二手盤物業(yè)接管方案

二手盤物業(yè)接管方案XX項目物業(yè)接管方案二〇一八年十月1.概況為規(guī)范物業(yè)外接項目（小區(qū)）接管工作，為后續(xù)管控提供清晰指引和操作，特制定此接管方案。該方案適用于開發(fā)商、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會、原物業(yè)公司及新物業(yè)公司。主導部門為成立的接管小組，參與部門包括各相關部門和三方驗收人員。2.工作程序2.1原物業(yè)公司移交資料原物業(yè)公司應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：①竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；②共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；③供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；④物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；⑤消防系統(tǒng)驗收證明；⑥物業(yè)規(guī)劃圖，建筑施工圖，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，房地產(chǎn)權屬關系的有關資料；⑦物業(yè)用戶有關資料；⑧承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，應當由原物業(yè)公司列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。2.2物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：①共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；在驗收過程中，如發(fā)現(xiàn)問題應做詳細記錄并向開發(fā)商及業(yè)委會反饋。同時，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同接管時間辦理物業(yè)交接手續(xù)。以上工作內容由成立的接管小組協(xié)調，同時協(xié)調新舊物業(yè)公司交接過程中存在的問題，并參與三方驗收，驗收通過后按接管時間組織辦理交接手續(xù)。經(jīng)過以上流程步驟，達到物業(yè)接管的目的，為后續(xù)物業(yè)管理提供有力的保障。：業(yè)主的基本信息，包括姓名、性別、年齡、學歷、戶口所在地和祖籍等。2.共用設備：指電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。3.共用設施：指道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。新物業(yè)公司應逐項驗收物業(yè)管理區(qū)域內的共用設施設備，并注明設備現(xiàn)狀及接管時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應記錄查驗接管過程，并存檔備查。2.3水、電表的抄底記錄對公共區(qū)域所有涉及物業(yè)的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點為據(jù)。之前的費用由前任物業(yè)繳納，之后的費用由新進駐物業(yè)公司繳納。2.4物業(yè)費、停車費等費用結轉物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、停車費及水、電費等其他費用，原物業(yè)公司是否多收取費用，如有，原物業(yè)公司需提供數(shù)據(jù)給業(yè)委會、開發(fā)商及新物業(yè)公司，多收的費用需轉交給新物業(yè)公司，或者經(jīng)各方協(xié)商一致確定解決方案后以書面形式由各方簽字確認。新舊物業(yè)公司的債權債務不作結轉，原物業(yè)公司應向新物業(yè)公司提供審計報告，以備業(yè)主核查。2.5各類遺留問題的摸查及解決①原物業(yè)公司是否承諾給業(yè)主物業(yè)費、停車費或其他方面的優(yōu)惠，如有，需由原物業(yè)公司提供數(shù)據(jù)給業(yè)委會、開發(fā)商及新物業(yè)公司，對此的解決方案由各方協(xié)商一致后以書面形式簽字確認。②工程遺留問題，要進行摸底調查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。由原物業(yè)公司列出清單交給業(yè)委會、開發(fā)商及新物業(yè)公司，對此的解決方案由各方協(xié)商一致后以書面形式簽字確認。2.6自來水公司、供電局及燃氣公司的用戶變更名稱手續(xù)辦理相應的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。2.7核實原始資料，建立檔案在現(xiàn)場驗收檢查的同時，應核實原始資料，逐項查明。發(fā)現(xiàn)有與實際不相符之處，應及時做出記錄，并經(jīng)雙方共同簽字存檔。物業(yè)管理中的資料檔案是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項重要工作。管理過程中，應將資料分類、裝訂成冊，或存入電腦隨時調用。2.7.1業(yè)主檔案的建立與管理業(yè)主資料包括業(yè)主的基本信息，如姓名、性別、年齡、學歷、戶口所在地和祖籍等。業(yè)主檔案是物業(yè)管理中非常重要的一環(huán)，其中包括政治面貌、出生日期、通訊地址、聯(lián)系電話、緊急通訊方式、婚姻狀況、所屬單位名稱、職務、家庭（公司）主要成員、家庭（公司）常住人口數(shù)等個人信息，以及物業(yè)資料、車輛資料、消費資料等信息。物業(yè)資料包括物業(yè)類型、使用性質、房號、房屋面積、按揭方式、入住時間、水電表編號等。車輛資料包括擁有車輛的數(shù)量、型號、顏色、車牌號碼、停車位辦理等。消費資料包括樓款交納及按揭辦理情況、入住各項費用交納情況、管理費用繳納情況、水電費用繳納情況、裝修保證金及裝修稅交納情況、購買配套產(chǎn)品情況等。業(yè)主個性資料包括業(yè)主的興趣愛好、身體特征、文藝或體育特長、生活習慣、宗教信仰、生活禁忌等。房屋修繕記錄、特約服務記錄、投訴和建議情況、獲得榮譽情況等也是業(yè)主檔案中的重要內容。在建立業(yè)主檔案時，需要按照小區(qū)、樓層、房號進行編號和分類，同時建立檢索目錄。每個業(yè)主檔案卷內應按業(yè)主、租戶分類，并規(guī)范檔案分類和組卷。收集途徑包括入住前通過發(fā)展商銷售部門取得、在業(yè)主辦理入住手續(xù)時取得、日常不間斷地觀察、與業(yè)主的溝通等方式取得。業(yè)主檔案的保管方式包括雙軌制，即保存原始資料和錄入電腦系統(tǒng)中。檔案原始資料按編號（房號）建檔案卷，并存放在檔案柜中，電腦系統(tǒng)中存放電子檔案。責任人為管家，檢查人為客服主管。收集到業(yè)主新的資料時，須及時進行修改原資料或補充新內容。同時，需要注意保護業(yè)主隱私，不得泄露業(yè)主個人信息。為保障業(yè)主檔案的安全，必須嚴格保密，禁止涂改、遺失或損壞。同時，要采取防火、防盜、防潮、防蟲、防光、防塵和防鼠等措施。在查詢業(yè)主資料時，應以查詢電子文檔為主要方式。非管理處人員須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方可查詢。執(zhí)法人員查詢時，應核實身份，并依法規(guī)程序和要求查詢。在外包服務項目合同及其他合同交接時，可采取“部門對部門”的方式進行交接，需由第三方進行監(jiān)督，并有三方簽字確認交接資料。在交接前需做好各項準備工作，包括確定物業(yè)用房、準備工作崗位人員、準備各類物資等。交接后要建立員工培訓機制和倡導開放式的管理服務，同時提供個性化的裝修管理服務。為了提高物業(yè)管理水平，倡導和強調開放式的管理服務，包括公示財務賬目、組織“管理處開放日”活動等措施，并提供個性化的裝修管理服務。全監(jiān)管。我們將建立完善的安全管理體系，包括但不限于以下幾個方面：首先，建立完善的安全巡查制度，對社區(qū)內的各項安全隱患進行全面排查和整改，確保業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。其次，加強門禁管理，實現(xiàn)智能化管理，確保只有業(yè)主和授權人員能夠進入社區(qū)，有效防止不法分子進入社區(qū)造成安全隱患。再次，加強消防設備的管理和維護，確保設備的正常運行和有效性，以應對突發(fā)火災等緊急情況。最后，加強安全宣傳和教育，提高業(yè)主的安全意識和自我保護能力，減少安全事故的發(fā)生。通過以上措施的實施，我們將全面提升社區(qū)的安全管理水平，為業(yè)主提供更加安全、舒適的居住環(huán)境。重點在于進出小區(qū)的控制和管理，確保小區(qū)內交通秩序良好，同時避免非法車輛進入小區(qū)。②實行車輛進出登記制度，對進出小區(qū)的車輛進行登記，確認身份后方可放行。③加強對小區(qū)內停放車輛的管理，嚴禁亂停亂放，對違規(guī)停放車輛進行扣車處理。④建議業(yè)主購買小區(qū)內專用車位，避免車輛亂停亂放帶來的不便和安全隱患。2.11.9環(huán)境衛(wèi)生管理措施環(huán)境衛(wèi)生是小區(qū)管理的重要一環(huán)，我們將加強對小區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生的管理，確保小區(qū)內環(huán)境整潔、衛(wèi)生。①加強對小區(qū)內公共區(qū)域的清潔工作，定期清理垃圾，保持公共區(qū)域的整潔衛(wèi)生。②加強對小區(qū)內垃圾分類的管理，對垃圾分類不到位的業(yè)主進行教育和指導。③加強對小區(qū)內綠化帶的管理，定期修剪花草樹木，保持綠化帶的整潔美觀。④加強對小區(qū)內寵物的管理，嚴禁寵物亂拉亂尿，對違規(guī)行為進行處罰。2.11.10物業(yè)服務管理措施物業(yè)服務是小區(qū)管理的重要一環(huán)，我們將加強對物業(yè)服務的管理，提高服務質量。①建立完善的服務管理制度，確保服務流程規(guī)范、服務質量高效。②加強對物業(yè)服務人員的培訓和管理，提高服務意識和服務技能。③建立業(yè)主投訴處理機制，及時處理業(yè)主的投訴和建議，改進物業(yè)服務質量。④定期組織業(yè)主大會，聽取業(yè)主意見和建議，共同營造良好的小區(qū)管理氛圍。車輛和交通管理是物業(yè)管理的一個難點。為了確保小區(qū)內的車輛安全、交通順暢和行人的安全，需要對社區(qū)內的交通狀況進行準確的預測和合理的安排。小區(qū)地面車位分為固定車位區(qū)和訪客車位區(qū)。我們將嚴格實行人車分流，合理設置減速帶、停車和其他交通標識。在上下班高峰期，我們將增設臨時車管員在主要出入口協(xié)助疏導車輛進出。同時，我們要求秩序維護員對進入小區(qū)的車輛進行正確引導，加強巡視以確保車輛合理停放。對于自行車和電動車的管理，我們將根據(jù)小區(qū)實際情況劃分專門的區(qū)域進行管理。日常保潔服務質量直接影響到項目整體形象。高品質的保潔服務和高素質的保潔服務人員不僅可以為項目提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可以為小區(qū)的高貴品質增光添色。我們將通過培訓和監(jiān)督工作，重點強調保證安全、注重禮儀和強調專業(yè)三大要點。通過培訓，我們將時刻保持員工高漲的工作熱情，并將服務項目的尊榮感受轉化為工作動力。同時，各層管理人員將做好督導工作。我們要求所有物業(yè)工作人員無論在什么地方、碰到什么污染，都有責任及時處理或上報處理。我們將對保潔員設定具體管理目標，加強巡查和清潔，杜絕安置區(qū)內的“六亂”現(xiàn)象，為業(yè)主營造美麗的家園。我們倡導陽臺綠化，美化環(huán)境，并確保安置區(qū)內部的環(huán)衛(wèi)設施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識齊全。根據(jù)項目綠化特點，我們將每月制定切實可行的養(yǎng)護方案。為了給所有業(yè)主提供一個舒適、祥和的環(huán)境，我們將采取以下措施：綠化植物的修剪造型、中耕松土、除草、施肥、灌水、病蟲害防治、墊土、滾壓、冬季防凍等工作；對所有租擺植物的擺放、補植、施肥、病蟲害防治工作；對所有綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作；對斑禿裸露進行恢復整改工作；根據(jù)社區(qū)情況設計整體和細部綠化造型方案，要求常綠常新；針對不同時令和季節(jié)的綠化進行美化措施；重大節(jié)日或活動的綠化進行美化措施。物業(yè)管理部門的職責包括客戶服務中心，負責客戶報修、投訴、咨詢、建議的受理及回復；負責車位租賃及特約服務的辦理。崗位職責：C、負責客戶定期回訪和聯(lián)誼活動，建檔和管理客戶資料；D、與項目組聯(lián)系并監(jiān)督工作；E、負責社區(qū)文化活動的建設和管理；F、協(xié)助綜合事務部的行政事務和收款工作。工程管理部崗位職責：A、負責日常維修和保養(yǎng)項目的變配電、弱電、給排水、中水、消防等系統(tǒng)；B、負責日常維修和保養(yǎng)項目的房屋建筑和公共設施；C、編制和組織實施各類機電設備的大、中修計劃；D、編制項目的水、電、氣、熱用量計劃，定期抄錄、統(tǒng)計和分析，并制定節(jié)能降消耗方案并組織實施；E、負責外委工程的項目立項、預算編制、招標組織和施工監(jiān)理；F、建檔、保管和完善各類工程圖紙和資料；G、與供電局、自來水公司、燃氣公司、熱力廠等社會機構建立良好業(yè)務關系。秩序維護部崗位職責：A、指揮和疏導機動車輛出入和停放；B、登記、驗證和傳達社區(qū)進出人員，驗證和放行租戶的搬遷和物品進出，盤問和監(jiān)控可疑人員；C、巡視社區(qū)重點部位和死角，及時消除安全隱患；D、檢查社區(qū)公共設施的完好情況，發(fā)現(xiàn)問題及時上報；E、監(jiān)控系統(tǒng)24小時值班；F、負責消防檢查、演習、宣傳、防范和救護工作；G、緊急情況的應急處理；H、定期與公安、交管、消防等主管部門溝通并建立良好的業(yè)務關系；I、協(xié)調和處理社區(qū)內法律事務和糾紛。環(huán)境管理部崗位職責：A、制定園藝養(yǎng)護和改造計劃，并督促實施；B、提出園藝養(yǎng)護中的改進建議，并跟蹤落實情況；C、制定保潔計劃和方案，并督促實施；D、提出保潔過程中的改進建議，并跟蹤落實情況；E、識別并評價社區(qū)內的環(huán)境因素，并制訂控制方案并實施；F、控制噪聲污染、光學污染、電磁污染、空氣污染等。服務人員崗位職責：根據(jù)項目綠化特點，每月制定切實可行的養(yǎng)護方案。為了給所有業(yè)主提供一個舒適、祥和的環(huán)境，我們擬在綠化管理采取以下措施：A、與開發(fā)商關系維護，與銷售日常溝通和協(xié)調；B、負責項目交付使用后的日常物業(yè)管理工作；C、識別評價服務過程中的危險源，并制訂控制方案，組織實施?？头鞴軑徫宦氊煟篈、接待客戶；B、受理客戶的咨詢、投訴、建議等事務。設備功能是為了實現(xiàn)設施設備的智能化運行，集中監(jiān)控和一體化管理，從而使設備運行更加安全、穩(wěn)定和高效。這樣可以在嚴格、科學的能源管理下，實現(xiàn)小區(qū)各項功能的科學、合理和環(huán)保的能耗狀態(tài)下實現(xiàn)和完成。社區(qū)文化活動旨在為業(yè)主打造一個高雅、和諧、輕松的社區(qū)氛圍。倡導“人人齊獻力，愛心滿家園”的文化理念，通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動，促進物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。這樣可以使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，“遠親不如近鄰”的溫情將替代“老死不相往來”的遺憾，形成“與善人居，如入芝蘭之室”的人居理想境界。物業(yè)管理的服務產(chǎn)品主要分為三個層次。第一層次是以實現(xiàn)物業(yè)保值為目的，通過為業(yè)主做好物業(yè)的基本管養(yǎng)工作，使物業(yè)及其配套設施發(fā)揮正常使用功能。第二層次是以實現(xiàn)物業(yè)增值為目的，在提供第一層次服務的前提下，通過為小區(qū)營造特色文化氛圍的方式，使小區(qū)的社會地位得以提升。第三層次是以滿足服務買受人多層次生活需求為目的，通過對業(yè)