2019深圳松崗項目定位策劃報告110p課件

每個地方都有自己的標志每個地方都有自己的標志松崗項目定位策劃報告深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司2019年10月謹呈：深圳市朗日實業(yè)發(fā)展有限公司松崗項目定位策劃報告深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司2019年10目錄：項目認識：開發(fā)思考：第二部分：市場環(huán)境第一部分：項目理解第三部分：開發(fā)機會第四部分：項目定位第五部分：啟動建議目錄：項目認識：第二部分：市場環(huán)境第一部分：項目理解第三部分項目認識：

技術(shù)指標①占地：31036㎡，容積率：3.2，建面：99315.2㎡②占地：24580㎡，容積率：4.0，建面：98320㎡③占地：33748㎡，容積率：3.5，建面：118118㎡

合計：315753.2㎡①③②超30萬㎡建面，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、旅館的城市綜合體項目①②③項目認識：

技術(shù)指標①占地：31036㎡，容積率：3.2南面臨東方大道，路面寬，現(xiàn)整修中③號地塊現(xiàn)狀為未拆遷廠房東南面為金帝都大酒店及平房②號地塊現(xiàn)狀為未拆遷廠房項目認識：

項目四至南面臨東方大道，路面寬，現(xiàn)整修中③號地塊現(xiàn)狀為未拆遷廠房東南地塊北高南低，坡度較大③號地塊北面現(xiàn)狀為空地①號地塊東面現(xiàn)為制衣廠①號地塊現(xiàn)為未拆遷廠房地塊現(xiàn)為未拆遷廠房，道路規(guī)整，但周邊環(huán)境較混雜①號地塊西面為新建民房①號地塊西南面為新建統(tǒng)建樓項目認識：

項目四至地塊北高南低，坡度較大③號地塊北面現(xiàn)狀為空地①號地塊東面現(xiàn)為東、南兩面臨干道，形象佳東、南兩面均臨主干道，形象佳，為將來的商業(yè)、酒店、辦公樓的通達性提供最佳保證②、③號地塊割裂小路割裂兩地塊，影響商業(yè)的整體性周邊廠房和農(nóng)民房的影響西、北兩面均為廠房和民房包圍，區(qū)域形象不佳，降低住宅品質(zhì)關(guān)于住宅部分周邊環(huán)境混雜，如何運用自身園林遮蔽影響及提升住宅居住舒適度是規(guī)劃的重點關(guān)于商業(yè)部分地塊東臨松崗大道，南臨東方大道，兩者均為區(qū)域主干道，形象好，昭示性強，如何利用其提升項目的商業(yè)價值是規(guī)劃的重點項目認識：

關(guān)于項目自身的思考東、南兩面臨干道，形象佳東、南兩面均臨主干道，形象佳，為將來交通四通八達，高速干線快速連接市區(qū)廣深高速107國道樓崗大道松崗大道東方大道南光高速項目認識：

交通狀況本項目緊鄰松崗四大交通干道交通四通八達，高速干線快速連接市區(qū)廣深高速107國道樓崗大道位于松崗核心區(qū)，市政配套齊全松崗地稅局松崗交管所松崗汽車站松崗文化藝術(shù)中心松崗街道辦東方派出所東方居委會項目認識：

市政配套位于松崗核心區(qū)，市政配套齊全松崗地稅局松崗交管所松崗汽車站松商業(yè)配套較全，但檔次不高松喬酒店松崗儲蓄所工商銀行花中花鋼琴酒店金利來大酒店金海大酒店信用社項目認識：

商務(wù)配套商業(yè)配套較全，但檔次不高松喬酒店松崗儲蓄所工商銀行花中花鋼琴生活配套齊，居家氛圍濃東方小學女子門診東興門診怡豐百貨天虹商場肯德基華潤萬家麥當勞泰華堂大藥房東升實驗學校松崗中英文實驗學校北師大松崗幼兒園松崗中學松崗人民醫(yī)院百佳超市項目認識：

生活配套生活配套齊，居家氛圍濃東方小學女子門診東興門診怡豐百貨天虹商優(yōu)勢劣勢威脅SWOT分析及應(yīng)對策略位于區(qū)域主干道，區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊商務(wù)、生活配套齊全；規(guī)模大，物業(yè)類型齊，影響力強；周邊農(nóng)民房及廠房眾多，短期內(nèi)環(huán)境難以大為改善城際交通改善，“深圳西大門”優(yōu)勢凸顯；產(chǎn)業(yè)升級使置業(yè)者購買力增強市區(qū)高企房價使部分需求外溢區(qū)域房地產(chǎn)市場相對封閉市場認知度低，客戶認可度低突出項目區(qū)位優(yōu)勢，建立形象上的領(lǐng)導者地位；對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計進行包容性的設(shè)計，最大化目標客戶群；精準客戶渠道，最大化提高項目認知度。機遇利用規(guī)劃弱化周邊環(huán)境影響；抓住交通、產(chǎn)業(yè)等機遇，強化本項目優(yōu)勢，淡化客戶對周邊環(huán)境的影響。優(yōu)勢劣勢威脅SWOT分析位于區(qū)域主干道，區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊農(nóng)通過項目分析可知，本案為城市中心的大型綜合體項目，涵蓋居住、商業(yè)、辦公、酒店四大功能，項目優(yōu)勢相當明顯，本案開發(fā)的一個重要課題是：開發(fā)思考：

四大物業(yè)功能如何相互促進、融會貫通？四大物業(yè)功能開發(fā)方向如何？通過項目分析可知，本案為城市中心的大型綜合體項目，涵宏觀環(huán)境：區(qū)域帶動：區(qū)域前景：第二部分：市場環(huán)境第一部分：項目概況目錄：第三部分：開發(fā)機會第四部分：項目定位第五部分：啟動建議宏觀環(huán)境：第二部分：市場環(huán)境第一部分：項目概況目錄：第三部分宏觀環(huán)境：

新政解讀9月28日國務(wù)院通過新聞的方式緊急推出“新國五條”，9月30日深圳出臺最嚴厲的限購令，此次政策最受關(guān)注的是對需求的強力控制措施。新國五條核心：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴格實行問責制。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款管理，禁止用于購買住房。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。政策事件：新國五條緊急推出深圳出臺最嚴限購令宏觀環(huán)境：

新政解讀9月28日國務(wù)院通過新聞的方式緊急推出“宏觀環(huán)境：

新政解讀深圳限購令核心：在本市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。對于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購2套住房;對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。深圳國土委特別提示：對不符合深圳暫時實行的限定居民家庭購房套數(shù)政策條件的房產(chǎn)買賣行為，所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。宏觀環(huán)境：

新政解讀深圳限購令核心：深圳國土委特別提示：我們認為，對房地產(chǎn)行業(yè)的認知，需要兼具宏觀視野和微觀經(jīng)驗。當前全球金融危機并未過去，各國經(jīng)濟復蘇步伐放緩，匯率戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的苗頭，以美國為首的多個國家強壓人民幣升值，熱錢亦已開始行動直指中國房地產(chǎn)，而國內(nèi)通貨膨脹預期日趨增強，房地產(chǎn)投資需求正在大量激發(fā)，在此背景下嚴防和對沖資產(chǎn)泡沫的風險，已成為中國政府的重中之重。因此，此次新國五條的關(guān)鍵落足點在于控制需求，與新國十條不同的是這一政策不僅控制投機投資尋求，還對剛需進行了抑制，將首次置業(yè)的首付比例調(diào)整到30%，減少金融杠桿的作用。此次調(diào)控的意義不僅在于房地產(chǎn)內(nèi)部，也不僅在于民生和公平的范疇，而是一個更宏觀、更重要，關(guān)系國家大勢的重要舉措，其決心和力度不容置疑。核心提示1：政策意圖重在嚴防資產(chǎn)泡沫我們認為，對房地產(chǎn)行業(yè)的認知，需要兼具宏觀視野和微觀經(jīng)驗。核從新國十條和新國五條出臺的速度和背景看，都具有一個明顯的特征，就是在傳統(tǒng)熱銷期關(guān)鍵時間窗口的前夕出臺，調(diào)控手法由以前的事后補救，事后調(diào)整，轉(zhuǎn)變?yōu)樘崆爸鲃映鰮簦瑒討B(tài)調(diào)整，預計未來調(diào)控依然會采取這種方式，政策推出的速度比市場預期的要快半拍?！拔逡弧秉S金周“十一”黃金周4月17日新國十條9月28日新國五條前13天前2天核心提示2：中央調(diào)控手法轉(zhuǎn)變，從“慢半拍”變?yōu)椤翱彀肱摹睆男聡畻l和新國五條出臺的速度和背景看，都具有一個明顯的特征此次嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控背景與2019年不同，2019年決策層主要擔心經(jīng)濟過熱，貨幣政策堅定從緊，而當前在復雜的經(jīng)濟局勢面前，對經(jīng)濟增速放緩依然有所擔憂，大的宏觀政策依然將保持刺激的狀態(tài)，尤其是貨幣政策依然適度寬松，利率依然保持低水平，整體資金面不會受創(chuàng)，政策的調(diào)控只是針對房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)管控。核心提示3：大的宏觀環(huán)境沒有改變主題依然是經(jīng)濟增長此次嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控背景與2019年不同，2019年決策層主要此次嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控背景亦與2019年不同。2019年全球金融危機使得人人自危，對國家和城市經(jīng)濟發(fā)展前景的過度擔憂，擊潰了購置房地產(chǎn)的信心底線，造成房價超跌。而當前上一輪大規(guī)模的經(jīng)濟刺激計劃形成了眾多的規(guī)劃利好、建設(shè)利好，人們對所在城市的發(fā)展信心堅定，房地產(chǎn)消費信心也得到了有力的支撐。核心提示4：“區(qū)域升級+產(chǎn)業(yè)升級”依然支撐消費者信心此次嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控背景亦與2019年不同。2019年全球金融星彥觀點：此次政策打擊面廣、打擊力度大，除90平米以上首套、深戶第二套外其他購買力均受到了進一步的強力抑制，尤其是本地多次置業(yè)的實力買家和外地投資客被徹底封殺，整體需求被人為的急劇萎縮，市場銷售短期將遭受巨大壓力。影響程度客戶類型影響層面巨大實力型長期投資客需求被限制豪宅客（含多次改善）需求被限制短炒大鱷需求被限制，但會利用多個身份證操作小投資客需求被限制非深戶改善/無社保人士需求被限制較大首次客戶（90平以下）需求萎縮較小首次改善型客戶（深戶）跟新國十條相比，無影響首次客戶（90平以上）跟新國十條相比，無影響深圳影響分析1：對整體需求量的影響程度星彥觀點：此次政策打擊面廣、打擊力度大，除90平米以上首套、首付成數(shù)執(zhí)行利率（基準利率的倍數(shù)）首套房（90平以下）20%0.7倍（4.158%）首套房（90平以上）30%0.7倍（4.158%）第二套房50%1.1倍（6.534%）多套房>50%>1.1倍（6.534%）可暫不貸款“新國十條”：星彥觀點：首付款從20%提高到30%，對于資金本來就不寬裕的首次置業(yè)群體形成了較大的壓力，購買力被較大幅度的削弱；而其他群體在實際購買力上并不受影響，只是購買資格被限制。首付成數(shù)執(zhí)行利率（基準利率的倍數(shù)）首套房（90平以下）30%實際7折極少，多為85折首套房（90平以上）30%深戶二套房50%1.1倍（6.534%）非深戶有社保二套無社保首套限購，不予登記和備案深戶多套“新國五條”及深圳限購：深圳影響分析2：對不同購買力的影響程度首付成數(shù)執(zhí)行利率首套房20%0.7倍（4.158%）首套房3星彥觀點：市場各類項目均普遍受到打擊，其中針對多次置業(yè)的高端項目和投資型項目，直接面臨客戶突然消失的沖擊，90平方米以下產(chǎn)品由于有首次置業(yè)和首次改善剛需的支撐，受到的沖擊相對較小，但也需面對客戶轉(zhuǎn)型的課題，暫時放棄對多次置業(yè)的實力客戶的吸引，轉(zhuǎn)而直面經(jīng)濟實力相對較弱的剛需群體。

政策影響分析3：不同項目類型的影響星彥觀點：市場各類項目均普遍受到打擊，其中針對多次置業(yè)的高端星彥觀點：由于整體宏觀環(huán)境依然寬松，資金流動性依然強勁，加之城市建設(shè)的眾多利好，消費者購房保值增值的沖動心態(tài)依然存在，封住一個出口，必然向其他出口流動；限購后預計會造成投資的分散化，預計實力投資客的資金將部分向?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)流動，形成寫字樓和商業(yè)的市場機會，而一般投資需求將向深圳周邊城市流動，帶來周邊城市項目的市場機會;另外，值得關(guān)注的是目前的政策是以堵為主的手法，而資金的源頭問題（缺乏投資途徑）沒有解決，一旦臨時性限購政策取消，市場將形成新一波向上的動力。政策影響分析4：資金流向的影響星彥觀點：政策影響分析4：資金流向的影響星彥觀點：市場短期將受到嚴重打擊，入市需求量急劇萎縮，銷售壓力巨大；但由于城市發(fā)展的良好預期，以及資金流動性依然較為充足，房價將得到一定的支撐，不會出現(xiàn)大幅向下的局面，但在銷售壓力下，優(yōu)惠及促銷將大面積出現(xiàn)。預計這一局面可能維持半年甚至更長的時間。需提醒的是，未來在人民幣升值、通脹預期以及城市建設(shè)利好的推動下，受限需求極有可能“曲線入市”，使市場得以恢復。另外，由于眾多利空和利好因素的交雜和更替，市場短周期波動可能成為一種常態(tài)。深圳市場走勢預計星彥觀點：深圳市場走勢預計土地供應(yīng)減少，未來推貨縮量，市場機會凸顯整體信貸縮量，對中小開發(fā)商資金要求更高支付能力強的客源爭奪將日趨白熱化“物業(yè)稅”的政策舉措將對未來市場將帶來較大沖擊政府加強監(jiān)管力度，對開發(fā)商系統(tǒng)化、正規(guī)化要求增強緊緊抓住供應(yīng)減少引發(fā)的市場機會，精準確定推盤時機保證穩(wěn)定的資金流是開發(fā)過程的重點工作，產(chǎn)品定位時需考慮后期推售步驟購買力受限將提高客戶對總價的敏感度，產(chǎn)品設(shè)計需在尺度把握上有所考慮實力雄厚的開發(fā)商將強者更強，市場的品牌效益日益放大，客群更鐘情于品牌開發(fā)及高檔次項目宏觀環(huán)境：

小結(jié)：機會與風險共存土地供應(yīng)減少，未來推貨縮量，市場機會凸顯緊緊抓住供應(yīng)減少深圳關(guān)內(nèi)因土地資源緊缺，城市發(fā)展空間受限。寶安中心區(qū)攜前海中心政策利好將得到長足發(fā)展，同時輻射力不斷加強。光明新區(qū)是政府重點打造的衛(wèi)星城之一，未來將有大量高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)落戶，居住、消費需求大大提升龍崗正處于發(fā)展的快速通道上，但還需較長的發(fā)展周期。區(qū)域帶動：

相鄰區(qū)域發(fā)力，松崗迎來發(fā)展新機會在城市定位上，寶安中心區(qū)作為深圳次中心，政府將投資40億建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，將發(fā)揮承前啟后的功能，在功能上，不僅將成為深圳經(jīng)濟增長的新引擎，同時將成為新任政府政績實現(xiàn)的最重要的實驗田。政府09年投資了1.2億完善光明新區(qū)的公共服務(wù)配套。寶中及光明的快速發(fā)展將有力帶動和促進松崗的發(fā)展深圳關(guān)內(nèi)因土地資源緊缺，城市發(fā)展空間受限。寶安中心區(qū)攜前海中區(qū)域帶動：

區(qū)域借鑒：科技園快速發(fā)展，寶安、西鄉(xiāng)承接其部分居住、消費功能科技園科技園片區(qū)近年發(fā)展迅猛，區(qū)內(nèi)工作人口約50萬，其中約有10萬居住、消費分流至寶安、西鄉(xiāng)區(qū)域快速發(fā)展帶來部分居住、消費功能將外溢至相鄰地區(qū)寶安西鄉(xiāng)區(qū)域帶動：

區(qū)域借鑒：科技園快速發(fā)展，寶安、西鄉(xiāng)承接其部分居前海升級為國家級開發(fā)區(qū)第一條

深圳前海地區(qū)成立前海深港合作聯(lián)合專責小組，發(fā)揮香港國際金融、貿(mào)易和航運中心優(yōu)勢，充分利用前海地區(qū)的地緣和交通便利優(yōu)勢，打造區(qū)域綜合交通樞紐，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點，創(chuàng)新行業(yè)管理制度和規(guī)則，共同拓展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市場。第二條提升香港國際金融中心地位，加快廣東金融服務(wù)業(yè)發(fā)展，建設(shè)以香港金融體系為龍頭，廣州、深圳等珠江三角洲城市金融資源和服務(wù)為支撐的具有更大空間和更強競爭力的金融合作區(qū)域。第三條支持香港機場鞏固國際航空中心地位，廣州白云國際機場建成我國門戶復合型航空樞紐，深圳機場成為大型骨干機場，珠海機場發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)。第四條推動建立港口合作交流機制，加強港口發(fā)展政策等交流，形成以香港為國際航運中心，深圳港、廣州港為樞紐港，其它港口為支線港和喂給港的大珠江三角洲港口群。《粵港合作框架協(xié)議》內(nèi)容摘抄規(guī)劃起點極高建設(shè)金融合作區(qū)、打造交通樞紐、發(fā)展航空、港口產(chǎn)業(yè)區(qū)域帶動：

前海中心—金融、航空、港口產(chǎn)業(yè)將得到長足發(fā)展前海升級為國家級開發(fā)區(qū)第一條

深圳前海地區(qū)成立前海深港合作擴關(guān)前：一市兩法：由于深圳現(xiàn)有的特區(qū)立法權(quán)只能覆蓋特區(qū)內(nèi)，造成“一市兩法”，既影響行政管理的統(tǒng)一性，也加了管理成本。二元化現(xiàn)象：特區(qū)內(nèi)外在各項公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)水平上存在很大差距，尤其在體現(xiàn)生活服務(wù)質(zhì)量的醫(yī)療衛(wèi)生、生活用水等方面的差異非常明顯。“二線關(guān)”：是深圳發(fā)展的枷鎖。在深圳人的眼里，“二線關(guān)”就像一道鴻，將特區(qū)內(nèi)外人為割裂。擴關(guān)后：住房需求向關(guān)外轉(zhuǎn)移：政府將通過加快特區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提升特區(qū)外住房品質(zhì)，將進一步促進住房需求向?qū)毎?、龍崗等關(guān)外幾區(qū)轉(zhuǎn)移，從而緩解深圳特區(qū)內(nèi)住房壓力；推進四個一體化：政府部門將以創(chuàng)新的思維和開放的理念來推進規(guī)劃管理的一體化、城市建設(shè)一體化、公共服務(wù)一體化以及生態(tài)保護的一體化。松崗已是特區(qū)一部分區(qū)域帶動：

特區(qū)一體化，關(guān)外成歷史：擴關(guān)前：一市兩法：由于深圳現(xiàn)有的特區(qū)立法權(quán)只能覆蓋特區(qū)內(nèi)，造至2019年年中，地鐵1至5號線基本通車運行深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)初步完成地鐵1、2、4、5號線-預計2019年中全線通車地鐵3號線預計2019年末試運營區(qū)域帶動：

地鐵網(wǎng)絡(luò)初步完成，45分鐘通達全城：地鐵大大拉近松崗的距離至2019年年中，地鐵1至5號線基本通車運行地鐵1、2、4、前海中心的確定將大大提升寶安區(qū)域的發(fā)展速度，輻射力不斷加大寶安中心區(qū)及光明新區(qū)的規(guī)劃利好將帶動松崗的發(fā)展，同時帶來各項需求特區(qū)一體化使關(guān)內(nèi)快速發(fā)展的速度延伸至松崗交通的改變將改變松崗在深圳“偏安一隅”的尷尬地位對本項目的啟示:區(qū)域帶動分析小結(jié)：

前海中心的確定將大大提升寶安區(qū)域的發(fā)展速度，輻射力不斷加大松崗為深圳西北樞紐，具有水、陸、空立體交織的現(xiàn)代化交通體系。107國道縱貫?zāi)媳?，松白路橫穿東西，寶安大道和海濱大道在松崗交匯，廣深珠高速公路在境內(nèi)穿越而過，多條干道通過松崗，路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達。區(qū)位優(yōu)勢：深圳“西大門”，西北交通樞紐松崗區(qū)域前景分析：

根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)，通過松崗的107國道、寶安大道、廣深高速等過境公路的車輛達5萬輛/天，每年約帶來直接及相關(guān)效益達8.5億。

門戶作用將帶來大量車流、人流、貨流及各項需求松崗為深圳西北樞紐，具有水、陸、空立體交織的現(xiàn)代化交通體系。深圳市的高新技術(shù)產(chǎn)品集散地。深圳和東莞的重要樞紐和物流中心。發(fā)展目標:建成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康、投資環(huán)境一流、人居環(huán)境優(yōu)美的和諧街道。功能定位:政府定位：西部工業(yè)組團核心部分松崗區(qū)域前景分析：

松崗總?cè)丝诩s60萬人，戶籍常住人口約1.9萬人，根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計2019-2009工業(yè)產(chǎn)值約30.6億，松崗位于深圳發(fā)展的第三圈層，在深圳西拓、“深莞同城”及珠三角經(jīng)濟一體化發(fā)展中扮演著城市組團中心的角色，城市功能不斷完善。

人口及消費力快速增長帶來旺盛的居住、消費需求深圳市的高新技術(shù)產(chǎn)品集散地。發(fā)展目標:建成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康、投資發(fā)展機會：產(chǎn)業(yè)的升級，帶來了客群的變化產(chǎn)業(yè)升級——松崗發(fā)展的新支柱區(qū)域前景分析：

松崗現(xiàn)有六大工業(yè)園區(qū)，分布在松崗四周，隨著市政府對關(guān)內(nèi)工業(yè)置換潮的到來，區(qū)域工業(yè)將快速升級換代，同時帶來客群及消費群的升級。大量高學歷、高素質(zhì)人才將集聚于此。隨著松崗產(chǎn)業(yè)的不斷升級，原來大量“三來一補”企業(yè)紛紛升級為研發(fā)、品牌經(jīng)營型企業(yè)，由此產(chǎn)生的研發(fā)技術(shù)、中高層管理人員規(guī)模達13萬人，此類高收入人群直接導致客戶及消費群的升級，預計將有20—30%選擇松崗置業(yè)，消費層次同時得到提高。

產(chǎn)業(yè)升級衍生中、高端客群，帶動其消費的增長發(fā)展機會：產(chǎn)業(yè)的升級，帶來了客群的變化產(chǎn)業(yè)升級——松崗發(fā)展西北交通樞紐的有利位置將使松崗的影響力不斷增強工業(yè)的發(fā)展將使人口及消費持續(xù)增長產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)生的中高端人群將為松崗帶來中高端的居住及消費需求對本項目的啟示:區(qū)域前景分析小結(jié)：

本項目將借松崗發(fā)展的利好打造成區(qū)域中心的標志性建筑，引領(lǐng)松崗房地產(chǎn)的縱深發(fā)展松崗的發(fā)展持續(xù)向好為項目開發(fā)帶來巨大利好空間西北交通樞紐的有利位置將使松崗的影響力不斷增強對本項目的啟目錄：住宅開發(fā)機會分析：商業(yè)開發(fā)機會分析：酒店開發(fā)機會分析：寫字樓開發(fā)機會分析：開發(fā)機會總結(jié)：第二部分：市場環(huán)境第一部分：項目理解第三部分：開發(fā)機會第四部分：項目定位第五部分：入市建議目錄：住宅開發(fā)機會分析：第二部分：市場環(huán)境第一部分：項目理解住宅開發(fā)機會分析住宅開發(fā)機會分析老式民房，以平房為主，本地居民自住，極少量出租。區(qū)間道路只有廣深高速和107國道，區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)落后，各村、居委等只有唯一的道路通達。商業(yè)十分落后，以小店、菜市場為主。第一個商品房項目寶利豪庭出現(xiàn)，標志著商品房開發(fā)的開始。道路系統(tǒng)加大改善，與沙井、福永、長安融合一塊，“西大門”作用凸顯。大型超市出現(xiàn)（天虹、佳華）等。商品房開發(fā)持續(xù)發(fā)展，統(tǒng)建樓也快速發(fā)展，對商品房起到抑制作用，影響甚大。交通網(wǎng)絡(luò)開始完善，寶安大道，南光高速開通縮短了松崗跟南山、福田的距離。以大型商業(yè)為載體出現(xiàn)大量街鋪，商業(yè)升級，但比較混雜。新式民房，以4至10層為主，居民自住少量，出租為主，出租對象主要為工廠員工。道路系統(tǒng)有改善，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)交通干道。商業(yè)有所發(fā)展，有小型超市出現(xiàn)。松崗房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程：90年代初2000年初2019年2019年至今項目開發(fā)機會分析——住宅

松崗房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程：原始階段萌芽階段起步階段發(fā)展階段老式民房，以平房為主，本地居民自住，極少量出租。第一個商品房項目開發(fā)機會分析——住宅

松崗商品房歷年土地供應(yīng)：項目宗地號供應(yīng)時間建面總套數(shù)入市時間寶利豪庭A417-02062019年146249.219982019年寶安山莊A407-00021993年5918.92842019年中海西岸華府A407-05172019年36000031852019年集信名城A409-00022019年1101947422019年畔山御景A407-05182019年10192212962009年桂景園A418-03712019年507061882009年商品房供應(yīng)逐年增多，市場逐漸活躍項目開發(fā)機會分析——住宅

松崗商品房歷年土地供應(yīng)：項中海西岸華府項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：中海西岸華府大社區(qū)、高形象、尊貴感是突破口占地面積：14萬㎡建筑面積：36萬㎡容積率：2.5總套數(shù)：3185套停車位：約3000個大社區(qū)、高形象體現(xiàn)尊貴地位，有力區(qū)別雜亂的統(tǒng)建樓、自建房深受松崗中高端人士喜歡并為此買單中海西岸華府項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：中海西岸項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：中海西岸華府產(chǎn)品設(shè)計、大園林、泳池、高檔用材是制勝法寶領(lǐng)先的入戶花園設(shè)計深受客戶喜歡大陽臺使通風采光更佳主臥陽臺體現(xiàn)主人的尊貴大園林、泳池大大提高居住品質(zhì)真材實料的高檔用材符合松崗居民務(wù)實的特點項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：中海西岸華府產(chǎn)品設(shè)計項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：產(chǎn)品齊全，兩、三房為主，多為換房客，大戶有剩余一房二房三房四房復式面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)西岸華府23—3273—8284—89133—207191—192套數(shù)3031054103178413西岸華府戶型配比統(tǒng)計：一房至四房、復式均有，產(chǎn)品線全兩房、三房是主力，換房客為主購買客戶主要為換房客大戶型剩余較多，需求不旺項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：產(chǎn)品齊全，兩、三房為項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：御嶺公館占地面積：39200㎡建筑面積：136741㎡容積率：2.6總套數(shù)：1204套（合拼后808套）停車位：1019個別墅拔高形象，提升項目檔次項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：御嶺公館占地面積：3項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：兩房、三房為主、大戶型滯銷二房三房四房復式別墅面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)西岸華府76—89118—139126—17587—89221—222套數(shù)297301941088西岸華府戶型配比統(tǒng)計：兩房至四房、復式、別墅均有，產(chǎn)品線全兩房、三房是主力四房剩余較多項目開發(fā)機會分析——住宅

案例分析：兩房、三房為主、大戶住宅開發(fā)機會小結(jié)：

宏觀市場：

松崗商品住宅市場正處于發(fā)展上升階段，供應(yīng)逐漸增多，開發(fā)機會凸顯開發(fā)借鑒：

項目開發(fā)整體走中高檔路線，以高形象區(qū)別其他統(tǒng)建樓、集資房，體現(xiàn)尊貴感

在戶型設(shè)計、用材、園林、自身配套進行項目檔次的拔高戶型面積段齊全，主力以滿足舒居型換房需求為主大戶型相對滯銷，需求不足，面積設(shè)計縮小化獨特設(shè)計的中高端舒適型產(chǎn)品住宅開發(fā)機會小結(jié)：

宏觀市場：獨特設(shè)計的中高端舒適型產(chǎn)品戶型推導三步驟區(qū)域市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展推導意向基本面積區(qū)間和戶型比例參考基本面積區(qū)間和戶型比例最終建議戶型定位和比例分配自身特點對戶型面積的修正暢銷戶型配比參考暢銷戶型面積參考產(chǎn)品類型影響修正客戶調(diào)研及訪談實錄結(jié)果的修正片區(qū)市場客戶調(diào)研業(yè)內(nèi)認識及周邊客戶訪談意向基本面積區(qū)間和戶型比例區(qū)域戶型發(fā)展參考項目開發(fā)機會分析——住宅：

戶型配比建議：戶型推導三步驟區(qū)域市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)展推導意向基本面積參考基本面項目名稱一房二房三房四房及以上復式聯(lián)排別墅面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)面積(㎡)畔山御景6677—89118—140126—17687—89221—223西岸華府23—3273—8284—89133—207191—192—桂景園————195—225273—394集信名城——110—150178—263188—198288—375松崗已開發(fā)項目戶型區(qū)間統(tǒng)計：一房（含公寓）跨度大兩房區(qū)間73—89三房區(qū)間84—150四房及以上跨度較大項目開發(fā)機會分析——住宅：

戶型配比建議：項目名稱一房二房三房四房及以上復式聯(lián)排別墅面積(㎡)面積(㎡區(qū)域內(nèi)項目主力戶型呈現(xiàn)走勢：

面積在縮小，產(chǎn)品線在豐富。

四房及以上和復式類產(chǎn)品面積較大，為享受型高品質(zhì)戶型。項目名稱一房二房三房四房及以上復式聯(lián)排別墅面積面積面積面積面積面積畔山御景6677—89118—140126—17687—89221—223西岸華府23—3273—8284—89133—207191—192—桂景園————195—225273—394集信名城——110—150178—263188—198288—37508年前08年后項目開發(fā)機會分析——住宅：

戶型配比建議：區(qū)域內(nèi)項目主力戶型呈現(xiàn)走勢：

面積在縮小，高品質(zhì)物業(yè)暢銷產(chǎn)品配比關(guān)系啟示項目名稱兩房三房四房五房（復式及其他）水榭春天二期25%45%25%5%龍岸17%30%40%13%溪山15%45%30%10%星河丹堤020%50%30%龍園意境15%53%20%12%慢城30%40%20%10%桂芳園30%45%20%5%平均25%40%20%15%近期推出的高品質(zhì)物業(yè)的產(chǎn)品都以高層為主,配合少數(shù)類別墅或復式,主流產(chǎn)品以三房、四房為主；贈送是市場主流趨勢,在設(shè)計規(guī)劃要求的前提下，通過技術(shù)處理，以贈送提升產(chǎn)品舒適度。平層贈送率一般在30％左右，復式贈送可以達到60％;兩房、五房所占比例相當，屬補缺型產(chǎn)品.市場主流產(chǎn)品配比關(guān)系：兩房:25%;三房：40％；四房：20％；五房及以上：15％暢銷產(chǎn)品配比參考:項目開發(fā)機會分析——住宅：

戶型配比建議：高品質(zhì)物業(yè)暢銷產(chǎn)品配比關(guān)系啟示項目名稱兩房三房四房五房水榭春姓名：梁小姐職業(yè)：松崗本土開發(fā)商營銷部經(jīng)理訪談要點：1、地鐵開通將拉近關(guān)內(nèi)與松崗的聯(lián)系，區(qū)域的熱度和居住便利的提升，區(qū)域逐漸被部分關(guān)內(nèi)客戶所認可；2、產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)、以及品牌將來是激烈競爭市場中致勝的法寶；3、隨著前海中心的加快建設(shè)，關(guān)內(nèi)外一體化發(fā)展布局利好，部分南山、寶安客戶群體，有望培養(yǎng)成為主流消費群體。這一群體主要是剛性需求，60多平米的兩房和90平米左右的三房是首選。姓名：曾先生職業(yè)：松崗交警訪談要點：1、感覺目前松崗的房地產(chǎn)市場開始活躍起來，之前到西岸華府、御嶺公館兩個樓盤看過；2、現(xiàn)在居住在警察宿舍，小孩剛出生，需要改善居住條件，環(huán)境要好，居住要舒適；3、需求面積在120平米左右的四房；目的：通過對片區(qū)樓市專家和購房客戶的深度訪談，發(fā)掘未來產(chǎn)品發(fā)展趨勢及客戶接受的產(chǎn)品類型，對以上面積段進行最后修正?？蛻粼L談修正:項目開發(fā)機會分析——住宅：

戶型配比建議：姓名：梁小姐姓名：曾先生目的：通過對片區(qū)樓市專家和購房客戶的戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)套數(shù)比面積比一房30-4021012.17%4.89%兩房55-6535020.29%13.97%“2+1”房75-8955031.88%30.00%三房100—12039022.61%28.54%四房130—14018510.72%16.61%頂層復式200—250402.32%5.99%合計1725100%100%本項目最終戶型區(qū)間及比例：投資需求，擴大客戶面剛性需求，主力客戶群換房需求，實力客戶群項目開發(fā)機會分析——住宅：

戶型配比建議：戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)套數(shù)比面積比一房30-4021012.客戶研究：典型項目客戶構(gòu)成——中海西岸華府

60%以上為松崗本地居住戶；主要為本地原著民和本公務(wù)員、私企業(yè)主、周邊企業(yè)高管；部分沙井、福永白領(lǐng)用于自住，投資客較多，主要集中在35-40歲左右，大部分自有經(jīng)濟型私車。購買的主要原因是：大規(guī)模、大社區(qū)、價格、戶型。項目開發(fā)機會分析——住宅：

客戶定位分析：客戶研究：典型項目客戶構(gòu)成——中海西岸華府60%以上為松崗客戶50%以上為松崗本地居住戶，30%為其它區(qū)域客戶外區(qū)域白領(lǐng)，本地企業(yè)中高層和公務(wù)員?；居糜谧宰?，小部分投資。購買的主要原因是：價格、戶型、社區(qū)?？蛻粞芯浚旱湫晚椖靠蛻魳?gòu)成——御嶺公館項目開發(fā)機會分析——住宅：

客戶定位分析：客戶50%以上為松崗本地居住戶，30%客戶研究：典型項目客客戶主要以松崗本地社區(qū)居為主。

大部分都是企業(yè)中、高層、企業(yè)主，公務(wù)員等少部分投資客；基本用于自住，部分投資；購買的主要原因是：價格、戶型面積適中、密度低，環(huán)境安靜?？蛻粞芯浚旱湫晚椖靠蛻魳?gòu)成——集信名城項目開發(fā)機會分析——住宅：

客戶定位分析：客戶主要以松崗本地社區(qū)居為主。客戶研究：典型項目客戶構(gòu)成區(qū)域比例項目名稱關(guān)內(nèi)客比例主力客群體關(guān)外客比例主力客戶群體中海西岸華府20%私營業(yè)主+企業(yè)高管+投資客80%私營業(yè)主+企業(yè)高管+本地村民+投資客御嶺公館26%私營業(yè)主+企業(yè)中高層74%私營業(yè)主+企業(yè)單位中高層+公務(wù)員+本地村民+投資客集信名城12%白領(lǐng)+私營業(yè)主+投資者88%私營業(yè)主+企業(yè)單位中高層+白領(lǐng)+本地村民+投資客寶利豪庭17%白領(lǐng)+私營業(yè)主+投資者33%私營業(yè)主+企業(yè)單位中高層+本地村民客戶發(fā)展趨勢：本地村民一直為區(qū)域內(nèi)項目，尤其是大戶型的購買主力關(guān)內(nèi)客群比例有放大的趨勢，私營企業(yè)主及高管、投資客是關(guān)內(nèi)客戶的重要組成部分項目開發(fā)機會分析——住宅：

客戶需求特征小結(jié)：區(qū)域比例關(guān)內(nèi)客主力客群體關(guān)外客主力客戶群體中海西岸華購房客戶分類購買特征態(tài)度特征購買戶型本地人購買力強，講究排場，追求檔次，喜歡大面積居住環(huán)境。彰顯身份與地位、關(guān)心健康、享受新生活150—250平米四房或者復式公務(wù)員文化層次較高，眼光意識開闊，注重生活質(zhì)量。注重自我享受并提升自身檔次110—160平米三、四房私企營業(yè)主希望穩(wěn)定的生活環(huán)境，具有一定的投資保值意識。彰顯身份與地位并注重家庭140—160平米以上四房企業(yè)中高管理層在當?shù)厣罟ぷ鞫嗄辏晳T當?shù)厣罘绞?，愿意在當?shù)囟ň影l(fā)展，但由于購買力不同購房跨度比較大。以家庭為重心、追求另一種生活方式89-110平米三房一般白領(lǐng)工作生活比較穩(wěn)定，對居住有個人想法，渴望個人空間。數(shù)量比較少。對價格敏感、務(wù)實60-80平米二房投資客看中區(qū)域價值，有較多的閑余資金，追求投資回報關(guān)注性價比40-60平米一、二房項目開發(fā)機會分析——住宅：

客戶需求特征小結(jié)：購房客戶分類購買特征態(tài)度特征購買戶型本地人購買力強，講究排場職業(yè)置業(yè)次數(shù)年齡置業(yè)特點私營業(yè)主多次以上35以上財富積累較多,較張揚,需三代同堂居住.新物業(yè)附近門店內(nèi)小型私營主.鋪位私營業(yè),以三口居家為主.白領(lǐng)一次25-35成家后考慮到父母一起居住的需要.即將成家白領(lǐng)導,購置小戶型過渡居住.單身白領(lǐng),生活品質(zhì)要求高,也兼顧投資.企業(yè)管理者或高科技人員一或二次30以上在企業(yè)工作時間相對較長,已成家.單身,計劃買房成家,過渡居住.本地村民二次或以上28以上土生土長，習慣區(qū)域的生活，為家人換房或投資購置。投資者多次以上30以上資金充裕的投資者.或?qū)ν顿Y不在行的業(yè)外投資者.地產(chǎn)專業(yè)投資者.片區(qū)客群分析：關(guān)外客群特征分析項目開發(fā)機會分析——住宅：

客戶需求特征小結(jié)：職業(yè)置業(yè)次數(shù)年齡置業(yè)特點私營業(yè)主多次以上35以上財富積累較多職業(yè)置業(yè)次數(shù)年齡置業(yè)特點中高層管理者多為二次或以上30-40在關(guān)內(nèi)只能購置中等偏小的戶型，而在關(guān)內(nèi)購置相對戶型，同時節(jié)約一部分資金購車代步。為了小孩或給父母居住，選擇居住環(huán)境佳置業(yè)。白領(lǐng)一次25-30片區(qū)改善在即，片區(qū)規(guī)劃帶來無限希望。關(guān)內(nèi)價格上漲恐慌。私營業(yè)主二次以上30-40經(jīng)濟實力強，改善居住環(huán)境。投資者多次30以上片區(qū)價格低，戶型面積適中，投資成本較小，一般投資客購置多套用于短線操作。片區(qū)客群分析：關(guān)內(nèi)客群特征分析項目開發(fā)機會分析——住宅：

客戶需求特征小結(jié)：職業(yè)置業(yè)次數(shù)年齡置業(yè)特點中高層管理者多為二次或以上30-40本地區(qū)域客戶：50%對松崗非常了解，習慣生活于區(qū)域生活，收入水平高。寶安區(qū)域內(nèi)（不含松崗）客戶：30%由于福永、沙井片區(qū)域商品房較少，將吸納進來，同時部分新安、西鄉(xiāng)等地投資客開始關(guān)注松崗。其它區(qū)域客戶：20%長安、關(guān)內(nèi)客戶逐漸認識松崗的價值，開始試探性進入，有部分港、澳、臺籍客群，為方便工作置業(yè)于此。++三、四房及復式產(chǎn)品兩房、三房一房、兩房通過市場調(diào)研和客戶研究，本項目的客戶較清晰：項目開發(fā)機會分析——住宅：

客戶定位：本地區(qū)域客戶：50%寶安區(qū)域內(nèi)（不含松崗）客戶：30%其它區(qū)六項法則定價模型1開發(fā)戰(zhàn)略目標234市場靜態(tài)均價及成交走勢波士頓矩陣產(chǎn)品梯級劃分競爭市場點對點比較5產(chǎn)品推售策略6客戶心理價位校正外因內(nèi)因星彥定價六項法則項目開發(fā)機會分析——住宅：

價格定位：六項法則定價模型1開發(fā)戰(zhàn)略目標234市場靜態(tài)均價及成交走勢波比準原則：產(chǎn)品趨同區(qū)位趨同客群趨同因素本項目富通御嶺公館中海西岸華府

權(quán)重均價（元/㎡）PX82008500權(quán)重

0.40.6因素權(quán)重得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)區(qū)位20%81.681.681.6產(chǎn)品20%91.891.891.8交通15%71.0581.281.2規(guī)劃10%80.880.890.9配套10%90.980.880.8規(guī)模10%10180.890.9品牌10%80.880.890.9景觀5%80.480.480.4總計100%8.358.28.5市場比較法，在售項目比較得當下均價可實現(xiàn)8350元/平米項目開發(fā)機會分析——住宅：

價格定位：比準原則：因素本項目富通御嶺公館中海西岸華府因素本項目中海西岸華富通御嶺公館集信名城

權(quán)重均價（元/㎡）PX750078008060權(quán)重

0.40.30.3因素權(quán)重得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)區(qū)位20%91.881.681.671.6產(chǎn)品20%91.891.891.881.8交通15%81.281.281.271.2規(guī)劃10%90.990.980.870.8配套10%90.980.880.870.8規(guī)模10%10190.980.880.8品牌10%80.890.980.870.8景觀5%80.480.480.480.4總計100%8.88.58.28.2市場比較法，當下二手樓測算本項目均價可實現(xiàn)8212元/平米綜合一手（60%）及二手市場（40%）權(quán)重測算，加之項目需要三年后銷售，按照每年15%的增幅計算，本項目預計可實現(xiàn)均價1.05—1.25萬元/平米項目開發(fā)機會分析——住宅：

價格定位：因素本項目中海西岸華富通御嶺公館集信名城商業(yè)開發(fā)機會分析商業(yè)開發(fā)機會分析鎮(zhèn)中心商業(yè)開始聚集，形成商圈，工業(yè)區(qū)商業(yè)檔次極低項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

松崗商業(yè)分布：六大工業(yè)區(qū)主要以小商店、大排檔及便利店為主，檔次極低鎮(zhèn)中心集中了數(shù)個大型商場，如天虹、佳華，商業(yè)配套如銀行、酒店等也集中于此鎮(zhèn)中心商業(yè)開始聚集，形成商圈，工業(yè)區(qū)商業(yè)檔次極低項目開發(fā)機會項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

鎮(zhèn)中心商業(yè)形態(tài)分析：以大商場為中心，與周邊的銀行、酒店、品牌店等形成商圈，檔次相對較高消費形式單一，采購為主消費群體為周邊居民為主，松崗以外客戶極少佳華商場營業(yè)面積約1.1萬㎡，其中超市面積約5500㎡，其他部分劃分為時裝、手機、精品等零售店面零售店面一般面積在100—500㎡，裝修比較高檔，形象較高項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

鎮(zhèn)中心商業(yè)形態(tài)分析：以大商場為以自發(fā)形成的街鋪商業(yè)為主，零售日常用品為主，店面簡陋餐飲以大排檔等中低檔形式為主項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

工業(yè)區(qū)商業(yè)形態(tài)分析：店面一般面積在100㎡以下，裝修簡陋，大排檔一般占道經(jīng)營，環(huán)境衛(wèi)生差以自發(fā)形成的街鋪商業(yè)為主，零售日常用品為主，店面簡陋項目開發(fā)自發(fā)形式為主，無規(guī)劃，分布雜亂。以零售店面為主，功能單一，裝修簡陋。產(chǎn)品稀少，以日用品為主。以步行消費人群為主，區(qū)域輻射力極低。根據(jù)形態(tài)、發(fā)展規(guī)律規(guī)劃形成的綜合體。以多家主力店提供各類消費形式形成互動，復合功能。同時提供產(chǎn)品與服務(wù)，購物、休閑、娛樂等功能齊全。以交通工具為主，形成區(qū)域商業(yè)中心某個城市或地區(qū)的核心，周邊居住、辦公等需求十分旺盛。多個商業(yè)中心組成，商業(yè)形式千變?nèi)f化。根據(jù)人群需求提供定制服務(wù)或產(chǎn)品，功能相互帶動，相互促進。交通非常發(fā)達，人群極易進出大量人群聚居引發(fā)多種商業(yè)開始集聚一處，形態(tài)開始豐富。以主力店為核心，慢慢形成小型商圈。產(chǎn)品開始豐富，仍以采購為主。步行與交通工具普及，輻射力、影響力增強松崗房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程：萌芽階段集聚階段綜合階段繁榮階段項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

商業(yè)發(fā)展歷程：工業(yè)區(qū)商業(yè)鎮(zhèn)中心商業(yè)本項目位于鎮(zhèn)中心核心位置，必定承擔起引領(lǐng)商業(yè)向高層次發(fā)展的重任。自發(fā)形式為主，無規(guī)劃，分布雜亂。根據(jù)形態(tài)、發(fā)展規(guī)律規(guī)劃形成的時尚賣場，品牌餐飲項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城品牌店裝修豪華，內(nèi)鋪時尚賣場，有力提升商場形象、檔次。沿路街鋪引入品牌餐飲提升知名度，同時帶來人流時尚、豪華的裝修提升商場檔次內(nèi)鋪時尚賣場，主營珠寶、鐘表、品牌衣物、皮鞋等氛圍時尚大氣時尚賣場，品牌餐飲項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

案例借鑒—家樂福超市項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城二、三層為家樂福大超市，營業(yè)面積超過1.5萬㎡，日均客戶量達3千人超大賣場，品類齊全，滿足顧客全方位購物需求，為商場帶來大量人氣。家樂福超市項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)中影南國電影院、影視及文化類零售店項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城四層主力店為中影南國影城，配以影視文化類零售，形成大型文化類賣場電影院及影視文化零售提供文化、休閑場所，拓寬消費層面。中影南國電影院、影視及文化類零售店項目開發(fā)機會分析——商福滿園大酒樓、反斗樂園、中西餐飲店項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城五層主力店為福滿園大酒樓、反斗樂園游樂場，提供高檔餐飲及娛樂設(shè)施，高檔餐飲與娛樂項目結(jié)合，提供兒童及中高檔消費，完善商業(yè)鏈條。福滿園大酒樓、反斗樂園、中西餐飲店項目開發(fā)機會分析——商功能規(guī)劃形成良好的人流互動效應(yīng)模式特點：功能的多元化，提供“一站式”復合消費場所；各類商業(yè)相互促進，同時相互帶動，形成聚合效應(yīng)。項目開發(fā)機會分析——商業(yè)

案例借鑒——西鄉(xiāng)港隆城品牌店高檔零售娛樂文化休閑大型超市零售與休閑形成動靜互補，有力留住客戶帶來高端消費人群，促進娛樂需求形成高形象，提升檔次，增加服務(wù)及產(chǎn)品附加值文化、休閑、娛樂形成互補，完善功能聚集人群，為各類消費提供客戶基礎(chǔ)功能規(guī)劃形成良好的人流互動效應(yīng)模式特點：項目開發(fā)機會分析—市場發(fā)展需求－市場現(xiàn)有水平＝市場潛在機會松崗的大發(fā)展、西部門戶的效應(yīng)、交通的改善等將為松崗引入更多的高端消費群體現(xiàn)高端的特色餐飲、休閑、娛樂的高品質(zhì)“一站式”消費場所需求將凸顯鎮(zhèn)中心小規(guī)模的商圈影響力、輻射力有效，未能滿足高端消費需求區(qū)域內(nèi)高端消費外溢，紛紛選擇寶安、市區(qū)，甚至香港消費商業(yè)開發(fā)機會小結(jié)：

一站式文化、休閑、娛樂復合功能型中心商業(yè)市場發(fā)展需求－市場現(xiàn)有水平＝項目開發(fā)機會分析

商業(yè)規(guī)劃建議：兩大主力店：發(fā)展商持有出租每個主力店1.5萬㎡左右大超市+大型賣場借助品牌效應(yīng)帶動下游商業(yè)為其他商業(yè)提供人氣項目開發(fā)機會分析

商業(yè)規(guī)劃建議：兩大主力店：項目開發(fā)機會分析

商業(yè)規(guī)劃建議：高檔餐飲、休閑、娛樂功能：發(fā)展商持有出租面積根據(jù)商家需求確定嚴格控制業(yè)態(tài)及數(shù)量，防止內(nèi)部競爭業(yè)態(tài)根據(jù)經(jīng)營狀況調(diào)整價值水漲船高項目開發(fā)機會分析

商業(yè)規(guī)劃建議：高檔餐飲、休閑、娛樂功能：項目開發(fā)機會分析

商業(yè)規(guī)劃建議：沿街商鋪：統(tǒng)一包裝，品類搭配銷售為主面積控制在80至200㎡設(shè)有廣告位項目開發(fā)機會分析

商業(yè)規(guī)劃建議：沿街商鋪：酒店開發(fā)機會分析酒店開發(fā)機會分析酒店類型分布區(qū)域檔次代表客房（㎡）價格（元/天）入住率客戶類型三星級芙蓉路、107國道沿路中檔商務(wù)酒店松僑酒店33-70168-388（標單、標雙、豪單）50%商務(wù)客四星級松崗大道、107國道沿路中高檔商務(wù)酒店寶利來大酒店40-85298-480（標單、標雙、豪單、豪套）40%外企包房、商務(wù)客快捷型鎮(zhèn)中心連鎖酒店深圳日月光30-6092-108（標單、大床房、標雙）80%旅客、周邊散客旅館工業(yè)區(qū)內(nèi)居家型客棧—15-5048-128（空調(diào)房、雙人房、豪華房）70%工業(yè)區(qū)流動人口項目開發(fā)機會分析——酒店

松崗各類酒店、旅館業(yè)現(xiàn)狀：整體檔次較低，中高檔經(jīng)營吃緊，快捷型經(jīng)營較好酒店類型分布區(qū)域檔次代表客房（㎡）價格入住率客戶類型三星級芙項目開發(fā)機會分析——酒店

酒店分布現(xiàn)狀：松喬酒店花中花鋼琴酒店金利來大酒店譚海大酒店金鳳梨大酒店星級酒店分布主要集中在靠近沙井和靠近東莞兩側(cè)快捷型酒店主要在鎮(zhèn)中心聚豪酒店深圳日月光如家酒店項目開發(fā)機會分析——酒店

酒店分布現(xiàn)狀：松喬酒店花中花鋼潭海酒店松喬酒店項目開發(fā)機會分析——酒店

酒店檔次分析：金鳳梨大酒店聚豪酒店星級酒店普遍為中等檔次，裝修普通酒店經(jīng)營狀況一般，以特價、贈送等形式吸引客戶潭海酒店松喬酒店項目開發(fā)機會分析——酒店

酒店檔次分析：項目開發(fā)機會分析——酒店

酒店經(jīng)營狀況分析：名稱位置檔次客房（㎡）客房數(shù)量價格（元/天）入住率客戶類型日月光松崗街道塘下涌廣場路連鎖酒店30-605492-125（標單、大床房、高級標雙）80%旅客、周邊散客寶利來酒店松崗鎮(zhèn)樓崗大道2號中高檔商務(wù)酒店40-100204298-2680（標單、標雙、豪單、豪套）40%外企包房、商務(wù)客譚海酒店松崗鎮(zhèn)廣深路松崗段44號中高檔商務(wù)酒店35-110150308-3788（標單、標雙、豪單、豪套）40%酒店會員，周邊散客松僑酒店松崗鎮(zhèn)松明大道1號中檔商務(wù)酒店33-70130168-388（標單、標雙、豪單）50%商務(wù)客，周邊散客金鳳梨酒店松崗街道溪頭村沙江路113號中檔商務(wù)酒店30-75120138-358（標單、標雙、豪單）55%商務(wù)客，周邊散客快捷型商務(wù)酒店經(jīng)營良好，其他較差項目開發(fā)機會分析——酒店

酒店經(jīng)營狀況分析：名稱位置供應(yīng)分析：總客房數(shù)量約2000套，星級酒店供應(yīng)量偏多，基本供過于求，快捷酒店以供求基本平衡。分布情況：星級酒店主要分布在靠近東莞或沙井區(qū)域，由快捷型酒店主要集中在鎮(zhèn)中心。需求分析：星級酒店主要目標客戶為高檔消費群體，由于商務(wù)客有限，經(jīng)營狀況不太理想，快捷酒店以旅客及周邊工廠出差型客戶為主，經(jīng)營狀況良好。項目開發(fā)機會分析——酒店

酒店經(jīng)營狀況分析：快捷型商務(wù)酒店市場機會較大供應(yīng)分析：總客房數(shù)量約2000套，星級酒店供應(yīng)量偏多，基本供位置檔次客房（㎡）客房數(shù)量價格（元/天）入住率客戶類型沙井街道辦南環(huán)路茭塘工業(yè)區(qū)連鎖酒店28-45207188-368（標單、高級標雙、豪華標雙）80%商務(wù)客、旅客、周邊散客

項目開發(fā)機會分析——酒店

案例借鑒：維也納酒店位置檔次客房（㎡）客房數(shù)量價格入住率客戶類型沙井街道辦南環(huán)路

酒店開發(fā)機會小結(jié)：

星級酒店供過于求，市場競爭大，普遍經(jīng)營狀況差松崗汽車站為鎮(zhèn)中心帶來大量旅客，住宿需求旺盛，但價格承受能力不高特色酒店既顯示檔次，價格適中，市場廣闊中高檔特色商務(wù)酒店酒店開發(fā)機會小結(jié)：

星級酒店供過于求，市場競項目開發(fā)機會分析

酒店配置建議——配套星級酒店標準大堂，體現(xiàn)檔次大堂設(shè)置在首層，面積約200㎡大堂商務(wù)洽談、休閑娛樂功能的延伸會議廳免費停車場、中餐廳、接機巴士。。。項目開發(fā)機會分析

酒店配置建議——配套星級酒店標準大堂，項目開發(fā)機會分析

酒店配置建議——裝修總體風格：簡約大方室內(nèi)設(shè)施：墻面裝修顏色明快內(nèi)飾簡潔、實用國內(nèi)、外長途電話寬帶網(wǎng)絡(luò)獨立寫字臺電熱水器保險柜拖鞋項目開發(fā)機會分析

酒店配置建議——裝修總體風格：簡約大客房（平均）面積㎡房間數(shù)床位數(shù)房間比例房間面積㎡標準單人房約3020020044.94%6000標準雙人房約5012525028.10%6250高級套房約60808017.98%4800豪華套房約8040408.98%3200小計

445570100%20250項目開發(fā)機會分析

酒店配置建議——房間房間設(shè)置建議客房（平均）面積㎡房間數(shù)床位數(shù)房間比例房間面積㎡標準單人房約辦公開發(fā)機會分析辦公開發(fā)機會分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，寫字樓需求嚴重不足項目開發(fā)機會分析——辦公

辦公物業(yè)需求分析：松崗第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，制造企業(yè)眾多，第三產(chǎn)業(yè)稀少，商務(wù)辦公需求嚴重不足普遍辦公地點設(shè)在廠房，“管理與生產(chǎn)一體化”第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，寫字樓需求嚴重不足項目開發(fā)機會分析——辦公現(xiàn)狀分析：目前松崗未有真正的辦公物業(yè)，辦公主要集中在廠房內(nèi)，少量配套服務(wù)業(yè)如以租用街鋪、商住樓形式存在名稱類型戶型面積（㎡）租價（元/月）售價（元/㎡）商住比例寶利豪庭商住樓1房：40左右1500-16008000商用40%自住60%2房：75-832000-23008500集信名城商住樓1房：35-511000-13008300商用30%自住70%2房：65-781800-21008000西岸華府商鋪商業(yè)80-1005000-8000------深莞電子廣場商業(yè)50-803000-5000------項目開發(fā)機會分析——辦公

辦公物業(yè)市場分析：現(xiàn)狀分析：名稱類型戶型面積（㎡）租價（元/月）售價（元/㎡）客戶分析：多為廣告、模具設(shè)計、產(chǎn)品展示等公司為主，少量如報關(guān)、報賬等下游行業(yè)以工作室或私人承接形式存在名稱商用客戶需求特征寶利豪庭模具設(shè)計公司、產(chǎn)品廣告設(shè)計公司一套或多套住宅，面積80至200平米不等集信名城報關(guān)公司、報賬公司一套小戶型，40左右，也有住戶兼職西岸華府商鋪產(chǎn)品銷售部80-100平米深莞電子廣場電子產(chǎn)品展示專柜、商務(wù)洽談50-80平米，以專柜形式存在項目開發(fā)機會分析——辦公

辦公物業(yè)客戶分析：客戶分析：名稱商用客戶需求特征寶利豪庭模具設(shè)計公司、產(chǎn)品廣告項目開發(fā)機會分析——辦公

案例借鑒：白金酒店公寓白金時代公寓均處于主干道旁、昭示性強區(qū)域性質(zhì)相近，靠近工業(yè)區(qū)臨近主干道，交通通達性、昭示性強，項目開發(fā)機會分析——辦公

案例借鑒：白金酒店公寓白金時代項目開發(fā)機會分析——辦公

區(qū)域借鑒：過渡居住戶型33-37㎡，小面積大功能改造面積為42-50㎡通風采光點在臥室滿足基本居住需求SOHO戶型兩房54㎡，改造面積為68㎡可商可住過渡居住、商住SOHO型物業(yè)對陽臺、通風采光要求低項目技術(shù)參數(shù)：項目地址：寶城九區(qū)寶民一路宗地面積：5748.30㎡建筑面積：28333.77㎡，住宅：21920.40㎡

商鋪：6413.37㎡

項目類型：商住建筑結(jié)構(gòu)：1棟高層總戶數(shù)：595戶中性立面，簡潔大氣，昭示性強，包容性強、宜商宜住項目04年開始銷售，4個月售罄客戶以過渡居住客、投資客為主據(jù)市調(diào)得知，現(xiàn)有約30%房間為SOHO型功能房使用客戶主要是小型的廣告、設(shè)計類公司，還有少量家政、報賬代理、工作室等?？臻g靈活，自由拼合++或靈動空間，自由拼合項目開發(fā)機會分析——辦公

區(qū)域借鑒：過渡居住戶型辦公開發(fā)機會小結(jié)：

辦公物業(yè)需求嚴重不足，市場風險大工廠配套服務(wù)類行業(yè)對辦公有一定需求本項目昭示性強，對辦公類用戶有一定吸引力小戶型商務(wù)公寓宜商宜住，操作零活，風險低商務(wù)居住為主，商務(wù)辦公為輔的靈動空間型商務(wù)公寓辦公開發(fā)機會小結(jié)：

辦公物業(yè)需求嚴重不足，市場風險大商務(wù)居戶型面積㎡套數(shù)合計面積套數(shù)比面積比單房約404001600053.34%43.84%一房約502501250033.33%34.25%兩房約80100800013.33%21.91%小計

75036500100%100%拼合后80—200項目開發(fā)機會分