石家莊舊城改造項目策劃報告課件

石家莊城市綜合體項目策劃報告一、項目條件分析二、項目定位三、住宅價值挖掘四、商業(yè)律動五、營銷初探目錄PartI項目條件分析項目背景及開發(fā)商訴求分析基地條件政策條件市場條件該地塊為塔冢村，距石家莊中山路4公里，槐安路1.5公里，屬于城市副中心區(qū)?；卑猜敷w育大街富強大街青園街東崗路裕祥街南焦客運站大學城世紀公園塔南路南二環(huán)富強公園火車站本案西臨：青園街北臨：水云間、富強小區(qū)、富強公園南臨：本項目回遷居住區(qū)東臨：民心河及百米城市綠帶區(qū)域印象PARTI地塊條件道路交通：緊鄰體育大街、南二環(huán)，并且與槐安路近在咫尺，向西、向北、向東三個方向都是直接進入城市的交通主動脈，可以輕松到達市區(qū)任何一個區(qū)位?？焖俦憬莸慕煌ňW(wǎng)絡四通八達。

軌道交通：規(guī)劃中的4、5號線在項目附近設有車站，增加生活便利性的同時提升本案附加值。水上交通：三環(huán)水系工程的建設使民心河水系得以改善，即使環(huán)境價值提升也使以船只為載體的水上生態(tài)、休閑成為可能。路網(wǎng)完善，交通便利性佳；立體交通網(wǎng)的建立對本案中遠期利好，利于商業(yè)客流導入。1524324315本案交通條件PARTI地塊條件商業(yè)：周邊懷特商圈、萬達商圈距本項目均在2公里輻射范圍之內(nèi)，連同本案即將建成的商業(yè)配套，為業(yè)主提供了便利的購物環(huán)境。教育：附近為43中、8中、師大附中附小等，連同規(guī)劃中的大學城，名校環(huán)繞，不僅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上為居民提供了一個文化氛圍濃郁的生活境界。醫(yī)療：石家莊慈濟醫(yī)院、第五醫(yī)院、燕趙醫(yī)院、食管腫瘤醫(yī)院及眾多醫(yī)療機構(gòu)分布在項目周圍，為業(yè)主提供了便利的醫(yī)療服務設施。其它：規(guī)劃中的火車站南遷成為促進區(qū)域發(fā)展的強大推動力。區(qū)域內(nèi)各項配套資源的優(yōu)勢，對項目形成強有力的中遠期支撐。配套條件PARTI地塊條件公園、綠帶、水系環(huán)繞，景觀資源豐富，環(huán)境價值優(yōu)越項目北側(cè)的富強公園、東側(cè)貫穿南北的百米綠化帶以及環(huán)繞項目蜿蜒流過的民心河，連同附近的世紀公園、政府著力打造的環(huán)城綠帶為項目提供了生態(tài)宜居的生活環(huán)境。富強公園：2.8萬平方米綠帶：北區(qū)約4.6萬平方米民心河：東側(cè)、北側(cè)環(huán)抱本案世紀公園、龍卡公園等散布周圍景觀條件PARTI地塊條件項目地塊條件分析項目回遷量大，地塊內(nèi)部價值不平衡，難以整體實現(xiàn)高端價值；項目周邊環(huán)境配套齊全，東側(cè)北側(cè)景觀資源豐富，具備打造高端產(chǎn)品的素質(zhì)。宏觀政策分析保障房政策6月9日—市政府《石家莊市廉租住房保障和管理辦法》監(jiān)管政策6月27日房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與相關(guān)商業(yè)銀行開設商品房預售資金監(jiān)管賬戶，雙方共同簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議。首付3成,二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購政策現(xiàn)端倪限制違法違規(guī)企業(yè)購地監(jiān)管政策6月1日《石家莊市城市規(guī)劃違法建設案件處理辦法》房價上漲過快城市，限定居民家庭購房套數(shù)；暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普房，取消個稅優(yōu)惠。

稅收政策石家莊市個人購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買住房超購5年（含5年）的，對外出售免征營業(yè)稅。家庭購二套房首付60%，利率1.1倍11年保障房建設1000萬套增加公共租賃住房供應戶籍限購兩套，非戶籍最多1套

個人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅新國十條國五條新國八條房地產(chǎn)政策回顧2010.12月限購政策2011.3月底公示調(diào)控目標2011.6月徹查“一房一價”落實情況利率雙率上調(diào)一季度公布住房價格控制目標貫徹執(zhí)行“一房一價”政策

先后18個城市實行樓市限購政策國家政策持續(xù)調(diào)控，樓市發(fā)展愈加規(guī)范石家莊國家政策Part政策條件解讀對市場的影響嚴格執(zhí)行個人所得稅征收政策對個人購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其銷售收入全額征收營業(yè)稅。嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策貸款購買二套首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

5年內(nèi)房源再交易的成本上漲，將明顯遏制過度炒房投機。二套房貸首付增加一成，一方面抑制投機購房，另一方面規(guī)避金融風險。2010年12月31日內(nèi)，本地戶口已有兩套住房的禁止再購房，有一套住房的可再限購一套，非本地戶口有一套住房的限購，限購區(qū)域設定為市內(nèi)五區(qū)、高開區(qū)。

限購目標明確，主要打擊投資性購房。要點石家莊6月嚴查違反“一房一價”政策的，每套最高罰5千，價格欺詐處違法所得5倍以下罰款迫于國八條的壓力，石市制定的一個漲幅標準，具體執(zhí)行力度并不樂觀。限漲、限購、限區(qū)、限時——石家莊樓市政策松緊有度，樓市發(fā)展存有空間嚴格實施限價政策力爭限制房價漲幅在10%以內(nèi)“一房一價”不能從根本上影響房價，它只是規(guī)范房地產(chǎn)市場交易的一種行為，對房價影響還是很有限的。石家莊政策及市場影響PartI政策條件《石家莊市住房保障“十二五”規(guī)劃》指出，“十二五”期間，中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建保障性住房14.48萬套。其中，新建廉租住房16924套、經(jīng)濟適用住房2500套、公共租賃住房41306套、限價商品住房20000套，改造危陋住宅區(qū)40070套，城中村改造24000套。中原數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計顯示，2010年1-12月，市區(qū)商品房當期上市面積621.68萬平方米，商品住房411.75萬平方米。假設按照平均每套住房90平方米，全年上市商品住房4.57萬套。而按照“十二五”保障性住房規(guī)劃，中心城區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建的保障性住房14.48萬套的目標計算，每年投向市場的保障性住房將達到2.9萬套，理論上幾近目前年上市住房總量的50%。海量保障住房供應，必將對“十二五”期間的石家莊房地產(chǎn)市場、尤其是商品住房市場產(chǎn)生深遠影響。石家莊保障房建設今年，石市保障性住房和棚戶區(qū)改造任務是41248套，其中由政府投資建設的廉租住房5200套、公共租賃房5840套，合計11040套。PartI政策條件宏觀政策加速房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；市場多元化、精細化趨勢明顯；限購、限貸政策對市場影響有限。宏觀政策小結(jié)PartI政策條件石家莊房地產(chǎn)市場分析石家莊在售項目分布2010年石家莊土地出讓分布2010年石市國土局共出讓39塊土地（不含礦區(qū)5塊），共計2705畝，其中住宅及商服用地2510畝，工業(yè)195畝。石市三環(huán)內(nèi)在售項目共計103個，數(shù)量較多。2010年是三年大變樣的收尾年，大規(guī)模的城中村改造和舊城改造帶來的土地放量，使石家莊樓市出現(xiàn)了百花齊放，百家爭鳴的局面。城市改造及不斷的擴容為眾多開發(fā)商提供了拿地的機會，引來萬達、恒大等品牌地產(chǎn)企業(yè)的進入，使得市場供應無論從數(shù)量上還是品質(zhì)上都有很大的提升。2010年石家莊量價齊升，剛需保證了產(chǎn)品的去化率，降低開發(fā)風險，改善型需求在保障開發(fā)商利潤的同時追求品質(zhì)，促使開發(fā)商對產(chǎn)品升級，進而帶動整個樓市價格的提升。2010-2011年石家莊樓市整體活躍PartI市場條件石家莊2011房地產(chǎn)土地市場放量5月石家莊市土地市場再次推出8宗地。在石家莊出臺限購令、限價目標后，石家莊土地市場出現(xiàn)集中放量，這8宗地均為涉及住宅用地，其中4宗為純住宅用地，總占地面積約合410畝。熱點區(qū)域樓面地價約為3000元/平方米。編號土地位置土地面積（平方米）土地用途容積率出讓年限（年）受讓人成交價款（萬元）成交時間[2011]004號建華東路以南，東二環(huán)南延線以西172675.6城鎮(zhèn)住宅不大于2.670河北高杰士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司435002011.5.16[2011]005號中華大街東、裕華路南、禮讓街西21980.5商服、住宅綜合容積率≤8.040、70石家莊聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司169002011.5.16[2011]006號東至維明街，西至民心河，南至南二環(huán)路，北至中核石輻公司宿舍21736.538城鎮(zhèn)住宅綜合容積率≤3.2570河北天地富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司112002011.5.16[2011]007號裕華路以南、休門街以西3839.4商服、住宅地上建筑面積為24764.66平方米，其中住宅建筑面積為20701.68平方米，商業(yè)辦公建筑面積為4062.98平方米40、70石家莊市美城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司29002011.5.16[2011]008號華西路以南、西建街以西4078.9住宅不大于3.570石家莊佳業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25002011.5.16[2011]009號裕華路以南、建設大街以東4155.7商服、住宅規(guī)劃指標：住宅地上建筑面積為30028.09平方米，建筑高度為25層；配套商業(yè)地上建筑面積為1840.95平方米，建筑高度為5層40、70石家莊市神龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司43502011.5.16[2011]010號東至文苑街，西至泰華街，南至四十二中，北至北二環(huán)路26784.2住宅綜合容積率：≤4.5。居住容積率：≤3.570河北潤達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司137002011.5.16[2011]011號百花街以東、豐收路以南18407.5商服、住宅≤3.040、70石家莊盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司110502011.5.16PartI市場條件——2010年7月份樓價中國房價排行榜中，石家莊未進入前50，而2011年1月份統(tǒng)計顯示，石家莊以6226的均價躍居第39位，從去年7月份到今年5月份增長率約為21%?！?010年商品住宅均價首破五千，2011年在限購政策、限價政策的執(zhí)行下，房價依然呈現(xiàn)上升態(tài)勢。2010-2011年5月份，市場均價走勢住宅市場多輪政策調(diào)控下，房價逆勢上漲PartI市場條件2010-2011年5月樓市供需情況——2010年市場供應創(chuàng)歷史之最，商品住房供應411.75萬平方米，住房成交面積422.74萬平方米?！?011年限購政策執(zhí)行前后，短時間內(nèi)對房地產(chǎn)成交影響較大，3月以后整體供需處于穩(wěn)步上升

態(tài)勢。住宅市場PartI市場條件石家莊未來房地產(chǎn)市場供應項目情況（不含本項目）隨著石家莊舊城改造的進一步推進，二環(huán)以內(nèi)未來可預見的商品房供應量累計約1248萬平米。其中，住宅預計1128萬平米，商業(yè)供應量預計120萬平米。長安區(qū)未來放量位居榜首，將對裕華區(qū)等其他區(qū)域造成一定程度的分流。市場戶型供應多迎合市場需求規(guī)劃為80-130平米的兩居室、三居室。物業(yè)類別區(qū)域項目名稱主力戶型（㎡）建筑面積（萬平米）物業(yè)類型開盤時間（預計）合計(萬平米)

住宅部分長安區(qū)奧北公元90-130260住宅2011558國赫紅珊灣90-12018住宅待定南翟營城中村改造待定260住宅待定天洲沁園60-13020住宅待定裕華區(qū)天海譽天下96-346128住宅2011.8325國仕山80-139100住宅待定時尚公館83-17120住宅2011西美70后院90-1158住宅2011新界50-1003公寓2011金正君庭

11.4住宅待定SOHO前程

60-1003.8住宅、公寓2011恒大雅苑90-20051住宅2011橋東區(qū)青鳥中山華府80-14080住宅201180城市中堅47-884住宅、公寓20114橋西區(qū)純棉時代80-14026住宅2011137中華城50-12010住宅2011祥云國際90-24096住宅2011.8燕西臺80-1405住宅2011新華區(qū)金恒基鹿城待定

23住宅201123住宅合計

1128商業(yè)部分橋東區(qū)泰勒中心60-20062.5城市綜合體201162.5佳地名樓40-703公寓+寫字樓待定3元隆國際中心——2.5寫字樓待定2.5浙江大廈——40寫字樓+公寓待定

18新華區(qū)鑫明國際38-1544.4寫字樓待定4.4華強廣場——29.6寫字樓+商業(yè)待定29.6商業(yè)合計

120PartI市場條件房地產(chǎn)市場產(chǎn)品細化分級萬達廣場中央悅城恒大華府優(yōu)越的地理位置精裝修產(chǎn)品，標桿高品質(zhì)生活理念注重景觀環(huán)境的營造、及完善的商業(yè)配套多以30層左右的高層為主，90-100平米兩居、130-180三居為主西美五洲天地恒大金碧天下遠見、天海譽天下、維多利亞二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域位置，交通便利30層左右的高層，樓間距40-50米園區(qū)景觀環(huán)境單一，缺乏景觀主題的營造戶型多以80-100平米兩居、100-135平米三居為主翰林觀天下新大院成果國粹主要位于二環(huán)周邊范圍內(nèi)30層左右高層為主，樓間距40米左右園區(qū)景觀環(huán)境單一，僅停留在鋪草種樹層面戶型多以80-100平米兩居，100-135平米三居為主項目名稱項目特點高端項目中端項目普通住宅產(chǎn)品特征：目前雖有高端項目相繼涌現(xiàn)，但整體存在缺乏新產(chǎn)品打造“精”的理念，缺乏在產(chǎn)品設計階段充分注入營銷理念。導致后期產(chǎn)品的價格提升乏力，難以實現(xiàn)土地價值最大化。PartI市場條件有新品，少精品市場供給豐富。各種產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、戶型一應俱全，但缺少經(jīng)得起推敲品鑒的經(jīng)典之作。有綠化，少美化諸多樓盤對環(huán)境營造的認識，還僅僅停留在鋪草種樹的層面，缺少對社區(qū)美化的主題表現(xiàn)、人文關(guān)懷和生活理念的兌現(xiàn)。有主張，少主題概念地產(chǎn)大行其道。雷同的社區(qū)紛紛揚起不同的生活主張和概念旗號，但在社區(qū)構(gòu)成中卻缺少相應的支撐體系。有高檔，少高尚高檔樓盤，更多地表現(xiàn)為“高價樓盤”或者“地段豪宅”，但普遍存在街區(qū)社區(qū)空間混雜、商業(yè)物業(yè)管理松散的現(xiàn)象，高尚社區(qū)的人文建設更是鮮有建樹。房地產(chǎn)市場供應特征二環(huán)已經(jīng)成了樓市不成文的分割線。二環(huán)周邊及二環(huán)內(nèi)以其繁華的商業(yè)、便利的生活設施受到大多數(shù)購房者的青睞。在售房源多是尾盤或是早已進入市場的二三期房源。市場反應：樣本樓盤的銷售狀況顯示，較大戶型銷售速度較慢，而相對經(jīng)濟適用的小三室和兩室成為各個樓盤的熱銷房源。PartI市場條件迎合市場需求品牌開發(fā)商的進入以及市場承受力與房價的上升產(chǎn)生脫節(jié)，必然導致市場細分，總價較低的中小戶型將繼續(xù)受到熱捧產(chǎn)品差異化在保證產(chǎn)品舒適度及產(chǎn)品功能性的前提下，通過對面積的控制實現(xiàn)產(chǎn)品總價優(yōu)勢，引領(lǐng)市場對理性豪宅的認知配套完善本案在眾多競品中配套種類及設施相對完善，應著力打造復合型的精品配套，以實現(xiàn)對本案復合城市綜合體的價值支撐以及對項目核心競爭力的塑造項目機會點PartI市場條件商業(yè)、寫字樓、公寓住宅一環(huán)內(nèi)中心區(qū)東南區(qū)域二環(huán)居住區(qū)藍溪谷平安大街勝利大街中華大街友誼大街和平路裕華路中山路槐安路體育大街建設大街建華大街平安大街勝利大街中華大街體育大街建設大街建華大街南茵河綜合體國大商務公寓勒泰中心NASA官鯉開元環(huán)球中心線萬隆國際中央悅城眾美鳳凰臺自然康城三期藏龍福地西美五大道眾美T街區(qū)勒泰中心NASA官鯉中心線萬隆國際中央悅城萬達廣場財庫長安公館恒大名都金正海悅天地締景城時尚公館金源商務廣場領(lǐng)世郡國際城四期大明陶瓷廠改造項目國瑞城東方魅力紫金苑恒通金地羅蘭新城上上東盛世長安和平時光南翟營改造北城上水美域高大廈奧北公園金橋水岸新界拖拉機廠改造嘉業(yè)大廈金隅廣場名門華都石門不夜城澤龍SOHO璟郡盈通花園北城國際紫晶天域阿爾卡迪亞中央時區(qū)昆侖盛陽門天滋嘉里中山華府恒潤龍盤鼎泰中心商務濱江尚城國際華林國際華域城啟程金世界金恒基鹿城新公爵克拉公館維C時尚廣場金海華府恒大城華城綠洲凱旋城凱旋城遠見現(xiàn)代城SOHO前程香格里宏石灣燕都紫閣天山麗城壹公館新大院世奧灣天海譽天下城果康橋郡石家莊樓市板塊劃分長安區(qū)板塊內(nèi)環(huán)核心板塊裕華區(qū)板塊橋西區(qū)板塊新華區(qū)板塊PartI市場條件本案城市副中心，新興商業(yè)、居住聚集區(qū)，是石市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的核心居住區(qū)，客戶首選區(qū)域；火車站南遷、萬達、懷特、聯(lián)邦的進駐以及包括本案在內(nèi)的舊城改造項目的陸續(xù)實施，將實現(xiàn)對本區(qū)域的配套升級及人口置換，區(qū)域發(fā)展空間大。案名總建規(guī)模房屋類型均價（元/㎡）面積范圍主力戶型萬達廣場180萬平米高層精裝14500（精裝5000）90-130二、三室西美第五大道70萬平方米高層精裝11000（精裝3000）120-150平米三室維多利亞42萬平方米多層\高層800046-180平米二-三室國大全城40萬平方米小高層\多層780070-145平米二室、三室公園首府23萬平方米小高層\高層7200110-150平米二室、三室房地產(chǎn)板塊分析——裕華區(qū)代表樓盤：PartI市場條件2010年區(qū)域市場消化能力強，供略大于需區(qū)域未來325萬平米供應量較大，市場競爭激烈。區(qū)域供應以大盤為主導，產(chǎn)品細分、配套及環(huán)境等因素將成為未來競爭熱點。區(qū)域內(nèi)2010年推售面積在10萬平米以上的項目4個，2011年待開盤項目中50萬平米以上的有三個（如：天海譽天下、國仕山、恒大雅苑等）?？腿簩υＨA區(qū)的認可度高，但隨著價格的抬升，購買熱點逐步向二環(huán)邊轉(zhuǎn)移。旺盛的剛性需求保證了產(chǎn)品的去化速度，承受力較強的改善型需求成為助推房價上升的主力，使本區(qū)域產(chǎn)品升級明顯，呈現(xiàn)出量價齊升局面。區(qū)域樓市發(fā)展?jié)摿薮笤ＨA區(qū)域市場去化率為82.7%PartI市場條件戶型一室兩室三室四室及以上面積區(qū)間（㎡）40—7670—11090—180150—399主力面積（㎡）59—6587—96119—146187—288區(qū)域住房以家庭自用為主，低總價實用兩室、小三室戶型成為熱銷戶型——

戶型區(qū)域內(nèi)住宅項目戶型以兩室、三室戶型為主，占到總比例的86.3%，面積以87—146㎡為主，主要原因是該種戶型多為家庭自用型住房，購房者多為中等收入客群。區(qū)域內(nèi)一室戶型所占比例較小，約為7.1%左右，銷售率較高，以面積在60平方米左右為主，此類戶型以投資者及過渡型目標客群為主，客群所占市場比例較小。裕華區(qū)域市場PartI市場條件市內(nèi)五區(qū)價值比較環(huán)境配套均價樓盤品質(zhì)長安區(qū)新華區(qū)橋西區(qū)裕華區(qū)橋東區(qū)長安區(qū)橋西區(qū)新華區(qū)裕華區(qū)橋東區(qū)橋東區(qū)裕華區(qū)長安區(qū)橋西區(qū)橋東區(qū)裕華區(qū)新華區(qū)長安區(qū)橋西區(qū)新華區(qū)PartI市場條件2011年第一季度石家莊樓市市場調(diào)查（以下數(shù)據(jù)由石家莊搜狐焦點網(wǎng)提供）本次調(diào)查通過對不同收入狀況的購房者進行深度訪談，面向已購房者和潛在購房者發(fā)放2500份調(diào)查問卷，其中收回有效問卷2398份，問卷有效回收率為95.9%。年齡結(jié)構(gòu)收入結(jié)構(gòu)職業(yè)分布擁有房產(chǎn)狀況分布PartI市場需求分析超過六成受訪者表示計劃在2011年購房成熟區(qū)域為購房首選新區(qū)域投資性購房增加購房制約因素考察中，三成市民受首付困擾石家莊購房者單套房屋購買力普遍低于60萬PartI市場需求分析市場需求主體基本穩(wěn)定樓盤品質(zhì)亟待拉開層次從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以判斷，2011年石家莊商品住宅市場仍將以約85%自住型需求為主，其中剛性需求主要青睞的還是低價位或者性價比較高的項目，但是改善型需求對于樓盤的品質(zhì)和配套開始呈現(xiàn)多樣化的需求，對于中高端樓盤的需求量將會增加。

80至120平方米戶型區(qū)間最受消費者青睞80-120平方米的戶型一直是石家莊樓市中最受購房者青睞的戶型，這一戶型區(qū)間的購買者基本是以剛性需求為主，同時包含少量改善型需求。PartI市場需求分析整體市場現(xiàn)狀對本案的借鑒意義宏觀政策影響1市場供需表現(xiàn)2市場需求34關(guān)鍵詞：產(chǎn)品升級、迎合需求提升性價比、配套資源優(yōu)勢最大化、典型綜合體項目市場多元化、精細化趨勢明顯舊城改造與現(xiàn)有市場存量及二手房持續(xù)供應產(chǎn)生龐大市場供給未來競爭將更加激烈高單價低總價的中小戶型成為市場熱點改善型客戶對產(chǎn)品品質(zhì)及配套呈現(xiàn)理性化、多樣化傾向，樓盤品質(zhì)亟待提升宏觀政策加速房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型石家莊樓市暫不存在產(chǎn)生泡沫的基礎(chǔ)，限購令對于整體市場影響有限開發(fā)商訴求及用地分析PartI市場整體情況分析開發(fā)商品牌形象及快速回款的訴求區(qū)域配套、景觀、交通完善地塊開發(fā)條件決定本項目是典型綜合體項目PartII

項目定位綜合體定位住宅部分定位綜合體定位典型綜合體項目分析比較項目名稱萬達廣場勒泰中心本案項目位置裕華區(qū)槐安路與建華大街交叉口中山路北側(cè)、正東路以南，東臨栗康街、西臨長征街裕華區(qū)青園街與塔南路交口東北側(cè)總占地面積40.5萬㎡6.1萬平米30萬平米（不含回遷）總建筑面積188.0萬㎡54.6萬平米104萬平米（不含回遷）建筑類別現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約待規(guī)劃容積率3.928.93.5綠化率41%24%30%物業(yè)類別萬達公館新世界購物中心商業(yè)待規(guī)劃高尚住宅商業(yè)步行街公寓待規(guī)劃國際購物中心45層甲級寫字樓住宅待規(guī)劃商業(yè)步行街LOFT靈動創(chuàng)業(yè)大廈寫字樓待規(guī)劃五星級洲際酒店五星級大廈

5A級寫字樓水療主題假日酒店

精裝公寓

形象主題再造城市新中心"城中城"世界級城市綜合體、功能最完善的城市生活地標待定本案位于城市副中心位置，在區(qū)位上不具備絕對優(yōu)勢；項目總體規(guī)模大，但對于商業(yè)地產(chǎn)的運營開發(fā)商難以同萬達集團相抗衡；在萬達、勒泰分別打造不同綜合體概念下，如何突出本項目獨具的優(yōu)勢特點，在夾層中突破是我們亟待解決的問題。PartII綜合體定位未來本項目公寓市場需求量將處于高位，寫字樓市場前景如何有待持續(xù)的市場監(jiān)控開發(fā)條件：4棟公寓、辦公樓總建面約11.7萬平米限高100米開發(fā)規(guī)模大區(qū)域條件：距核心商務區(qū)較遠，商務氛圍缺乏，距大學城近，未來公寓的升值及消化率潛力巨大，寫字樓市場不具備區(qū)位優(yōu)勢市場供需：目前裕華區(qū)域內(nèi)市場供應以住宅為主，寫字樓市場被萬達、懷特等商務區(qū)分流，因此該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨罅啃?。綜合體物業(yè)發(fā)展的取舍鑒于項目自身的開發(fā)條件及區(qū)域市場需求的現(xiàn)狀分析，該地塊住宅、商業(yè)為必選物業(yè)，公寓、寫字樓的取舍及規(guī)劃面積配比該如何選擇？PartII綜合體定位公寓市場在剛性需求及大學城的支撐下將成為該商業(yè)區(qū)的熱銷產(chǎn)品；本案商業(yè)四棟高層底部為五層的商業(yè)裙房，建議建筑形式統(tǒng)一采用框架網(wǎng)支結(jié)構(gòu)以控制開發(fā)成本，同時便于公寓、寫字樓的轉(zhuǎn)換；鑒于區(qū)域市場供需條件及有效規(guī)避風險，初步建議全部建設為公寓。通過未來對市場的持續(xù)監(jiān)控，適時調(diào)整規(guī)劃方案。綜合體物業(yè)發(fā)展選擇建議住宅公寓商業(yè)PartII綜合體定位定位原則大學城世紀公園萬達懷特新客站聯(lián)邦本案定位目標：定義區(qū)域生態(tài)、健康、時尚理念新標準！高品質(zhì)都市時尚生活新體驗！城市南擴的標桿型示范！塑造時尚、健康之城拉動區(qū)域價值升級！企業(yè)應站在未來的高度確定戰(zhàn)略產(chǎn)品應立足未來的趨勢制定規(guī)劃利潤應基于未來的發(fā)展制定目標營銷應基于未來的時局制定計劃PartII綜合體定位新城市綜合體——城市尚品項目綜合體整體定位?滿足生活、居住、娛樂、購物多元需求?功能復合，設施完善，形象突出，交通友好，環(huán)境舒適城市南擴、火車站南遷、軌道交通的建設，區(qū)域價值凸現(xiàn)大學城時尚青年族、周邊居民帶來的旺盛人氣為本項目提供中遠期的價值支撐！PartII綜合體定位住宅部分定位富強公園C地塊D地塊B地塊A地塊A地塊:地塊緊鄰百米城市民心河綠化帶及北側(cè)富強公園。地塊形狀方正，整體環(huán)境最為舒適寧靜，并且受外部條件干擾最小，土地價值最高，具備打造高端住宅的素質(zhì)。城市綠化帶項目地塊價值分析D地塊:地塊受回遷區(qū)及道路影響大，其地塊價值相對一般，建議考慮配套商業(yè)。C地塊:地塊兩面臨路，一面為村民住宅。土地價值一般，建議考慮普通住宅，如容積率可適度調(diào)整，則為A區(qū)創(chuàng)造更有利空間。B地塊:南側(cè)由于被市政道路分割，價值受到折損,但可以借勢A區(qū)及北側(cè)富強公園的景觀優(yōu)勢，因此土地價值較好。建議打造中高端產(chǎn)品住宅。PartII住宅定位C地塊D地塊A地塊B地塊沿街商業(yè)豪宅區(qū)高端會所小區(qū)主入口綜合商業(yè)區(qū)公寓區(qū)普宅區(qū)富強公園產(chǎn)品分布規(guī)劃建議PartII住宅定位C地塊D地塊A1地塊B地塊沿街商業(yè)理性豪宅高端會所小區(qū)主入口綜合商業(yè)區(qū)公寓區(qū)舒適官邸A2利用道路、沿街底商對豪宅區(qū)與普宅區(qū)進行有效的分割，形成相對獨立的社區(qū)空間。A1理性豪宅（精裝修）經(jīng)濟型大面積戶型B舒適官?。鳎┲行∶娣e戶型C舒適官?。鳎┲行∶娣e戶型D商業(yè)綜合配套區(qū)精致小戶型（簡裝）A2理性豪宅（毛坯）經(jīng)濟型大面積戶型地塊住宅產(chǎn)品規(guī)劃布局建議PartII住宅定位住宅部分物業(yè)發(fā)展建議體系高端（理性豪宅）塑造品牌整體形象、實現(xiàn)利潤部分中高端（舒適官?。┓€(wěn)定產(chǎn)品形象、促成市場追捧、并保持良好的現(xiàn)金流中高端（精致小戶型）滿足剛性需求，實現(xiàn)快速回款、有效規(guī)避市場風險通過宏觀政策、市場供需、地塊條件、開發(fā)商訴求等相關(guān)因素考慮，基于本項目為百萬平米大盤，為擴大客戶基數(shù)，我司建議將住宅分為三檔，豐富產(chǎn)品線，以規(guī)避市場風險。PartII住宅定位生態(tài)、時尚、宜居的“一生之城”新城市復合生活典范！城市精英人物聚集地！城市首家綜合性人文理性高尚社區(qū)！項目住宅部分整體定位PartII住宅定位景觀環(huán)繞、交通便利、商業(yè)、教育、醫(yī)療等完善配套構(gòu)成“一生之城”的基礎(chǔ)；低總價、高配置的精致小戶型為時尚青年族提供“愛”的港灣；都市花園社區(qū)為改善型客群提供健康、生態(tài)、宜居的景致生活；都市理性豪宅倡導作為高端客群終極置業(yè)目標，提供尊享一生的、景觀園林環(huán)抱下的高品質(zhì)靜謐生活?！耙簧恰倍x闡述PartII住宅定位差異化精細化舒適度高附加值高附加值——分攤面積私有化的處理，飄窗、不封閉陽臺的引入等精細化——戶型功能完善與優(yōu)化、面積的控制、建筑細部處理；差異化——配套最完善的高尚理性居住社區(qū)；（支撐點：周邊景觀的融入、名校引入、立體交通網(wǎng)優(yōu)勢、自身其他配套完善）舒適度——保證產(chǎn)品舒適度及功能不因面積的縮小而缺失，注重個性功能營造；“一生之城”核心競爭力要素構(gòu)成PartII住宅定位戶型面積設計要點——整體戶型緊湊化、與市場需求吻合，適度創(chuàng)新，突破市場原有體系。一居：55-65三居：100-130兩居半：90-100二居：60-70兩居：70-90公寓產(chǎn)品緊湊型居家產(chǎn)品90平米以上產(chǎn)品舒適產(chǎn)品項目各戶型設定面積各戶型產(chǎn)品歸類各產(chǎn)品設計原則小面積產(chǎn)品突出空間組合可變性，使用功能多樣化，滿足剛性需求在面積經(jīng)濟性的基礎(chǔ)上保證功能舒適性，滿足部分剛性需求在經(jīng)濟實用的前提下，提升舒適性，滿足改善型需求戶型設計價值要點多功能、自由變化實用性提升經(jīng)濟實用、舒適性強小戶型中小戶型中戶型一居：55一生之城住宅部分戶型劃分三居：110-130兩居半：95-10595平米以上產(chǎn)品舒適精裝產(chǎn)品精裝修，享有大尺度景觀優(yōu)勢，注重舒適性，作為標桿產(chǎn)品體現(xiàn)項目檔次生活尺度擴容、景觀價值最大化大戶型四居：130-160理性豪宅舒適官邸緊湊小戶型PartII住宅定位附：競品主力戶型情況項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型面積萬達廣場萬達公館三室230-270萬達高尚住宅兩室、三室88-120精裝公寓零居40-70恒大華府湖景豪宅兩、三室92-132空中御墅四、五室280-315中央悅城舒適豪宅三室98-155奢華豪宅四室180PartII住宅定位一生之城住宅部分戶型詳細劃分建議改善型、高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品將成為石家莊房地產(chǎn)市場未來需求的新熱點。戶型一居二居二居半三居室三居半四居室面積55-65m270-80m285-90m295-105m2105-115m2115-125m2125-135m2135-150m2150-160m2理性豪宅///20%10%35%10%15%4%舒適官邸10%15%20%5%35%10%5%//公寓戶型70%30%///////C地塊D地塊A地塊B地塊理性豪宅舒適官邸舒適官邸公寓PartII住宅定位注：★為標準配置，☆為選擇性配置戶型

設置

建筑面積

面寬及設計要求

四居

三居

二居

一居四居

三居

二居

一居四居

三居

二居

一居起居室

★★★★≥35㎡≥30㎡≥20㎡≥20㎡≥5.4m≥4.2m≥3.9m≥3.9m主臥室

★★★★≥25㎡≥20㎡≥15㎡≥15㎡≥4.5m≥4.0m≥3.7m≥3.7m次臥室

★★★/≥15㎡≥12㎡≥10㎡/≥3.6m≥3.2m≥2.8m≥2.8m主衛(wèi)

★★★★≥10㎡≥8㎡≥6㎡≥6㎡////次衛(wèi)

★★☆/≥6㎡≥6㎡☆/////衣帽間

★★//≥6㎡≥4㎡//////廚房

★★★★≥12㎡≥10㎡≥8㎡≥8㎡凈寬≥3m凈≥2.5m凈≥2.1m凈≥2.1m餐廳

★★☆☆≥15㎡≥10㎡//獨立設置不一定獨立設置玄關(guān)

★★☆☆////獨立玄關(guān)//書房

★☆☆/≥12㎡≥10㎡//≥3.6m

≥3.0m//家庭廳

☆☆//≥15㎡///////生活陽臺

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★≥4㎡≥4㎡≥2㎡≥2㎡儲物或洗衣機位，與廚房或餐廳直接連通景觀陽臺

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☆☆≥8㎡≥6㎡≥4㎡☆起居廳、主臥外挑≥1.6m，書房、餐廳次臥均有連通PartII住宅定位一生之城——戶型內(nèi)部空間建議本案住宅部分客群定位權(quán)貴階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層價值對應決定客群定位宮殿階層舒適官邸客戶理性豪宅區(qū)客戶精致小戶型客戶PartII住宅定位項目客群來源PartII住宅定位1、區(qū)域內(nèi)客戶是本案的第一來源，包括已購買一期的以品質(zhì)升級為目的的二次購買，以及老帶新等。2、注重居住舒適性及品質(zhì)感的高端客群。3、區(qū)域外的注重舒適性、功能性提升，但對于中心城區(qū)高價位房價接受困難的客戶。4、項目以南因三環(huán)建設遷入城里的客戶，和部分因建設大學城遷入的師生及小部分投資客戶。5、因石家莊市特別是裕華區(qū)城市建設、交通建設的升級，而投資購房的北京及周邊縣市客戶，購買意向可上可下。理性豪宅篇

普宅篇

公寓篇PartIII

住宅價值挖掘理性豪宅——產(chǎn)品定位及客群定位高端典型樓盤優(yōu)劣分析萬達廣場位于一環(huán)，周邊商業(yè)氛圍濃厚七大業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補開發(fā)商綜合體經(jīng)營的品牌號召力項目自身高端配套的支持項目豪華的精裝區(qū)內(nèi)自身園林綠化匱乏，樓間距短在商業(yè)配套便利型的同時對豪宅的私密性構(gòu)成威脅項目戶型較大，總價高，去化率慢開發(fā)條件：本案整體規(guī)劃為住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓綜合體恒大華府4萬平米綠化帶，萬平米水系超百米樓間距，生態(tài)宜居住宅一萬五千平米全運動中心會館品牌影響力引進伊頓雙語幼兒園項目以住宅為主，商業(yè)配套缺乏周邊配套相比另兩個高端項目匱乏項目東南為舊城改造待開發(fā)項目，臟亂差的格局近年內(nèi)對項目產(chǎn)生影響本案周邊商業(yè)配套完善，本案臨近多個市政公園，環(huán)境良好開發(fā)規(guī)模大，便于營造精致的園林景觀中央悅城位于城市核心商務區(qū)借勢30米寬的市政公園營造社區(qū)環(huán)境石市首家全智能化精裝標準40米的樓間距使社區(qū)園林環(huán)境局促戶型設計較大，總價高，去化率慢本案緊鄰百米寬民心河市政公園核心亮點劣勢本案條件分析PARTIII理性豪宅篇舒適?精致?高檔宜居社區(qū)舒適——建筑形態(tài)及戶型面積在合理性基礎(chǔ)上充分體現(xiàn)居住舒適度。精致——主要通過立面形象、戶型精細化處理和服務管理等綜合因素引發(fā)價值感，體現(xiàn)高檔屬性，而非通過大面積戶型、奢侈材料等。宜居——營造適宜居住的內(nèi)外部景觀與生活配套，人與自然社會和諧共生。景觀——社區(qū)主題園林、民心河百米綠化帶、4萬平米富強公園環(huán)抱的宜人宅邸。都市理性豪宅——尊享一生的景觀宅邸一生之城——理性豪宅篇面向追求生活品質(zhì)的精英階層。PARTIII理性豪宅篇理性豪宅價值挖掘——產(chǎn)品規(guī)劃建議特性B——探尋客戶深層渴望，用需求定義細節(jié)特性A——充分挖掘用地價值，用區(qū)位定義身份特性C——主動符合時代特征，用潮流定義個性裕華區(qū)歷來被客戶廣泛認可，維多利亞時代項目是本地區(qū)發(fā)展的龍頭石家莊缺乏真正意義上的都市豪宅，客群品位有待進一步刺激提升都市生態(tài)、國際化、精品化，用有限的面積滿足舒適生活需求的細節(jié)都市理性豪宅特性分析PARTIII理性豪宅價值挖掘限制面積——針對不同客群局部放大特定功能靈活擴展——用半居、飄窗增加戶型靈活性別墅元素——地下室、花園入戶、陽臺露臺公共空間——小大堂、景觀滲透、電梯廳贈送全功能會所與高品質(zhì)物業(yè)景觀分級精心設計精致化品質(zhì)裝修與普通奢華大戶型豪宅的區(qū)別與普通奢華大戶型豪宅共同點理性豪宅特性對比PARTIII理性豪宅價值挖掘

基于上述定位，本項目的核心思路是在相對高容積率、相對緊湊戶型條件下，以精細化設計達到產(chǎn)品舒適性以及高檔居住價值感的體現(xiàn)，因此導出本項目的產(chǎn)品定位原則：規(guī)劃布局體現(xiàn)用地內(nèi)部價值的差異化，朝向與景觀利用最大化，從而體現(xiàn)舒適外部環(huán)境樓型盡量采用一梯少戶板式建筑形式，標準平面布置考慮不同戶型組合可能戶型整體方正，保證合理使用率，注重空間精致實用性，預留組合擴展余地立面形象體現(xiàn)穩(wěn)重、現(xiàn)代、具有文化內(nèi)涵的整體高檔形象特征和價值感，與項目1、2期的英倫建筑風格統(tǒng)一相協(xié)調(diào)園林景觀自然、近人、可參與性，易于維護并可與商業(yè)服務結(jié)合裝修公共空間裝飾裝修體現(xiàn)尊貴和品位，戶內(nèi)裝修與否則需考慮市場接受度設備設施保證基本配置，適當增值配置，體現(xiàn)物超所值，匹配高檔形象社區(qū)配套與區(qū)域級配套互補，以內(nèi)向型服務為主，控制規(guī)模，精品化PARTIII理性豪宅價值挖掘A地塊作為豪宅區(qū)，在充分考慮到景觀價值以及自身價值的前提下，建議保持原規(guī)劃層數(shù)（33層），但取消原規(guī)劃8號樓，降低用地建筑密度，增大樓間距，以實現(xiàn)自身價值最大化。在保證容積率平衡的前提下，利用C、D區(qū)盡量分擔項目容積率指標，使A區(qū)環(huán)境更為優(yōu)越。C地塊D地塊B地塊A地塊理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議PARTIII理性豪宅價值挖掘為了突現(xiàn)城市百米城市綠化帶、民心河的自然資源，建議將A地塊東側(cè)的樓體傾斜15度，實現(xiàn)資源共享的同時對高容積率造成的樓間距進行適度的化解。C地塊D地塊B地塊A地塊理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議PARTIII理性豪宅價值挖掘C地塊D地塊B地塊A地塊A地塊園林景觀規(guī)劃：本地塊景觀規(guī)劃，建議結(jié)合城市百米城市綠化帶來進行規(guī)劃（采取橫向布局,使景觀資源延伸百米城市綠化帶，將景觀資源發(fā)揮到極限。同時再配以縱向景觀軸豐富其景觀資源,使其景觀資源多元化），這樣將大幅提升項目自身景觀附加值。理性豪宅規(guī)劃布局調(diào)整建議PARTIII理性豪宅價值挖掘理性豪宅價值挖掘——戶型設計建議限制面積——針對不同客群局部放大特定功能社交型——客廳放大、衛(wèi)生間細分、玄關(guān)概念居家型——臥室放大、廚房放大、輔助功能空間豐富學習型——需要書房和工作室空間個性型——引入特色空間錯層、躍層發(fā)展型——由標準單元平層、躍層組合產(chǎn)生新空間功能細分對接需求細分戶型設計在標準化層次上體現(xiàn)個性化PARTIII理性豪宅價值挖掘社交型——衛(wèi)生間細分擴大衛(wèi)生間面積，干濕分區(qū)，提升戶內(nèi)品質(zhì)干濕分區(qū)互不干擾面積受限——針對不同客群局部放大特定功能PARTIII理性豪宅價值挖掘居家型——臥室放大功能齊全的臥室系列，一般除套內(nèi)衛(wèi)生間外還應包括步入式衣帽間、書房、陽臺或露臺等功能區(qū)。包括衛(wèi)生間、衣帽間、書房功能的陽光房和露臺等功能分區(qū)的主臥系列面積受限——針對不同客群局部放大特定功能PARTIII理性豪宅價值挖掘居家型——廚房放大廚房——大廚房和中西廚，烹飪時尚空間中、西廚分離，細化功能空間，帶來使用的便捷。結(jié)合餐廳與廚房，自然分隔出家庭活動室，提高使用效率。面積受限——針對不同客群局部放大特定功能PARTIII理性豪宅價值挖掘?qū)W習型向居家型過渡書房——書香門第禮儀傳家書房與臥室并列，方便工作與休息的共享；空間可變性較強，可根據(jù)業(yè)主需要改造成嬰兒房或者臥室，空間劃分靈活面積受限——針對不同客群局部放大特定功能PARTIII理性豪宅價值挖掘靈活擴展——用半居增加靈活性明半居多功能半居增加了空間靈活性，提升居住品質(zhì)明半居明半居PARTIII理性豪宅價值挖掘暗半居暗半居做步入式衣帽間或者儲藏間或工作空間，提升使用效率和居住品質(zhì)暗半居做步入式衣帽間暗半居做儲藏空間靈活擴展——用半居增加靈活性PARTIII理性豪宅價值挖掘高附加值類型產(chǎn)品借鑒高附加值贈送：空中花園、超大面寬客廳、外飄窗、270度觀景窗經(jīng)典戶型建議理性豪宅PARTIII理性豪宅價值挖掘四室兩廳三衛(wèi)銷售面積：163平米雙入戶門設計,電梯直接入戶；配雙入戶花廳,實現(xiàn)居室功能外延三軸線通風格局、實現(xiàn)居室功能外延；景觀書房緊鄰主臥,動靜分明互不干擾,形成主人尊貴的舒適空間；多功能廳可實現(xiàn)多能夠用途之間的轉(zhuǎn)換；高附加值類型產(chǎn)品借鑒經(jīng)典戶型建議理性豪宅PARTIII理性豪宅價值挖掘經(jīng)典戶型建議理性豪宅PARTIII理性豪宅價值挖掘精裝標準建筑風格園林設計元素會所建議名校引入智能化設施價格建議理性豪宅價值挖掘——其他建議精裝交房，市場上知名豪宅產(chǎn)品均以精裝做為交房標準，個別超級豪宅為定制式交房，以精裝的細節(jié)品質(zhì)體現(xiàn)項目的尊貴，凸顯高端客群的品位，在此基礎(chǔ)上追求細節(jié)的個性化。品牌打造，在精裝交房的基礎(chǔ)上，注重品牌的打造，選取世界級知名品牌，迎合高端人群對奢侈品特有情結(jié)的心理需求。精裝設計原則：高檔材料+品牌打造建議本案精裝交房，實際標準為2000元/平米，對外報價3000元/平米PARTIII理性豪宅價值挖掘精裝修建議理性豪宅公共區(qū)域設計——大堂9米挑空大堂12.7米穹頂大堂豪宅項目的公共空間更需要具有大尺度氣場，令項目極具威懾力。公共空間裝修設計建議理性豪宅PARTIII理性豪宅價值挖掘超高豪華電梯，奧的斯或同檔次品牌極具奢華的電梯內(nèi)飾公共區(qū)域設計——電梯轎廂公共空間裝修設計建議理性豪宅PARTIII理性豪宅價值挖掘選取市場上相關(guān)項目進行綜合評定預測本項目理性豪宅部分均價區(qū)間：9000-10200元/㎡(此價格為毛坯房價格)理性豪宅精裝價格：12000-13200元/㎡此價格要以樣板間、樣板園林全部實現(xiàn)的前提下為支撐。具體價格根據(jù)開盤時間、產(chǎn)品及市場波動情況進行適時調(diào)整。PARTIII理性豪宅價值挖掘價格建議理性豪宅比較因素

權(quán)重

本案分值

萬達廣場

恒大華府

中央悅城

位置交通

15.00%10.1650.1350.180周邊配套

15.00%10.1500.1200.165戶型設計

15.00%10.1650.1650.150園林綠化

15.00%10.1200.1800.120智能化服務

5.00%10.0400.0400.065社區(qū)配套

15.00%10.1950.1650.105停車規(guī)劃

5.00%10.0450.0450.040開發(fā)商品牌

5.00%10.0650.0650.040工程進度10.00%10.1300.1300.120綜合得分

100.00%11.0751.0450.985對比樓盤價格

95001000010000本項目價格

9501舒適官邸價值挖掘篇產(chǎn)品定位及客群定位戶型設計建議及其他建議舒適官邸——產(chǎn)品定位及客群定位經(jīng)濟?舒適?生態(tài)健康的親情社區(qū)一生之城——舒適官邸都市花園景致生活第一居所經(jīng)濟——精細產(chǎn)品戶型空間布局，在控制面積的前提下滿足客戶對居室的多功能需求。舒適——對戶型精細化研究，滿足剛性和首改人群對居住舒適度的要求。景致——通過社區(qū)內(nèi)景觀主題的營造，打造一個移步異景又不失整體性的園林。面向中高層對居住條件的改善有一定要求的首改客群。PARTIII舒適官邸價值挖掘

中青年精英置業(yè)——獨立生活追求、作為婚房及改善型住房、滿足因家庭結(jié)構(gòu)改變而帶來的居住需求1、年齡層：中青年；2、收入水平：個人年收入10萬以上，事業(yè)處于上升階段；3、置業(yè)目的：購買中小戶型，多作為婚房，滿足家庭結(jié)構(gòu)改變帶來的

居住需求；4、需求表現(xiàn)：附加值，生活環(huán)境和配套服務，聚會場所；按置業(yè)目的獲取客戶：以中青年精英階層為主的需求型客戶——“享受型”剛需和改善性居住客戶，對居住品質(zhì)有相當高的要求，但不屬于城市頂級客戶群體，有深厚的資產(chǎn)實力，但卻做不到揮金如土，具備一定的文化內(nèi)涵，向往社會上層的生活方式。PARTIII舒適官邸價值挖掘舒適官邸價值挖掘——戶型設計及其他建議園林設計會所建議價格建議85在嚴格控制戶型面積的條件下，滿足享受型剛需、首改客戶對居室舒適度及多功能空間的需求。戶型區(qū)間客廳開間主臥開間第一次臥開間最小開間≤60㎡（單房、一房）≥3.6m≥

3.2m————70-90㎡（兩房）≥

3.9m≥

3.6m——≥

3.0m90~110㎡

（三房）≥

3.9m≥

3.6m≥

3.3m≥

2.8m120~130㎡

（三房）≥

4.2m≥

3.6~3.8m≥

3.3~3.6m≥

2.8m在總體指標可以滿足的狀況下可以適度擴大可以適度縮小經(jīng)典戶型建議舒適官邸PARTIII舒適官邸價值挖掘橫廳直廳居家產(chǎn)品舒適型緊湊型戶型產(chǎn)品多選擇連廳設計，增大緊縮面積下的客廳空間感。經(jīng)典戶型建議舒適官邸PARTIII舒適官邸價值挖掘87邊套采用多窗采光或轉(zhuǎn)角落地窗的形式，引入對流的自然風，實現(xiàn)小戶型的健康舒適度；主臥可以配備轉(zhuǎn)角落地凸窗或露臺等外沿空間，增加私人空間的舒適度。居家產(chǎn)品舒適型緊湊型經(jīng)典戶型建議舒適官邸PARTIII舒適官邸價值挖掘88緊湊房型的實用性提升——強調(diào)居室和外延空間緊湊房型的設計要點：舒適三房主臥套間化，雙衛(wèi)設計：為增加主臥的尊貴感和實用性，一定要保障兩個衛(wèi)生間；臥室均設置落地凸窗作為外延空間；用陽臺、露臺增加客廳（或主臥的外延空間）。在空間緊湊的情況下盡量強調(diào)主臥的功能和待客空間外延空間是臥室功能提升的重要手段加大開間尺寸、增加陽臺、凸窗及玄關(guān)空間是提升待客空間的重要手段居家產(chǎn)品舒適型緊湊型經(jīng)典戶型建議舒適官邸PARTIII舒適官邸價值挖掘會所面積建議：5000平米服務對象：社區(qū)居民、對外經(jīng)營經(jīng)營方式：會員制會所定義：生態(tài)、運動型休閑會所會所功能：網(wǎng)球場，羽毛球，臺球，乒乓球、游泳館以及設備齊全的健身房等相關(guān)配套設施。PARTIII舒適官邸價值挖掘運動會所建議舒適官邸結(jié)合淺水景觀，設置弧形步道、中心廣場、社區(qū)圍合性景觀環(huán)形跑道、兒童娛樂天地、運動健身主題公園、音樂主題廣場……景觀園林建議舒適官邸PARTIII舒適官邸價值挖掘通過對園林細節(jié)的把控，對植被的挑選與布局，充分考慮人與景的關(guān)系，使園林更具觀賞性、互動性、靈動性、情趣感。構(gòu)成社區(qū)居民生活的和諧溫馨，以環(huán)境優(yōu)勢吸引客戶置業(yè)。精致小戶型價值挖掘篇產(chǎn)品定位及客群定位戶型設計建議及其他建議精致小戶型——產(chǎn)品定位及客群定位目前石家莊市場純公寓/綜合體內(nèi)的公寓項目，體量均在5萬平米左右，少數(shù)純公寓項目體量在10萬左右甚至更高。主力面積區(qū)間在35—65㎡之間，居住型公寓偏大，面積上限達到120㎡。多數(shù)公寓為精裝修，簡裝/毛坯的公寓較少。隨著公寓市場的逐步發(fā)展，產(chǎn)品的特點成為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品細部的要求越來越多。智能化和優(yōu)良的配套設施，服務已經(jīng)成為公寓必備的要素，因此性價比高的項目是市場銷售業(yè)績最好的項目。主要分布在一環(huán)內(nèi)或附近的商業(yè)繁華、高端商務人群集中的區(qū)域。公寓市場發(fā)展尚不成熟，產(chǎn)品概念混淆，定位不明確。公寓市場現(xiàn)狀PARTIII精致小戶型價值挖掘優(yōu)社區(qū)、尚生活，成就“家”的夢想精裝、精致小戶型，低總價、高配置一個充滿愛的溫馨小家一個年輕時尚富有生活情趣的浪漫和遐想空間向北環(huán)境靜謐的園林社區(qū)、向南時尚繁華的商業(yè)魅力場一生之城——精致小戶型公寓的產(chǎn)品形態(tài)將根據(jù)具體的建筑指標規(guī)劃出最合理的產(chǎn)品形態(tài)（例如：LOFT產(chǎn)品、平層公寓的取舍），最終目標實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化。面向剛性需求及投資客。PARTIII精致小戶型價值挖掘來石市工作的外來人口以居住為主，兼顧投資石市當?shù)氐耐顿Y客群經(jīng)濟實力一般，作為婚房過渡型的年輕人大學城的老師以居住兼顧投資為主家庭條件良好的學校畢業(yè)生緊湊小戶型購買客群緊湊小戶型租住客群精致小戶型客群定位大學城在校學生、畢業(yè)生、剛參加工作的學校職工在石市臨時工作的職業(yè)人，待遇較好，有一定的經(jīng)濟實力，工作處于流動狀態(tài)，未有在石市安家的打算石家莊本市經(jīng)濟收入低的人群求流行和時尚，樂于接受新鮮事物，容易產(chǎn)生精神共鳴。區(qū)域概念弱化，強調(diào)交通的便利性，看重區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿ΑARTIII精致小戶型價值挖掘96改善公寓的舒適度，帶來居住的趣味體驗弱化次要功能家具整合布局改善局部空間奢侈化通過壓縮廚房餐廳等次要功能空間，將實用面積集中于客廳；考慮并預留收納空間與內(nèi)部家具的位置，避免零碎空間的出現(xiàn)；衛(wèi)浴局部的合理布局，提供具有更好生活品質(zhì)的空間組合模式；通過廳臥室連通等形式，形成局部奢侈型的空間，提高空間舒適度與趣味性。經(jīng)典戶型建議精致小戶型PARTIII精致小戶型價值挖掘PartIV

商業(yè)律動石市商業(yè)市場分析商業(yè)定位及規(guī)劃建議石市商業(yè)市場分析石家莊市主城區(qū)商業(yè)規(guī)劃總體呈現(xiàn)“31254”式結(jié)構(gòu)

“3”是指主商圈、城區(qū)商圈和市域商圈三個不同級別的商圈；“1”是指一個中心商業(yè)區(qū)，即中山路東西兩大商業(yè)組團所形成的全市商業(yè)中心；“2”是指二個城市商業(yè)副中心，即裕華區(qū)商業(yè)副中心和開發(fā)區(qū)商業(yè)副中心；“5”是指城區(qū)商圈外側(cè)的五個批發(fā)貿(mào)易區(qū)，即位于二環(huán)路外圍城鄉(xiāng)結(jié)合部的五個批發(fā)市場貿(mào)易區(qū)；“4”是指市域商圈中的四個主要商區(qū)，即以辛集皮革、正定板材、晉州布匹等大型專業(yè)特色市場貿(mào)易區(qū)、區(qū)域性現(xiàn)代物流園區(qū)、大型購物中心商區(qū)和大型國際會展中心商區(qū)。北站二級商業(yè)中心PARTIV商業(yè)市場分析東購廣場北國商城聯(lián)邦城聯(lián)邦城聯(lián)邦城懷特商城PARTIV商業(yè)市場分析石市各大商圈同本項目位置關(guān)系裕華路中山路和平路槐安路槐中路北國商圈萬達商圈懷特商圈聯(lián)邦商圈本項目到各大商圈的直線距離分別為：北國：4.0公里懷特：1.4公里萬達：2.0公里聯(lián)邦：2.2公里石家莊南站：2.8公里太平洋商圈：1公里石家莊南站太平洋商圈東購商圈大學城PARTIV商業(yè)市場分析商圈概況經(jīng)營業(yè)態(tài)商品類別業(yè)態(tài)檔次客群來源北國商圈石市中高檔消費商業(yè)區(qū)百貨、購物中心、超市、旗艦店服裝、餐飲、娛樂、家電、影樂城中高檔北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在15萬人，其中北國北國商城客流量為12萬人東購商圈石市最大綜合型成熟核心商業(yè)區(qū)大商場、大賣場、專業(yè)市場、專賣店、商業(yè)街服裝、家電、電子用品、醫(yī)藥高、中、低三種檔次平均日人流量為30萬人，其中東購的客流量為10萬懷特商圈以建材裝飾市場為主建材裝飾專業(yè)市場、美食街、專賣店飲食、服裝、家電、娛樂、超市、建材裝飾中低端產(chǎn)品周邊居民、中年客群萬達商圈裕華區(qū)核心地帶打造城中城新城市核心區(qū)概念國際購物中心、3層室內(nèi)購物步行街、百貨、商業(yè)步行街飲食、娛樂、影院、電器、超市、服飾百貨中高檔匯聚四方客聯(lián)邦商圈以其獨特景觀成為石家莊最具洋味的綜合性景觀步行街，集‘景觀、購物、休閑、娛樂’為一體的特色商業(yè)街?！眹H洋貨名品街的商戶共352家，其中洋貨42家，餐飲48家，娛樂13家，服裝211家，飾品家居38家。服裝(國際洋貨名品)、鞋帽、酒吧、餐飲、休閑娛樂、電影城等多種業(yè)態(tài)為一體的特色地下商業(yè)街。中檔時尚青年一族天幕太平洋商圈建筑面積約110萬平方米，其中綜合商業(yè)面積70萬平方米。集酒店、辦公、購物、娛樂、休閑、住宅、餐飲、會所、商務、金融為一體的大型商業(yè)綜合廣場。待規(guī)劃待規(guī)劃——石家莊各大商圈經(jīng)營狀況對比PARTIV商業(yè)市場分析裕華新型商業(yè)區(qū)特點周邊大賣場總量多、布局過于密集商業(yè)圈高度重疊商業(yè)圈各業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化的同時，不同商業(yè)圈業(yè)態(tài)相互疊加以上因素將導致各大賣場、商圈之間的激烈競爭！PARTIV商業(yè)市場分析項目商業(yè)部分定位在現(xiàn)有開發(fā)條件下、在激烈的競爭下如何在夾層中突破？如何分得市場一杯羹？我們的消費客群在哪里？PARTIV商業(yè)定位Codeofthisreport

106七大主題打造商業(yè)亮點主題購物中心1237以中檔為主，高低檔產(chǎn)品為輔的綜合商業(yè)美食饕餮休閑、娛樂集中營精品購物街區(qū)5夢幻童話城4時尚影視城6大型生活超市本項目應進行合理的業(yè)種業(yè)態(tài)配比，以吸引區(qū)域各年齡階層的消費群體。PARTIV商業(yè)定位各商業(yè)業(yè)態(tài)布局B地塊C地塊A地塊商業(yè)精品購物街區(qū)中心商業(yè)區(qū)由于本項目中心商業(yè)區(qū)占地面積大，盒狀購物中心經(jīng)營管理難度較大，因此，我司建議將中心商業(yè)進行組團分割，分別以主力店帶動各組團的經(jīng)營。PARTIV商業(yè)定位復合街區(qū)式購物中心采用現(xiàn)代城市商業(yè)建筑形態(tài)——街區(qū)商業(yè)（block）理念，打造開放式、情景式、體驗式綜合性時尚體驗中心。展現(xiàn)本項目商業(yè)活潑、開放、體驗的特質(zhì)，打造一個動感活力的魅力場。商業(yè)形態(tài)定位PARTIV商業(yè)定位中心商業(yè)各業(yè)態(tài)概念劃分D區(qū)：休閑娛樂集中營（5層）主力店：咖啡、SPA會館主力客群：高端時尚年輕一族富強路塔南路E99米200米136米130米ABCDA區(qū)：高檔購物中心（5層）主力店：時尚健身會館、美食主力客群：豪宅區(qū)及周邊高端客戶C區(qū)：親民百貨中心（4層）主力店：兒童城主力客群：周邊居民E區(qū)：下沉式中央休閑音樂廣場B區(qū)：時尚韓國城（5層）主力店：電玩城、電影院、美食饕餮主力客群：年輕時尚一族、大學生以上四個區(qū)由三層商業(yè)空中走廊連接地下一層為大型生活超市通過不同主力店的引進，充分吸引周邊廣大消費客群。PARTIV商業(yè)定位室內(nèi)、室外及灰度空間的綜合運用，營造出開放性的商業(yè)空間；建筑進深、尺度把握及平面設計要體現(xiàn)空間利用在拆分、組合上的彈性，為鋪位分割及適應不同規(guī)模的租戶預留了空間；通過電梯、扶梯的垂直空間轉(zhuǎn)換，廣場、天臺、天橋的組合營造出人性化的商業(yè)空間；商業(yè)設計充分考慮項目所擁有的景觀資源，打造景觀小品，實現(xiàn)人、自然、城市的親近，形成舒適的購物休閑環(huán)境。商業(yè)整體建筑設計理念PARTIV商業(yè)定位中央音樂主題廣場等特色空間在聚集人氣的同時，又通過景觀環(huán)境的營造，滿足客群休閑娛樂的需求。PARTIV商業(yè)定位D區(qū)——高檔餐飲包括中餐、西餐、快餐、高檔商務餐飲、咖啡廳。ABCDD區(qū)——娛樂休閑型配套包括：茶藝、養(yǎng)生SPA、洗浴、咖啡、快捷酒店等。茶藝館SPA洗浴快捷酒店美容美發(fā)咖啡屋ABCD富強路塔南路D99米200米136米130米ABC中心商業(yè)各業(yè)態(tài)劃分（2）通過不同主力