武漢區(qū)市場(chǎng)分析報(bào)告

2023xx一、xx南湖城簡(jiǎn)介雄大道,總面積平方公里;目前,南湖地區(qū)還由66521103130平方增加到平方米;交通規(guī)劃城交通的主要道路分別是：5條南北向道路機(jī)場(chǎng)路、南湖城路、丁字橋路、石牌嶺路、出版城路;6條東西向道路機(jī)場(chǎng)北路、機(jī)場(chǎng)二路、機(jī)場(chǎng)三路、機(jī)場(chǎng)四路、武梁路、溪北200米左右,削減居民步行距離;預(yù)留軌道交5、7過(guò)南湖城,在輕軌建成后將大大改善該地區(qū)居民的交通出行條件;襯托南湖延湖美境的整體效果,串接綠化和公共空間、濱湖空間,讓人們?cè)诓叫蟹秶鷥?nèi)生活;配套吸引眾多中、高檔消費(fèi)者來(lái)此購(gòu)房,此片區(qū)的進(jìn)展還有很大空間;公共效勞設(shè)施商業(yè)及公建配套按四級(jí)分布,包括城市商廈次中心、居住中心區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)4個(gè)特色效勞中心;文化效勞中心位于寶安花園內(nèi);體育效勞中心位于武梁路與機(jī)場(chǎng)路穿插口,與武漢理工大學(xué)體育場(chǎng)遙相照應(yīng);醫(yī)療效勞中心位于人工渠兩側(cè);綜合效勞中心位于武武梁路和石牌嶺路穿插口,形成商業(yè)、文化、消遣、體育和醫(yī)療效勞功能齊全設(shè)1217所小學(xué)、7所中學(xué),滿(mǎn)足了教育配套要求;突出的市民中心成為連接居住區(qū)、公園和大學(xué)校園的樞紐;生態(tài)建設(shè)規(guī)劃的居住山區(qū)公園與區(qū)域性的綠化相連,在街區(qū)范圍內(nèi)可形成接近居民的玩耍場(chǎng)和都市村莊公園;在區(qū)域內(nèi)恢復(fù)水道,強(qiáng)化人工渠,使之成為怡人的小溪;南湖沿線(xiàn)住宅由低到高,南湖沿線(xiàn)住宅由低到高逐級(jí)提上升度,使得多人可以觀(guān)湖;沿東西向渠道兩側(cè)布置低層別墅類(lèi)住宅,制造優(yōu)雅的環(huán)境;按南湖城的規(guī)劃,湖水將直接流入城核心區(qū),這里將建成讓更多居民都能觀(guān)景的濱湖綠地;這里將建人工河將南湖然景觀(guān),并通過(guò)水渠將河、湖、塘、池連成一體,從而將南湖之水引入城;讓大局部住宅置于園林景觀(guān)中,在高密度建筑區(qū)中充分保存自然要素;都市景園式學(xué)校,大學(xué)園區(qū)形成中部低四周高的布局,并在中心大規(guī)模公共綠帶上,創(chuàng)立園景特色鮮亮的都市景園式學(xué)校;大學(xué)校園、中心綠化與中心公園連成一體,并向北擴(kuò)展將綠帶引入校園舊區(qū),形成景觀(guān)體系;二、xx1、區(qū)域地理概述南湖城是武昌近年來(lái)重點(diǎn)進(jìn)展的大型居住組團(tuán),是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住1310652131“一核”,“兩線(xiàn)”,“三片”,“四區(qū)”的規(guī)劃構(gòu)造,并設(shè)文化效勞,體育中心和綜合效勞三大中心便利居民;城建“五縱六橫”路網(wǎng),形成通暢,便利的交通,并將南湖水引入城;珞獅南路四周水域?qū)⒔ㄔO(shè)大規(guī)模水上公園;2.南湖板塊的歷史與現(xiàn)狀歷史：南湖板塊的成型得益于南湖機(jī)場(chǎng)的遷出,199234000/498年福利分房政策完畢后,武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)戰(zhàn)略進(jìn)展期,南湖花園城定位與漢口的百步亭、常青花園相類(lèi)似,以大規(guī)模開(kāi)發(fā)低價(jià)位商品住宅為特征;南湖花園城建設(shè)快速開(kāi)放,4000畝土地在快速升值的同時(shí),也讓寶安集團(tuán)擔(dān)當(dāng)著巨額利息及各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,而開(kāi)發(fā)力量及市場(chǎng)容量也讓其不能單獨(dú)吞下這塊巨大的蛋糕,寶安集團(tuán)在大規(guī)模開(kāi)發(fā)住址工程的同時(shí),也承受轉(zhuǎn)讓及共同開(kāi)發(fā)的方式降低持地本錢(qián).20236777,轉(zhuǎn)讓價(jià)格萬(wàn)元/202370/畝;至此,南湖花園城內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)根本都承受寶安集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)或者土地轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)展,其土地交易價(jià)格根本與市場(chǎng)掛牌成交價(jià)格相持平;現(xiàn)狀：目前南湖花園城內(nèi)幾乎沒(méi)有可開(kāi)發(fā)土地;南湖花園城持續(xù)保持其中低層次居住板塊的形象,近幾年板塊內(nèi)土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程持續(xù)低價(jià)位運(yùn)行,區(qū)域價(jià)值沒(méi)有得到應(yīng)有的提升;從2023年南湖城土地市場(chǎng)成交價(jià)格來(lái)看,僅僅略高于青山板塊;3、樓市簡(jiǎn)介南湖經(jīng)過(guò)1016030這些樓盤(pán)可分成三大類(lèi),一類(lèi)是1999年以前開(kāi)發(fā)的以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)的工程,如安靜苑,溫馨苑,康樂(lè)苑,祥和苑,頤和苑;二類(lèi)則是2023年左右開(kāi)發(fā)的工程,這段時(shí)間片區(qū)內(nèi)有大量樓盤(pán)面世,假設(shè)說(shuō)xx區(qū)有百花齊放的年月應(yīng)是指這段時(shí)期;其中有以綜合品質(zhì)取勝的寶安花園,也有以景觀(guān)見(jiàn)長(zhǎng)的中心花園;有定位高端的千秋別墅,也有定點(diǎn)開(kāi)發(fā)的張黃村、軍區(qū)醫(yī)院住宅區(qū)以及用低價(jià)來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)的江宏花園、華錦花園;有包羅萬(wàn)象各種住宅類(lèi)型都有的松濤苑,也有僅幾棟多層的就號(hào)稱(chēng)“經(jīng)典”的經(jīng)典家園;還有代表寶安江南情結(jié)在武漢首次表達(dá)的江南庭院,也有集合N多開(kāi)發(fā)商力氣開(kāi)發(fā)的大地家園時(shí)不僅工程眾多,各個(gè)樓盤(pán)之間的價(jià)差巨大,同一時(shí)期開(kāi)盤(pán)相距幾十米均價(jià)卻可相差50%以2023年后期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán);價(jià)格較前幾年有了一倍的增幅,工程整體感覺(jué)雖有所提高,同質(zhì)化卻日漸嚴(yán)峻,亮點(diǎn)鮮得一見(jiàn);隨著政府對(duì)南湖的重規(guī)劃,建設(shè)南湖城,南湖城中心板塊就成為了南湖城的居住核心區(qū);主要表現(xiàn)為引入金地和大華兩個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入,南湖·公園世家和金地·格林小城1434.區(qū)域進(jìn)展機(jī)遇政府規(guī)劃指引,確保板塊和諧開(kāi)發(fā)2531公共綠地面積達(dá)140公頃;南湖城的規(guī)劃目標(biāo),是建立起一個(gè)全的兼有居住同時(shí)又能感受到都市便捷的交通及商業(yè)效勞交通路網(wǎng)改造解決最大進(jìn)展瓶頸,促進(jìn)區(qū)域與傳統(tǒng)城市中心融合32道,珞獅路將變成其次條“解放大道”同時(shí)珞獅南路延長(zhǎng)線(xiàn)通車(chē)后,可南達(dá)江夏紙坊,成為江夏和中心城區(qū)連接的必經(jīng)之地,南湖西珞南路區(qū)域?qū)⒊蔀槲鹘幽虾▓@城,東連光谷腹地,北通武昌中心地帶,南達(dá)江夏紙坊的樞紐之地,屆時(shí)居民出行將更加便利,珞獅路的主干道效應(yīng)將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的良性進(jìn)展,這里的城將更快完全成型30420兩條軌道交通通過(guò)南湖將從另一個(gè)方面提升南湖板塊居住價(jià)值,一條從武昌火車(chē)站直達(dá)南湖花園城,另一條從南湖城經(jīng)漢口市中心到達(dá)古田;直通三鎮(zhèn)的交通優(yōu)勢(shì)格外明顯區(qū)域中高端市場(chǎng)進(jìn)展后勁乏力,板塊再次定位面臨契機(jī)段區(qū)域均為武昌區(qū)域的傳統(tǒng)中中高端區(qū)域;受該傳統(tǒng)區(qū)域土地進(jìn)展空間的制約,目前區(qū)域中中高端市場(chǎng)開(kāi)頭尋求的進(jìn)展板塊,近幾年最大熱門(mén)的積玉橋板塊便是興高端板塊之一;但是僅僅一個(gè)積玉橋板塊明顯無(wú)法滿(mǎn)足區(qū)域中高端市場(chǎng)的要求,的中高端板塊馬上應(yīng)運(yùn)而生;景觀(guān)資源支持,本應(yīng)卓而非凡作為武昌湖概念炒作最為重要的源泉,沙湖與東湖各執(zhí)一端,而南湖相對(duì)前兩者卻特別失落;不爭(zhēng)的是,東湖的優(yōu)勢(shì)明顯高于沙湖和南湖,這一點(diǎn)也意味著東湖板塊將成為武漢中高端住宅的標(biāo)桿區(qū);但自外鄉(xiāng)巨頭福星惠譽(yù)進(jìn)入沙湖之后,沙湖從今風(fēng)生水起;對(duì)于相對(duì)失落的南湖,其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中始終都沒(méi)有孤獨(dú);隨著東湖保護(hù)力度的加強(qiáng),其周邊房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)土地資源根本絕跡;而沙湖由于其面積較小,周邊進(jìn)展格外成熟,潛力有限;南湖當(dāng)仁不讓的成為武昌區(qū)域最具開(kāi)發(fā)潛力的城市中心水域板塊,后發(fā)優(yōu)勢(shì)有明顯,前景注定卓而非凡作為武昌中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)及武漢大學(xué)城的核心輻射區(qū),憑借南湖本身優(yōu)秀的自然景觀(guān)資源和政府城市進(jìn)展功能布局規(guī)劃的支撐,南湖的進(jìn)展?jié)摿ξ阌官|(zhì)疑;相對(duì)于東湖的奇特、貴重和沙湖的繁華、靈秀,南湖板塊更多的表現(xiàn)為秀麗、和諧、內(nèi)斂、鋒銳、親切和溫馨;南湖板塊的將來(lái)應(yīng)當(dāng)是武昌中心區(qū)域最大的,高檔高知山水生活之城而南湖由于歷史上非市場(chǎng)化的進(jìn)展模式和地理位置的相對(duì)弱勢(shì),而始終被定位成了平民要卓而非凡知名地產(chǎn)巨鱷進(jìn)駐,以行動(dòng)彰顯板塊價(jià)值,2023940050;202384103千萬(wàn)拿下,超出起始價(jià)近一倍;隨著這些中高端樓盤(pán)的面世,對(duì)南湖城進(jìn)展前景的再生疏將逐步涌現(xiàn);區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持,有力支撐板塊崛起隨著中南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的迅猛進(jìn)展,大量知名企業(yè)入住,將產(chǎn)生的住宅需求,由于南湖城做為中南尚圈的核心輻射區(qū)域,必將成為中南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的居住配套板塊之一南湖城緊鄰為中國(guó)光谷及武漢大學(xué)城的,眾多的高科技產(chǎn)業(yè)群也相對(duì)的繁衍出大量高收入人群,為板塊崛起供給了市場(chǎng)支持武昌作為高校聚攏區(qū),高校畢業(yè)后駐留武漢工作者,從置業(yè)傾向上來(lái)看,離學(xué)校不遠(yuǎn)的xx5、區(qū)域配套建設(shè)教育：武昌試驗(yàn)寄宿小學(xué),南湖小學(xué),南湖中學(xué),武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)醫(yī)療:陸軍總醫(yī)院、省婦幼保健院、中建三局醫(yī)院商貿(mào):中商平價(jià),中百倉(cāng)儲(chǔ),中百超市,南湖生鮮市場(chǎng)金融：建行,招行,民生,信合交通：59,74,543,561,573,609,908等公交線(xiàn)路直達(dá)三鎮(zhèn)可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)的根本設(shè)施已經(jīng)成形,但中高檔餐飲及休閑文化場(chǎng)所相對(duì)缺乏,這也與區(qū)域內(nèi)居民整體文化水平不高有肯定關(guān)系;隨著本地塊周邊的小區(qū)吸引了大量?jī)?yōu)秀客戶(hù),信任以后在這些方面應(yīng)能得到明顯改善;三、xx2023年xx/平方米,較去年上漲元/平方米,漲幅為%;商品住房3970從區(qū)域位置上來(lái)說(shuō),南湖區(qū)域內(nèi)原機(jī)場(chǎng)局部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)趨近尾聲,目前在售的項(xiàng)目更是屈指可數(shù);而以珞獅南路為界的南湖區(qū),則呈供銷(xiāo)兩旺的市場(chǎng)狀況;金地·格林小城、大華·南湖·公園世家、保利·末,寶安·璞園也應(yīng)勢(shì)推盤(pán),主打“校園文化”,為該區(qū)域的銷(xiāo)售找到的熱點(diǎn);憑借中心商業(yè)區(qū)及武漢大學(xué)城的核心輻射區(qū),憑借南湖本身優(yōu)秀的自然景觀(guān)資源和政府高檔高知山水生活之城;四、xxxx區(qū)隨著交通問(wèn)題的逐步解決、配套設(shè)施的逐步完善,社區(qū)成熟度不斷提高,而與xx區(qū)其實(shí)有在售工程的開(kāi)發(fā)商壓力并不大;從片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)度不高、宣傳投入不大、促銷(xiāo)活動(dòng)偏少、各種銷(xiāo)售方式并存的狀況下,銷(xiāo)售進(jìn)展照舊不錯(cuò)足以證明;南湖區(qū)域地理位置較好,處于內(nèi)中環(huán)線(xiàn)區(qū)域,距離武昌區(qū)中心區(qū)域較近,道路通暢;同時(shí),南湖擁有豐富的自然景觀(guān)資源,居住環(huán)境好,格外利于住宅工程開(kāi)發(fā);南湖區(qū)域?qū)?lái)將是武漢的重要的城市副中心區(qū)域,隨著政府規(guī)劃的利好的引導(dǎo),將南湖區(qū)域具有巨大的投資