房地產(chǎn)投融資方式探討課件

度假（休閑）地產(chǎn)專題研究——房地產(chǎn)投融資方式探討2融資對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性1融資模式的探討2度假地產(chǎn)融資可行性探討33融資對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性

4房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀分析國內(nèi)貸款占比自籌資金占比利用外資占比其他資金占比自有權(quán)益資金占20%借款等其他自籌占15%定金及預(yù)付占25%個人按揭占16%200619.6%31.9%1.47%47%200718.7%31.6%1.74%48%200819%39.5%1.9%39.6%200919.7%31%0.8%48.5%201017.3%36.8%1.1%44.8%房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況平均占比19%34%1%46%融資需求大，形成以銀行信貸為主導(dǎo)的融資格局：自籌資金中只有20%為自有權(quán)益資金，融資需求大占有較大比重的“自籌資金”

和“其他資金”中有很大比例來自于銀行貸款，總體測算，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有55%甚至更高來自銀行系統(tǒng)。

5房地產(chǎn)融資的重要性銀行信貸的收緊，促使房地產(chǎn)開發(fā)商向其他融資渠道尋求資金。高于銀行的融資成本促使房地產(chǎn)開發(fā)商審慎對待項目的盈利能力和成本控制。在開發(fā)過程中使用怎樣的融資方式將影響項目的開發(fā)過程。融資模式和開發(fā)模式最終將緊密聯(lián)系。金融工具將與房地產(chǎn)行業(yè)密不可分6融資模式的探討7融資模式的構(gòu)建融資模式構(gòu)建投資者角度融資者角度行業(yè)前景和發(fā)展空間商業(yè)模式和盈利能力經(jīng)營團(tuán)隊和經(jīng)營管理能力融資成本、融資規(guī)模以及融資期限風(fēng)險控制融資模式的構(gòu)建需要從投資者的需求出發(fā)，并結(jié)合項目自身情況打造融資架構(gòu)，選取融資方式。8融資模式構(gòu)建的核心要素——投資者角度以投資者的心態(tài)換位思考，打造企業(yè)核心競爭力，提高自身投資價值經(jīng)營團(tuán)隊和經(jīng)營管理能力明確清晰的商業(yè)模式充分的行業(yè)前景和發(fā)展空間一個企業(yè)或項目有好的行業(yè)前景才具有投資價值：可持續(xù)發(fā)展的潛力（已經(jīng)過驗證或可以預(yù)見）；得到如政策、經(jīng)濟(jì)等條件因素支撐。在良好的行業(yè)前景基礎(chǔ)上構(gòu)建的公司價值體系：從戰(zhàn)略層面構(gòu)建可實現(xiàn)的價值體系和公司運營管理的內(nèi)在邏輯結(jié)構(gòu)；獨立的盈利模式；商業(yè)模式具有擴(kuò)張性和可復(fù)制性。好的經(jīng)營團(tuán)隊是成功的關(guān)鍵：良好的經(jīng)營團(tuán)隊能夠按照既定的價值鏈體系高效運營管理，并不斷完善提升；良好的經(jīng)營團(tuán)隊能夠用業(yè)績向資本市場獲得認(rèn)同；良好的經(jīng)營團(tuán)隊能夠提供正確的價值判斷9融資方式選取的指標(biāo)要素——融資者角度房地產(chǎn)企業(yè)在選擇最適合自己的融資方式時，首先要考慮融資成本的高低、融資規(guī)模的大小以及融資期限的長短。一般來說，融資成本與開發(fā)時間、融資方式密切相關(guān)。融資成本隨開發(fā)時間而變化，立項前最高，隨著項目的進(jìn)展逐漸降低。因此在選擇融資方式時必須考量每個項目的實際情況，以及企業(yè)自身可承受資金成本的能力來決定什么時候采用什么方式最適合。項目風(fēng)險。項目順利運營是資金運營的基礎(chǔ)；財務(wù)風(fēng)險。融資之前應(yīng)先對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中自有資本和債務(wù)資本的比例進(jìn)行衡量，明確企業(yè)能夠承受的最佳財務(wù)杠桿范圍；政策風(fēng)險，如限購、限貸以及出臺緊縮的信貸政策等。這些影響了從相應(yīng)渠道獲取資金的難易程度和資金成本。在融資的實際操作中，開發(fā)商更多的考慮是不同開發(fā)階段的融資方式的選取以及相應(yīng)的風(fēng)險控制，這相較從投資者的角度打造價值體系更為具象化，指標(biāo)化。1、融資成本、融資規(guī)模以及融資期限立項前土地證、規(guī)劃證、施工證銷售證基金15%-30%信托12%-15%銀行10%-12%開發(fā)商能承受的資金成本2、風(fēng)險控制

10融資模式構(gòu)建形成良性循環(huán)風(fēng)險控制項目開發(fā)、成本控制融資方式和資金項目盈利和投資者回報經(jīng)營模式

構(gòu)建融資模式

構(gòu)建11主要的融資方式銀行貸款房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金REITs上市融資公司債券銀行貸款隨著銀行信貸的緊縮，房企獲取來自銀行的資金規(guī)模將越來越小。申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)滿足四證齊全且自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的35%的條件。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。目前，銀行開發(fā)貸受到很大程度的限制，在某些地區(qū)已屬于半停滯狀態(tài)，且貸款利率普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%-30%。具體要求：12房地產(chǎn)基金REITs上市融資公司債券銀行貸款房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托基本結(jié)構(gòu)信托模式比較分析具體條件銀行開發(fā)貸款門檻的提高使更多的焦點逐漸投向了房地產(chǎn)信托融資主要的融資方式13房地產(chǎn)信托銀行貸款房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金REITs上市融資公司債券房地產(chǎn)信托基本結(jié)構(gòu)信托模式比較分析具體條件按照投資方式，信托主要有：債權(quán)型信托、股權(quán)型信托、權(quán)益型信托和混合型信托（債+股）主要的融資方式14銀行貸款房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金REITs上市融資公司債券房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托基本結(jié)構(gòu)信托模式比較分析具體條件今后房地產(chǎn)開發(fā)商從信托渠道融資的成本或?qū)⒃俣忍嵘谫Y難度也將增大，信托或?qū)⒉辉贀?dān)當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商“救命稻草”的角色。債權(quán)型信托融資需滿足：四證齊全；開發(fā)項目計劃30%的開發(fā)資金；開發(fā)商具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。貸款期限一般為1-3年，定期支付固定利息。股權(quán)型信托融資期限較長，原則上無投資限制。信托收益在項目結(jié)算后按股權(quán)比例分成或與開發(fā)商簽訂溢價回購協(xié)議。要求投資回報較高。權(quán)益型信托投資適用于具有成熟物業(yè)的房地產(chǎn)公司以及進(jìn)入開發(fā)項目后期的房地產(chǎn)公司融資。房地產(chǎn)信托融資成本面臨上升壓力。大型國企和大型上市公司信托產(chǎn)品利率為11%-15%之間，而中小型房企融資利率則達(dá)到18%以上。大型國企或上市公司一般企業(yè)高風(fēng)險、高收益資信不佳11%-15%18%20%22%-24%主要的融資方式15銀行貸款房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金REITs上市融資公司債券房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資可以進(jìn)行股權(quán)投資也可以進(jìn)行債權(quán)投資；此類基金投資的收益回報根據(jù)風(fēng)險不同，要求在15%-30%具體要求：相對于受到銀監(jiān)會監(jiān)管的銀行貸款和房地產(chǎn)信托，基金投資方式更為靈活，其投資標(biāo)準(zhǔn)和投資限制主要來自于基金內(nèi)部管理團(tuán)隊對于風(fēng)險的控制主要的融資方式16銀行貸款房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金REITs上市融資公司債券REITs具體要求：REITs的投資期限較長，收益主要源自REITs所持有房地產(chǎn)的定期租金、抵押貸款利息等穩(wěn)定的收入，且預(yù)期收益率一般較高；其凈收益的90%以上都必須以分紅的方式返還投資者。REITs是一個具有高額收益且風(fēng)險較小的投資工具。由于REITs大多在證券交易所掛牌交易，所以其具有很強(qiáng)的流動性。主要的融資方式17銀行貸款房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金REITs上市融資公司債券上市融資直接上市：設(shè)立滿3年，連續(xù)三年盈利，管理層近三年沒有發(fā)生變更，凈資產(chǎn)收益率每年不低于10%，累計對外投資額不得超過凈資產(chǎn)的50%，總資產(chǎn)負(fù)債率不得低于70%，所有者權(quán)益至少5000萬；借殼上市：借殼上市對資產(chǎn)質(zhì)量以及業(yè)務(wù)盈利能力要求不高，且時間短、成本低、易籌、審核通過難度不大；殼公司本身的歷史遺留問題，尤其是財務(wù)黑洞，將會對入主企業(yè)的融資產(chǎn)生不利影響具體要求：國內(nèi)房地產(chǎn)在A股上市主要以借殼上市為主，IPO所占比例較小主要的融資方式18銀行貸款房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)基金REITs上市融資公司債券公司債券具體要求：公司發(fā)行債券需滿足最近一期經(jīng)審計的凈資產(chǎn)額符合法律、行政法規(guī)和中國證監(jiān)會的有關(guān)規(guī)定；最近3個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券1年的利息；發(fā)行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產(chǎn)額的40%的條件公司債券的還款期限較長以募集說明約定，還款來源是公司的經(jīng)營利潤，因此公司債券持有人承擔(dān)著一定的風(fēng)險。主要的融資方式19融資方式比較

上市

REITs

房地產(chǎn)信托

基金

公司債

銀行貸款

融資規(guī)模

一般

一般

一般

大

大

大

融資期限3年以內(nèi)2-5年3-5年3-5年7-8年

長期

融資階段

四證全齊可項目初期參與可項目初期參與

公司上市

多個成熟物業(yè)后

公司上市

融資成本8%12%-15%15%-30%

5%-7%10%

高

政策影響

中-高

中-高

低-中

中-高

無政策

高

適應(yīng)范圍

項目層面

項目層面項目/公司層面

公司層面

公司層面公司層面20度假地產(chǎn)融資可行性探討

21點面體以海南、都江堰等地為試點，深度發(fā)掘項目亮點，形成標(biāo)桿

以項目為融資個體，以項目盈利回報投資者以標(biāo)桿試點為參照，有選擇進(jìn)行復(fù)制、擴(kuò)張，形成模式雛形。

多個項目集合為資產(chǎn)包，形成融資體，所融資金在項目包內(nèi)使用，以項目包的整體收益作為投資回報基礎(chǔ)可初步構(gòu)建平臺體系商業(yè)模式成熟，通過構(gòu)建平臺，