房地產(chǎn)策劃流程之經(jīng)濟收益篇

房地產(chǎn)投資項目

經(jīng)濟效益分析

房地產(chǎn)策劃流程之經(jīng)濟收益分析篇2005年測試版經(jīng)濟收益分析與營銷策劃1100%80%60%40%20%100%80%60%40%20%0%0%ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ資金投入銷售計劃開發(fā)利潤土地費用估算表前期工程費用估算表房屋開發(fā)費用估算表管理費用銷售費用財務(wù)費用其他費用不可預見費用開發(fā)期稅費銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表開發(fā)建設(shè)投資估算表經(jīng)營成本估算表項目總投資估算表投資計劃與資金籌措表借款及還本付息表現(xiàn)金流量表經(jīng)濟收益分析★項目總投資估算表序號項目1土地費用2前期工程費3房屋開發(fā)費3.1建筑工程費3.2公共配套設(shè)施建設(shè)費3.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4管理費用5銷售費用6財務(wù)費用7其它費用8不可預見費9開發(fā)期稅費★經(jīng)營收入與稅金估算表序號項目1經(jīng)營收入2經(jīng)營成本3期間費用4經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅教育費附加5經(jīng)營利潤6應(yīng)納稅所得額7企業(yè)所得稅8稅后利潤根據(jù)整個項目投資及產(chǎn)出估算，匯總該項目的現(xiàn)金流量，從而對項目的經(jīng)營狀況進行評估。序號項目名稱第1期第2期……第N期1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2租金收入1.3自營收入1.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值1.6回收經(jīng)營資金1.7凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)產(chǎn)品投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.6經(jīng)營稅金及附加2.7土地增值稅2.8所得稅3凈現(xiàn)金流量

累計凈現(xiàn)金流量

★全部投資現(xiàn)金流量表經(jīng)濟收益分析方法及相應(yīng)指標3靜態(tài)指標動態(tài)指標成本利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV資本金利潤率動態(tài)投資回收期Pb靜態(tài)投資回收期P′b1、寄靜態(tài)殲指標1、灘成本誕利潤堪率GDV–TDCTDCRPC=DPTDC×100%=×100%RP騙C—溝—成鋼本率凱潤率GD性V—哈—項除目總長開發(fā)作價值TD懶C—傍—項坦目總限開發(fā)次成本DP套——陷開發(fā)續(xù)商利口潤2、投資利潤率投資利潤率=×100%利潤總額項目總投資額3、樂資本尺金利側(cè)潤率資本濱金利絹潤率金是指優(yōu)項目抖經(jīng)營筐期內(nèi)鋒的利達潤總斯額與論資本伯金的植比率呀。資本蹦金利揉潤率量=編×1周00泛%4、捧靜態(tài)簡投資判回收欲期P′b靜態(tài)塊投資蓋回收膏期是朝指不惠考慮深現(xiàn)金鄭流折紐奉現(xiàn)時催，項急目以耳凈收罵益抵嗽償全部縱投資伯所需棍的時盛間。P′b則=[卸累計闊凈現(xiàn)碧金量早出現(xiàn)膨正值女期數(shù)野-1福]+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值當期凈現(xiàn)金流量年利潤總額資本金凈現(xiàn)解值為侮房地懂產(chǎn)開以發(fā)項獵目在削計算熊期內(nèi)寫凈現(xiàn)陣金流扇量，種按基準宮收益彼率折戰(zhàn)算到暴項目曉開始沫計算脆的基由準期忽的代移數(shù)和光。NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-tNPV---凈現(xiàn)值n---項目計算期Ic---基準收益率1、壟凈現(xiàn)蕩值N腳PV利用爛凈現(xiàn)墳值評拔價項指目時襲，若N喇PV帖>0白時，嗎表示萌項目吸方案爐超過酷基準姻收益宴率所彎預定伙的投杰資收雜益水悼平；若N譯PV詞=0問時，絨表示嶼項目鄭方案牽等于寒基準制收益裂率所魯預定拆的投投資收維益水勸平；若N治PV鵲<0諒時，國表示姿項目矛方案鄉(xiāng)豐達不硬到基神準收答益率精所預放定的桃投資價收益串水平挖。2、樓動態(tài)家指標內(nèi)部虧收益均率為捧房地哈產(chǎn)開收發(fā)項慶目在星計算隊期內(nèi)燥各期嗽現(xiàn)金島流量括的凈勝現(xiàn)值巖得累啟計等判于零辣時的遺折現(xiàn)臟率。凈現(xiàn)值(NPV)IRR0折現(xiàn)率（i）NPV1NPV2i1i2凈現(xiàn)值和折現(xiàn)率的關(guān)系圖2、鬼內(nèi)部獵收益闊率I什RRNPV1×

(i2-i1)∣NPV1∣+∣NPV2∣FIRR=i1+動態(tài)趕投資公回收嚼期指騾項目劃以凈畜收益蠢抵償辟全部鍛投資更所需槽的是己時間禍，反量映房獄地產(chǎn)陣開發(fā)氏項目辯回收毀能力叉的重椒要指鋸標。憲即自鹿開始膚投資肆起始艘點算玩起，也累計犬凈現(xiàn)雪值等濁于零鍬的時晚間即企為投則資回況收終明止時嶺間。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t=0Pt---動態(tài)回收期動態(tài)麻回收攔期=哈[累瓶計折已現(xiàn)值量開始帥出現(xiàn)泊正值蟲的期助數(shù)-畜1]歌+[枕上期平累計頑折