濟南奧體西路地塊調(diào)研報告

濟南市奧體西路地塊調(diào)研報告時間：2013年7月20日金知業(yè)營銷策劃部濟南奧體西路地塊調(diào)研報告目錄第一部分：項目市場背景第二部分：地塊情況調(diào)查分析第三部分：區(qū)域市場分析第四部分：區(qū)域競爭項目調(diào)研情況第五部分：地塊價值分析第六部分：地塊產(chǎn)品調(diào)查建議濟南奧體西路地塊調(diào)研報告第一部分項目市場背景地塊位于山東省濟南市，濟南為山東省省會，是山東省的政治、文化、教育、金融中心，副省級城市。濟南，又稱“泉城”，下轄6區(qū)（包含濱河新區(qū)）、3縣、1市，總面積8227k㎡，人口681.4萬，其中市區(qū)人口433萬。2012年濟南全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到4812.63億元，人均GDP達11556美元1、城市背景濟南奧體西路地塊調(diào)研報告2、交通情況

濟南地理位置優(yōu)越，交通十分發(fā)達，是全國主要交通樞紐，具有機場、鐵路、客運、貨運交通路網(wǎng)。

目前，縱貫濟南南北方向的有G2京滬高速（北京-上海），G3京臺高速（北京-臺北），G35濟廣高速（濟南-廣州）；橫貫東西方向有G20青銀高速（青島-銀川），G22青蘭高速（青島-蘭州）公路，S1濟聊高速（濟南—聊城）；G2001濟南繞城高速公路將濟南環(huán)繞其中；國道104線、105線、220線、308線、309線及省道242、243、244、248、316、321、327、804線共16條省道貫通城市.

濟南奧體西路地塊調(diào)研報告

同時濟南市為濟南鐵路局駐地，鐵路線路有京滬鐵路、膠濟鐵路、邯濟鐵路、京滬高鐵、膠濟城際鐵路。鐵路客運有濟南站、濟南東站、濟南西站3個客運站，另外濟南新東站已在規(guī)劃建設中。濟南國際機場位于濟南市區(qū)東北方向的遙墻鎮(zhèn)，是全國綜合4E機場之一，可以起降大型民航貨運班機。2012年濟南國際機場旅客吞吐量達到800萬人次濟南奧體西路地塊調(diào)研報告地鐵規(guī)劃：

根據(jù)濟南市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，軌道交通線網(wǎng)共有9條線路構成，分屬兩個層次，其中M1-M6號線為城市內(nèi)部的軌道交通系統(tǒng)，主要解決中心城內(nèi)部的客流集散；R1-R3號線為市域?qū)哟蔚木€網(wǎng)，主要為市域內(nèi)的外圍組團提供進城的服務。

為確保泉水保護，濟南市近期建設的軌道交通線路選擇了3條市域快線作為近期建設的線路。濟南市城市軌道交通近期建設規(guī)劃由R1線、R2線和R3線三條線路組成，總長約98km。據(jù)悉，目前已報國家發(fā)改委待批的R1、R2、R3三條線路，市區(qū)段以地面為主，在申報方案中擬2018年建成。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告3、地塊所處城市發(fā)展規(guī)劃

根據(jù)濟南市新一輪城市總體規(guī)劃要求，濟南堅持新區(qū)開發(fā)與老城提升同步，外延擴大與內(nèi)涵提升并舉，推動“一城六片”，即古城和商埠區(qū)、大學園博片區(qū)、西客站片區(qū)、濱河片區(qū)、奧體片區(qū)、賢文漢峪片區(qū)和唐冶章錦片區(qū)等點片區(qū)建設。

此外，將圍繞“東拓、西進、南控、北跨、中優(yōu)”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，市域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施兩翼展開、跨河發(fā)展的總體戰(zhàn)略，形成主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和沿交通走廊向東、向西、向北的三條產(chǎn)業(yè)聚集帶。

2012年年末城市建成區(qū)面積355.35平方公里，增加8.35平方公里。西客站片區(qū)完成投資99.4億元，濟南西部新城京滬高鐵通車，西站前綜合體、省會文化藝術中心等重點工程加快推進；奧體新區(qū)基礎設施不斷完善，魯商國奧城、黃金時代廣場等項目取得積極進展?jié)蠆W體西路地塊調(diào)研報告4、地塊所處區(qū)域規(guī)劃

東部新城CBD位于濟南市東部燕山新區(qū)經(jīng)十路兩側(cè)，毗鄰山東省博物館、奧體中心和高新科技園，規(guī)劃占地面積約1.8平方公里。濟南東部新城CBD規(guī)劃結(jié)構為：“一軸、一心、四區(qū)”?！耙惠S”為貫穿片區(qū)南北的中央軸線，是整個CBD景觀、功能與活動主軸和最具特色的空間要素；“一心”即中央綠心，指位于CBD中央?yún)^(qū)域的大型綠色開放空間；“四區(qū)”包括功能混合的中央活力區(qū)、軸線北端的科技總部商務區(qū)、經(jīng)十路北的金融商務區(qū)、經(jīng)十路南的金融商務區(qū)。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告第二部分地塊情況調(diào)查分析1、地塊位置及周邊情況：該宗地地處濟南市三區(qū)（歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)）交匯處，位于城市奧體中心片區(qū)奧體西路與花園路交匯處，總面積32132.8平方米，其中規(guī)劃路8632平方米。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告2、地塊交通及地上附屬物、土地用地情況：

地塊東側(cè)緊鄰濟南歷下區(qū)奧體西路，南鄰花園路，西側(cè)為化纖廠路，項目四周多為汽車交易市場，根據(jù)調(diào)研地塊西側(cè)為濟南市政府未來規(guī)劃的一千畝濕地公園，并通過了解地塊具有政府硬性要求地塊必須在沿奧體西路與花園路交匯處開發(fā)商業(yè)。

地塊東側(cè)奧體西路地塊西花園路濟南奧體西路地塊調(diào)研報告

地塊較為方正，呈梯形，地勢平坦，地塊內(nèi)有一處板房，和一棟半拆遷后的平房，地面多為雜草，地塊東側(cè)為污水池。南側(cè)有一條鋼廠鐵路專用線，此鐵路線在項目開發(fā)時需要拆拆。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告3、地塊配套情況：項目坐落于花園路與奧體西路之間，區(qū)域內(nèi)配套設施齊全，商場、醫(yī)院、辦公（濟南政府大樓龍奧大廈等）學校林立。同時也是洪樓商圈、奧體商圈、高新區(qū)環(huán)繞的中心。屬于濟南東中心的“黃金十字路口”地位。向西十分鐘路程為洪樓商圈，向東1公里為高新區(qū)會展中心，向南不到5公里為奧體中心。商場：高新區(qū)銀座、洪樓大潤發(fā)、洪樓銀座、樂購、華聯(lián)超市醫(yī)院：省立醫(yī)院學校：歷下區(qū)最好的濟南甸柳一小注：上圖為濟南政府中心、下圖為奧體中心濟南奧體西路地塊調(diào)研報告4、地塊SWOT分析優(yōu)勢：1、地段優(yōu)勢地塊位于濟南市奧體中心CBD核心區(qū)域內(nèi)，同時也是洪樓商圈、奧體商圈、高新區(qū)三大區(qū)域環(huán)繞的中心。是名副其實的濟南東中心的“黃金十字路口”。2、配套優(yōu)勢地塊緊鄰政府規(guī)劃的1000畝大辛河濕地公園，區(qū)域內(nèi)分布著銀行、省立醫(yī)院、甸柳一小、濟南政務中心、銀座、洪樓大潤發(fā)等完善的生活配套。3、交通優(yōu)勢地塊四周交通路網(wǎng)完善，南行5分鐘至奧體中心、龍奧大廈；西行6分鐘到洪樓大潤發(fā)、銀座；10分鐘可達國際會展中心。另外根據(jù)濟南地鐵規(guī)劃，奧體西路附近有地鐵1號線、5號線和6號線。地鐵的建成也大大加快了沿線附近區(qū)域的發(fā)展速度。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告劣勢：1、地塊體量較小，并且通過調(diào)研地塊用地具有政府硬性指標要求，因此影響我們地塊規(guī)劃設計，產(chǎn)品類型和設計方向受限。2、地塊四周分布著多個大型地產(chǎn)項目，有萬科、保利、力高、中鐵、魯商等，這些都是500強地產(chǎn)企業(yè)，這些項目勢必會加劇地塊所處區(qū)域內(nèi)的競爭。3、地塊四周商業(yè)氛圍不濃厚，環(huán)境一般，因地塊所處交通干道上多為汽車銷售市場，地塊左側(cè)還有污水池，這些因素都對地塊環(huán)境有影響。

地塊東南側(cè)有一條濟南鋼廠鐵路專用線，我們在開發(fā)項目時需要將此鐵路線拆除，因此該鐵路線拆除會增加項目開發(fā)費用。機遇、威脅：1、奧體中心CBD區(qū)域的成熟、奧體西路地鐵的規(guī)劃、項目西側(cè)1000畝濕地公園的打造，加上目前區(qū)域內(nèi)完善的配套這些都為我們的地塊開發(fā)帶來了巨大的潛力。2、該區(qū)域在售項目及待開發(fā)項目從實力規(guī)模和檔次上均有大盤優(yōu)勢，對項目形成較大的競爭壓力。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告第三部分：區(qū)域市場分析該地塊位于奧體中心CBD片區(qū)內(nèi)，同時也是濟南歷城區(qū)、歷下區(qū)、高新區(qū)三區(qū)交匯處，根據(jù)濟南城市劃區(qū)，項目市場所屬奧體中心CBD區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)已經(jīng)開發(fā)及待建項目有保利華庭、萬科城、豐奧華府、中鐵國際城、恒生伴山、魯商國奧城、黃金時代廣場、啟德中心等大型地產(chǎn)項目。目前區(qū)域在建項目住宅均價位7300—11000之間，寫字樓、SOHO公寓、商業(yè)均價根據(jù)其地段不同價格也有所差異，如地塊對面力高國際項目公寓價格在7400—8200之間，位置較好的黃金時代廣場項目在11000以上。區(qū)域商鋪價格根據(jù)一層二層在13000、23000不等，通過調(diào)查目前濟南市奧體片區(qū)內(nèi)開發(fā)項目最集中，價格在濟南市也是相對較高，特別是沿經(jīng)十路兩側(cè)項目。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告通過對區(qū)域市場內(nèi)競爭項目住宅戶型調(diào)研，區(qū)域內(nèi)多為中大型戶型，小型戶型較少，這是由于該區(qū)域為奧體CBD，區(qū)域內(nèi)多為大型事業(yè)單位、國企及世界五百強企業(yè)，客戶群多為公務人員，大型企業(yè)人士，區(qū)域客戶百分之九十以上都開車上班，并且很少有低于20萬以下車輛。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告第四部分區(qū)域競爭項目調(diào)研情況本次調(diào)研主要對地塊四周10公里以內(nèi)大型開發(fā)及待建項目調(diào)研，調(diào)查范圍地塊東側(cè)奧體西路兩側(cè)項目、花園路分布項目、高新區(qū)項目、奧體中心經(jīng)十路部分項目。調(diào)研方式通過售樓處、現(xiàn)場參觀、周邊人群了解，調(diào)研樓盤有萬科城、保利華庭、力高國際、豐奧華府、中鐵國際城、黃金時代廣場等濟南奧體西路地塊調(diào)研報告豐奧華府基本情況區(qū)位位于奧體西路和花園路交匯處向南80米占地面積112000平方米

建筑面積378000平方米總戶數(shù)1775戶容積率2.30綠化率35%開發(fā)商濟南濟高·東拓置業(yè)有限公司產(chǎn)品8棟高層、3棟小高層、8棟疊加復式、沿街商鋪價格住宅均價10000，優(yōu)惠完9000，沿街商鋪一層2萬4，二層1萬4，183㎡總價300多萬戶型沿街商業(yè)：183—300㎡，住宅73㎡、168㎡復式、220㎡復式，頂層76㎡送閣樓銷售情況一期售完，二期銷售8棟小高層現(xiàn)房，剩余多為復式房源開發(fā)周期2011年3月份正式入市。2013年1月份交房，二期10月份交房社區(qū)配套區(qū)內(nèi)設有獨立的小學、幼兒園，往東約400米，有一處大型的銀座購物廣場物業(yè)山東佳園物業(yè)，物業(yè)費1.6元濟南奧體西路地塊調(diào)研報告力高國際街

基本情況區(qū)位奧體西路與花園路延長線交匯處占地面積69300平方米建筑面積223295平方米總戶數(shù)1961戶建筑密度19%綠化率35%開發(fā)商山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品2棟30層、兩棟23層、1棟33層住宅，三棟26層辦公價格辦公SOHO公寓7400—8200，住宅8300—9000，樓層差價30—38㎡戶型辦公SOHO公寓30—76㎡，住宅89㎡、122㎡、143㎡銷售情況1#、4#住宅售完，目前銷售為2#、3#、5#樓住宅房源開發(fā)周期2012年6月份入市，明年年底全部交房優(yōu)惠活動98折優(yōu)惠社區(qū)配套小區(qū)內(nèi)有集中供暖、沿街商業(yè)物業(yè)開發(fā)商自己物業(yè)，物業(yè)費1.6元濟南奧體西路地塊調(diào)研報告保利華庭基本情況區(qū)位花園路與奧體西路交匯處，東臨奧體西路，北臨花園東路，南頻臨工業(yè)南路占地面積419000㎡建筑面積131100㎡總戶數(shù)一期共740戶容積率2.9綠化率40%開發(fā)商濟南保利城置業(yè)有限公司

產(chǎn)品13棟高層、沿街商鋪價格均價9000戶型70㎡、120㎡、130㎡，戶型贈送面積（6—15平方）銷售情況目前在售為一期5、8、13號樓，6月24開盤，開盤當天銷售6個億開發(fā)周期一期2013年入市，2015年交房優(yōu)惠活動2萬抵5萬特惠社區(qū)配套小區(qū)內(nèi)有集中供暖、綜合商場物業(yè)保利物業(yè)有限公司，物業(yè)費1.6元濟南奧體西路地塊調(diào)研報告萬科城基本情況區(qū)位奧體西路與康虹路交匯處西南側(cè)占地面積191438㎡建筑面積60萬㎡總戶數(shù)總戶數(shù)4427戶容積率2.50綠化率36%開發(fā)商濟南萬筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

產(chǎn)品一期規(guī)劃7個高層價格未定戶型戶型面積區(qū)間為80-140平銷售情況目前該項目售樓處正在施工中，近期即將對外開放開發(fā)周期2013年下半年入市，售樓處正在施工中優(yōu)惠活動未定社區(qū)配套小區(qū)內(nèi)設有12班幼兒園物業(yè)萬科物業(yè)濟南奧體西路地塊調(diào)研報告中鐵國際城基本情況區(qū)位經(jīng)十路與奧體西路交界處北行500米 占地面積96100㎡建筑面積40萬㎡總戶數(shù)總戶數(shù)1175戶容積率2.30綠化率35%開發(fā)商中鐵十四局

產(chǎn)品12棟高層，三棟寫字樓價格11000戶型130—208㎡銷售情況目前該項目住宅只剩余2#3#樓房源，寫字樓未售開發(fā)周期2012年6月份開工建設，2014年6月交付使用社區(qū)配套位于奧體中心核心片區(qū)，周邊辦公醫(yī)療配套齊全物業(yè)物業(yè)費住宅1.6濟南奧體西路地塊調(diào)研報告恒生伴山

基本情況區(qū)位經(jīng)十東路與鳳岐路交叉路口以北 占地面積76畝建筑面積17萬平方米總戶數(shù)總戶數(shù)1131戶容積率2.40綠化率40%開發(fā)商恒生地產(chǎn)

產(chǎn)品有3棟11層小高層、3棟29層高層、2棟33層高層和1棟32層高層組成、1棟幼兒園、1棟禮賓閣。價格住宅8300，沿街商業(yè)22000戶型86㎡、140㎡、120㎡，商業(yè)一層40—130㎡銷售情況目前該項目只剩余3#樓在售，年底交房，產(chǎn)品為兩梯三戶開發(fā)周期2012年開工建設，12月份竣工，2013年年底全部交付使用社區(qū)配套項目的西北角有一個規(guī)劃中的9年制小學、中學，另外，小區(qū)引進“銀座雙語”幼兒園物業(yè)世幫魏理仕，物業(yè)費住宅1.9濟南奧體西路地塊調(diào)研報告御園華府

基本情況區(qū)位經(jīng)十東路雪山西側(cè)山東建筑大學西鄰占地面積46342平米建筑面積12萬平米總戶數(shù)一期戶數(shù)460戶容積率1.80綠化率35%開發(fā)商百替集團有限公司

產(chǎn)品高層、小高層、別墅價格7500（8.7折優(yōu)惠）戶型107-188平兩室、三室、四室戶型，295-315㎡墅質(zhì)洋房銷售情況該項目2012年3月開賣，銷售不佳開發(fā)周期2012年開工建設，12月份竣工，2013年年底全部交付使用社區(qū)配套項目內(nèi)有5000坪山體，，公園僅對內(nèi)使用物業(yè)山東中旭物業(yè)公司濟南奧體西路地塊調(diào)研報告中鐵國際會展基本情況區(qū)位高新區(qū)國際會展中心西側(cè)占地面積45381平米建筑面積192342平米總戶數(shù)————容積率3.3綠化率30%開發(fā)商中鐵十局產(chǎn)品寫字樓,商鋪，共8棟樓，層高18層、21層價格均價9500元/平,起價8500元/平戶型70-100㎡小分割、350㎡獨立半層、700㎡獨立整層銷售情況目前只剩兩棟寫字樓房源開發(fā)周期2號樓10月2日開盤商鋪2011年7月30日開盤寫字間2010年5月16日盛大開盤2011年9月交房社區(qū)配套周邊分布著會展中心、高新區(qū)管委會、行政審批中心等政府部門物業(yè)3元/月/平米濟南奧體西路地塊調(diào)研報告黃金時代廣場

基本情況區(qū)位濟南經(jīng)十東路以北，奧體西路以東占地面積99800平方米建筑面積530000平方米總戶數(shù)——容積率5.11綠化率35.38開發(fā)商山東黃金地產(chǎn)旅游集團有限公司[產(chǎn)品公寓,寫字樓價格均價11000—13000（2萬抵3萬，一次性9.8折）戶型57.17㎡、60.58㎡、87.22㎡銷售情況目前只有F座可售，其他幾棟被單位整棟售出開發(fā)周期該項目2012年9月23日開盤，2014年底交付使用社區(qū)配套周邊分布著奧體中心、政務中心，國資委等物業(yè)自持物業(yè)濟南奧體西路地塊調(diào)研報告卓越時代廣場基本情況區(qū)位經(jīng)十路與漿水泉路交匯處占地面積15800平方米建筑面積113000平方米總戶數(shù)2772戶容積率3.80綠化率35%開發(fā)商山東泰隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品3棟酒店式公寓主樓高度100米，樓下裙房是1.4萬多平米的商業(yè)價格包租9400—11000，代租7400（優(yōu)惠10點后價格）戶型70—90㎡的兩室三室復式戶型銷售情況目前銷售為沿漿水泉路沿街兩棟酒店公寓開發(fā)周期2012年2月份入市社區(qū)配套酒店、銀行、商業(yè)街等生活配套物業(yè)一層價格3.9/㎡，二層平均約1.7、1.8元/㎡濟南奧體西路地塊調(diào)研報告

從地塊片區(qū)內(nèi)競爭項目調(diào)研來看，目前該片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，并且隨著奧體片區(qū)配套的不斷完善，該片區(qū)競爭項目價值也在不斷增漲，目前來看該片區(qū)住宅價格與商業(yè)價格差距不大，片區(qū)住宅開發(fā)量較大，沿經(jīng)十路地段為辦公商業(yè)集中開發(fā)區(qū)，通過對地塊區(qū)域內(nèi)萬科、保利等項目的調(diào)查，其由于自身的品牌優(yōu)勢，價格相對周邊項目都要高一點，但相差不是很大，戶型面積多集中在120—140，從此也可以看出區(qū)域客戶需求對大戶型比較青睞，這是由于該片區(qū)客戶性質(zhì)而決定的，片區(qū)客戶群多為公務員、大型企業(yè)人群。通過本次對地塊周邊市場進行調(diào)查，項目具有良好的保值、增值基礎和條件。本地塊目前具有很明顯的地段優(yōu)勢，地塊所處區(qū)域未來發(fā)展前景巨大，并且隨著奧體CBD核心的日漸成熟以及市政道路及其他配套設施的不斷完善，未來具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

從遠期分析，該地塊具有良好的發(fā)展前景，投資前景十分明朗。濟南奧體西路地塊調(diào)研報告第五部分地塊價值分析1、地塊規(guī)劃設計條