商業(yè)地產(chǎn)住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作 第一部分項(xiàng)目籌備階段全

商業(yè)地產(chǎn)住宅項(xiàng)目全過(guò)程成本管控操作第一部分項(xiàng)目籌備階段第一部分項(xiàng)目籌備階段招聘（員工、主管級(jí)）項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB-0011工作內(nèi)容成本部副經(jīng)理級(jí)（不含副經(jīng)理）以下員工招聘。2工作時(shí)間：開(kāi)始時(shí)間：摘牌前30日結(jié)束時(shí)間：摘牌后90日周期：120日3責(zé)任部門(mén)：項(xiàng)目公司行政部4配合部門(mén)：項(xiàng)目公司成本部5對(duì)接部門(mén)：成本控制部6工作要點(diǎn)：6.1前置條件：項(xiàng)目公司行政部推薦備選人員資料；項(xiàng)目公司委托的獵頭公司推薦備選人員資料；其他途徑及城市（含項(xiàng)目附近大、中城市）的備選人員資料。6.2制度流程：《****商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司行政管理制度》、《成本系統(tǒng)行政人事管理手冊(cè)》及相關(guān)人事審批流程附件；6.3集團(tuán)模板：無(wú)。注意按照《成本系統(tǒng)行政人事管理手冊(cè)》中招聘要求執(zhí)行，特殊情況可找對(duì)接部門(mén)相關(guān)人員積極溝通。7完成標(biāo)準(zhǔn)招聘人員及時(shí)入職，項(xiàng)目公司成本部相關(guān)崗位滿編。8工作成果用途滿足模塊化節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目公司的滿編工作節(jié)點(diǎn)考核。利于全面開(kāi)展成本管控工作。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)招聘人員入職后的職業(yè)指導(dǎo)、培訓(xùn)考核及工作開(kāi)展情況。10關(guān)注重點(diǎn)初試：成本經(jīng)理（成本部門(mén)負(fù)責(zé)人）或成本副總在行政部的組織下進(jìn)行初試，重點(diǎn)測(cè)試候選人的職業(yè)操守、誠(chéng)實(shí)守信、專(zhuān)業(yè)技能、抗壓能力、反應(yīng)速度、邏輯條理性、管理經(jīng)驗(yàn)及發(fā)展?jié)摿Γ粡?fù)試：項(xiàng)目公司成本副總將初試通過(guò)人員情況反饋行政部，由行政部與項(xiàng)目公司總經(jīng)理確定復(fù)試的具體時(shí)間并組織復(fù)試；入職：復(fù)試通過(guò)人員由項(xiàng)目公司行政部通知其在項(xiàng)目公司入職，由項(xiàng)目公司行政部在項(xiàng)目公司正式成立后及時(shí)發(fā)起入職審批流程。11工作教訓(xùn)心得入職審批流程須于入職時(shí)間之前發(fā)起，預(yù)留流程審批時(shí)間(入職流程審批正確性為對(duì)項(xiàng)目公司成本工作考核指標(biāo)之一)，禁止未審批完畢即提前入職。新員工招聘（副經(jīng)理、經(jīng)理級(jí)）項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB-0021工作內(nèi)容成本部副經(jīng)理、經(jīng)理級(jí)員工招聘。2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：摘牌前30日結(jié)束時(shí)間：摘牌后90日周期：120日3責(zé)任部門(mén)商業(yè)地產(chǎn)人力資源部4配合部門(mén)成本控制部5對(duì)接部門(mén)項(xiàng)目公司行政部、項(xiàng)目公司成本部6工作要點(diǎn)：6.1前置條件：商業(yè)地產(chǎn)人力資源部收集的備選人員資料；項(xiàng)目公司成本副總推薦的備選人員資料。6.2制度流程：《****商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司行政管理制度》、《成本系統(tǒng)行政管理手冊(cè)》及相關(guān)人事審批流程附件；6.3集團(tuán)模板；無(wú)7完成標(biāo)準(zhǔn)招聘人員及時(shí)入職，項(xiàng)目公司成本部相關(guān)崗位滿編。8工作成果用途8.1滿足模塊化節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目公司的滿編工作節(jié)點(diǎn)考核。8.2利于全面開(kāi)展成本管控工作。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)招聘人員入職后的職業(yè)指導(dǎo)、培訓(xùn)考核及工作開(kāi)展情況。10關(guān)注重點(diǎn)初試：重點(diǎn)測(cè)試候選人的職業(yè)操守、誠(chéng)實(shí)守信、專(zhuān)業(yè)技能、抗壓能力、反應(yīng)速度、邏輯條理性、管理經(jīng)驗(yàn)及發(fā)展?jié)摿?。?fù)試：商業(yè)地產(chǎn)人力資源部將面試結(jié)果反饋成本控制部，由成本控制部與人力資源部確定復(fù)試的具體時(shí)間并組織復(fù)試。入職：商業(yè)地產(chǎn)人力資源部發(fā)起項(xiàng)目公司成本經(jīng)理、副經(jīng)理入職審批流程，待落位項(xiàng)目確定后，成本控制部人事經(jīng)理發(fā)起落位流程。11工作教訓(xùn)心得11.1入職審批流程須于入職時(shí)間之前發(fā)起，預(yù)留流程審批時(shí)間(入職流程審批正確性為對(duì)項(xiàng)目公司成本工作考核指標(biāo)之一)，禁止未審批完畢即提前入職。11.2成本副經(jīng)理也可由項(xiàng)目公司自行發(fā)起入職審批流程，則不需成本控制部人事經(jīng)理發(fā)起落位流程。11.3項(xiàng)目公司成本副總也可推薦成本經(jīng)理或副經(jīng)理人選，但必須經(jīng)過(guò)成本控制部面試同意。新員工制度培訓(xùn)項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB-0031工作內(nèi)容成本部員工入職后制度及企業(yè)文化培訓(xùn)2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：摘牌前30日結(jié)束時(shí)間：摘牌后90日周期：120日3責(zé)任部門(mén)：項(xiàng)目公司成本部4配合部門(mén)：項(xiàng)目公司行政部、成本控制部5對(duì)接部門(mén)：成本控制部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：培訓(xùn)對(duì)象到崗；熟練掌握公司制度及企業(yè)文化并制作相應(yīng)培訓(xùn)課件或培訓(xùn)提綱；發(fā)布會(huì)議通知；預(yù)訂培訓(xùn)場(chǎng)地并作好相關(guān)設(shè)備用具準(zhǔn)備；6.2制度流程：《****商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司行政管理制度》、《****商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司項(xiàng)目管理制度》及操作指引、集團(tuán)所發(fā)相關(guān)文件規(guī)定（詳見(jiàn)《成本副總快速適應(yīng)手冊(cè)》、《成本系統(tǒng)行政人事手冊(cè)》）；6.3集團(tuán)模板：無(wú)7完成標(biāo)準(zhǔn)依照附件《成本系統(tǒng)人員實(shí)習(xí)期培訓(xùn)及考核表》中的內(nèi)容逐項(xiàng)完成培訓(xùn)，使新入職員工充分了解****制度及企業(yè)文化8工作成果用途指導(dǎo)員工按****制度及企業(yè)文化要求開(kāi)展各項(xiàng)工作9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)培訓(xùn)后員工行為方式與****制度及企業(yè)文化符合情況10關(guān)注重點(diǎn)掌握制度：培訓(xùn)人自身須熟練掌握公司制度，熟悉工作流程，避免對(duì)實(shí)際工作產(chǎn)生誤導(dǎo)；講解詳細(xì)：應(yīng)將成本體系組織架構(gòu)、人員分工及崗位職責(zé)要求、成本管理制度及制度的操作指引、案例經(jīng)驗(yàn)交流、專(zhuān)業(yè)工作知識(shí)、企業(yè)文化均進(jìn)行詳細(xì)培訓(xùn)講解；分步實(shí)施：結(jié)合項(xiàng)目工作進(jìn)度，應(yīng)結(jié)合實(shí)際人員到位及工作開(kāi)展情況分步進(jìn)行，優(yōu)先對(duì)新入職成本人員，尤其是招標(biāo)專(zhuān)員進(jìn)行培訓(xùn)，逐步擴(kuò)展至全員；橫向交流：對(duì)于新成立且主要人員為新加入****員工的項(xiàng)目公司，應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與周邊已有項(xiàng)目公司的招標(biāo)業(yè)務(wù)交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，以快速適應(yīng)工作要求，必要時(shí)可尋求短期人員支持。11工作教訓(xùn)心得11.1根據(jù)成本控制部工作要求及考核辦法，為保證培訓(xùn)質(zhì)量及團(tuán)隊(duì)建設(shè)良好，保證員工身心健康，項(xiàng)目公司成本部應(yīng)每月組織一次培訓(xùn)，至少每?jī)蓚€(gè)月組織一次團(tuán)隊(duì)活動(dòng)、至少每?jī)蓚€(gè)月組織一次體育運(yùn)動(dòng)。11.2注意在培訓(xùn)、活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)中保持與項(xiàng)目公司其他部門(mén)的交流溝通與互動(dòng)，創(chuàng)造項(xiàng)目公司內(nèi)成本控制部與其他各部門(mén)間融合的工作氛圍。成本檔案管理項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB-0051工作內(nèi)容成本相關(guān)工作文件及檔案的收集、整理、歸檔。2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)結(jié)束時(shí)間：經(jīng)營(yíng)期結(jié)束周期：項(xiàng)目全過(guò)程3責(zé)任部門(mén)項(xiàng)目公司成本部4配合部門(mén)項(xiàng)目公司行政部、工程配套部、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部等5對(duì)接部門(mén)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部、成本控制部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：兼崗專(zhuān)責(zé)的資料管理人員已到崗,編制完成項(xiàng)目成本檔案管理細(xì)則。6.2制度流程：參照《****集團(tuán)股份有限公司檔案管理規(guī)定DA01-2013——項(xiàng)目系統(tǒng)檔案管理規(guī)范》6.3集團(tuán)模板：無(wú)。7完成標(biāo)準(zhǔn)符合集團(tuán)歸檔及裝訂要求確保文件的齊全完整、真實(shí)有效。8工作成果用途便于資料、文件的存檔與檢索。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)9.1項(xiàng)目公司成本部應(yīng)設(shè)專(zhuān)責(zé)人員對(duì)本部門(mén)檔案進(jìn)行統(tǒng)一管理。9.2電子版成本管理檔案，應(yīng)每周進(jìn)行一次統(tǒng)一備份保存，以保證其及時(shí)性和完整性。9.3保存時(shí)應(yīng)根據(jù)文件類(lèi)別進(jìn)行分類(lèi)保存，分類(lèi)原則可依據(jù)書(shū)面文件分類(lèi)原則。9.4已存檔的文件資料，借閱、歸還時(shí)均應(yīng)登記，各級(jí)成本管理部門(mén)自行建立借閱登記表。9.5成本檔案管理人員進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)進(jìn)行全部檔案的清理和交接，項(xiàng)目公司應(yīng)由成本部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)交。10關(guān)注重點(diǎn)10.1成本管理檔案除書(shū)面的制度規(guī)定、決策文件、通知、招投標(biāo)過(guò)程資料、合同文件、結(jié)算文件、圖紙、變更、簽證、往來(lái)函件、會(huì)議紀(jì)要等之外，電子版的相關(guān)數(shù)據(jù)圖表、分析模板、視頻資料、與書(shū)面文件相對(duì)應(yīng)的電子版本等，出應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范管理。10.2對(duì)于涉及其他部門(mén)的文件（包括圖紙、變更、簽證、會(huì)議紀(jì)要、聯(lián)系單、付款審批單、專(zhuān)項(xiàng)審批文件等）收發(fā)，項(xiàng)目公司成本部檔案管理人員為統(tǒng)一收、發(fā)對(duì)接人，并建立相應(yīng)臺(tái)賬進(jìn)行收發(fā)登記，分發(fā)部門(mén)內(nèi)部處理時(shí)，應(yīng)登記文件的最終接收處理人。文件最終接收處理人在文件離開(kāi)本部門(mén)前，對(duì)文件的安全、完整負(fù)責(zé)。11工作教訓(xùn)心得對(duì)于項(xiàng)目公司的合同、圖紙等，確因工作需要，需要在工程實(shí)施期間由項(xiàng)目公司成本部各專(zhuān)業(yè)工程師保存使用的文件，由部門(mén)檔案管理員先行對(duì)其進(jìn)行存檔登記后，再辦理借閱登記，且必須歸還。規(guī)劃方案指標(biāo)與可研成本解讀項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB-0061工作內(nèi)容規(guī)劃方案指標(biāo)與可研成本解讀2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：交地日后5日結(jié)束時(shí)間：交地日后15日周期：10日3責(zé)任部門(mén)項(xiàng)目公司成本部、設(shè)計(jì)部4配合部門(mén)成本控制部目標(biāo)管理組5對(duì)接部門(mén)成本控制部目標(biāo)管理組6工作要點(diǎn)6.1前置條件：6.1.1規(guī)劃圖紙及規(guī)劃指標(biāo)經(jīng)董事長(zhǎng)簽批且為最新版，同設(shè)計(jì)部溝通確認(rèn)；6.1.2可研成本為最新版，同商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)管理組溝通確認(rèn)。6.2制度流程：無(wú)6.3集團(tuán)模板：無(wú)7完成標(biāo)準(zhǔn)熟悉并掌握總圖指標(biāo)，完成可研成本梳理工作。8工作成果用途了解項(xiàng)目規(guī)劃概況，了解項(xiàng)目收入、各項(xiàng)成本支出、現(xiàn)金流情況。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)9.1規(guī)劃總圖指標(biāo)變化及時(shí)更新；9.2可研成本變化及時(shí)更新。10關(guān)注重點(diǎn)10.1規(guī)劃指標(biāo)解讀：10.1.1規(guī)劃用地面積及總建筑面積、地上總建筑面積、地下總建筑面積；10.1.2可售車(chē)位數(shù)量；10.1.3配套物業(yè)用房面積；10.1.4停車(chē)情況：注意設(shè)計(jì)值是否滿足政府要求，是否需設(shè)置機(jī)械停車(chē)位；10.1.5日照情況：關(guān)注是否有對(duì)外遮擋；10.1.6人防情況：關(guān)注人防等級(jí)，人防建設(shè)方式（易地或自建）、人防建設(shè)面積；10.1.7規(guī)劃報(bào)建指標(biāo)：容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、公建占比；10.1.8“政府協(xié)議、掛牌文件、土地合同”規(guī)劃復(fù)核結(jié)論，關(guān)注規(guī)劃地塊存在的各項(xiàng)問(wèn)題，可能發(fā)生的成本；10.1.9審圖會(huì)強(qiáng)調(diào)意見(jiàn)，了解即可；10.1.10圖紙右側(cè)圖簽簽字是否齊全。10.2規(guī)劃總圖解讀：10.2.1結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)看總平面圖；10.2.2注意圖紙右側(cè)圖簽簽字是否齊全；10.2.3關(guān)注業(yè)態(tài)分布，個(gè)別情況下規(guī)劃指標(biāo)中的業(yè)態(tài)名稱(chēng)不是與總圖的業(yè)態(tài)名稱(chēng)一一對(duì)應(yīng)，要與設(shè)計(jì)部門(mén)溝通確認(rèn)；10.2.4紅線外景觀分布情況；10.2.5用地紅線與地下室邊線距離，是否滿足開(kāi)挖支護(hù)方案條件；10.2.6總圖結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況，關(guān)注是否有影響成本的因素，如地塊邊緣存在需要拆遷的障礙物，紅線內(nèi)存在需要移植的樹(shù)木等。10.3可研成本解讀：10.3.1可研成本定義：可研成本是參與摘牌競(jìng)爭(zhēng)的最高成本，原則上目標(biāo)成本≤可研成本；10.3.2可研成本與目標(biāo)成本不能混淆，指導(dǎo)項(xiàng)目成本支出的是目標(biāo)成本，非可研成本，可研成本中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)不作為目標(biāo)成本控制、指導(dǎo)工作；10.3.3可研成本整體框架：差異分析表、面積指標(biāo)表、投資計(jì)劃表、銷(xiāo)售收入、成本表、酒店成本、單體建安造價(jià)、單體綜合造價(jià)；10.3.4差異分析表：用于反映摘牌前決策階段，各個(gè)測(cè)算版本的差異比較，了解即可；10.3.5面積指標(biāo)表：與規(guī)劃指標(biāo)一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，配套用房計(jì)入住宅面積，不單獨(dú)列支，關(guān)注備注內(nèi)容；10.3.6投資計(jì)劃表：與銷(xiāo)售收入表、成本表、單體綜合造價(jià)表進(jìn)行連接，反映項(xiàng)目的盈利及現(xiàn)金流情況，主要包括：項(xiàng)目總收入、各項(xiàng)支出、銷(xiāo)售部分利潤(rùn)總額、銷(xiāo)售部分所得稅、銷(xiāo)售部分凈利潤(rùn)、銷(xiāo)售毛利率、銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率、投資凈利率、項(xiàng)目?jī)羰杖搿⒍愂辗颠€、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流；10.3.7銷(xiāo)售收入表：銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售總價(jià)；10.3.8單體建安與單體綜合根據(jù)分?jǐn)傇瓌t對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分?jǐn)傊粮鱾€(gè)業(yè)態(tài)，用于投資計(jì)劃表計(jì)算需要。10.4可研-成本表：（重點(diǎn)掌握）工程成本：土地費(fèi)用、政府行政事業(yè)性收費(fèi)、建造成本。非工程成本：費(fèi)用及稅金、其他成本。10.4.1土地費(fèi)用10.4.1.1地價(jià)款及市政配套費(fèi)：土地出讓金、契稅、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)；10.4.1.2合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本；10.4.1.3紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外水電氣熱設(shè)施與管線費(fèi)用、紅線外通訊設(shè)施建設(shè)費(fèi)、紅線外道路綠化建設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)；10.4.1.4拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償；10.4.1.5市政配套設(shè)施的其它支出。10.4.2政府行政事業(yè)性收費(fèi)10.4.2.1報(bào)批報(bào)建費(fèi)：交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建、消防配套設(shè)施、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、竣工驗(yàn)收各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用及其他報(bào)批報(bào)建費(fèi)；關(guān)注各項(xiàng)收費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)，計(jì)費(fèi)原則等，有無(wú)收費(fèi)文件過(guò)期、更新情況，有無(wú)遺漏收費(fèi)項(xiàng)目；10.4.2.2增容費(fèi)：供水、供電、燃?xì)?、熱力?0.4.3建造成本10.4.3.1前期工程準(zhǔn)備費(fèi)◆勘測(cè)丈量費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測(cè)、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量；◆規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案招標(biāo)、方案評(píng)審、交通影響分析、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、模型制作、效果圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、制圖曬圖趕圖、酒店管理公司的技術(shù)服務(wù)費(fèi)、規(guī)劃院收費(fèi)、酒店建設(shè)公司收費(fèi)、酒店管理公司收費(fèi)等；◆三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平整；◆臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用、臨時(shí)圍板；◆其它支出。10.4.3.2主體建筑(裝修)工程費(fèi)◆地基與基礎(chǔ)工程：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測(cè)、地基處理；◆地下結(jié)構(gòu)及粗裝修：主體結(jié)構(gòu)、砌筑及粗裝修；◆地上結(jié)構(gòu)及粗裝修：主體結(jié)構(gòu)、砌筑及粗裝修；◆門(mén)窗工程：室外門(mén)窗、戶門(mén)、防火門(mén)、防火卷簾、其他；◆室外精裝修：屋面、外立面；◆室內(nèi)精裝修：大堂、電梯廳、樓梯間、廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)、主力店、地下室及停車(chē)場(chǎng)。10.4.3.3主體安裝工程費(fèi)◆室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備※室內(nèi)給排水系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)(含直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng))、虹吸雨排工程；※室內(nèi)采暖系統(tǒng)；※室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)：低、中壓工程屬燃?xì)馔饩€；※室內(nèi)電氣系統(tǒng)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）:低壓干線、電氣設(shè)備、防雷接地安裝工程；※其它。◆室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備及其安裝※空調(diào)通風(fēng)及其安裝:空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管；※空調(diào)通風(fēng)安裝工程；※電梯及其安裝；※消防系統(tǒng)a）消防水系統(tǒng)；b）消防電系統(tǒng)?！羧蹼姡ㄖ悄芑┫到y(tǒng)停車(chē)管理、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化、公用電視工程、防盜報(bào)警、綜合布線、程控交換機(jī)、樓宇自動(dòng)控制、周界安防、巡更、出入口管理、閉路電視監(jiān)控、背景音樂(lè)及緊急廣播、慧云、wifi?！舻叵率彝＼?chē)場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)◆其它設(shè)備a）廚房設(shè)備；b）洗衣設(shè)備；※發(fā)電機(jī)設(shè)備；※擦窗機(jī)設(shè)備及軌道；※泳池設(shè)備；※污衣槽設(shè)備。10.4.3.4社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)◆室外給排水系統(tǒng)：自來(lái)水、雨污水、直飲水、熱水系統(tǒng)；水表安裝工程；◆室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房；◆室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站；◆室外高低壓電力系統(tǒng)：低壓電力線路工程、高壓電力線路工程、變電站、開(kāi)閉站；◆室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、噴撒外網(wǎng)；◆室外通訊、有線電視系統(tǒng)。10.4.3.5園林環(huán)境工程費(fèi)◆環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)；◆綠化建設(shè)費(fèi)：紅線內(nèi)、紅線外綠化；◆建筑小品；◆道路、廣場(chǎng)、水系建造費(fèi)；◆大門(mén)圍墻建造費(fèi)；◆室外照明；◆樓體泛光照明；◆導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)；◆室外零星設(shè)施。10.4.3.6配套設(shè)施費(fèi)根據(jù)法規(guī)產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括：◆在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的公共配套設(shè)施支出，如居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚等設(shè)施的支出；◆在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主委員會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如郵局、圖書(shū)館、閱覽室等設(shè)施的支出。10.4.3.7其他建設(shè)工程支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)顧問(wèn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金等。10.4.3.8預(yù)備費(fèi)：包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?；绢A(yù)備費(fèi)是指難以預(yù)料的工程量增加費(fèi)用及建設(shè)期間不可預(yù)見(jiàn)的支出，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由于材料設(shè)備價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)留費(fèi)用。10.4.4其他成本10.4.4.1物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)自商管公司籌備到項(xiàng)目開(kāi)業(yè)（入伙）之日止發(fā)生的費(fèi)用。包括：人員工資福利費(fèi)、辦公房屋租賃費(fèi)、固定資產(chǎn)及低值易耗品購(gòu)置費(fèi)、工程工具購(gòu)置費(fèi)、管理用具購(gòu)置費(fèi)、行政辦公費(fèi)用以及開(kāi)業(yè)（入伙）前所發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。入伙之日起到項(xiàng)目物業(yè)實(shí)現(xiàn)收支平衡期間的物業(yè)虧損費(fèi)用。10.4.5費(fèi)用及稅金10.4.5.1管理費(fèi)用包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、工資附加費(fèi)、折舊及攤銷(xiāo)、車(chē)輛費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用及其它支出等。10.4.5.2營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的媒介廣告費(fèi)、促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)用、銷(xiāo)售人員的工資及工資附加費(fèi)、銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售提成、銷(xiāo)售部門(mén)的辦公費(fèi)、銷(xiāo)售人員的差旅費(fèi)、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)招待費(fèi)、其他營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。營(yíng)銷(xiāo)副總的工資（含工資性支出），在“管理費(fèi)用”中列支，納入“管理費(fèi)用”指標(biāo)；銷(xiāo)售部門(mén)其他員工的工資（含工資性支出）在“營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用”中列支，納入“營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用”指標(biāo)；營(yíng)銷(xiāo)副總、營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理及營(yíng)銷(xiāo)部員工發(fā)生的支出（如辦公費(fèi)、招待費(fèi)、差旅費(fèi)等），均在“營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用”中列支。10.4.5.3財(cái)務(wù)費(fèi)用包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其它支出等。10.4.5.4各項(xiàng)稅金包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅及其它稅金支出。10.4.5.5企業(yè)所得稅各成本科目的具體設(shè)置參照《項(xiàng)目目標(biāo)成本表》中執(zhí)行，表中僅列出了常見(jiàn)的成本細(xì)項(xiàng)，各項(xiàng)目可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增減項(xiàng)?，F(xiàn)行建造標(biāo)準(zhǔn)及定額設(shè)計(jì)解讀項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB-0071工作內(nèi)容現(xiàn)行建造標(biāo)準(zhǔn)及定額設(shè)計(jì)解讀2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：現(xiàn)行建造標(biāo)準(zhǔn)解讀--項(xiàng)目開(kāi)工前30天；限額設(shè)計(jì)—施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)前30天結(jié)束時(shí)間：現(xiàn)行建造標(biāo)準(zhǔn)解讀--項(xiàng)目開(kāi)工；限額設(shè)計(jì)—施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)周期：30天3責(zé)任部門(mén)項(xiàng)目公司成本部4配合部門(mén)無(wú)5對(duì)接部門(mén)項(xiàng)目設(shè)計(jì)部、成本控制部目標(biāo)組、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：6.1.1建造標(biāo)準(zhǔn)--項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)已由集團(tuán)簽批并下發(fā)；6.1.2建造標(biāo)準(zhǔn)--項(xiàng)目可研測(cè)算已確定；6.1.3限額設(shè)計(jì)—根據(jù)地勘報(bào)告已確定當(dāng)?shù)乜拐鹆叶龋寥李?lèi)別等影響結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)的關(guān)鍵條件。6.2制度流程：建造標(biāo)準(zhǔn)（無(wú)）結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)的上報(bào)：項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部—項(xiàng)目公司規(guī)劃副總-項(xiàng)目公司成本副總-項(xiàng)目公司總經(jīng)理-規(guī)劃院建筑所主管工程師（項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部主管工程師）-規(guī)劃院建筑所所長(zhǎng)（項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部副總）-規(guī)劃院主管副院長(zhǎng)-成本控制部項(xiàng)目組項(xiàng)目經(jīng)理-成本控制部目標(biāo)管理組項(xiàng)目經(jīng)理-成本控制部項(xiàng)目組副總-成本控制部目標(biāo)管理組副總-成本控制部總經(jīng)理6.3集團(tuán)模板：6.3.1現(xiàn)行集團(tuán)建造標(biāo)準(zhǔn)6.3.2****集團(tuán)限額指標(biāo)7完成標(biāo)準(zhǔn)7.1掌握負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)；將建造標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到設(shè)計(jì)圖紙、任務(wù)書(shū)中；7.2完成限額指標(biāo)的上報(bào)。8工作成果用途8.1建造標(biāo)準(zhǔn)版本用于指導(dǎo)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)、成本控制的公司指令性文件；8.2限額設(shè)計(jì)為用于控制項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，最終達(dá)到控制成本的目的。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)9.1實(shí)際設(shè)計(jì)內(nèi)容是否與建造標(biāo)準(zhǔn)有出入，是否有超標(biāo)準(zhǔn)情況導(dǎo)致成本變化；9.2跟蹤圖紙變更，設(shè)計(jì)指標(biāo)是否在限額指標(biāo)的范圍內(nèi)；9.3及時(shí)掌握指標(biāo)變化而引起的成本變化。10關(guān)注重點(diǎn)10.1限額指標(biāo)10.1.1上報(bào)指標(biāo)應(yīng)統(tǒng)籌考慮開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、設(shè)備層、夾層、人防、覆土深度等影響。10.1.2地震設(shè)防烈度應(yīng)根據(jù)《建筑地震安評(píng)報(bào)告》具體情況確定，關(guān)注超限審查對(duì)于限額指標(biāo)的影響。10.2建造標(biāo)準(zhǔn)10.2.1建造標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)述：10.2.1.1組成：u建造成本表（城市綜合體、****酒店）u技術(shù)描述10.2.1.2建造成本表業(yè)態(tài)分類(lèi)：u購(gòu)物中心（含蠟燭）u獨(dú)立寫(xiě)字樓u住宅類(lèi)u室外步行街u設(shè)計(jì)費(fèi)u****酒店10.2.2建造成本（詳見(jiàn)集團(tuán)現(xiàn)行建造標(biāo)準(zhǔn)）10.2.3建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用要點(diǎn)10.2.3.1住宅內(nèi)裝u面積計(jì)算依據(jù)：按地上總建筑面積計(jì)算；u關(guān)注點(diǎn)：※含精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、室內(nèi)、大堂、電梯廳、樓梯間精裝修工程費(fèi)用，注意區(qū)域精裝修價(jià)格單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；※若需進(jìn)行科技品質(zhì)提升，成本增加需保證總體現(xiàn)金流不變的情況下，通過(guò)提高銷(xiāo)售價(jià)格的方式解決。10.2.3.2夜景照明u面積計(jì)算依據(jù)：按照地上建筑面積計(jì)算；u關(guān)注點(diǎn)※夜景照明含樓體泛光和夜景照明兩部分，景觀照明按集團(tuán)現(xiàn)行建造標(biāo)準(zhǔn)的10%考慮；※注意燈具選型及數(shù)量控制。10.2.3.3導(dǎo)向標(biāo)識(shí)u面積計(jì)算依據(jù)：按照總建筑面積計(jì)算u關(guān)注點(diǎn)：※范圍：含室內(nèi)公共空間、室外場(chǎng)地、地下停車(chē)場(chǎng)；※建造標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用包含設(shè)計(jì)費(fèi)；※選用標(biāo)準(zhǔn)需注意帶蠟燭和不帶蠟燭之間的區(qū)別。10.2.3.4園林景觀u面積計(jì)算依據(jù)：按照實(shí)際景觀面積計(jì)算u關(guān)注點(diǎn)：※技術(shù)描述中對(duì)于范圍及配置的描述；※硬鋪面積及綠化面積占景觀面積的比例；※住宅、室外步行街室外小品及設(shè)施建造標(biāo)準(zhǔn)按照景觀面積劃分不同標(biāo)準(zhǔn)；※

室外小品含水景、雕塑、樹(shù)池、花缽、人防消防出入口及車(chē)庫(kù)出入口處理，廣場(chǎng)通風(fēng)口美化處理、水電預(yù)留點(diǎn)位、旗桿、車(chē)擋、售貨亭、電話亭、戶外廣告燈箱、無(wú)障礙設(shè)施等※擋土墻、花池、樹(shù)池、50CM的種植土成本歸屬園林景觀；戶外廣告燈箱內(nèi)置燈具不含在此處，費(fèi)用歸屬導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)中。10.2.3.5設(shè)計(jì)費(fèi)：u方案及外立面施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)面積計(jì)算為地上建筑面積；u住宅方案及外立面施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)包含內(nèi)容：住宅平面、戶型設(shè)計(jì)、立面方案、保底費(fèi)、外立面施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)；u夜景照明設(shè)計(jì)費(fèi)為總金額，若項(xiàng)目包含大商業(yè)及酒店，此費(fèi)用為上限包干金額；若僅含大商業(yè)或酒店其中一種業(yè)態(tài)，此費(fèi)用需根據(jù)實(shí)際情況調(diào)減控制；u景觀設(shè)計(jì)費(fèi)面積計(jì)算為景觀總面積；u內(nèi)裝設(shè)計(jì)費(fèi)僅為商業(yè)綜合體中室內(nèi)步行街和百貨精裝部分，住宅、寫(xiě)字樓精裝設(shè)計(jì)費(fèi)包含在專(zhuān)項(xiàng)工程費(fèi)用中；u建造標(biāo)準(zhǔn)中其他未明確專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)均包含在專(zhuān)項(xiàng)工程費(fèi)用中。工程造價(jià)咨詢(xún)（一審）招標(biāo)項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB0081工作內(nèi)容工程造價(jià)咨詢(xún)（一審）招標(biāo)。2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：原則上各業(yè)態(tài)及規(guī)劃面積指標(biāo)最終確定后即可啟動(dòng)結(jié)束時(shí)間：招標(biāo)開(kāi)始后30日周期：30日3責(zé)任部門(mén)項(xiàng)目公司成本部4配合部門(mén)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部5對(duì)接部門(mén)成本控制部6工作要點(diǎn)6.1前置條件項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)后6.2制度流程6.2.1審批流程：見(jiàn)附件《地方類(lèi)標(biāo)招標(biāo)審批流程》6.2.2操作要點(diǎn)：1）招標(biāo)計(jì)劃：重點(diǎn)四個(gè)時(shí)間點(diǎn)：發(fā)標(biāo)時(shí)間、答疑時(shí)間、開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間，2）成立招標(biāo)小組（7人）：3）入圍單位選擇:見(jiàn)附件《資格預(yù)審及供方入圍工作流程》序號(hào)姓名工作單位建議人員小組內(nèi)職務(wù)備注1××項(xiàng)目公司總經(jīng)理組長(zhǎng)技術(shù)標(biāo)評(píng)審、項(xiàng)目經(jīng)理答辯2××項(xiàng)目公司總經(jīng)辦成本副總經(jīng)理技術(shù)組成員技術(shù)標(biāo)評(píng)審、項(xiàng)目經(jīng)理答辯3××項(xiàng)目公司總經(jīng)辦財(cái)務(wù)經(jīng)理商務(wù)組成員商務(wù)標(biāo)評(píng)委4××項(xiàng)目公司總經(jīng)辦成本部工程師商務(wù)組成員商務(wù)標(biāo)評(píng)委5××項(xiàng)目公司工程部成本部工程師商務(wù)組成員商務(wù)標(biāo)評(píng)委6××項(xiàng)目公司成本部成本部工程師技術(shù)組成員技術(shù)標(biāo)評(píng)審、項(xiàng)目經(jīng)理答辯7××項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部成本部工程師技術(shù)組成員技術(shù)標(biāo)評(píng)審、項(xiàng)目經(jīng)理答辯4）招標(biāo)文件編制：采用商業(yè)地產(chǎn)成本控制部發(fā)布的范本◆工程范圍及施工界面常規(guī)招標(biāo)范圍：應(yīng)包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有工程以及在用地范圍之外為該項(xiàng)目配套的附屬工程（含售樓處、樣板房及廣告圍擋等）的造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)。◆報(bào)價(jià)格式※按模板編制；※注意按業(yè)態(tài)分別編制，以便于比較?！絷P(guān)注點(diǎn)：※工作范圍、工作要求、服務(wù)時(shí)限要求、服務(wù)質(zhì)量要求及提交文件格式要求須明確；※擬派項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員數(shù)量、工作年限、資質(zhì)要求、專(zhuān)業(yè)需明確；※標(biāo)段的合理劃分。5）投標(biāo)答疑：見(jiàn)附件《招標(biāo)答疑工作流程》6）開(kāi)標(biāo)及項(xiàng)目經(jīng)理答辯：見(jiàn)附件《開(kāi)標(biāo)及項(xiàng)目經(jīng)理答辯工作流程》7）評(píng)標(biāo)：見(jiàn)附件《評(píng)標(biāo)工作流程》8）標(biāo)前會(huì)、詳評(píng)會(huì)、定標(biāo)會(huì)：見(jiàn)附件6《標(biāo)前會(huì)、詳評(píng)會(huì)及定標(biāo)會(huì)工作流程》9）合同◆合同上報(bào)時(shí)間：原則上應(yīng)在中標(biāo)之后7個(gè)工作日提交?！魢?yán)禁定標(biāo)前與各投標(biāo)單位議價(jià)?！艉贤瑢徍艘c(diǎn)：※核對(duì)中標(biāo)單位名稱(chēng)是否有誤；※核對(duì)合同金額是否與定標(biāo)金額一致；※與合同范本及《招標(biāo)文件》等進(jìn)行對(duì)比，核對(duì)是否對(duì)合同條款有實(shí)質(zhì)性的修改；※核對(duì)本工程合同附件與招標(biāo)文件及其他附件是否一致；※核對(duì)合同中關(guān)于擬派人員組織情況與投標(biāo)文件內(nèi)容是否一致；※合同中應(yīng)明確提出擅自更換項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)骨干人員及工作質(zhì)量未達(dá)到要求之相關(guān)處罰條款；※核對(duì)是否有新增附件資料。6.2.3集團(tuán)模板：****廣場(chǎng)造價(jià)咨詢(xún)招標(biāo)文件（范本）7完成標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂完成，應(yīng)在中標(biāo)之后15個(gè)工作日完成。8工作成果用途滿足項(xiàng)目造價(jià)咨詢(xún)工作要求；9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)關(guān)注擬派團(tuán)隊(duì)的人員是否滿足項(xiàng)目的要求，合同中擬派人員與投標(biāo)時(shí)承諾的人員是否一致，重點(diǎn)考察項(xiàng)目經(jīng)理及專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人。10關(guān)注重點(diǎn)10.1招標(biāo)范圍須明確，應(yīng)包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有工程以及用地范圍之外為該項(xiàng)目配套的附屬工程（含售樓處、樣板房及廣告圍擋等）的造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)。10.2技術(shù)標(biāo)應(yīng)重點(diǎn)考察項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)，其中不合格的人員可要求更換。10.3合同計(jì)價(jià)方式，固定單價(jià)包干。11工作教訓(xùn)心得11.1了解咨詢(xún)公司股權(quán)構(gòu)成情況、主要造價(jià)咨詢(xún)業(yè)務(wù)來(lái)源及相關(guān)背景；11.2了解咨詢(xún)公司的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制；11.3了解投標(biāo)公司骨干業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，并在招標(biāo)過(guò)程中予以甄選。項(xiàng)目成本調(diào)研項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB-0091工作內(nèi)容項(xiàng)目可研成本調(diào)研、總包議標(biāo)前調(diào)研2工作時(shí)間項(xiàng)目可研成本調(diào)研：開(kāi)始時(shí)間：項(xiàng)目拿地前結(jié)束時(shí)間：項(xiàng)目可研成本編制完成前總包議標(biāo)前調(diào)研：開(kāi)始時(shí)間：項(xiàng)目摘牌后，總包清單編制前結(jié)束時(shí)間：總包議標(biāo)前周期：5天3責(zé)任部門(mén)項(xiàng)目公司成本部4配合部門(mén)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部5對(duì)接部門(mén)成本控制部、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：項(xiàng)目可研成本調(diào)研：調(diào)研地塊確定，有初步建設(shè)規(guī)模及規(guī)劃方案總包議標(biāo)前調(diào)研：項(xiàng)目摘牌6.2制度流程：無(wú)6.3集團(tuán)模板：無(wú)7完成標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目可研成本調(diào)研：形成成本調(diào)研報(bào)告，報(bào)告中應(yīng)明確項(xiàng)目所在地塊主要收費(fèi)文件、慣例、常規(guī)做法、影響成本的主要風(fēng)險(xiǎn)因素等。總包議標(biāo)前調(diào)研：形成總包議標(biāo)調(diào)研報(bào)告，調(diào)研報(bào)告用以編制總包清單及指導(dǎo)總包議標(biāo)工作，同時(shí)，報(bào)告中應(yīng)明確項(xiàng)目所在地四大塊常規(guī)做法、價(jià)格水平、周邊場(chǎng)地及施工條件；主要地材選擇、價(jià)格、供應(yīng)量；項(xiàng)目地塊地質(zhì)條件等。8工作成果用途項(xiàng)目可研成本編制；總包清單編制及議標(biāo)工作9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)9.1項(xiàng)目可研成本調(diào)研：9.1.1對(duì)成本影響較大的各項(xiàng)因素有無(wú)發(fā)生重大改變；9.1.2收集項(xiàng)目所在地收費(fèi)文件、收費(fèi)慣例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地材價(jià)格、供應(yīng)情況、9.1.3常規(guī)建筑造法、建造形式、壟斷行業(yè)發(fā)包模式、施工及收費(fèi)界面劃分、材料設(shè)備品牌等；9.1.4對(duì)項(xiàng)目擬選址地的地質(zhì)條件進(jìn)行踏勘，對(duì)項(xiàng)目所在地的抗震烈度、四大塊常規(guī)做法進(jìn)行調(diào)研、對(duì)項(xiàng)目地塊周邊配套條件（場(chǎng)地、道路、水、氣、熱力、電、通訊等）進(jìn)行調(diào)研。9.2總包議標(biāo)前調(diào)研：9.2.1關(guān)注總包單位的調(diào)研情況的差異；9.2.2關(guān)注總包議標(biāo)結(jié)果對(duì)后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)的成本影響。10關(guān)注重點(diǎn)10.1項(xiàng)目可研成本調(diào)研：10.1.1對(duì)成本影響較大的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)慣例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；10.1.2地塊地質(zhì)條件、常規(guī)四大塊施工做法；10.1.3地塊周邊配套條件；10.1.4壟斷行業(yè)的發(fā)包模式、施工及收費(fèi)界面。10.2總包議標(biāo)前調(diào)研：10.2.1項(xiàng)目所在地四大塊常規(guī)做法、價(jià)格水平；10.2.2場(chǎng)地周邊施工條件；10.2.3當(dāng)?shù)氐夭膬r(jià)格及供應(yīng)情況；10.2.4當(dāng)?shù)氐胤秸咭蛩兀?0.2.5當(dāng)?shù)氐南酪螅?0.2.6當(dāng)?shù)厥欠駥?duì)預(yù)拌砂漿有強(qiáng)制使用要求；10.2.7特殊環(huán)境因素：特殊節(jié)日對(duì)材料價(jià)格的影響?？偘h標(biāo)工程項(xiàng)目階段：籌備階段科目編碼：：CB0101工作內(nèi)容總包議標(biāo)工作。2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：摘牌日前21日結(jié)束時(shí)間：摘牌日后60日周期：81日。3責(zé)任部門(mén)成本控制部招標(biāo)管理組。4配合部門(mén)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部、項(xiàng)目公司總經(jīng)辦。5對(duì)接部門(mén)無(wú)。6工作要點(diǎn)6.1前置條件：6.1.1明確土地摘牌時(shí)間、場(chǎng)地拆遷情況；6.1.2總圖指標(biāo)經(jīng)總部分管發(fā)展副總裁或董事長(zhǎng)簽批；6.1.3項(xiàng)目管理班子（項(xiàng)目總經(jīng)理，工程副總和成本副總）組建完成；6.1.4標(biāo)段劃分完成；6.1.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表經(jīng)項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部審批；6.1.6總包議標(biāo)調(diào)研完成。6.2流程要點(diǎn)：6.2.1審批流程：詳見(jiàn)附表16.2.2操作要點(diǎn)：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)→合同簽訂：1)總包議標(biāo)單位請(qǐng)示報(bào)告a)根據(jù)集團(tuán)最新發(fā)展計(jì)劃，提前30天確定待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總包議標(biāo)單位；b)該報(bào)告需最終報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批；2)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)a)了解場(chǎng)地拆遷、水電情況、摘牌、交地時(shí)間、初勘情況；b)了解總包進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；c)明確總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度；d)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目管理班子人員；e)發(fā)總包議標(biāo)啟動(dòng)條件給成本副總；3)招標(biāo)計(jì)劃：a)重點(diǎn)五個(gè)時(shí)間點(diǎn)：發(fā)標(biāo)時(shí)間、答疑時(shí)間、一次標(biāo)會(huì)時(shí)間、二次議標(biāo)會(huì)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間（模塊化截至?xí)r間）；b)正常情況下，發(fā)標(biāo)至回標(biāo)至少應(yīng)保證8天；4)成立招標(biāo)小組（7人或9人、單數(shù)）：序號(hào)姓名工作單位建議人員小組內(nèi)職務(wù)備注5××項(xiàng)目公司總經(jīng)理技術(shù)組成員技術(shù)標(biāo)評(píng)審、項(xiàng)目經(jīng)理答辯、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等確認(rèn)6××項(xiàng)目公司成本副總商務(wù)組成員負(fù)責(zé)商務(wù)標(biāo)函分析、議標(biāo)價(jià)格談判等7××項(xiàng)目公司工程副總技術(shù)組成員技術(shù)標(biāo)評(píng)審、項(xiàng)目經(jīng)理答辯、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等確認(rèn)5)招標(biāo)文件編制a)工程范圍及施工界面；常規(guī)招標(biāo)范圍：?土方工程、基坑支護(hù)工程、降水工程及樁基工程；?地下室結(jié)構(gòu)工程；?主體結(jié)構(gòu)工程；?室內(nèi)粗裝修工程；?住宅外裝修工程（面磚、涂料部分）；?常規(guī)水電工程（包括其他專(zhuān)業(yè)的預(yù)留、預(yù)埋工作）；?紅線范圍內(nèi)室外雨污水工程；或有事項(xiàng)內(nèi)容：?紅線范圍內(nèi)室外雨污水工程；?售樓處；b)關(guān)注點(diǎn):?確認(rèn)或有事項(xiàng)是否由總包承建，若需總包承建，項(xiàng)目公司成本副總需oa流程報(bào)集團(tuán)成本控制部項(xiàng)目組和招標(biāo)組審批；?工程情況描述、承包范圍、工期要求等內(nèi)容在招標(biāo)文件的不同位置應(yīng)保證一致；?在工程概況中，應(yīng)提供本項(xiàng)目地上各業(yè)態(tài)的建筑面積；?付款條件：付款條款等實(shí)質(zhì)性條款復(fù)核是否有修改；?工程量清單2土建、水暖和電氣清單需原則上由總部成本控制部項(xiàng)目組編制；2四大塊清單原則上由項(xiàng)目公司成本副總編制；2清單編制完成后，由總部成本控制部招標(biāo)組經(jīng)辦人審核，審核依據(jù)：集團(tuán)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、類(lèi)似項(xiàng)目結(jié)算指標(biāo)；2其中土建清單鋼筋、混凝土指標(biāo)需較集團(tuán)設(shè)計(jì)限額大5—10%，具體視項(xiàng)目情況而定；6)投標(biāo)答疑收集各投標(biāo)單位的投標(biāo)疑問(wèn)，匯總并請(qǐng)相關(guān)單位或評(píng)委回復(fù)。需認(rèn)真復(fù)核對(duì)各投標(biāo)單位提出疑問(wèn)的回復(fù)內(nèi)容，是否表述清楚、是否一一作出正確解答、是否有前后不一致等。待所有答疑完成后，通過(guò)線下發(fā)各投標(biāo)人并短信通知各投標(biāo)人；7)開(kāi)標(biāo)截標(biāo)時(shí)間過(guò)后通過(guò)線下開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)人員為二部門(mén)3人以上；8)標(biāo)函分析a)是否按年度總包議標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)報(bào)價(jià)；b)地材類(lèi)主材價(jià)格和四大塊綜合單價(jià)是否按市場(chǎng)價(jià)格報(bào)送；c)各投標(biāo)單位商務(wù)條件是否符合招標(biāo)文件要求；d)開(kāi)標(biāo)總價(jià)對(duì)比、復(fù)核是否有算數(shù)誤差；e)分析設(shè)備價(jià)格是否合理、費(fèi)率計(jì)取是否合理；f)對(duì)比單方平米指標(biāo)是否超標(biāo)；g)復(fù)核各投標(biāo)單位總結(jié)性評(píng)述是否清晰及合理；9)項(xiàng)目經(jīng)理答辯a)碰頭會(huì)：在項(xiàng)目經(jīng)理答辯會(huì)前，召集全體評(píng)委對(duì)項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)回復(fù)情況，整體分析，提煉出項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)、難點(diǎn)以及應(yīng)對(duì)措施費(fèi)，以便在后續(xù)談判中逐項(xiàng)要求總包單位落實(shí)。b)答辯流程：會(huì)議簽到→告知參會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理答辯敘述內(nèi)容→技術(shù)標(biāo)評(píng)委對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行針對(duì)性提問(wèn)→匯總需要承諾內(nèi)容→是否滿足要求→結(jié)束；c)重點(diǎn)考察項(xiàng)目經(jīng)理綜合能力和對(duì)項(xiàng)目的理解程度；d)在項(xiàng)目經(jīng)理答辯時(shí)，對(duì)該單位于投標(biāo)文件中描述不清楚的地方做出澄清（只為技術(shù)部分）；e)針對(duì)答辯時(shí)的回答及澄清說(shuō)明，要求提供書(shū)面的承諾函，做為過(guò)程文件的一部分，也是招標(biāo)過(guò)程中減少風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)步驟；f)在項(xiàng)目答辯完成后，全體技術(shù)標(biāo)評(píng)委結(jié)合技術(shù)標(biāo)文件和答辯情況，現(xiàn)場(chǎng)打分；評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為70分合格，若低于70分，當(dāng)面通知總包局總部完善技術(shù)標(biāo)文件或更換項(xiàng)目經(jīng)理。10)商務(wù)標(biāo)談判a)談判依據(jù)：總包單位年度議標(biāo)基準(zhǔn)價(jià);b)談判重點(diǎn)：土建、水暖、電氣報(bào)價(jià)整體按基準(zhǔn)價(jià)執(zhí)行,其中如下事項(xiàng)，需結(jié)合市場(chǎng)和項(xiàng)目情況確定：?土建清單：地材類(lèi)主材--土石方、混凝土、鋼材、鋼結(jié)構(gòu)、砌筑，規(guī)費(fèi)，稅金等按雙方市場(chǎng)實(shí)際詢(xún)價(jià)確認(rèn)執(zhí)行；?措施費(fèi)：整體按基準(zhǔn)價(jià)項(xiàng)目（四平）對(duì)比，找差異；?安裝清單：嚴(yán)格按基準(zhǔn)價(jià)執(zhí)行；?四大塊清單：按市場(chǎng)調(diào)研價(jià)格，雙方確認(rèn)執(zhí)行。11)標(biāo)前會(huì)、詳評(píng)會(huì)、定標(biāo)會(huì)按附件流程執(zhí)行；12)合同按附件流程執(zhí)行。6.3模板及范本：參照集團(tuán)最新施工總承包招標(biāo)文件范本編制。7完成標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂完成，應(yīng)在定標(biāo)之后45個(gè)工作日內(nèi)完成。8工作成果用途移交:項(xiàng)目公司成本部（簽訂合同）。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)跟蹤后續(xù)四大塊技術(shù)方案與清單子目設(shè)置、工程量的匹配情況，主要材料（鋼筋、混凝土）市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況。10關(guān)注重點(diǎn)10.1項(xiàng)目公司市場(chǎng)調(diào)研要充分，全面摸清市場(chǎng)情況：10.1.1按商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一模板通過(guò)OA上報(bào)調(diào)研成果。市場(chǎng)調(diào)研要早準(zhǔn)備，盡量在總包調(diào)研前我方先完成調(diào)研資料收集，有利于了解到更接近市場(chǎng)實(shí)際情況的數(shù)據(jù)；10.1.2土方：了解渣土卸點(diǎn)（不少于3個(gè)）位置、距項(xiàng)目距離、卸點(diǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，了解當(dāng)?shù)氐闹饕练匠邪鼏挝徊⒃诳偘槿肭巴瓿稍?xún)價(jià)工作，政府對(duì)渣土的管理要求（包括渣土管理費(fèi)、允許出土?xí)r間、土方車(chē)是否必須加蓋板、土方車(chē)及項(xiàng)目出入口的沖洗要求）；10.1.3樁基：了解當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)樁基做法，主要的樁基施工單位，在總包介入前完成樁基詢(xún)價(jià)工作，了解按總包清單項(xiàng)目特征描述要求的報(bào)價(jià)及按當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)報(bào)價(jià)清單要求的單價(jià)。如有預(yù)制樁，還需了解主要的預(yù)制廠家、產(chǎn)能、庫(kù)存最大容量等內(nèi)容；10.1.4支護(hù)：了解當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)支護(hù)做法，在總包介入前完成支護(hù)詢(xún)價(jià)工作；10.1.5鋼材：收集我的鋼鐵網(wǎng)價(jià)、當(dāng)?shù)卦靸r(jià)信息價(jià)、實(shí)際市場(chǎng)價(jià)，以及三者之間的差異系數(shù)。了解當(dāng)?shù)毓┴浨闆r，了解項(xiàng)目周邊主要城市的價(jià)格水平；10.1.6商品砼：了解項(xiàng)目周邊能滿足我方的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的砼攪拌站（不少于三家），各標(biāo)號(hào)砼價(jià)格，與同期信息價(jià)之間的差異系數(shù)，添加各種添加劑的單價(jià)；10.1.7砌筑材料：當(dāng)?shù)爻Ｓ闷鲋牧?，主要廠家，材料單價(jià)，距項(xiàng)目的運(yùn)輸距離，庫(kù)存最大容量等；10.1.8砂漿：了解當(dāng)?shù)厥欠駨?qiáng)制使用商品砂漿，如強(qiáng)制使用，了解商品砂漿的單價(jià)。了解水泥、黃沙的市場(chǎng)單價(jià)，信息價(jià)，以及市場(chǎng)價(jià)與信息價(jià)之間的差異系數(shù)；10.1.9措施費(fèi):分析與基準(zhǔn)價(jià)之間的差異，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算；10.1.10費(fèi)率：規(guī)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)卮笮褪┕て髽I(yè)的繳費(fèi)折扣；了解當(dāng)?shù)囟惤鹗召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；10.1.11勞保統(tǒng)籌：需了解當(dāng)?shù)氐睦U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及折扣率，在總包議標(biāo)階段與總包商定繳費(fèi)折扣。10.2清單編制要結(jié)合地勘資料，要科學(xué)、有預(yù)見(jiàn)性：1)四大塊清單不漏項(xiàng)：結(jié)合地勘資料、周邊已建項(xiàng)目情況、設(shè)計(jì)部門(mén)意見(jiàn)編制四大塊清單，避免漏項(xiàng)；2)工程量估算要合理：清單工程量估算要相對(duì)準(zhǔn)確，存在邏輯關(guān)系的各分項(xiàng)工程量清單暫定量要相互匹配，如灌注樁與鋼筋的關(guān)系，土方量與地下室面積的關(guān)系等。10.3技術(shù)方案要先行確定，方能確定總包價(jià)格。10.4總包議標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)需嚴(yán)格執(zhí)行。11工作教訓(xùn)心得暫無(wú)。附表1：序號(hào)審批事項(xiàng)最終審批人審批流程1招標(biāo)計(jì)劃成本控制部總經(jīng)理(招標(biāo)小組組長(zhǎng))發(fā)起人--招標(biāo)小組2招標(biāo)小組商業(yè)地產(chǎn)總裁發(fā)起人--成本控制部分管招標(biāo)副總--成本控制部總經(jīng)理--執(zhí)行總裁3入圍單位集團(tuán)董事長(zhǎng)發(fā)起人--成本控制部總經(jīng)理–商業(yè)總裁–集團(tuán)總裁–集團(tuán)董事長(zhǎng)4招標(biāo)文件成本控制部總經(jīng)理(招標(biāo)小組組長(zhǎng))發(fā)起人--招標(biāo)小組5答疑補(bǔ)遺成本控制部總經(jīng)理(招標(biāo)小組組長(zhǎng))發(fā)起人--招標(biāo)小組6詢(xún)標(biāo)問(wèn)卷成本控制部總經(jīng)理(招標(biāo)小組組長(zhǎng))發(fā)起人--招標(biāo)小組7定標(biāo)總裁發(fā)起人--招標(biāo)小組–集團(tuán)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組8合同法律事務(wù)中心總經(jīng)理項(xiàng)目公司--成本控制部業(yè)務(wù)經(jīng)理--成本控制部分管招標(biāo)副總--成本控制部總經(jīng)理--法律事務(wù)中心總經(jīng)理辦公室裝修招標(biāo)項(xiàng)目階段：籌備科目編碼：CB0111工作內(nèi)容辦公室裝修工程2工作時(shí)間開(kāi)始時(shí)間：試營(yíng)業(yè)日前225天結(jié)束時(shí)間：試營(yíng)業(yè)日前180天周期：45日3責(zé)任人項(xiàng)目公司成本部4配合部門(mén)項(xiàng)目公司工程部5對(duì)接部門(mén)成本控制部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：6.1.1集團(tuán)確定的方案圖紙、6.1.2設(shè)計(jì)材料封樣（地磚、地毯、石膏線條、玻璃、乳膠漆、木飾面、礦棉板、五金件等）。主要材料市場(chǎng)詢(xún)價(jià)。6.1.3施工圖測(cè)算，測(cè)算結(jié)果不超合約規(guī)劃中簽約控制金額。6.1.4施工圖紙（含設(shè)計(jì)說(shuō)明、材料表、原始平面圖、平面布置圖、吊頂布置圖、地面布置圖、燈具布置圖、水電點(diǎn)位圖、立面圖、剖面圖、大樣節(jié)點(diǎn)圖、給排水系統(tǒng)圖、效果圖、設(shè)計(jì)估算等）報(bào)規(guī)劃院完成審批，并移交成本部。6.1.5工程部提供辦公室裝修工程工期節(jié)點(diǎn)要求、界面劃分、標(biāo)段劃分。6.2制度流程：6.2.1審批流程：詳見(jiàn)附件“審批流程”6.2.2操作要點(diǎn)：1)資格預(yù)審：詳見(jiàn)附件“資格預(yù)審及供方入圍工作流程”2)招標(biāo)計(jì)劃：重點(diǎn)四個(gè)時(shí)間點(diǎn)：發(fā)標(biāo)時(shí)間、答疑時(shí)間、開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間（模塊化截止時(shí)間）正常情況下，發(fā)標(biāo)至回標(biāo)至少應(yīng)保證10天。序號(hào)姓名工作單位建議人員小組內(nèi)職務(wù)備注辯、封樣確認(rèn)5××項(xiàng)目公司工程部工程部分管專(zhuān)業(yè)工程師技術(shù)組成員技術(shù)標(biāo)評(píng)審、項(xiàng)目經(jīng)理答辯、封樣確認(rèn)6××項(xiàng)目公司成本部成本部裝修造價(jià)工程師商務(wù)組成員負(fù)責(zé)商務(wù)標(biāo)函分析、判斷報(bào)價(jià)是否合理7××項(xiàng)目公司行政部行政部經(jīng)理及以上技術(shù)組成員技術(shù)標(biāo)評(píng)審、項(xiàng)目經(jīng)理答辯、封樣確認(rèn)3)成立招標(biāo)小組（7人或9人、單數(shù)）（舉例）：4)入圍單位選擇：詳見(jiàn)附件“資格預(yù)審及供方入圍工作流程”5)