廣州物業(yè)專項維修資金管理辦法2016年版

第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)專項維修資金管理，維護物業(yè)專項維修資金所例》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第二條本市行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共第三條本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于業(yè)主共有樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房，以及房屋外墻面等。本辦法所稱共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內屬于業(yè)主共有的消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施第四條物業(yè)專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專第五條市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門組織實施本辦法，指導全市物業(yè)專項維修資金管理中心（以下簡稱管理中心”）區(qū)住房和建設主管部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督市財政、審計主管部門按照各自職責負責物業(yè)專項維修資金代管第六條市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門牽頭會同市有關部門綜合業(yè)專項維修資金專戶管理銀行（以第七條專戶管理銀行應當按照物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議約第二章交存第八條業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資前款規(guī)定的建筑面積包括不動產(chǎn)登記簿記載的套內面積和分攤面管理中心應當根據(jù)本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%第九條業(yè)主大會成立前，或者業(yè)主大會成立后未要求劃轉物業(yè)專物業(yè)專項維修資金應登記在以房屋戶門號設立的分戶賬名下，分本辦法實施前已開立賬戶，但未能分解至房屋戶門號的，應當?shù)堑谑畻l有下列情形之一的，建設單位應當按照下列規(guī)定為房屋、（三）規(guī)劃用于停放汽車的車位，在申請辦理車位所有權初始（一）建設單位持下列材料向管理中心申請辦理首期物業(yè)專項2.房地產(chǎn)測繪機構對房屋所在樓宇建筑面積的預算（測算）成果）；3.房地產(chǎn)測繪機構對房屋、車位所在樓宇建筑面積的實）；分戶賬，并向建設單位由具已代交首期物業(yè)專項維修資金憑證。第十二條建設單位已代交物業(yè)專項維修資金的，管理中心會同專第十三條建設單位銷售房屋時，應當憑專戶管理銀行由具的已代建設單位已向買受人收回首期物業(yè)專項維修資金的，該房屋物業(yè)專項維修資金分戶賬的業(yè)主信息隨房屋所有權的轉移同時變更。第十四條已在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金首期物業(yè)專項維修資金的交存標準足額交存物業(yè)專項維修資金。第十五條屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用（一）業(yè)主在辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)前，確定擬交存的本辦法2.房地產(chǎn)測繪機構對房屋所在樓宇建筑面積的實測成果報告材（三）業(yè)主持交存通知書，將首期物業(yè)專項維修資金交存至專戶管理銀行第十六條物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，業(yè)（四）組織召開業(yè)主委員會會議，經(jīng)全體委員半數(shù)以上項維修資金籌集和使用規(guī)約，并每季度公布物業(yè)專項維修資金的籌集、業(yè)主委員會未按照前款第（八）項的規(guī)定公布相關情況的，物業(yè)第十七條物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當對下列主要事項（三）違反物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當承擔的責任。物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)聘請專業(yè)機構對物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況進行物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。第十八條物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，下列事項應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)（三）籌集和使用物業(yè)專項維修資金以外的其他有關物業(yè)專項維前款第（二）項規(guī)定的專戶管理銀行應當是本辦法第六條已確定業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金專戶，在專戶管理銀行登記的第十九條經(jīng)業(yè)主大會會議依法表決同意物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)（七）業(yè)主大會依法表決同意物業(yè)專項維修資金籌集和使用規(guī)約的會議記錄和會議決定報送材料齊全、符合法定要求的，管理中心應當在收到材料之日起5個工作日內由具劃轉物業(yè)專項維修資金的通知；報送管理中心已由具劃轉物業(yè)專項維修資金通知的，業(yè)主委員會應當市管理部門自收到物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議之第二十條物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當向管理中心申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶變（三）辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)自然人發(fā)生變更（五）依法解除與原專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議后，選聘了新專戶管理銀行的辦理前款變更事項的，業(yè)主委員會應當填寫并提供變更帳戶申報（一）屬于前款第（一）項情形的，提供區(qū)住房和建設行政主管（二）屬于前款第（二）項情形的，提供地名行政主管部門由具（三）屬于前款第（三）項情形的，提供有效任期內的業(yè)主委員會作由確定辦理物業(yè)專項維修資金存取手續(xù)自然人的決定，以及按照（四）屬于前款第（四）項情形的，提供街道辦事處、鎮(zhèn)人民政（五）屬于前款第（五）項情形的，提供依法解除與原專戶管理符合前款規(guī)定的，管理中心應當在收到業(yè)主委員會申請材料之日第二十一條管理中心由具本辦法第二十條第三款規(guī)定的同意變更（一）變更事項屬于本辦法第二十條第一款第（一）至第（三）業(yè)主委員會與專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議依法有效的，應當當場辦理變更在專戶管理銀行登記管理單位的手續(xù)。業(yè)主委員會與專戶管理銀行簽訂的物業(yè)專項維修資金委托管理協(xié)議依委員會應當注銷原專戶管理銀行專戶，按照本辦法第十六條第一款第（二）項規(guī)定在新專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行按照前款規(guī)定完成物業(yè)專項維修資金專戶變更手續(xù)之日起1個工作日內，應當將物業(yè)專項維修資金專戶變更情況通知管第二十二條物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后有下列情形之一的，物業(yè)專項維修資金專戶由管理中心代業(yè)主委員會行使本辦法第十八條第三款規(guī)定的物業(yè)專項維修資金專戶管理單位權利；屬于本條第一款第（三）項情形的，終止原業(yè)主委員會行使本辦法第十八條第三款規(guī)定的物業(yè)專項維修資金專戶管理單位權第二十三條符合本辦法第二十二條第一款規(guī)定情形專戶管理銀行應當自收到代管通知之日起，將物業(yè)專項維修資金專戶變更為由管理中心代管。管理中心應當及時聘請有資質的審計機構對劃轉業(yè)主大會管理期間的物業(yè)專項維修資金專戶進行審符合本辦法第二十二條第一款第（一）、（二）項規(guī)定情形，但第二十四條業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金專戶應當接受管理第二十五條業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案或者制定物業(yè)專項維未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設行第二十六條本辦法實施前未建立物業(yè)專項維修資金的，可以按照準，及時、足額將物業(yè)專項維修資金交存至專戶管理銀行。專戶管理銀行在業(yè)主委員會開立物業(yè)專項維修資金專戶之日起2第二十七條業(yè)主違反本辦法第十四條、第二十五條第二款、第二第三章使用第二十八條物業(yè)專項維修資金應當專項用于物業(yè)的物業(yè)專項維修資金可用于涉及共用部位、共用設施設備安全的預物業(yè)專項維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設施設備的專第二十九條物業(yè)服務合同應當約定由物業(yè)服務企業(yè)承擔費用的物業(yè)日常維修和更新范圍、標準等事物業(yè)服務合同約定使用物業(yè)專項維修資金有關事項的，不得違反第三十條物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透第三十一條經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施（二）屬于單幢房屋內業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由（三）屬于一個單元內業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備，由（四）屬于車位的共用部位、共用設施設備，由與車位存在共用（五）上述（一）至（四）款情況外的共有部位、共用設施設備共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及建設單位尚未第三十二條使用物業(yè)專項維修資金的組織實施單位第三十三條組織實施單位應當根據(jù)維修和更新、改造的項目提由使用方案應當向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示10日組織實施單位可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的使用情況，編制年度維修計劃。年度維修計劃經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三第三十四條使用方案可以采用集體討論、書面征求意使用方案表決結果應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位珞公示。采用書面征求意見產(chǎn)生的表決結果應當公示政主管部門制定的電子投票操作細則的規(guī)定進（三）業(yè)主對使用方案贊同、反對、棄權意業(yè)主對公示的使用方案表決結果有異議的，應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第四十三條、市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的電子投票操作細則的有關規(guī)定處第三十五條使用方案中維修和更新、改造項目的費用預算總額在5萬元以上（含5萬元）的，應當實行審價，但物業(yè)專項維修資金籌集筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意不審價的除外。按照本條第一款規(guī)定應當實行審價的，組織實施單位在提由使用也可以參照市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門發(fā)布的審價企業(yè)誠信排名第三十六條維修和更新、改造項目應當簽訂施工合同。使用方案修資金劃轉帳戶和竣工驗收等事項應當在一個施工合同中約定。實行審價的，施工合同約定的費用總額不得超過預算審價報告確組織實施單位應當將施工合同及時向物業(yè)專項維修資第三十七條提倡公開招標確定維修和更新、改造項目招標、投標的具體操作細則可以參照市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管第三十八條維修和更新、改造項目工程竣工后，組織實施單位應應當一同參與竣工驗收。物業(yè)專項組織實施單位應當將竣工驗收報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位珞及時向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公告7第三十九條組織實施單位聘請的鑒定、設計、審價、監(jiān)理、施工用于維修和更新、改造項目的鑒定、設計、審價、監(jiān)理、招標服第四十條物業(yè)專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現(xiàn)到施工合同約定的施工單位或者物業(yè)服務企業(yè)賬戶中；用于支付審價、第四十一條施工合同約定的費用總額在5萬元以下,施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），組織實施）；施工合同約定的費用總額在5萬元以上（含5萬元），組織實施在工程竣工前至（六）項材料和第二款規(guī)定的第（一）、（二）項材料。第四十二條物業(yè)專項維修資金由管理中心代管的，使用物業(yè)專項費用總額在5萬元以上（含5萬元）的,組織實施單位），請的，通知專戶管理銀行全額劃轉物業(yè)專項維修資通知專戶管理銀行按照施工合同約定費用總額的30%劃轉物業(yè)專項維修資金；工程竣工后，通知專戶管理銀通知之日起1個工作日內，按照劃轉通知要求，將物業(yè)專項維修資金第四十三條物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，使用物業(yè)專業(yè)所在地的區(qū)住房和建設行政管理部門提由使用物業(yè)專項維修資金的備案申請。施工合同約定的費用總額在5），通知專戶管理銀行按照施工合同約定費用總額的30%劃轉物業(yè)專項維修資金；工程竣工后，通知專戶管理銀金通知和區(qū)住房和建設行政管理部門由具的備案回執(zhí)之日起1個工作第四十四條發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊組織實施單位應當按照有關規(guī)定、合同約定立即組織實施維修和更新、（一）物業(yè)專項維修資金由管理中心代管的，組織實施單位按照本辦法第四十二條第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）項的規(guī)（二）物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，組織實施單位按照本辦法第四十三條第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）項的第四十五條下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共用部位、共（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供（三）應當由當事人承擔的因人為損壞共用部位、（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的共第四十六條在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將物業(yè)專項維修資金用于購物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，國債購買方案或定期存款方案應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)第四十七條下列資金應當轉入物業(yè)專項維修資金滾存使用:轉入物業(yè)專項維修資金滾存使用的資金，應當按照相關業(yè)主各自擁有房屋建筑面積的比例分配，但業(yè)主大會另有決定的除外。第四章監(jiān)督管理第四十八條房屋所有權轉移時，業(yè)主應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存情況，并移交物業(yè)專項維修資金卡（存折），房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權轉移而同時變更。房屋所有權轉移時，業(yè)主未交存首期物業(yè)專項維修資金，或者交業(yè)主、受讓人在市住房和城鄉(xiāng)建設委員會存量房網(wǎng)上交第四十九條房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的物業(yè)專項維修資金第五十條管理中心、業(yè)主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀（三）業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復核。管理中心、業(yè)主委員會應當在收到復核申請之日起10個工作日內予以回復。第五十一條專戶管理銀行應當每年至少一次向管理中心、業(yè)主委管理中心、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對資金賬戶變化情況有異專