中海地產(chǎn)項目總運(yùn)營工作指引課件

項目總監(jiān)運(yùn)營應(yīng)知應(yīng)會運(yùn)營管理部2019年08月項目總監(jiān)運(yùn)營應(yīng)知應(yīng)會運(yùn)營管理部1目錄CONTENTS1運(yùn)營管理體系2運(yùn)營管理工具3項目總監(jiān)職責(zé)4項目總與運(yùn)營目錄1運(yùn)營管理體系2運(yùn)營管理工具3項目總監(jiān)職責(zé)4項目總與運(yùn)營2項目總監(jiān)運(yùn)營應(yīng)知應(yīng)會01運(yùn)營管理體系※

組織架構(gòu) ※

管控體系 ※

責(zé)權(quán)利配置項目總監(jiān)運(yùn)營應(yīng)知應(yīng)會01運(yùn)營管理體系※組織架構(gòu) ※管控體3組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置張慶林項目經(jīng)營管理中心張慶林項目策劃管理中心王華商業(yè)創(chuàng)新管理中心總經(jīng)理王華張慶林項目發(fā)展管理中心劉學(xué)華南區(qū)張德全北方區(qū)劉青華東區(qū)高迪西部區(qū)樊杰/高航華北區(qū)高航港澳海外區(qū)人力/成本設(shè)計信息化/財務(wù)投資/工程法務(wù)/客服/監(jiān)察營銷/海外

商業(yè)/創(chuàng)新綜合飛運(yùn)培報啟月戰(zhàn)?；胰l(fā)風(fēng)運(yùn)信貨經(jīng)非業(yè)商創(chuàng)行營訓(xùn)建動度略項度景展險營息量營操務(wù)業(yè)新政體及業(yè)會運(yùn)規(guī)計管計計管工化管數(shù)盤線項項管系項務(wù)管營劃劃理劃劃理具、理據(jù)項考目目理管目管理工修管及管管供及目評管管/理總理作訂理職理理銷BI管理理外（培報能存系理宣含養(yǎng)告計系統(tǒng)81）劃系統(tǒng)管理統(tǒng)管理管理劉劉劉高高劉劉劉張張王王高高高高高黃黃黃學(xué)學(xué)學(xué)迪迪青青青德德逸逸航航航航航康康茜/齊鵬飛/齊鵬全全珂珂/樊杰/樊杰茜四中心六區(qū)域矩陣式扁平化總部運(yùn)營部架構(gòu)組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置張慶林項目經(jīng)營管理中心張慶林項目策4地區(qū)設(shè)計管理部地區(qū)客戶服務(wù)部地區(qū)營銷策劃部地區(qū)工程管理部地區(qū)合約管理部地區(qū)報建部地區(qū)財務(wù)資金部項目總監(jiān)物業(yè)公司設(shè)計經(jīng)理 報建經(jīng)理 合約經(jīng)理 工程經(jīng)理 營銷經(jīng)理 客服經(jīng)理 財務(wù)經(jīng)理 物業(yè)經(jīng)理地區(qū)設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)地區(qū)報建分管領(lǐng)導(dǎo)地區(qū)合約分管領(lǐng)導(dǎo)地區(qū)工程分管領(lǐng)導(dǎo)地區(qū)營銷分管領(lǐng)導(dǎo)地區(qū)客服分管領(lǐng)導(dǎo)地區(qū)財務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)地區(qū)運(yùn)營總經(jīng)理區(qū)域規(guī)劃設(shè)計部區(qū)域客戶服務(wù)部區(qū)域營銷策劃部區(qū)域發(fā)展管理部區(qū)域成本管理部總部設(shè)計管理部總部客戶服務(wù)部總部營銷管理部總部工程管理部總部成本管理部總部財務(wù)資金部總部運(yùn)營管理部集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)地區(qū)公司總經(jīng)理區(qū)域公司總經(jīng)理區(qū)域運(yùn)營管理部項目運(yùn)營崗（可兼職）地區(qū)運(yùn)營管理部“3+1”組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置集團(tuán)職能線架構(gòu)地區(qū)設(shè)計管理部地區(qū)客戶服務(wù)部地區(qū)營銷策劃部地區(qū)工程管理5組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置成 本 部2工 程 部“3+2”總部商業(yè)運(yùn)營架構(gòu)組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置成 本 部工 程 部“3+2”總部6組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置“14444”運(yùn)營全景管控體系項目/公司經(jīng)營目標(biāo)項目成功公司發(fā)展現(xiàn)金流(C)“十三五”戰(zhàn)略1

個目標(biāo)4

大體系4

項關(guān)鍵4

個意識4

個地圖大運(yùn)營體系助力“十三五”戰(zhàn)略實現(xiàn)運(yùn)營2.0落地措施四個意識四大體系指引

督導(dǎo)支持

風(fēng)險項目又好又快客戶

產(chǎn)品經(jīng)營

風(fēng)險人員

架構(gòu)賦能

考核四項關(guān)鍵V貨：值 利潤貨管值理 管理管(V理) (P)計劃管理(T)運(yùn)營全景管控體系組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置“14444”運(yùn)營全景管控體系項目7全景計劃二期迭代專項計劃全面推廣外宣內(nèi)培強(qiáng)化升級支持體系督導(dǎo)體系完善檢查、考評機(jī)制落地會議、溝通機(jī)制指引體系完善崗位工作指引完善商業(yè)、報建等管理指引風(fēng)險體系建立前期預(yù)控、過程跟蹤、后期復(fù)盤的全周期風(fēng)險防控體系組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)營全景管控體系全景計劃二期迭代支持體系督導(dǎo)體系指引體系風(fēng)險體系組織架構(gòu)管控8崗位層級制度層級專業(yè)層級工具層級標(biāo)準(zhǔn)模板管控層級組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)營全景管控體系完善指引體系崗位層級制度層級專業(yè)層級工具層級標(biāo)準(zhǔn)模板管控層級組織架構(gòu)管控9檢查機(jī)制旨在發(fā)現(xiàn)項目發(fā)展過程中存在的問題，規(guī)范管理動作，及時糾偏糾錯，優(yōu)化升級中。溝通機(jī)制旨在明晰運(yùn)營線溝通方式，減少重復(fù)、低效工作，提高溝通效率，已正式施行。會議機(jī)制旨在優(yōu)化運(yùn)營線會議及決策體系，提升溝通效率，推進(jìn)問題解決，已正式施行?？荚u機(jī)制旨在提升公司運(yùn)營效率，激發(fā)自驅(qū)力，提優(yōu)補(bǔ)差，調(diào)動工作積極性，優(yōu)化升級中。督導(dǎo)體系組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)營全景管控體系建立督導(dǎo)體系檢查機(jī)制旨在發(fā)現(xiàn)項目發(fā)展過程溝通機(jī)制旨在明晰運(yùn)營線溝通會議機(jī)1003供銷存系統(tǒng)二期已上線04全景計劃系統(tǒng)二期優(yōu)化中01基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺優(yōu)化中06破冰工作坊正式施行02BI系統(tǒng)正式實施07啟動會正式實施09停止點(diǎn)檢查已施行、優(yōu)化中08沙盤推演已施行、優(yōu)化中05專項計劃系統(tǒng)優(yōu)化中10后評估已施行、優(yōu)化中組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)營全景管控體系優(yōu)化支持體系03040102090805組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四大體11架構(gòu)健全責(zé)任到人分工明確督導(dǎo)有效經(jīng)營目標(biāo)組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置職能定期組織風(fēng)險專題會，主動推進(jìn)；無法界定職能歸口的由運(yùn)營牽頭組織。職能層面協(xié)調(diào)會專業(yè)管理委員會業(yè)務(wù)界限不清、各專業(yè)管理委員會無法決策。公司領(lǐng)導(dǎo)推進(jìn)會預(yù)計造成經(jīng)濟(jì)損失超5000萬。風(fēng)險管理委員會風(fēng)險決策機(jī)制四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)營全景管控體系強(qiáng)化風(fēng)險體系根據(jù)風(fēng)險事項分類，對口專業(yè)管理委員會專項決策。架構(gòu)健全責(zé)任到人分工明確督導(dǎo)有效經(jīng)營目標(biāo)組織架構(gòu)管控體系責(zé)12組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置強(qiáng)化考核激勵完善 加強(qiáng)組織架構(gòu) 人才建設(shè)實施差異賦能項目/項目總分級落檔建立差異化賦能機(jī)制完善運(yùn)營/報建/商業(yè)考評機(jī)制建立外延業(yè)務(wù)考評機(jī)制完善現(xiàn)有職能配置明確各職能工作界面增強(qiáng)項目總監(jiān)專業(yè)復(fù)合度提升項目職能經(jīng)理能力四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)營全景管控體系組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置強(qiáng)化考核激勵完善 加強(qiáng)組織架13組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四個意識促進(jìn)多線業(yè)務(wù)協(xié)同精研細(xì)磨產(chǎn)品標(biāo)桿重視客研指導(dǎo)定位提高客戶滿意程度精細(xì)管控發(fā)展過程加強(qiáng)風(fēng)險防范意識確保經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成提高資金使用效率四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)營全景管控體系組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四個意識促進(jìn)多線業(yè)務(wù)協(xié)同重視客研14組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)營全景管控體系組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置四大體系四項關(guān)鍵四個意識四張地圖運(yùn)15項目制的核心人物：項目總監(jiān)項目總監(jiān)的核心痛點(diǎn)：責(zé)權(quán)利不匹配、不清晰組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置項目制落地核心痛點(diǎn)項目制的核心人物：項目總監(jiān)組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置項目制落16跨職能經(jīng)驗不足角色擔(dān)當(dāng)意識不足角色定位不清晰當(dāng)前現(xiàn)狀，賦能項目缺乏體系支持考核導(dǎo)向不足資源調(diào)動能力不足復(fù)合專業(yè)人才不足項目總項目制核心組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置項目制落地核心痛點(diǎn)跨職能角色擔(dān)當(dāng)角色定位不清晰當(dāng)前現(xiàn)狀，賦能項目缺乏體系支持考17組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置項目賦能推進(jìn)策略及實施規(guī)劃工程/協(xié)調(diào)型較多的責(zé)任劃分協(xié)調(diào)/平衡型逐步補(bǔ)充權(quán)利平衡/運(yùn)營型配套激勵體系運(yùn)營/經(jīng)營型權(quán)責(zé)利對等中期逐步統(tǒng)一近期提供差異化菜單前期沒有明確遠(yuǎn)期完備的項目制體系組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置項目賦能推進(jìn)策略及實施規(guī)劃工程/協(xié)18組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置責(zé)權(quán)利配置原則利地區(qū)公司成熟度項目總監(jiān)成熟度責(zé)權(quán)利配置對等原則彈性適配原則責(zé) 權(quán)關(guān)注：地產(chǎn)學(xué)院，更多干貨分享加管理員好友，發(fā)名片或簡單介紹，進(jìn)微信群交流學(xué)習(xí)，T50地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈干貨分享組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置責(zé)權(quán)利配置原則利地區(qū)公司成熟度項19組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置公司落檔總監(jiān)落檔3X3地區(qū)公司項目總監(jiān)初創(chuàng)（I）成長（D）成熟（M）合格（C）弱矩陣弱矩陣平衡矩陣平衡矩陣成熟（B）弱矩陣平衡矩陣平衡矩陣平衡矩陣強(qiáng)矩陣優(yōu)秀（A）平衡矩陣平衡矩陣強(qiáng)矩陣強(qiáng)矩陣彈性適配每套配置方案包含“責(zé)任/權(quán)力/利益”三個清單，每個清單提供“基礎(chǔ)項+選配項”詳見《中國海外發(fā)展有限公司項目團(tuán)隊與職能部門責(zé)權(quán)利配置方案》責(zé)權(quán)利配置規(guī)劃組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置公司落檔總監(jiān)落檔3X320組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置弱矩陣方案平衡矩陣方案強(qiáng)矩陣方案經(jīng)營指標(biāo)基礎(chǔ)項質(zhì)量滿意度全景計劃達(dá)成率質(zhì)量滿意度全景計劃達(dá)成率客戶滿意度總建安成本全部指標(biāo)選配項銷售額/合約額/回款額/凈利潤/成本利潤率/總建安成本/IRR/客戶滿意度銷售額/合約額/回款額/凈利潤/成本利潤率/IRR-發(fā)展指標(biāo)基礎(chǔ)項XX個全景計劃節(jié)點(diǎn)XX個全景計劃節(jié)點(diǎn)XX個全景計劃節(jié)點(diǎn)選配項剩余67個全景計劃節(jié)點(diǎn)剩余37個全景計劃節(jié)點(diǎn)剩余7個全景計劃節(jié)點(diǎn)責(zé)權(quán)利配置清單責(zé)任清單權(quán)力清單利益清單詳見《中國海外發(fā)展有限公司項目團(tuán)隊與職能部門責(zé)權(quán)利配置方案》組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置弱矩陣方案平衡矩陣方案強(qiáng)矩陣方案質(zhì)21組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置弱矩陣方案平衡矩陣方案強(qiáng)矩陣方案人權(quán)職能經(jīng)理考核①工程：評價權(quán)②設(shè)計/合約/報建：建議權(quán)③營銷/客服/財務(wù)：不參與①工程：評價權(quán)②設(shè)計/合約/報建：參與考核③營銷/客服/財務(wù)：提供建議④列席/參加績效評定會①工程：評價權(quán)②其他：評價權(quán)、參與考核③列席/參加績效評定會、公司總經(jīng)理辦公會等權(quán)利職能部門評價不參與參與（部門360度評價有一定權(quán)重）參與（部門360度評價權(quán)重可更高）7+1團(tuán)隊錄用/選配①工程：審核權(quán)（面試）②其他：不參與①工程/設(shè)計/合約/報建：審核權(quán)（面試、對派駐人員有否決權(quán)）②其他：不參與審核權(quán)（面試、對派駐人員有否決權(quán)）7+1團(tuán)隊提職/提級①工程：建議權(quán)②其他：不參與①工程/設(shè)計/合約/報建：建議權(quán)②其他：不參與建議權(quán)責(zé)權(quán)利配置清單責(zé)任清單權(quán)力清單利益清單組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置弱矩陣方案平衡矩陣方案強(qiáng)矩陣方案參22組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置弱矩陣方案平衡矩陣方案強(qiáng)矩陣方案事權(quán)審核權(quán)設(shè)計：施工圖、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計變更合約：合同文件審批、工程變更審批、履約評價客服：入伙方案及內(nèi)部評審、工地開放日方案設(shè)計：設(shè)計方案、示范區(qū)方案合約：合約規(guī)劃、項目建安成本（變更）審批、工程物資支付審批、結(jié)算審批客服：項目重大負(fù)面輿情/事件處理方案、入伙后評估營銷：項目定位、銷售合同、認(rèn)購協(xié)議評審財務(wù)：盈利預(yù)測、盈利預(yù)測動態(tài)調(diào)整設(shè)計：設(shè)計費(fèi)支出、設(shè)計單位選擇合約：集采非標(biāo)選型及樣板房裝修配置選型審批等營銷：價格審批、大單銷售、供應(yīng)商選擇、合作合同評審、營銷費(fèi)支出、傭金方案、賣場物業(yè)合同、延期簽約和付款、認(rèn)購房源更名/加減名/退房、簽約房源退房、優(yōu)惠審批、案場人員及架構(gòu)、項目S序列人員申請/錄用/任免/調(diào)崗財務(wù)：項目稅務(wù)籌劃、項目管理費(fèi)支出審批、項目結(jié)利方案審批權(quán)--客服：項目投訴處理方案、內(nèi)部查驗整改銷項參與審核權(quán)-中標(biāo)單位審批建議權(quán)承建商/供應(yīng)商考察及引進(jìn)承建商、供應(yīng)商、壟斷商考察及引進(jìn)一票否決權(quán)投標(biāo)單位審批責(zé)權(quán)利配置清單責(zé)任清單權(quán)力清單利益清單組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置弱矩陣方案平衡矩陣方案強(qiáng)矩陣方案設(shè)23組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置激勵類型個人利益保障利益分配弱矩陣方案平衡矩陣方案強(qiáng)矩陣方案弱矩陣方案平衡矩陣方案強(qiáng)矩陣方案公司土地獲取無無無無分配決策權(quán)參與決策權(quán)重大發(fā)展節(jié)點(diǎn)達(dá)成并滿足全景計劃XX上限浮動空間XX上限浮動空間XX上限浮動空間無分配建議權(quán)重大銷售節(jié)點(diǎn)達(dá)成并實現(xiàn)預(yù)期規(guī)模與價格無入伙并實現(xiàn)預(yù)期收房率與滿意度公司重要回款節(jié)點(diǎn)達(dá)成（地區(qū)公司每10億）無其他需要激勵的節(jié)點(diǎn)視情況配置中海星獎罰工程獎罰設(shè)置XX上限浮動空間工程/合約/報建/設(shè)計等獎罰設(shè)置XX上限浮動空間責(zé)權(quán)利配置清單責(zé)任清單權(quán)力清單利益清單組織架構(gòu)管控體系責(zé)權(quán)利配置個人利益保障利益分配弱矩陣方案平衡24小

結(jié)序號1總部運(yùn)營部四大管理中心：策劃、發(fā)展、經(jīng)營、商業(yè)創(chuàng)新2總部商業(yè)運(yùn)營“3+2”架構(gòu)：商業(yè)公司、商業(yè)設(shè)計管理中心、商業(yè)運(yùn)營管理中心、成本部、工程部3四大體系：指引、督導(dǎo)、支持、風(fēng)險4風(fēng)險決策機(jī)制：職能層面協(xié)調(diào)會、專業(yè)管理委員會、公司領(lǐng)導(dǎo)推進(jìn)會、風(fēng)險管理委員會5四項關(guān)鍵：人員、架構(gòu)、賦能、考核6四個意識：客戶、產(chǎn)品、經(jīng)營、風(fēng)險7四張地圖：全周期運(yùn)營、制度指引、運(yùn)營系統(tǒng)、運(yùn)營工具8地區(qū)公司落檔：初創(chuàng)型、成長型、成熟型小結(jié)序號1總部運(yùn)營部四大管理中心：策劃、發(fā)展、經(jīng)營、商業(yè)創(chuàng)25項目總監(jiān)運(yùn)營應(yīng)知應(yīng)會02運(yùn)營管理工具※線上工具 ※線下工具項目總監(jiān)運(yùn)營應(yīng)知應(yīng)會02運(yùn)營管理工具26線上工具線下工具03供銷存系統(tǒng)二期已上線04全景計劃系統(tǒng)二期優(yōu)化中01基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺優(yōu)化中06破冰工作坊正式施行02BI系統(tǒng)正式實施07啟動會正式實施09停止點(diǎn)檢查已施行/優(yōu)化中08沙盤推演已施行/優(yōu)化中05專項計劃系統(tǒng)優(yōu)化中10后評估已施行/優(yōu)化中線上工具線下工具0304010209080527線上工具線下工具專項計劃系統(tǒng)線上工具線下工具專項計劃系統(tǒng)28功能：查看宗地信息等職責(zé)：若發(fā)現(xiàn)問題及時督導(dǎo)運(yùn)營、設(shè)計、財務(wù)經(jīng)辦人及時新建并完善數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺線上工具線下工具功能：查看宗地信息等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷29全景計劃系統(tǒng)

1.0計劃節(jié)點(diǎn)查詢計劃完成率查詢計劃逾期預(yù)警基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺線上工具線下工具全景計劃系統(tǒng)1.0計劃節(jié)點(diǎn)查詢計劃完成率查詢計劃逾期預(yù)警基30基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺全景計劃系統(tǒng)

2.0計劃模板：聚焦經(jīng)營，橫向拉通：增設(shè)“現(xiàn)金流回正”、“銷售去化60%”等5個經(jīng)營類節(jié)點(diǎn)增設(shè)“破冰工作坊”、“上會材料溝通會”等

5個拉通類節(jié)點(diǎn)三級管控，賦能一線：節(jié)點(diǎn)總數(shù)由XX個變更為XX個；集團(tuán)節(jié)點(diǎn)XX個，區(qū)域節(jié)點(diǎn)XX個，地區(qū)節(jié)點(diǎn)XX個差異化刻度：彈性適配，差異管控：在XX天開盤目標(biāo)不變前提下，各階段刻度結(jié)構(gòu)化、差異化，特別是前期報建環(huán)節(jié)多維考慮，科學(xué)精確：菜單式計算開工前5個參數(shù)（方案批復(fù)、工規(guī)證、施工證、樁基開工、總包開工）開工后8個參數(shù)（樓層數(shù)、預(yù)售門檻、地下層數(shù)、支護(hù)形式、基礎(chǔ)形式、地上工藝、外立面形式、改建方式）線上工具線下工具基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺全31新增70%功能，剩余功能全面優(yōu)化新增功能 原有功能提升全景計劃優(yōu)化編制/調(diào)整動態(tài)計劃全景計劃編制調(diào)整樓棟編制調(diào)整計劃反饋計劃反饋樓棟反饋計劃分析偏差分析規(guī)模監(jiān)控體檢報告數(shù)據(jù)報表計劃偏差數(shù)據(jù)入庫刻度分析規(guī)模快照動態(tài)規(guī)模計劃應(yīng)用績效評定完成率準(zhǔn)確率系統(tǒng)維護(hù)決策建議計劃變更風(fēng)險升降獎罰星系統(tǒng)聯(lián)動模板/刻度指標(biāo)確定計劃模板指標(biāo)推演差異化刻度指標(biāo)下發(fā)樓棟模板職能計劃交互基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)信息進(jìn)度信息任務(wù)閉合任務(wù)派發(fā)審批閉合調(diào)整申請供銷存中海通OABI成本工程設(shè)計財務(wù)營銷智慧工地數(shù)據(jù)形成數(shù)據(jù)應(yīng)用數(shù)據(jù)治理PDCA基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺全景計劃系統(tǒng)

2.0線上工具線下工具新增70%功能，剩余功能全面優(yōu)化全景計劃優(yōu)化編制/32動態(tài)版V3.3動態(tài)版

V3.2動態(tài)版V3.X動態(tài)版

V3.1考核版可研版

V1標(biāo)準(zhǔn)刻度V0啟動會

V2指標(biāo)版

V4實際時間

V5動態(tài)版V0

項目標(biāo)尺 V1

可研版 V2

啟動會版 V3

動態(tài)版 V4

指標(biāo)版 V5

實際版基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺全景計劃系統(tǒng)

2.0線上工具線下工具動態(tài)版V3.3動態(tài)版V3.2動態(tài)版V3.X動態(tài)版V333項目總監(jiān)會議鋪排工作事項跟蹤的抓手基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺專項計劃系統(tǒng)---會議類線上工具線下工具項目總監(jiān)會議鋪排工作事項跟蹤的抓手基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專34全景計劃節(jié)點(diǎn)的細(xì)項分解指引，助力新任項目總監(jiān)及團(tuán)隊按時保量完成標(biāo)準(zhǔn)動作基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺專項計劃系統(tǒng)---節(jié)點(diǎn)類線上工具線下工具全景計劃節(jié)點(diǎn)的細(xì)項分解指引，助力新任項目總監(jiān)及團(tuán)隊按時保量完35供貨查詢供貨完成率查詢?nèi)セ什樵兇尕洸樵兓A(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺線上工具線下工具供貨查詢基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分36EBI分析展示平臺WBI例報推送平臺PBI自助分析平臺運(yùn)營大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃系統(tǒng)供銷存系統(tǒng)BI分析平臺線上工具線下工具EBIWBIPBI運(yùn)營大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺全景計劃系統(tǒng)專項計劃37沙盤推演破冰

?

啟動項目后評估入伙啟動會停止點(diǎn)竣工停止點(diǎn)總包開工停止點(diǎn)拿地 啟動會方案批復(fù)

總包開工全部封頂竣工備案集中入伙展示區(qū)開放首次開盤開盤前停止點(diǎn)中期運(yùn)營停止點(diǎn)工地開放日停止點(diǎn)開盤復(fù)盤破冰工作坊啟動會前期沙盤推演中期沙盤推演停止點(diǎn)檢查復(fù)盤?后評估報建復(fù)盤線上工具線下工具沙盤推演破冰?啟動項目后評估入伙啟動會停止點(diǎn)竣工38投資交底團(tuán)隊任命成員賦能1.會前準(zhǔn)備：了解項目概況2.投資解讀：深刻理解目標(biāo)1.團(tuán)隊任命：嚴(yán)肅組織紀(jì)律2.團(tuán)建活動：活躍團(tuán)體氛圍1.管理賦能：權(quán)責(zé)界面重梳理2.業(yè)務(wù)賦能：審批流程再優(yōu)化3.彈性適配：灰度空間巧分工破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估目的&內(nèi)容線上工具線下工具投資交底團(tuán)隊任命成員賦能1.會前準(zhǔn)備：了解項目概況2.投資解39123時間：拿地7天內(nèi)開展人員：

地區(qū)總經(jīng)理/運(yùn)營總“7+1”團(tuán)隊投資+人力形式：

團(tuán)建+研討破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估組織&形式線上工具線下工具123時間：拿地7天內(nèi)開展人員：地區(qū)總經(jīng)理/運(yùn)營總形式：40拆解項目目標(biāo)明確權(quán)責(zé)界面任命項目團(tuán)隊行動計劃指導(dǎo)綱領(lǐng)指導(dǎo)項目策劃按時完成

明確權(quán)責(zé)界面分工

分工界面積極高效開展工作

三級管理

破冰閉環(huán)

破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估成果&要點(diǎn)線上工具線下工具拆解項目目標(biāo)明確權(quán)責(zé)界面任命項目團(tuán)隊行動計劃指導(dǎo)綱領(lǐng)指導(dǎo)41沙盤推演停止點(diǎn)檢查 后評估破冰工作坊 評審會項目總監(jiān)職責(zé)土

地“前世今生”“疑難雜癥”資

源公司能夠提供的支持團(tuán)

隊層級、經(jīng)驗、兼職線上工具線下工具沙盤推演停止點(diǎn)檢查 后評估破冰工作坊 評審會土地線上工具線42定方案定方向定指標(biāo)立項會預(yù)備會啟動會專題會線上會簽解決過程偏差簡化版啟動會破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估會議&定位線上工具線下工具定方案定方向定指標(biāo)立項會預(yù)備會啟動會專題會線上會簽解決過程偏43需決策商業(yè)是否持有的項目立項會新拿地住宅及可售商業(yè)項目預(yù)備會、啟動會/線上會簽常規(guī)類非常規(guī)類總建筑面積XX萬㎡以上且由多個地塊組成并分期開發(fā)的項目，后期開發(fā)的地塊須重新上啟動會，如果規(guī)劃方案重大調(diào)整，則須重新上預(yù)備會；啟動會后半年尚未開工的項目須重新定位并重上啟動會；啟動會后，如發(fā)生重大變化（重大方案調(diào)整及利潤、成本利潤率或毛利率負(fù)向變動超過2%等），須通過啟動會或線上審批的方式進(jìn)行變更確認(rèn)；涉及重大方案調(diào)整，須重上預(yù)備會。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估分類&路徑線上工具線下工具需決策商業(yè)是否持有的項目立項會新拿地住宅及可售商業(yè)項目預(yù)備會44破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估組織&流程線上工具線下工具破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估組織&流程線上工具線45破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估項目總監(jiān)職責(zé)分頭對接牽頭“7+1”團(tuán)隊分頭“搞定”

各職能線兩會合一

在首次預(yù)備會各專業(yè)充分準(zhǔn)備的情況

下，決策委員會決定不再上啟動會①直接輸出決議，下發(fā)指標(biāo)②地區(qū)上報材料，總部運(yùn)營部發(fā)起線上會簽對內(nèi)分級對接地總、運(yùn)營總、項目總、項目報建經(jīng)理分級“搞定”政府各級單位對外線上工具線下工具破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估項目總監(jiān)職責(zé)分頭對接46強(qiáng)化目標(biāo)以啟動會決議項目經(jīng)營指標(biāo)為目標(biāo)梳理項目“7+1”各職能工作目標(biāo)梳理項目重難點(diǎn)/風(fēng)險點(diǎn)及業(yè)務(wù)矛盾點(diǎn)分解任務(wù)根據(jù)各職能工作目標(biāo)分解任務(wù)，梳理工作清單，提前預(yù)判、鋪排。相互碰撞，提出對上游業(yè)務(wù)需求解決矛盾 業(yè)務(wù)交圈針對項目重難點(diǎn)/風(fēng)險點(diǎn)及業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)，

在清晰各自業(yè)務(wù)重難點(diǎn)的同時，破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估目的&內(nèi)容線上工具線下工具強(qiáng)化目標(biāo)梳理項目重難點(diǎn)/風(fēng)險點(diǎn)及業(yè)務(wù)矛盾點(diǎn)分解任務(wù)梳理工作清47啟

動會后項目沙盤推演：開發(fā)全景目標(biāo)、重難點(diǎn)、交叉點(diǎn)、風(fēng)險點(diǎn)及相關(guān)應(yīng)對措施的梳理各

開發(fā)階段

專業(yè)策劃：各職能根據(jù)業(yè)務(wù)需求制定的專業(yè)策劃，如工程策劃、合約策劃、報建策劃及交付策劃等沙盤推演以下內(nèi)容主要是指啟動會后項目沙盤推演營銷策劃工程策劃合約策劃報建策劃沙盤推演體系……破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估體系線上工具線下工具啟 動會后項目沙盤推演：沙盤推演營銷策劃工程策劃合約48破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估時間&人員0201啟動會后

30

天內(nèi)方

案

批

復(fù)

前時間人員項目總監(jiān)組織，區(qū)域職能部門、地區(qū)職能總/經(jīng)理及項目“7+1”團(tuán)隊參加，區(qū)域及地區(qū)運(yùn)營部協(xié)調(diào)并跟進(jìn)線上工具線下工具破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估時間&人員0201啟49建議按模板章節(jié)進(jìn)行任務(wù)分解，有目的性的梳理，提煉重點(diǎn)工作、關(guān)鍵工作、前置條件及要求等；發(fā)展目標(biāo)確定完成后，各業(yè)務(wù)圍繞一條任務(wù)主線展開，其中包含重難點(diǎn)、風(fēng)險點(diǎn)等；不是填空，依據(jù)自身項目特點(diǎn)進(jìn)行目標(biāo)及任務(wù)梳理，模板里的點(diǎn)僅是建議，可適當(dāng)調(diào)整。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估階段&內(nèi)容報批報規(guī)階段開盤策劃階段實施建設(shè)階段竣工入伙階段土地整理（如有）規(guī)劃方案及規(guī)證取得施工證取得市場簡析及保障賣場全周期規(guī)劃首批預(yù)售全部達(dá)預(yù)售施工階段推演竣工驗收入伙交付（結(jié)利）沙盤推演架構(gòu)圖線上工具線下工具建議按模板章節(jié)進(jìn)行任務(wù)分解，有目的性的梳理，提煉重點(diǎn)工作、關(guān)50項目

亮點(diǎn)成果提煉清單

及

計劃

項目

風(fēng)險匯總清單

及

銷項計劃

亮點(diǎn)及風(fēng)險匯總檢查全景計劃刻度與推演情況對比及

刻度修正

全景計劃檢討

根據(jù)供

貨計劃

、

回款鋪排

及

動

態(tài)成

本等檢討核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)檢討

重

/

難點(diǎn)工作

專項計劃

及

責(zé)任人

各專項落實計劃成果應(yīng)用發(fā)展綱要行動指南風(fēng)險排查評價考核破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估成果&要點(diǎn)線上工具線下工具項目亮點(diǎn)成果提煉清單及計劃亮點(diǎn)及風(fēng)險匯總檢查全51破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估項目總監(jiān)職責(zé)爭取公司及職能線資源

梳理并明確項目需要公司支持的資源

及職能線配合的事項，推動總經(jīng)理辦

公會通過，作為各部門工作計劃。線上工具線下工具梳理困難點(diǎn)，過程推動

通過沙盤推演，項目總監(jiān)應(yīng)梳理項目

發(fā)展過程存在的重難點(diǎn)、爭議點(diǎn)及風(fēng)

險點(diǎn)，做到事前預(yù)控，事中重點(diǎn)推動。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估項目總監(jiān)職責(zé)爭取公司52加強(qiáng)項目全周期項目風(fēng)險管控010203規(guī)范并深化總部、區(qū)域及地區(qū)三級風(fēng)險管理動作提前暴露風(fēng)險，快速反應(yīng)，科學(xué)應(yīng)對，確保項目全景目標(biāo)破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估目的&內(nèi)容線上工具線下工具加強(qiáng)項目全周期項目風(fēng)險管控010203規(guī)范并深化總部、區(qū)域及53住宅總包開工開盤中期竣工入伙啟動會工地開放日參與人員三星項目總部法律事務(wù)部總部營銷管理部總部運(yùn)營管理部總部工程管理部總部客戶服務(wù)部總部工程管理部總部/

區(qū)域/地區(qū)/

項目

二星項目區(qū)域運(yùn)營管理部區(qū)域營銷策劃部區(qū)域運(yùn)營管理部區(qū)域運(yùn)營管理部區(qū)域客戶服務(wù)部區(qū)域運(yùn)營管理部區(qū)域/

地區(qū)/項目

一星項目地區(qū)運(yùn)營總地區(qū)/

項目

地區(qū)工程管理部地區(qū)營銷策劃部地區(qū)運(yùn)營管理部地區(qū)運(yùn)營管理部地區(qū)客戶服務(wù)部地區(qū)工程管理部自持商業(yè)總包開工精裝修樣板中期精裝修移交啟動會開業(yè)前參與人員三星項目總部法律事務(wù)部總部設(shè)計管理部總部運(yùn)營管理部商業(yè)發(fā)展管理部商業(yè)發(fā)展管理部商業(yè)發(fā)展管理部總部

/

區(qū)域

/地區(qū)

/

項目

其他項目區(qū)域運(yùn)營管理部區(qū)域設(shè)計管理部區(qū)域運(yùn)營管理部商業(yè)發(fā)展管理部商業(yè)發(fā)展管理部商業(yè)發(fā)展管理部區(qū)域

/

地區(qū)

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項目

破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估人員&組織線上工具線下工具住宅總包開工開盤中期竣工入伙啟動會工地開放日參與人員三星項目54住宅停止點(diǎn)總包開工開盤風(fēng)險檢查中期運(yùn)營竣工入伙啟動會工地開放日檢查時點(diǎn)總包定標(biāo)后至結(jié)構(gòu)開工前開盤前體驗區(qū)開放前7日全部樓棟封頂15日內(nèi)室內(nèi)精裝工程樣板施工每年11月集中預(yù)查計劃內(nèi)竣工項目入伙前3個月入伙前1個月商業(yè)停止點(diǎn)總包開工精裝修樣板中期運(yùn)營精裝修移交啟動會開業(yè)前檢查時點(diǎn)總包定標(biāo)后至結(jié)構(gòu)開工前寫字樓/集中商業(yè)/酒店實體樣板房完工15日內(nèi)全部樓棟封頂15日內(nèi)集中商業(yè)公區(qū)裝修完工15日內(nèi)寫字樓開業(yè)前1個月酒店/集中商業(yè)開業(yè)前5個月集中商業(yè)開業(yè)/酒店試營業(yè)前1個月說明若上述兩次停止點(diǎn)檢查間隔小于30日的，可并作一次檢查，由時間為后的停止點(diǎn)檢查組織者牽頭檢查破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估時間&期限線上工具線下工具停止點(diǎn)總包開工開盤風(fēng)險檢查中期運(yùn)營竣工入伙啟動會工地開放日停55停止點(diǎn)檢查內(nèi)容總包開工通過性條件土地等前期合規(guī)性手續(xù)是否完備，規(guī)劃許可證是否取得，方案批復(fù)與上會方案是否一致，是否存在重大質(zhì)量及安全問題。檢查重點(diǎn)前期合規(guī)檢討、圖紙完成度及方案一致性、成本風(fēng)險排查、全景計劃檢討、產(chǎn)品風(fēng)險排查。開盤風(fēng)險檢查通過性條件銷售合同是否存在重大法律風(fēng)險，進(jìn)度是否滿足要求，展示區(qū)效果是否滿足要求。檢查重點(diǎn)展示區(qū)效果、銷售準(zhǔn)備工作、產(chǎn)品風(fēng)險排查、銷售風(fēng)險排查。中期運(yùn)營通過性條件產(chǎn)品是否存在重大缺陷，現(xiàn)場是否存在重大質(zhì)量、安全問題。檢查重點(diǎn)項目風(fēng)險全面排查及戶內(nèi)精裝修工程樣板評審?？⒐ねㄟ^性條件現(xiàn)場進(jìn)度是否滿足取證要求。檢查重點(diǎn)工程完成度、產(chǎn)品風(fēng)險排查、預(yù)判交付風(fēng)險。入伙啟動會通過性條件配套設(shè)施完善情況，預(yù)判現(xiàn)場進(jìn)度是否滿足入伙要求，是否存在重大群訴風(fēng)險點(diǎn)。檢查重點(diǎn)工程完成度、產(chǎn)品風(fēng)險排查、交付風(fēng)險排查、物業(yè)前介排查。工地開放日通過性條件是否存在重大質(zhì)量問題，預(yù)判是否存在群訴風(fēng)險。檢查重點(diǎn)工程完成度、產(chǎn)品風(fēng)險排查、開放準(zhǔn)備檢查、交付準(zhǔn)備檢查、成本風(fēng)險排查。將《項目運(yùn)營停止點(diǎn)檢查風(fēng)險統(tǒng)計表》反映的問題，更新至《項目運(yùn)營風(fēng)險控制表》，持續(xù)跟進(jìn)。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估內(nèi)容&要點(diǎn)（住宅）線上工具線下工具停止點(diǎn)檢查內(nèi)容通過性條件土地等前期合規(guī)性手續(xù)是否完備，規(guī)劃許56停止點(diǎn)檢查內(nèi)容總包開工通過性條件土地合規(guī)性手續(xù)是否完備，規(guī)劃許可證是否取得，方案批復(fù)與上會方案是否一致，是否存在重大質(zhì)量及安全問題。檢查重點(diǎn)前期合規(guī)檢討、圖紙完成度及方案一致性、成本風(fēng)險排查、全景計劃檢討、產(chǎn)品風(fēng)險排查。精裝修樣板通過性條件業(yè)務(wù)交圈，重大設(shè)計問題、裝修效果及功能是否滿足使用要求。檢查重點(diǎn)產(chǎn)品風(fēng)險排查。中期運(yùn)營通過性條件產(chǎn)品是否存在重大缺陷，現(xiàn)場是否存在重大質(zhì)量、安全問題。檢查重點(diǎn)項目風(fēng)險全面排查。精裝修通過性條件集中商業(yè)公區(qū)裝修效果及功能是否滿足使用要求。檢查重點(diǎn)產(chǎn)品風(fēng)險排查、全景計劃檢討。移交啟動會通過性條件工程質(zhì)量是否滿足移交要求。檢查重點(diǎn)工程完成度、全景計劃檢討、產(chǎn)品風(fēng)險排查、招商風(fēng)險排查、開業(yè)風(fēng)險排查、啟動第三方查驗。開業(yè)前通過性條件證照辦理完善程度，承接查驗，是否存在重大質(zhì)量問題，是否存在群訴風(fēng)險。檢查重點(diǎn)工程完成度、產(chǎn)品風(fēng)險排查、安全風(fēng)險排查、服務(wù)風(fēng)險檢查、開業(yè)準(zhǔn)備檢查、成本風(fēng)險排查。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估內(nèi)容&要點(diǎn)（商業(yè)）將《項目運(yùn)營停止點(diǎn)檢查風(fēng)險統(tǒng)計表》反映的問題，更新至《項目運(yùn)營風(fēng)險控制表》，持續(xù)跟進(jìn)。線上工具線下工具停止點(diǎn)檢查內(nèi)容通過性條件土地合規(guī)性手續(xù)是否完備，規(guī)劃許可證是57滿足通過性強(qiáng)制條件且無顯性重大風(fēng)險通過藍(lán)正常滿足通過性強(qiáng)制條件但有較大顯性風(fēng)險帶條件通過黃低級別預(yù)警暫不滿足通過帶條件通過性強(qiáng)制條件，但根據(jù)實際情況判定風(fēng)險預(yù)期可解除橙中級別預(yù)警不滿足通過性強(qiáng)制條件，短期內(nèi)無法解除，對后續(xù)工作將產(chǎn)生重大影響不通過紅高級別預(yù)警項目可繼續(xù)實施，但需針對現(xiàn)階段存在風(fēng)險的解除情況向檢查組長專項回復(fù)。項目可繼續(xù)實施，但需針對未通過性的強(qiáng)制條件項整改情況向檢查組長專項回復(fù)。地區(qū)運(yùn)營部須當(dāng)日書面上報區(qū)域及總部運(yùn)營部，區(qū)域公司組織地區(qū)召開專題會議，制定專項解決方案，待風(fēng)險可控后，再次申請停止點(diǎn)檢查。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估結(jié)果&判定項目可繼續(xù)實施，完成風(fēng)險事項匯總并及時跟進(jìn)反饋。線上工具線下工具藍(lán)正常帶條件黃低級別預(yù)警暫不滿足通過帶條件通過性強(qiáng)制條件，58停止點(diǎn)判定實施總包開工正常開工是否存在重大風(fēng)險如不滿足通過性條件，則不得開工（即停工）；待風(fēng)險解除（或預(yù)期可解除），申請重新檢查通過后，方可開工。開盤風(fēng)險排查開盤準(zhǔn)備工作是否充分如不滿足通過性條件，則不得對外開放或開盤；整改合格，申請重新檢查通過后，方可開盤。中期運(yùn)營全面盤點(diǎn)是否存在重大風(fēng)險如存在，則需召開專題會議（地總參加），落實整改責(zé)任人、措施及完成時間；若精裝修施工樣板不合格，整改合格后才可大面積施工；需報總部、區(qū)域運(yùn)營管理部備案?？⒐ねＶ裹c(diǎn)能否滿足竣工備案要求如不滿足，則視為本項目竣工考核指標(biāo)無法實現(xiàn)，報總部、區(qū)域運(yùn)營管理部備案。入伙啟動會是否存在系統(tǒng)性質(zhì)量問題、群訴風(fēng)險如存在，則需召開專題會議（地總參加），落實整改責(zé)任人、措施及完成時間；針對預(yù)判切實無法入伙的，不得倉促交付、啟動賠付預(yù)案；需報總部、區(qū)域運(yùn)營管理部備案。工地開放日是否存在群訴風(fēng)險如存在，不得開展工地開放日活動；召開專題會議（地總參加），落實整改責(zé)任人、措施及完成時間；針對預(yù)判切實無法入伙的，不得倉促交付、啟動賠付預(yù)案；需報總部、區(qū)域運(yùn)營管理部備案。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估判定&實施（住宅）線上工具線下工具停止點(diǎn)判定實施總包開工正常開工是否存在重大風(fēng)險開盤風(fēng)險排查開59停止點(diǎn)判定實施總包開工正常開工是否存在重大風(fēng)險如不滿足通過性條件，則不得開工（即停工）；待風(fēng)險解除后（或預(yù)期可解除），申請重新檢查通過后，方可開工。精裝修樣板設(shè)計樣板是否存在重大問題如存在，則需召開專題會議，落實整改責(zé)任人、措施及完成時間，報地區(qū)運(yùn)營管理部備案。中期運(yùn)營全面盤點(diǎn)是否存在重大風(fēng)險如存在，則需召開專題會議（地總參加），落實整改責(zé)任人、措施及完成時間；報總部、區(qū)域運(yùn)營管理部備案。精裝修集中商業(yè)裝修效果及功能是否滿足要求如不滿足，則需召開專題會議，落實整改責(zé)任人、措施及完成時間；報地區(qū)運(yùn)營管理部備案。移交啟動會功能是否滿足移交要求如不滿足，則需召開專題會議（地總參加），落實整改責(zé)任人、措施及完成時間；針對切實無法移交的，啟動預(yù)案，報總部、區(qū)域運(yùn)營管理部備案。開業(yè)前是否存在法律、

群訴風(fēng)險如存在，

則需召開專題會議（地總參與），落實整改責(zé)任人、措施及完成時間；針對切實無法開業(yè)的，不得倉促入伙、啟動賠付預(yù)案，報總部、區(qū)域運(yùn)營管理部備案。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估判定&實施（商業(yè)）線上工具線下工具停止點(diǎn)判定實施總包開工正常開工是否存在重大風(fēng)險精裝修樣板設(shè)計60破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估項目總監(jiān)職責(zé)

一星項目比重較大，項目總監(jiān)要切實

牽頭開展好檢查工作，主動暴露風(fēng)險，

不得隱瞞，及時叫停。充分利用

全面查險發(fā)現(xiàn)失控

主動升星

針對通過停止點(diǎn)排查出的重大風(fēng)險，

第一時間上報，并主動向區(qū)域及總

部申請?zhí)嵘芸氐燃?。線上工具線下工具破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估項目總監(jiān)職責(zé)一星項61評估目的緊密結(jié)合項目沙盤推演，動態(tài)更新沙盤推演模板。后評估與沙盤推演模板更新相結(jié)合，經(jīng)驗沉淀促進(jìn)工作提升。編制依據(jù)項目可研報告項目啟動會決議及相關(guān)決策文件項目沙盤推演文件破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估目的&內(nèi)容開盤后評估指項目開盤結(jié)束后，對項目現(xiàn)階段進(jìn)行小結(jié)、分析，判斷項目開發(fā)狀態(tài)并及時調(diào)整，保證項目良性運(yùn)轉(zhuǎn)；交付后評估是指在項目交付后，對項目實施全過程進(jìn)行回顧，從而總結(jié)項目經(jīng)驗、教訓(xùn)，并將成果適用于啟動會和沙盤推演模板。線上工具線下工具評估目的破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估目的&內(nèi)容線62管理要點(diǎn)：項目首次開盤后XX天內(nèi)開始啟動項目首次開盤后XX天內(nèi)完成項目總監(jiān)組織營銷、設(shè)計、成本、報建、工程及客服進(jìn)行快速復(fù)盤定位：與啟動會是否一致客研：實際情況與策劃是否一致產(chǎn)品：經(jīng)過銷售情況，檢討產(chǎn)品進(jìn)度：供貨關(guān)鍵計劃檢討破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估階段&路徑（開盤后評估）線上工具線下工具管理要點(diǎn)：破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估階段&路徑63階段&路徑（交付后評估）線上工具線下工具破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估管理要點(diǎn)：項目交付后XX日內(nèi)啟動項目交付后XX日內(nèi)完成項目總監(jiān)組織項目發(fā)展全專業(yè)對項目發(fā)展過程中的得與失進(jìn)行總結(jié)內(nèi)容：全專業(yè)檢討總結(jié)：項目發(fā)展過程中的得與失階段&路徑（交付后評估）線上工具線下工具破冰工作坊評審會沙盤64破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估項目總監(jiān)職責(zé)線上工具線下工具

系統(tǒng)性地總結(jié)項目開發(fā)運(yùn)營的經(jīng)驗與

教訓(xùn)，尤其針對分期開發(fā)項目。及時開展后評估注重過程復(fù)盤

除開盤后評估與交付后評估，項目

總監(jiān)應(yīng)注重過程積累，分階段開展

過程復(fù)盤，循環(huán)改進(jìn)，迭代提升。破冰工作坊評審會沙盤推演停止點(diǎn)檢查后評估項目總監(jiān)職責(zé)線上工具6503項目總監(jiān)職責(zé)啟動會報建

開工開盤

建設(shè)

竣工

入伙03項目總監(jiān)職責(zé)66提前謀劃結(jié)合投資交底，“吃透”土地出讓條件提前征詢政府初步意見內(nèi)外一致內(nèi)部：分頭對接，推動建立總部/區(qū)域/地區(qū)虛擬工作站（營銷/設(shè)計），駐場開展高效溝通外部：分級對接推動地總、運(yùn)營總等對接高層級政府單位領(lǐng)導(dǎo)；牽頭報建經(jīng)理對接基層經(jīng)辦人。把控速度根據(jù)可研階段項目經(jīng)營定位（利潤/快銷）及是否有價值挖掘的空間，把控項目啟動速度，并根據(jù)市場變化及時修正；快！變速快！項目總監(jiān)職責(zé)約會上會組織“7+1”團(tuán)隊完成評審會匯報材料編制積極與區(qū)域/總部約會并匯報啟動會階段報建階段開工階段開盤階段建設(shè)階段竣工階段入伙階段提前謀劃內(nèi)外一致把控速度項目總監(jiān)職責(zé)約會上會啟動會階段報建階67哪些方面可借鑒拿地后22天通過預(yù)備會27天通過啟動會（含春節(jié)）上海金沙項目

Tips：切忌“等靠要”，拿地前方案充分溝通外部條件/政策精準(zhǔn)摸排拿地后迅速推動上會啟動會階段報建階段開工階段開盤階段建設(shè)階段竣工階段入伙階段哪些方面可借鑒拿地后22天通過預(yù)備會上海金沙項目Tips：68哪些方面要反思Tips：決策階段，規(guī)劃方案內(nèi)外不同步，啟動滯后溝通階段，規(guī)劃方案內(nèi)外不一致，導(dǎo)致反復(fù)輸入條件不完整、對方案盲目樂觀市場變化，未及時回頭案例分享：某項目拿地后130天通過啟動會由于方案反復(fù)，344天重新上會最終482天開盤市場變化，錯失良機(jī)啟動會階段報建階段開工階段開盤階段建設(shè)階段竣工階段入伙階段哪些方面要反思Tips：案例分享：啟動會階段報建階段開工階段69項目總監(jiān)職責(zé)把握節(jié)奏評估報建風(fēng)險，權(quán)衡報建效益（時間成本VS突破價值）提出報建方向調(diào)整建議利益最大化摸清灰度地帶深挖報建細(xì)節(jié)（包括面積測繪，配套計容等）

集團(tuán)已制定相應(yīng)獎勵政策報建架構(gòu)項目總監(jiān)對報建強(qiáng)管理，項目總監(jiān)維護(hù)當(dāng)?shù)仃P(guān)系，項目報建經(jīng)理辦理手續(xù)，報建經(jīng)理提供專業(yè)支持啟動會階段報建階段開工階段開盤階段建設(shè)階段竣工階段入伙階段項目總監(jiān)職責(zé)把握節(jié)奏利益最大化報建架構(gòu)啟動會階段報建階段開工70哪些方面要反思Tips：針對政策要求與啟動會方案發(fā)生變化，須客觀評估報建風(fēng)險，及時與總部溝通，不得一味追求快而單方面妥協(xié)。案例分享：某項目為滿足政府規(guī)劃條件變化，私自將啟動會確定戶型三開間調(diào)整為兩開間，車位數(shù)量由啟動會方案2463個增加至2736個，導(dǎo)致地下室增加3萬多㎡，戶型質(zhì)素下降，成本指標(biāo)大幅增加。啟動會階段報建階段開工階段開盤階段建設(shè)階段竣工階段入伙階段哪些方面要反思Tips：針對政策要求與啟動會方案發(fā)生變化，須71資源協(xié)調(diào)單位考察項目總監(jiān)職責(zé)現(xiàn)場督導(dǎo)駐場調(diào)配資源關(guān)注承建商成本支出避免“前緊后松”影響竣工入伙。工程策劃組織團(tuán)隊開展工程策劃施工標(biāo)段劃分勞動力鋪排……參與承建商考察針對投標(biāo)單位用好一票否決權(quán)把控行政管控尺度合理劃分標(biāo)段證件拆分預(yù)留可能啟動會階段報建階段開工階段開盤階段建設(shè)階段竣工階段入伙階段資源協(xié)調(diào)單位考察項目總監(jiān)職責(zé)現(xiàn)場督導(dǎo)駐場調(diào)配資源工程策劃參與72項目總監(jiān)職責(zé)保駕護(hù)航：跟進(jìn)報建進(jìn)度，避免貽誤戰(zhàn)機(jī)保障示范區(qū)/售樓處/樣板間展示效果協(xié)調(diào)周邊關(guān)系（公安報備等）檢討工程進(jìn)度，確保合同入伙時間“0”風(fēng)險及時組織開盤停止點(diǎn)檢查關(guān)注市場客戶需求，動態(tài)調(diào)整產(chǎn)品配置（精裝標(biāo)準(zhǔn)等）開盤前開盤后迅速檢討開盤情況：根據(jù)去化速度，盤點(diǎn)剩余貨量、預(yù)測持銷周期，動態(tài)調(diào)整后續(xù)供貨時間及時組織開盤后評估啟動會階段報建階段開工階段開盤階段建設(shè)階段竣工階段入伙階段項目總監(jiān)職責(zé)保駕