房地產(chǎn)項目投資策劃培訓附例題

房地產(chǎn)策劃師教材培訓房地產(chǎn)項目投資策劃第一節(jié)項目效益評估學習單元1房地產(chǎn)項目成本估算學習目標：※掌握房地產(chǎn)項目的成本費用構成和成本費用估算方法※掌握房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費的構成和估算方法※能對項目成本進行估算一、房地產(chǎn)項目投資于成本費用估算一般房地產(chǎn)項目就其成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分構成?！?.開發(fā)成本的估算1.1土地使用權出讓金國家以土地所有者的身份，將土地在一定年限內的使用權有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。1.2土地征用及拆遷安置補償費2）補償費1）土地征用費1.3前期工程費1）項目策劃、規(guī)劃、設計、可行性研究及水文地質勘測費用。2）“三通一平”等土地開發(fā)費用。1.4建安工程費建安工程費建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修費用）設備及安裝工程費（給排水、電氣照明等）室內裝修工程費單元估算法單位指標估算法工程量近似匡算法概算指標法類似工程經(jīng)驗預算法1.5基礎設施費道路供氣排污排洪電信環(huán)衛(wèi)綠化供電水供水工程按水增容量（t)指標計算供電及變配電工程可按電增容量（KV.A)指標計算采暖工程按耗熱量（W）指標計算供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生的蒸汽量指標計算，各類圍墻、管線工程按長度指標計算，室外道路面積按平方米指標計算。1.6公共配套設施費主要包括不能有償轉讓的開發(fā)需求內公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參考“建安工程費”的估算方法。1.7開發(fā)期間稅費1）配套設施建安費2）建筑工程質量與安全監(jiān)督費3）非住宅供電、用電負荷費（供電增容費）4）預算定額管理費5）建設工程交易中心招投標服務費6）工程建設監(jiān)理費（施工階段）7）其他稅費開發(fā)期間稅費1.8不可預見費

主要包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎和其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。2.開發(fā)費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。一般為3%。1.管理費用1）廣告宣傳和市場推廣費。約占銷售收入2%—3%2）銷售代理費。約占銷售收入0.5%—1%3）其他銷售費用。約占銷售收入0.5%—1%為籌集資金而發(fā)生的費用。1）長期借款利息計算（每年應計利息=（年初借款本息累計+1/2*本年借款額）*年利率（1）每年等額償還本息和。（2）等額還本，利息每年照付。2）流動資金借款部分是按全年計息，利息計入財務費用，每年照付，期末一次還本。2.銷售費用3.財務費用二、房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費的構成和估算房地產(chǎn)經(jīng)營稅包括兩部分內容，即房地產(chǎn)項目開發(fā)期間的稅費與房地產(chǎn)項目經(jīng)營期間的稅費。房地產(chǎn)經(jīng)營期間的稅費主要包括；1.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加稅防洪工程維護稅交易印花稅交易服務稅所謂營業(yè)稅是對在我國境內供應勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位或個人所獲得營業(yè)稅征收的一種稅。按營業(yè)額的5%計征。是對在我國境內即享用城鎮(zhèn)公用設施，又有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一種稅。稅率為7%。是為了加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)營的資金來源。附加率3%是對經(jīng)濟活動及經(jīng)濟交往中書立、領受的應稅經(jīng)濟憑證所征收的一種行為稅。按千分之一計征，買賣雙方各付一半。是為了加強房地產(chǎn)交易管理，保障房地產(chǎn)買賣雙方當事人的合法權益。按0.2%計征，買賣雙方各付一半。加大大江大堤防洪。附加率0.9%2.土地框增值唉稅2.習1稅率苦計算1）迎增值欄額未倒超過百扣除紡項目鍋金額準50扁%的浮部分賭，稅果率為潔30坑%。2）鉤增值惜額超簽過扣躬除項餐目金呼額5桶0%抗、未抱超過器扣除遮項目凝金額刻10擦0%子的部龜分，醒稅率司為4訊0%產(chǎn)。3）宵增值曲額超躁過扣舟除項夸目金弓額1莊00餡%、鑒未超籠過扣除項羨目金響額2續(xù)00管%的永部分末，稅宮率為別50仔%。4）蜜增值勒額超正過扣直除項跟目金掘額2枕00仍%、豆稅率芝為6資0%腸。由此丹可知黨，土給地應不繳納赴稅額彈的計惰算，最按下略列公懲式進廚行：土地漂增值證額=坑轉讓貪房地保產(chǎn)的蔽總收給入—藍扣除明項目暮金額應納院稅額蕩=土飄地增臂值額移*適嫂用稅須率例1趨某單青位出巨售房址地產(chǎn)揭收入找為3繭00梢萬，澇扣除熔項目趟金額幅為1面50肝萬，陰試求造應繳禍納的鳴土地泰增值瓣稅額俱。解：產(chǎn)應繳愈納稅盞額應架按以媽下方肝式計因算：1.景土地得增值甜額=徐30準0-拍15企0=座15條0（啞萬元槳）2.傅土地姻增值徒額與趨扣除焰項目鐘金額閱之比狡為1猶50÷15嗓0=尊10嫁0%3.配稅率毀分別挽為3旅0%抬和4透0%湖；4.皮應繳虜納稅脂額=暈15辨0×5租0%拾×3乏0%減＋（皮15帽0－篇15覆0×卡50遍%）紐奉×4辣0%=7主5×腐30早%＋桃75晚×4顏0%=5財2.誓5（練萬元尋）為簡途化計憲算，可按包增值們額乘殲以適隔用的夫稅率鏟減去備扣除或項目卡金額偵乘以竭速算嬌扣除釀系數(shù)僵的簡錯便方奶法計江算。其公鋸式如往下：應納璃稅額憲=土炮地增財值額恨×適貧用稅洲率－軋扣除掙項目即金額贈×速逮算扣妥除率代入嫁公式越：應納悲土地傲增值憤稅=候15斬0×滅40悼%－筍15聲0×配5%距=5燙2.堵5（忙萬元葬）2.黎2增值易額的珠計算序號類別計算依據(jù)備注1轉讓房地產(chǎn)總收入見銷售收入表包括貨幣收入、實物收入和其他收入22.12.22.32.4扣除項目金額開發(fā)成本開發(fā)費用與轉讓房地產(chǎn)有關的稅費財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4見開發(fā)成本估算匯總表見開發(fā)費用估算匯總表（據(jù)實計算）或按開發(fā)成本×10%計算銷售收入×6.43%開發(fā)成本×20%1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用；4、舊房或建筑物的評估價格；5、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；6、財政部規(guī)定的其他扣除項目。3增值額1－24增值率見四級超率累進稅率5適用增值稅率見表3－56增值稅應繳納稅額=土地增值稅×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除率2.3免抹稅規(guī)績定1）賊納稅苦人建樂造普獻通標度準住森宅出誼售，壤增值信額未許超過方扣除沸項目輔金額亞20炎%。2）哀因國嶄家建美設需筋要征鹽用的瞎房地堡產(chǎn)。3.幸企業(yè)齊所得伐稅是指宗對在喊我國娘境內圓實行端獨立般經(jīng)濟只核算吵的企蘇業(yè)或煙組織露的生鍛產(chǎn)、相經(jīng)營鎮(zhèn)所得購和其酬他所盞得征貼收的揚一種婦稅。稅費延的計禿收辦責法和芳標準章：按仰企業(yè)才應繳途納誰歌所得攻額的景33含%計邊征（防20員08羨年1土月1示日起余施行切25循%的旨稅率拿）。忽外資華企業(yè)影的所啄得稅炭計收氣辦法夢和標事準同摔上。依法醫(yī)納稅寫哦！例2：某房獵地產(chǎn)妹開發(fā)伐公司雕建造痛并出勾售一停棟寫下字樓總，取唇得了12迷00萬元捷人民艇幣的處銷售退收入羞。與謊轉讓鋪房地忌產(chǎn)有醫(yī)關稅禮金的窯綜合責稅率佳為6.槽43混%，該植公司護為建蘿造寫溫字樓嶺支付仗了10峽0萬元蜓地價喘款，捕建造營此樓圓又投取入了50呀0萬元醉的房蔬地產(chǎn)悄開發(fā)侍成本泄，由任于種蓮種原這因該命公司亮不能日提供繪出準疤確的巖利息腫支出瓜情況燙。試廢計算腫轉讓彩此寫輛字樓笑的土炊地增吧值稅更。1）確慨定房潔地產(chǎn)鐵的轉篩讓收倍入根據(jù)糞已知糊條件挽，可唇知轉闊讓收竊入為12由00萬元2）確葛定轉角讓房墳地產(chǎn)航的扣華除項查目金蘿額1.取得迷土地喚使用寶權所另支付各的金圖額：10盜0萬元2.新建餅房地混產(chǎn)開件發(fā)成噸本：50騾0萬元3.與房志地產(chǎn)夾有關薯的費艇用：（10悠0+籍50口0）×1菌0%江=6縮慧0萬元旗（假醫(yī)設房秧地產(chǎn)儀所在統(tǒng)地主稅管稅臉務局誕確定醒的費箏用扣急除比辱例為10主%）4.與轉烈讓房神地產(chǎn)適有關燦的稅既費：12槐00辛×6始.4巾3%劃=7利7.鳳16（萬承元）5.財政丈部規(guī)執(zhí)定的繞其他帖扣賺除項變目，風加計碗扣除香為：（10進0+霸50徑0）×2抽0%越=1余20（萬棟元）故轉奪讓房北地產(chǎn)油的扣避除項往目金作額合悔計為音：10尼0+競50嗚0+薪60頃+7皺7.許16渣+1伐20肚=8時57健.1稱6（萬忙元）3）計棒算轉管讓房嘆地產(chǎn)男的增它值額12喝00－85裁7.杏16停=3衛(wèi)42圓.8腸4（萬級元）4）計刃算增籠值率34擾2.鎖84享÷8個57勝.1漠6=撐40懂%5）計捧算應縮慧納稅溝額34仙2.將84羅×3本0%襪=1儉02戲.9（萬武元）這就洞對了瀉嗎？房地友產(chǎn)項擾目投鴨資收里益評辨估學習申單元籃2掌握舟財務申評價鎮(zhèn)的作勇用、瓦原則戒及基箏本原襯理能夠習對房階地產(chǎn)戲項目晨投資翁效益萌進行粒靜態(tài)皂評價扶與動理態(tài)評近價培訓姓課程一、集財務榴評價無的含頌義、撈作用顯、依倆據(jù)財務渡評價狡的含虎義財務燒評價眼的作稈用財務恩評價朝的依閑據(jù)財務騎評價鎖是國脈家現(xiàn)拖行會皂計制夏度、燙稅收岸法規(guī)糾和市錫場價游格體劣系下段，預并測供懲給項鉗目的險財務認效益深與費羽用，誤進行駐財務谷盈利狼能力漆分析冤和償你債能沉力分局析，民編制愛財務歷報表誕，計費算評彈價指脫標，印考察磚擬建叉項目搏的財炸務盈逮利能立力、勇償債漠能力腥等財司務狀項況，丙據(jù)以里判別捉項目覽的財嶼務可紀行性財務下評價點是項匆目建貌議書狹和可監(jiān)行性嚼研究譽報告初的重凡要組積成部和分財務億評價萍結論途是主進要的份決策悅依據(jù)非盈撇利項通目的治財務稈評價妙可以饞使有請關各振方做說到心抖中有皂數(shù)財務究評價慚是方拖案比犯較和飛選取貢的重憤要手搬段配合椅投資然各方歪協(xié)議珠、合向同、風章程溜的談稱判，燒促使薪各方冒在平瓦等互泡利的貪基礎底上進幟行經(jīng)般濟合肥作1、俊政策讓法規(guī)洲依據(jù)2、蔑方法洽和參借數(shù)依引據(jù)二、任財務隆評價緞的原乒則和形基本訂道理1.財務稀評價逮的原徑則效益稀與費扎用計術算范敢圍的一印致性舊原則效益前與費特用識永別的共有無勵對比原則動態(tài)卸與靜亞態(tài)分貪析相結合亡，以才動態(tài)繁分析為殘主的完原則2.財治務評倍價的基本驗原理財務報報表財務睡評價息指標澇計算行業(yè)亡及國帽家參父數(shù)基礎挎數(shù)據(jù)指標參數(shù)猜比較評估對結果三、全財務作評價炭指標焰體系1.根據(jù)勇建設拖項目毯財務濕評價悅指標涂體系賄作用施分類項目照財務評價專指標靜態(tài)防盈利權性分珠析靜態(tài)亦盈利贏性分蔬析靜態(tài)雜盈利槍性分劃析投資略利潤逐率投資梳利稅鹿率資本魔金利浸潤率靜態(tài)愉投資遞回收匹期財務冤凈現(xiàn)境值（犁FN丸PV景)財務喇凈現(xiàn)搖值率咽（F既NP瓶VR節(jié))財務居內部棕收益秧率（讓FI遠RR催)動態(tài)銀投資堪回收惰期借債礙償還拴期利息愉備付救率償債夾備付模率財務腎比率資產(chǎn)從負債懸率流動鍬比率速動共比率2.根據(jù)盤建設潑項目鐮財務貢評價間指標委體系臉作用罪分類項目戶財務評價癥指標時間摟性指綠標價值孕性指呈標--臥--財務夜凈現(xiàn)卸值（FN醒PV制)比率糕性指盈標靜態(tài)薄投資買回收小期動態(tài)岸投資懶回收吊期借債販償還誤期財務撈內部芬收益瞞率（FI擴RR牽)財務雨凈現(xiàn)屯值率贏（FN照PV晃R)投資煉利潤庭率投資稍利稅禽率資本茫金利規(guī)潤率利息裙備付奇率償債抖備付飯率資產(chǎn)順負債碌率流動隨比率速動源比率四、個房地班產(chǎn)項福目投旋資效臂益的恒靜態(tài)饑評價1.投資劃收益動率法投資濕收益槐率又馳稱投婆資利怎潤率曲或投巡壽資效煮果系利數(shù)，坐主要從用來帝評價低項目匠的獲設利水五平，底其計朗算公屢式為橡：投資豎收益濕率=猶收益怎額/做項目怪投資督額×1沿00連%例：獎某房消地產(chǎn)趕綜合窄開發(fā)段項目陶投資嘆總額喜為4鼓05傷9.愁6萬等元，型銷售改收入韻為4萍55耳0萬腎元，傷銷售孕成本悄為5閥12童萬元蔥，銷戲售稅設金為畜27吊5萬演元，暫歸還逝貸款章為1燃98覺0萬米元，尊公司向應繳犯納的上所得遠稅為狼銷售努利潤院的1葉5%幅，試奧計算部該項神目的預稅前蔥投資瞞收益礙率與姨稅后摸投資撤收益翻率。稅前晨收益妨額=舞銷售心收入－銷飼售成喉本－談銷售搖稅金縫－還纏貸款守稅前晉收益屠額=瓣45合50膏－5駱12嬌－2播75困－1護98賠0=住17值83職（萬灶元）赴稅俊后收盈益額匆=銷洗售收歇入－裝銷售獲成本敏－銷穿售稅牌金－牲還貸掘款－蔬所得你稅秘投資緒額=坦投資職費用肢＋貸趟款利縱息隆稅后圾收益殊額=慌17梯83×（聾1－宮0.稼15牙）=言15患15蘋.5煮5（村萬元孟）感投資紋額=掩40灰59故.6行（萬餓元）忌該精項目走稅前沒稅后注投資腹收益證率指匆標分寸別為院：稅展前收素益率務=1缺78姓3/凝40得59螞.6隆×1風00秘%=月43臨.9首2%鎖；稅典后收誼益率甚=1座51伯5.呈55衣/4圓05刻9.焰6×術10駁0%授=3牢7.燭33冤%2.康投資或回收雖期法優(yōu)投焦資回嗓收期猾就是垂用擬滑建項遷目的拴凈收脖益來乞補償是全部拍投資陰所需敢要的月時間港，即撐項目掩開工勇建設巡壽投發(fā)呀資金牽的回輔收時昆間。紫2傅.1鼻按平旁均收彼益額糾計算源投資密回收仇期主投資拾回收帽期=拌項目學總投書資額繁/項頂目年禾平均動收益件額例：港設某清商品凡房開佳發(fā)項莫目建蹈成后間，主犧要用吹于出舊租，轟年平撿均租騾金收尚益7捆20際萬元咱，設擱貸款子利率尼為1塵5%例，并極設每統(tǒng)期投柔資都略是在朱當年記年初鑰發(fā)生軋的，灰第一愉年投牲資1帝27粥0萬求元，較第二悅年投崖資1鈴36犁0萬膝元，悟第三確年投法資1奶20鼓萬元匹，項漫目建葡成4苦年后投叼產(chǎn)，誘試計剪算該梁項目世的投快資回知收期女。解：斃由于伯考慮詳投資屈貸款晃利息載，該高項目連的投票資總近額為土：蒸項目脊投資涂額=蒜12嘩70×（轎1＋0活.1蝴5）4＋1程36陰0×索(1擴＋0啄.1毫5)3＋1磁20叉×(稍1＋牛0.盞15跪)2=4棒44睬8.靠33傘(萬倦元）抗年估平均現(xiàn)收益和=7陶20慰（萬任元）畝故捕該項紡目的剝投資全回收精期為瘦：撞投資董回收怨期=坦44哀48揮.3毛3/吼72翼0=徑6.鵝18款（年麻）2.落2按輔累計寇收益批額計嘩算投點資回禽收期其計仔算公剪式為鼻：項目軋投資鏡總額煤=∑Ni=價0Ft式中哥F聞1—拖—第授t年襲的項衡目經(jīng)趟營凈王收入穿；F共t=搞年經(jīng)萍營收峰入－枯年經(jīng)域營成忍本－表年經(jīng)音營稅注金；N—過—項改目投聰資回悶收期饅?！纠觥磕硜眄椖柯顿Y忽興建趴后逐津年的液現(xiàn)金綱流量狐狀況當見表棋，試揉據(jù)此亭確定焦其投淋資回誰收期各。年份投資額回收投資額累計未回收投資額收入成本折舊凈收入11500.001500.0021800.003300.003650.00622.3052.2606303320.004860.570.5608502470.005872.7072.660860.101609.006884.7075.860868.10741.007.711075.4084.8601050.600解：棵由表械中累部計數(shù)抽字可冷看出催，該殘項目假將在表7.棍71范年，澆約合廈7年面零8屆個月牢收回帆投資吐。3.擱最小仍費用逆法3.達1標貿(mào)準償搜還年感限內輕平均捎費用甩法平均習費用忽按下態(tài)列式敲計算姿：Z年=C惜＋－×K方案投資額年經(jīng)營成本標準償還年限內平均費用甲K甲=2500C甲=520Z年甲=520＋1/5×2500=1020乙K乙=3200C乙=360Z年乙=360＋1/5×3200=1000丙K丙=2500C丙=270Z年丙=270＋1/5×3500=9701T0式中Z年——幕標降準償衫還年千限內鴿平均攤費用緊；C—舊—者年經(jīng)津營成皂本；T0——壇標擊準償瓜還年旨限（倒標準片投資燥回收刺期）接；K—情—承項目禍投資出總額滔。3.聞2標坐準償命還年味限內恒總費付用法其計覆算公剛式：Z總=K落＋T0×C式中Z總——扭標準做償還減年限朗內費園用總及額；某項淹目開額發(fā)提圾出了島甲乙飯丙三昆種方特案，蹦各方練案投虛資及慶年經(jīng)蹤蝶營成須本見蔑表。啊設該敢項目啟準償據(jù)還年東限為豆5年淺，試臣據(jù)此寺進行填方案偏比較伍，選順擇最污優(yōu)秀門方案睛。年平搬均費吃用計溜算五、他房地服產(chǎn)項靈目投妙資效克益的楚動態(tài)數(shù)評價1.棋凈現(xiàn)墓值法桶（N慚PV謝法）開發(fā)示項目感在整倦個經(jīng)挽濟壽卻命期傷內各府年所添發(fā)生糖的現(xiàn)常金流怖量差賄額，白為當扯年的證凈現(xiàn)獎金流掙量，澆其計邊算公方式為止：F1=St－Lt式中Ft—益第t灘年凈攤現(xiàn)金逮流量狹；St—塌第火t年鍋現(xiàn)金律流入撕額；Lt—遠第陸t年套現(xiàn)金佳流出煎額。若將中項目子每年論的凈供現(xiàn)金諸流量群按統(tǒng)切一的喘、事考先選斜定的號基準默貼現(xiàn)久率折釘算為聲項目業(yè)實施魯初期抬（一甩般規(guī)株定為賺項目你開始趙投資個的當比年年今初）肌的現(xiàn)牌值，利此現(xiàn)舞值的犬代數(shù)作和就船是項氣目的逢凈現(xiàn)蠟值（女NP疑V）籮，其面計算賴公式建為：NP付V=∑nt=朽1Ftat式中NP晴V－喘項目除的凈少現(xiàn)值而；Ft—崖項目箏第t索年凈理現(xiàn)金沉流量炎；n—響項垃目經(jīng)努濟壽菌命期蹦（年誤）；at—琴第t骨年的廳貼現(xiàn)堤系數(shù)困，a=事（1第＋i0）￣粉；i0為基例準貼赴現(xiàn)率辮，即謊事先涉規(guī)定爐的利孤率。t這么記復雜僻??？1.妄凈現(xiàn)語值法躲（N顆PV閱法）在運廚用凈婆現(xiàn)值匙進行貪項目霸經(jīng)濟總效益恭評價伙時有龜如下然幾個授問題右需要戚研究學：1）干關于鐘項目剖經(jīng)濟誦效益評肢價標哀準2）直關于鍋經(jīng)濟淡壽命久的計算球單位3）蓬關于晨經(jīng)濟哪壽命紗的計算柴周期4）載關于卵基準獄貼現(xiàn)窄率5）殿關于叛凈現(xiàn)答金流抬量的計蘋算計算巾式中故的經(jīng)驅濟壽豎命計敲算單寧位t擁為“敲年”敗，中惱小項眨目，姻并不缺一定不全用棕“年主”為尚單位帝，可切用“譜季度羨”“駐月”勞甚至發(fā)“旬盒”“向周”夫為飛昨、單濟位。所謂蜂經(jīng)濟底壽命刺計算乘周期浴，是駛指該言項目州在經(jīng)傘濟上帥的可擦用時秀間，蔥而非字耐用退年限童?；鶞寿\貼現(xiàn)各率就順是項旱目凈熄現(xiàn)值艘體現(xiàn)荷時，洽計算飛貼現(xiàn)寇系數(shù)守所采師用的翼利率側。凈現(xiàn)燃金流典量是繁項目斷當年畢現(xiàn)金痰流入狡和流衛(wèi)出的層代數(shù)圍和。寸具體啊計算章時，湯有以篇下幾新個問澆題需臥要注茅意：凈現(xiàn)述值評炕價的盼臨界值是異零。當N霉I′≥披0，休項目戴按規(guī)肯定的爹貼現(xiàn)鞋率獲前利。當N放PV<0惰時，譯說明岔項目兵不能悼按規(guī)園定的至貼現(xiàn)謠率獲姥利。1）樣現(xiàn)金雙流出尾不再趴包括報固定禿資產(chǎn)繡折舊亡，即扭每年也的銷搞售成席本中痕應扣存除固傲定資急產(chǎn)折慌舊費怎。2）搏每年吳的還背本付完息額零除去眨高于鈔基準被貼現(xiàn)嗓率的斯貸款陵利息剝外，元也不牲應計慈入項董目的值現(xiàn)金架流出醫(yī)。3）區(qū)項目起的投稿資者答關心胸的是歷投資伏帶來蛋的純錄收益錦，因催而在兵計算乘每年肉的凈耐現(xiàn)金堅流量閱時，碌應綜藝合考仿慮所熔有的鳴稅費等和成揭本費屬用。2.宵內部雞收益步率法旦（IR夏R法）2.減1內航部收夢益率飲的經(jīng)帶濟意借義由于堵最近刃時間曲價值宮的影疼響，冤一筆聰未來宰資金境現(xiàn)值蜂的大鳥小，頃不僅乖取決魂于未杏來資坦金本俗身金揉額的餐大小失，還救取決垂于貼吼現(xiàn)時洋間的袋長短朱，以晌及所編取貼男現(xiàn)率承的高膨低。2.堪2僻內部不收益停率的聽計算內部割收益演率的碧計算攔式為嗓：NP基V=∑Ft（1折＋I講RR加）￣輩=勝0N1t式中珠IR膝R—圓—內磨部收滴益率槳；在實問際運擾用中制，要蜂用式頌算法什，反頭復試字湊才吃能求悅得。鮮其基士本計腎算步地驟為剛：1）較首先固假定叼一個艷貼現(xiàn)懸率i斜1,甩求出肌項目檢的凈帽現(xiàn)值都NP合V1務。2）禿若N疼PV1>0思，則堆提高優(yōu)i1，設斷i2>i1，重粗新計斷算項冒目的跟凈現(xiàn)瞇值N囑PV2；若閃NP辟V<鏟0，聽降低脖i1，設亦i2<i1，重敞新計稍算項率目的俊凈現(xiàn)巖值N忽PV2。3）畫重復竟步驟混2）對，經(jīng)拜過反弓復試要算，睡直至眉NP蜓V變毫號（活由正且變負液或由年負變草正）某為止鎮(zhèn)。4）銹設N襪PV1>0錄，N難PV2<0伶，便奔可用絲式內插佛法按跑試算敵時設旁定的炒i1、i2求得盜內部全收益煤率。IR臂R=希i1＋針(i1－i2)式中辯IR消R—雹項目喊內部末收益償率；i1—迫低貼宿現(xiàn)率擔；NP具V柳—伍低貼片現(xiàn)率耕i1雖時的套凈現(xiàn)搞值絕江對值??；i2—高胖貼現(xiàn)椅率；NP欺V2—高寄貼現(xiàn)罩率i柿2的伸凈現(xiàn)御值絕誼對值景。NP刻V1NP僚V1＋柱N育PV22.符3內辜部收夠益率致的評難價內部分收益容率是虧項目昆貼現(xiàn)赤率的這臨界云值。1）氏IR互R與濤i相味比較覺，反昏映項混目盈損虧狀欲況。IR灑R>女i,尖項目素盈利紹；IR敞R=猶i,幼項目鏈盈虧祖平衡術；IR順R<維i,頭項目增虧損備。2）難IR甚R與萬i0相比胖較，尸反映塘項目遷與社煌會平態(tài)均水稈平相墳比的躺經(jīng)濟接效益捧狀況皆。IR秧R>躺i0,項擾目盈怎利超呆出社渴會平叔均水收平；IR壇R=鬧i0,項目劇盈利訪相當理于社改會平盈均水舅平；IR儀R<吧i0,項夏目盈博利低鹿于社侍會平降均水逃平。3）蜜IR狗R與蘇IR帥R0相比溪較，咐反映襯項目傲與同熟期、已同類葛項目有盈利劑水平椅相比米的經(jīng)昌濟效嚷益狀齊況。IR芒R>孤IR壩R0,項透目盈聰利超穴出同玩類項書目平千均盈監(jiān)利水鐵平；IR護R=宮IR性R0,項目賄盈利雀相等喬于同形類項婆目平睡均盈桃利水糕平；IR經(jīng)R<成IR拿R0,項終目盈剛利低麻于同縱類項沃目平貸均盈倦利水封平?！景缸汤稚轿觥苛?、災財務精評價將的基安礎數(shù)是據(jù)和叛基本么財務建報表損益演表反駛映項星目在搜計算嚇期內像逐年學的成熄本、晃稅后構利潤欣和收抖益狀趨況。損益用表財務杜現(xiàn)金淋流量菜表資金除來源健于運僑用表資產(chǎn)杏負債佩表財務網(wǎng)現(xiàn)金虜流量峽表反謊映項餐目在議計算棉期內這的全霉部的懲經(jīng)濟樓活動錘狀況宮。資金施來源鬼與運白用表逃反映集項目翠在計驅算期況內各姥年的續(xù)資金峰盈余族或短翼缺情腎況。資產(chǎn)征負債把表反打映項脫目在輸計算策期內讀各年蛙末資債產(chǎn)、愉負債巨和所中有者植權益學變化門及對振應關稀系。投資型項目佩運營佛計劃學習做單元促3學習吉目標※掌握義投資占項目夠運營洞流程質和運蹄營計衰劃體饑系※掌握打投資崗項目朱運營捧計劃你的編沾制程牽序，谷能宏夠團編制傳投資腸項目贊運營池計劃一、償投資臉項目楊運營鹿的流松程1.萍投資獸機會斯選擇賽與決敗策分碼析投資擇機會恰選擇決策齡分析在機掙會尋喚找過見程中騎，開退發(fā)商汗首先釘要選延擇開馬發(fā)項回目所制處的約城市翼或地臥區(qū)，企然后隆根據(jù)預自己魂對該味地房凡地產(chǎn)只市場頓供求魔關系貍的認唉識，汁尋找曠投資狡的可馬能性避，亦士即我連們通貫常所姨說的伍“看套地”誦。首先貧要分高析市雞場的很供求或關系沾、競驅爭環(huán)穗境、吐目標梨市場始及其容可支績付的狹價格射水平撞，然徑后根辯據(jù)市彎場分近析的芒結果孟，就冠項目笨的經(jīng)繳營收逗入與甜費用截進行虛比較冷分析妙。2.謎前期墾工作2）獲取土地使用權的途徑1.土地使用權出讓2.土地使用權劃撥3.原有劃撥土地存量房地產(chǎn)土地使用權4.與當前土地使用權擁有者合作1）政府土地收購儲備與土地一級開發(fā)2.測2確細定規(guī)