南京奧南住宅項目建筑設(shè)計方案

南京奧南21-11.12地塊規(guī)劃設(shè)計TheRiverWestSideBlock21-11、12SCGNanjingProject南京奧南21-11.12地塊規(guī)劃設(shè)計ThePARTI

方案回顧及意見PARTI

方案回顧方案一方案三方案二百米高層加11層洋房百米高層加18層高層全百米高層第一輪方案通過對市場和競品的研究，提供了三種策略，并推薦方案三作為深化方向。方案回顧方案一方案三方案二百米高層加11層洋房百米高層加

方案回顧市場部報告——本案地段住宅供應(yīng)量大，市場競爭壓力大，應(yīng)提高產(chǎn)品競爭力。1.0km2km揚子江大道新梗街渭河路五礦崇文金城FAR2.75正榮潤峯升龍?zhí)靺RFAR2.75海峽城FAR3.14策略：差異化競爭策略錯位佳兆業(yè)FAR2.75項目的核心問題——周邊競品樓盤大量推出，同質(zhì)化競爭激烈的情況下如何勝出？方案回顧市場部報告——1.0km2km揚子江大道新梗街章老師的主要意見:1、住宅與商業(yè)減少搭接，提升品質(zhì)。2、內(nèi)部道路環(huán)通。3、入口優(yōu)化，避免對穿，并減少入口數(shù)量。4、入口應(yīng)考慮人行的便捷。5，四單元的洋房過長，建筑布局采用“品”形。6、幼兒園位置應(yīng)考慮交通的便捷。7、整體形態(tài)宜東低西高。8、加入18層產(chǎn)品，優(yōu)化天際線。投資開發(fā)部:1、面積段跳空尺度太大，建議增加面積段，多種選擇。2、11層產(chǎn)品，均價兩萬八，127平的面積，總價三百

五十萬以上，市場接受度如何，是否符合該區(qū)域產(chǎn)

品的目標(biāo)客戶。3、建議小高層與高層之間引入物理組團(tuán)進(jìn)行分割，體

現(xiàn)價值差異。4、是否適當(dāng)考慮引入18層產(chǎn)品，形成11、18層層層

遞進(jìn)式的天際線。5、建議增加二類高層產(chǎn)品，提高得房率。

方案意見收到建工的意見后，我們在方案研究中做了認(rèn)真的分析。減少住宅與商業(yè)的搭接交通優(yōu)化,人行的便捷（入口、幼兒園）建筑布局調(diào)整,拼接單元不要過多天際線東低西高增加產(chǎn)品的面積段，控制總價產(chǎn)品的競爭力（提升價值感、提高得房率）引入18層產(chǎn)品

章老師的主要意見:投資開發(fā)部:方案意見收到建工的意見后，我

方案研究過程在研究過程中，我們結(jié)合意見采用11層、一類高層和二類高層三種產(chǎn)品，做了多種的嘗試。社區(qū)的輪廓線會更加豐富，但三類產(chǎn)品的比例懸殊，11層只有三幢樓，難以形成組團(tuán)。研究模型研究模型方案研究過程在研究過程中，我們結(jié)合意見采用11層、一類高層PARTII

規(guī)劃方案PARTII規(guī)劃設(shè)計方案一方案二規(guī)劃設(shè)計方案一方案二

方案一方案一二類高層、一類高層兩種產(chǎn)品類型天際線豐富幼兒園設(shè)在地塊之間道路方案一方案一

方案二地塊一綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1用地面積25,892M2

2總建筑面積71,203M2

地上建筑面積（計容面積）100%71,203M2

其中9050.42%35,904M2

11521.32%15,180M2

14027.91%19,872M2

商業(yè)0.35%247M2

3建筑占地面積3880M2

4容積率2.75

5建筑密度15%

6綠地率

7戶數(shù)684

地塊二綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1用地面積55,687M2

2總建筑面積153,140M2

地上建筑面積（計容面積）100%153,140M2

其中9048.61%74,448M2

1154.96%7,590M2

13011.21%17,160M2

14032.44%49,680M2

商業(yè)2.78%4,262M2

3建筑占地面積9130M2

4容積率2.75

5建筑密度17%

6綠地率

7戶數(shù)1404

18F18F18F18F33F33F33F33F33F33F33F30F30F18F18F18F18F18F18F18F2F總建筑面積：224,343㎡一類高層住宅：124,938㎡二類高層住宅：94,896㎡商業(yè)：4,509㎡方案二地塊一綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1用地面積25,892M22地塊一類型戶數(shù)面積面積比904083590450.60%115132

1518021.39%1401441987228.01%住宅合計68470956100%商業(yè)24790110,352㎡

50.2%13017,160㎡7.8%11522,770㎡

10.4%

商業(yè)及物業(yè)用房14069,552㎡31.6%地塊二類型戶數(shù)面積面積比908467444850.01%1156675905.10%1301321716011.53%1403604968033.37%住宅合計1404148878100%商業(yè)4262

方案一幼兒園戶型分布地塊一類型戶數(shù)面積面積比904083590450.60%11

方案一方案優(yōu)化:1、產(chǎn)品面積段拉開，增加二類高層住宅。2、住宅與商業(yè)減少搭接。3、交通梳理，出入口明確。4、地塊內(nèi)交通優(yōu)化，車行外環(huán)。5、以花園為中心形成組團(tuán)。6、全點式布局，建筑品字布局。7、幼兒園位置調(diào)整。方案一方案優(yōu)化:

方案二方案二貨值最大化11層、一類高層兩種產(chǎn)品類型洋房組團(tuán)和高層以大花園間隔方案二方案二

方案二地塊一綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1用地面積25,892M2

2總建筑面積71,203M2

地上建筑面積（計容面積）100%71,203M2

其中9049.49%35,244M2

11521.32%15,180M2

14021.54%15,336M2

1655.56%3,960M2

商業(yè)2.08%1,483M2

3建筑占地面積6375M2

4容積率2.75

5建筑密度25%

7戶數(shù)660

地塊二綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1用地面積55,687M2

2總建筑面積153,140M2

地上建筑面積（計容面積）100%153,140M2

其中9051.32%78,587M2

1054.94%7,560M2

1154.96%7,590M2

13016.81%25,740M2

14015.02%23,004M2

1653.88%5,940M2

商業(yè)3.08%4,719M2

3建筑占地面積13160M2

4容積率2.75

5建筑密度24%

7戶數(shù)1417

33F33F33F33F11F11F11F2F2F11F11F11F11F33F33F33F33F33F33F總建筑面積：224,343㎡一類高層住宅：162,341㎡11層洋房住宅：55,800㎡商業(yè)：6,202㎡方案二地塊一綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1用地面積25,892M2290113,831㎡

52.2%13025,740㎡

11.8%

11522,770㎡

10.4%

商業(yè)及物業(yè)用房140＆16548,240㎡

22.1%

方案二幼兒園戶型分布105小高層7,560㎡3.5%地塊一類型戶數(shù)面積面積比903963524450.55%115132

1518021.77%1401081533622.00%1652439605.68%住宅合計66069720100%商業(yè)1483地塊二類型戶數(shù)面積面積比908837858752.95%1057275605.09%1156675905.11%1301982574017.34%1401622300415.50%1653659404.00%住宅合計1417148421100%商業(yè)471990113,831㎡

交通分析四至道路分析地塊南北側(cè)及東側(cè)道路車流量較大，不宜設(shè)人行出入口。兩地塊之間道路及西側(cè)道路車流量較小，可設(shè)人行出入口。建議將兩地塊之間的道路打造為林蔭道路，并設(shè)置禮儀性的社區(qū)入口廣場。Plot21-11Plot21-12周邊的主要道路帶來便捷的交通地塊之間的情景林蔭道塑造社區(qū)氛圍社區(qū)廣場作為禮儀感的小區(qū)門戶因地制宜塑造社區(qū)界面交通分析四至道路分析地塊南北側(cè)及東側(cè)道路車流量較大，不宜設(shè)

交通分析Plot21-11Plot21-12車行交通分析地塊的車行組織采用進(jìn)口和出口分置的方式，通過物業(yè)管理減少車流的交叉。進(jìn)口設(shè)在地塊之間，面向社區(qū)廣場，出口設(shè)在地塊外側(cè)。地塊內(nèi)的車行交通采用外環(huán)的方式。幼兒園出入口設(shè)在西側(cè)道路，減少地塊間道路的交通壓力。步行交通分析地塊南側(cè)新梗街連接地鐵站，為人流的主要來向。通過商業(yè)及林蔭道引導(dǎo)人流從社區(qū)入口廣場進(jìn)入，增加商業(yè)機會。西側(cè)出入口可作為便捷的人行入口使用。地塊間的林蔭道路的良好氛圍，在主入口之外再設(shè)人行便門，與地塊內(nèi)部的人行路形成環(huán)狀。Plot21-11Plot21-12地鐵站出口舒適的步行環(huán)境便捷交通疏導(dǎo)交通分析Plot21-11Plot21-12車行交

交通分析出入口情況每個地塊設(shè)兩個出入口。在地塊之間林蔭道上各增加一個便門。Plot21-11Plot21-12人車混行口車行口人行便門幼兒園交通分析12班幼兒園除服務(wù)本項目外，還服務(wù)南側(cè)住宅項目。設(shè)在西南側(cè)，可減少對本項目的影響。幼兒園主入口設(shè)在西側(cè)道路，方便接送兒童的停車。為方便本項目內(nèi)住戶步行接送，另在幼兒園用地東側(cè)設(shè)一次入口。兩個入口均通往幼兒園門廳前的廣場，集中接送兒童。門廳會所幼兒園交通分析出入口情況每個地塊設(shè)兩個出入口。Plot21-

方案二總結(jié)方案優(yōu)化:1、產(chǎn)品面積段拉開，減少了140洋房的量。2、住宅與商業(yè)減少搭接。3、交通梳理，出入口明確。4、地塊內(nèi)交通優(yōu)化，車行外環(huán)。5、洋房的組團(tuán)明確，高層大花園優(yōu)化。6、取消了過長的板樓，建筑品字布局。7、幼兒園交通優(yōu)化。方案二總結(jié)方案優(yōu)化:PARTIII

戶型PARTIII一類高層方案一方案二一類高層為兩個方案的主力產(chǎn)品，以90㎡為主，擁有景觀的部分戶型為115㎡和130㎡大房型。9090909011590909090115115909090909013013090909090115909090901151159090909090130130909090方案一樓型一梯四戶一梯三戶方案二樓型一梯四戶一梯五戶一梯三戶130130一類高層方案一方案二一類高層為兩個方案的主力產(chǎn)品，以90㎡為一類高層高層房型配置比較同面積段產(chǎn)品的主要空間均優(yōu)于五礦崇文金城項目保證產(chǎn)品競爭力。

配置情況

面積段（㎡）戶型南向開間數(shù)客廳尺寸餐廳尺寸主臥尺寸次臥尺寸次臥(書房)尺寸主衛(wèi)尺寸公衛(wèi)尺寸套房數(shù)衛(wèi)生間陽臺數(shù)高層戶型五礦崇文金城90三室二廳一衛(wèi)33600×36002900×26003200×36003000×36002700×2600

1900×2600

11建工90邊套二室二廳一衛(wèi)23600×45002700×27003600×36003000×3300

1900×2100

12建工90中套二室二廳一衛(wèi)3.53600×39002900×31503600×40003000×3900

3600×1600

11﹢﹢﹢－

﹢建工

115邊套

三室二廳一衛(wèi)

2

3900×45003000x33003600×39003000×33003000×3000

1800×2700

1

2五礦崇文金城125三室二廳二衛(wèi)34200×33003000×33003600×39003300×40003000×33002000×20001800×3300122建工130三室二廳二衛(wèi)33900×45003300×30503600×39003300×39003300×29501800×24001800×2950122

﹢－

一類高層高層房型配置比較同面積段產(chǎn)品的主要空間均優(yōu)于五礦崇文一類高層高層的戶型115+90+90+115餐廳、起居室的空間整體房型重心居中入戶玄關(guān)廚房、餐廳相鄰洗衣整合在陽臺，功能性強90+90+90+90得房率76%得房率79%一類高層高層的戶型115+90+90+115餐廳、起居室的空一類高層高層的戶型130+90+90+130餐廳、起居室的空間整體房型重心居中入戶玄關(guān)廚房、餐廳相鄰洗衣整合在陽臺，功能性強130+90+90+90+130得房率81%得房率80%一類高層高層的戶型130+90+90+130餐廳、起居室的空一類高層高層的戶型餐廳、起居室的空間整體房型重心居中入戶玄關(guān)廚房、餐廳相鄰洗衣整合在陽臺，功能性強90+90+90+90+90+115少量T3房型布置在大地塊的北側(cè)，目的是考慮到北側(cè)地塊的日照，在兩幢樓之間留出足夠間隙。得房率76%一類高層高層的戶型餐廳、起居室的空間整體90+90+90+9

方案二1、地塊內(nèi)滿足大寒日兩小時的日照要求2、對于北側(cè)建設(shè)用地范圍內(nèi)會有小范圍的影響。0小時2小時1小時4小時3小時

5小時日照研究，通過將北側(cè)三幢梯四高層改為梯三，減小對北側(cè)用地影響的同時，充分利用了土地。影響范圍本輪調(diào)整上輪日照方案二1、地塊內(nèi)滿足大寒日兩小時的日照要求0小時2小時1小二類高層方案一方案一中的二類高層分兩種，沿街的為90㎡房型，內(nèi)部為140㎡大房型。90+90+90+90140+140得房率83%得房率83%二類高層方案一方案一中的二類高層分兩種，90+90+90+9二類高層140+140二類高層的戶型op1餐廳、起居室的空間整體餐廳與西廚相鄰主臥套房洗衣整合在陽臺，功能性強全明房型得房率83%二類高層140+140二類高層的戶型op1餐廳、起居室的空間二類高層140+140奇數(shù)層得房率82%二類高層的戶型op2邊套餐廳挑空，形成2層高的特質(zhì)空間，與起居室有良好的空間關(guān)系給房型增加一個亮點。140+140偶數(shù)層二類高層140+140奇數(shù)層得房率82%二類高層的戶型二類高層18F戶型研究90電梯分置。北外廊平時極少有人走動，干擾小。得房率約83%。909090得房率83%二類高層18F戶型研究90電梯分置。北外廊平時極少有人走動，二類高層18F戶型360032003000五礦.崇文金城360033003000主臥大于五礦北書房面積大于五礦廚房面積大于五礦陽臺面積大于五礦得房率較高，提高了戶型的套內(nèi)尺寸，提升競爭力。二類高層18F戶型360032003000五礦.崇文金城3611層洋房方案二方案二中的洋房分兩種，均采用一梯兩戶。沿街的為105㎡房型，內(nèi)部為140㎡大房型。105+105140+14011層洋房方案二方案二中的洋房分兩種，均采用一梯兩戶。10511層洋房10511層小三房緊湊型小三房，三房兩廳兩衛(wèi)起居室與餐廳的空間連通為大空間房型重心居中，主臥室套房得房率85%10510510510510511層洋房10511層小三房緊湊型小三房，三房兩廳兩衛(wèi)得房率11層洋房11層洋房一層平面二層平面底層為類別墅戶型標(biāo)準(zhǔn)層142舒適四房戶型頂層躍層戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面躍層下層平面躍層上層平面11層洋房11層洋房一層平面二層平面底層為類別墅戶型標(biāo)準(zhǔn)層平11層洋房洋房戶型選型142+142一梯兩戶，舒適的房間尺度起居、餐廳、廚房通暢的空間玄關(guān)空間主臥套房靈活的書房洗衣整合在陽臺，功能性強得房率88%11層洋房洋房戶型選型142+142一梯兩戶，舒適的房間尺度PARTIV

方案總結(jié)PARTIV產(chǎn)品競爭力本輪方案調(diào)整，吸收了章老師和投資部的意見，兩個方案的總體布局、交通組織都合理、優(yōu)化，產(chǎn)品的面積段和配比也做了仔細(xì)的考慮。章老師的主要意見:1、住宅與商業(yè)減少搭接，提升品質(zhì)。2、內(nèi)部道路環(huán)通。3、入口優(yōu)化，避免對穿，并減少入口數(shù)量。4、入口應(yīng)考慮人行的便捷。5，四單元的洋房過長，

建筑布局采用“品”形。6、幼兒園位置應(yīng)考慮交通的便捷。7、整體形態(tài)宜東低西高。8、加入18層產(chǎn)品，優(yōu)化天際線。投資開發(fā)部:1、面積段跳空尺度太大，建議增加面積段，多種選擇。2、11層產(chǎn)品，均價兩萬八，127平的面積，總價三百

五十萬以上，市場接受度如何，是否符合該區(qū)域產(chǎn)

品的目標(biāo)客戶。3、建議小高層與高層之間引入物理組團(tuán)進(jìn)行分割，體

現(xiàn)價值差異。4、是否適當(dāng)考慮引入18層產(chǎn)品，形成11、18層層層

遞進(jìn)式的天際線。5、建議增加二類高層產(chǎn)品，提高得房率。方案一方案二產(chǎn)品競爭力本輪方案調(diào)整，吸收了章老師和投資部的意見，章老師的產(chǎn)品競爭力兩個方案的整體空間狀態(tài)，天際線均有高低變化，與周邊樓盤呈現(xiàn)明顯不同的特質(zhì)。方案一的18層和百米高層的高度比例較為合適，東南角兩幢建筑的高度也降低，天際線較優(yōu)。方案一方案二產(chǎn)品競爭力兩個方案的整體空間狀態(tài)，天際線均有高低變化，與周邊產(chǎn)品競爭力方案一方案二兩個方案的花園分析，方案一的花園突出了組團(tuán)感。方案二保持了高層花園的同時，創(chuàng)造了縱深200米的花園，并為洋房組團(tuán)和高層提供了適當(dāng)界隔，提升花園洋房的價值感。對比后，方案二的花園在保持大尺度空間的同時，更為豐富。產(chǎn)品競爭力方案一方案二兩個方案的花園分析，方案一的花園突出了產(chǎn)品競爭力方案一方案二兩個地塊之間的道路作為社區(qū)情景路打造，方案二街角布置售樓處和小廣場，場景更優(yōu)。兩個方案對交通都進(jìn)行了優(yōu)化，方案二的幼兒園布局考慮了方便本地塊使用，又不影響社區(qū)門戶的交通，解決方案更優(yōu)。產(chǎn)品競爭力方案一方案二兩個地塊之間的道路作為社區(qū)情景路打造，貨值分析方案一地塊一類型面積（㎡）單價（萬元）貨值（萬元）18層32,544.02.581,360.033層38,412.02.596,030.0商業(yè)247.03.0741.0合計71,203.0

178,131.0

地塊二類型面積（㎡）單價（萬元）貨值（萬元）18層62,352.02.5155,8