商品房預(yù)收款監(jiān)管模式比較

精品文檔-下載后可編輯商品房預(yù)收款監(jiān)管模式比較一、國內(nèi)預(yù)售款監(jiān)管制度地方規(guī)定比較分析

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。在《城市房地產(chǎn)管理法》上位法有原則性規(guī)定的情況下，賦予了地方房地產(chǎn)主管部門制定具體操作規(guī)范的權(quán)力。早在1998年，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》即以專章形式確立了商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理規(guī)則，對預(yù)售款的概念、范圍、監(jiān)管形式、監(jiān)管周期、監(jiān)管主體、操作模式、監(jiān)管收費(fèi)等均作出了明確規(guī)定，開創(chuàng)了國內(nèi)開展商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的先河。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)已有70余個大中城市出臺了預(yù)售款監(jiān)管的地方性規(guī)定。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和各地實(shí)踐差異的影響，預(yù)售款監(jiān)管的制度模式、監(jiān)管力度、特色等各有不同。筆者選取了頗具代表性的部分地方規(guī)定，進(jìn)行對比分析和歸類總結(jié)。

1從發(fā)文主體和文件效力來看

第一，地方性法規(guī)規(guī)定有商品房預(yù)售款監(jiān)管的內(nèi)容，效力層次最高，轄區(qū)內(nèi)各地方據(jù)此進(jìn)一步制定操作規(guī)范。如《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》都有針對商品房預(yù)售監(jiān)管較為詳盡的規(guī)定，廣州、汕頭、珠海、重慶市房地產(chǎn)主管部門在此基礎(chǔ)上制定了詳盡的操作細(xì)則；《山東省商品房銷售條例》也對該省商品房預(yù)售款監(jiān)管事宜作出了原則性規(guī)定，濟(jì)南、青島等地根據(jù)地方實(shí)際分別選取了不同的監(jiān)管模式。

第二，地方政府規(guī)章或規(guī)范性文件，效力較高。如《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》、《株州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見》、《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、《合肥市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》、《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》、《岳陽市商品房預(yù)售款監(jiān)管暫行辦法》都專門規(guī)定了商品房預(yù)售款監(jiān)管的原則、操作流程等，為房地產(chǎn)行政主管部門開展預(yù)售款監(jiān)管工作提供了直接依據(jù)。

第三，房地產(chǎn)主管部門與銀行業(yè)主管部門聯(lián)合規(guī)范性文件，對參與監(jiān)管的商業(yè)銀行具有較強(qiáng)的約束力。如《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》均有商業(yè)銀行參與監(jiān)管，其對銀行的約束力比房地產(chǎn)主管部門單獨(dú)發(fā)文更強(qiáng)。

第四，房地產(chǎn)主管部門單獨(dú)規(guī)范性文件，約束力相對較弱。如《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》、《廈門市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》、《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法(試行)》及其實(shí)施細(xì)則，是房地產(chǎn)主管部門單純規(guī)范性文件的典型代表。

2從監(jiān)管主體、監(jiān)管模式和監(jiān)管周期來看

第一，由房地產(chǎn)主管部門或設(shè)立專門的主管機(jī)構(gòu)集中監(jiān)管。如廈門市由交易中心直接負(fù)責(zé)預(yù)售款監(jiān)管，青島市國土房管局下設(shè)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)新建商品房預(yù)售資金的具體監(jiān)管工作，廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所下設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理小組對廣州市商品房預(yù)售款實(shí)行“全程全額”監(jiān)督管理。

第二，通過引入擔(dān)保單位全程擔(dān)保的形式，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。如“濟(jì)南模式”，濟(jì)南市引入擔(dān)保公司全程擔(dān)保制度，預(yù)售款的監(jiān)管采用由預(yù)售人委托擔(dān)保公司向預(yù)購人提供預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書的方式實(shí)施，以保證預(yù)購人的合法權(quán)益。

第三，商業(yè)銀行與項(xiàng)目監(jiān)理單位聯(lián)合監(jiān)管模式，各司其職。最為典型的是“重慶模式”，重慶市以地方性法規(guī)創(chuàng)設(shè)了由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。

第四，商業(yè)銀行直接監(jiān)管，主管部門監(jiān)督檢查。如北京、南京、杭州、成都等地推行的由商業(yè)銀行作為監(jiān)管的直接參與主體，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)進(jìn)度需求監(jiān)控，主管部門監(jiān)督、抽查、檢驗(yàn)的模式。

3從措施保障、具體操作規(guī)范來看

第一，監(jiān)管金額的確定，引入保證金制度或預(yù)留上浮比例。

第二，與預(yù)售許可掛鉤，在預(yù)售許可階段要求提交預(yù)售款監(jiān)管資料或進(jìn)行專門備案。

第三，選取商業(yè)銀行監(jiān)管的，要求獨(dú)家監(jiān)管或允許多家銀行聯(lián)合監(jiān)管。

第四，要求預(yù)售款實(shí)行直接入賬，禁止開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)存或截留。

第五，在預(yù)售款撥付使用上，與合同備案掛鉤或由主管機(jī)構(gòu)審核相關(guān)申請材料，再決定是否準(zhǔn)予用款。

第六，對違反監(jiān)管規(guī)定的市場主體設(shè)立處罰制度。

4從是否免于監(jiān)管以及對違規(guī)行為的處罰力度來看

第一，對所有開發(fā)企業(yè)、建設(shè)項(xiàng)目同等對待，不允許免除監(jiān)管；嚴(yán)格監(jiān)管下的例外，即允許特定情況下免于監(jiān)管，以其他措施保障監(jiān)管目的實(shí)現(xiàn)。如廈門市規(guī)定具備特定條件或資格的開發(fā)企業(yè)可申請免于監(jiān)管；濟(jì)南市規(guī)定，預(yù)售人向擔(dān)保公司提供擔(dān)保公司認(rèn)可的全額反擔(dān)保，可以免除監(jiān)管。

第二，對開發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管規(guī)定的，處罰手段通常為責(zé)令限期整改、暫停預(yù)售、處以罰款、計(jì)入信用檔案并進(jìn)行公示；對監(jiān)管銀行違反監(jiān)管規(guī)定的，取消其監(jiān)管資格；對于監(jiān)理單位違規(guī)的，違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。

從表3中9個城市的監(jiān)管模式來看，成立專設(shè)預(yù)售款監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)是最直接監(jiān)管的模式，監(jiān)管力度最強(qiáng)；最具特色的莫過于濟(jì)南模式和重慶模式，監(jiān)管力度也比較強(qiáng)；最普遍的即是商業(yè)銀行監(jiān)管模式，監(jiān)管力度較弱。雖然國內(nèi)各地方關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的模式可以歸結(jié)為上述4種，但在具體適用和操作上仍各具特色，很難對哪種模式的優(yōu)劣進(jìn)行簡單評判。只要適應(yīng)地方實(shí)際，達(dá)到預(yù)售款“?？顚Ｓ谩钡哪康模词呛玫闹贫仍O(shè)置。

二、成都市預(yù)售資金監(jiān)管制度的突破和創(chuàng)新

2022年11月1日，成都市《預(yù)售款監(jiān)管辦法(試行)》及《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行)》(以下簡稱《辦法》、《細(xì)則》)，正式啟動預(yù)售款監(jiān)管工作。在比較國內(nèi)幾種監(jiān)管模式后，成都選取了相對寬松的“商業(yè)銀行監(jiān)管模式”，對于預(yù)售資金的監(jiān)管，結(jié)合成都市市場情況進(jìn)行了創(chuàng)新，采取了較為靈活的監(jiān)管方式，嚴(yán)格監(jiān)管的同時，也要考慮保持市場本身的活力，讓資金發(fā)揮最大的效益。

1期前撥付

成都允許期前付款并準(zhǔn)予調(diào)用超額預(yù)售款在全國屬于創(chuàng)新。《辦法》中明確規(guī)定，預(yù)售款采用建設(shè)期前撥付：開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可開始銷售后，可以根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算清冊和資金使用計(jì)劃申請?zhí)崆罢{(diào)用相應(yīng)周期的預(yù)售款，相對于以自有資金或開發(fā)貸款墊付完成相應(yīng)建設(shè)周期后再提取預(yù)售款的“后期支付”，更具靈活性；同時，為避免開發(fā)企業(yè)以整個樓棟作為一個建設(shè)周期，一次性提前支取全部預(yù)售款繼而“攜款潛逃”?！都?xì)則》進(jìn)一步規(guī)定了工程形象進(jìn)度的編制。同時在嚴(yán)格按照工程進(jìn)度提取預(yù)售款的同時，也允許開發(fā)商調(diào)用超額部分的預(yù)售款。在保證建設(shè)工程資金使用的條件下，預(yù)售款專用賬戶中的商品房預(yù)售款超出該監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊的總額時，可允許開發(fā)企業(yè)以其超出部分用于還貸或調(diào)用。

2允許折抵

成都的預(yù)售款監(jiān)管另有一項(xiàng)重大創(chuàng)新，即允許折抵?！都?xì)則》規(guī)定：開發(fā)貸款