上海XX廣場項(xiàng)目定位課件

27七月2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究市場調(diào)研項(xiàng)目屬性研判與界定問題結(jié)構(gòu)化分析區(qū)域環(huán)境分析市場容量預(yù)測項(xiàng)目定位導(dǎo)出2006/8/22第一階段項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

第一階段思路形成2006/9/12005/9/15第一階段市場調(diào)研2006/9/21研究內(nèi)容成果上海康城前廣場市場調(diào)查報告上?？党乔皬V場初期溝通上?？党乔皬V場商業(yè)項(xiàng)目定位中稿上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位報告思路

二、風(fēng)險和機(jī)會三、出路一、目標(biāo)設(shè)定上海康城前廣場項(xiàng)目定位協(xié)和集團(tuán)——目標(biāo)地上14.8萬商業(yè)+1萬單身公寓全部售出；打造集團(tuán)商業(yè)街地產(chǎn)品牌，為集團(tuán)商業(yè)品牌上市作準(zhǔn)備。把未用的指標(biāo)全部用足，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)最大化。進(jìn)而全部出售現(xiàn)實(shí)利潤最大化。以主題商業(yè)街的形式啟動，為集團(tuán)商業(yè)品牌上市作準(zhǔn)備。上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤最大化促進(jìn)協(xié)和商業(yè)地產(chǎn)的市值影響力指標(biāo)最大化世聯(lián)對目標(biāo)的理解利潤最大化上海康城前廣場項(xiàng)目定位項(xiàng)目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處，屬于莘閔板塊居住區(qū)級商業(yè)中心項(xiàng)目緊鄰莘松路，唯一一條進(jìn)入道路，雙向二車道；項(xiàng)目西南北各約500米分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（巴比倫、樂購）。500m樂購500m巴比倫莘松路項(xiàng)目生春九路場東路項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地鐵1號線莘莊站車程閑時15分鐘，忙時20-40分鐘上海康城前廣場項(xiàng)目定位容積率超過4，建筑形式必須向高向密發(fā)展。規(guī)劃用地面積：72，418平方米，實(shí)際用地面積約為43，838平方米。地上總建筑面積166，481平方米，需要建設(shè)小區(qū)公建配套0.8萬平方米，實(shí)際新建商業(yè)面積約為14萬平方米，單身公寓10，800平方米。地下建筑面積55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)莘松路已建已建綠地銷售中心及樣板房高壓線，地上不能上蓋建筑上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位項(xiàng)目資源：所處大型住宅區(qū)和別墅區(qū)，為未來商業(yè)發(fā)展提供多條通路的可能項(xiàng)目資源云間水莊晶苑四季御庭麗水馨庭歐風(fēng)麗景綠洲比華利龍祥公寓達(dá)安圣芭芭花園十二橡樹莊園淺水灣同潤加州綠洲香島萬科白馬莘閔板塊的發(fā)展已經(jīng)有5年的時間。目前周邊的公寓項(xiàng)目有兩個，別墅項(xiàng)目約為10個。區(qū)域人口：康城居民入住后約為3.77萬人。周邊別墅區(qū)居民約為4-5萬人。上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位第二部分二、風(fēng)險和機(jī)會區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場分析閔行商業(yè)分析項(xiàng)目本體分析上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位按國際通行標(biāo)準(zhǔn)，上海商業(yè)地產(chǎn)存量趨于飽和宏觀市場2005年上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積超過1平方米，接近歐洲發(fā)達(dá)國家1.2平方米的平均水平。上海商品銷售毛利率不斷上升，從2003年的16.56％上升到2005年的20.16％；城市居民人均消費(fèi)支出不斷上升，從2003年的1.1040萬元增長到1.3773萬元。上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全國最重要的零售市場之一，在發(fā)展步調(diào)上也一直保持國內(nèi)的領(lǐng)先地位。與全國其它主要城市零售業(yè)的發(fā)展情況相比，上海具有總體規(guī)模大、人均零售額高、增長相對比較平穩(wěn)的特點(diǎn)，上海已經(jīng)走過了許多其它城市正在經(jīng)歷的快速成長期，率先進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期和結(jié)構(gòu)調(diào)整期。數(shù)據(jù)來源《上海商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》上海康城前廣場項(xiàng)目定位傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)市場，郊區(qū)商業(yè)增長迅速。宏觀市場連鎖的超市、大賣場和便利店在過去的幾年中發(fā)展迅速，而百貨店的市場地位在持續(xù)降低。傳統(tǒng)三個市中心區(qū)仍然是主要的商業(yè)區(qū)域，但隨著周邊區(qū)域商業(yè)中心的興起和發(fā)展，市中心的人口不斷往外遷移，郊區(qū)的商業(yè)面臨巨大的發(fā)展機(jī)會。數(shù)據(jù)來源《上海商業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位莘莊、七寶是閔行目前形成的兩大商圈。閔行商圈便捷的交通和大量居住人口聚集是閔行商圈形成的關(guān)鍵支撐因數(shù)。莘莊：分為行政中心和居住區(qū).目前行政區(qū)的消費(fèi)形式屬于過路性消費(fèi)，檔次較低；依托春申版快大型居住區(qū)（春申景城、萬科假日風(fēng)景、上海春城），屬于片區(qū)日常消費(fèi)，檔次中檔。七寶：依托七寶大型居住區(qū)（萬科郎潤園、），運(yùn)動休閑配套設(shè)施齊全，檔次較高，在建巴黎春天。七莘路樂購的人流量、檔次、營業(yè)額在閔行大賣場中名列前矛；莘莊七寶上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛麥德龍易初蓮花大潤發(fā)易買德百安居樂購世紀(jì)聯(lián)華農(nóng)工商樂購樂購龍城購物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂園熱帶風(fēng)暴好愛廣場家得利日用大賣場是閔行的主要商業(yè)形式目前閔行有18家大賣場，2006上半年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額24.44億元，比上年同期增長21.2%。新開賣場七家：易初蓮花七寶店、浦江店、樂購莘松店、家樂福七寶店、好又多虹橋店、易賣得梅隴店。2006上半年零售總額3.86億元，對區(qū)域零售額增長的貢獻(xiàn)率為3.6%。閔行商圈上海康城前廣場項(xiàng)目定位位置和經(jīng)營檔次是決定閔行日用賣場經(jīng)營好壞的關(guān)鍵閔行商圈商場名稱規(guī)模檔次面積業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況農(nóng)工商（新閔店)一層中檔約3,000㎡食品.日用品8.26開業(yè)一般樂購（莘莊店）二層中檔約8,000㎡1FKFC、生鮮食品2F日用品.家電.百貨旁邊有好美屋良好世紀(jì)聯(lián)華(莘莊店)三層中檔約24,000㎡1F餐廳、移動營業(yè)廳、服飾；2F食品、生活用品；3F服飾、床上用品良好華聯(lián)吉買盛(莘莊)三層中低約15,000㎡1保健品、鮮花、速食；2F服裝、鞋類；3F食品、日用品一幫農(nóng)工商（中春路）二層中檔約8,000㎡1F食品.美食2F日用品、家電、服裝、一幫河畔百貨四層中高約10,000㎡B1地下停車場1F餐飲.化裝品.星巴克必勝客2F-4F品牌服裝良好樂購（七莘店）二層中檔約28,000㎡1F餐飲、服裝、食品、生鮮2F家電.床上用品.日用品.服裝.大時代一幫龍城購物中心三層中高約30,000㎡1FKFC.屈氏士服飾.餐飲.眼鏡2F家樂福3F品牌店即將進(jìn)駐巴黎春天一般易初蓮花(吳中路)三層中檔約24,000㎡1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機(jī)專賣；2F食品含生鮮、藥店；3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品良好麥德龍（虹梅店）一層中檔約3,5000㎡服裝、日用品、食品、家電、休閑運(yùn)動類良好易初蓮花(七莘路)三層中檔約25,000㎡1F家電、餐飲、專賣店、眼鏡店、茶具、手機(jī)專賣；2F食品含生鮮、藥店；3F日用品、鞋類、服飾、五金、床上用品、辦公用品、化妝品良好大潤發(fā)（銀都路）三層中檔約25,000㎡1F停車場.商業(yè)街.KFC2F食品(含生鮮)3F電器、服飾.百貨、良好易買得（銀都路）三層中檔約25,000㎡1F食品.日用品2F服飾.家電.百貨3F傲運(yùn)會“運(yùn)動品牌.停車場.美食一般家得利（春申路）一層中檔約1,200㎡食品、日用品一般農(nóng)工商(銀都路)二層中檔約4，500㎡1F水果.蔬菜.生鮮.食品2F床上用品.日用品.服裝一般莘莊區(qū)域5家七寶.虹美區(qū)域5家春申區(qū)域4家數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位南方商城是整個閔行區(qū)域的購物中心閔行商圈商場名稱規(guī)模檔次面積業(yè)態(tài)南方商城五層中高10萬,營業(yè)面積6.8萬1F餐飲.化妝品.飾品2F-3F服飾4F家電通訊5F漁獵休閑(電影院.電玩.網(wǎng)吧)家樂福南方購物中心在的布局上以家樂福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家龍頭店為主力店，滿足了工薪階層、居民日常消費(fèi)、家庭裝潢的需要。一百二十余家品牌特色專賣店，涵蓋了服裝、小百貨、通訊器材、家具、體育用品、電腦等多個方面。休閑娛樂包括：中、西餐飲、咖啡館、茶室、電影城、游樂城、健身中心。藥店、郵局、銀行、旅行社、書城、美容美發(fā)等等一系列社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目，堅(jiān)持“以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo)向，集購物、休閑、娛樂為一體”的經(jīng)營定位，，已成為閔行地區(qū)人氣最旺的購物中心。

上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位莘莊、七莘路、東川路三塊區(qū)域?yàn)殚h行未來重點(diǎn)商業(yè)區(qū)莘莊東川路七莘路閔行商圈閔行商業(yè)十一五規(guī)劃:向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)型，形成以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以大型購物中心為龍頭，以商業(yè)休閑街為特色的現(xiàn)代商業(yè)格局。積極引進(jìn)精品百貨店、品牌專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，繼續(xù)完善大賣場、超市、便利店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，規(guī)范發(fā)展商品交易市場，培育汽車和建材銷售等新增長點(diǎn)。重點(diǎn)建設(shè)七寶、虹橋、莘莊、江川、南方商城、浦江等大型綜合性商業(yè)中心，上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛麥德龍易初蓮花大潤發(fā)易買德百安居樂購世紀(jì)聯(lián)華農(nóng)工商樂購樂購龍城購物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂園熱帶風(fēng)暴愛好廣場家得利消費(fèi)向東，消費(fèi)習(xí)慣分為三大圈層第一圈層：日常消費(fèi)就近的大賣場，購物班車5－10分鐘；第二圈層：日常購物南方商城，閔行區(qū)域唯一商業(yè)中心；第三圈層：周末購物及休閑娛樂徐家匯、虹橋人口消費(fèi)特征徐家匯第一圈層第二圈層第三圈層上海康城前廣場項(xiàng)目定位每月在閔行賣場消費(fèi)總額為500-800元。人口消費(fèi)特征摘自《閔行商業(yè)市場調(diào)查報告》。

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超市、商場和百貨公司是閔行居民日常最常消費(fèi)的場所閔行區(qū)居民在商場/百貨公司的每月花費(fèi)總額約為500-800元。購物地點(diǎn)的時間基本在30分鐘以內(nèi)品種齊全、價格實(shí)惠、購物環(huán)境是居民選擇消費(fèi)地點(diǎn)的首要因數(shù)食品和服裝是閔行居民節(jié)假日最高的開支。二口或三口之家,

個人收入3000-6000元/月為主流摘自《閔行商業(yè)市場調(diào)查報告》上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位人口消費(fèi)特征摘自《閔行商業(yè)市場調(diào)查報告》特征一:消費(fèi)模式單一，在閔行的消費(fèi)支出主要為大賣場的日常用品采購。由于閔行區(qū)外來購房人口與閔行戶籍人口相當(dāng)，因此在閔行的消費(fèi)時間主要為下班后采購日常生活用品。單一的居住模式造就單一的消費(fèi)模式，因此，大賣場成為居住區(qū)滿足生活用品采購的主要來源。特征二:就近消費(fèi).區(qū)域性消費(fèi)原則，在閔行區(qū)域到消費(fèi)地點(diǎn)不超過半小時車程由于閔行道路系統(tǒng)錯綜復(fù)雜，消費(fèi)區(qū)域隨著道路阻隔而自然形成，如今春申、莘莊、七寶、古美均形成各資的商業(yè)賣場集中區(qū)域，輻射范圍也限于各區(qū)域內(nèi)。特征三:大賣場消費(fèi)比較頻繁,對商場的要求不高，滿足基本的日常用品采購需求。由于日常消費(fèi)在附近賣場解決，因此去賣場的頻度較為頻繁，平均一周1-2次。主要選擇位置近、種類多、價格實(shí)惠的賣場消費(fèi)。上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位莘莊將打造成上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一區(qū)域商業(yè)地理位置:莘莊地區(qū)位于上海西南，土地面積約２０平方公里。是閔行區(qū)行政和文化、公共活動中心所在地.人口規(guī)模:由于城市大規(guī)模交通設(shè)施建設(shè)和房產(chǎn)開發(fā)，莘莊地區(qū)成為上海人口導(dǎo)入的主要區(qū)域之一?，F(xiàn)有總?cè)丝冢保踩f人，其中常住人口約１１．５萬人，外來人口３萬—５萬人。預(yù)期未來五年將達(dá)到３０萬人。

上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位莘莊建設(shè)三級商業(yè)網(wǎng)路,本項(xiàng)目屬于社區(qū)商業(yè)體系區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)區(qū)：1.莘莊老鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)

主要項(xiàng)目：莘松路、滬閔路“十字型”路口新建的塊狀集聚型“綜合商業(yè)商務(wù)”。規(guī)劃面積：１０萬平方米。2.上海莘城中心商業(yè)區(qū)

主要項(xiàng)目：“仲盛商業(yè)中心”和地鐵莘莊站站廳商業(yè)?！爸偈⑸虡I(yè)中心”：總建筑面積約２８萬平方米社區(qū)商業(yè):南為華聯(lián)吉買盛區(qū)域、西為農(nóng)工商區(qū)域、西北為莘莊樂購區(qū)域、中為世紀(jì)聯(lián)華區(qū)域、東北為華潤萬佳區(qū)域。現(xiàn)代商貿(mào)走廊:七莘路沿線（莘莊段至七寶段）街區(qū)兩側(cè)相關(guān)地塊集聚現(xiàn)代大型專業(yè)店、大型綜合超市、文化休閑中心、圖書文化用品中心、小型商業(yè)休閑街、大型室內(nèi)滑雪運(yùn)動休閑中心等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，成為體現(xiàn)區(qū)內(nèi)城市形象和功能、第三產(chǎn)業(yè)特色、多業(yè)態(tài)多功能集聚、條狀塊狀相結(jié)合的“閔行大道”?！渡虾Ｊ虚h行區(qū)莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》-------未來8年上海莘莊商業(yè)配套設(shè)施,將發(fā)生根本性的改變和提高，莘莊地區(qū)商業(yè)將依托閔行區(qū)行政中心所在地、道路交通網(wǎng)絡(luò)、人口大量導(dǎo)入等優(yōu)勢，形成一個“鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)——社區(qū)商業(yè)體系——現(xiàn)代商貿(mào)走廊”的三級商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，使之成為上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一。莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心上海莘城商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)商貿(mào)走廊上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展完取決于住宅的拉動需求。區(qū)域商業(yè)莘閔板塊商業(yè)主要分布三個區(qū)域，全部為滿足居民日常消費(fèi)為主。樂購（莘松店）：二層賣場，一層好美屋，一家酒店及餐飲KFC等——滿主周邊居民日常生活用品采購需求，中檔。巴比倫商業(yè)廣場：三層。一層中介、美容美發(fā)、寵物店；二層茶坊、咖啡店等；三層餐飲。——滿足周邊居民日常生活配套消費(fèi)需求，中檔。莘閔生活廣場：一層農(nóng)工商層，二層空缺，三層足浴，四層KTV——滿足莘閔別墅區(qū)中低檔居民日常生活，檔次較低。樂購賣場巴比倫廣場莘閔生活廣場上海康城前廣場項(xiàng)目定位道路是阻隔板塊商業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。區(qū)域商業(yè)滬杭高速、二條鐵路，基本阻隔了板塊與周邊區(qū)域的聯(lián)系，孤立缺乏互動效應(yīng)，使板塊商業(yè)的消費(fèi)局限于板塊內(nèi)的居住人口，缺乏外來人口導(dǎo)入。莘松路雙向二車道，成為目前進(jìn)入莘閔板塊唯一道路，且短期內(nèi)不會改善。這將直接制約商業(yè)的發(fā)展和外來消費(fèi)人口的導(dǎo)入。目前板塊的商業(yè)主要為板塊居民日常消費(fèi)為主。無高檔商業(yè)設(shè)施。本項(xiàng)目道路范圍內(nèi)人口消費(fèi)上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位小結(jié)競爭嚴(yán)峻1.商圈集中，形式雷同2.各自為營，互動性弱3.住宅拉動，需求單一閔行商圈主要集中在莘莊和七寶，形式基本以日用大賣場為主。位置和經(jīng)營檔次是決定大賣場經(jīng)營狀況的關(guān)鍵。由于商業(yè)形式單一，閔行各大賣場依靠自身生存。加上閔行眾多道路的阻隔，各個板塊商業(yè)難以形成集合效應(yīng)，形成各自為營的局面。閔行的商業(yè)市場主要由于住宅拉動。由于購房人口大量導(dǎo)入，引發(fā)了大量對生活日用品的需求，下班到大賣場采購，周末市中心商場采購是居民消費(fèi)的主要模式。上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位商業(yè)級別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3.6-18萬9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上——核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本項(xiàng)目屬于區(qū)域型社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目區(qū)域人口約10萬人，由于交通的限制，區(qū)域外人口難以導(dǎo)入，區(qū)域性社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目介于兩者之間項(xiàng)目屬性界定上海康城前廣場項(xiàng)目定位人均消費(fèi)支出及商業(yè)單位營業(yè)額商圈內(nèi)已有商業(yè)面積商圈服務(wù)的人口商業(yè)的商圈范圍商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模的確定莘閔區(qū)域人口10萬人，按照國際人均商業(yè)面積1平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域商業(yè)體量應(yīng)該為10萬平方米一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91m2/人——《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027：1

(商業(yè)面積：住宅面積)目前新閔有的商業(yè)面積約為5萬平方米，剩余的體量為：項(xiàng)目商業(yè)容量——10萬-5萬＝5萬平方米7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位26商業(yè)規(guī)模的確定在目前及可預(yù)見的周期，符合市場容納量本項(xiàng)目合理的規(guī)模是＝5萬平方米理性分析理性分析剩余10萬平方米怎么辦？是繼續(xù)做商業(yè)？——面臨的風(fēng)險？？？還是另謀出路？——有何機(jī)會？？？？上海康城前廣場項(xiàng)目定位地塊可用面積小，限制條件大，需要尋求內(nèi)部變化項(xiàng)目分析1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊地塊地塊面積限制條件1號1.25萬㎡限高2號1.24萬㎡一期業(yè)主爭議較大,認(rèn)為規(guī)劃為綠地,限制層數(shù)3號1700㎡4號約2萬㎡高壓走廊線,地上不能上蓋物業(yè)公建配套郵政支局銀行.證券物業(yè)管理警屬菜場綜合健身游泳池占地面積1400㎡220㎡-565㎡3400㎡2000㎡3000㎡建筑面積1200㎡1200㎡1000㎡460㎡2250㎡1360㎡600㎡需要建成的公建建筑面積為8070平方米康城一、二期住宅已建成并逐步入住，三期、四期正在建設(shè)中。建成后將成為容納約3.77萬人口的大型居住區(qū)；目前社區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)比較稀缺，居民日常消費(fèi)通過購物班車/社區(qū)班車解決；目前前廣場地塊除一塊為集中綠地外，其他均為已建物業(yè)（一為會所、一為商業(yè)綜合樓、一目前為售樓處和樣板房）上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位S集合和規(guī)模優(yōu)勢

依托康城住宅151萬平方米，周邊住宅即別墅區(qū)居住人口，形成一定的集聚效應(yīng)，項(xiàng)目的檔次可以有一定擴(kuò)大。W交通瓶頸莘松路的交通是制約消費(fèi)人口導(dǎo)入的重要瓶頸；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力??；O體驗(yàn)式消費(fèi)成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢.符合別墅區(qū)客戶消費(fèi)檔次存在空白周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好T市場競爭威脅嚴(yán)重隨著莘莊中心的商業(yè)發(fā)展，多家商場的開業(yè)對板塊的客流消費(fèi)形成分流，而且對吸引區(qū)的客流增加難度。市場風(fēng)險變化莫測【SWOT】7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位29如果商業(yè)的市場容量只有5萬平方米,剩余10萬平方米指標(biāo)如何?閔行規(guī)劃科科長語錄----------規(guī)劃批準(zhǔn)的原則:該配的配足,類型可以不局限商業(yè),但不要超過總體指標(biāo);一定要征求小區(qū)業(yè)主的意見,他們同意我們就同意;把多數(shù)指標(biāo)建在爭議小的地塊,爭議大的地塊盡量考慮少建、不建“”上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位第三部分二、風(fēng)險和機(jī)會三、出路一、目標(biāo)設(shè)定上海康城前廣場項(xiàng)目定位閔行小戶性市場全線紅【市場聲音】閔行小戶型銷售火爆閔行經(jīng)濟(jì)性酒店入住率高閔行中端辦公物業(yè)稀缺123萬科朗潤園，萬科假日風(fēng)景的“螞蟻工房”，均價達(dá)到12000元/平方米，開盤便搶購一空；松江九亭上海青年城，7月份開盤以來銷售套數(shù)446套，實(shí)現(xiàn)均價8610元/平方米；70％，90平方米國家政策，搶時機(jī)就是占先機(jī)。莫泰168，錦江之星、泰姆24H賓館的入住率達(dá)到80％。尤其是周六、日，入住率達(dá)到100％?？党羌爸苓叺木用穹浅６?，如全部入住，訪客的住宿將有較大需求。目前辦公物業(yè)在售的僅有四個。價格均價8000-10000平方米，尤其小面積的辦公物業(yè)在閔行需求較高。詳細(xì)見附件：《閔行小戶性、酒店、辦公調(diào)查》上海康城前廣場項(xiàng)目定位【產(chǎn)品定位】項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊商圈人口處于閔行新閔板塊別墅區(qū)和居住區(qū)聚集擁有一定的人口支撐地塊小，面積大，15.8萬建筑面積限制條件多，只能向高向密發(fā)展。非中心大體量，高密度不在核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)沒有形成互動商圈消費(fèi)模式單一，市場容量有限市場容量有限外來人口導(dǎo)入困難，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人口有限區(qū)域內(nèi)純商業(yè)需求有限人口消費(fèi)單一突破區(qū)域價值實(shí)現(xiàn)整體價值跳出商圈挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)與升值潛力。7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位33【產(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國際公寓名商俱樂部創(chuàng)業(yè)型公司個人工作室街區(qū)商業(yè)（StreetMall）商業(yè)集中商業(yè)（shoppingMall）倉儲式購物中心主題式/服務(wù)式購物中心商業(yè)性休閑會所VIP會員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購物中心7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位34

Urbanunitscomplex都市單元綜合體

土地日益稀缺，人口日益增長；少數(shù)的空間，應(yīng)承載更多的功能。他是一種理想，他是一種生活，他是一種體驗(yàn)，他是一種期待?！井a(chǎn)品定位】7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位35【整體定位】“HOPSCA”豪布斯卡

HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT(酒店+辦公+公園+購物中心+商會+住宅)

HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位36源起：HOPSCA于1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。

HOPSCA的特征：特征一：

高密度，集約性

特征二：整體統(tǒng)一性

特征三：功能復(fù)合性

特征四：土地使用均衡性

特征五：

空間連續(xù)性

1.平面的連續(xù)：

2.立面的連續(xù)：3.空間的連續(xù)：特征六：內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性一個成功的HOPSCA項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運(yùn)營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。HOPSCA在巴黎HOPSCA在紐約HOPSCA在東京7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位37【獲利模式】商業(yè)街銷售獲利，購物中心持續(xù)經(jīng)營獲利商業(yè)大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利辦公成功銷售獲利公寓大部分出售和少量長期經(jīng)營獲利酒店7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位38【產(chǎn)品矩陣】明星業(yè)務(wù)

高市場增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣市場需求市場競爭屬性銷售趨勢創(chuàng)業(yè)者辦公中中現(xiàn)金牛時間短，出售獲利。它是項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要來源。小戶型公寓高中現(xiàn)金牛公寓式酒店中低明星精品酒店提升項(xiàng)目形象，可直接出售。商業(yè)街中高明星精品商業(yè)街能夠帶旺整個項(xiàng)目。形象樹立后，可以直接出售。主題購物中心中高痩狗前期需要培育，通過持有經(jīng)營獲利，如果經(jīng)營成功，會未來帶來持續(xù)的現(xiàn)金流?，F(xiàn)金牛明星痩狗物業(yè)規(guī)模7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位3915.8萬商業(yè)3.5萬酒店式公寓1.5萬商業(yè)街+3.5萬商業(yè)體4萬酒店式公寓0.8萬公建3萬辦公++3萬公寓式酒店【物業(yè)比例】7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位401號地塊2號地塊3號地塊4號地塊【物業(yè)比例】地塊地塊面積物業(yè)形式限制條件1號1.25萬㎡商業(yè)街+小戶型公寓限高2號1.24萬㎡主題式購物中心+公寓式酒店+公建+辦公一期業(yè)主爭議較大,認(rèn)為規(guī)劃為綠地,限制層數(shù).3號1700㎡小戶型公寓4號約2萬㎡休閑運(yùn)動主體公園高壓走廊線,地上不能上蓋物業(yè).7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位41各類商業(yè)中心對應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)大型購物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗(yàn)值為：購物：餐飲：娛樂約為52％：18％：30％各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)小區(qū)配套商業(yè)（周邊）社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級商業(yè)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場餐館家具店五金商店汽車美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時裝店大型影城娛樂中心飲食街大型專賣店大型優(yōu)惠商店小型商業(yè)街商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)【商業(yè)】我們的商業(yè)形式——商業(yè)街+集中商業(yè)7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位42【商業(yè)】——價值分析商業(yè)價值最大面商業(yè)街購物中心商業(yè)街：鋪面沿價值最大面開發(fā)設(shè)置。在轉(zhuǎn)角處可設(shè)置高檔餐飲主力店，拉動整體街區(qū)檔次。購物中心：由于面積較大，必須滿鋪。因此入口處必須設(shè)置大型標(biāo)志性建筑，吸引消費(fèi)人口導(dǎo)入。內(nèi)部必須設(shè)置無導(dǎo)向性.循環(huán)不息人流動線。實(shí)現(xiàn)各個商業(yè)價值面積最大化。BIOCK1BIOCK2地塊形式銷售方式利用精品商業(yè)街+主題式購物中心兩者相輔相成?；檠a(bǔ)充，互為利用。形成價值的互動?？傆?jì)2.2萬出售，2.8萬持有經(jīng)營BLOCK11.5萬商業(yè)街全部出售BLOCK23.5萬商業(yè)體80％自有經(jīng)營，20％出售7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位43【商業(yè)】——地下與入口P入口人流步行入口下沉式人流主入口方向，提升地下商業(yè)價值。商業(yè)櫥窗展示，與對面商業(yè)街聯(lián)成一體7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位44【主題購物中心】——定位以室內(nèi)娛樂為體驗(yàn)點(diǎn)的，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的體驗(yàn)式購物中心以日常生活購物消費(fèi)為主導(dǎo)——主力消費(fèi)需求配以娛樂、餐飲成本低，參與性的娛樂體驗(yàn)點(diǎn)——興奮點(diǎn)7/27/2023上海康城前廣場項(xiàng)目定位45【主題購物中心】基本原則：80%持有經(jīng)營，20％出售；招商先行，設(shè)計(jì)可以通過招商情況調(diào)整；優(yōu)先考慮2-3家大型品牌主力店進(jìn)駐，帶旺商氣；引進(jìn)經(jīng)營管理公司，進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營管理?！啊?/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位46地面入口B3B2B1通往小區(qū)L1L2L3【主題購物中心】購物中心的人流動線7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位47【主題購物中心】購物中心的布局模式商業(yè)式下沉式廣場，直通B1購物中心的平面布局循環(huán)是商業(yè)體的人流生生不息的最好方式7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位48【主題購物中心】——中庭7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位49【主題購物中心】立面的處理入口的標(biāo)志7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位50【主題購物中心】電梯的形式7/27/2023上海康城前廣場項(xiàng)目定位51【商業(yè)街】Foldedstreet——適合人體尺度以及與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成的“Foldedstreet”，使街區(qū)生動活潑觀景平臺——體塊相互錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺直通街概念7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位52【商業(yè)街】以品牌餐飲為帶動,以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài)SPA會館,康體健身寵物醫(yī)院.7-11,社區(qū)配套麥當(dāng)勞汽車餐廳,精品川菜7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位53【商業(yè)街】時尚都市體驗(yàn)有會員制或俱樂部服務(wù)提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問服務(wù)主題特色店7/27/2023上海康城前廣場項(xiàng)目定位54【商業(yè)街】消解購物街單一功能,實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會功能形成共同興趣人群的聚會交流地點(diǎn)休閑娛樂體驗(yàn)7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位55【酒店】以小單間、套間為主，裝修風(fēng)格簡單而富有個性，可有三到四種選擇方案，裝修單價在1000-1500元/平方米?？上嚷?lián)系酒店，經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店進(jìn)駐，統(tǒng)一經(jīng)營管理，帶租約銷售。公寓式酒店7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位56【寫字樓】“SVO（服務(wù)式寫字樓）”以最小面積100㎡發(fā)售，創(chuàng)業(yè)者承受得起的寫字樓。為新銳公司服務(wù)，將他們從瑣碎的日常行政工作中解脫出來的，將建筑同服務(wù)打包在一起的結(jié)合體。SVO是獨(dú)立的7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位57SVO是自由的最小的產(chǎn)權(quán)單位可隨意組合，合伙人一人買一套，打通就是大公司，關(guān)系好繼續(xù)干，出現(xiàn)問題一人一套清晰明了。SVO是專業(yè)的專業(yè)的公共秘書服務(wù)，專業(yè)的律師咨詢，專業(yè)的會計(jì)師建議，您的周圍有一個專業(yè)隊(duì)伍隨時準(zhǔn)備為您服務(wù)。SVO是管家，在你直奔主題的時候，處理好一切繁雜。SVO是節(jié)約的不再為低使用頻率的空間付費(fèi)，不必再為高成本的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益【寫字樓】“SVO（服務(wù)式寫字樓）”7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位58【公寓】面積約為50-70平方米，以一房和小兩房為主。低總價，未來的都市主義生活享受。提供精裝修菜單，單價在1000-1500元/平方米，實(shí)現(xiàn)“CONDO”生活。精裝修公寓7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位59理性型_RationalModel生活獨(dú)立,但又親密生活區(qū)和工作區(qū)分開,有雙洗漱潔具體現(xiàn)親密生活男主角=投資分析師/女主角=醫(yī)生【公寓】7/27/2023上海康城前廣場項(xiàng)目定位60感性型_SensitiveModel一切布局以圍繞兩人親密享受為前提一切細(xì)節(jié)均被放大,距離感幾乎不存在男主角=軟件工程師/女主角=美容師【公寓】7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位61現(xiàn)代型_ModenModel周末夫妻前衛(wèi)/獨(dú)特/有個性,最好自己DIY男主角=攝影師/女主角=設(shè)計(jì)師【公寓】7/27/2023上海康城前廣場項(xiàng)目定位62【公園】-運(yùn)動休閑主題7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位63【開發(fā)節(jié)奏】NO1:現(xiàn)金牛+明星＝公寓+商業(yè)街市場需求市場競爭屬性創(chuàng)業(yè)者辦公中中現(xiàn)金牛小戶型公寓高中現(xiàn)金牛公寓式酒店中低明星商業(yè)街中高明星主題購物中心中高廋狗NO2:現(xiàn)金牛+痩狗＝辦公+主題購物中心NO3:明星＝酒店屬于同一區(qū)域，地塊各項(xiàng)條件齊全。公寓短平快，迅速回籠資金。商業(yè)街銷售之前，主力商家必定先進(jìn)駐，營造商氣，購物中心的招商同時開展。屬于同一區(qū)域，可同時開發(fā)。利用購物中心帶動辦公的銷售。隨著招商工作的不斷開展，大型商家進(jìn)駐，推出限量黃金商鋪，短期引爆。由于酒店的使用年限較短。最后推出明星產(chǎn)品，避免與公寓發(fā)生沖突。從而通過前期的鋪墊，提升價值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位64【經(jīng)濟(jì)測算】面積(㎡)成本(元)收入(元)地下車庫26,541㎡69,272,010地下商業(yè)55,681㎡245,831,615出租獲益集中商業(yè)35,000㎡133,525,00030,000,000直接出售收益,剩余2.8萬㎡出租獲益街區(qū)商業(yè)15,000㎡42,273,874公寓40,000㎡109,600,000320,000,000.酒店30,000㎡95,100,000300,000,000.辦公30,000㎡94,950,000300,000,000.配套8,000㎡11,720,000總計(jì)地上15.8萬802,272,499.57不包含地價,不包含公園建設(shè)成本1,250,000,000.(不包含出租收益)7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位65還是另謀出路？——有何機(jī)會？？？？7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位66大型商業(yè)地產(chǎn)在中國成功的關(guān)鍵NO1:商業(yè)定位—一定地址，二定規(guī)模，三定主力店

NO2:規(guī)劃設(shè)計(jì)—人流動線.視覺通透.交通體系.主力店的設(shè)計(jì)要求NO3:后期經(jīng)營—招商.經(jīng)營管理.持續(xù)能力地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費(fèi)能力和規(guī)模及未來增長潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國外，十萬平方米以內(nèi)叫做“最佳規(guī)?！?，15萬平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。人流動線中一個單一的通道是最好

，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購買欲望。卸貨區(qū)域是盡量在地下,私家車和送貨車都不要和人在一個平面上交叉。招商之前，先和主力店進(jìn)行對接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求。商鋪是只租不售的全部銷售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開始，如何持續(xù)經(jīng)營管理，是商場未來不斷盈利的關(guān)鍵。商業(yè)只有在經(jīng)營中才能實(shí)現(xiàn)價值。商業(yè)項(xiàng)目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培育期。需要有充足的資金和技術(shù)準(zhǔn)備。家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。7/27/2023上海康城前廣場項(xiàng)目定位67商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)節(jié)商業(yè)投資——商業(yè)規(guī)劃——商業(yè)經(jīng)營如果本項(xiàng)目計(jì)劃建成大型商業(yè)體集中出售，實(shí)現(xiàn)的可能性非常小，如果一定要選擇，可以

從商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)節(jié)中尋求突破7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位68大型集中商業(yè)的出售模式7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位69產(chǎn)權(quán)返租模式1操作方式——客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。典型案例——曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。建設(shè)部《房地產(chǎn)銷售管理辦法》規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位70案例：常興天虹商場樓層：1——5層。主力店：天虹發(fā)展商年租金回報率變化：4.8%—6%—2.8%（低于三年期國債3.37%）與天虹租約：15年年租金增長率：2%現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款樓層銷售鋪位個數(shù)/總鋪位個數(shù)銷售個數(shù)比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%資料來源：國土局網(wǎng)站銷售公示。發(fā)展商保留1層高租金樓層，通過1層租金彌補(bǔ)回報率，可維持4.8%左右?，F(xiàn)通過主力店提供回報，投資回報率2.8%，低于三年期國債利率。銷售狀況不佳。銷售率約占推出部分的47%。此項(xiàng)目現(xiàn)仍返租，但已經(jīng)不能作按揭。7/27/2023上?？党乔皬V場項(xiàng)目定位71店中店銷售模式2店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益購買產(chǎn)品操作方式——發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營和管理約束。典型案例——賽格電子市場緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾7/27/2023上海康城前廣場項(xiàng)目定位72基金整售模式3操作方式——基金/大客戶直接收購商場，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。典型案例——嘉德置地的“中國商業(yè)地產(chǎn)基金”計(jì)劃?；鹫垆N售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：投資者基金經(jīng)營者使用者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益承租物業(yè)購買產(chǎn)品獲取銷售利潤開發(fā)商獲取現(xiàn)金獲取投資收益7/27/2023上海康城前廣場項(xiàng)目定位73整售的適用條件1、已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè)2、目前在國內(nèi)對于那些還沒有經(jīng)營成熟，但是招商租約已經(jīng)簽訂、主打的品牌商戶已經(jīng)簽訂租約的項(xiàng)目，基金也有信心購買3、對于散售的商業(yè)，基金購買的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回購，達(dá)到國外基金的租金回報率要求的，基金也會考慮購買4、租約年限的基本要求是該商場大的租戶租期5年以上，小的租戶租期2年以上。5、新加坡來的基金主要是要求項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營，對租金回報率的