關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及建議

關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及建議隨著城鎮(zhèn)化、城市化水平的逐步提高，居民小區(qū)物業(yè)管理已逐漸成為城市化的重要內(nèi)容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區(qū)物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會(huì)秩序維護(hù)。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機(jī)制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問(wèn)題越來(lái)越突出，誘發(fā)的影響社會(huì)穩(wěn)定事件也越來(lái)越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。一、當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問(wèn)題（一）新舊物業(yè)更換矛盾。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務(wù)水平差、服務(wù)不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務(wù)，并另引進(jìn)其他物業(yè)管理公司。因物業(yè)管理的巨大利于驅(qū)使等原因，現(xiàn)有物業(yè)公司不愿退出管理，而新引進(jìn)的物業(yè)管理公司又無(wú)法正常開(kāi)展工作，引發(fā)一系列矛盾糾紛問(wèn)題。（二）物業(yè)管理用房問(wèn)題。小區(qū)物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)未明確，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)業(yè)主共有，而物業(yè)管理公司則認(rèn)為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商所有，雙方就產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題產(chǎn)生分歧，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主不愿意繳納物管費(fèi)用等諸多問(wèn)題。（三）車(chē)庫(kù)管理收費(fèi)問(wèn)題。一些小區(qū)，因物業(yè)管理公司收取車(chē)庫(kù)停車(chē)及管理費(fèi)用，業(yè)主認(rèn)為費(fèi)用過(guò)高或小區(qū)車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主等不愿意繳納相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理公司多次出現(xiàn)糾紛，引發(fā)業(yè)主圍堵車(chē)庫(kù)等群體性聚集事件，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。（四）大修基金動(dòng)用問(wèn)題。物業(yè)管理公司進(jìn)行小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修維護(hù)時(shí)，需動(dòng)用大修基金，但業(yè)主不同意使用大修基金，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施遲遲不能維修維護(hù)的到位，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。部分物業(yè)管理公司動(dòng)用大修基金僅僅通過(guò)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一，未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)等。二、主要原因分析（一）政策不完善導(dǎo)致準(zhǔn)入門(mén)檻過(guò)低。由于對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)、準(zhǔn)入條件、物業(yè)公司引進(jìn)程序、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等政策不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理公司亂象頻出，特別是前期物業(yè)存在許多為，多數(shù)小區(qū)的前期物業(yè)由開(kāi)發(fā)商指定或直接安排人員臨時(shí)成立，既無(wú)相關(guān)資質(zhì)，又無(wú)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發(fā)諸多矛盾隱患。（二）主管部門(mén)監(jiān)管不到位。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領(lǐng)導(dǎo)，沒(méi)有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機(jī)制，加之國(guó)土、屬地街道及居委會(huì)沒(méi)有認(rèn)真履行監(jiān)督職能，沒(méi)有主動(dòng)深入小區(qū)走訪調(diào)研收集問(wèn)題，對(duì)物業(yè)