房地產專業(yè)知識培訓講義二

房地產專業(yè)知識系列講座黃道吉日?。。。?！陽歷：公元2004年6月26日農歷:05月(小)09日星期六巨蟹座干支:甲申年生肖屬猴庚午月丙子日宜:祭祀沐浴

破屋

壞垣

習藝

頂盟忌:入宅嫁娶移徙培訓內容：第一周：工程識圖與專業(yè)詞匯第二周：房地產開發(fā)流程與政策法規(guī)、行業(yè)動向第三周：房地產投資、策劃培訓目標：全面、有效我們要做什么？第一章工程識圖識圖是一切工作的開始識圖是我們事業(yè)的起點識圖是專業(yè)精神的體現識圖是溝通客戶的基石哦，原來識圖是我們腳上的那雙鞋投影法

1、中心投影法：光線從一點光源出發(fā)所得的投影圖。2、平行投影法：當光源移到無窮遠時，光線彼此平行，所得的投影圖。

（1）正投影法：光線垂直于投影面。

（2）斜投影法：光線傾斜于投影面。

投影法在工程中的應用

中心投影法：

繪制透視效果圖

平行正投影法：繪制正投影圖和標高投影圖

斜投影法：繪制軸測投影正投匙影圖裹的形干成及紐奉規(guī)律結論拆：空間男任意馳點的擇確定塌需要口三個生坐標翻空晌間形國體需踏要三號個投嶼影確恢定厭其形喪狀圖紙誕格式圖腸例實造例第二冬章納常義用專應業(yè)名積詞從土悠地、擾房屋園、市疑場、某規(guī)劃鉤四個產方面淘記憶與土緒地有六關的濕概念生地可為膨房地滿產開勞發(fā)所償利用饞，尚郊未開院發(fā)的午農地始和荒碼地。毛地主要流指城柱市中宏需要絨拆遷漿而尚尋未拆峽遷的歷土地內。熟地指經寬過“幾通嚴一平”的開至發(fā)或雀已經虎拆遷萍完畢雁，可身供直接建隱設的呢土地布。建設雀用地框面積指城匯市規(guī)費劃行魂政主逆管部某門確翼定的困建設舒用地勝界線湊所圍舍合的礦用地療水平炕投影洪面積著，不囑包括都代征慶地的斷面積?；鶞噬叩貎r指由丈政府有組織全的評尿估機船構根炮據土縱地不貢同的艇區(qū)位糊、使對用性證質、像容積勻率、莫級差納收和令供求怕狀況抵等因艱至少切而確同定的輸地價盜，是們土地豬使用乞權出伯讓價頸格的席依據椒。與土川地有高關的判概念土地愈使用施權出隨讓金是土仙地批誰租時晉一次掙性收流取的享費用求，即丸為土薪地有催效年止限的緩使用捷價格繁，所助以也米可稱危之為“地價”。出救讓金結包括漸土地統開發(fā)呢投資切費用蓄和使婚用期陶內的慌金額牛土地坐使用曉費。亞前者戒包括腹征地庭、動挨遷及徹為地波塊直藝接配羊套的謙基礎除設施傷費，怪是對誦開發(fā)菜投資啟的一悼次性艱補償委，后度者為必土地勤資源志使用圓的費匯用，更即“地租”，是毒土地調所有窩權在耽經濟捷上的烘體現才。與土暖地有笨關的尺概念北京疤市居迅住用利途基窯準地為價表賞單幫位：賴元／掉建筑席平方做米--艱--訊--愉--額--盛--樹--赤--逗--者--答--驚--齡--掉--挎--緞--側--蘭--感--乞--炒--土地簽級別缸樓職面熟仗地價尚樓扣面毛餐地價--券--己--慕--仇--紹--乎--潔--珍--絮--但--饞--種--驕--嚷--佳--角--慚--湯--虧--政--一級47崇40放—7芝00味0段17鎮(zhèn)10沒—3浪00擔0二級38備00靈—5貸76某0蔑90青0—裕21搭00三級27連30泳—4戰(zhàn)59鞏0盜55擇0—旁13紡00四級20巧90罰—3坦60濫0誕40句0—麻93買0五級15擔00碗—2冤79財0還30范0—艙68寫0六級10純60屯—1耕82克0匯19霞0—戰(zhàn)43科0七級63陳0—壺10猾80塑1器50直—3表50八級33馬0—饑65息0吧12孩0—到28齡0九級18雄0—炕37礙0符10合0—迎22誘0十級14孩0—懶26蒸0喊90母—1局50尖--酒--帖--暮--樹--帆--哈--喬--今--驢--安--政--較--農--士--己--種--拴--劑--肚--但--與房蠻屋有贏關的幕概念開逐間:開間醋即住右宅的科寬度起。進賢深:從前水墻皮粉到后椒墻皮棄之間膀的實撓際長譽度。建筑券面積:各建后筑物鈴每層乓外墻它線（叔或墻桑外柱肆子邊允緣線時）的盾水平泄投影巴面積立（包痕括按因國家彼有關越規(guī)定伶應計便算的嚴陽臺逆、雨今棚、念無柱旋挑廊也的面批積）狂之和鋤。層貓高在2.輪2米（炸含）冷以下匙的技續(xù)術層壩不計申算建掏筑面鈔積。房屋駝的建鬧筑面詢積包抬括使糊用面扛積和廣公共阿面積趟二個蛙部份陜。住宅紛的公心用面寨積是指浴住宅呼樓內家為住鍋戶出微入方計便，狂正常秤交往綱，保虹障生輕活所謠設置慘的公債共走盼廊、垂樓梯證、電認梯間榜、水訓箱間筍等所畢占面迫積的圣總和胖。開張發(fā)商邀在出災售商夕品房病時計疊算的艘建筑緒面積怒存在仿公共趕面積飾的分蒼攤問元題。與房孫屋有穗關的料概念“樓花”一詞勉最早色源自緩香港蓮，是鼠指未扶完工鍋的物責業(yè)（臣即在邁建物晃業(yè)）躍層海住宅是一筒套住旗宅占勇兩個栽樓層畝，有鎮(zhèn)內部打樓梯盾聯系軟上下湖層；呼一般議在首籠層安岸排起寄居室快、廚貌房、棕餐廳串、衛(wèi)毛生間棄，最綁好有壩一間羞臥室攻，二每層安蘭排臥優(yōu)室、閥書房血、衛(wèi)貌生間杯等復式掃住宅在概若念上貴是一喇層，東但層言高較業(yè)普通騎的住叢宅(普通愿住宅曬層高想通常瘋為2.櫻7米)高,可在網局部填掏出關夾層,安排宰臥室脹或書扯房等,用樓黎梯聯頂系上徑下,其目年的是灑在有泉限的遍空間嚷里增描加使碼用面臣積,提高響住宅吐的利帝用率蛙。錯層挑式住蓬宅:是指弓一套夏房子賣不處好于同婦一平鐵面，掏即房餓內的帝廳、投臥、晝衛(wèi)、遮廚、駱陽臺滴處于理幾個月高度樂不同像的平著面。與房敬屋有付關的臨概念磚混皮住宅“磚肉”，蟻指的弓是一民種統公一尺桐寸的秀建筑泛材料揮。也鋼有其導它尺趁寸的專異型凳粘土六磚，奇如空兔心磚爐等。能“混溝”指挎的是驗由鋼送筋、帳水泥禿、砂游石、施水按桶一定刺比例太配制漏的鋼梅筋混配凝土課配件歉，包臂括樓血板、蕩過梁杠、樓盡梯、輔陽臺匯、挑爐檐，柔這些戀配件逮與磚植作的距承重勸墻相潤結合路，可殃以稱黑為磚互混結弱構式顯住宅橡。由維于抗鼓震的技要求幻玉，磚壘混住撒宅一錄般在5—咳6層框架矮結構志：框架贊結構檢住宅鴨，是畢指以蹄鋼筋大混凝乓土澆殿搗成尤承重窄梁柱幫，再洪用預達制的弟加氣六混凝未土、像膨脹僅珍珠狹巖、雪浮石畝、蛭潮石、養(yǎng)陶粒包等輕完質板牽材隔坊墻分沙戶裝荷配而刃成的影住宅艘。高勇層塔暴樓主家要采蝕用框鉛架結介構與房哄屋有庭關的安概念剪力鳴墻剪力乏墻結創(chuàng)構是僻用鋼擊筋混助凝土運墻板腿來代賞替框皇架結駕構中店的梁僅柱，求能承櫻擔各棵類荷討載引劈燕起的陰內力輪，并濤能有物效控北制結素構的矮水平籮力，斤這種影用鋼慮筋混吃凝土潛墻板劃來承率受豎繩向和項水平盼力的鄉(xiāng)豐結構出稱為配剪力饑墻結煌構。忌這種憂結構腔在高約層房疾屋中餐被大浴量運貧用鋼結稿構框架-剪力魄墻結陰構也稱爛框剪冤結構扯，這址種結諸構是元在框保架結大構中關布置董一定各數量陣的剪腸力墻們，構摩成靈館活自能由的股使用浪空間塊，滿躬足不滑同建裳筑功咸能的須要求瓦，同稍樣又較有足蒙夠的網剪力綢墻，晴有相捆當大顆的剛忘度，及框剪雙結構慣的受吳力特醫(yī)點，佛是由去框架割和剪歡力墻亦結構提兩種悅不同議的抗渴側力敵結構績組成起的新雅的受什力形脊式，菠所以淡它的寇框架略不同逢于純擾框架濱結構光中的切框架已，剪往力墻躬在框斬剪結銹構中瞎也不懇同于蠟剪力同墻結肅構中墨的剪架力墻顫。與房響屋有繭關的急概念產權范酒店產權黨式酒習店即眾投資以者購測買酒毯店的幸某一菠間客猛房后致并不置一定漲在酒薪店居寄住，迫而是淋將客肆房委接托酒剛店管定理公醋司出革租，叮獲取紐奉客房排利潤詳分紅飽，同深時獲貓得酒斗店管帆理公虛司的務贈送主的一肆定期復限免攔費入舞住權騙，產昏權式散酒店趕有三攝大類秒型：各時權叨酒店扇、退它休住題宅型崇、有劇限自擴用投牛資型磚酒店駕。小戶屆型概急念:包括……學..與房講屋有賤關的肺概念會所會所賊就是悠以所鞋在物藝業(yè)業(yè)皮主為宣主要裳服務賓對象牽的綜知合性且康體慰娛樂脹服務希設施退。會謹所具參備的咐軟硬也件條卷件：亦康體刊設施辨應該賞包括輪泳池按（最坊好是熔室內詠）、侮網球天或羽踩毛球胸場、至高爾綠夫練是習館染、保岸齡球傳館、套健身錦房等撇娛樂呆健身少場所遵；中冊西餐普廳、京酒吧灰、咖搶啡廳繼等餐抄飲與切待客敏的社木交場客所；率還應乒具有難網吧袍、閱者覽室繳等其際他服摩務設態(tài)施酒店違式服遇務公拐寓是指做提供繭酒店臣式管年理服浴務的招公寓榮。除犧了提崇供傳鼓統酒蘆店的識各項枯服務晉外，寧更重闖要的派是向尚住客僚提供馬家庭柔式的珍居住楚布局漫、家望居式盟的服敏務，斯真正棍實現沾賓至譜如歸掃的感狀覺。偵其最濾大的紀特點怪是要訓比傳勢統的雜酒店蓮更多幸了家日的味趙道。辯由于俊它吸槐收了在傳統財酒店現與傳泄統公檢寓的直長處詳。與房國屋有妖關的諸概念商住腿住宅是so商ho（居團家辦屈公）樓住宅駱觀念拆的一魂種延魚伸。左它屬寸于住足宅，產但同金時又括融入估寫字麥樓的條諸多同硬件屆設施宣，尤簡其是避網絡織功能間的發(fā)央達，犯使居汪住者越在居攔住的普同時屋又能抄從事銅商業(yè)浩活動硬的住索宅行帳式。友商住閥住宅駐適合質于小漁型公饑司、愿創(chuàng)業(yè)散集體炒以及游依賴春網絡福進行濁社會衣活動絮的人犯群。SO弄HO（家螺庭辦脫公）＂Sm剛al本l般Of貢fi符ce畏H及om瀉e賤Of早fi談ce＂的饒縮寫如，意憶為小攜型的仰、家暗庭的昆辦公認室。幼花買監(jiān)一套巴房子齡的錢況既可灘得到耽工作園和生鋼活這朽兩種垂需求緩的滿甜足自念。與規(guī)禾劃有撒關的協概念容積淚率指建榨設用牢地內蘋的總盛建筑昆面積毀為建士設用參地面膠積的亂倍數睬。地奶下停菜車庫碌，架乖空開等放的姓建筑江底層屑等建消筑面麗積在勉計算醬容積予率時援可不驅計入鏡。建筑宰覆蓋割率指建肆筑基聰底面聞積占努建設殿用地受面積哈的百揮分比滴。綠地獅面積指能怠夠用挪于綠深化的臭土地師面積炸，不魔包括辯屋頂制綠刺化、織垂直王綠化柏和覆志土小丘于2米的背土地。建筑涉間距指建摩筑平價面外叢輪廓漠線之壤間的閉距離劉。建筑碼高度:指建侍筑物若室外踩地平哀面至浴外墻固頂部京的總徐高度覺。應剝符合肯下列賴規(guī)定田：煙蛙囪、貴避雷結針、姿旗桿姐、風蔑向器元、天棚線等偉在屋懼頂上幫的突跡出構殊筑物匪不計直入建努設高搶度。餓樓梯走間、瀉電梯挽塔、臉裝飾抖塔、禽眺望浙塔、膚屋頂貍窗、聞水箱勇等建殘筑物展之屋臺頂上積突出逃部分短的水艘平投街影面葛積合愿計小討于屋衡頂面總積的20％，友且高不度不柱超過絡四米秩的，春不計折入建悠筑高挑度。片建翼筑為誘坡度掙大于30度的突坡屋沖頂建冊筑時遞，按營坡頂任高度質一半持處到純室外辨地平憶面計禁算建歐筑高愁度。夕文物氣保護貫建設昌控制牲地帶粘內的布建筑略高度挽，按嘗建筑述物和漲構筑稈物的衰最高飯點（索包括憂電梯達間、狐樓梯倘間、祖水箱屢間、絡煙囪惜等構渴筑物娛）、墻中國獎傳統擋大屋小頂形代式按兩檐口貢至地牽面高遇度計臉算建額筑高滾度。與規(guī)壞劃有較關的毀概念人口疑密度(震Po董pu約la補ti直on丈d環(huán)en跑si書ty吃)人口初數字鄉(xiāng)豐與所擱在地切區(qū)面輸積之唐比居住碌建筑臟面積忘密度(墊De家ns昌it統y像of班r波es屬id唱en療ti雕al坊f子lo也or想a也re塵a邪)指居只住區(qū)洋、居知住小微區(qū)或沸住宅余組團眨，居偶住建況筑的纖總建寧筑面宿積與翠土地見總面暮積之迎百分果比。建筑寄間距翠系數悅：指遮備擋陽梨光的棒建筑列與被拉遮擋迷陽光罷的建唯筑的介間距舞為遮習擋陽丸光的兵建筑并高度歷的倍嗽數。建筑牙的長籃高比飲：指遮茶擋陽響光的槐建筑獸的正誘面長葵度為嫂該建衫筑高內度的皂倍數憂。什么小是建市筑紅潛線？一般凈是指壘道路晨用地評的邊筍界線捉。有精時也閑把確厲定沿涂街建亮筑位便置的摧一條宿建筑址線謂判之紅闖線歌，即福建筑島紅線申。它污可與蹈道路悶紅線范重合兄，也愧可退騙于道寒路紅籃線之逃后，搭但絕抵不許喪超越矮道路香紅線張，在銷紅線旺內不隨允許蘿建任暖永久盈性建乎筑。居住區(qū)用地平衡控制指標(%)用地構成居住區(qū)小區(qū)組團1.住宅用地(R01)45～6055～6560～752.公建用地(R02)20～3218～276～183.道路用地(R03)8～157～135～124.公共綠地(R04)7.5～155～123～8居住區(qū)用地(R)100100100與市厘場有熊關的伙概念一級鳳市場房地奴產一熱級市特場是擁指新陰建住跌房的汁買賣洪市場淹，市擴場主籃體是揪住宅殺開發(fā)鞋商、運營造承商和粘居民夾。居造民通辟過一坡級市頁場購夠得住肥房的使產權代，使呀住房痛的產陵權首境先從謙法律躲上達的到確尊認。二級油市場是指液住房喉私有棍權出芽售、首出租塌等交旋易市染場。積市場民的主沾體是主住房悼產權取的所從有者奴和住銀房消號費者鉛。三級瓶市場可概謝括為敢公房驗使用苗權市鈴場，慢其主緞要內靈容包皇括公蜘房使陶用權侍買賣稅、公集房私曠租和起公房短轉租竊市場條。其妻中公板房使聰用權陜買賣攏三級壞市場關中的倚主要呼內容目相對蹤蝶于已此購公謠房，芒北京親市的禾承租擇公房量占絕薄對多絞數。碎由于怕公房根使用貍權價離格遠奪低于睬產權倦價，豈因此卷它被雅看作谷是促小進一拐、二艷級市駛場的新生力茄軍。羅目前扣，三降級市抱場尚牲未打墳開與市李場有丹關的冒概念房屋兔空置幫泡沫按照桑通用指的國羊際經為驗數倍據，改商品到房空倒置率阻達10％以盒內時鄙，這琴種經訓濟泡雜沫是碧正常套的。牌如果穩(wěn)超越絨過多駁，引禮起嚴坐重的童供給蔬過剩耀，形旁成泡鋸沫經蘋濟，援導致煩房價宰猛跌紐奉，開農發(fā)商蘋遭受霉巨大仙損失破甚至炸破產秩倒閉錯，失干業(yè)率味上升固，經解濟混組亂，納社會養(yǎng)動蕩槳。房地充產投也資泡道沫房地枯產投達資泡歉沫一慚般規(guī)蛇律，稱房地杜產投鑄資增升長率尼應與盼房地牽產消義費增爸長率然相適成應，磁力求迫平衡冠供求繼關系艙。在兄發(fā)展曉中國埋家的腹經濟寧起飛涉階段醋，百侄業(yè)待道興，攝房地留產投享資增淡長率鴿略大秤于消常費增祝長率庸，形窗成供所略大錦于求架的市鴨場局略面，孩對促集進房鋼地產嫁業(yè)的犧發(fā)展修和刺櫻激經迷濟增賭長是難有利使的。洋只有釣當房蒜地產峰投資稼過度況膨脹駝，商形品房兵嚴重惰滯銷厲，造希成還漲貸困攻難，紹連帶佩引起唐金融輔危機尾時，剪才形總成泡霸沫經楚濟破刺滅。19讀97年東叨南亞害金融搭危機草中的廢泰國隊就是輝一例。GD悅P增長堡與房護地產探投資蚊增長層率對癢比圖題：北京各與全俯國房艷價走撞勢圖第三竄章捧房地蒜產開授發(fā)流勺程分量析“五琴證”--五--初-開發(fā)砍流程曲的濃紹縮《國有壯土地照使用周證》《建設發(fā)用地目規(guī)劃殲許可縱證》《建設課工程掃規(guī)劃典許可摘證》《建設邊工程囑施工慣許可頃證》（建漿筑工宜程開扛工證辱）《商品勒房銷魂售（犬預售填）許層可證》

房地錫產開艱發(fā)程憐序1.確定撲開發(fā)珠項目龜，簽疤定項揪目合特作意趨向書肉或協范議。2.向規(guī)旋劃局賣申報《規(guī)劃趙要點》3.向計峽、建鳴委申浮報、崖審批《項目守建議耕書》（立刷項）程。4.奔《項目衰建議輪書》批復愚后，衰向規(guī)漆劃局獎申報屠選址喉定點念（《選址糟規(guī)劃棵意見寇通知畝書》《規(guī)劃禮設計教條件森通知聞書》4.委托法設計歉單位殃做出《規(guī)劃幼設計聽方案》，辦叮理人固防審垮核、紗消防吐審核盯，向讓規(guī)劃貌局、改首規(guī)居委申累報審尊定《規(guī)劃尤設計尼方案》（《審定龜設計罵方案蒜通知著書》）。5.委托瞧勘察狗、設延計單穴位進溜行勘碼察、靈設計剃，申我報審倡定初鄭步設所計。向公胞用局稼、市呆政局欲、供勒電局故、電井信局發(fā)、自邀來水啞公司腹、熱跑力公快司、雙煤氣貧公司替等落市實、元報審句市政郊公用賭設施汪配套礎方案奇，以仙及落證實商鵝委、目教育科、郵仰政、副派出得所、劉街道逆辦防事處申等的歸配套聲審查霜意見房地虜產開品發(fā)程贈序6.申報《建設舟用地裳規(guī)劃乘許可員證》。7.向規(guī)喇劃局召領取《建設響用地旺釘樁伶通知闖單》，委施托北炭京市構測繪狼院進預行用房誠地釘戴樁，耐取得《釘樁壁坐標原成果炊通知杠單》。8.向房疾地局捧提交紹國有飽土地書使用素權出縮慧讓申介請，財委托耍有資脾質的風機構皇進行敞地價幟評估輝，辦拿理土截地出飲讓審徹批，胳簽定《國有掃土地鑒使用任權出托讓合咬同》。繳魄納所臂有款芝后領逮取《國有蝕土地嫩使用預證》房地然產開俱發(fā)程菊序9.交納鐮地價梅款后辛，到花計建勢兩委近辦理微項目吉轉正異手續(xù)危，列詞入年蜘度開筐工計江劃。近（開痰發(fā)項吼目在《可行慕性報窄告》批復近后即偏列入受年度我預備絮項目相大本籍。）10慎.出施妖工圖挑。向城辨建檔觀案館甩報送炎工程泄檔案溜資料送，交嚴納檔壓案保咱證金竟。消防剃局辦段理消器防審佩核意雀見表表?？p人防曲辦辦悅理《人防脾工程災設計爛審核拒批準馬通知田單》。11焰.規(guī)劃傳局核罩發(fā)《建設皇工程葵規(guī)劃芒許可哈證》。12鑼.辦理茄有關通拆遷食手續(xù)溉。實橡施拆蛇遷。辦理廣招投悟標手糟續(xù)。脅招、凍投標其，簽曲定《工程餅承包見合同》辦理箭質量棕監(jiān)督樸手續(xù)筑，領致取《北京配市建勞設工勾程開策工證》開工城。13辦理《商品饑房預誦售許摸可證》，銷售妻?？⒐ず凋炇諈?。舞辦理虛產權屯過戶袖手續(xù)旋。房地宿產開渾發(fā)項案目開有發(fā)流希程選址凈研究壯，尋累找合躍作伙遲伴，拉簽訂鍋合作帆意向坊，協鄉(xiāng)豐議及金合同括書↓向規(guī)劃渣管理鍬部門申領棒規(guī)劃心要點吩，以犁獲取規(guī)劃貞要點過通知喪書，編濕制項蘭目建獅議書↓向計委申報罪立項溝報告↓計委拋函至盒規(guī)劃簽局↓規(guī)劃曬局會疾簽返鞋計委↓計委啦下文記同意噴立項腎并要阻求可拴行研顯究，姓此文刻經建克委開極發(fā)辦舌會簽↓運用著“房旋地產由市場脈信息達評估屢系統謠”“筆房地索產投腸資專推家系悶統”邊進行躬項目棕投資咱的詳笨細可怒研測滔算，贊編制隱可研村報告計委衛(wèi)、建鑼委、脈首規(guī)凡委及旦各專泡業(yè)局池審查富可研統報告↓對可渴研批都復，偉兩委偶會簽姓，即搏下達規(guī)劃初設計網任務；運碎用“筑營銷對策劃獻展示武設計關系統絹”進先行融指資運脆作↓北京添市房禮地產吉開發(fā)箏項目驅開發(fā)雀流程據此婆辦理皂征地東及前硬期規(guī)皆劃準蠶備工盈作，芹開規(guī)繳劃設制計任箭務通住知↓規(guī)劃最局法貫征地適意見鉤函↓到土地莫管理礎部門及土虛地使劈燕用部鍵門征租求意防見┏━牛━━談━━舟━━嬸━━轎━━流┻━立━━蠟━━蜂━━薪━━枯━━妥┓新征權地到牢土地鞋局、渾規(guī)劃壞局、憂鄉(xiāng)政踢府、外村公林所催舊刊城改郵造到摸區(qū)地鑄政科結果杜報市騾房地搖局標結雁果報慈市房統管局┗━押━━建━━尸━━闖━━練━━責┳━世━━游━━籌━━夸━━哭━━御┛市政郵府下恰文批貝地↓┏━礦━━惕━━梢━━爺━━眾━━眉━━擇━╋都━━誘━━嘩━━劍━━芬━━狹━━瞎━━先┓畫樁乞位給釘樁條件轟，測繪蒸院規(guī)劃窗局辦填理建設笑用地花規(guī)劃據此央到地方政部螞門辦脊理用地釘樁覽，成扯果給趴設計茂人許可覆證批準角書,評估仿項目處建設籮用地電地價│崖│申請確定規(guī)劃設計條件凍結戶口并抄戶口,交納地價款,取得│土地使用證按規(guī)劃設計條件征詢意│見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房北京免市房初地產鎮(zhèn)開發(fā)睬項目注開發(fā)璃流程申請溫確定喬規(guī)劃種設計片條件聾凍原結戶矮口并滔抄戶榆口,交納移地價徐款,取得│礎土妨地使醉用證按規(guī)宿劃設社計條助件征榨詢意脾│見表友到區(qū)均配套當部門獨征求蒙意見桐地政瓶部門屬審查桶安置膠方案扎、安糠置房│抗│規(guī)劃潛局審偉查后愧下規(guī)觀劃條講件通亞知單覺發(fā)拆遷畜許可到證│膊│委托繪進行仙規(guī)劃端方案紀設計線動遷肉會及雹拆遷侄安置│安│到規(guī)帖劃局攝領設堡計方偉案送攝審書牽場刮地三竊通一烈平，媽領取方房地扶產開器發(fā)手亮冊│甲│規(guī)劃郵局審黨方案肆提出梅意見1.到園葛木局遞申請器伐樹稈許可京證│2.了解廈線路革情況形與供漆電局住運行鍬班協版商修改止后送鴨首規(guī)由委審棵圖盈改造從、移參線方璃案│3.煤氣或、道決路、師上下筋水改小路由首規(guī)宴委召英開市郊政協償調會4.到供賓電局慚業(yè)擴手處申英請用生電報旦表，樂做正脆式出市忠政會菠議紀扔要供電督方案蘋，申請爛臨時別施工遙用電紡，委終托施努工北京灣市房貿地產累開發(fā)窗項目志開發(fā)蒙流程┗━柴━━燃━━妹━━轟━━美━━樸━━眉━┳事━━漸━━堡━━奪━━構━━交━━釣━━翠┛進行癢個體賀設計砍（大及公共蓬建筑顧首規(guī)南委審獨查）┏━堵━━具━━禿━━卸━━芒━━怪━━亞━━醒━━趴┻━歐━━正━━動━━伴━━辨━━叫━━與━━桶━━芹┓領建筑俱工程腸規(guī)劃敢許可城證出施印工圖禮開壇節(jié)能現證明│擺│蒼│運用左“營戰(zhàn)銷策渠劃展纖示設減計系墓統”倍到計酷委申俯請，羅列入傍到稅旦務局翠取稅拉單制作呀資料飯計劃旅（建廊委會州簽）│談│歷│報價擁小組憐審查嘩，領泰取銷售到建作委工凝程處伐領開青工皮持掩年度愚計劃弊、稅劫單到折區(qū)計沾、經潛委領許可乞證審批鏟表僻投譜資許悼可證渡登記詞卡，強登記渠并取妹得許可廉證│建委籌、物繪價局抱下文吐批價│運用賭“營撥銷策補劃展漫示設婚計系掘統”妙┗━嘉━━休━━柜━━欺━━憑━━莊━┳少━━語━━踏━━恢━━純━━僻━━心┛“房腔地產伴銷售煉管理旨系統瓶”銷隊售醋到市醉政部芝門蓋壇章，均證明彩市政霧條件傷落實│四源弟費繳之納│到開奪發(fā)辦機市政毫處核氏實任尾務開發(fā)揮辦工勒程處蛇同意招標│填招用標申墾請書奏并到啞市招寫標辦縮慧登記│招標牛辦看燦現場│運用轎“投闊資項伸目概倡預算槽系統掘”編鍬制標患底│招標勒辦審憤查標渴底│開標嫁會│定合橫同，窩寫評計標報翠告，妨發(fā)中沙標通蛋知書│招標記辦蓋壁章同把意┏━糾━━睜━━敬━┳僚━━霜━━陰━━迎┳━席━━嫩━━扎━┳架━━秩━━姻━━稅┓施工呆單位鞋質品量總濕站受轉理序市斤統計有局側市略審查目局審棚核辮市田開發(fā)低辦秘放書同意您施工質量輸監(jiān)督落實像任務低資金樸來源女，任憶處裝登記務來竹源及立一切核手續(xù)┗━排━━漂━━顫━┻茂━━肺━━茄━━夢┳━圓━━蟲━━舟━┻賊━━親━━失━━腔┛建委設工程進處同盟意開欄工，便辦理開工替許可捕證施工逮單位竭進場疫開始釀施工抄，小礦區(qū)紅僵線內稼市政作報裝畝上下諸水、市道路催、煤棋氣、低電、異委托姥設計棍、施黎工↓┏━酷━━乞━━偉━┳貧━━族━━揀━━及┳━悄━━蠅━━攻━┳鎮(zhèn)━━丘━━麥━━陵┳━敬━━糊━━孫━┳晨━━繪━━助━━挨┓1.小區(qū)鼠內線1.通知萬區(qū)園1.按道債路1.到自嘗來1.到熱貢力死（自導建鍋1.到煤呼氣公愈司路委磚托設譯林局歷綠化塵方案輔進摧水博業(yè)務殖公司殲報信爐房指）座報撿裝計錘辦哥行扔施工銹科報望裝搶裝1.環(huán)保2.到規(guī)男劃科稠定2.委托蹲施工2.交綠化挺費2.市政撞辦宵委言托線2.委托薯線淡局同殿線捕路方鼻案3.配電釣室土3.綠化糖施工孫事處復養(yǎng)剝路哲設計佩、蘿路設袖計薦意鍋3.設計建工鹿程驗俘路隊悔驗府施證工及3.施工療及臘爐房4.看現約場收侵收圾驗劍收驚驗收那規(guī)劃5.施工4.設備娛安裝2.到市聽政免位妹置6.業(yè)務酬科檢澤驗及驗宋收閣監(jiān)渠理所2.委托脫同爛意接區(qū)氣5.送電仁下溜水報敞設計7.憑通亦氣單召到裝3.到勞樓動膝管廳網所予辦固3.規(guī)劃岡設咐局報宮裝垂定資血產轉北移計4.環(huán)保麻局零手休續(xù)及璃通氣4.竣工擠驗蛇審鍵查消員手續(xù)收沫音廢除塵8.憑接謀氣單怪到設備瞞液漫化氣錯公司5.竣工圖驗收醋辦掘各戶論通氣手續(xù)9.通氣┗━躬━━省━━王━━元━━襲━━水━━鍛━━障━━圈━━社━┳晶━━玻━━洽━━搬━━餅━━東━━魄━━盲━━唇━━高━━尿┛全部工程暖竣工北京魯市房粉地產紗開發(fā)出項目檢開發(fā)漠流程驗收君、檢串驗單茄簽字疑蓋章┏━導━━好━━隊━━集━━餅━━田━━雞┻━唉━━府━━賺━━觀━━死━━錫━━斷┓憑驗育收通森知書全入庫支房屋擇確許定房顆屋管費理形翁式房棵屋驗每收┗━糧━━劫━━汁━━耕━━漸━━李━━蕉┳━緣瑞━━遭━━再━━搜━━猴━━按━━拿┛出庫視分配花及銷艱售、叛辦理冰產權全證↓運用糧“房坐地產倦物業(yè)書管理靜系統屯”，怕進入擊物業(yè)挑管理較階段商品躍住宅齒價格發(fā)由什兇么構妥成?一、嗽土地階開發(fā)稻費1、季征地娃補償浩費2、拆辨遷安皂置費3、三密通一佳平費4、勘撕察設價計費5、拆柄遷征濾地管醫(yī)理費6、土意地出疼讓金圣。二、永房屋拾開發(fā)率費1、屈房屋姑建安綁工程耍費2、附喬屬工瓦程：孫煤氣呼調壓拐站、標變電催站等3、室復外工減程：糟小區(qū)瓦紅線憑內的誕上水角、雨前污水肚、電須力、含電信日、煤摸氣、踐天然忙氣等治工程浴。三、建各種造配套保及稅曬費。1、價公共鐘建筑肅配套笨工程佳、小鄰區(qū)內災配套幼建設講的各錦種公兇共福們利設效施。2、環(huán)格衛(wèi)綠晨化工盯程。3、四閱源費眨。4、大邊市政枯費。5、營鋼業(yè)稅粘和城應市建律設維陡護稅爽及教佩育費很附加黨。6、限朽制粘裕土磚坦使用返保證窯金。7、管逮理費忙。四、拼利征潤謀。二〇疫〇四--期-充滿微希望估的廣樸告業(yè)20煩03年商達品房堂銷售瞞面積況高達18瓜95胡.8芝0萬平薪方米扣，預切計20孟04年將寫超過22躍00萬平緒方米滅，銷努售額養(yǎng)也將嘩突破擊千億量大關頓。房地徑產企婆業(yè)的疲廣告獻預算逃一般閘是銷孤售額濤的1-掩3%，今則年千杏億的糖房地芬產市歐場預嗓計將半帶來攏接近20億元竊的特救大廣框告蛋伯糕，都市聯類報么紙媒些體往聲往是征房地觀產商跌廣告斯媒體浮選擇坐的重瞧點，撕至少否有一廁半將活用于鑒此。有比峽較才葵有鑒顛別北京鼻青年雷報“饑特別遷報道糖”圣；北京遼晚報鎖“樓廣宇周靠刊”妖；京華筒時報未“限北京-熱線幻玉”丘“北盡京-時事飽”和灶“國黨際-視點袍”版基面，住宅失開發(fā)欄一直木是北乖京房秤地產務市場稈的熱貝點，蝕從北而京的腹房地攔產廣蘇告中引也可斥以看耍出來總。在堪三大妹都市柔類報訂紙上裹，住溜宅類家廣告業(yè)占了廁房地險產廣那告一薯半以抓上的車比重鄉(xiāng)豐，公寓牽和商饑業(yè)樓景廣告董其次頃，但品廣告利量已謊非常提少<關于喊停止依經營技性項矮目國毛有土餃地使散用權糖協議利出讓硬的有躺關規(guī)恥定>京政喚辦發(fā)〔2貓00繪2〕冒33號（20谷02年6月28日）（五跪）下送列情慮況經靜市政島府批嗓準，御可以雷采用幅協議閘方式遷辦理糕土地償使用威權出娃讓手殊續(xù)。1.綠化般隔離混帶項置目2.小城資鎮(zhèn)建肯設項葬目3.危舊聽房改洋造項貪目以挑及其攜它重櫻大建書設項罪目中慘的經景營性酸項目握用地忌，4.因和螞其它系非經芒營性蒙項目爺確實及不可呈分割骨，而拖不能上進入清市土為地交狹易市六場公命開交各易的葬項目傍用地扶。5.屬于芒規(guī)劃牌為高羨科技帽、工夕業(yè)用錢途的求經營穩(wěn)性項寬目用臺地確局需協黃議出梅讓的民。6.市政慕府批所準的牛其它捕經營孔性項鼻目用距地。<央行墳關于暴進一該步加凡強房直地產材信貸竟業(yè)務煙管理映的通很知>12抵1號文肢（20涼03年6月28日）一、工加硬強房船地產余開發(fā)戶信貸籌管理腹、引帝導規(guī)費范貸蔥款投煤向二、授嚴圍格控柳制土在地儲武備貸風款的伸發(fā)放三、博規(guī)范值建筑架施工慢企業(yè)奸流動盒資金隔貸款爸用途四、約加強爸個人物住房綁貸款水管理湖，重統點支幸持中新低收探入家餅庭購隨買住記房的勸需要五、釋強化閑個人克商業(yè)抄用房像貸款燦管理六、懷充分掏發(fā)揮秘利率積杠桿淡對個崗人住痕房貸拒款需蔑求的兔調節(jié)扒作用七、昨加強握個人住住房染公積柴金委秘托貸暈款業(yè)劣務的少管理八、令切實蹦加強拆房地規(guī)產信攻貸業(yè)今務的誦管理國務貪院關辭于促豎進房線地產屈市場國持續(xù)損健康關發(fā)展原的通晝知18號文熄（20日03年8月12日）支柱畝產業(yè)加強妙調控在京啦中央戲單位眠利用鑼劃撥快土地舞開發(fā)友建設意管理雨暫行爹辦法19屬3號文(2沈00可3年10月1日)第八做條荒在沫京中施央單嫂位利尊用劃浴撥土寸地進病行開大發(fā)建攏設，傍應采豆取招逝標、巧拍賣茶或者印掛牌毅的方屬式進撤行公貧開交滑易。錯因和預其他斷非經分營性侄項目謹用地收確實當不可墻分割讓及特稱殊項高目用惹地，邊不能谷進入私土地念交易糧市場系進行長公開涂交易悉的，圣經國鹿管局對批準怠同意含后，著開發(fā)畫申報執(zhí)單位散憑國儲管局中批復鑼到北趕京市腳相關蔥職能喉部門欄辦理滲開發(fā)鋪建設段手續(xù)乎。第十陳條在京佩中央輔單位略利用賞劃撥宗土地膏進行背開發(fā)苗建設無，發(fā)吉生土瘡地使勤用權嫁轉讓蓄或土軌地使染用權拔用途嚷變化換并取絹得受遙益的盆，均尾進行查土地逗資產雁收益譯調節(jié)周。關于奏停止年經營臟性項礎目國趴有土盯地使眠用權役協議郊出讓圾的補副充規(guī)霧定4號令萌（20籍04年1月17）二、俱下毅列情賀況在謊辦理攪國有只土地農使用呢權出趴讓時冷，均貸須通蘆過招禾標拍滲賣、謎掛牌耳方式饒在土轎地交豎易市潤場公暖開進拌行：(一)除房猶改帶形危改告項目脆外，岔利用狡劃撥蛇土地叉進行似經營掃性開虜發(fā)建胞設的擴；(二)改變侄用地愉使用蒜性質撤，進影行經飲營性釣開發(fā)梢建設革的；(三)基建車項目植轉為章開發(fā)暑項目掩的；(四)項目巴主體白發(fā)生六變化側的。關于曠經營抗性項散目暫筐停受洗理審婦批的其通知京國薦土房考管出[2手00殿4]莖26號(2示00矛4年1月9)自20挺04年1月9日起繞，市據各級牢發(fā)展虧改革惹、建尿設、傘規(guī)劃欄、國里土房它管等桌部門此暫停碗受理丘審批朗開發(fā)屬建設漂單位盞申報須的經域營性殺項目奏立項梅、規(guī)進劃審疲批和重國有喚土地級使用危權協辮議出平讓，貸今后頓按市續(xù)政府走發(fā)布疼的相觀關規(guī)宜定執(zhí)煙行。北京霞市國雹土資付源和益房屋絲式管理訂局北京紫市發(fā)騾展和農改革娘委員耕會北京眉市建催設委蔑員會北京那市規(guī)賺劃委數員會二○映○四才年元亂月九幣日回釣顧識圖房地炎產基雙本詞秋匯（揀規(guī)劃蹲、房京屋、余土地鍛、市級場）房地翻產開吊發(fā)流病程（鴨五證序）房地銹產創(chuàng)烘新（御反向欣抵押偽貸款巖、土肉地年街租制線）20們04年房俗地產圣廣告旬形式提分析房地役產重羨要政促策今天:北京蝕新規(guī)樣劃對扯房地別產發(fā)稿展的囑影響策劃助流程西部生態(tài)帶東部發(fā)展帶新規(guī)職劃格詳局是妻本項肅目區(qū)元域控暗制性集詳規(guī)等面臨灣調整四城絹區(qū)整度體規(guī)跳劃,平衡和發(fā)展大餅懇變葡趟萄“首蒸堵”饅不黃堵了城市緊功能躬外移四城章區(qū)平明衡發(fā)角展詳細毒性規(guī)筐劃變傍更衛(wèi)星日城失雀效，杰母城鋤沒了新城營獨立針了，逢功能肝增強券了，盞我們嚼不用攔再跑盡了北京廉不再春孤單思考臥問題咳的出樣發(fā)點首先壞應先秧從戰(zhàn)春略層諸面著析手，依然后汁才是微策略蓬層面臂。戰(zhàn)略群層面拔的問永題是乏：l做不武做？臣做與芳不做峰有那找些結用果？l能不模能做良？必愁須抓岡住哪店些市邪場機振遇？本進入嘆和占袍領哪趟個市啄場？揪將面怎臨怎搶樣的見挑戰(zhàn)得？戰(zhàn)術暴層面竿的問檢題是鬧：l如何桑進入講如何導占領孤？項目飄決策覽要明撥確決統策的趙基礎捧、可年決策歸方向拉及結胖果。所處列的局牲面及改決策性基礎?。菏欠褛A已簽板署了筍用地戴合同有條般件予員以規(guī)舞避土歷地儲怠備制遣度的庫調控唱。是否插已完妖成土蔥地紅悶線辦猴理工莖作。立地慰條件詠如何財務棕狀況管理胞水平政府凳關系可選面擇的拳方向鍵：放棄唐本項獸目，番將已卷獲取蘇的土島地進務行轉藏讓。做，侮但暫冷緩觀跪望或瞧小規(guī)險模開主發(fā)，提等未時來時墾機成鍵熟后屋再決痕定是抄全面脂啟動始開發(fā)釣或土家地經利營?？焖贅菃舆~，在記短期徑內完窗成開融發(fā)。三種訴選擇辯所造慈成的經可預嚇計結賓果：放棄噸不做閑。周虧邊房蹤蝶地產氏用地芳、什泰么樣歪的房環(huán)地產床企業(yè)寸會購姻買、爆扣除捕土地延增值技稅后撕本項戚目通紡過土斬地經芝營可簡能的劍盈余腿。暫緩議觀望速。政玻府反鏈應、醉市場獻機會勇、規(guī)菜劃調偏整、碑金融廉政策分期妄開發(fā)菜：各需期規(guī)殖劃、舅開發(fā)害進度頌、資寬金安福排全面殺啟動四?？斓克賳?，現緩慢欺啟動兆，達甜到的猾目標明確擠了決倘策基蒼礎和嘩可選蓋擇方壘向后龜，我歪們在哲決策乒：本琴項目伙到底杰做不舊做？這取孔決于棋項目支能不陵能做廈。前面狹是萬拋丈深煌淵？高還是里聚寶估盆？諒這取滅決于奇：需求競爭項目企業(yè)定位與發(fā)展戰(zhàn)略機遇與挑戰(zhàn)優(yōu)勢與劣勢第一命部分件房地因產市棒場分宜析1房地樓產發(fā)朗展的答宏觀寶環(huán)境Pe蓬st分析盾（外必部環(huán)粉境）駁注意伍緊扣鑒主題800-13001300-80008000-1300013000以上快速上升平穩(wěn)發(fā)展起步降低住宅發(fā)展人均