養(yǎng)老地產專題

養(yǎng)老地產專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產的定義:對于養(yǎng)老地產的概念，目前業(yè)內并未形成共識，更無明確的界定。借鑒商業(yè)地產、旅游地產等復合型地產的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產應當是用以養(yǎng)老的地產。養(yǎng)老地產發(fā)展機會挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場需求增加。國內養(yǎng)老地產的開發(fā)供應量不足。政府政策的支持。養(yǎng)老地產開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設計!養(yǎng)老配套和服務是關鍵！養(yǎng)老地產的運作模式和運營成本應精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項目的核心競爭力!有彈性的設置土地開發(fā)控制模式!認識入市風險并設定相應的解決方案!在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產概論part2：市場研究part3：產品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風險評估part1：養(yǎng)老地產概論1.養(yǎng)老地產概念養(yǎng)老地產應該定義為住宅地產、商業(yè)地產和服務三者的有機結合體，可以稱為房地產混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產接近于高端住宅產品，但又有所不同，養(yǎng)老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復等方面量身設置。住宅地產服務商業(yè)地產混合開發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產品”；產品設計的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設施等符合老人的生理特點；社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。3.養(yǎng)老地產發(fā)展老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務相結合模式的住宅。是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或都被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。養(yǎng)老洗院代楊表案桑例：預日本害醫(yī)護腳型養(yǎng)忽老院小規(guī)紫模多籃功能屬服務呆站中光，配歲備有暑日托醒護理犧、上曠門服理務、吹短期幫居住逆和長夠期居埋住等閃老年拖人基壤本服蜻務功芒能，慌面向劃所有本老年商群體架。日本見老年腿居住圖和服叔務設土施分哭類詳熊細，旁全面車覆蓋隨了各倚類人左群的穿需求秀。幼兒牌園與租養(yǎng)老議院結尿合老年墳公寓泡代表馬案例標：臺床灣老愉年公榨寓房屋樣式經營項目獨立半獨立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產權式產權帶租式運營方式臺灣老年公寓養(yǎng)老陜社區(qū)訪代表者案例字：美籃國C儉CR述C社警區(qū)CC叫RC臣（c奇on銀ti蝦nu壘in住g促re錘ti轎rm伴en踏t濤co慢mm鹽un依it壯y)大中文貞翻譯元為：持續(xù)檔性照執(zhí)顧退聽休社悅區(qū)美國驗相對究歐洲塑及其嶼他發(fā)凝達國雄家而勿言，戲其老爸齡化新程度琴較輕奸，與數中國植當前引的老醬齡化陣階段互較為聰接近咬。美國稿cc盈rc節(jié)社區(qū)查采取自費的模吹式，這依住巾民與怖其簽撞定的始契約俱內容間，提襪供各回種型遵態(tài)的么住屋掛、住兩民的境服務恥和健院康服掠務。CC摔RC區(qū)域唉劃分賀：獨立奧生活壁區(qū)協助閃生活站區(qū)專業(yè)違護理萍區(qū)老年納癡呆厭照顧質區(qū)CC較RC凍社區(qū)獄參考挎點：CC雜RC居民住院濃照顧倆方面天數短、次數少一般宏保守娛老人比較平均缺價格貴、次抄數多希時間長在護卸理之扭家照勝顧方穩(wěn)面次數跑、天磨數多在護顏理之臥家照沒顧方媽面次數球、天簽數少在機腔構式顯照顧曉方面居住緒天數較多、花遺費較少在機秀構式篇照顧男方面居住軍天數未較少、花剃費較多雖然CC暈RC住民結在住炎入護地理之機家，醉所花腎費的醫(yī)師環(huán)照顧瘋費用沃遠高于傳個統社混會族左群。紋但在上門診直上花籃費的寇，卻刊比傳邪統社愉區(qū)老刪人低檢許多吐。此撥外CC旗RC居民伶對自朱己的啞壽命男有較唇高期伶望，虜其死鎮(zhèn)亡率弊也低飯于一壺般人駁口死束亡率要。①.蜂國內帳養(yǎng)老欺地產剃的開辜發(fā)模槳式國內養(yǎng)老地產開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護理員志愿者隊伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護理中心護工上門服務住院照顧護理之家照顧機構式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產品4.產品形態(tài)“候斬鳥式拉”養(yǎng)輸老廣東斑邦家肉公司瘡也正譯在廣漿州、漿長沙疫、海蓮南、喜青島蠻等地嚼選址督，擬其大批逆量購般買別界墅群運，籌擇建“遞候鳥道式高跳端社蹦區(qū)養(yǎng)濁老院辱”。”度鼻假養(yǎng)稍老基燃地“像模式超凡丈生態(tài)百農業(yè)騰園占治地1捉.1擠萬畝包，可錦按照控一定廁的比寺例劃閉分，栽彼此懸間既資有不循同，基又有尾關聯產。其得中3磚00核0畝稼用于鼓生態(tài)珠農業(yè)佛，4汽00嗓0畝貌山坡卵地用馳于養(yǎng)字老地點產開的發(fā)，油另4罪00罪0畝遠用于易綜合知開發(fā)錘。超凡遍生態(tài)呢農業(yè)氏對這形部分請物業(yè)方持有尖運營阿，出陣售使宵用權攀。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產業(yè)養(yǎng)老地產產業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設施餐飲、旅館醫(yī)療機構等業(yè)主購買房屋的使用權分享綜合服務區(qū)的相關服務價格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經過專業(yè)培訓的服務人員上門為老年人開展照料服務社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務中心為老年人提供日托服務9：00~18：00

日托護理服務站

19：00專車送回家8：00專車從家接走典型案例居家塊養(yǎng)老以家?guī)Z庭為幫核心跑、以貼社區(qū)免為依腦托、填以專唐業(yè)化促服務略為依贏靠，艷為居襯住在目家的勢老年愁人提骨供以亭解決遇日常糾生活己困難淋為主氏要內些容的耽社會顯化服此務。例如者：日本姥以社師區(qū)為溪基本揀單元絲式，在右生活想區(qū)域議內提么供所俯有服授務，執(zhí)讓老籍年人務能夠鴉就近近、便磚捷地僅享受類各種附服務即。一站腎式，逆日托民、上累門服津務、泛短期金入住諷、長里期居供住等用服務骨在一軍個服己務體呀內集姥中解側決，蹦同時倆有助緒于保飾持護唯理的蘿連續(xù)季性，聚可以響與其標他服愁務機涼構拼餃設，翻如老凈人公貴寓、短幼兒我園等摧。國內可的CC安RC社區(qū)典型案例三亞買海棠主灣國沖際養(yǎng)榴生社論區(qū)—嶼—國每內的徑CC喪RC靜社區(qū)產業(yè)廁定位較：休閑摟產業(yè)胃+養(yǎng)喝生（枯養(yǎng)老許）產爸業(yè)+討健康毫產業(yè)形成伏多元放產業(yè)慰集群漿構隸筑復鋤合型峰社區(qū).整體醫(yī)功能到設計護包括浙：CC刮RC瞎社區(qū)縮慧、養(yǎng)笨生（殖酒店奸）公忌寓、背主題酒店組（會死所）燃、養(yǎng)勇生運圖動中鑼心；墊主題偷養(yǎng)生進谷；養(yǎng)生歉文化饑學院糊、養(yǎng)請生博燈物館盡等經營勺模式背：向客宿戶出籠售物驗業(yè)產考權;出售撲會員比卡通過循返本閣銷售澇入住綁、反詞向抵自押貸這款、房屋娘置換亮、出伙租原祝有房屋租幻玉住社擊區(qū)等丑方式源。②.修國內續(xù)養(yǎng)老騎地產祝的盈溪利模議式國內養(yǎng)老地產盈利模式長期持有出售與持有相結合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售典型案例辦：出售元與持湊有相所結合靠盈利堅模式北京吊太陽襖城國童際老霧年公忙寓就夫是較草早采割取了欠這一湊模式美。同虛時還逝采取昌了“反按橋揭”眨方法居和“尋置換獻”方法乏?！胺脆l(xiāng)豐按揭加”即儲老人撇同意予后，玩將老特人原降有房燥屋出鍵租，嚷以租只金收走入入攀住(以革租換名租)?！敝梅鋼Q“拆即將栗原有姑的住教房與理之進醫(yī)行等惰價換功房，利到老灑人去艷世后叔，將慰原置桶換的催房產琴折價懲返還摔繼承珠人。③.籌住宅女建設誘與社衣區(qū)管拔理建湖設相倉結合曾模式住宅建設與社區(qū)管理建設相結合住宅建設與社區(qū)管理相結合的經營模式住宅建設與社區(qū)管理相分離的經營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體的開發(fā)經營模式利潤來源不止是住宅產品配套服務為物業(yè)增值效應資金投入大、回收期較長投資風險、經營管理風險大對開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風向投資小收益比”相結合“模式少對開發(fā)商專業(yè)要求低5.目標客戶孫群階段階段：絕飯大多貢數的怖老年骨人在文退休耀后就鄭成為冤純消習費者導。時限起特征：老齡純滔消費岔人口丙比低翻齡純薪消費蘋人口商有著刊更加歉漫長可的純慶消費橡年數。行為黨特征古：自主條消費思想益特征芹：消費淺觀較按為成習熟，沖粗動型譽熱情私消費姑和目竄的不恰明的填盲目犧消費逢少。質量依特征聲：老挨年消忘費對丙商品劃質量閱和服渡務質剪量的慰要求約高于旗一般戚消費釣。內在碧特征案：休閑險性消沈費與接服務謹性消弟費所宗占比兼例大。目標已客戶寒群的臥消費北特征“以租隙換租”的形昏式社壘區(qū)幫種助老剝年人李將原斯有住企房出寒租，鈔所得沙租金惕來支今付老濤年人鼓租住怪獨立呈型老情年公棍寓的先費用忙；“以舊林換新”的形票式即診老年塞人的炮現有失住房董與老吼年公億寓的洽住房抵進行速交換練，如腹果老榴年人按去世阿之后票，收熊回公腥寓住券宅再田將原共置換夫房折吉舊返拍還其滔子女裁。利臉用這聾些“差價辦養(yǎng)老”的方室式，科老年物人不柔僅可蹄以實怪現人趨住，茄還能壇為自汪己或沿后代枕提供冠了一舅定的繩社會晴保障斷，可值謂一新舉兩恭得。“倒按杏揭”在發(fā)艱達國疫家中是一匯種普伴遍的按做法呈。退執(zhí)休后劣的老熔年夫展妻買語下或撫者用現原有肉住宅敵交換紫老年紛公寓盯中的肢住宅乓后，扇與銀技行與任保險齒公司李簽訂艙一份抄合同怖，在錘相關蓋機構遼評估燒公寓即價值尾和測需算人秘均壽臣命之布后，猾銀行爛與保冒險公懷司每姨月支巧付老瞎年夫盾妻一濕定的翼生活傅費，領直到豪其故久世，我屆時渣，該搬住宅壁歸銀養(yǎng)行等寇處置巨。這種“倒按局揭”的做僻法實敵際上容還含飛有人獸壽保顛險的救意義。目標畫客戶凡群的消費龜方式6.糟融資問題非營利性組織私募基金REITS投資商國際掏養(yǎng)老仔地產丑的投夕資商疲主要暫有三誼類：RE除IT計s作為瞎上市敘公司遞更關枯注租移金收澡益的另穩(wěn)定如性，軍強調稅資產耕的長都期持絞有；私募弄基金則主沉要面蜂向機它構投隊資人糟，更慢關注涉資產戲升值籌的收恨益，磚強調蕉物業(yè)妙資產擴的低棄買高皺賣；非盈便利性釣組織主要愉利用其捐贈伙資金切和政浴府補非貼為評低收符入群懸體提餃供社滋區(qū)養(yǎng)康老。國內目前興的融陣資機鳳構多孫為商營業(yè)銀才行，交一級界城市嶼目前莊已經齒出現趴房地畜產基拐金、駁房地繁產投接資信縣托等漿新型朱的金藝融工烤具。pa嫁rt鄰2：舉國內錄養(yǎng)老浮地產朱市場左分析有少確量相往關政隙策，但還杜缺少側政策曾支持勉。與大逗型醫(yī)握院合懼作設斤立護銷理醫(yī)驅療中愁心、鹿家政屬服務蹲中心穴、老朽人再悄就業(yè)尤中心呆、旅純游服熟務、睡房屋廚置換勝服務春、婚分介中檢心。商業(yè)凱銀行、房地倚產基觸金、房地畢產投扯資信治托國內盛專業(yè)膝機構恭較少仗，國外及較多消：美國狡SA陳SA郵KI得設計浪公司濱、美國射K.酷J.陸A建托筑事猛務所般、丹抽麥K導AB裂集團。1.鉛養(yǎng)老膨地產市場環(huán)境分析融資機構規(guī)劃稅設計資爐源政策環(huán)境社區(qū)環(huán)服務資俯源2.我國枕老年人口的發(fā)顫展狀芽況我國幻玉19錯99抱年成鞠為老召年型層的國圈家，是世保界上驅老年偉人口辛最多昏、增糞長最代快的仿國家咽之一。20幻玉世紀病80鑰年代鑄以來吐，60胖歲以上輔的老但年人挑口平旦均每爐年以3%桑的速馬度持查續(xù)增縣長，更錯為突邀出的稼是，80核歲以上音高齡辨老人電已高款達1瘋10宮0萬各，并媽以年悟均5%奸的速規(guī)度遞醉增。本帽世紀隊中葉積，6臺0歲欄以上肅的老踩年人獄口將女達到亮4.饑4億拳左右貿，約聰占亞耀洲老突年人認口總肥數的切36泥%，琴占世后界老名年人鑼口總草數的班22邊.3亭%。中國擋老年敬人口帆規(guī)模抵之大脈，老槽齡化決速度陷之快輕，高投齡人沉口之亦多，解都是丙世界商人口魯發(fā)展鋸史上植前所落未有地的。資料等來源工：《撐人口稠研究揭》3.國內示老年蒸人的居住偉模式B、購由買房傭屋居蛛住A、自慶行建糖房居糊住C、參租房新居住資料魂來源痕：《批人口施研究鏈》4.席我國禁養(yǎng)老地產現狀現有成的開泡發(fā)模條式：按建驚設經測營者暴劃分巖為三交種模乖式政府福利鼻型政府收益飼性企業(yè)盈利砍型北京蒜香山辱老年灣公寓山東那威海似老年街公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)恒單位摸主辦太，海碎淀區(qū)夫民政球局直信接領勉導和單管轄山東看省標健準最唯高的資、規(guī)箭模最旱大的棗社會眾福利蚊服務府機構由企瓣業(yè)投響資開哀發(fā)建雖設運靜營北京扯太陽鏈城福利水型養(yǎng)搖老院盈利巴型型監(jiān)養(yǎng)老疑院，它老年紀公寓老年淡公寓惜，養(yǎng)承老社雜區(qū)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大現有老年住宅未形成規(guī)模效應，服務、設施差——現有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場化經營”的特點，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商——現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務——我國社會保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產業(yè)化、社會化、規(guī)范化”。——無真正針對老年人生活、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區(qū)管理、設施亟待完善。我國老年住宅現狀特點抗：企憶業(yè)贏較利性訊初級加老年司社區(qū)蜜，僅些為中干高經借濟實嶄力老怎年群解體打舒造，仆投資渡額大李，開邊發(fā)周拒期長養(yǎng)老妻地產爐開發(fā)時現狀1、大陪都市羊郊外知模式舉：以上吼海、維北京映、深竹圳、包成都險為代棄表的水大城狂市，兵近郊盾開發(fā)興模式煎成熟奴，市燈場潛塵力巨溝大。2、古燭鎮(zhèn)開止發(fā)模氏式以周圾莊、桌同里鞭等江邪南古份鎮(zhèn)及陶麗江阻等西慮南古封鎮(zhèn)為綠代表洗。3、山業(yè)地養(yǎng)蠻老模墾式以黃落山、但武夷毯山、騰廬山天為代抹表。4、熱袍帶、動亞熱索帶避僵寒模咽式：三亞勇獨特風的模割式。主要燭分布魯區(qū)域略：目前鏡，以芳北京恐、上使海的塌養(yǎng)老值地產輪發(fā)展屑最為示成熟小結抖：企堤業(yè)營網利性圓養(yǎng)老狀地產出項目皺少、展具低援密度引、產佳品類跡型多辟樣特釀點、捐以租技售方仔式為釋主企業(yè)芳營利葬型養(yǎng)魚老地鹿產開閉發(fā)現赴狀：目前鈔國內激開發(fā)紫的養(yǎng)談老地尿產項秀目較迎少，似且開鬼發(fā)比霞較成麗功的棉更是玩鳳毛哄麟角國內養(yǎng)老活地產的物歇業(yè)管遭理方排式根據參國內圓老年汪人的估特殊猛性，妖物業(yè)猴管理嗽要包聞括社本區(qū)醫(yī)瘡療護科理中砍心、惑家政銷服務士中心肝、老倆人再擺就業(yè)蚊中心咸、旅盟游服鋤務、擋房屋拼置換崗服務難以及消婚介題中心女等。社區(qū)服務的供應或管理社區(qū)文化的營造常規(guī)管理物業(yè)管理基本佳操作臉模式：將服線務內滲容外令包給疾引進練社區(qū)冊的專塊業(yè)機凱構，歇也可友以采潤用物語業(yè)管厚理公邁司與嘴專業(yè)尋機構塔合作爸的方麗式來手進行爐。老年住宅物業(yè)管理的收入結構日常物業(yè)管理費家政服務費配套設施使用費特殊護理費其它費5.耐養(yǎng)老污地產蹦的發(fā)展趨勢規(guī)模搬化：隨著奪市場纏的進涌一步滿發(fā)展宇，質高煉價低鉤的大型貢老年迷社區(qū)賴應運片而生棚，老啞年住悔宅產戴品呈擁現規(guī)躺?；＝紖^(qū)教化：滿足猴對環(huán)茂境的疼高要蟻求，先也為冷了減筋低成懂本降樹低入宴住的讀門檻遞，未將來老議年住新宅的容選址念將會旅遠離陡城市決，但趕是同羅時會脂顧及室交通筐的便奶捷性顛，以瞧方便彎家人先朋友招的探撐訪的內郊區(qū)鄉(xiāng)豐。科技緊化：為老希年人昂提供潔更細新致的波照顧懶；智憂能化樸的應畫用，紅帶來煙更方烤便、讀安全攜的全梅方位仇保障樓。建筑陰多樣熊化：隨著社市場玩的日震趨成隱熟，廈產品啦推陳欄出新帳，建敏筑呈江現多程樣化乞。在原建筑因設計已上，彩住宅篩健康符性、填使用蟲的多閃功能羨化、含增強崗鄰里鴉溝通使的將蜂是未爸來產僑品的愿競爭戲焦點損。功能偵豐富鍵化：融養(yǎng)礦老和規(guī)家庭飽悠閑已于一掏體社區(qū)命服務鵲專業(yè)歐化：社區(qū)蕉服務勤在不浙斷細漁化、康豐富絕的過沫程中懂向專娃業(yè)化賄發(fā)展土。產品趨勢規(guī)模化科技化建筑多樣化郊區(qū)化社區(qū)服務專業(yè)化功能豐富化適合軟中國帆養(yǎng)老功地產范發(fā)展壓的創(chuàng)擴新手障段：6.集養(yǎng)老柳地產紐奉的發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)新絨手段房屋集置換搞、兩膚代買患、以房旅養(yǎng)老嫩、分塞時度劇假、私募斃基金援、房駕地產宣投資白信托迅基金鳳(R磚EI牲Ts冶)、上市健、信塘貸、企業(yè)柔債、雕政府元債part4：發(fā)展前景分析中國乞的養(yǎng)貸老設接施傳盾統上具是民吐政機雷構社孟會福奴利的中一部腐分，輕最初祥以為慨三無聚老人栗服務素的社缸會救鞭濟為址主，倘近年放來逐跟步走魚向了津社會睜化，瞇但仍柜然是以非洽營利證社會寄福利茂為主貿體。無鑰疑，漁養(yǎng)老綱地產登是相彼當有裹前景箭的，翻市場蕩需求練也是羅不可上抑制搜的。發(fā)展前景機會先點一老齡南人口文增長挨速度樓快，吐城市芹空巢榜家庭這比例策增加躺過快惡，對行養(yǎng)老真地產執(zhí)的需框求增稿加。數據沒來源竊：20冒00年全責國第現五次翻人口服普查觀報告翅；20術10年全宰國第管六次嫂人口抽普查像報告全國稅老齡緣瑞人口訓統計領表20蓋10常年至吊20沿50懂年，最中國叔60雞歲以糞上的君人口貧將由囑現在壟的1幫2.引3%干上升藥到3樓1.渠1%盈，到觀20吵15役年的壤未來包5年嚇，中節(jié)國老艘年人笑口將棉達2貼億，知占總剩人口茶的1踩5%牌。在品廣州羨，6裕0歲認以上屠老人詳在2喜00逮7年勉突破碰了1晌00炎萬大救關。機會僵點二老年參消費饑者收妙入提敘高，將消費亡能力幕增強許。隨著代經濟革的發(fā)帶展，祥未來墊具有康高消鄰費能秀力的饒老年診群體謝將會湯凸現；隨著涌收入肝結構斥的多雜元化宣，未枯來老您年人智的收診入將閱不再饞是過擾去單參一的胳退休折補貼因，投英資、肆保險米等收叨益也工將納遣入老懷年人撐收入撐構成乒中去演。未來驢老年蜂人收蟻入水專平的閣提高謠，為商老年漿住宅絨產品乓提供僑了強趙大的團消費缺支持。機會棗點三國內芬養(yǎng)老槽地產芳的開據發(fā)供獅應量任不足福利恩性養(yǎng)胡老地添產供裁應不稼足，20貓10年，劍居住苗在福損利性算質的軋養(yǎng)老璃機構疫人數魄不足財高齡黨人口述總數毅的0.饅54墓%。營利蘇性養(yǎng)困老地拖產供蹤蝶應不康足:國內躺開發(fā)晝的養(yǎng)左老地笨產較饒少，系做得岡成功掠的更任是鳳向毛麟伸角。數據溉來源瓦：策齒略研牌究周理報機會唇點四政策司的支毅持，掀“適隊居養(yǎng)錄老”窗概念蛇的提鑄出財政聲部和讀稅務穩(wěn)總局《關于時對老湖年服始務機汗構有集關稅蕉收政六策問美題的秤通知》（財餃稅〔2駕00制0〕盛97號）墳；20醋06年頒烘發(fā)的《國務鋒院辦著公廳蜻轉發(fā)只全國關老齡懇委辦慶公室陸和發(fā)削展改異革委吵等部休門關欠于加略快發(fā)低展養(yǎng)性老服犁務業(yè)美意見素的通錦知》（國念辦發(fā)〔2磨00璃6〕洞6號）床；海南貧政協百提案《關于盛大力見推進匯我省銳異地頭養(yǎng)老宏度假鋪項目憶建設命的建聚議》?！笆径宥币?guī)茂劃綱惕要提耗出，里鼓勵攀社會門資本酒興辦食具有狐護理倍功能繞的養(yǎng)范老服漲務機殃構，局提倡餃'適坊居養(yǎng)榴老'污概念幸"市場蹤蝶不成把熟，商業(yè)住模式救仍需危探索，創(chuàng)獲新贏鄉(xiāng)豐得先辛機。機會打點五插：養(yǎng)老效地產這種鎖創(chuàng)新亡型的廈地產墓產品驅，租榆售方岡式將傲比普帆通住船宅更旱為復事雜。倚從更事長遠根的層椒面來斜看，春對于座大多府數開杯發(fā)商場來說旬，受違限于倡資金例壓力驢，開發(fā)辣商采院取“久銷售舅+持柱有運尋營”衰的方烤式運獅作更拋為現濟實。比即如康躲乃馨芒，二挎期1擾0萬炕平米逮療養(yǎng)碼型精蒼裝公埋寓和渡養(yǎng)生猜型住峽宅已規(guī)全面攏啟動盆，在逆這一庭公寓愧中，嘴有帶斬租約薦銷售辮的商版務公混寓，轟也可拘以直橋接采荷取租霜賃方升式?！拔雌艁眇B(yǎng)迅老社趙區(qū)模才式一測定是堡多元淡的?！崩顢傊鼐拍z表示嘆，老樹年社坦區(qū)房跑產可六能會狐采取距出租洋、賣撐產權萄和直躺接買辜斷等彩方式究進行伯。而億更具廣體的因問題互，則舌是醫(yī)喬療機乓構是爛否能盛夠滿算足社比區(qū)老評人護增理需仗要。鋪而這道，或選許也盛是未秒來是容否能廊夠持掃續(xù)生紅存的嘩關鍵駕所在仁。part3：產品打造①.構建植開發(fā)譜商、貪投資喜商、犬運營遺商角秀色分留離的陷金融填生態(tài)中國形養(yǎng)老猶地產濕持有趴經營絲式要考匯慮資賣金風叮險，秀經營秤收益禽不足菜10貓%，開發(fā)謊與經疊營的郵截然寨分開鞭勢在其必行。其發(fā)展呼需要把開淋發(fā)商箏、投恐資商些、運曬營商酒的角得色進地行分焦離，妄促使殊養(yǎng)斜老地尤產金港融生駁態(tài)的息發(fā)育樓，并男逐步射構建躺這一圓生態(tài)扣鏈資課金成慮本最欲低、州規(guī)模撲化速晝度最跑快、告抗沖竹擊能誘力最牛強的釣優(yōu)勢撈。問題躍的核篩心是撫如何信對養(yǎng)贊老地組產的統風險周收益譯進行矩合理翠分配竄，實牲現整逝個系圍統的垮低成萄本平目穩(wěn)運撿行。美國白養(yǎng)老奔地產延金融淚生態(tài)場中風爐險收資益分第解與爬匹配1.洲如何打造成功時的養(yǎng)碑老地脂產②.庭六大終核心戚要素犯，打股造成京功養(yǎng)躺老地討產室內設計規(guī)劃設計項目選址單體設計戶型設計6大核心要素色彩規(guī)劃項目糾選址勒：環(huán)境看良好高，交稼通便勁捷，疏場地偉周邊況活動騎安全朵，生包活氣模息濃泥郁。規(guī)劃炕設計短：應該妻從老天年住辰宅的觸特點領出發(fā)播，滿歌足自徐然環(huán)井境、腹人文瓜環(huán)境辛、生幫活環(huán)鑰境等拉方面宜需求饒。單體奔設計附：單體宰設計微以別襯墅、形多層伏為主笨，主根要是粘從老已年人闊行動嬌不便獵的生喬理特考征考樂慮。色彩顧規(guī)劃青：穩(wěn)重脖和諧很，但秒忌過找于沉寶悶；不同法組團鞠應采巾用不兇同的宗色彩稍，利跑于老嫌人辨舍認。戶型饞設計熱：保證憂有良兩好的擱采光版、通籮風，致為老加年人紋提供溜一個菊健康章的生么活環(huán)教境；室內秤設計綁：從墻手地面蘋裝修光、廚蓋衛(wèi)產此品選農擇到脂色彩酬設計盟、電勿器照忌明設房誠計，錘乃至百門窗滾的選瞞擇等徹等細漢節(jié)上殿都應罰體現圓出對辱居住備者的賀細膩懶關懷候。③.釋產品肯設計核原則心理坦：環(huán)境剖行為衰心理往學的筍角度觸出發(fā)踩，考優(yōu)慮大羽多數圍老年湖人常叔年形越成的居住攤習慣，提狐供傳流統形錘式的埋室內委空間絕。設計蛇：從空健間（售消除競室內講高差向）、康裝置怪（設溪置扶董手、頌地面炮防滑紹）、雷設備師（緊森急通掌報系者統、俘安全順電熱匯源）培、管其理員歉或護匙理人得員等答方面對應漂老年皆人日軟常生城活中毫的安劣全性旋，做寸到緊守急時醉刻可貨立即顆采取倘措施狡；交流柏：盡可烤能在破樓內雞外為唇老年添人提識供各疑種鄰里彼交流胡、人惡際交籍流的公禮共交型往空曲間和軍環(huán)境甚；建筑吃：從建陜筑人仁類工吐程學廈的觀隔點出蹲發(fā)，攻在家犯具、無衛(wèi)生算器具潑的尺戰(zhàn)寸方潔面符合旦老年柴人的徑身體旅特征；交流建筑設計心理產品設計原則區(qū)位巷：北京些順義劍區(qū)潮疤白河時畔定位技：“世影界級墊的高央尚退吸休社帥區(qū)”眾、“萌全新陳退休畜生活扒的領行跑者頁”規(guī)模還：總建馬筑面煌積70萬平軍方米物業(yè)蘇類型座：獨棟薄別墅那、聯旁排別披墅、風中式捎四合佩院、愿公寓客戶華來源庸：主要分來源躁北京2.伐典型案例北京閘太陽返城：正國內送最成鍵功的駝老年鳳社區(qū)惰之一別墅別墅四合院公寓公寓成功劑點之1：針我對不販同人欲群，疫設計儀較為懼豐富尊的住若宅物加業(yè)形右態(tài)①東落方太解陽城余醫(yī)院幼（一蝴級綜釋合性屋醫(yī)院緣瑞）②東方撲嘉賓貞國際送酒店旱，五直星級齊標準③大型混超市犯進駐赤，商件業(yè)一宋條街④康體哨中心劍，各甜類球朝館、懇溫泉蹦游泳身池⑤衛(wèi)5萬平哨米太石陽會城所，為商務勇會議棍，餐蝴飲休覺閑⑥匯佳顏幼兒墾園成功僑點2：六貓重成裝品配牧套滿純足各擴大需撒求①頂約20暈00畝潮洗白河②近10萬株概原生臂樹③近20萬平手米社熱區(qū)生怖態(tài)湖④懶75萬平側米運幕動休位閑綠能地⑤節(jié)能櫻環(huán)保圈的水兩源／廁地源坦熱泵堪系統⑥高達40彩00個/立方熔厘米腦負離告子含綱量，碑綠色翅生態(tài)醬系統捧，可惑比海淹濱、濟森林紹開放成功倡點3：良祥好的束自然枯環(huán)境太陽伶城醫(yī)替院：專業(yè)稱醫(yī)師桑和設住備、當由北總京市途老人襯病研易究中癢心選級派、咳定期丸體檢盟，提倉出保醬健計馳劃、做專業(yè)駛急救博中心咐、全吩覆蓋坊的應打急呼聾叫系否統。老年兼大學烏：北京荷第一浮家社會區(qū)申畏辦的漢老年拘大學餅，開惠設多宿重課耐程，扎如芭拿蕾、段陶藝攤、書爸法、炊雕刻夸等，交部份伯課程肯由社款區(qū)老平人擔途任教貴師社區(qū)黃農莊劃：在社學區(qū)內蠢開辟償可以勸耕種適的農接莊，砍每塊維地管蚊理費茄低廉紹，一虹年中熄可以巴在地首塊中馳耕作記，很奶多老足人非釣常喜芝歡這自種農偵家樂腦的感災覺成功狂點4：針秒對老過年人昏需求蛙建設淹的社笨區(qū)醫(yī)框院、怠康體蓋中心點、老克年大京學、緣瑞自助育農莊早等音樂洋會合反唱團太極蓮俱樂謙部活轟動棋牌獻俱樂狂部國際緣瑞風箏排文化康節(jié)舉辦先過3屆國鬼際風岸箏節(jié)舉行日了3次新醒年音送樂會社區(qū)升組織裙的俱雪樂部乒乓真球俱嬸樂部記、太匹極俱鼻樂部挖、棋牌刪俱樂攔部、歇釣魚析俱樂籍部業(yè)主很自發(fā)悲的俱氧樂部太極駁俱樂珍部、求音樂菠沙龍膀、健身樂俱樂振部等成功沙點5琴：多堆彩的匙精神殘文化致生活養(yǎng)老挑地產長要配料套完沸整的蟻，可價應對孕緊急頸情況鄰的醫(yī)印療服德務系汪統。要擁怒有豐竄富的彩、滿手足不評同需蹈求的珍康復劉運動單和娛壤樂配盲套設恨施。具有雪復合院精神曠和價音值需肌求的坊老年占人服院務功往能，斬滿足濕自我繼價值倡的實奪現。針對炒養(yǎng)老濕客戶委的無置障礙償設計泥。養(yǎng)生敢跟養(yǎng)倍老相育結合產。小結像：part5：風險評估“銀顯發(fā)經毯濟”辯的龐陰大市季場預生示著羞中國走“夕慰陽產盛業(yè)”冠正在斷成為物蒸蒸舉日上令的朝匙陽產忍業(yè)。然而妻，因羞為缺填乏配碧套政肥策和邀監(jiān)管亦，持周有經細營要冠考慮謊資金但風險咱，經店營收球益不針足1帝0%，開發(fā)寄與經胖營的慈截然殖分開乒勢在喇必行，養(yǎng)野老地醬產面昆臨著景很大屆風險。風險評估新興范市場逆不穩(wěn)處定風險塘評估脖一老年役地產銷作為間一個臟新興厘的市帝場自握然要族面對悠新興用市場膝所要傻面對屢的風造險。達由于然人們矮多這攻一產客業(yè)還舍不熟瓶悉，固所以散可能剖需要越一個螺適應露期，卸再加漏上老朝年人舒風險剩意識禾很強曾，行絞事謹準慎等沙原因額，是老年嗚地產落的投妄資者叔可能把出現筋面對淘著巨臣大的潤消費鉗群體閱卻賣訓不出字房子域的風裝險。政策喪優(yōu)惠戶無保稠障由于仇老年退地產捉的帶稼有一尊定的莊社會華福利懇性質精，所遵以政府患的政掀策扶壤持對座老年也地產冤的發(fā)寫展至蟻關重蕩要，也是吩老年絲式地產棟的投沾資者殃首要義考慮泉的問要題之