房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新

專題三房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新1中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況一房地產(chǎn)傳統(tǒng)信貸融資體系二房地產(chǎn)新型證券融資方式三一、中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況2中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展階段界定中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀(一)(二)(一)中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展階段界定3從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程來(lái)看，一般都會(huì)經(jīng)歷如下三個(gè)階段：第三階段:成熟第二階段:發(fā)展第一階段:起步以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，只存在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)單一的金融體系，開(kāi)發(fā)商和投資商是一個(gè)主體，資金支持主要來(lái)自銀行房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)始開(kāi)放，機(jī)構(gòu)投資者和富裕個(gè)人的資金通過(guò)信托基金和私募地產(chǎn)基金進(jìn)入市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)供應(yīng)體系逐步健全以房地產(chǎn)證券化為核心，投資者通過(guò)信托基金和資產(chǎn)證券化進(jìn)入市場(chǎng)，使房地產(chǎn)成為全民投資產(chǎn)業(yè)。金融市場(chǎng)主要服務(wù)于存量商業(yè)房地產(chǎn)，持有人主要為機(jī)構(gòu)投資者中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)總體上處于第一階段向第二階段過(guò)渡時(shí)期3中國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)總體上以一級(jí)市場(chǎng)為主，側(cè)重間接融資(二)中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)借款人居民個(gè)人金融中介商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行金融市場(chǎng)保險(xiǎn)公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個(gè)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑公司其他經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行其他金融機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者住房抵押住房抵押貸款住房抵押證券資金抵押或信用開(kāi)發(fā)資金資金證券股票資金機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者證券股票間接融資直接融資4二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)信貸融資體系5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸融資體系房地產(chǎn)消費(fèi)信貸融資體系(一)(二)(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸融資體系62010年之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，年增長(zhǎng)率在15~35%之間；自2010年1季度開(kāi)始放緩，但規(guī)模維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模變化數(shù)據(jù)來(lái)源:WIND(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸融資體系7總體來(lái)看，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)三大的資金來(lái)源中金融機(jī)構(gòu)貸款任然占有重要位置，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的15%-20%。然而，2010年以來(lái)這一比例有一定的下降，尤其是最近兩年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接投資的增漲是一個(gè)重要原因。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占比變化(2004-2012年)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（二閱）房革地產(chǎn)狠消費(fèi)照信貸搭融資鋸體系8個(gè)人購(gòu)房貸款的余額也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2009-2011年增長(zhǎng)速度進(jìn)一步加快，到2013年末達(dá)到9萬(wàn)億。個(gè)人饞購(gòu)房卸貸款岔余額門增長(zhǎng)殼（單巖位:億元圓）數(shù)據(jù)偏來(lái)源:中國(guó)憶人民團(tuán)銀行撈調(diào)查陰統(tǒng)計(jì)饅司（二懂）房除地產(chǎn)并消費(fèi)彈信貸株融資注體系9資料扁來(lái)源騙：Fe確de聯(lián)ra戲l膛Re晶se蝕rv倉(cāng)e煙Bu踐ll然et輸in撥,敘Ma泡rc液h境19礦991989.11991.11993.11995.11997.11999.15%4%3%2%1%違約率信用卡賬戶汽車貸款住房抵押貸款根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款的違約率普遍低于其他類型的個(gè)人貸款。根據(jù)2012年上市銀行年報(bào)，披露個(gè)人住房貸款不良率的三家銀行（建設(shè)銀行、平安銀行和興業(yè)銀行）的平均住房按揭貸款不良率約為0.2%。美國(guó)否住房兆抵押世貸款什與其拴他類今型的并個(gè)人技貸款杜違約到率比脂較三、鏈房地團(tuán)產(chǎn)新謙型證搏券融豎資方皮式10房地南產(chǎn)抵爛押貸臉款證薄券房地糖產(chǎn)信臣托房地鋸產(chǎn)基鳥金房地約產(chǎn)投怎資信利托基砍金(一)(二)(三)(四)11（一嫩）房木地產(chǎn)妙抵押辨貸款礦證券案例煌：國(guó)倚內(nèi)首漆發(fā)概念結(jié)構(gòu)1231、概號(hào)念12通過(guò)網(wǎng)將大鍵量的鳥抵押勺貸款修組合符成一糟個(gè)龐鄙大的呀集合帖以此蕉為基派礎(chǔ)發(fā)衰行抵雷押貸詠款證盼券，鉛以組關(guān)合中纏抵押因貸款穿的本愉息現(xiàn)先金流而支付廈證券皆投資基者的洗利息膽及本垂金。球這樣涉金融居機(jī)構(gòu)基將其蒸發(fā)放陰的房按地產(chǎn)崗抵押秘貸款田出售帆給了暮其他乘投資廁者（匠以機(jī)汁構(gòu)投門資者浴為主圾），振增強(qiáng)壞了金鑄融機(jī)費(fèi)構(gòu)房宇地產(chǎn)肚抵押驢貸款猛資產(chǎn)膝的流抖動(dòng)性牙。美國(guó)MB梅S成為舍金融今危機(jī)聯(lián)前債背券市祖場(chǎng)最將大券便種截至20字08年1季度貼末，層美國(guó)MB肺S余額浪達(dá)到7.禽4萬(wàn)億凍美元豆，規(guī)抖模超缺過(guò)公半司債顯的5.尼9萬(wàn)億齡美元痰和國(guó)倡債的5萬(wàn)億駐美元鬧，是胃美國(guó)丹債券競(jìng)市場(chǎng)拾上的撕最大腹券種城，占鉛債券利存量?jī)x的24興.2臉2%。2、結(jié)樓構(gòu)13MB剖S進(jìn)行儉了獨(dú)壤特的棟交易久結(jié)構(gòu)掘設(shè)計(jì)——發(fā)起罵人將則擬證繡券化翻資產(chǎn)智打包院向特草殊目勒的載架體（SP止V）真黃實(shí)銷乘售以環(huán)實(shí)現(xiàn)撓風(fēng)險(xiǎn)夕隔離到，再押通過(guò)厚信用好增級(jí)達(dá)，使MB求S具有距了低榮風(fēng)險(xiǎn)健特征崇，符拋合養(yǎng)寇老保授險(xiǎn)基掌金等警機(jī)構(gòu)妙投資朵者的兔需求越。3、案對(duì)例:國(guó)內(nèi)頭首發(fā)14“建題元20云05－1”昨正車式首少發(fā)——據(jù)新警華社另北京20搬05年12月15日電15日上州午，神由建堤設(shè)銀鑒行作葛為發(fā)牌起機(jī)詞構(gòu)的設(shè)國(guó)內(nèi)即首單斃個(gè)人援住房嚇抵押池貸款論證券斜化產(chǎn)欣品—-優(yōu)“建元20撲05榆-1個(gè)人們住房詳?shù)盅褐钨J款承支持導(dǎo)證券革”正欺式進(jìn)卷入全宴國(guó)銀汗行間跪債券劃市場(chǎng)在。該游證券洲發(fā)行噴總量?jī)r(jià)為30系.1印7億元刷，公垃開(kāi)發(fā)虎行規(guī)狠模為29暮.2則6億元釣。建設(shè)踩銀行項(xiàng)選擇籮以上候海市糾、江潔蘇省膛和福怖建省腹三家春一級(jí)屢分行農(nóng)作為舞本次程項(xiàng)目次的試毯點(diǎn)分庭行，工從上尺述三痕家試衰點(diǎn)分作行篩芒選出蝴了15意00嶺0余筆五、金錄額總掘計(jì)約30億元挎的個(gè)生人住瓜房抵努押貸炊款組后成資燦產(chǎn)池萌。經(jīng)飽篩選貢進(jìn)入滔資產(chǎn)鋤池的行個(gè)人亂住房捐抵押偽貸款并均為限建設(shè)獻(xiàn)銀行柄的優(yōu)爭(zhēng)質(zhì)資匠產(chǎn)。415發(fā)展?fàn)顩r概念案例123（二貨）房澤地產(chǎn)賺信托產(chǎn)品堅(jiān)類型投資返收益51、概揉念16我國(guó)悔狹義執(zhí)房地疊產(chǎn)信盞托，爸是指信托帖投資涼公司集中鞋兩個(gè)扶或兩刮個(gè)以彎上委味托人舊合法姑擁有斃的資至金，瘋按委益托人涂的意賽愿以寸自己經(jīng)的名飾義，畏投資煉于房領(lǐng)地產(chǎn)躁項(xiàng)目盈或其磁經(jīng)營(yíng)匠企業(yè)著，對(duì)毛房地管產(chǎn)信鐮托資普金進(jìn)瓶行管機(jī)理、境運(yùn)用逮和處壟分的舉行為值。信托餅計(jì)劃胖的期味限多陰為中危短期在20侄10年至20猜13年3月，卷中國(guó)初房地遲產(chǎn)信牲托平閃均期脾限為1.抹9年，碼波動(dòng)棟范圍技基本踐在1.始7年到2.艙0年內(nèi)饞。信托觀投資應(yīng)項(xiàng)目殃的單鈔一化目前少國(guó)內(nèi)殖房地帝產(chǎn)信騰托項(xiàng)遺目大修多投幫資于滑單個(gè)冷項(xiàng)目懶或開(kāi)墨發(fā)公把司。信托伏產(chǎn)品謎的流忙動(dòng)性研差缺乏飲公開(kāi)額二級(jí)邁交易苦市場(chǎng)狀，信丹托產(chǎn)吳品購(gòu)雕買后挨轉(zhuǎn)讓賠較為休困難超?！井a(chǎn)品錯(cuò)簡(jiǎn)介】產(chǎn)品素投資陡于單夠一房養(yǎng)地產(chǎn)固項(xiàng)目廚，實(shí)手際投刻資結(jié)幻玉構(gòu)包角含股乖權(quán)、浸債權(quán)豪、夾列層融泄資等愁多種漆形式柳?！咎攸c(diǎn)鋤及優(yōu)貨勢(shì)】?合作坐伙伴放，優(yōu)濤中選綢優(yōu)平安蠟信托嗚選擇鋸國(guó)內(nèi)崖領(lǐng)先饒房地所產(chǎn)公麗司作剃為合僚作伙燃伴，液投資語(yǔ)于其桑最優(yōu)約質(zhì)的拖房地泛產(chǎn)項(xiàng)療目。黃現(xiàn)已鴨先后惰與金倚地、魯綠城談等地饒產(chǎn)企腸業(yè)達(dá)瘋成合炎作計(jì)句劃。?專業(yè)煙管理騰，風(fēng)精險(xiǎn)可惡控平安勁信托急擁有戀完備停的風(fēng)希險(xiǎn)控熊制體隆系，斤對(duì)每言一個(gè)杏項(xiàng)目竄都會(huì)濃進(jìn)行現(xiàn)嚴(yán)格視的風(fēng)躲險(xiǎn)測(cè)拒算及蛾篩選姓，力管求提洲供最利具投郊資潛沙力的態(tài)項(xiàng)目奮標(biāo)的存。?范圍別廣泛忍，結(jié)忍構(gòu)多殿樣根據(jù)淘具體射項(xiàng)目總風(fēng)險(xiǎn)閘的不壞同，驢平安觀信托禍將選墾擇債釀權(quán)、吧股權(quán)丸、夾序?qū)尤隗@資等筑多種眨形式錄進(jìn)行革投資傾，同患時(shí)選枕?yè)駜?yōu)列先劣竟后等辯諸多劈燕信托敏方案糕安排宵。?根據(jù)拍偏好苦，自沿主選徐擇當(dāng)信袖托端大采用細(xì)結(jié)構(gòu)然化形唉式時(shí)請(qǐng)，投誦資者案可根艷據(jù)自拜己的灰偏好昨，選點(diǎn)擇不慎同的申受益告類型茄，從賣而享捷有與硬其風(fēng)膛險(xiǎn)相陪對(duì)應(yīng)斥的投遲資回智報(bào)。【配置劍建議】視項(xiàng)建目情劃況及繼信托譽(yù)結(jié)構(gòu)倍安排泊的不央同，豈一般伯而言哄，優(yōu)先販?zhǔn)芤婧魴?quán)適庭合于口追求鎖固定晌收益辟的穩(wěn)炒健投遇資者闊；劣后駝受益炊權(quán)則更估適合氏對(duì)于班房地嚇產(chǎn)投蕩資具齡備一帝定經(jīng)綿驗(yàn)、策風(fēng)險(xiǎn)箱承受拔能力狂較高蒜和追乳求更復(fù)高收顯益回顏報(bào)的幣投資紡者。2、案寸例平安棋信托·項(xiàng)目蛙型房衣地產(chǎn)算信托還產(chǎn)品1718信托重業(yè)在承中國(guó)蜜金融濟(jì)體系川中一葵直處且于非塊主流點(diǎn)地位蠟。在暈銀行瞧信貸組收緊肅、融期資渠醫(yī)道收原窄的貴情況丟下，之房地帳產(chǎn)信察托獲過(guò)得階算段性鹿的市楚場(chǎng)機(jī)窯遇。狼自20拼03年起努步，20鍬08年開(kāi)魄始房仗地產(chǎn)吉信托扮發(fā)展艱迅猛嗎。3、發(fā)伶展?fàn)铕嚊r中國(guó)修房地勤產(chǎn)信駁托發(fā)約行規(guī)六模及顫其增茫長(zhǎng)(2污00瞞3-未20辭13年)單位:萬(wàn)元18數(shù)據(jù)臥來(lái)源:W鄰IN用D從發(fā)吐行的確房地機(jī)產(chǎn)信煎托產(chǎn)癢品類肝型來(lái)纖看，瘦主要敬有三曠種，晉包括就債權(quán)攪型，屠即信稱托貸化款，怒房企緩提供靈抵押播物，憐雙方懸形成濫債權(quán)鐵債務(wù)質(zhì)關(guān)系壟；股料權(quán)型笑，即秧信托蜜公司代以信擊托資董金投僑資房錦企股費(fèi)權(quán)，澡信托棒公司太參與燥日常斧管理叨，雙卸方形登成所助有權(quán)讓關(guān)系別；財(cái)我產(chǎn)收歉益型枯，類畫似于氣資產(chǎn)個(gè)證券帳化產(chǎn)牛品，封主要催針對(duì)姿已建親成且周可產(chǎn)射生穩(wěn)哥定現(xiàn)抵金流滋物業(yè)傳，以亮物業(yè)丹收益鬧權(quán)為愚抵押擊。比隊(duì)較如援下表禽：4、產(chǎn)戶品類歷型19中國(guó)窗房地蜓產(chǎn)信傻托平膛均收剛益率搭及比往較（20掌13贊-2證01弊4年）5、投赤資收查益近兩膊年信拴托產(chǎn)塊品的蠻平均鳥收益表率的持中樞帶值大限概為8.疲5%，加高上各號(hào)種費(fèi)摘用，泡信托捆資金免成本截平均前為12魂%左右盒，減掠去3.溜5%的通娛貨膨維脹率攻（政內(nèi)策目禍標(biāo)值你），惹約8.程5%，而絮房地館產(chǎn)信撲托產(chǎn)來(lái)品的代融資賭成本涉高于羊平均限水平別，但唯仍然宮低于10矛%。20數(shù)據(jù)驚來(lái)源:財(cái)匯叔金融法分析鳳平臺(tái),民生峽證券良金融妥產(chǎn)品觸研究堵中心架。421發(fā)展敞狀況概念組織啞模式123投資業(yè)收益（三柄）房探地產(chǎn)趙基金1、概找念22房地嶺產(chǎn)按伍開(kāi)發(fā)帖程度康劃分BCDA多有哀專業(yè)挪房地術(shù)產(chǎn)開(kāi)鏡發(fā)和芝管理澤團(tuán)隊(duì)壞發(fā)起投資現(xiàn)于房籍地產(chǎn)辜開(kāi)發(fā)搞項(xiàng)目辯及未鳥上市樹(shù)房地?fù)]產(chǎn)企伙業(yè)等目前牧，在拋我國(guó)駐多采協(xié)用合廁伙制··凍·以股怎權(quán)、松債權(quán)籍或夾盯層的乎形式勞進(jìn)行獵投資里。2、組潤(rùn)織模喪式23人民溜幣房挨地產(chǎn)遞基金攔歷年沃募集良情況遠(yuǎn)（20待08佳-2節(jié)01父3）人民瘡幣房德地產(chǎn)戚基金描規(guī)模屠分布從基練金募計(jì)集情爭(zhēng)況看爬，人恩民幣架房地急產(chǎn)基嘩金自20發(fā)08年開(kāi)傾始較恩多出笨現(xiàn)。單從20豎10年蓬哲勃發(fā)哈展，象當(dāng)年宇新募半集基桂金數(shù)粱量48支，嗚募集鋒規(guī)模婆約27死2億元蹤蝶；在20內(nèi)11年井蹄噴，拒當(dāng)年熔新募啟集基溫金數(shù)漲量12冰5支，右募集免規(guī)模離約10宰04億元常；在20遼12年進(jìn)歪行市什場(chǎng)調(diào)殼整，泰當(dāng)年女新募附集規(guī)鄭模約汪下降茅到76尤7億元改，到20蹄13年又筑大幅四增長(zhǎng)責(zé)。從基兵金規(guī)創(chuàng)?？雌牛懈G場(chǎng)上堵半數(shù)撥的基櫻金規(guī)糾模屬葵于1億元川至5億元獻(xiàn)人民額幣的洞中等開(kāi)規(guī)模栗基金牧；基內(nèi)金規(guī)絹模在5億元煉至10億元辮人民絹幣的酸基金寺占15貴%；超悼過(guò)10億元數(shù)人民殊幣的問(wèn)大型切基金鑄占11遮%3、發(fā)寧展?fàn)畲鳑r24目前弦已經(jīng)扒有部日分基蠶金實(shí)肯現(xiàn)了尋退出心回報(bào)射。根桌據(jù)德閣邦證半券《私募略股權(quán)往投資絡(luò)系列-人民著幣房渠地產(chǎn)輔基金臟專題怖報(bào)告》數(shù)據(jù)侍顯示志，市眾場(chǎng)上躍已實(shí)營(yíng)現(xiàn)退戲出的改大多足數(shù)股革權(quán)類爽項(xiàng)目帳的回杏報(bào)率夏高于20鄭%，而端債權(quán)找類投鏟資項(xiàng)凈目回撒報(bào)率僅約15馳%。人民側(cè)幣房昌地產(chǎn)掃基金澡退出構(gòu)業(yè)績(jī)抗分布4、投退資收垂益25426發(fā)展芽狀況特點(diǎn)案例123投資閘收益（四蘇）房托地產(chǎn)拒投資臟信托如基金1、特銹點(diǎn)27房地境產(chǎn)按懷開(kāi)發(fā)黃程度裙劃分BCDA總資次產(chǎn)的世投資岸組合比中必貼須以舞房地爬產(chǎn)為雄主投資緞收益捉的絕慕大部卡分必狹須以跌股息衣形式贏支付質(zhì)給持弊有人大多御數(shù)國(guó)閥家的RE圖IT先s只投摔資于伏存量秘房地屬產(chǎn)項(xiàng)因目，番不允傳許投初資房祝地產(chǎn)旁開(kāi)發(fā)在大港部分膛國(guó)家RE依IT恢s分派膛的收拿益不位會(huì)在RE胖IT才s層面鑄上被卸征稅有明昏確的替最高臭負(fù)債歡率規(guī)榨定，炕以控驕制風(fēng)石險(xiǎn)。28越秀RE飲IT掏s—鐵—內(nèi)地假物業(yè)披試水RE檔IT想s先驅(qū)越秀素投資仰將其醉旗下4個(gè)優(yōu)扯質(zhì)資澤產(chǎn)，隨包括液白馬吹大廈密、財(cái)翅富廣遞場(chǎng)、卸城建微大廈研和維獲多利踐亞廣混場(chǎng)打逃包注長(zhǎng)入RE疾IT何s，于20縣05年12月21日在泛香港廢上市蘭。2、案梅例28293、發(fā)這展?fàn)畋睕rRE甚IT童s誕生黨于美掛國(guó)，將最早出可以?shī)首匪菹蟮?8土80年。起美國(guó)遺是全螞球發(fā)收展RE座IT遣s最成余熟的綱市場(chǎng)檢，美推國(guó)的RE盟IT吧s已經(jīng)反成為趴世界RE群IT聾s發(fā)展