房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算會計實務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算會計實務(wù)開發(fā)成本開發(fā)成本（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費（二）前期工程費（三）整體建筑安裝工程（四）基礎(chǔ)設(shè)施費（五）公用配套設(shè)施（六）開發(fā)間接費用（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費1.土地出讓金項目支付的土地出讓金、土地開發(fā)費、土地使用費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。2.土地整治費大市政配套費及其它土地整治費用3.土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費及轉(zhuǎn)讓、變更登記等手續(xù)費4.拆遷補(bǔ)償費有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆除及拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費，危房補(bǔ)償費、回遷房建造支出等。5.土地稅費繳納的契稅、耕地占用稅、土地閑置費、土地變更用途的費用支出等（二）前期工程費1.咨詢評估費可行性研究費；公證費及規(guī)劃、交通、環(huán)境評估費和市場調(diào)研費及委托其它公司所支付的咨詢服務(wù)費用2.勘探、設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案設(shè)計費、初步設(shè)計費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費、環(huán)境施工圖設(shè)計費施工圖設(shè)計費主體工程施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、施工圖審查費等勘測丈量費包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。其他設(shè)計費臨時道路的設(shè)計，臨時用電的規(guī)劃設(shè)計、臨時圍板設(shè)計費3.報批報建費政府報批報建費包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、工程定額測定費、新材料基金（或墻改專項基金）、價格調(diào)節(jié)基金、勞?；?、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費）、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費及其它報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費、住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等。增容費包括水、電、煤氣、熱力等增容費其他包括行政管理費，支付給招標(biāo)咨詢公司的招標(biāo)服務(wù)費及代辦招投標(biāo)所需的代理費測繪費和檢測費土地測繪費和房屋測繪費，消防、環(huán)境、電氣、工程的檢測和驗收，消防、環(huán)境、電氣、工程的檢測與驗收4.三通一平費臨時道路費接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造、拆除等費用臨時用電費接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費，開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用電費等費用。臨時用水費接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移、拆除費，開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用水費等費用。場地平整費為達(dá)到設(shè)計地坪標(biāo)高發(fā)生的場地清運(yùn)費、平整等費用，包括挖山，大回填等。臨時設(shè)施費臨時圍墻費非總包單位的臨時圍墻設(shè)計、建造、裝飾、拆除費用臨時辦公室租用、建造及裝修、裝飾、拆除費用臨時場地占地費含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板非總包單位的臨時圍板設(shè)計、建造、裝飾、拆除等費用（三）主體建筑安裝工程1.主體建筑工程基礎(chǔ)工程獨立土石方工程、護(hù)壁（坡）、樁基及樁基檢測、降水主體工程外墻裝修工程主體外墻防水、上漆、貼磚工程門窗及幕墻工程鋁合金門窗及幕墻工程公共部位精裝修主要包括大堂、樓梯間、雨蓬、連廊等的精裝修費用室內(nèi)精裝修主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用2.主體安裝工程給排水工程給水、排水、直飲水、熱水等管道敷設(shè)及設(shè)備安裝費用空調(diào)及通風(fēng)工程主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制等空調(diào)設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費用、通風(fēng)風(fēng)道及設(shè)備的安裝室內(nèi)強(qiáng)電工程主體工程中變配電室的設(shè)備安裝及管線敷設(shè)費用和動力照明及防雷接地工程室內(nèi)弱電工程保安監(jiān)控及停車管理、家居智能化、電子巡更系統(tǒng)室外背景音樂、電信網(wǎng)絡(luò)工程（包括設(shè)備采購及安裝費）、在消防廣播之外，獨立增設(shè)的背景音樂設(shè)備采購及安裝費消防工程消防報警系統(tǒng)設(shè)備安裝費包括消火栓及自動噴淋設(shè)施安裝費燃?xì)夤こ堂簹夤芫€等燃?xì)庠O(shè)施安裝費電梯工程電梯設(shè)備供應(yīng)和安裝3.其它工程監(jiān)理費支付給工程監(jiān)理單位的費用預(yù)算編審費為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所

支付的費用（四）基礎(chǔ)設(shè)施費1.紅線外給排水系統(tǒng)紅線外管線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費、搭橋費等2.紅線內(nèi)給排水系統(tǒng)紅線內(nèi)管線設(shè)計費、鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費、搭橋費等3.鍋爐房獨立建設(shè)的鍋爐房設(shè)計及土建、安裝工程費4.室外高低壓系統(tǒng)設(shè)備高壓線，接口、搭橋等設(shè)備，獨立建設(shè)的配電室設(shè)備及開閉站設(shè)備安裝費高壓線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費、搭橋費，獨立配電室、開閉站的土建及安裝工程費5.園林綠化工程小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出6.景觀水體工程小區(qū)內(nèi)雕塑、環(huán)廊、假山、涼亭、廣場、噴泉流水等景觀支出7.市政道路由開發(fā)商建設(shè)的市政規(guī)劃道的建設(shè)費8.小區(qū)道路小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)及廣場建設(shè)費9.圍墻建設(shè)費道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費等10.交通設(shè)施費各種交通劃線，各種交通指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、檔車器、防撞器等室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈等11.室外零星工程兒童樂園等零星設(shè)施12.其它（五）公共配套設(shè)施費1.學(xué)校、幼兒園學(xué)校、幼兒園施工及配套設(shè)施購置費2.郵局郵局施工及配套設(shè)施購置費3.臨時公建臨時性的公共建筑的施工、裝飾裝修、拆除等費用4.獨立人防工程獨立人防工程施工、設(shè)備配套等費用5.其它居委會、派出所、崗?fù)?、自行車棚、信報箱、垃圾箱、公廁等設(shè)施球場（六）開發(fā)間接費1.資本化利息為房地產(chǎn)開發(fā)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入2.物業(yè)完善費按有關(guān)規(guī)定應(yīng)付的物業(yè)前期開辦費、其他專項基金等。委托物業(yè)代管已竣工房屋的物業(yè)費、水電費3.后期維修費工程竣工驗收后由開發(fā)商承擔(dān)的各項維修費用4.工資現(xiàn)場管理部門人員的工資、獎金、津貼5.福利費現(xiàn)場管理部門人員工資總額的一定比例14%提取的職工福利費及1.5%的職工教育費6.辦公費現(xiàn)場管理部門人員辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議等費用7.差旅費現(xiàn)場管理部門人員差旅費8.交通費現(xiàn)場管理部門人員交通費9.業(yè)務(wù)招待費現(xiàn)場管理部門人員業(yè)務(wù)招待費10.通訊費11.折舊費為項目開發(fā)使用的固定資產(chǎn)提取的折舊費12.水電費現(xiàn)場管理部門人員耗用的水電費13.租賃費為開發(fā)房地產(chǎn)項目而租用的辦公室租賃費（一）“開發(fā)成本”賬戶

核算房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，該賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的不同內(nèi)容設(shè)置開發(fā)成本二級賬，在二級賬內(nèi)，設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”等二級賬戶進(jìn)行分類核算。如：

開發(fā)成本—房屋開發(fā)

開發(fā)成本—土地開發(fā)

★“土地開發(fā)”、“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”

1.單獨核算土地的開發(fā)成本；

2.土地開發(fā)費用直接計入房屋開發(fā)成本；

第一種情況是：原來已將土地做為成本核算對象，單獨核算了土地的開發(fā)成本。這種情況下，在開始進(jìn)行房屋開發(fā)的時候，要將土地開發(fā)成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本。會計分錄如下：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補(bǔ)償費

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)—某土地

如果土地開發(fā)完成后，已將土地的開發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開發(fā)產(chǎn)品，在開始建設(shè)房屋的時候，應(yīng)將作為開發(fā)產(chǎn)品的土地成本轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本。會計分錄如下：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補(bǔ)償費

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—某土地第二種情況是，開發(fā)完土地，準(zhǔn)備直接開始建房。土地開發(fā)發(fā)生的各項成本費用，一開始就可以歸集到房屋開發(fā)成本上。

“開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋—土地征用及拆遷補(bǔ)償費”

土地開發(fā)成本單獨歸集核算的特點：

1.開發(fā)成本—土地開發(fā)

2.在該二級賬下需設(shè)置多欄式“土地開發(fā)成本明細(xì)賬”（三級賬）進(jìn)行明細(xì)核算。

土地開發(fā)成本明細(xì)賬至少要設(shè)置上述成本項目。開發(fā)成本-土地開發(fā)明細(xì)賬三級明細(xì)：甲土地年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費★“公共配套設(shè)施”（明細(xì)科目）

1.直接計入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)—某房屋”明細(xì)賬戶的“公共配套設(shè)施費”成本項目內(nèi)。

2.如果同步建設(shè)的房屋有兩個或兩個以上成本核算對象，則應(yīng)先以該配套設(shè)施為成本核算對象，單獨進(jìn)行成本核算，待配套設(shè)施工程完工時，再將其分配轉(zhuǎn)入各房屋開發(fā)成本和能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本。

“開發(fā)成本—公共配套設(shè)施開發(fā)—某設(shè)施”

3.與房屋非同步建設(shè)的，即先建房屋，后建配套設(shè)施的，對于配套設(shè)施費用可以采用預(yù)提的方法，先計入房屋開發(fā)成本，將來發(fā)生配套設(shè)施實際支出時，再將實際支出數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)在建項目的成本，數(shù)額小可直接計入管理費用?！铩伴_發(fā)間接費用”賬戶（一級科目）

為了核算企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開發(fā)間接費用”總賬賬戶。

是用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的為直接組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用，如現(xiàn)場管理人員的薪酬；現(xiàn)場房屋設(shè)備的折舊費、現(xiàn)場辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。

該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)間接費用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。

該賬戶應(yīng)按企業(yè)不同的開發(fā)現(xiàn)場設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。如：

開發(fā)間接費用—甲開發(fā)現(xiàn)場

—乙開發(fā)現(xiàn)場

開發(fā)間接費用明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁，以記錄和反映各不同的費用項目。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象類別

其開發(fā)建設(shè)的房屋，按用途不同可以分為以下四種類型：

1.為了銷售而開發(fā)建設(shè)的商品房；

2.為了出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的出租房；

3.為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；

4.企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。

房屋開發(fā)成本核算對象的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對象，應(yīng)結(jié)合房屋建設(shè)的

特點和實際開發(fā)情況，按以下原則確定：

1.可否銷售原則；（能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售）

2.分類歸集原則；（統(tǒng)一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型相似）

3.功能區(qū)分原則；（組成部分相對獨立，具有不同使用功能）

4.定價差異原則；（產(chǎn)品類型或功能不同導(dǎo)致預(yù)期售價差異大，分別）

5.成本差異原則；（建筑差異導(dǎo)致建造成本差異大，分別）

6.權(quán)益區(qū)分原則。（屬于受托代建或多方合作開發(fā)，分別）房屋開發(fā)的成本項目一般包括以下六個項目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。開發(fā)成本-房屋開發(fā)明細(xì)賬三級明細(xì)：甲房屋年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補(bǔ)償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費模擬企業(yè)基本資料

公司名稱：北京星達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司

成立時間：2012年1月1日

業(yè)務(wù)期間：從2012年1月1日開始

1.北京星達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司1月10收到北京天馬投資公司投入的土地使用權(quán)，非貨幣出資評估價：土地使用權(quán)2500平方米，1000萬元，使用年限50年，貨幣資金投資9000萬；北京星河投資總公司投資貨幣資金10000萬元存入銀行。

借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)10000000

銀行存款190000000

貸：實收資本-北京天馬投資公司100000000

-北京星河投資總公司100000000

2.1月10日向北京綜合投資公司,北京化工集團(tuán)總公司,北京東城新興投資總公司借款。

借：銀行存款190000000

貸：其他應(yīng)付款—北京綜合投資公司80000000

—北京化工集團(tuán)總公司60000000

—北京東城新興投資總公司500000003.1月16日辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，支付契稅300000元（×3%）

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)300000

貸：銀行存款300000

注：契稅、耕地占用稅屬于財產(chǎn)稅，計入財產(chǎn)成本。

4.1月19日支付自建辦公樓規(guī)劃設(shè)計費10000元。

借：在建工程—待攤支出10000

貸：銀行存款10000

5.1月25日預(yù)付辦公樓勘察設(shè)計費10000元。

借：預(yù)付賬款—勘察設(shè)計—北京建筑研究院10000

貸：銀行存款100006.2月2日支付辦公樓勘察設(shè)計費，辦公樓建筑面積4500㎡（4500×3.36=15120），其他設(shè)計費包含庭院市政設(shè)施等附屬工程12000元，共計27120元。辦公樓設(shè)計概算9240750元。

借：在建工程—待攤支出27120

貸：預(yù)付賬款—勘察設(shè)計—北京建筑研究院10000

銀行存款17120

7.2月5日參與土地拍賣，支付土地拍賣押金元。

借：其他應(yīng)收款—北京市土地交易中心4000000

貸：銀行存款4000000

8.2月6日支付辦公樓招標(biāo)文件編制費（編制工程標(biāo)底按建設(shè)工程總造價的千分之一至千分之三收費。）

借：在建工程—待攤支出10000

貸：銀行存款100009.2月8日交納辦公樓基礎(chǔ)設(shè)施配套費（4500㎡×200元/㎡）

借：在建工程—待攤支出900000

貸：銀行存款900000

10.2月9日支付質(zhì)檢費21812元（房屋建筑、設(shè)備安裝等工程為建安工作量的千分之二點五）

借：在建工程—待攤支出21812

貸：銀行存款21812

11.2月9日支付招標(biāo)管理費（招標(biāo)單位以中標(biāo)價的萬分之五交納管理費）4162.5元，中標(biāo)價元。

借：在建工程—待攤支出4162.5

貸：銀行存款4162.5

12.2月12日與宏大監(jiān)理公司簽訂辦公樓監(jiān)理合同，支付監(jiān)理費124875元（×1.5%）

借：在建工程—待攤支出124875

貸：銀行存款12487513.2月19日龍泉建筑施工有限公司在辦公樓工程投標(biāo)中中標(biāo)，中標(biāo)價元（1850元/㎡），按中標(biāo)價簽訂總承包合同，龍泉建筑施工有限公司提交了預(yù)付款保函、動員預(yù)付款支付申請，經(jīng)預(yù)算合同部審核簽字，財務(wù)部復(fù)核同意按合同價的10%支付工程預(yù)付款832500元。預(yù)付款在累計完成工程量30%時開始抵扣。

借：預(yù)付賬款—工程款832500

貸：銀行存款832500

開發(fā)成本核算例題（一）14.3月15日拍得北京市海淀區(qū)太平莊路土地120.6畝（80404平方米），該地塊已七通一平，土地出讓金546747336元，出讓金含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，應(yīng)支付契稅16402420.08元（546747336×3%），印花稅273374元（546747336×0.5‰），土地出讓金首付273373668元，7月15日前支付其余出讓金。

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本

—自用土地開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費563149756.10

管理費用—印花稅273374

貸：應(yīng)付賬款—北京市土地資源局273373668

銀行存款290049462.1

15.3月20日與勘察設(shè)計院簽訂太平莊路項目勘察設(shè)計合同，合同金額320021.3元合同簽訂時支付設(shè)計費30%，96484.80元，取得勘查設(shè)計報告時支付223536.47元。

借：預(yù)付賬款—勘察設(shè)計院96484.8

貸：銀行存款96484.8

16.3月25日龍泉建筑施工有限公司上報本期工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報，經(jīng)監(jiān)理和預(yù)算合同部審查簽字同意，財務(wù)部復(fù)審?fù)庵Ц?332000元工程款。

借：在建工程—建筑工程1332000

貸：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司1332000

17.4月5日支付龍泉建筑公司工程款

借：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司

貸：銀行存款

18.4月5日與建筑設(shè)計院簽訂太平莊路項目建筑設(shè)計合同，合同金額元，合同簽訂時支付設(shè)計費50%，元，取得設(shè)計圖紙時支付另50%。設(shè)計費構(gòu)成：1.商務(wù)寫字樓元，2.住宅元，3.門衛(wèi)用房1800元，4.社區(qū)商業(yè)用房6400元，5.天然氣加壓站12000元，6.配電室1200元，7.小區(qū)供暖交換站4000元，8.園林綠化景觀18608元，9.其他輔助用房2200元。

借：預(yù)付賬款—建筑設(shè)計院

貸：銀行存款19.4月9日委托市政設(shè)計院對太平莊路項目小區(qū)內(nèi)上水、下水、熱力、煤氣、雨水、道路、電力、綠化、圍墻等市政設(shè)施進(jìn)行設(shè)計，合同簽訂時暫按115000元的30%預(yù)付設(shè)計費。

借：預(yù)付賬款—市政設(shè)計院34500

貸：銀行存款34500

20.4月12日收到太平莊路項目勘察設(shè)計院設(shè)計文件，支付余款并取得發(fā)票?？辈熨M計320021.3元，按小區(qū)建筑面積126918.4㎡

320021.3÷126918.4=2.53元/㎡單項工程名稱建筑面積分配標(biāo)準(zhǔn)分配值商務(wù)寫字樓360762.53元/㎡90190住宅區(qū)861922.53元/㎡218065.8社區(qū)商業(yè)用房32002.53元/㎡8096配套設(shè)施門衛(wèi)用房902.53元/㎡227.7天然氣加壓站602.53元/㎡151.8配電室602.53元/㎡151.8小區(qū)供暖交換站2002.53元/㎡506園林綠化930.42.53元/㎡2353.912其他輔助用房1102.53元/㎡278.3單項工程名稱建筑面積設(shè)計概算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位造價居室套數(shù)戶型平均戶/㎡商務(wù)寫字樓3607613708880038001號樓54721800483-31142號樓54721800483-31143號樓5472180072764號樓5472180072765號樓5472180072766號樓547218007276小計328321961864003847號樓133402100135-492.648號樓133402100135-492.649號樓133402100135-492.6410號樓133402100135-492.64小計53360112056000540社區(qū)商業(yè)用房32001680門衛(wèi)用房901224001360天然氣加壓站602376003960配電室602529004215小區(qū)供暖交換站2006640003320園林綠化930.41550其他輔助用房1101375001250小計4650.4合計126918.4453563720924單項工程名稱建筑面積設(shè)計概算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位造價居室套數(shù)戶型平均戶/㎡注：1-6號樓六層住宅；7-10號住宅高層，地上15層、地下1層

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

—商品房（商務(wù)寫字樓）—前期工程費90190

（住宅樓）—前期工程費218065.76

（社區(qū)商業(yè)用房）—前期工程費8096

（配套設(shè)施）（門衛(wèi)用房）—前期工程費227.7

（天然氣加壓站）—前期工程費151.8

（配電室）—前期工程費151.8

（小區(qū)供暖交換站）—前期工程費506

（園林綠化）—前期工程費2353.91

（其他輔助用房）—前期工程費278.3

貸：預(yù)付賬款—勘察設(shè)計院96484.8

銀行存款223536.4721.4月25日龍泉建筑施工有限公司上報本期工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報經(jīng)監(jiān)理和預(yù)算合同部審查簽字同意，財務(wù)部復(fù)審?fù)庵Ц对こ炭睢?/p>

借：在建工程—建筑工程1351000

貸：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司

22.5月4日支付龍泉建筑公司本期工程款，同時抵扣185500預(yù)付賬款。

借：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司1351000

貸：預(yù)付賬款—龍泉建筑公司185500

銀行存款1165500

30%工程完工量后抵付預(yù)付賬款。8325000×30%=2497500

之前以結(jié)算，本次支付（249）

即可抵扣預(yù)付款。23.5月10日收到建筑設(shè)計院太平莊路項目設(shè)計圖紙，按合同約定支付余款，收到設(shè)計發(fā)票金額元，商務(wù)寫字樓按設(shè)計概算1.5%收取設(shè)計費，其他用房按20元/㎡。商務(wù)寫字樓按設(shè)計概算137088800元，設(shè)計費元。該組工程項目設(shè)計概算：單項工程名稱建筑面積分配標(biāo)準(zhǔn)分配值商務(wù)寫字樓36076137088800*1.5%住宅區(qū)8619220元/m2社區(qū)商業(yè)用房320020元/m264000配套設(shè)施門衛(wèi)用房9020元/m21800天然氣加壓站6020元/m21200配電室6020元/m21200小區(qū)供暖交換站20020元/m24000園林綠化930.420元/m218608其他輔助用房11020元/m22200借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本—商品房（商務(wù)寫字樓）—前期工程費

（住宅樓）—前期工程費

（社區(qū)商業(yè)用房）—前期工程費64000

配套設(shè)施（門衛(wèi)用房）—前期工程費1800

（天然氣加壓站）—前期工程費1200

（配電室）—前期工程費1200

（小區(qū)供暖交換站）—前期工程費4000

（園林綠化）—前期工程費18608

（其他輔助用房）—前期工程費2200

貸：預(yù)付賬款—建筑設(shè)計院

銀行存款194811024.5月11日委托隆達(dá)招標(biāo)咨詢公司編制太平莊路項目招標(biāo)文件，編標(biāo)費292759元，先付50%，招標(biāo)文件完成后支付尾款。

借：預(yù)付賬款—隆達(dá)招標(biāo)咨詢公司146380

貸：銀行存款146380

25.5月21日市政設(shè)計完成太平莊路項目市政設(shè)計，設(shè)計費按概算元的2%收取，計119000元。

借：開發(fā)成本—市政配套設(shè)施—上水工程—前期工程費16400

下水工程—前期工程費15800

熱力工程—前期工程費20400

煤氣工程—前期工程費13400

雨水工程—前期工程費11200

道路工程—前期工程費27200

電力工程—前期工程費11000

綠化工程—前期工程費3000

圍墻工程—前期工程費600

貸：預(yù)付賬款—市政設(shè)計院34500

銀行存款8450026.5月25日招標(biāo)文件完成支付招標(biāo)編制費

借：開發(fā)間接費用—招標(biāo)編制費292759

貸：預(yù)付賬款—隆達(dá)招標(biāo)咨詢公司146380

銀行存款146379

27.5月25日支付招標(biāo)辦招標(biāo)管理費73189元

借：開發(fā)間接費用—招標(biāo)管理費73189

貸：銀行存款73189

28.5月25日收投標(biāo)單位招標(biāo)文件費每份10000元共10份

借：銀行存款100000

貸：營業(yè)外收入10000029.5月25日龍泉建筑施工有限公司上報本期工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報經(jīng)監(jiān)理和預(yù)算合同部審查簽字同意，財務(wù)部復(fù)審?fù)庵Ц对こ炭睢?/p>

借：在建工程—建筑工程

貸：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司

30.6月3日太平莊路項目工程監(jiān)理招標(biāo)裕龍監(jiān)理公司中標(biāo)，中標(biāo)價，首次支付20%，年底支付40%，交工支付40%。

借：開發(fā)間接費—監(jiān)理費300000

貸：銀行存款300000

31.6月4日支付質(zhì)檢費200000元。

借：開發(fā)間接費—質(zhì)檢費200000

貸：銀行存款200000

32.6月5日支付龍泉建筑公司本期工程款，同時抵扣647000預(yù)付賬款。

借：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司

貸：預(yù)付賬款—龍泉建筑公司647000

銀行存款33.6月12日商務(wù)樓項目招標(biāo)，收投標(biāo)單位投標(biāo)保證金每單位100萬元，6個單位交納。

借：銀行存款6000000

貸：其他應(yīng)付款—投標(biāo)保證金6000000

34.6月25日北京建工總公司中標(biāo)，商務(wù)樓中標(biāo)價129873600元，監(jiān)理工程師和合同預(yù)算部審核確認(rèn)北京建工總公司預(yù)付款支付申請，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核中標(biāo)單位預(yù)付款保函和預(yù)付款支付申請同意，按中標(biāo)價的10%，支付中標(biāo)單位預(yù)付款12987360元，工程完成80%開始抵扣。

借：預(yù)付賬款—工程款（北京建工總公司）12987360

貸：銀行存款12987360

35.6月25日龍泉建筑施工有限公司上報本期工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報經(jīng)監(jiān)理和預(yù)算合同部審查簽字同意，財務(wù)部復(fù)審?fù)庵Ц?311000元工程款。

借：在建工程—建筑工程2311000

貸：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司36.6月26日退投標(biāo)保證金

借：其他應(yīng)付款—投標(biāo)保證金6000000

貸：銀行存款—工商銀行6000000

37.6月28日收投標(biāo)單位住宅樓1-6號樓招標(biāo)文件費，每份10000元共計十份。住宅每棟5472平方米，共計32832平方米，384戶。

借：銀行存款—工商銀行100000

貸：營業(yè)外收入100000

38.6月30日取得建設(shè)銀行一年期270000000短期借款，借款利率7.12%，到期一次還本付息。

借：銀行存款270000000

貸：短期借款270000000

39.7月5日支付龍泉建筑公司本期工程款2311000元。

借：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司

貸：銀行存款40.7月18日支付土地出讓金余款

借：應(yīng)付賬款—北京市國土資源局273373668

貸：銀行存款273373668

41.7月18日朝陽第一建筑公司中標(biāo)1-6號樓，中標(biāo)價元，監(jiān)理工程師和合同預(yù)算部審核確認(rèn)朝陽第一建筑公司動員預(yù)付款支付申請，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核中標(biāo)單位預(yù)付款保函和動員預(yù)付款支付申請同意，按中標(biāo)價10%，支付中標(biāo)單位預(yù)付款，預(yù)付款工程完成80%時分兩次從結(jié)算款中抵扣。

借：預(yù)付賬款—工程款（朝陽一建）5121792

貸：銀行存款5121792

42.7月22日收投標(biāo)單位高層住宅樓7-10號樓招標(biāo)文件費，每份10000元，共計10份。高層住宅每棟13340平方米，135戶/棟每戶平均92.64平方米（建筑面積：53360平方米）

借：銀行存款100000

貸：營業(yè)外收入10000043.7月25日龍泉建筑施工有限公司上報本期工程價款結(jié)算賬單，辦公樓因設(shè)計變更增加862100元、對方索賠增加325100元，工程結(jié)算金額元。經(jīng)監(jiān)理和預(yù)算合同部與施工單位審查確定結(jié)算金額為：元，財務(wù)部復(fù)審?fù)饨Y(jié)算元工程款，工程竣工。

借：在建工程—建筑工程2350420

貸：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司2350420

44.7月25日公司辦公樓完工，固定資產(chǎn)成本10598989.5元。

借：固定資產(chǎn)—房屋建筑—辦公樓10598989.5

貸：在建工程—建筑工程9501020

在建工程—待攤支出1097969.5

45.8月5日支付龍泉建筑公司工程款1875369元，扣工程款9501020元的5%質(zhì)量保證金475051元，兩年后支付。

借：應(yīng)付賬款—龍泉建筑公司2350420

貸：銀行存款

其他應(yīng)付款—龍泉建筑公司（質(zhì)保金）475051開發(fā)成本核算例題（二）46.8月12日海淀第一建筑公司中標(biāo)7-10號樓中標(biāo)價元。監(jiān)理工程師和合同預(yù)算部審核確認(rèn)海淀第一建筑公司動員預(yù)付款支付申請，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核中標(biāo)單位預(yù)付款保函和動員預(yù)付款支付申請同意，按中標(biāo)價10%，支付中標(biāo)單位預(yù)付款，預(yù)付款工程完成80%時分兩次從結(jié)算款中抵扣。

借：預(yù)付賬款-工程款（海淀一建）9338000

貸：銀行存款9338000

47.8月30日為太平莊路項目取得銀行一年半期貸款200000000元，貸款利率6.78%，利息每季支付一次，實際利率7.35%，因貸款發(fā)生的各種直接費用2100000元。

借：銀行存款197900000

長期借款—利息調(diào)整2100000

貸：長期借款—成本200000000

19790=339/（1+r）+339/（1+r）2+339/（1+r）3+339/（1+r）4+339/（1+r）5+339/（1+r）6

+339/（1+r）7+（20000+339）/（1+r）8

解得r=0.018373

年利率=4*r=7.35%48.9月1日還北京綜合投資公司,北京化工集團(tuán)總公司,北京東城新興投資總公司借款及利息。

借：其他應(yīng)付款—北京綜合投資公司80000000

—北京化工集團(tuán)總公司

—北京東城新興投資總公司50000000

開發(fā)間接費—借款利息

貸：銀行存款197600000

49.9月25日，北京建工總公司申請支付商務(wù)寫字樓已完工程價款。經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)，公司合同預(yù)算部審核簽字確認(rèn)已完工程量為1200萬元。財務(wù)部收到工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報，經(jīng)與中標(biāo)工程量清單報價和已完工程量和工程形象進(jìn)度對比時，認(rèn)為不符，退回預(yù)算合同部要求復(fù)審，經(jīng)與監(jiān)理部門，施工單位均測量復(fù)核，施工單位多報已完工程量100萬元，

9月30日重報工程價款結(jié)算賬單和已完工程量月報，本期

已完工程量為1100萬元，財務(wù)部予以確認(rèn)。

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

—商品房（商務(wù)寫字樓）—建筑安裝工程費11000000

貸：應(yīng)付賬款—北京建工總公司1100000050.9月30日收到經(jīng)監(jiān)理工程師，預(yù)算合同部簽字確認(rèn)，朝陽一建公司1-6號住宅樓工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報，本期已完工程量為800萬元，經(jīng)與中標(biāo)工程量清單比對審核，財務(wù)部確認(rèn)。

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本—商品房-住宅區(qū)（1-6號樓）

—建筑安裝工程費

貸：應(yīng)付賬款—朝陽一建8000000

51.9月30日收到經(jīng)監(jiān)理工程師和預(yù)算合同部簽字確認(rèn)的海淀第一建筑工程公司7-10號高房住宅工程價款賬單已完工程月報，本月已完工程量為850萬元，經(jīng)與申標(biāo)工程量清單報價對比審核，財務(wù)部確認(rèn)。

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本—商品房-住宅區(qū)（7-10號）

—建筑安裝工程費8500000

貸：應(yīng)付賬款—海淀一建850000052.10月26日分別收到監(jiān)理工程師，預(yù)算合同部簽字確認(rèn)的北京建工總公司，朝陽一建，海淀一建，本期工程價款賬單和已完工程月報經(jīng)財務(wù)部復(fù)核確認(rèn)，商務(wù)用房本期已完工程量2100萬，1-6號樓住宅1500萬，7-10號樓住宅1800萬

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本—商品房（商務(wù)寫字樓）一建筑安裝工程費21000000

（1-6號樓）一建筑安裝工程費

（7-10號樓）一建筑安裝工程費

貸：應(yīng)付賬款—北京城建總公司21000000

—朝陽一建15000000

—海淀一建18000000

53.10月30日取得商品房預(yù)售許可證，1-6號樓住宅樓平均每平方米18000元，7-10號樓住宅21500元/平方米，實際銷售房屋按層數(shù)，朝向按套確定銷售價格，這里進(jìn)行了簡化，按平均售價計算，10月銷售1-6號樓住宅52套4446平方米，首付收取20%房價款，房屋竣工支付80%，總額元，7-10號樓63套5836.32平方米，金額元（會計不確認(rèn)收入，稅法規(guī)定預(yù)交營業(yè)稅及企業(yè)所得稅）

借：銀行存款—工商銀行41101776

貸：預(yù)收賬款—客戶4110177654.11月8日交納營業(yè)稅稅金及附加，所得稅簡化按相關(guān)

稅收政策計算、預(yù)交。

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅2055088.8

—城建稅143856.22

—教育費及附加61652.66

—所得稅2055088.8

貸：銀行存款4315686.48

55.11月9日收小區(qū)附屬用房總體招標(biāo)文件費，每份10000元，共收15份，金額150000元

借：銀行存款—工商銀行150000

貸：營業(yè)處收入15000056.11月23日，小區(qū)附屬用房朝陽一建中標(biāo)，中標(biāo)價元，

其中：

社會商業(yè)用房3200平方米×3800元/平方米=5120000元

門衛(wèi)用房90平方米*1300元/㎡=117000元

天燃汽加壓60平方米*1600元/平方米=228000元

配電室60平方米*4100元/平方米=246000元

小區(qū)供曖交換站200平方米*3200元/平方米=640000

園林綠化930.4平方米*1500元/平方米=1395600

其他輔助用房110平方米*1200元/平方米=132000

預(yù)付工程款：7878600*10%=787860元，完成工程量80%抵扣。

借：預(yù)付賬款—朝陽一建787860

貸：銀行存款787860

57.11月28日分別收到監(jiān)理工程師，預(yù)算合同部簽字確認(rèn)的本期已完工程月報和工程價款結(jié)算賬單，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核確認(rèn)，本期北京建工總公司，朝陽一建，海淀一建分別完成工程量商務(wù)用房2800萬元，1-6號樓住宅1500萬元，7-10號樓住宅2300萬元。

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本—商品房（商務(wù)寫字樓）—建筑安裝工程

（1-6號樓）—建筑安裝工程15000000

（7-10號樓）—建筑安裝工程

貸：應(yīng)付賬款—北京建工總公司28000000

—朝陽一建15000000

—海淀一建2300000058.11月30日本月預(yù)售1-6號住宅112套9576平方米，金額

元，7-10號樓120套11116.8平方米，金額元。

借：銀行存款82275840

貸：預(yù)收賬款—客戶82275840

59.12月7日支付稅金

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅4113792

—城建稅287965.44

—教育費及附加123413.76

—所得稅

貸：銀行存款8638963.260.12月28日分別收到監(jiān)理工程師、預(yù)算合同部簽字確認(rèn)的本期已完工程月報和工程價款結(jié)算賬單，經(jīng)財務(wù)部復(fù)核確認(rèn)，本期北京建工總公司，朝陽一建，海淀一建分別完成工程量商務(wù)用房1680萬、1-6號樓住宅1060萬、7-10號樓住宅1800萬、社區(qū)商業(yè)用房150萬、附屬配套設(shè)施85萬。

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本

—商品房屋（商務(wù)寫字樓）—建筑安裝工程16800000

（住宅區(qū)）-（1-6號樓）—建筑安裝工程10600000

（7-10號樓）—建筑安裝工程18000000

（商業(yè)用房）—建筑安裝工程

（配套設(shè)施開發(fā)）（門衛(wèi)）—建筑安裝工程300000

（天燃汽加壓）—建筑安裝工程67000

（配電室）—建筑安裝工程60000

（供暖交換）—建筑安裝工程180000

（園林綠化）—建筑安裝工程200000

（其他輔助）—建筑安裝工程43000

貸：應(yīng)付賬款—北京建工總公司16800000

—朝陽一建12950000

—海淀一建18000000

61.12月28日支付裕龍監(jiān)理公司監(jiān)理費40%。

借：開發(fā)間接費—監(jiān)理費600000

貸：銀行存款600000

62.12月30日預(yù)售1-6號樓88套，7524平方米，元；高層住宅96套，8893.44平方米，元；商務(wù)寫字樓3000平方米，33000元/㎡，元。

借：銀行存款85128192

貸：預(yù)收賬款—客戶85128192

63.12月31日計算土地使用權(quán)攤銷

借：管理費用206000

貸：累計攤銷—土地使用權(quán)206000

間接成本與共同成本的分配

分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本

1.占地面積法

2.建筑面積法

3.直接成本法

4.預(yù)算造價法64.1-6號樓與7-10號樓前期工程費分配住