2023年土地流轉研究報告

2023年土地流轉研究報告目錄一、概念、定義、研究對象 PAGEREFToc370369207\h3二、基本流轉模式 PAGEREFToc370369208\h4三、宅基地流轉模式 PAGEREFToc370369209\h61、按主導方式分：政府主導、市場主導、農民主導 PAGEREFToc370369210\h72、按置換對象分：貨幣、異地房產、異地宅基地 PAGEREFToc370369211\h73、實踐中的地方典型模式 PAGEREFToc370369212\h8四、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤流轉模式 PAGEREFToc370369213\h111、山東“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”土地流轉模式 PAGEREFToc370369214\h122、重慶的“地票制”土地交易模式 PAGEREFToc370369215\h13五、經濟、制度雙輪驅動的農地流轉 PAGEREFToc370369216\h141、非農產業(yè)發(fā)展與農村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369217\h152、城鎮(zhèn)化發(fā)展與農村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369218\h163、固定資產投資與農村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369219\h184、農地管制制度與農村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369220\h195、土地市場發(fā)展與農村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369221\h20六、流轉和制度變革趨勢和方向 PAGEREFToc370369222\h211、農村集體建設用地流轉將得到政策支持 PAGEREFToc370369223\h212、土地資本化為趨勢和方向 PAGEREFToc370369224\h233、城鄉(xiāng)土地同權同價為長期目標，但短期難以實現(xiàn) PAGEREFToc370369225\h25七、流轉潛力和地區(qū)差異對房地產行業(yè)影響 PAGEREFToc370369226\h261、流轉潛力：保守估計滿足6年城市建設用地需求 PAGEREFToc370369227\h262、流轉地區(qū)差異：存在顯著的地區(qū)差異 PAGEREFToc370369228\h283、對房地產行業(yè)影響：意義深遠，短期有益于行業(yè)及相關開發(fā)商 PAGEREFToc370369229\h29八、投資策略 PAGEREFToc370369230\h30可能的土地改革將對整體經濟、房地產市場均產生深遠的影響，但預計這個過程將是緩慢而又相當謹慎的。我們將在本文中，首先探討目前我國土地流轉的試點模式，這些模式的優(yōu)缺點、異同點？促進土地流轉的內在因素有哪些？土地流轉的趨勢和方向有將如何？土地流轉的潛力有多大？地區(qū)間是否存在差異？這些對房地產行業(yè)有何影響？這過程中又有何投資機會？這都將是本文想極力解決的問題。一、概念、定義、研究對象農村集體土地按照用途可以分為農業(yè)用地（農村土地承包經營權）、宅基地（宅基地使用權）、其它農村建設用地（農村建設用地使用權）及農村未開發(fā)利用土地。農民集體所有制是指土地所有權屬于勞動群眾集體所有的土地制度。我國《憲法》第10條規(guī)定：我國農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。農民集體土地所有權分別屬于鄉(xiāng)、村和村內兩個以上集體經濟組織或者村民小組三種形式的農民集體所有，并由法律規(guī)定的組織經營、管理。在建設社會主義新農村的背景下，我國各地相繼開展了農村土地流轉改革、農村土地產權制度改革、土地綜合整治、戶籍制度改革等一系列改革創(chuàng)新，農村土地流轉改革試點是農村制度改革系統(tǒng)中的一部分。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國土地所有權不能流轉，農村土地流轉實質上是指土地利用權利的流轉，包括土地承包經營權、宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地使用權三類用益物權的流轉。二、基本流轉模式農村集體建設用地流轉定義為農村集體經濟組織或其他集體建設用地使用者通過轉包、轉讓、出租、抵押、入股等多種方式,將集體建設用地的使用權有償交付給其他經濟主體使用的行為。我國目前在實踐中探索的農村土地流轉模式主要有以土地承包經營權合作經營為特征的土地合作經營土地流轉模式、宅基地換房、土地承包經營權換社保模式和城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤流轉模式三種。本文集中研究宅基地換房、土地承包經營權換社保模式和城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤流轉模式。數(shù)據(jù)來源：項藝《農村集體建設用地流轉研究》[D].湖南大學,2023.三、宅基地流轉模式宅基地置換是中國農村土地第三次改革，通過農村地區(qū)土地制度的改革，緩解農村剩余勞動力從第一產業(yè)向二、三產業(yè)轉移與現(xiàn)行的制度之間的矛盾，解決農村生產經營規(guī)模小、土地產出率低、大量農村住房閑置、宅基地浪費嚴重等問題；再根據(jù)“城市建設用地的增加與農村建設用地的減少相掛鉤”的原則，拓展城市建設空間，為當?shù)氐慕洕鐣l(fā)展提供土地資源保障；保證基本農田保護面積不減少，通過承包地流轉和宅基地整理復墾，實現(xiàn)土地規(guī)模經營；農民集中安置，解決農村宅基地低效利用問題，提高土地節(jié)約集約利用程度，提高基礎設施的建設和利用率。1、按主導方式分：政府主導、市場主導、農民主導宅基地置換的方式主要有政府主導、征地方式；市場主導、出租方式；農民主導、農業(yè)產業(yè)化方式。2、按置換對象分：貨幣、異地房產、異地宅基地宅基地的置換方法可以根據(jù)各地的情況以及置換對象的具體情況不同分為以下三種：貨幣置換、異地房產置換、異地宅基地置換。3、實踐中的地方典型模式我國宅基地流轉處于試點探索階段，由于農村土地產權的多層次性和各地經濟發(fā)展水平、地理條件的差異性，形成了多種多樣的流轉模式。主要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區(qū)。四、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤流轉模式在進行新農村建設的實踐中，一些地區(qū)在探索農村土地流轉模式中，實施農村農業(yè)用地和農村宅基地等建設用地一體化的流轉模式。這種模式主要是依據(jù)2023年6月國土資源部發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》，該辦法規(guī)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。目前，主要在山東、重慶等地展開。1、山東“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”土地流轉模式“城鄉(xiāng)用地增減掛鉤”，就是在保證耕地保護紅線不被突破的前提下，減少農民用地，增加城市開發(fā)用地。城鄉(xiāng)用地增減掛鉤是一項系統(tǒng)工程，長期以來農村宅基地實行的是無償無限期使用制度，容易造成農村建房只增不減、農民建新不拆舊的現(xiàn)象，土地資源浪費嚴重。根據(jù)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》文件規(guī)定“對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當?shù)卣山o予獎勵或補助”，政府通過制定農村宅基地有償退出獎勵或補助辦法，設立專項獎勵或補助資金，用于農民自愿退出閑置宅基地的獎勵或補助。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策解決的是城市發(fā)展用地不足和耕地減少的矛盾，對農村大量閑置的宅基地等農村建設用地進行整理，在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃的前提下，先整理復墾、后建新使用。山東濰坊、棗莊、青島等地進行了試點，該模式堅持了農村集體土地所有制度，將原有的鄉(xiāng)村管理歸于社區(qū)化管理，即將原來農村散居的居住模式改變?yōu)榧芯幼〉纳鐓^(qū)化模式，在村民自愿的原則下，將自己居住的宅基地轉讓出來，政府統(tǒng)一組織開墾、整理，除留作社區(qū)建設用地，剩余部分通過置換其它農村建設用地換取收益。政府將復墾土地流轉所獲得收益，通過政府財政給予宅基地流轉農民一定份額的安置補貼?！俺青l(xiāng)建設用地增減掛鉤”模式的優(yōu)點：推動了宅基地等農村建設用地的流轉，解決了城鎮(zhèn)建設用地不足，改善了農民居住環(huán)境，但這種模式沒有解決農民深層次的生存就業(yè)問題，社區(qū)化管理將勞作在土地上的農民轉成勞作在土地上的“城鎮(zhèn)居民”?！俺青l(xiāng)建設用地增減掛鉤”模式的缺點：但在一些農業(yè)用地碎化、交通不便，不適用大規(guī)模機械耕作的地區(qū)行不通。2、重慶的“地票制”土地交易模式重慶的地票制是城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策實施的新探索，“地票”是包括農村宅基地極其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后可用于建設的用地指標，是一種權利的憑證。重慶探索的“地票制”農村集體建設用地流轉模式超越了“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”關于城鄉(xiāng)行政分立影響土地價格的限制，在一定程度上突破了城鄉(xiāng)土地市場的分割狀態(tài)，它將遠郊區(qū)農村土地統(tǒng)一納入到“掛鉤”試驗的范疇中?！暗仄薄睂⒉煌瑓^(qū)域的掛鉤指標打包進行拍賣，然后按照面積分配拍賣收益?！暗仄薄眱r格的高低與項目區(qū)無關，與級地租無關，僅與拍賣價格有關，實現(xiàn)指標價格的統(tǒng)一化?！暗仄敝啤睂⑼恋氐慕灰邹D化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉移的實物形態(tài)，使固化的土地資源轉化為可流動的資產?！暗仄敝啤睂嵭小跋仍斓睾笥玫亍钡牟僮髂Ｊ?，要求先對農村集體建設用地進行復墾，驗收合格后，通過“地票”在交易所進行拍賣。“地票制”的交易模式優(yōu)點；（1）大大提高了農村集體建設用地的價值，保護了農村集體在建設用地流轉的收益，為農民進入城鎮(zhèn)生活提供了可靠的資金保障。（2）突破了城鄉(xiāng)土地市場的隔離，提高了農村土地的價值，提高了農民進入城鎮(zhèn)生活和發(fā)展的能力，成為妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革的有效途徑。（3）利用市場化機制，優(yōu)化了農用地、建設用地的空間布局。實現(xiàn)了耕地連片、居民點集中，促進了農業(yè)產業(yè)化經營和新農村建設。五、經濟、制度雙輪驅動的農地流轉農村集體建設用地流轉的驅動因素包括社會經濟因素、土地制度因素。（1）隨著社會經濟的發(fā)展,非農產業(yè)、城鎮(zhèn)化以及固定資產投資水平不斷增長,改變了城鄉(xiāng)社會經濟結構,增加了對農村集體建設用地的需求,從經濟上驅動農村集體建設用地流轉；（2）農地管制的加強以及土地市場的發(fā)展,改變了土地供給的數(shù)量和結構,提高了土地集約利用水平,顯化了土地資產價值,促使土地資源按照市場規(guī)律進行配置,從制度上驅動農村集體建設用地流轉。1、非農產業(yè)發(fā)展與農村集體建設用地流轉建設用地是非農產業(yè)發(fā)展的空間載體,非農產業(yè)經濟總量和結構與其所占用的土地數(shù)量和結構存在密切聯(lián)系,一定的經濟結構和生產結構(產業(yè)結構)都可以通過相應的土地利用結構來得到反映。因此,隨著我國非農產業(yè)的增長,不可避免地帶動建設用地的規(guī)模擴張和結構變化,這也同樣體現(xiàn)在農村土地利用上。單純以數(shù)量增加為特征的建設用地擴張,將給耕地保護和生態(tài)安全帶來巨大危害,利用存量建設用地替代對農業(yè)用地的占用,有利于減緩社會、生態(tài)發(fā)展面臨的危機。農村集體建設用地以其特有的優(yōu)勢,承接著非農產業(yè)發(fā)展對土地的強烈需求。一方面,農村集體建設用地數(shù)量巨大但閑置現(xiàn)象嚴重,集約利用度普遍較低,具備二次開發(fā)潛力;另一方面,農村非農產業(yè)發(fā)展利用集體建設用地受到土地管理法保護,在法律上具有可行性。隨著非農產業(yè)的發(fā)展,特別是工業(yè)企業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展,以有償方式獲取農村集體建設用地使用權具備了現(xiàn)實條件,流轉交易規(guī)模不斷增長。2、城鎮(zhèn)化發(fā)展與農村集體建設用地流轉城鎮(zhèn)化是農村人口向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)人口占總人口的比例不斷上升的過程。諾瑟姆(RayM.Northam)認為城鎮(zhèn)化發(fā)展呈“S”型曲線,可以劃分為城鎮(zhèn)化水平較低發(fā)展緩慢的初期階段,人口迅速向城鎮(zhèn)集中的中期加速階段和城鎮(zhèn)化水平較高增長趨緩甚至停滯的后期階段。不同城市化階段農地流轉差異明顯：城鎮(zhèn)化發(fā)展對農村集體建設用地流轉的影響,主要是在城鎮(zhèn)化發(fā)展的中期和后期,特別是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,改變了城鄉(xiāng)經濟結構對比,促使城鄉(xiāng)土地利用結構發(fā)生變化推動了農村集體建設用地流轉進程。（1）在城鎮(zhèn)化初期階段,由于城鎮(zhèn)發(fā)展水平較低,農村人口向城鎮(zhèn)集中條件有限,上地需求不足,農村集體建設用地流轉只能是偶然地、零散地進行。（2）在加速發(fā)展的中期階段,農村人口向城鎮(zhèn)迅速集中,必然要求城鎮(zhèn)生產設施擴張、居住條件改善、基礎設施升級,這需要土地資源的大量投入,促使城鄉(xiāng)結合部的集體建設用地以其區(qū)位優(yōu)勢,承載著城鎮(zhèn)發(fā)展對土地利用帶來的壓力,吸引了包括宅基地在內的集體建設用地發(fā)生流轉。同時,農村人口向城鎮(zhèn)的轉移,其原來使用的建設用地并不改變權利和用途屬性,導致農村建設用地閑置、低效利用現(xiàn)象嚴重,這為集體建設用地的再次開發(fā)利用創(chuàng)造了條件。（3）當城鎮(zhèn)化進程完成進入后期階段,土地集約利用程度較高,城鄉(xiāng)差距縮小,建設用地需求相對穩(wěn)定,集體建設用地流轉將趨于平穩(wěn)。3、固定資產投資與農村集體建設用地流轉固定資產投資是社會經濟再生產的必要過程,主要通過基本建設、更新改造以及房地產開發(fā)項目等投資實現(xiàn),是要素投入的主要表征指標。隨著固定資產投資的不斷增加,各項土地開發(fā)和建設活動資金來源充足,對建設用地產生了巨大需求。當國有土地供給難以滿足建設需求時,投資對土地的需求就轉向了集體所有建設用地。固定資產投資的增加,也帶來了農村房屋建設的快速增長。農村建設的發(fā)展不可避免地加大了對生產以及居住等場地的需求,集體建設用地的廠房和住宅建設功能日益突出,其轉讓、出租以及作價入股等形式的流轉逐漸活躍。因此,固定資產投資增長對建設用地的巨大需求,農村房屋建設的旺盛局面,客觀上促進了農村集體建設用地流轉交易的進行。4、農地管制制度與農村集體建設用地流轉對農用地實行特殊保護是我國土地利用的重要方針,目前農地管制主要包括土地用途管制、農用地轉用審批、基本農田保護以及耕地總量動態(tài)平衡制度等。農地管制制度對農村集體建設用地流轉的影響,主要是通過影響建設用地的自然供給和經濟供給間接實現(xiàn)的。農地管制水平的加強,從數(shù)量上控制了新增建設用地對農用地的占用,增加了農地非農化的成本,一定程度上減少了建設用地的自然供給量。在新增建設用地供給有限的情況下，利用存量建設用地,提高土地集約利用程度,成為保障土地經濟供給的重要途徑。集體建設用地流轉是對農地管制加強的應對行為。盡管2023年修改的土地管理法出于耕地保護的目的,嚴格限制農村集體建設用地流轉交易行為,但2023年頒布的國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定在進一步嚴格農用地管制的同時,明確規(guī)定在符合規(guī)劃的前提下,村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉,從而引導集體建設用地流轉有序進行。隨著我國耕地保護形勢的日益嚴峻,農地管制制度將日趨嚴格,農村集體建設用地將成為土地供應的主要來源。5、土地市場發(fā)展與農村集體建設用地流轉農村集體建設用地流轉實質上是集體建設用地使用權的市場化配置。但在計劃經濟時代,土地資源實行行政指令配置、無償使用模式,土地市場難以發(fā)展,土地價格遭到扭曲。由于土地資源配置市場化程度低,土地價格沒有真正反映其價值,扭曲的市場價格反而擴大了對耕地非農化的強烈需求,存量集體建設用地流轉卻難以進行。實行市場經濟體制以后,土地有形市場逐步建立并完善,當前一級市場的整體市場化程度日益提高,二級市場總體呈快速發(fā)展態(tài)勢。土地市場的發(fā)展,顯現(xiàn)了土地的真實價值,土地價格逐年上漲。隨著土地市場價格的回歸,土地集約利用的要求越來越高,農村集體建設用地無償、無期限使用局面逐漸被有償、有期限使用替代,市場機制同樣對集體建設用地配置效率產生作用。集體建設用地流轉與土地市場建設存在密切聯(lián)系。隨著土地市場發(fā)展,價格信號在資源配置中的作用日益突出,促使農村集體建設用地按照市場規(guī)律配置,集體建設用地流轉規(guī)模越來越大。六、流轉和制度變革趨勢和方向1、農村集體建設用地流轉將得到政策支持由上文，我們認為農村集體建設用地流轉環(huán)節(jié)將獲得更多政策支持。2、土地資本化為趨勢和方向土地資本化是趨勢和方向。土地資本化是一種產權金融化過程，即通過對產權進行規(guī)范交易，為土地資產提供流動性。通過這一交易機制和交易市場，促進社會對土地資產的利用效率，達到土地資產的最優(yōu)配置。這是當前比較先驗的一種農村土地流轉模式，也是農村土地流轉制度改革的方向。其中具有代表性的做法有浙江省嘉興模式、山東棗莊模式、成都溫江模式、重慶模式。主要原則：規(guī)范城鄉(xiāng)用地、控制建設用地指標、促進節(jié)約集約用地的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤制度，將會長期化運行。增減掛鉤制度常態(tài)化，有助于強化建設用地指標的管理。在新型城鎮(zhèn)化催生粗放式用地沖動、征地環(huán)節(jié)引發(fā)社會矛盾的背景下，為一項有效的管控手段，有助于城鄉(xiāng)建設用地轉換過程中的規(guī)范化。從國土資源管理部門開展的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點等舉措來看，未來的土地使用制度，傾向于鼓勵從現(xiàn)有土地中挖潛，而不是一味通過土地整治補充新增建設用地。3、城鄉(xiāng)土地同權同價為長期目標，但短期難以實現(xiàn)從現(xiàn)有制度進展來看，實現(xiàn)農村土地與城鎮(zhèn)土地的同權同價，進而達成自由交易短期內仍難以實現(xiàn)。作為一項重要基礎工作，農村集體建設用地所有權確權工作有望完成，但集體建設用地使用權和宅基地使用權的確權工作仍需時日。（1）農村土地確權工作包括農村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至2023年底，全國農村集體建設用地所有權累計確權登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達94.7%，部分地區(qū)已全部完成。2023年8月底，國土部發(fā)文表示，對農村集體建設用地所有權確權工作進行抽查。（2）由于權屬關系復雜，涉及歷史遺留問題，農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權工作進展相對緩慢。2023年中央一號文件提出，用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。（3）農地確權首先會影響征地環(huán)節(jié)。隨著確權工作的加速，《農村集體土地征收與補償條例》也可能加速出臺。其中強調將安置和補償分離并提高征地補償標準，將成為該項文件的主要思路之一。涉及土地制度之根本的《土地管理法》修訂工作將可能在近期有所進展，但很難取得實質性突破。七、流轉潛力和地區(qū)差異對房地產行業(yè)影響1、流轉潛力：保守估計滿足6年城市建設用地需求學術上有關流轉潛力的測算：（1）魯春陽等，2023年，在《農村集體建設用地流轉潛力估算》中測算：“2023-2023年和2023-2023年，重慶市農村集體建設用地流轉現(xiàn)實潛力分別占農村集體建設用地的8.48%和11.34%”。（2）甌江波，2023年，在《農村集體建設用地使用權流轉的規(guī)模估計和影響分析——以廣州為例》中測算：“從長遠看，廣州可進入市場流轉的集體建設用地最大規(guī)模約為31315.76公頃，占全市建設用地總面積的比重約為12.14%。”“未來2-3年廣州可進入市場流轉的集體建設用地規(guī)模占可流轉的集體建設用地最大規(guī)模的比重不會超過5%”。測算1：假設農村建設用地中的8%可流轉，可流轉233萬公頃建設用地將使城市建設用地面積增加60%，滿足未來將近6年的城市建設用地需求（年均土地需求按2023-2023年土地均值計算）。測算2：以農村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均用地面積與城市人均用地面積差額的50%計算，可節(jié)約368萬公頃建設用地，占現(xiàn)在城市建設用地面積的94%，滿足未來近9年的城市建設用地需求（年均土地需求按2023-2023年土地均值計算）。2、流轉地區(qū)差異：存在顯著的地區(qū)差異由于我國經濟發(fā)展及城市化建設水平差異顯著，同時土地資源狀況也存在明顯差異，土地流轉也將存在顯著差異。（1）從農用地與建設用地的稟賦來看，滬、津、京、蘇、魯、豫、皖、冀、遼、浙、粵等地建設用地的比重較大。（2）從城市建設用地占建設用地比重來看，滬、京、粵、浙、京、蘇、遼等地城市建設用地的比重較大。從上面兩點來看，經濟發(fā)達的滬、京、粵、浙、京、蘇、遼等地由于建設用地比重高且城市建設用地面積比重高，相對來說，土地流轉的需求更為迫切。3、對房地產行業(yè)影響：意義深遠，短期有益于行業(yè)及相關開發(fā)商土地流轉意義深遠，但預判推進的速度將是緩慢而又謹慎的，原因是若真正推開，其對中國整體經濟、房地產市場將產生巨大的變化和影響。我們認為，若土地流轉真正開始推行，并開始試點轉為住宅用地，則影響如下：（1）短期對于已持有一二線城市周邊非住宅用地的企業(yè)有利，其土地價值將持續(xù)升值。（2）短期增加的土地供應有限，對行業(yè)影響為正面，將增大房地產拿地、投資量，平緩地價、改善開發(fā)商在一二線城市的業(yè)績報表。土地流轉目前仍處于試點階段，雖然我們測算流轉潛力滿足未來將近6年的城市建設用地需求，但這是一個長期過程，每年增加的土地供應有限，整體供應量難以短期大幅提升。（3）長期若土地流轉持續(xù)開放，將使得建設土地增加1條顯著的供給途徑，將對行業(yè)產生深遠影響。（4）存在明顯的地區(qū)差異，京滬等土地最稀缺的城市最受益。土地流轉潛力小，目前土地供給緊張如京滬等有可能受益于土地流轉帶來供應增加，熨平地價，促進行業(yè)的健康發(fā)展。八、投資策略土地流轉中受益路徑：1、流轉過程中可參與土地一級開發(fā)等領域的業(yè)務，其在一二線城市則更受益，原因是土地更為稀缺，主要標的有云南城投、廊坊發(fā)展、華夏幸福、中天城投、黑牡丹等。2、擁有一二線城市非住宅用地的企業(yè)：中華企業(yè)、上實發(fā)展、電子城，華僑城、招商地產，中糧地產、張江高科、浦東金橋、空港股份等。3、若未來土地供給速度加快，土地價格被平抑，有資金優(yōu)勢的快周轉公司：如保利地產、招商地產、金地集團、榮盛發(fā)展等一二線龍頭等。

2023年IPTV行業(yè)分析報告2023年4月目錄一、IPTV真正受益于“三網融合”、“寬帶中國” 31、三網融合：網絡運營商推動IPTV的動力 32、寬帶中國：IPTV高清化及增值業(yè)務的增長引擎 43、與有線電視的競爭：捆綁銷售、一線入戶優(yōu)勢明顯 6二、以“合作”姿態(tài)在產業(yè)鏈中占據(jù)有利地位 71、政策監(jiān)管已趨完善穩(wěn)定 72、合作心態(tài)開放，促進多方共贏 83、積極持續(xù)投資影視內容形成積累 9三、未來增長看點在IPTV挖潛與OTT擴張 91、IPTV增長依靠增值業(yè)務提升ARPU 92、機頂盒“小紅”領先布局 113、IOTV：發(fā)揮IPTV與IPTV的協(xié)同效應 12一、IPTV真正受益于“三網融合”、“寬帶中國”1、三網融合：網絡運營商推動IPTV的動力我國“三網融合”方案提出、試點已有多年，從目前三網融合進程中來看，電信系更占優(yōu)勢，IPTV是電信系進入視頻領域重要的成功戰(zhàn)略。電信系網絡運營商在現(xiàn)有網絡上開展IPTV視頻業(yè)務也非常平滑。我國擁有超過4億多電視用戶，網絡用戶近2億，寬帶網絡用戶為IPTV的潛在客戶。三網融合試點的第一階段（2023-2021年）已經收官，即將邁入推廣階段（2022-2020年），第二批54個試點城市已經包括全國大部分重要省市，覆蓋人口超過3億。在電信、視頻網站、廣電等各利益方的參與下，我國IPTV用戶數(shù)已從2022年的470萬戶發(fā)展到了2021年底的2300萬，成為全球IPTV用戶最多的國家。預計未來兩年仍將有40%-50%的增速，2022年底用戶數(shù)有望達到3400萬的規(guī)模。2、寬帶中國：IPTV高清化及增值業(yè)務的增長引擎帶寬決定著IPTV是否能夠實現(xiàn)高清內容的傳輸，進而決定IPTV的用戶體驗。今年四月工信部、國家發(fā)改委等部委發(fā)布《關于實施寬帶中國2022專項行動的意見》：目標2022年新增光纖入戶覆蓋家庭3500萬戶，同時寬帶接入水平將有效提升，使用4M及以上寬帶接入產品的用戶超過70%。各省級網絡運營商也反應迅速積極，出臺相關規(guī)劃。IPTV業(yè)務作為電信運營商推動寬帶升級服務的重要賣點。運營商的推廣積極性高。例如2020年上海電信發(fā)布的＂二免一贈一極速＂的＂城市光網＂計劃，與百視通聯(lián)手推出IPTV3.0視頻業(yè)務，共同發(fā)力高清IPTV業(yè)務。電信與百視通的合作使得此次寬帶升級實施順利，上海IPTV用戶也發(fā)展到了百萬規(guī)模。而帶寬約束被打破后，高清點播也將成為IPTV增值業(yè)務的重要增長引擎之一。從IPTV存量的廣度上來看，我國IPTV當前的區(qū)域性明顯，集中在上海、江蘇、廣東等經濟發(fā)達地區(qū)，其中僅江蘇一省就已經發(fā)展了430萬的客戶規(guī)模，占比18.9%。這種情況與中國電信在發(fā)達地區(qū)寬帶基礎建設優(yōu)異相關。西部和北部地區(qū)市場依然廣闊，有待于中國聯(lián)通和中國移動的發(fā)力。寬帶及光纖業(yè)務作為中國電信目前最為核心的一塊領域，其市場領先的優(yōu)勢由來已久，相比而言，覆蓋了大部分北方省市的中國聯(lián)通和中國移動的積極性是行業(yè)的最大變數(shù)。2021年以來，兩家公司都在寬帶業(yè)務方面積極發(fā)力，以中國移動為例：2021年中國移動新增FTTH覆蓋家庭超過180萬戶；使用4M及以上寬帶產品的用戶超過50%；新增寬帶端口320萬個；新增固定寬帶接入家庭超過120萬戶。3、與有線電視的競爭：捆綁銷售、一線入戶優(yōu)勢明顯IPTV最直接的競爭者是各地的有線電視。價格上來看，由于歷史原因，我國有線電視網的公益屬性導致其價格相對較低，這也成為有線電視網絡市場化程度低、升級換代困難，“三網融合”中競爭能力弱的原因。IPTV基于IP網絡傳輸，通常要在邊緣設置內容分配服務節(jié)點，配置流媒體服務及存儲設備，而有線數(shù)字電視的廣播網采取的是HFC或VOD網絡體系，基于DVDIP光纖網傳輸，在HFC分前端并不需要配置用于內容存儲及分發(fā)的視頻服務器，運營成本大大降低。但帶來的問題是如要實現(xiàn)視頻點播和雙向互動則必須將廣播網絡進行雙向改造。從技術角度看，IPTV成本較高，難以與有線電視比拼價格。但IPTV的優(yōu)勢在于可以直接利用互聯(lián)網，而與寬帶的捆綁銷售能夠大大降低客戶對價格的敏感度。在各地網絡運營商的支持下，IPTV與寬帶捆綁營銷，對于用戶來講，更像是寬帶贈送的增值業(yè)務，收費模式則可以訂制，包月、按頻道等，靈活而更有針對性。而“三網融合”進程中的電信系寬帶接入商的強勢，使用戶在互聯(lián)網光纖一線入戶后，較為自然的選擇IPTV作為電視方案。二、以“合作”姿態(tài)在產業(yè)鏈中占據(jù)有利地位1、政策監(jiān)管已趨完善穩(wěn)定由于電視內容播控屬于國家宣傳范疇，監(jiān)管較為嚴格。根據(jù)廣電總局43號文規(guī)定，IPTV集成播控總平臺牌照由中央電視臺持有，而分平臺牌照由省級電視臺申請。廣電總局要求通過IPTV集成播控平臺及各地分平臺來達到“可管可控”的方針。與央視的合資公司正式落地將解除市場對百視通IPTV業(yè)務政策性風險的擔憂。過去擁有IPTV全國性運營牌照四家分別是：上海文廣（百視通）、央視國際、南方傳媒、中國國際廣播電臺。5月18日，百視通和央視IPTV合資公司“愛上電視傳媒有限公司”完成工商注冊正式成立，成為全國唯一中央級集成播控平臺。其中百視通股權占比45%。合資公司同時減少了與地方臺和有線網運營商的溝通成本。IPTV的發(fā)展對地方電視臺和有線網絡運營商的沖擊最大，43號文再次強調IPTV總分二級播控平臺的落實，城市臺喪失了內容的運營主導權，收入分配權掌握在省平臺手中；而IPTV是網絡運營商直接搶占了有線數(shù)字電視的客戶。CNTV在廣電系統(tǒng)內有良好的關系，能夠有效降低溝通成本。2、合作心態(tài)開放，促進多方共贏公司一方面與CNTV合資成立全國集成播控平臺，另一方面在與中國電信為主的網絡接入運營商的的長期合作中建立了良好的伙伴關系和市場經驗。長期的市場運營環(huán)境使電信運營商在產品推廣、業(yè)務計費、系統(tǒng)維護、客戶服務方面有相對廣電系統(tǒng)比較顯著的優(yōu)勢。百視通合作心態(tài)開放，在與電信運營商和電視臺的長期合作中積累了市場經驗。從歷史上看，在IPTV市場的第一輪搶占中，機制靈活的百視通通過與電信運營商合作，迅速地搶占了市場；而具有顯著資源和內容優(yōu)勢的CNTV卻受體制制約，用戶開發(fā)非常緩慢；IPTV市場最終形成了以百視通用戶為主體的局面，為統(tǒng)一播控平臺合資公司中具體條款方案的商定創(chuàng)造了條件。百視通與其它牌照商也有較多合作，如2021年5月，百視通與國廣東方宣布啟動互聯(lián)網電視業(yè)務全面發(fā)展合作，利用其國際資源加快自己的國際化策略。百視通與終端制造商的合作：1）一體機：2020年4月，百視通聯(lián)合海爾推出卡薩帝電視。此外，公司與康佳、三星、夏普均有智能電視方面的合作。2）互聯(lián)網電視機頂盒：2021年1月，百視通與聯(lián)想共同推出了互聯(lián)網電視機頂盒A30。3、積極持續(xù)投資影視內容形成積累隨著產業(yè)競爭的激烈，最終影響用戶選擇的還是內容之本。百視通注重在影視內容上的投入，每年在內容上的投入約為3-5億，持續(xù)的投入建成了較大的網絡視聽版權庫，節(jié)目總量超過40萬小時，其中高清節(jié)目總量超過5萬小時，覆蓋了70%的熱播劇和國內外強檔電影。以美國的Netflix為例可以看到精品內容的重要性，2022一季度年Netflix業(yè)績大幅超預期，自制劇和獨播劇是重要推力，根據(jù)Netflix的統(tǒng)計，平臺上最為熱播的top200部劇中有113部為獨有，尤其是2月1日獨家上線13集的自制內容“紙牌屋”受到熱捧為網站吸引了大量流量。三、未來增長看點在IPTV挖潛與OTT擴張1、IPTV增長依靠增值業(yè)務提升ARPU百視通70%以上的營業(yè)收入來自IPTV業(yè)務，2021年該項業(yè)務營收達到14.2億，同比增長73%。截止2021年末，公司IPTV用戶數(shù)已達1600萬，同比增長60%；ARPU值增長8.3%，達88.62元/年。不同于網絡視頻用戶，電視用戶轉換成本高，客戶粘性大。根據(jù)CSM和艾瑞的調查，IPTV用戶有較高的忠誠度，基本養(yǎng)成了較為穩(wěn)定的收視習慣，優(yōu)酷和PPS一周之內所有訪客平均使用天數(shù)均不如IPTV。而IPTV豐富的點播內容和互動性，更把年輕人重新吸引到電視機前，存量客戶的價值效應即將凸顯。IPTV的收入模式包括：用戶基本收費、高清、廣告、按部點播（PPV）、增值服務等方面。過去，用戶基礎收費一直是IPTV最主要的收入來源。國外IPTV發(fā)展經驗表明，隨著用戶數(shù)的增加和協(xié)同效應的增強，將實現(xiàn)收入模式由基礎服務費向多樣化增值業(yè)務轉型，有利于整體提升IPTV業(yè)務ARPU值。寬帶提速和智能終端推動增值業(yè)務的發(fā)展。隨著帶寬約束逐漸被打破，高清點播將成為增值業(yè)務的重要增長引擎之一。年報顯示，百視通2021年已在上海等地發(fā)展50萬高清用戶。而OTTTV等智能終端的引進，也增強IPTV的服務擴展能力，有助于多樣化的增值業(yè)務的引入。增值服務也越來越多地得到用戶認可，開始貢獻收入。在業(yè)務開展前期，直播功能延續(xù)了用戶的傳統(tǒng)收視習慣，所占比例較高；但隨著活躍用戶比例的提升，用戶對IPTV操作熟悉程度越來越高，點播模式成為最主要的收視方式，且所占比例不斷提升。由此可見，用戶使用電視的習慣能夠隨著熟悉程度的提高逐漸轉變，特別是高清、按部點播等功能發(fā)展?jié)摿薮?。且隨著技術的改進，多樣化的增值服務將有廣泛的發(fā)展空間。2、機頂盒“小紅”領先布局OTT（（OverTheTop，泛指互聯(lián)網電視、機頂盒）是2021-13年互聯(lián)網與新媒體行業(yè)中最熱門的概念。2021年6月，百視通在7家互聯(lián)網電視牌照方中率先發(fā)布自主研發(fā)，具有高清、智能、3D功能的OTT機頂盒“小紅”；11月份，百視通宣布獲得國內200萬端、國內最大規(guī)模OTT牌照序列號審批；12月份，百視通OTT獲得放號，首批規(guī)劃突破100萬。目前國內機頂盒市場產品豐富，樂視盒子、小米盒子、百視通小紅、華數(shù)彩虹等產品充分競爭，Tplink、PPTV等廠商也在不斷推出產品。大多數(shù)電視盒子、一體機制造商和視頻網站著重搶占入口，期許只通過用戶規(guī)模來吸引資本或者謀求廣告收入，缺乏有差異化的獨有版權內容，繁華過后必然大浪淘沙。我們認為，在平臺端擁有內容優(yōu)勢的樂視盒子和百視通小紅目前處于領先地位。另外與樂視盒子、小米盒子主打互聯(lián)網營銷不同，我們預計百視通小紅的主要銷售渠道是通過與網絡運營商合作推廣，在用戶訂閱費用落實上會較有優(yōu)勢。3、IOTV：發(fā)揮IPTV與IPTV的協(xié)同效應OTT對于IPTV來說是繼承中的演進，兩者協(xié)同效應與競爭效應并存。IPTV、互聯(lián)網電視、智能電視、云電視、OTT，新的概念和術語背后是不同利益方為謀求市場拓展所尋求的不同切入點產生的不同稱謂。OTT目前依然處于基礎商業(yè)模式的探索階段，培養(yǎng)新用戶、推動機頂盒和智能電視的銷售量仍是大多數(shù)廠商的首要目標。而IPTV的增值業(yè)務已經歷經多次變革，從以技術為中心轉向以客戶為中心，多款應用都經過了用戶考驗。我們認為僅有產品的OTT，既達不到廣電總局“可管可控”的要求，也難以發(fā)展可靠的付費模式，只能靠硬件微薄盈利，難以形成產業(yè)。作為最早進軍OTT的企業(yè)之一，百視通團隊提出“借鑒IPTV收費經驗進行OTT運營”，布局“一云多屏”搭建了百視云平臺。百視通的“云電視”平臺采取動態(tài)碼率等技術，可以同步對接IPTV專網、互聯(lián)網、移動互聯(lián)網、3G/4G、NGB、WIFI等各類網絡，可服務IPTV、智能電視OTT/一體機、PC、手機/PAD等各類終端，能夠初步實現(xiàn)公司新媒體業(yè)務的集約化運營。百視通最近于電信日推出的高清IOTV版本的“小紅”則是一種綜合OTT與IPTV功能的新型產品，意圖將IPTV的成熟商業(yè)模式和付費優(yōu)勢與OTT的創(chuàng)新能力形成互補，從電信的渠道大力推廣。

2023年電梯行業(yè)分析報告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、電梯行業(yè)的屬性 41、全球主要電梯公司的市值與估值水平 42、電梯行業(yè)的安全感品牌屬性——利潤率的穩(wěn)定性 6二、中國電梯企業(yè)未來十年的重大機遇和挑戰(zhàn) 91、中外電梯市場集中度的差異以及對盈利能力的影響 102、電梯行業(yè)目前“中國特色”隱含的巨大長期風險 113、集中度提升與廠家維保的實現(xiàn)路徑與催化劑 13（1）政府出臺廠家認證更新和維保政策 14（2）政府推行強制保險 14（3）電梯老化 14（4）房價上升導致品牌電梯對于地產商的成本影響縮小 15三、電梯公司在中國市場的競爭戰(zhàn)略與投資機會 151、日系電梯在中國領先歐美品牌的原因初探 15（1）文化差異——職業(yè)經理人制度的利弊 15①體現(xiàn)在合資對象的選擇 16②體現(xiàn)在生產和銷售方面 16（2）對中國市場的戰(zhàn)略重視度——日系別無選擇 172、民營品牌與合資品牌的定位差異、風險和估值 18（1）民營企業(yè)的優(yōu)勢 18①股權結構 18②營銷手段靈活 18③區(qū)域性優(yōu)勢 18（2）民營企業(yè)需要面對的困難 19①技術積累 19②安全風險 19③品牌定位與安全 19④保有量與售后服務 19四、投資策略 201、中國電梯行業(yè)：長期有價值，投資正當時 202、選股邏輯：三個條件，兩種風格 21一、電梯行業(yè)的屬性研究海外電梯公司的估值，目的是研究其估值背后的盈利能力，以及盈利能力背后的行業(yè)規(guī)律與屬性。1、全球主要電梯公司的市值與估值水平電梯是地產基建的派生需求，中國電梯市場第一品牌是上海三菱，其母公司上海機電過去一年的PE在10倍附近。估值隱含的假設是，電梯行業(yè)屬夕陽行業(yè)。如果電梯行業(yè)在中國是夕陽行業(yè)，那么在保有量較高的歐美，電梯行業(yè)應該接近深夜。根據(jù)全球最大的電梯公司OTIS預測，2020-2021年幾乎所有的新機銷量來自于金磚四國，也意味著歐美市場的保有量已經接近飽和。全球市場份額來看，奧的斯、迅達和通力是最大的三家電梯公司，合計市場份額接近45%。我們很驚訝地發(fā)現(xiàn)，三家公司的市值合計接近人民幣3600億元。我們也一度懷疑，是否歐美電梯公司在金磚四國的市場份額很高，貢獻了主要的利潤和估值。但是：1、占全球新機2/3份額的中國，領先的獨立品牌是三菱和日立；2、從主要歐美電梯公司2022年營收的地域分布來看，亞太區(qū)域只貢獻1/4至1/3的收入，但卻足以支撐其千億市值。市盈率往往與行業(yè)長期成長空間掛鉤，而歐美電梯企業(yè)市盈率普遍高于國內企業(yè)，而市凈率超出更多。換言之，歐美三大電梯公司市值超過3600億元，但是他們主要收入來自于比中國更“夕陽”的歐美市場。盡管這三大電梯公司在占全球2/3新機市場的中國并未取得領先地位，但是資本市場仍然給予了15~23倍的市盈率。2、電梯行業(yè)的安全感品牌屬性——利潤率的穩(wěn)定性聯(lián)合技術UTC是位列美國道瓊斯30家成份股的多元化制造企業(yè)，旗下子公司包括開利空調、漢勝宇航、奧的斯電梯、P&W飛機發(fā)動機、西科斯基直升機公司、聯(lián)合技術消防安防公司和聯(lián)合技術動力公司(燃料電池)。如果按照A股流行的邏輯，無疑聯(lián)合技術的軍工、發(fā)動機、通用航空、燃料電池和安防都是高壁壘且性感的業(yè)務，只有電梯是大家心目中既缺乏壁壘又夕陽的板塊。有趣的是，聯(lián)合技術五大業(yè)務板塊中，電梯卻成為營業(yè)利潤率最高的板塊。為什么看似技術壁壘遠低于其他業(yè)務的電梯板塊，反而定價能力最強？只有少數(shù)產品客戶在購買時，會把安全作為購買的前提要素——例如食品、藥品等。用巴菲特的話來講，消費者對于放進嘴里的東西特別慎重。如果客戶關注安全感，價格不再成為品牌選擇的最重要因素，品牌廠商可以通過定價獲得超額收益。機械行業(yè)里，“安全感”成為購買關鍵要素的產品不多，主要是民航飛機和電梯。盡管民航業(yè)在大部分國家是資本殺手，但波音和空客壟斷了全球民航客機的制造。我們認為安全感商品對行業(yè)屬性的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：定價能力提升；行業(yè)集中度提升。如果客戶重視安全感且無法通過直觀感受判斷產品的安全程度，往往可以推動品牌集中度的提升。但與食品不同，涉及安全感的電梯，由于購買者地產商與使用者購房人的分離，有品牌的電梯廠商定價能力和毛利率往往不如食品，但是仍然可以維持在較為合理的水平。盡管我們通過邏輯分析，可以得到電梯行業(yè)集中度高和利潤穩(wěn)定的判斷，但是從實證角度觀察中國電梯市場，尚未表現(xiàn)出海外市場的普遍規(guī)律。中國電梯行業(yè)將走向某些行業(yè)“劣幣驅逐良幣”的悲哀結局，還是走向符合產品自身屬性和成熟國家普遍規(guī)律？我們傾向于樂觀，原因將在后面展開討論。電梯行業(yè)的“產品+服務”屬性——收入結構的生命周期電梯與手機、自行車甚至挖掘機等其他制造業(yè)產品不同之處在于：消費者期望電梯的安全使用壽命與房屋的壽命（70年）接近；電梯故障會影響人身安全，起碼造成巨大恐慌。因此，盡管大多數(shù)機械產品都有售后服務的概念，但是電梯的獨特性在于——電梯售后維護保養(yǎng)和更新業(yè)務的規(guī)模，可以與新機銷售媲美。海外四大電梯公司售后的維護保養(yǎng)和產品改造服務占收入的45-55%。歐美電梯公司的收入結構呈現(xiàn)了售前和售后的“產品+服務”特征，對于企業(yè)的盈利穩(wěn)定性和估值都提供了重要的支撐。以奧的斯為例，2022年歐洲營建支出比07年下滑了接近19%，但是奧的斯歐洲的服務收入仍比07年保持正增長。根據(jù)歐洲電梯協(xié)會的估計，歐洲電梯目前70%梯齡超過10年，45%梯齡超過20年。歐洲人口密度較美國高，電梯占全球存量接近50%。存量大且梯齡老，是電梯服務市場壯大的必要條件。必須指出，中國目前的現(xiàn)狀是大部分電梯由小型服務公司提供維保，電梯主機廠商及其經銷商提供維保的比例遠遠低于國外的同行。如果只有新機制造并且只專注于國內市場，長期來看，中國機械行業(yè)大部分子行業(yè)都會隨著城鎮(zhèn)化速度放緩而見頂。如果能夠實現(xiàn)“產品+服務”的雙輪驅動模式，企業(yè)的成長周期就會大大地延展——電梯行業(yè)具有天然的屬性，顯然符合這一條件。二、中國電梯企業(yè)未來十年的重大機遇和挑戰(zhàn)中國電梯格局未來十年，將繼續(xù)“劣幣驅逐良幣”，還是回歸全球電梯行業(yè)規(guī)律，實現(xiàn)品牌的集中、價格的回升和品牌廠商提供維保服務的趨勢？我們相信，中國電梯行業(yè)的現(xiàn)狀給社會和居民帶來了極大的風險。隨著制度帶來的技術風險逐漸暴露，監(jiān)管層的認識逐漸提高，電梯行業(yè)正處于變革的前夜。1、中外電梯市場集中度的差異以及對盈利能力的影響中國擁有電梯生產許可證的廠商接近500家，不過我們調研訪談的專家估計，剔除代工產生的重復統(tǒng)計等因素，估計實際品牌數(shù)約200家。表面上看，中國電梯新機市場的品牌集中度和全球差別并不顯著。全球市場前8大廠商的市場份額約75%，而中國前8大廠商的市場份額約65%。但考慮到全世界大部分非領先企業(yè)生產的電梯都是在中國生產，中國和發(fā)達國家相比，市場集中度差異很大。中小品牌對領先品牌的負面影響關鍵不在量，而在于價格。我們可以通過中國市場電梯新機銷量和金額的市場份額差異，以及營業(yè)利潤率和ROE觀察到這一現(xiàn)象。海外電梯利潤率普遍比國內高，而凈資產收益率的差距更為顯著，我們分析的原因在于——由于維保業(yè)務屬于輕資產模式，隨著電梯企業(yè)維保業(yè)務收入占比的提高，電梯企業(yè)的ROE也會隨之提升。2、電梯行業(yè)目前“中國特色”隱含的巨大長期風險從全球經驗看，電梯行業(yè)集中度高，且售后服務主要由主流品牌廠商完成。而中國目前的情況與發(fā)達國家市場差異顯著。我們認為“中國特色”已經給消費者和廠商造成巨大的風險，未來幾年風險可能會逐步暴露。我們建議投資者看完我們的報告后，即使不認同我們的投資邏輯，起碼在購房時切記關注電梯的品牌，因為涉及您和家人十年后的人身安全。在典型的成熟市場歐洲，約45%的電梯超過十年，20%超過20年。目前中國接近15%的電梯梯齡超過10年，預計2016年接近25%，并且該比例將持續(xù)上升。誰知道200多個品牌10年甚至20年后剩下多少個？如果某家廠商消失，備件和維保怎么辦？太多的電梯品牌給購房者和我們整個社會帶來的長期風險在于：十年或二十年后難以購買備件。電梯并不是完全標準化的產品，因而不同品牌的備件互換性低。電梯型號每年都在更新，有些廠商十年后消失了，幸存者中的部分廠商可能無力維持十年前型號備件的生產，甚至圖紙已經丟失。部分中小廠商無力建立和長期維持服務網絡。如果說新機生產具有規(guī)模效應，那么存量機器售后服務的規(guī)模效應可能更明顯。我們估計前十大品牌以外的廠商，平均年銷量只有1000多臺，而廠家要長期維系全國服務網絡，必須要很大的保有量做支撐。目前中國大部分電梯由第三方電梯維護公司提供維保服務，但是我們認為這一服務模式同樣隱含了巨大風險：第三方服務公司技術專注程度不夠。為了實現(xiàn)規(guī)模經濟，第三方服務公司往往同時維護多品牌電梯，不利于專業(yè)能力的積累和風險的防范。第三方服務公司難以維持多品牌備件體系。第三方服務公司資質良莠不齊，人員流動性大，品質難以保持和監(jiān)管。第三方服務公司規(guī)模小，承擔賠償能力弱。一旦出事故，往往迫使政府出于維穩(wěn)需要而出面解決。如果未來中國推行強制保險，保險公司自然會逐步對于品牌廠商維保和第三方維保進行差異定價，削弱第三方服務公司目前的價格優(yōu)勢。3、集中度提升與廠家維保的實現(xiàn)路徑與催化劑如前所述，我們認為中國電梯行業(yè)集中度較低導致了利潤率較低，繼而影響了資本市場的估值。中國空調行業(yè)07年之前四年與之后七年，年化內銷增速恰好都是11%。但是07年之后市場集中度持續(xù)提升，格力電器的凈利潤率從06年的2.7%上升到13年的7.5%。我們認為電梯行業(yè)的集中度提升以及OEM（廠家提供維保），道路漫長但是方向確定。由于涉及人身安全并且風險會隨著梯齡而增大，電梯集中度提升的必要性和緊迫度比家電更甚。我們估計中國電梯行業(yè)變革的路徑和催化劑包括：（1）政府出臺廠家認證更新和維保政策業(yè)內有傳聞政府在醞釀未來只有廠家認證的服務商才能提供更新和維保。從政府角度，可以降低其自身承擔的社會風險。但是目前的障礙是，中國維保市場的劣幣驅逐良幣，導致品牌廠商在維保服務市場份額極低，缺乏成熟的服務團隊。因此，盡管“廠家認證維?！笨梢栽黾訌S商的收入，但是廠商出于風險考慮，未必會積極推動此事。政府和廠商各有考慮，而住戶作為沉默的大多數(shù)，又缺乏足夠的知識和行動力。（2）政府推行強制保險如果推行強制保險，保險公司出于自身利益，自然會對原廠維保、原廠認證維保和無認證第三方維保進行差別化定價，從而提高原廠維保的價格競爭力。（3）電梯老化隨著多品牌電梯老化，重大事故經過媒體傳播改變消費者觀念，推動政府立法；這是我們不愿意看到的路徑，但是風險是客觀存在的。（4）房價上升導致品牌電梯對于地產商的成本影響縮小中國房地產市場的集中度低和拿地不規(guī)范，大量不考慮長期品牌的項目公司在市場上，也是電梯品牌集中度低的重要原因。不過我們注意到，大型地產公司早已高度重視電梯問題。例如中海地產與上海三菱，萬科與廣日電梯的合作。在中國，很多行業(yè)都出現(xiàn)了長期的劣幣驅逐良幣的過程。但是對于電梯這樣一個涉及人身安全的產品，我們還是傾向于判斷，未來十年可以象家電行業(yè)那樣實現(xiàn)集中，象海外那樣70%以上的電梯由廠商提供OEM維保和設備更新。從投資角度，這只是一種推測，需要觀察和跟蹤。三、電梯公司在中國市場的競爭戰(zhàn)略與投資機會1、日系電梯在中國領先歐美品牌的原因初探歐美四大品牌包括奧的斯、迅達、通力和蒂森克虜伯，這也是全球四大電梯企業(yè)。日系的三菱和日立的全球市場份額均低于歐美四大品牌。然而，三菱和日立卻成為中國市場的領導者。通過市場調研，我們初步認為，是軟件而不是硬件，導致了兩個體系在中國市場的差異。（1）文化差異——職業(yè)經理人制度的利弊我們訪談的數(shù)位電梯行業(yè)專家，均指出歐美品牌有著優(yōu)秀的職業(yè)經理人，但是往往又無法擺脫對職業(yè)經理人的“短期業(yè)績壓力”。但是電梯的“安全感屬性”，導致短期業(yè)績與長期成長未必目標一致。這種行為特征，①體現(xiàn)在合資對象的選擇歐美品牌不僅收購中國小品牌廠，還與不同的中方成立合資公司。這種廣泛收購與合資策略有利于快速形成產能，但未必有利于品質管理和品牌定位；而三菱和日立在中國，均只選擇了一家合作對象，且不管是上海機電還是廣日集團，均有軍工制造背景和多年的電梯研發(fā)制造經驗。②體現(xiàn)在生產和銷售方面歐美體系具有更進取的文化，其優(yōu)勢更多地體現(xiàn)在營銷和管理方面。而日系重點在于研發(fā)和制造。以上海三菱為例，生產線工人收入長期高于同行，但是營銷體系收入反而低于同行。兩種體系各有利弊，但是需要強調，電梯是“安全感品牌”；中國電梯行業(yè)沒有格力空調那樣具有世界一流自主技術的企業(yè)。因此，電梯技術掌握在外方手里，所以客觀地講，中方的話語權都是有限的。但是對于電梯這種每年產量50萬臺的大宗機械