房地產(chǎn)金融服務(wù)趨勢與新營銷模式

房地產(chǎn)及REITs萬億藍(lán)海，群雄逐鹿，誰能問鼎？房地產(chǎn)市場展望商業(yè)地產(chǎn)：以人為本

理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價(jià)值存量時(shí)代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)空間廣闊存量時(shí)代來臨，房地產(chǎn)服務(wù)大勢所趨

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，將經(jīng)歷“開發(fā)主導(dǎo)”、“開發(fā)+持有”和“持有+服務(wù)”三大階段，其中城市化的不斷推進(jìn)，居民生活水平不斷改善是核心推動(dòng)因素。房地產(chǎn)：持續(xù)堅(jiān)挺的行業(yè)據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2016年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%，已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)存量持有高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)服務(wù)也將伴隨著城鎮(zhèn)化率的提升，業(yè)務(wù)需求開始逐步釋放世界主要國家城鎮(zhèn)化水平中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的城市化率是70%西方發(fā)達(dá)國家的城市化率都在85%左右國家1950196019701980199020002011法國????55.2%61.9%71.1%73.3%74.1%76.9%85.8%韓國????21.4%27.7%40.7%56.7%73.8%79.7%83.2%日本????53.4%63.3%71.9%76.2%77.3%78.7%91.3%英國????79.0%78.4%77.7%78.5%78.1%78.7%79.6%美國????64.2%70.0%73.6%74.5%75.5%79.1%82.4%中國????11.8%16.2%17.4%19.4%26.4%35.9%50.6%房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈包含中介行、物業(yè)管理、城市配套服務(wù)商和地產(chǎn)金融四大主要業(yè)務(wù)板塊，最為核心的中介行常年由線下中介門店和互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)占據(jù)，而物業(yè)管理則主要由開發(fā)商衍生的物業(yè)管理公司經(jīng)營。但在互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)的支持下，跨行業(yè)數(shù)據(jù)共享，跨平臺(tái)業(yè)務(wù)對接逐漸成為趨勢，未來將極大提高房地產(chǎn)服務(wù)效率和業(yè)務(wù)范圍。商業(yè)批地產(chǎn)丸：以些人為撐本理解耗客戶家需求攤，為越客戶旅創(chuàng)造唉真正博的價(jià)殺值存量折時(shí)代介來臨斑，房胸地產(chǎn)蝕服務(wù)白大勢播所趨傳統(tǒng)仇開發(fā)界企業(yè)兵戰(zhàn)略呢布局項(xiàng)地產(chǎn)魔服務(wù)房地址產(chǎn)服劍務(wù)空嚴(yán)間廣碼闊掘金獅新藍(lán)?！とf科Va賴nk郊e（全膚面布兵局型凈）作為歸房地飼產(chǎn)行走業(yè)領(lǐng)槍軍梯輪隊(duì)的糧核心闖企業(yè)嚴(yán)，萬圈科早易已開題啟房右地產(chǎn)閉后黃成金時(shí)疊代業(yè)協(xié)務(wù)的洲全面予布局識(shí)，通藍(lán)過全劈燕面布毅局，派打造積全生六命周葵期服水務(wù)，但旨在岔以消筒滅客梨戶痛紗點(diǎn)、銀提升?？蛻粜涡腋＿m感為揚(yáng)己任含，為垮客戶貧創(chuàng)造紅真實(shí)匹價(jià)值教。萬科Va口nk芒e（全面吵布局響型）萬科滲（Van慚ke）在物業(yè)梁管理片這一走房地乳產(chǎn)服津務(wù)的姑核心腹業(yè)務(wù)蚊領(lǐng)域劣，萬發(fā)科物川業(yè)在稿住宅裂及商備寫、枝開發(fā)漿商、倡資產(chǎn)聚、樓斗宇智蠻能化券和生綱活服魔務(wù)六腳大業(yè)灘務(wù)單淡元均抱有涉珠獵。疼截至20耗16年底爆，已大布局博全國65個(gè)大眉中城頁市，休服務(wù)掀項(xiàng)目怕超過18啄00個(gè)，嗎服務(wù)36綠1萬戶去家庭株，超10在75萬人口域。存量尚房交效易市唐場亦而有所配動(dòng)作屑。今宗年4月19日，母萬科沿就曾30億元耗入股急鏈家隨集團(tuán)透，這挖意味斯著無捎論是沙從單蟲純的利財(cái)務(wù)杏投資搖，還酒是未貨來戰(zhàn)吼略協(xié)熔同、健業(yè)務(wù)間合作摟的角細(xì)度出渠發(fā)，鼓萬科閘都對酒鏈家軌這一悶房地朗產(chǎn)服射務(wù)企厚業(yè)在廳存量滲房市付場的竟發(fā)展以潛力貴備受閣肯定。長租風(fēng)公寓負(fù)和養(yǎng)遍老地趁產(chǎn)市泥場，藍(lán)萬科喝也在先大力布局校。其更傘為注祥重服獎(jiǎng)務(wù)和區(qū)運(yùn)營賽的業(yè)加務(wù)特印征，目前半萬科展旗下小已擁耐有萬際科·泊寓吐長租獲公寓膝品牌逝，和刺萬科·幸福罵家、濕橡樹熟匯、遠(yuǎn)隨園羨嘉樹匙、智餓匯坊蠅、怡呀園等籌養(yǎng)老伯地產(chǎn)竭品牌尚。掘金綱新藍(lán)秘?！ず愦驟v去er信gr噴an帳de（戰(zhàn)略掠合作鑰型）近年怨業(yè)績嶺增長怕迅猛區(qū)的恒僚大集降團(tuán)則罷更擅加長跨仰界戰(zhàn)陳略，女無論滔是恒廟大足階球亞修冠的借體育燥榮耀鄉(xiāng)豐還是局恒大盲健康凳的美坦好生患活愿也景，圾都顯抬示出腿恒大搶一直撒在尋根求地蹈產(chǎn)開淚發(fā)以趟外的勺業(yè)務(wù)山突破語。而染在房悔地產(chǎn)絨服務(wù)惡業(yè)務(wù)正的拓拾展上擔(dān)，恒殲大也紡自然菠打出藏了一答手戰(zhàn)喬略合悼作牌御。恒大Ev幸er懂gr智an尋de（戰(zhàn)流略合把作型何）20傾15年7月31日，馬斯即葛（幅現(xiàn)名歸：恒阿騰網(wǎng)慕絡(luò)）幸發(fā)布艇公告,擬認(rèn)鼠購公感司75勞%股份鋤的騰刮訊控盈股與餡恒大景地產(chǎn)淹，將疼成為各該公酒司兩妹大股失東，花恒大目將利鄰用其鹿社區(qū)黑規(guī)模俯及物鑰業(yè)管宗理服丹務(wù)的籮優(yōu)勢素，與劣騰訊縱的互選聯(lián)網(wǎng)做優(yōu)勢膊及規(guī)逝模合深作，盤共同蓋建立冒互聯(lián)稅網(wǎng)社左區(qū)服飲務(wù)網(wǎng)飽上平精臺(tái)(I刷CS網(wǎng)上嫁平臺(tái))，為巧社區(qū)坑用戶浪提供鄭訂購炸、物歲流安賽排及紗產(chǎn)品傷或服補(bǔ)務(wù)交寄付等O2齊O一站坡式服兵務(wù)，堪至此縫，恒蜂大騰豪訊聯(lián)壤手入漆主馬船斯葛秘后，炭將打淚造全寇球最苗大的酸互聯(lián)變網(wǎng)社滴區(qū)服蠟務(wù)商。20分17年3月21日，孤恒騰廈網(wǎng)絡(luò)頑在港呢公布20搜16年業(yè)炸績，童恒大張、騰籌訊入革主后不首年騙便實(shí)把現(xiàn)扭糊虧為候盈,相較羊上一從財(cái)年驕，凈樂利潤浸增長10笛2.涌35匪%，營溜業(yè)額姜增長31阻.1擾3%，毛厲利率旱上浮15雞.9沖5%，達(dá)衰到42箭.7劍8%。截厚至20遍16年底形，恒陵騰密匹蜜AP墾P已完菠成產(chǎn)沈品功耗能搭脂建且堂用戶才數(shù)持撤續(xù)增甜長，洞目前唉已有卷功能53項(xiàng)，災(zāi)注冊結(jié)用戶猴近26萬人令，試即點(diǎn)社字區(qū)交裂樓業(yè)斷主認(rèn)愉證率強(qiáng)達(dá)93濁.8鮮%，AP荷P功能銅使用愧覆蓋因率達(dá)98隸%。據(jù)付稱，擊未來猜除了或繼續(xù)坐擴(kuò)大誘智慧成社區(qū)鍋規(guī)模丘外，襪還將遼探索泡互聯(lián)亞網(wǎng)家戀居業(yè)稼務(wù)，蠻打造傍“一斥站式仗”互筐聯(lián)網(wǎng)論家居紡服務(wù)。作為櫻恒大君健康骨產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)的重郵點(diǎn)之夢一，范恒大桌社區(qū)下醫(yī)養(yǎng)棄是集有團(tuán)布亦局房它地產(chǎn)拼服務(wù)疫的核缸心業(yè)末務(wù)。佛未來川將著棒力整穗合國陶內(nèi)三奇甲醫(yī)桿院優(yōu)符質(zhì)資榜源，召建立充社區(qū)漸健康俱管理裁服務(wù)欲體系倒。通鋼過中居西醫(yī)系結(jié)合圣，提裂供涵域蓋傳鉛統(tǒng)養(yǎng)椅生、疊基礎(chǔ)唱診療歐、健聾康體悶檢、舉慢病濕管理漿等在棄內(nèi)的銜社區(qū)鋒醫(yī)療超健康肺服務(wù)員。同應(yīng)時(shí)，震針對私長者里提供其居家桂照料肉、護(hù)緣瑞理、貧康復(fù)勝等服河務(wù)，綁打造傾“15分鐘而健康旋服務(wù)炕圈”售。20狗15年6月18日，跑恒大碎第一備家互紋聯(lián)網(wǎng)境社區(qū)津醫(yī)院接已在會(huì)廣州偏正式粘亮相套。掘金奔新藍(lán)捷?！せ诱隳闒a提nt騎as饒ia（專戴注社區(qū)型）作為20暖16年房逃地產(chǎn)析銷售便金額鄉(xiāng)豐僅12述2億元粥的中鼠小型烈房地表產(chǎn)開娛發(fā)企劫業(yè)，粥花樣鄭年旗饑下地塌產(chǎn)開南發(fā)業(yè)參務(wù)規(guī)慢模有番限，談但其早打破魄傳統(tǒng)梳物業(yè)綢管理逗模式虜桎梏原，全帥面吸意納社諸區(qū)產(chǎn)服業(yè)鏈額相關(guān)翠資源肯、合頓作伙干伴資冷源并扒加以鎮(zhèn)整合劣，打傾造出斷多元妄化的態(tài)“彩閑生活潑”社芽區(qū)O2簡O服務(wù)色平臺(tái)減的業(yè)峽務(wù)模酬式，景卻塑徹造了挖成功笑的企辯業(yè)戰(zhàn)飲略定部位，鄙并在節(jié)房地紀(jì)產(chǎn)服濾務(wù)領(lǐng)布域獲富得了因較大同突破怖?；雍勰闒a蛙nt衰as透ia（專閘注社針區(qū)型冷）20銹14年6月30日，摔花樣嚼年分后拆彩歲生活怪成功殘上市藏，彩裕生活I(lǐng)P難O引來36旱0、新凝浪易溪居等練眾多觸帶有王互聯(lián)風(fēng)網(wǎng)基勾因的粗投資葡者關(guān)吹注。袋隨后盟，其鞋業(yè)務(wù)棗迅速茂擴(kuò)張來，截坐至20刷16年12月31日，鳴旗下察社區(qū)飛服務(wù)稿平臺(tái)——彩之竭云AP央P的注沫冊用稠戶數(shù)盞增加士至40狂0萬左玩右，染活引躍用黎戶近20剃0萬。目前怪，彩雷生活就已經(jīng)賄形成記了基漂礎(chǔ)物孫業(yè)服庸務(wù)+增值忠服務(wù)筋平臺(tái)曬的組域合。構(gòu)物業(yè)勾管理鐮服務(wù)慨從傳糾統(tǒng)的債保安桑保潔趕保修系保綠胖到成沙為連偏接客衫戶的疲重要獄入口茅，服陜務(wù)領(lǐng)鞏域得年到全仍面延痛伸。繭商業(yè)戶模式斜則由叔管理雹架構(gòu)謀和經(jīng)會(huì)營理帳念的座轉(zhuǎn)變獲實(shí)現(xiàn)所了商夾業(yè)模剝式的掙全面曾升級。據(jù)花渡樣年廣集團(tuán)20特16年度靠業(yè)績排公告讓顯示隱，增另值服糕務(wù)對允集團(tuán)榆的分俊部溢框利貢便獻(xiàn)已付經(jīng)達(dá)氏致30竊.2低%，其橡中，蛙彩生處活20拳16年內(nèi)央總收初益同甲比增歪加62雹.2仰%至人饞民幣侄約13立.4木2億。當(dāng)未來狼，彩侵生活腳住宅若模式伶及合恩伙人獲制度峽將成畜為其竄輕資和產(chǎn)擴(kuò)常張的允重要撐方式庸繼續(xù)戰(zhàn)擴(kuò)充啦規(guī)模辛，到20岔20年彩嶄生活術(shù)服務(wù)拒管理沾面積麻將增摧加至25億平案方米詠，用希戶量腿達(dá)到1億人統(tǒng)?；迂?zé)年Fa貞nt割as眉ia（專啟注社幕區(qū)型飛）彩生氏活合服約管柿理項(xiàng)蠢目數(shù)努量商業(yè)宮地產(chǎn)念：以位人為扛本理解侮客戶筒需求船，為努客戶絨創(chuàng)造披真正污的價(jià)帆值存量次時(shí)代員來臨女，房蕩地產(chǎn)棕服務(wù)塘大勢圓所趨傳統(tǒng)值開發(fā)摩企業(yè)梅戰(zhàn)略看布局搖地產(chǎn)毅服務(wù)房地簽產(chǎn)服痕務(wù)空切間廣性闊未來情商業(yè)揮模式迎殊途聰同歸從國貓際經(jīng)極驗(yàn)來朗看，帥發(fā)達(dá)派國家何的房捉地產(chǎn)租市場疲起步喝較早功，經(jīng)設(shè)過幾服十年趨發(fā)展拒，已光經(jīng)進(jìn)身入較塌為成牧熟的吃運(yùn)營挎階段份，這綁對于爛仍處毯于發(fā)奔展階蛛段的支國內(nèi)繼房地識(shí)產(chǎn)市參場趨昌勢預(yù)傾判具施有重諒要的釘參考妹價(jià)值宏。我攻們發(fā)安現(xiàn)，輛與國述外相失比，僑我國玻當(dāng)前沸二手破房交貞易占刊比較瞎低，周這也逢預(yù)示恢著，孟未來豬存量趕的機(jī)陷會(huì)將灰愈發(fā)谷明顯許。以日陜本為撞例，19耕65太-1倘97鵲4年間伍，日核本新端建住起房占迅住房雞總存孤量的96雞%，而19府75宋-1冰98暫5年間熱僅占45求%。19究85年以泄后，懂二手姐房交塵易活墾躍度夾開始收逐年升提升暈。從20氣01年開聾始，友以東轟京圈目為主成的核賀心都鏈?zhǔn)腥ψg二手束公寓垮成交燙數(shù)量灰連續(xù)13年保腥持正瓦增長恐，日肝本存隨量房兄市場雹已經(jīng)寬占據(jù)迎主導(dǎo)華地位。而從幟美國憑經(jīng)驗(yàn)蒸來看內(nèi)，20映12年，經(jīng)美國扛房地反產(chǎn)開額發(fā)、域房地狀產(chǎn)其射他服胡務(wù)、富房地品產(chǎn)經(jīng)第濟(jì)業(yè)丈務(wù)收覆入占訊比分伸別為38園%、42醋%和20槐%。綜翠合而汁言，認(rèn)美國己房地籮產(chǎn)服嘗務(wù)業(yè)定務(wù)收貫入占遞比達(dá)62蠻%，遠(yuǎn)撞高于璃房地編產(chǎn)開派發(fā)業(yè)獄務(wù)的38文%，已賊經(jīng)成止為房覆地產(chǎn)敘行業(yè)理支柱蘆產(chǎn)業(yè)博。未來筆商業(yè)臨模式殊途揮同歸規(guī)：中國化二手夫房交首易占階比較膠低未來罷商業(yè)熱模式寺殊途威同歸：除了還我國富二手蹦房交違易市泄場空傳間巨刪大以增外，息據(jù)目行前開額發(fā)速濫度推巧測，搏未來需五年給全國含商品柴住宅族銷售殖面積宋約52溝.6億平堅(jiān)方米結(jié)，新早開工抗面積50糟.6億平梅方米奏，物藝業(yè)管燥理市撈場將倦有50多億中平方聚米增侵量，紹加上20黑16年全碧國物幟業(yè)管塑理面世積約18徑5億平叢方米鋸，未辭來五已年全第國物魔業(yè)管兄理規(guī)比模約23見5億平沫方米妹。按朗照20娛16年百底強(qiáng)企陪業(yè)管融理項(xiàng)夠目平瓜均物訂業(yè)服貨務(wù)費(fèi)羅計(jì)算室，未引來五泥年全竹國基啞礎(chǔ)物臂業(yè)管會(huì)理市疫場規(guī)拿模將堡達(dá)到1.深2萬億脈元，圓物業(yè)貸管理陶行業(yè)技同樣企將成差為新島的萬臣億級烈市場濟(jì)藍(lán)海踏。未來船商業(yè)熱模式訴殊途滅同歸在房蝦地產(chǎn)舌服務(wù)浩行業(yè)脂的發(fā)爽展過信程中絹，不扁管經(jīng)講營企俊業(yè)來杜路如縮慧何，棍開發(fā)損商轉(zhuǎn)闊型也讀好，李互聯(lián)串網(wǎng)企甜業(yè)切后入也煎罷，剖服務(wù)腳需求暢決定造了其喚最終凝的商鼻業(yè)模稍式都必將以術(shù)搭建嘆房地究產(chǎn)服脾務(wù)生且態(tài)系犧統(tǒng)，搶為業(yè)匆主提五供全舊方位倒、全炮生命描周期更的服叫務(wù)平報(bào)臺(tái)為刪核心棟。由傘此，畏商業(yè)蟲模式忽的升劃級也鞏將經(jīng)堪歷前渴期的妹資源譯爭奪叉，中匆期的音差異情競爭毫和后只期的紹服務(wù)團(tuán)生態(tài)涂構(gòu)建稻三個(gè)倆階段抗。未來綁商業(yè)置模式閘殊途螞同歸第一旱階段——跑馬稠圈地椒：單皺一盈稱利模協(xié)式快閣速復(fù)喇制，各如鏈鋸家的拳門店夏，彩貓生活特的物搖業(yè)管意理面智積快乞速擴(kuò)病張。第二浩階段——?jiǎng)?chuàng)新訪主導(dǎo)泡：尋友求差援異化終，通壁過創(chuàng)唱新來刻提升犯服務(wù)蓬的溢載價(jià)能富力，鴨例如派社區(qū)O2含O。第三寄階段——構(gòu)建跌生態(tài)暢：搭茅建服掛務(wù)平降臺(tái)，肆為業(yè)球主提魯供全治方位涼、全茄周期剃服務(wù)推。RE難IT泊S：帶幸動(dòng)人顏類進(jìn)料步的加金融朵工具RE焰IT嫂S：帶吵動(dòng)人泡類進(jìn)泡步的瀉金融帳工具RE跪IT蝕S的由眨來：19彎60年9月14日，精美國胃總統(tǒng)尋艾森您豪威挨爾簽透署了《當(dāng)?shù)厍爱a(chǎn)投兼資信繞托法》，允富許設(shè)怎立RE厚IT眨s，該聰法把RE煤IT定義蹄為“烘有多駛個(gè)受博托人倡作為消管理秘者，上并擁蟲有可扇轉(zhuǎn)讓鵝受益塊權(quán)益默（Be檢ne哀fi姨ci批al淚i彈nt肆er紡es喪t）份渠額的淋非公輩司型捏組織運(yùn)（As第so薦ci戚at忠io斤n）。國會(huì)冊的立寇法初孫衷是過使中沈小投楊資者尺通過露參與RE雕IT研s投資患于大頭型商伴業(yè)房戶地產(chǎn)伴，獲宋得與季直接市投資突房地機(jī)產(chǎn)類狼似的鼓投資怎收益岸?！斗康赜^產(chǎn)投的資信協(xié)托法定案》給予RE恭IT船s的稅醒收優(yōu)您惠在蔽很大騾程度釋上參跟照了《1墊94策0年投菌資公圣司法》的相贈(zèng)關(guān)規(guī)幣定。殿合格贈(zèng)的RE波IT劇s享受網(wǎng)與依律法成券立的侮投資廢公司山同等俯的稅插收優(yōu)析惠。第一利批RE迷IT斥s于19戒61年設(shè)離立；19亡65年6月14日，簽首只RE界IT（Co看nt考in飄en謙ta獨(dú)l古Mo陷rt剩ga石ge吸I嚴(yán)nv床es飄to詢r(jià)s）在聽紐約倚證券畝交易膏所上侮市交矛易。RE期IT伴s發(fā)展和歷史緩慢屑發(fā)展兇階段稿（19環(huán)60～19淡68年）迅速致發(fā)展脖階段筍（19斜69～19彼74年）調(diào)整組階段許（19含75～19燭85年）改組墾階段庭（19黑86～19督90年）現(xiàn)代RE廟IT時(shí)代更（19草91年至頂今）緩慢川發(fā)展險(xiǎn)階段貴（19忌60～19東68年）第一鵲批RE虎IT僑s于19期61年設(shè)別立；19坡65年6月14日，市首只RE占IT（Co先nt靜in乏en岸ta忠l興Mo逢rt判g(shù)a捷ge景I番nv矛es童to泉rs）在蹤蝶紐約瀉證券褲交易憶所上狠市交零易。義這一次階段RE氧IT琴s發(fā)展犬緩慢優(yōu)，截香至19濤65年，專美國帖約有65家RE書IT佛s，其少中大蒜部分粗是在19丑62年股每票市由場下物跌之成前設(shè)蕩立。19她63元-1姑96找8年間謝，RE寶IT岔s的總柜市值道增長進(jìn)極為宵緩慢靠。這婚一階虹段RE杏IT行業(yè)鮮緩慢鞏發(fā)展翠的原米因主庸要包洲括：逆（1）法罩律不柿允許RE柱IT痛s自己蜘管理權(quán)和經(jīng)最營房甩地產(chǎn)陡；（2）對跟房地肯產(chǎn)投其資者深來說煮，該誤法案每的一涂些規(guī)損定使東其他商一些糾組織災(zāi)形式盯（例然如有填限責(zé)易任合惑伙企嫌業(yè)）捧比RE正IT大s更具上稅收鐘優(yōu)惠項(xiàng)。迅速帳發(fā)展斗階段納（19澡69～19障74年）這一嘉階段曉抵押鑄型RE曲IT對s的數(shù)仙量迅番速增勵(lì)加，留形成缺了RE純IT行業(yè)燃第一稅次發(fā)抬展高隆潮。瞧整個(gè)RE負(fù)IT行業(yè)砌的資稅產(chǎn)額管從約10億美戒元開英始，銷迅速票超過21掌0億美普元。花抵押博型RE漆IT碎s提供恐長期摘抵押蘭貸款沸以及帆短期閱的建曾設(shè)和聚開發(fā)太貸款確（C&巾D貸款鈴），即而且熔借貸蔑杠桿揚(yáng)比例詠相當(dāng)峽高。在這紗一階叛段，牌一方墾面由哈于信璃貸狀暫況的顯變化劣使房題地產(chǎn)趟開發(fā)瓦和建晨設(shè)公碰司的傘資金命極為斯短缺魂，融匯資需攤求上羽升；黃另一盆方面蜓，銀獅行、辨信用葵社和蠶其他球傳統(tǒng)劣的抵秤押貸陣款和C&作D貸款軟提供宅者因掃高息墾吸儲(chǔ)載能力駕受到臂限制喂，而火無法朋滿足氧房地罪產(chǎn)商驗(yàn)的融爆資需腹求。摟抵押嶄型RE盛IT束s的大牧量出箏現(xiàn)就責(zé)是為拴了填坊補(bǔ)這襯一融坑資缺巾口。抄由于陽貸款襪利率砌不受若限制陪，因獎(jiǎng)此抵糠押型RE脹IT肚s有能使力募驕集足趴夠的踢資金鬧，向元資金概緊缺昆的房洗地產(chǎn)妙商提端供高叢利率刷的抵介押貸竊款和C&青D貸款雞。另羞外，派建立浪抵押僵型RE練IT籠s的動(dòng)檢機(jī)還鑒涉及步金融克機(jī)構(gòu)拜拓展?fàn)帢I(yè)務(wù)蓮的考烘慮。偽當(dāng)時(shí)塘銀行羊、信甲用社狠和保校險(xiǎn)公遠(yuǎn)司不艙能直秩接參廣與房程地產(chǎn)犬的開數(shù)發(fā)和姨建設(shè)末業(yè)務(wù)顆，因螞此，防它們偏試圖昏通過破設(shè)立乒抵押搏型RE貓IT般s參與愚這些駝業(yè)務(wù)扭。在上瞞述因蠅素的牌推動(dòng)間下，諒房地氧產(chǎn)商牢、銀木行、遞保險(xiǎn)惡公司陵和其爹他金謊融機(jī)厚構(gòu)組宇建了敘自己慎的抵嫁押型RE紙IT渾s。調(diào)整撿階段框（19耳75～19愛85年）在調(diào)嗎整階啄段，RE夜IT行業(yè)哈普遍柜降低播了其筒財(cái)務(wù)鳴杠桿肥比例盼（負(fù)萄債比并例）損，注嗓重房冊地產(chǎn)濫的權(quán)垮益投塵資，神并推丘出了尊“自耍行清單算型毯有期疼限RE浙IT”（Se脈lf亡-l寄iq才ui怪da鄰ti蠻ng窄f誘in主it愉e-直li晨fe舟R京EI變T,潮F網(wǎng)RE礎(chǔ)IT），眉以應(yīng)求對其靜他投系資工皺具的纖競爭繭。19夠74～19定75年美底國經(jīng)島濟(jì)出咳現(xiàn)衰蓬退之晃后，削利率斃上升陣促使RE異IT壩s的融逃資成飯本上釘升。梨高企窗的利旦率和男房地指產(chǎn)市六場供勁給過肥剩的滲狀況獅一起撈導(dǎo)致賠了大倚量抵駁押貸泛款違椒約現(xiàn)翅象的蚊出現(xiàn)蓮和房袖地產(chǎn)秋商的錫破產(chǎn)戲，這辦使抵裹押型RE責(zé)IT個(gè)s的不灑良資素產(chǎn)比柴率上村升，畝資產(chǎn)畜水平減急劇哀下降醉，負(fù)尾債率獎(jiǎng)普遍性較高湯（而愛且大慚多是撫短期瞇貸款震）的熄抵押繁型RE錢IT機(jī)s開始博陷入紀(jì)困境潤。除了運(yùn)利率詢上升承、房虜?shù)禺a(chǎn)襖市場押疲軟貪和短淺期借服款比掌例高執(zhí)企等音因素欣外，RE矛IT位s的過仇度放特貸也方是主雹要原烘因之推一。療過度航放貸揭一方油面是過由于鍵建筑滋業(yè)的綁蓬勃生發(fā)展雨導(dǎo)致們抵押駛型RE第IT搏s放貸鳥時(shí)缺卵乏應(yīng)懼有的時(shí)審慎必；另閑一方界面是疫作為攝發(fā)起競?cè)说慕点y行梁、RE揚(yáng)IT腳s及其增顧問宰之間急存在訴利益賄沖突輛。銀箭行和RE藍(lán)IT度s的投凝資顧迅問為狐了獲妻得更黑多的爛費(fèi)用尊收入蔬而促桃使RE名IT啄s盲目棕?cái)U(kuò)大乎信貸冠規(guī)模滾。陷入喂困境膀的抵?jǐn)n押型RE傲IT搶s開始吸通過緊銀行灣貸款燙的重伯新安煙排、制轉(zhuǎn)換碼或出長售抵耗押物幸業(yè)和不改善盈資產(chǎn)獵組合塞等方爆法來聲進(jìn)行怕艱難覆調(diào)整粒。權(quán)客益型RE鐘IT毫s通過促收購豈抵押蹈型RE受IT春s低價(jià)他拋售衡的物賊業(yè)而艇得以魯度過夠房地辟產(chǎn)市振場的夫低靡筍期；喝一些住抵押丙型RE幸IT瓣s通過牌受讓抵抵押桿物的義方式欠轉(zhuǎn)為德權(quán)益紐奉型RE趟IT桑s。進(jìn)入20世紀(jì)80年代券以后尤，RE即IT鋒s調(diào)整丈了投那資策客略和斧經(jīng)營撒理念游，強(qiáng)統(tǒng)調(diào)用胖權(quán)益域資產(chǎn)快代替棗抵押礎(chǔ)貸款育資產(chǎn)豈，降杏低負(fù)憲債比敘率。貴但是圈，RE間IT固s的競虛爭對蜓手也瓜陸續(xù)亂出現(xiàn)株。改組緞階段刑（19雪86～19柏90年）19殼86年國牛會(huì)通增過了律《稅茶收改畫革法夫案》尺（Ta朵x貼Re巨fo帥rm明A倒ct戀o圈f羞19挑86），赴其相戶關(guān)規(guī)精定有糠利于RE嗎IT曾s的發(fā)麗展。第一睬，該蔽法對耕有限梯合伙假企向舞投資字者結(jié)克轉(zhuǎn)虧害損的賽能力怠作出句了限枯制。第二淡，該諸法取產(chǎn)消了蠢房地極產(chǎn)資肚產(chǎn)加億速折根舊的骨規(guī)定頸。這籌兩項(xiàng)本規(guī)定卸大幅繡度削師弱了安房地扛產(chǎn)類飲有限萬合伙左企業(yè)牧（如RE劣LP驕s和ML廣Ps）的碰稅收唱優(yōu)勢境，促蒸使投憤資者怪轉(zhuǎn)向RE割I(lǐng)T薯s。第三憐，該叢法放臟松了RE直IT敗s對房斤地產(chǎn)傲進(jìn)行股管理狀的限田制，奧允許RE抬IT樣s擁有迷、經(jīng)歉營和鳳管理伙大部貞分收群益型性商業(yè)惡房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)。現(xiàn)代RE鋸IT時(shí)代安（19達(dá)91年至施今）19鹿91年購棚物中年心開曠發(fā)商KI約MC幟O房地恨產(chǎn)公瞞司（KI痛MC腸O蓋Re穿al夏ty）首佩發(fā)新棚股募訊集資艙金1.慣35億美囑元，嗽這標(biāo)賓志著揪美國片“現(xiàn)像代RE騾IT市s時(shí)代”（Mo場de構(gòu)rnRE為IT米sEr伯a(chǎn)）的躲到來墊。第一粒，權(quán)泡益型RE競IT噸s的組琴織結(jié)秘構(gòu)形享式出寧現(xiàn)了董創(chuàng)新粒。19騙92年Ta挖ub軋ma拋n愁Ce瞧nt第er漁s公司悟首次絲式公開殺發(fā)行努采用恨了一繭種新參型結(jié)枕構(gòu)的RE割I(lǐng)T，即傘形址合伙怎房地垮產(chǎn)投冷資信超托（Um胖br配el計(jì)la扭P趴ar按tn奧er傅sh慚ipRE司IT少s，UP宗RE抵IT）。峽鑒于撲其遞番延納慌稅功零能，UP壟RE尋IT毒s對私拿人房裳地產(chǎn)聽所有纖者極紗具吸幟引力孟，因妻此，UP倆RE粱IT一經(jīng)露推出咸便迅柔速成閃為權(quán)拔益型RE油IT的主壁流形再式。第二諷是對勞機(jī)構(gòu)奔投資則者投疼資RE低IT薪s限制湯的放貼松。19垮93年的爐《綜毒合預(yù)為算調(diào)俘整法仰》（Om梨ni遺bu棉s躺Bu舌dg決et炕R素ec鑼on帖ci邁li擱at從io魂n醬Ac租t奪of扔1溫99桶3）改親變了怎養(yǎng)老蹲基金逮投資羊于RE候IT飽s時(shí)RE梳IT客s的股雜權(quán)結(jié)拐構(gòu)要參求。雷根據(jù)塔該法夏，養(yǎng)貸老基勝金投映資于RE滿IT模s時(shí)，訂按照邁該基仍金的趟所有動(dòng)者數(shù)腦目計(jì)赴算持吃有RE席IT門s股份姐的股柱東數(shù)半目，戀從而純使RE熱IT廈s順利午通過詢上述亞所有阻權(quán)測請?jiān)嚕┡?，即繼“百聯(lián)人原猜則”遼和“惡五人牌原則固”。界而在米這之值前，腸養(yǎng)老脅基金領(lǐng)投資鎮(zhèn)于RE臥IT投s時(shí)，胡該基旗金只蟲作為RE水IT美s的一深個(gè)股瓜東計(jì)志算，扎從而權(quán)易于時(shí)違反卸上述線兩項(xiàng)弟原則吼。另民外，歪低利飾率和RE書IT擾s股票臨的高該回報(bào)碰也吸跪引了牲基金稠介入RE騾IT扛s市場吧。20世紀(jì)90年代律以來RE際IT刷S的發(fā)角展?fàn)钗铔r美國RE壺IT獻(xiàn)s年度IP恐O數(shù)目玩及金飯額（19原92咽-2失00愉3）國外RE遠(yuǎn)IT蠶s的發(fā)何展情扁況目前48蛙0多家途房地炸產(chǎn)投根資信獅托的舟全球抵市值拾超過60增50億美鏡元。寄美國14拖8家房容地產(chǎn)盯信托叉市值杯達(dá)到30裳00億美街元左費(fèi)右；牽第二否位的蠢是澳眉大利咸亞，64家上阻市地豪產(chǎn)基舊金市鋤值達(dá)給到78伐0億美械元；餡處于罩第三桿位的祖是法頭國，48家房俯地產(chǎn)魄信托窯市值猜達(dá)到73壟0億美型元。RE缺IT令s的優(yōu)春點(diǎn)：對再房地欲產(chǎn)商RE趟IT月S為房器地產(chǎn)攜商提仰供了棚良好猶的投演資渠道1RE蹄IT兩s提供燒了穩(wěn)犯定的哥收益萄和稅形收優(yōu)芬惠。2RE窮IT純s提供什了良瀉好的貝流動(dòng)舌性和玻分散麻風(fēng)險(xiǎn)鍋機(jī)制運(yùn)。房滑地產(chǎn)仿所有猾者在禽出資梨換取釀“經(jīng)元營性澆合伙前單位”（契策約憑斥證）時(shí)，同蹈時(shí)也陶獲得采了一臭種“哨看漲心期權(quán)調(diào)”：鼓在一氧定時(shí)題間（牢通常續(xù)是1年）繞后，供按照雄商定塞的比傅例用紅“經(jīng)譽(yù)營性鎮(zhèn)合伙哈單位臭”換外取現(xiàn)系金或RE硬IT股票汁。RE卻IT然S為房倒地產(chǎn)啊商提課供了菠良好饒的融盯資渠港道1，股莖權(quán)融擱資（公煌司型丹）2，債權(quán)技融資（抵紋押性欄）RE銳IT始s的優(yōu)逗點(diǎn)：對購斑買者嚇（投晝資者丑）收益探高1、股焰利支父付比灶例高2、RE倍IT幟s的收偷入以斯相對儉穩(wěn)定拖的租把金收嶼入為輩主。3、增覽值空恩間大風(fēng)險(xiǎn)鋪低1、預(yù)擴(kuò)期可旁預(yù)見華投資2、收哭益穩(wěn)耳定、翅收益仰波動(dòng)統(tǒng)性低RE丟IT寶s的優(yōu)豬點(diǎn)：對娃購買挽者（腐投資篩者）風(fēng)險(xiǎn)隨低1、預(yù)剛期可駐預(yù)見融投資2、收態(tài)益穩(wěn)己定、芳收益對波動(dòng)建性低從歷搜史數(shù)駱據(jù)來綿看，啊與美棟國主許要股算票指歌數(shù)相溫比，RE寨IT嘴s股票網(wǎng)具有脫高收育益、戀低風(fēng)愚險(xiǎn)的組特征凈。如綁圖5-桌1所示疑，在19瞎71年12月31日至20文02年12月31日期錯(cuò)間，莖權(quán)益回型RE棚IT著s的收時(shí)益率撒為12覺.3箭5%，超撥過道偉瓊平黃均工緣瑞業(yè)指展數(shù)（7.遷25爆%）、禿納斯部達(dá)克清綜合毅指數(shù)脫（7.厭79嚼%）和缺標(biāo)準(zhǔn)粱普爾50撲0指數(shù)倦（10賄.6寬8%）；身同時(shí)諒，其咐風(fēng)險(xiǎn)腔（13郵.4牲6%）卻山遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑低于恐這三搖種股珠票指釘數(shù)。關(guān)于RE泥IT珠s那些盟你不西知道扮的事“股蛇神”像巴菲皂特也酬有RE非IT狐s情結(jié)看，據(jù)徒相關(guān)噴機(jī)構(gòu)屋披露納，巴系菲特膨收購皂了Se師ri筋ta鴿ge遭G武ro爺wt辰hP酸ro雅pe孤rt維ie漲s耗8%的權(quán)緒益，壟推動(dòng)閣該房非地產(chǎn)鍋投資右信托臟基金顫的價(jià)讓格在斷午后廁交易命時(shí)段脫一度脂上漲18乏%。巴菲己特的梁黃金倉搭檔折、美壩國著撇名投旱資家縫，查振理·芒格撓曾表頌示：寫“比猛起機(jī)取構(gòu)投乳資者煤，RE奪IT椅s更適繡合個(gè)抓人投杯資者貿(mào)。專業(yè)誦團(tuán)隊(duì)酬專業(yè)服務(wù)專業(yè)身的團(tuán)言隊(duì)和絮專業(yè)啞的投胡資經(jīng)膏理人洪對RE遇IT剪s的資芬產(chǎn)進(jìn)饅行管柿理，路將每題年產(chǎn)受生的啞收益狼以分柴紅的卡形式怖分配妥給投碼資者租。物存業(yè)的高租金尤收入向是通倡過租秘賃合榨約所胖規(guī)定溝的期排限和創(chuàng)租金細(xì)來決厭定的騾，所燈以房壯地產(chǎn)穩(wěn)信托啟基金地分配瀉給投處資人湖的現(xiàn)歲金流饅是穩(wěn)耀定而同且有捏保證肚的。風(fēng)險(xiǎn)分散簡安全潮性強(qiáng)股票赤的市脫場價(jià)死格變尼動(dòng)幅發(fā)度大,可以培暴漲揉暴跌,安全金性低敞、風(fēng)螞險(xiǎn)性聯(lián)大，攜而RE樓IT新s除非朱遇到玩戰(zhàn)爭鍛及自援然災(zāi)精害等盒不可悉抗力賭，一蠶般來攝說租藥金不寬會(huì)有辟大幅冊度波粱動(dòng)，陸安全毯性高她、風(fēng)倦險(xiǎn)性嗽小且潮具有學(xué)很好卡的抗待通脹然特性葛，可所作為尖長期告保值隔工具環(huán)。RE歇IT眨s收益掛率往觀往高彎于其忽他投懲資品獲，RE備IT叫s的市擇場規(guī)梳模也允在不鄭斷擴(kuò)闊大。拿從長束期或陜短期張看，RE殼IT佛s的收煌益都族能跑釘贏股脅票。中國查市場蠅的RE夾IT起s物權(quán)些法的常出臺(tái)煎為中巴國式尋的RE踏IT暫s提供斃了法飼律依砌據(jù)中國剪房地搞產(chǎn)去長庫存刑的指圖導(dǎo)方獵針需吊要RE厘IT遺s中國粗普通瀉投資超者的像投資眼產(chǎn)品夠的匱古乏需男要RE速IT趁s首度So握do：類RE資IT耗s抵押倘類RE換IT搖S看得肆清，耽看得增懂的胸投資薪產(chǎn)品萬萬致沒想佳到，照我們規(guī)做到技了。穩(wěn)步途發(fā)展乏，靜嫁候佳麥機(jī)1、長廚春房知子會(huì)蛇掉價(jià)呈嗎？2、長恭春房柜子還頌會(huì)漲防價(jià)嗎購？截至綢去年12月31日，夾我市嗎總?cè)搜锌?7固2.傘9萬人腥，褲出生斗率5.叢51釋%。，回自然善增長考率1.浮63券%。，創(chuàng)計(jì)生忽率95雀.7瓦8%，出孫生人糾口性嘩別比11形0.揭79：10瘡0，常住允人口搬城鎮(zhèn)遍化率56違.5見%，戶禾籍人租口城衛(wèi)鎮(zhèn)化紐奉率45%。（距砍離68挪%還有11肺.5羊%，10當(dāng)9.螞25萬人未的供撇求空萄間）長春嗎市國雹土資蝦源局這網(wǎng)站覆公布頂了《長春橫市區(qū)20主17年度傲國有即建設(shè)液用地回供應(yīng)浴計(jì)劃否的公宏告》。其妙中，20董17年長奶春國污土供土應(yīng)以坐經(jīng)開衡區(qū)、橡高新適區(qū)、聯(lián)綠園足區(qū)為支主，盤總計(jì)宜供應(yīng)揭住宅默用地18搭85萬平浪方米。長春綠市未義來十佛年的禍城市恩總體榴規(guī)劃方中，例城市舉規(guī)模貌將有性較大大的提均升，矛規(guī)劃兼至20慨20年，崗全市燒人口攝將達(dá)俱到95奪0萬人啟，城覽鎮(zhèn)化希率達(dá)唱到68采%；其奔中中怕心城域區(qū)實(shí)令際居轟住人兼口42早4萬人局，建丟設(shè)用壘地規(guī)紙模44負(fù)5平方蛾公里。長春們本地根房地會(huì)產(chǎn)庫廟存及坊供應(yīng)傍情況悉來看僑，6月份幕，長壞春新富建商折品住備宅庫健存量所為10兆31萬平爛方米錫，同萌比降3%，環(huán)劃比降2%。同漏樣呈濾現(xiàn)“謙供小岡于求屆