世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略課件

31七月2023世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略23七月2023世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展1椰子洲半島——國際頂級的濱海低密度體驗型多元復合度假半島世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略椰子洲半島世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略2項目開發(fā)建議原則原則1：生態(tài)保護原則2：對片區(qū)的貢獻原則3：政府、開發(fā)商、當?shù)孛癖娙焦糙A世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項目開發(fā)建議原則原則1：生態(tài)保護世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整3本項目開發(fā)過程中以生態(tài)保護、片區(qū)貢獻為規(guī)劃前提，保證三方共贏，實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展加強生態(tài)保護，促進環(huán)境和諧政府、開發(fā)商、當?shù)孛癖娙焦糙A重視對片區(qū)的貢獻，帶動片區(qū)發(fā)展項目可持續(xù)發(fā)展之路世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略本項目開發(fā)過程中以生態(tài)保護、片區(qū)貢獻為規(guī)劃前提，保證三方共贏4充分考慮環(huán)保因素，建設“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假社區(qū)環(huán)保因素環(huán)保的、可持續(xù)發(fā)展的方案水系保護項目建設過程中將保持區(qū)域原有水系，不進行任何破壞水系的填、堵工程植被保護開發(fā)過程中加強植被保護力度。在椰子洲島上，設立專門的椰林主題區(qū)，增強原生態(tài)保護力度，建筑布置時也盡量避開椰樹密積區(qū)開發(fā)強度控制按生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀，實行不同開發(fā)強度分配，北區(qū)七個小島生態(tài)脆弱，布置大小獨棟別墅，降低開發(fā)強度。在南區(qū)布置酒店、公寓等開發(fā)強度較大的建筑綠色建筑建筑工程選材注重環(huán)保功能，建設“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假小區(qū)給排水系統(tǒng)及垃圾處理系統(tǒng)建立先進的污水處理與垃圾處理系統(tǒng)，保障綠色環(huán)境生態(tài)保護原則世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略充分考慮環(huán)保因素，建設“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”旅游度假社區(qū)5作為海棠灣首個啟動項目，高品質成功開發(fā)將帶動片區(qū)的發(fā)展和片區(qū)價值的提升片區(qū)價值特色濱海游樂主題度假酒店現(xiàn)實未開發(fā)原生態(tài)度假置業(yè)者流向國外或國內其他城市缺乏高品質度假小區(qū)‘和諧’度假區(qū)濱海度假別墅、公寓國內度假客流向其他城市土地價值較低示范性旅游度假小區(qū)建設服務、配套功能“度假地標桿”游憩、集散對片區(qū)的貢獻片區(qū)大規(guī)模開發(fā)起動世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略作為海棠灣首個啟動項目，高品質成功開發(fā)將帶動片區(qū)的發(fā)展和片區(qū)6在本項目開發(fā)過程中將實現(xiàn)政府、開發(fā)商、當?shù)厝罕娙焦糙A的局面三方共贏政府當?shù)孛癖婇_發(fā)商借助項目開發(fā)實現(xiàn)職業(yè)轉移與提升，在項目中獲得就業(yè)機會旅游配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進當?shù)鼐用袷杖胨铰糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展對人才的要求，將加速當?shù)鼗A教肓與職業(yè)教肓的發(fā)展，實現(xiàn)當?shù)厝司C合素質的提升項目可持續(xù)發(fā)展通過項目開發(fā)實現(xiàn)海棠灣區(qū)域啟動產(chǎn)業(yè)結構升級：從農耕經(jīng)濟，向旅游配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定新型綜合度假區(qū)，提高三亞旅游度假業(yè)競爭力項目成功開發(fā)，帶來合理經(jīng)濟效益提升企業(yè)在旅游地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營水平及管理能力擴大社會影響力，成為更加卓越的企業(yè)公民世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略在本項目開發(fā)過程中將實現(xiàn)政府、開發(fā)商、當?shù)厝罕娙焦糙A的局面7國際成功經(jīng)驗和案例研究世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略國際成功經(jīng)驗和案例研究世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)8分析RESORT定義和分類的通性后，我們對其的界定為：以現(xiàn)實資源為條件，以滿足客戶體驗生活的游憩設施開發(fā)為導向，使土地和不動產(chǎn)持續(xù)增值的開發(fā)經(jīng)營活動現(xiàn)實資源條件不動產(chǎn)、游憩區(qū)消費者的活動需求土地（包括規(guī)劃、管理、行銷）RESORTResort的概念廣泛，在不同的衡量體系有不同的分類標準，其核心為：改良最常見的Resort和Resort社區(qū)是以地塊最重要資源（比如、沙灘、湖灣、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）及/或者他們相關的游憩設施，比如以會所、高爾夫、SPA、網(wǎng)球等進行開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營，來滿足不同的客戶群體對娛樂休閑、對自然的渴求升值資料參考來源：《ResortDevelopmentHandbook》，美國都市與土地研究室世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略分析RESORT定義和分類的通性后，我們對其的界定為：以現(xiàn)實9在規(guī)劃區(qū)內的游憩設施開發(fā)，不僅可以創(chuàng)造吸引人的視覺景觀，還可以籍此提高開發(fā)產(chǎn)品的售價，增加不動產(chǎn)的的附加價值最終以吸引消費者購買Resort中的不動產(chǎn)和提升土地價值為目的強化開發(fā)土地的價值感，提高不動產(chǎn)的價值，加速住宅的銷售速度在營銷整體上建立起整個規(guī)劃區(qū)的可靠性和整體意象，特別對于促銷階段或偏遠的社區(qū)其潛在的利益在于可能會逐漸成為當?shù)氐纳缃恢行暮妥罡惶厣牡胤剑㈤_發(fā)商的信譽度和可靠性，附帶創(chuàng)造了其他長期性的開發(fā)機會世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略在規(guī)劃區(qū)內的游憩設施開發(fā)，不僅可以創(chuàng)造吸引人的視覺景觀，還可10Resort的功能構成構成Resort不動產(chǎn)（RealEstate）游憩區(qū)（Recreation）天然資源游憩設施（Amenity)土地（Land）（包括規(guī)劃、管理、行銷）相關配套（酒店，餐飲等）資料參考來源：《ResortDevelopmentHandbook》，美國都市與土地研究室世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略Resort的功能構成構成Resort不動產(chǎn)游憩區(qū)天然11根據(jù)資源和游憩設施進行分類，項目Resort主要以濱海資源＋HOTEL混合類型放松RESORT海洋資源型湖/河資源型山/滑雪資源型Golf資源型人工資源型健康休閑文化交流品味對自然的親近海洋資源型Resort依托與海岸區(qū)域和相關配套，沙灘的質量和延展度是衡量等級的重要因素；客戶置業(yè)多為周末度假和第二居所湖/河資源型Resort與海洋資源型類似依托于水資源，但更傾向于與水有關的休閑娛樂活動，特別是釣魚和船、快艇；客戶置業(yè)為第一二居所社區(qū)山/滑雪資源型Resort更關注四季分時度假，以不同類型的套餐服務項目滿足人們各種需求，如滑雪、SPA、繪畫、踏青GolfResorts是對消費者最有吸引力資源之一，Golf和Golf課程的迅速興起，是GolfResort增長的驅動力，第二居所的需求不斷增加，附帶水資源的Golf場所，以其景色和環(huán)境更加吸引Golf客戶人工資源型Resorts是通過刻意營造某種特定氛圍的人工場所來滿足人們休閑娛樂需求的，包括主題游樂園、商業(yè)游憩區(qū)、附屬游憩區(qū)三種大的分類，他們往往是交錯混合類型，強調外觀氣氛，和服務品質，偏向與被動式的娛樂體驗；為符合需求的快速轉變，前期投資成本較大；旅游業(yè)酒店、第一二居所、分時度假物業(yè)、多功能居住社區(qū)等是人工資源型的常規(guī)物業(yè)類型資料參考來源：《ResortDesign》，MargaretHuffadine;?游憩區(qū)開發(fā)?美國都市與土地研究室世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)資源和游憩設施進行分類，項目Resort主要以濱海資源＋12我們對世界各地類似區(qū)域的開發(fā)進行了廣泛研究，并著重分析了其中的十個國際案例指導型案例：香港愉景灣、夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、亞龍灣、佛羅里達州亞美尼亞海島莊園、Homestead、Bintan印尼美國佛羅里達州OrangeLake度假村美國明尼蘇達州海鷗湖Cragun‘s會議中心度假村亞龍灣KapaluaKaanapali亞美尼亞海島CancunBintan巴拉德羅Homestead案例選取的適用條件旅游度假城市（區(qū)域）邊緣地區(qū)的海洋resort項目稀缺但不獨占的水（?；蚝┵Y源休閑、旅游度假、主題社區(qū)第一居所與第二居所并存世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略我們對世界各地類似區(qū)域的開發(fā)進行了廣泛研究，并著重分析了其中13案例啟示1：對于度假區(qū)的開發(fā)來說，根據(jù)其資源占有條件遠景拉動模式是最關鍵的因素，而市場競爭是第二層面的因素規(guī)劃原則模型開發(fā)模式市場競爭符合項目資源條件開發(fā)模式與企業(yè)開發(fā)盈利要求的契合與政府要求的契合，與其他項目共贏著眼現(xiàn)實市場競爭著眼與現(xiàn)實客戶重要度主要回答項目定位、開發(fā)物業(yè)類型及配比、相關的娛樂休閑體驗活動組合開發(fā)節(jié)奏、符合大規(guī)劃，對城市和區(qū)域的貢獻程度立足于現(xiàn)實市場產(chǎn)品類型、品質滿足同類客戶對產(chǎn)品的需求特征世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略案例啟示1：對于度假區(qū)的開發(fā)來說，根據(jù)其資源占有條件遠景拉動14案例啟示2：類比案例的成功關鍵因素KPI詳盡的開發(fā)計劃和項目定位：符合整體規(guī)劃，高占位，依附于海、沙灘、植被等自然的資源形成具有市場潛力的差異化定位，打造多個具有體驗價值點的度假勝地市場吻合：提供的特色活動項目組合和靈活的度假方式保持新鮮度，以吸引不同層面的客戶重復消費開發(fā)次序：立足于長遠利益，逐漸規(guī)劃完善，利用變化多端的地形地勢、美麗的景致、以及四周開發(fā)者所擁有的保護區(qū)等提供越來越多的度假體驗啟動策略：引爆獨特的體驗點，以濱海休閑度假設施及酒店、購物等相關配套優(yōu)先啟動，樹立市場標桿品牌形象，為項目整體成功和持續(xù)開發(fā)打下基礎世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略案例啟示2：類比案例的成功關鍵因素KPI詳盡的開發(fā)計劃和15項目整體定位和規(guī)劃建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位和規(guī)劃建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)16

站在國際度假區(qū)的高度，

通過地塊資源和市場、消費者分析得出本項目差異化競爭的

發(fā)展戰(zhàn)略：

詳盡的開發(fā)計劃和項目定位：符合海棠灣整體規(guī)劃，依附于外海、內海、島嶼、椰林等自然的資源創(chuàng)造獨特度假區(qū)場地特征，打造多個具有體驗價值點形成相對獨立組團的度假勝地，滿足高端客戶的度假置業(yè)和新的生活模式的需求市場吻合：根據(jù)不同核心價值體驗點提供的特色活動項目組合和靈活的度假方式保持新鮮度，以吸引不同需求的高端客戶重復消費開發(fā)次序：立足于長遠利益，提供越來越多的度假體驗，不斷提升價值區(qū)域，延續(xù)和擴大市場吸引力啟動策略：以濱海休閑度假設施及獨特酒店、購物等相關配套功能優(yōu)先啟動，并開發(fā)部分投資物業(yè)類型，樹立市場標桿品牌形象，為項目整體成功和持續(xù)開發(fā)打下基礎世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略站在國際度假區(qū)的高度，

通過地塊資源和市場、消費17項目定位符合旅游度假人群需求的國際頂級濱海體驗型多元復合度假半島體驗型功能復合濱海度假回歸自然、頂級度假體驗對度假區(qū)功能的復合需求對濱海生活的向往，對生活體驗價值和物業(yè)投資價值并重對舒適性的要求尤為突出價格與稀缺資源的相對性價比高對稀缺資源的占有，對頂級度假的體驗對度假配套設施、舒適度、服務水平關注最多家庭度假客戶綜合性需求高，商務客戶對商務接待水平專項要求高Date世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項目定位符合旅游度假人群需求的國際頂級濱海體驗型多元復合度假18國內、國際案例揭示的水資源度假區(qū)整體空間布局的總體布局基本原則規(guī)劃立足長遠發(fā)展，為后續(xù)發(fā)展留有足夠空間，并進行人性化考慮，保護和利用自然環(huán)境的緊密結合是吸引游客和業(yè)主的重要手段基地特色和度假區(qū)的使用策略，決定了土地的使用形態(tài)，從而確定不同地塊的場所特性，比如酒店、商業(yè)配套、游憩等，并考慮與之相關的完整的環(huán)節(jié)布置詳細布局有關酒店、別墅用地、高級公寓、購物中心等度假物業(yè)建筑元素，通過整合環(huán)境資源和利用自身的地理位置，有利于獲取最大經(jīng)濟價值引進靈活的、分塊明確的交通系統(tǒng)和提供場內停車世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略國內、國際案例揭示的水資源度假區(qū)整體空間布局的總體布局基本原19本地塊從海景、沙灘、高爾夫景觀、濱海淡水內河、原生態(tài)椰林等方面與其他區(qū)域的自然資源比較，具有巨大的設計規(guī)劃空間本案海棠灣其他區(qū)域亞龍灣三亞灣海景沙灘高爾夫景觀濱海淡水內河原生態(tài)椰林綜合評判綜合第一綜合第二綜合第三綜合每四本項目沙灘條件還有待開發(fā)完善。亞龍灣、三亞灣區(qū)域高爾夫景觀處在二線海景中。三亞各區(qū)域一線海景地塊自然資源對比資源很好資源較好無相關資源世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略本地塊從海景、沙灘、高爾夫景觀、濱海淡水內河、原生態(tài)椰林等方20國際案例給我們的啟示跟項目本身的相關性整體規(guī)劃布局結構特點資源分層級，使自然資源最大化以相對獨立且各具特色的度假組團布置，確定發(fā)展重點打造獨特的價值體驗點和增長點多種類型的物業(yè)和相關配套的不斷完善，吸引階段性客戶群租賃物業(yè)、銷售物業(yè)、游憩設施公共空間等空間比例大約個占20～30％規(guī)劃中組團核心價值區(qū)與資源層級的綜合體現(xiàn)資源對于物業(yè)布置的價值價值的配比度階段性開發(fā)與以體驗價值點為增長核心的區(qū)域擬合通過目標消費者的購買價值驅動因素尋找吻合的價值點開發(fā)階段的物業(yè)類型和目標客戶的匹配度開發(fā)總量與各物業(yè)類型的內在比例關系，商業(yè)配套大概應占到5％左右世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略國際案例給我們的啟示跟項目本身的相關性整體規(guī)劃布局結構特點資21P1P2P3規(guī)劃中應充分挖掘資源價值，匹配相關物業(yè)海景、內?！坝^資源：建筑沿小島邊沿排布，島內部設水域椰洲島——精神資源:（島主）滿足私有概念，不布局交通干道沙灘——體驗資源：度假價值支撐基于以上原則將地塊分成十二小塊及三個公共中心D1D2D3D4D7D6D5D8D9D10D11D12分區(qū)編號物業(yè)半島度假區(qū)D1~D7小棟別墅、TH公共服務區(qū)P1入口、商業(yè)服務P2Resort及配套P3小島公共中心公園緩沖區(qū)D8公園及少量運動配套園景區(qū)D9公寓內河景區(qū)D10、D11TH、小獨棟海灘區(qū)D12大獨棟本項目規(guī)劃建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略P1P2P3規(guī)劃中應充分挖掘資源價值，匹配相關物業(yè)D1D2D22與其他較成熟區(qū)域較近的優(yōu)勢地塊率先啟動，保持城市的延續(xù)性；體驗點同步建設，物業(yè)類型多樣，形成相對獨立的休閑度假村一線海景區(qū)，布置酒店配套和娛樂設施入口產(chǎn)權式別墅區(qū)組團1組團2組團3商業(yè)配套酒店、俱樂部、餐飲別墅/公寓區(qū)組團公園娛樂設施沙地步行景觀帶商務客戶休閑度假客戶投資客戶啟動區(qū)客戶群構成世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略與其他較成熟區(qū)域較近的優(yōu)勢地塊率先啟動，保持城市的延續(xù)性；體2331入口212公園內河椰林區(qū)，入口處水資源較差，但作為重要展示區(qū)，考慮入口廣場和商業(yè)街具有公園和海的雙重資源，建議布置燒烤區(qū)等娛樂設施、餐飲、一線海景區(qū)：啟動區(qū)的核心價值區(qū)，HotelResort特色、頂級、主題酒店拉動，碼頭游艇、餐飲、會議、娛樂區(qū)域二線海景、背靠高爾夫用地，3～5層公寓，較高樓層可觀看內海和外海大獨棟，占有一線海景稀缺資源，實現(xiàn)頂級資源價值雙拼和4聯(lián)排的組合，占據(jù)一線內海資源和二線外海資源，具有較高價值3我們對方案的建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略31入口212公園內河椰林區(qū)，入口處水資源較差，但作為重要展24P1P2P3D1D2D3D4D7D6D5D8D9D10D11D12片區(qū)功能小島度假區(qū)D1~D7，及公共中心P3組成，原生椰林，內海及海景，作為獨棟及TH度假區(qū)片區(qū)交通原交通從P1->D7->P3破壞了D7區(qū)私有性建議：P1->D1->P3再向各區(qū)發(fā)散保證各小島的私有性將資源較差的P3區(qū)改為7個島嶼島公共體驗中心及交通中心物業(yè)布置建議D1，企業(yè)會所、商務會議主題島嶼D2，D3，D4、D5、D6、D7沿島邊沿布置大、小獨棟，內圈布置雙拼，各島中心改為水域，提升內圈的資源品質核心點海景、內海、島主、原生態(tài)椰林“半島度假區(qū)”規(guī)劃建議開發(fā)第二階段，我們對方案的建議-7個主題私家島嶼，與核心體驗區(qū)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略P1P2P3D1D2D3D4D7D6D5D8D9D10D1125椰子洲島島嶼的物業(yè)規(guī)劃布局初步建議－以P3為整體布局核心，7個島嶼形成各自相對獨立的主題組團；物業(yè)以大獨棟和小獨棟為主，凸現(xiàn)稀缺資源的尊貴感1改為7個主題島嶼的公共體驗核心中樞，是椰洲島娛樂、餐飲、休閑社交的核心價值區(qū)二線海景、背靠高爾夫用地，3～5層公寓，較高樓層可觀看內海和外海大獨棟，占有一線海景稀缺資源，實現(xiàn)頂級資源價值小獨棟、雙拼，占據(jù)一線內海資源和二線外海資源，具有較高價值內湖、泳池，使7個島嶼地塊價值升至極度，凸現(xiàn)尊貴和獨家占有P3D1D2D3D4D5D6D7世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略椰子洲島島嶼的物業(yè)規(guī)劃布局初步建議－以P3為整體布局核心，26項目分期開發(fā)考慮世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項目分期開發(fā)考慮世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略27基于國內外案例和本項目的實際狀況研究，項目分階段開發(fā)片區(qū)劃定的三大原則階段開發(fā)的片區(qū)構成應充分考慮市場成熟度（終端消費市場與投資市場）與錯位競爭的需求，同時兼顧投資商信心與項目形象的建立（兼顧短期目標與長期目標）；優(yōu)先考慮對外交通相對便利且相對完整的片區(qū)，以入口區(qū)和特色酒店的整體規(guī)劃設計為基礎，樹立項目標竿形象，推動不動產(chǎn)的銷售，注入新的開發(fā)理念；階段開發(fā)片區(qū)以I期啟動，II期-III期-IV期依次開發(fā)推出以控制資金需求量和市場運營風險。根據(jù)國內外成功案例，分開發(fā)階段劃分及游憩設施區(qū)位選擇兩方面策略，籍此讓業(yè)主相信，開發(fā)者正具體的實現(xiàn)長期發(fā)展整個社區(qū)計劃的承諾，而不是只在規(guī)劃初期才積極投入后期地塊的開發(fā)需要根據(jù)當時市場狀況及時調整，比如優(yōu)劣勢地塊交錯推出世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略基于國內外案例和本項目的實際狀況研究，項目分階段開發(fā)片區(qū)劃定28Resort開發(fā)模式和地塊的規(guī)模資源等綜合因素的的不同導向性，決定了本項目的開發(fā)次序與節(jié)奏價值導向型目標及條件土地價值收益“最大化”開發(fā)完成時間一般較長啟動資金有限，多數(shù)靠前期收益實現(xiàn)公建配套設施建設關鍵舉措項目開發(fā)是漸近式推進的有次序開發(fā)地塊啟動項目的市場實現(xiàn)為區(qū)域開發(fā)樹立成功典范典型案例：香港愉景灣開發(fā)20幾年，香港著名Resort高尚住區(qū)土地收益資金部分留存，部分用于基礎設施建設后期優(yōu)劣勢地塊交錯開發(fā)，物業(yè)類型多樣，配套建設同步進行，大盤持續(xù)發(fā)力經(jīng)營城市的角度進行配套建設，同時滿足社區(qū)和城市需求，土地收益最大化世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略Resort開發(fā)模式和地塊的規(guī)模資源等綜合因素的的不同導向性29本項目的開發(fā)目標和項目約束條件決定了我們的開發(fā)模式應以價值導向型為主導目標及條件實現(xiàn)土地價值“最大化”開發(fā)完成時間無特定限制，按現(xiàn)行市場情況推售啟動資金不受限制創(chuàng)建星獅在三亞新的品牌價值價值導向型關鍵舉措嚴格保護原生態(tài)環(huán)境分期開發(fā)采取分階段漸近式開發(fā)策略啟動期酒店、配套和投資公寓的成功開發(fā)游憩區(qū)后續(xù)良好維護經(jīng)營啟動項目的市場實現(xiàn)為區(qū)域開發(fā)樹立成功典范，并實現(xiàn)區(qū)域的滾動開發(fā)世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略本項目的開發(fā)目標和項目約束條件決定了我們的開發(fā)模式應以價值導30并且，根據(jù)RESORT開發(fā)的實質，項目在不同開發(fā)周期里必須吻合消費者游憩娛樂設施－土地價值－不動產(chǎn)的銷售和持有之間的內在邏輯關系規(guī)律消費者需求＆購買驅動力休閑娛樂設施銷售或持有不動產(chǎn)土地價值價值休閑娛樂設施銷售或持有不動產(chǎn)土地價值價值消費者需求＆購買驅動力世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略并且，根據(jù)RESORT開發(fā)的實質，項目在不同開發(fā)周期里必須吻31I期：目標顧客：國內三大經(jīng)濟圈高收入短期度假客戶和少量投資客戶，并兼顧內地商務會議游客五星級特色酒店的形成將是實現(xiàn)本項目“打造獨一無二的國際頂級旅游度假半島”目標的關鍵，且入口區(qū)有強勢的昭示作用，帶動部分不動產(chǎn)物業(yè)銷售II期：目標顧客：國內三大經(jīng)濟圈高收入休閑度假客戶和投資客戶，少量海外客戶在前期酒店和配套建設的基礎上進一步完善，大量銷售物業(yè)跟上，成為企業(yè)回收投入的重要一期III期：目標顧客：國內和海外高收入商務客戶帶來的購買別墅購買力南區(qū)基本成熟的基礎上，半島度假區(qū)計劃啟動，以企業(yè)會所、原生態(tài)島嶼等為先期主題，配合游憩設施建設，打造真正的半島生活IV期：目標顧客：國內和海外高收入長期度假客戶和長期投資客戶最后啟動的地塊，擁有充分的旅游度假配套設施和服務，半島度假生活的全面升級，土地價值最大化II期I期III期IV期本項目分期開發(fā)建議世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略I期：II期：III期：IV期：II期I期III期IV期本項32I期（啟動區(qū)）：特色酒店和游憩設施先期啟動

建設時間：2007-2009年按組團式發(fā)展。酒店組團和游憩設施優(yōu)先于住宅物業(yè)組團發(fā)展入口區(qū)結合商業(yè)配套作為項目昭示性的重要載體應首先建設，可在開發(fā)過程中不斷完善酒店和部分配套優(yōu)先發(fā)展，視資金情況決定是否作為產(chǎn)權式酒店出售；銷售型度假物業(yè)在酒店發(fā)展之后1年開始銷售公寓產(chǎn)品客戶層面廣，快速回收投入并帶來人氣，應在銷售物業(yè)中首先開發(fā)濱海別墅：最大程度利用強勢海景資源，提升項目整體形象，實現(xiàn)頂級資源價值公園緩沖區(qū)作為本項目與周邊項目的分界、隔離入口區(qū)的嘈雜，可放在II期建設I期規(guī)劃關鍵詞:頂級、特色主題酒店、主題park、濱海一線資源驅動因素：五星級特色酒店、公園和內海park主題娛樂休閑設施和軟件服務；一線濱海景觀別墅世聯(lián)星獅地產(chǎn)三亞海棠灣項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略I期（啟動區(qū)）：特色酒店和游憩設施先期啟動

建設時間：20033II期：銷售物業(yè)主要建設期

建設時間：2010-2011年重點完善入口區(qū)的商業(yè)配套和游憩設施配套，建設公園緩沖區(qū)，為后期開發(fā)提供良好配套環(huán)境，避免走亞龍灣單一物業(yè)類型發(fā)展之路住宅物業(yè)：大量公寓、TH、濱海別墅同步開發(fā)，成為本項目回收前期大量資金投入、實現(xiàn)持續(xù)開發(fā)的重要一期；組團分布，以建筑風格區(qū)分成三～四個組團公寓：實現(xiàn)快速銷售，帶來人氣TH：占據(jù)一線內海資源和二線外海資源，具有較高價值II期驅動因素：不斷完善的配套設施，借助亞龍灣商業(yè)的興起，打造頂級銷售物業(yè)不同建筑風格帶來的不同的風情的吸引力規(guī)劃關鍵詞:一線內海、二線海景雙重資源、配套相對成熟