寧波東部新城市場課件

東部新城市場概況東部新城市場概況區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境—發(fā)展規(guī)劃崛起的城市中心“一城兩心”東部新城西起世紀大道，北至通途路，東至東外環(huán)，總用地面積15.85平方公里，其中核心區(qū)面積8.45平方公里。東部新城區(qū)是以寧波未來中心商務和行政辦公為核心的綜合性城市新區(qū)，是寧波市實現(xiàn)跨越式發(fā)展的基點。東部新城建成后，將與以三江口為核心的舊城區(qū)交相輝映，形成“一城兩心”的空間格局，共同承擔寧波未來城市中心功能。東部新城將重點發(fā)展商務金融、貿(mào)易服務、會議展覽、行政管理、公共文化等城市功能，并配套完善生活居住、商業(yè)服務、休閑娛樂等設施。其將成為寧波既有城市中心功能的補充、完善和提升，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等保持緊密聯(lián)系。3區(qū)域環(huán)境—發(fā)展規(guī)劃崛起的城市中心“一城兩心”東部新城西起九大功能核心區(qū)塊，城市功能全面升級在具體規(guī)劃上，東部新城的核心區(qū)總體上分為九大功能區(qū)。中心商務區(qū)、市政中心區(qū)與中央走廊區(qū)為主體，外圍布置混合使用區(qū)與居住區(qū)，同時保留一片電子工業(yè)區(qū)，并于新城南部邊緣布置一塊特別綜合用地區(qū)。其中，中心商務區(qū)將是密集的城市核心區(qū)，將是城市商務、金融、貿(mào)易、物流、咨詢、展示等高端服務業(yè)集聚發(fā)展之地，也是信息流、人流、資本流交往匯聚之地，是24小時活躍的城市區(qū)。它和位于其東南面的市政中心區(qū)一起，將構(gòu)成未來寧波新的市中心的“雙核”。CBD中央商務區(qū)CGD中央政務區(qū)CLD中央居住區(qū)CCD中央文化區(qū)區(qū)域環(huán)境—發(fā)展規(guī)劃4中央商務區(qū)花園住宅區(qū)混合使用區(qū)中央走廊區(qū)混合使用區(qū)水鄉(xiāng)鄰里區(qū)行政辦公綜合區(qū)特種用地區(qū)明湖住宅區(qū)九大功能核心區(qū)塊，城市功能全面升級在具體規(guī)劃上，東部新城的城市頂級配套資源匯集于此區(qū)域環(huán)境—資源新城實驗小學群眾文體中心青少年宮文化廣場行政中心東部新城門戶區(qū)國際航運中心寧興財富廣場中央公園會展中心江東創(chuàng)業(yè)中心鄞州中學國土局工商局交通局國際金融中心寧波中心5城市頂級配套資源匯集于此區(qū)域環(huán)境—資源新城實驗小學群眾文體中國際金融服務中心區(qū)域環(huán)境—資源總建66.5萬平米，一期6幢甲級寫字樓，一幢五星級酒店，一幢國際俱樂部，幾十家國內(nèi)外知名銀行確定入駐。6國際金融服務中心區(qū)域環(huán)境—資源總建66.5萬平米，一期6幢甲國際航運服務中心/國際貿(mào)易展覽中心區(qū)域環(huán)境—資源國際航運服務中心：20萬平方米，二期環(huán)球航運廣場高248.8米。海關、海事、邊檢、進出口檢驗檢疫等部門提供一站式通關服務具有海港通關、航運服務、物流信息等多種核心功能的一流國際航運服務平臺。國際貿(mào)易展覽中心：250萬平米，集現(xiàn)代會展、集聚客商、集中交易、信息集散、配套服務五大功能于一體，力爭通過5年左右的努力，引進企業(yè)總部50家，實現(xiàn)貿(mào)易總額或交易總額320億元人民幣以上7國際航運服務中心/國際貿(mào)易展覽中心區(qū)域環(huán)境—資源國際航運服東部新城門戶區(qū)/創(chuàng)意文化中心區(qū)域環(huán)境—資源東部新城門戶區(qū)：未來寧波東部新城的“心臟”，其配套包括大型百貨店、大型購物中心、餐飲、酒吧、精品家居、書店、國際一線高端品牌店，以及影院、游戲中心、藝術沙龍、健身中心、高級酒店等，占地面積約31公頃，將打造高端、立體的都市生活區(qū)。創(chuàng)意文化中心：18萬平方米，集創(chuàng)新性、科技性、時尚性、參與性、娛樂性為一體，將文化娛樂、影音藝術、創(chuàng)意沙龍、科普培訓和配套服務有機融合。8東部新城門戶區(qū)/創(chuàng)意文化中心區(qū)域環(huán)境—資源東部新城門戶區(qū)：未七大五星級酒店/行政服務中心區(qū)域環(huán)境—資源七大五星級酒店：七座五星級酒店密布于本案周邊，締造出大寧波乃至長三角地區(qū)五星級酒店密度最高的地區(qū)，全面提升東部新城核心區(qū)的配套檔次。行政服務中心：由行政辦公中心與市民活動廣場組成，市政府、發(fā)改委、國土局、工商局、規(guī)劃局等政府職能部門建設已基本完成9雷迪森酒店金融中心北豪生酒店嘉峪酒店西花園酒店寧波中心超五星級酒店門戶區(qū)臺灣宏泰五星級酒店新加坡ARA集團五星級酒店七大五星級酒店/行政服務中心區(qū)域環(huán)境—資源七大五星級酒店：七交通網(wǎng)絡：軌道交通、地面交通將構(gòu)筑區(qū)域完善網(wǎng)絡體系，迅速通達全城區(qū)域環(huán)境—資源寧波地鐵1號線將于2014年投入運營，規(guī)劃中的5號線與1號線在海晏路站交匯，地鐵站將通過地下步行道與地面相連可瞬間通達全城。于此同時，東部新城交通網(wǎng)絡將進一步完善，交通便利性將進一步增強。10交通網(wǎng)絡：軌道交通、地面交通將構(gòu)筑區(qū)域完善網(wǎng)絡體系，迅速通達市場環(huán)境市場環(huán)境整體走勢：量價走勢基本平穩(wěn)，市場步入穩(wěn)定發(fā)展階段市場環(huán)境—住宅市場2012年市區(qū)住宅成交量為272萬方，同比11年增幅達58%，市場回暖跡象十分明顯；同時供應量有所下降，供求比系數(shù)下調(diào)。近期住宅市場成交量相對較平穩(wěn)，月均成交在19萬方左右，成交均價處13000元/平米左右，市場步入穩(wěn)定發(fā)展階段。近年市區(qū)住宅市場供求走勢近期市區(qū)住宅市場量價走勢12整體走勢：量價走勢基本平穩(wěn)，市場步入穩(wěn)定發(fā)展階段市場環(huán)境—住市場格局：價格由中心區(qū)向外遞減，主力價格12000-18000元/平米市場環(huán)境—住宅市場13市場格局：價格由中心區(qū)向外遞減，主力價格12000-1800區(qū)域價格市場環(huán)境—住宅市場14丘隘江東區(qū)鄞州區(qū)東方一品（高層）均價：23000元/M2星河國際花園（高層）均價：18000元/M2寧波中心蘭園（高層）均價：26500元/M2（精裝）恒元悅庭（高層）均價：18500元/M2海港花園（高層）均價：18500元/M2明湖鈺府（高層）均價：23500元/M2（精裝）明湖鈺府東方一品寧波中心蘭園區(qū)域價格市場環(huán)境—住宅市場14丘隘江東區(qū)鄞州區(qū)東方一品（高層典型項目：東方一品市場環(huán)境—住宅市場15項目項目位置東部新城民安路與河清路開發(fā)商寧波興普東城房產(chǎn)有限公司項目規(guī)模占地7.25萬方，總建24萬方，由高層住宅和別墅組成戶型面積住宅135-290㎡，別墅330-440㎡開盤時間2013-05-31單價均價2.3萬/㎡（高層住宅）總價段270-400萬（高層）面積段(㎡)銷售房源（套）已售房源銷售17019412062%197681725%220以上181056%合計57629752%典型項目：東方一品市場環(huán)境—住宅市場15項目項目位置東部新城典型項目：寧波中心蘭園，精裝產(chǎn)品，月均銷售11套市場環(huán)境—住宅市場16項目項目位置寧波江東區(qū)東部新城核心開發(fā)商寧波都市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模占地11.4萬方，地上總建66萬方，其中住宅24萬方（779戶）產(chǎn)品形式辦公、商業(yè)、酒店、住宅戶型面積面積114-300㎡單價均價2.65萬/㎡（精裝）開盤2012-06面積段(㎡)銷售房源（套）已售房源銷售率1152564517.6%145221881.8%185-21525210742.5%290-310581220.7%合計58818231.0%典型項目：寧波中心蘭園，精裝產(chǎn)品，月均銷售11套市場環(huán)境—住整體走勢：受宏觀經(jīng)濟影響，成交量處低位且呈下行趨勢市場環(huán)境—寫字樓市場17成交量：近期市區(qū)寫字樓成交呈下行趨勢，1-6月份成交量僅5.1萬方，僅占上年成交21.6%（上年市區(qū)寫字樓成交量為23.6萬方）。供求狀況：近期市場新增供應量僅為3.58萬方，但12年底存量約21萬方，按上半年成交水平來看供求比達4.8。成交價格：1-6月，市區(qū)寫字樓成交價僅11534元/㎡，比上年下降4.3%；近年市場成交價整體呈下行走勢。備注：以上數(shù)據(jù)僅市四區(qū)整體走勢：受宏觀經(jīng)濟影響，成交量處低位且呈下行趨勢市場環(huán)境—市場格局市場環(huán)境—寫字樓市場18江北區(qū)：快速成長型區(qū)域，未來具備升值空間典型項目：鉆石廣場、中策世紀博園價格：10000-15000元/㎡江東區(qū)：區(qū)域成熟、商務配套齊全典型項目：泰富廣場、寧波財富中心、環(huán)合中心價格：9000-18000元/㎡（高新區(qū)9000-12000）三江口商務區(qū)：區(qū)域非常成熟、地段認可度很高典型項目：環(huán)球中心、銀泰國際、麗園尚都價格：10000-23000元/㎡（海曙西10000-11500）鄞州區(qū)：快速發(fā)展區(qū)域典型項目：利時金融大廈、紅巨大廈、匯亞國際價格：10000-13000元/㎡江北核心商務區(qū)高新區(qū)鄞州南部商務區(qū)海曙西三江口商務區(qū)東部新城商務區(qū)江東核心商務海曙區(qū)江北區(qū)江東區(qū)鄞州區(qū)寧波寫字樓市場現(xiàn)由7大板塊組成；寫字樓發(fā)展由三江口、江東核心商務區(qū)為中心外延發(fā)展；東部新城商務區(qū)、鄞州南部商務區(qū)等政策規(guī)劃導向區(qū)域?qū)⑹俏磥韺懽謽前l(fā)展主流區(qū)域；目前寧波寫字樓價格因地段、品質(zhì)不同差異較大，整體價格10000-23000元/㎡。市場格局市場環(huán)境—寫字樓市場18江北區(qū)：快速成長型區(qū)域，未來區(qū)域價格市場環(huán)境—寫字樓市場1919丘隘江東區(qū)鄞州區(qū)環(huán)合中心（12F辦公）均價：12000元/M2預計15F辦公均價1.3-1.4萬/M2寧興財富廣場均價：15000元/M2嘉恒廣場均價：13500元/M2國際金融中心均價：19000元/M2環(huán)球航運中心均價：18000元/M2（預計）國際金融中心寧興財富廣場環(huán)合中心區(qū)域價格市場環(huán)境—寫字樓市場1919丘隘江東區(qū)鄞州區(qū)環(huán)合中心典型項目：寧興財富廣場，均價15000元/平米，近期月均成交620平米市場環(huán)境—寫字樓市場項目項目位置東部新城江澄路與驚駕路開發(fā)商寧波同誠置業(yè)有限公司項目規(guī)模占地1.2萬方，總建5.4萬方，其中辦公1.7萬方戶型面積200-1000㎡開盤時間2013-01單價均價1.5萬/㎡項目賣點層層退臺，贈送空中花園，產(chǎn)品附加值較高樓層建筑面積（平米）成交單價（元/平米）10F429151199F7811453510F2841481110F365149126F620140347F209132897F322131526F680173301-6月項目成交一覽典型項目：寧興財富廣場，均價15000元/平米，近期月均成交典型項目：環(huán)合中心，近期月均成交740平米市場環(huán)境—寫字樓市場項目項目位置東部新城江澄路與驚駕路開發(fā)商寧波玖江商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模占地1.1萬方，總建6.7萬方，其中辦公4.2萬方戶型面積200-300㎡開盤時間2012-09單價均價1.2萬/㎡（在售12F商務樓）總價段250-400萬樓層建筑面積（平米）成交單價（元/平米）11F97111804F306111809F97116989F971169811F1011235411F1031235410F1041355010F97119131-6月項目部分成交一覽典型項目：環(huán)合中心，近期月均成交740平米市場環(huán)境—寫字樓市整體走勢：市場出現(xiàn)回暖，但供應壓力不減市場環(huán)境—公寓市場22成交量：近年市區(qū)公寓成交量在22萬方左右，而13年1-6月市區(qū)公寓成交量近18萬方，市場出現(xiàn)明顯復蘇跡象。供求狀況：12年市區(qū)公寓供應量達66萬方，供求比達4，市場各項目面臨較大供應壓力。成交價格：近期市場整體成交價格處11000元/平米基準徘徊近年市區(qū)公寓市場供求走勢1-6月市區(qū)公寓市場走勢整體走勢：市場出現(xiàn)回暖，但供應壓力不減市場環(huán)境—公寓市場22市場格局：價格因區(qū)位、品質(zhì)不同差異較大，整體主力價格10000-12000元/㎡市場環(huán)境—公寓市場市場格局：價格因區(qū)位、品質(zhì)不同差異較大，整體主力價格1000區(qū)域價格市場環(huán)境—公寓市場2424丘隘江東區(qū)世紀大道恒元悅庭15500元/M2（平層）18000元/M2（復層）嘉恒廣場15000元/M2（平層）17500元/M2（復層）天星御天下13500元/M2（平層）16500元/M2（復層）恒元悅庭嘉恒廣場區(qū)域價格市場環(huán)境—公寓市場2424丘隘江東區(qū)世紀大道恒元悅庭成交價格：住宅類樓面價9500-10000元/M2，商用類樓面價2300-2500元/M2市場環(huán)境—區(qū)域土地市場序號交易時間地塊名稱面積(畝)用途樓面價(元/M2)容積率（≤）競得單位12013/5/30東部新城核心區(qū)E-2#/5#/6#/10#/11#地塊142.58住宅99301.636寧波雅戈爾新城置業(yè)有限公司22013/3/14東部新城核心區(qū)A2-13#地塊4.35綜合24105.5寧波樂士置業(yè)有限公司32012/12/27東部新城核心區(qū)B1花園住區(qū)地塊103.34住宅95802.11寧波維科置業(yè)有限公司42012/11/21東部新城核心區(qū)B3-6#地塊25.38商用24503.2中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司寧波市分行52012/10/31東部新城核心區(qū)A2-12#地塊6.22商用24604.5寧波港東南物流有限公司62012/3/14東部新城核心區(qū)B3-5#地塊47.9商用23303.2寧波日報報業(yè)集團有限公司世紀大道中山路丘隘123456成交價格：住宅類樓面價9500-10000元/M2，商用類樓ENDEND附：歷年東部新城土地成交明細地塊名稱面積(畝)用途出讓方式容積率樓面價(元/M2)成交地價(萬/畝)競得單位交易時間東部新城核心區(qū)E-2#/5#/6#/10#/11#地塊142.58住宅掛牌1.63699301083.06寧波雅戈爾新城置業(yè)有限公司2013/5/30東部新城核心區(qū)A2-13#地塊4.35綜合掛牌5.52410883.67寧波樂士置業(yè)有限公司2013/3/14東部新城核心區(qū)B1花園住區(qū)地塊103.34住宅掛牌2.1195801347.43寧波維科置業(yè)有限公司2012/12/27東部新城核心區(qū)B3-6#地塊25.38商用掛牌3.22450522.67中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司寧波市分行2012/11/21東部新城核心區(qū)A2-12#地塊6.22商用掛牌4.52460738寧波港東南物流有限公司2012/10/31東部新城核心區(qū)B3-5#地塊47.9商用掛牌3.22330497.07寧波日報報業(yè)集團有限公司2012/3/14東部新城中央走廊F2-1#、F2-3#地塊128.48其他掛牌--100.79寧波文化廣場投資發(fā)展有限公司2011/9/7東部新城核心區(qū)C3區(qū)塊各分地塊（不含C3-6#地塊）190.48綜合掛牌--1039.53寧波城市之光置業(yè)有限公司2010/12/23東部新城混合使用區(qū)C1-5#地塊25.43商住掛牌3.551001190寧波領東置業(yè)有限公司2010/12/7東部新城東片區(qū)B1-5地塊38.46商用掛牌52390796.67寧波東部新城開發(fā)投資有限公司2010/7/21東部新城東片區(qū)A2-1#地塊7.95商用掛牌1.28190655.2寧波東部新城開發(fā)投資有限公司2010/7/21東部新城核心區(qū)E-4#/7#/8#/12#/13#地塊98.68住宅掛牌1.18-1696.11嘉里置業(yè)（中國）有限公司2010/7/21東部新城混合使用區(qū)C1-6/7#地塊35.56商用掛牌--1021.33寧波領東置業(yè)有限公司2010/5/19東部新城核心區(qū)A3-22/23/25、C1-4/8/9地塊170.71商住掛牌--1107.33杉杉集團有限公司2010/4/15東部新城中心商務區(qū)A2-22地塊16.87商用掛牌9.51497948.1寧波東部新城開發(fā)投資有限公司2009/12/25東部新城D1-3b地塊13.45商用掛牌1.51185118.5寧波新城投資有限公司2009/12/9附：歷年東部新城土地成交明細地塊名稱面積用途出讓方式容積率樓地塊名稱面積(畝)用途出讓方式容積率樓面價(元/M2)成交地價(萬/畝)競得單位交易時間東部新城中心商務區(qū)A2-25地塊14.8商用掛牌822001173.33寧波銀行股份有限公司2009/10/28東部新城中心商務區(qū)A2-23地塊15.38商用掛牌62200880中國建設銀行股份有限公司寧波市分行2009/10/28東部新城混合使用區(qū)C1-3地塊19.52商用掛牌3.52535591.5寧波金沃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009/10/28東部新城混合使用區(qū)C1-1地塊16.23商用掛牌4.52630789寧波玖江投資有限公司2009/10/28東部新城B4花園住宅地塊108.84商住掛牌-120301743.34寧波興普房產(chǎn)有限公司2009/9/29東部新城混合使用區(qū)C1-2地塊12.25住宅掛牌4.538751162.5寧波環(huán)球置業(yè)有限公司2009/9/24東部新城中心商務區(qū)A2-15地塊14.68商用掛牌1214671173.6寧波環(huán)球置業(yè)有限公司2009/9/24東部新城中央走廊F2-4#地塊28.82商服掛牌1.31185102.7寧波文化廣場投資發(fā)展有限公司2009/5/15東部新城中央走廊F2-2#地塊79.9商服掛牌1.31185102.7寧波文化廣場投資發(fā)展有限公司2009/5/15東部新城門戶區(qū)4#地塊77.25綜合掛牌2.12200308寧波亞鑫投資咨詢有限公司2009/2/25東部新城門戶區(qū)3#地塊62.94商用掛牌2.12200308寧波亞鑫投資咨詢有限公司2009/2/25東部新城門戶區(qū)2#地塊85.47綜合掛牌2.12200308寧波亞鑫投資咨詢有限公司2009/2/25東部新城門戶區(qū)1#地塊58.61綜合掛牌2.12200308寧波亞鑫投資咨詢有限公司2009/2/25東部新城東區(qū)B1-10地塊33.51綜合掛牌3.51760410.67寧波甬聯(lián)置業(yè)有限公司2009/2/24東部新城中心商務區(qū)B-2地塊11.05商用掛牌3.52150501.67寧波市土地資源開發(fā)投資有限公司2008/12/23東部新城混合使用區(qū)C2-3地塊19.48商用掛牌42780741.33寧波城建投資控股有限公司2008/10/16東部新城D1-3a地塊11.34商用掛牌1.551215125.55寧波新城服務投資有限公司2008/10/9東部新城D1-1a/b地塊49.84商用掛牌-1185130.08寧波新城服務投資有限公司2008/10/9東部新城中心商務區(qū)B-7地塊10.65商用掛牌4.42300674.67寧波東部新城開發(fā)投資有限公司2008/3/31東部新城D1-2a地塊29.71商用掛牌2.71185213.3寧波新城服務投資有限公司2008/3/31地塊名稱面積用途出讓方式容積率樓面價成交地價競得單位交易時間地塊名稱面積(畝)用途出讓方式容積率樓面價(元/M2)成交地價(萬/畝)競得單位交易時間東部新城中心商務區(qū)A2-17/18地塊25.6商用掛牌722001026.67寧波東部新城開發(fā)投資有限公司2007/12/18東部新城核心區(qū)B4-7地塊21.28商用掛牌3.52020471.33廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2007/12/18東部新城核心區(qū)B4-6地塊16.05商住掛牌3.54210985.18寧波恒