房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)審批流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程

——政府審批全手續(xù)1房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地

專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金23房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局等4項目推廣、銷售項目獲取（取得土地）項目啟動規(guī)劃設(shè)計施工建設(shè)竣工驗收項目交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)流程圖選址、立項5前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項目立項登記項目深度市場調(diào)研項目定位策劃項目產(chǎn)品策劃項目產(chǎn)品設(shè)計建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證6辦理國土使用證受理單位：國土局地產(chǎn)處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件；

土地權(quán)屬證明文件；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設(shè)項目批準或備案文件；

地籍調(diào)查表、屆址點成果表、宗地圖；

招標、拍賣、掛牌成交確認書；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國土使用證》7辦理推房地桐產(chǎn)開向發(fā)企四業(yè)資舟質(zhì)受理單位：建委開發(fā)處

受理時間：20個工作日

所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報告；

填報軟件生成上報軟盤并打印《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表》；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務(wù)登記證；

驗資報告；

開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程；

專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。

取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)》8辦理電建設(shè)迎項目日選址視意見舟書受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：15個工作日

所需主要資料：《建設(shè)項目選址意見書》申請表;

土地權(quán)屬證明文件;

擴建項目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;

聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設(shè)項目選址意見書》9辦理詢建設(shè)鏟用地釀規(guī)劃班許可描證受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：《建設(shè)項目選址意見書》;

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表;

經(jīng)測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實測現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書;

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項目，應(yīng)向各相關(guān)部門出具征求意見函;

工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》10開發(fā)搭項目羅立項舊登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時間：5個工作日

所需主要資料：項目申請報告;

營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計的最新企業(yè)財務(wù)報表、開戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書;

銀行出具的融資意向書;

規(guī)劃行政部門出具的項目用地意見書;

環(huán)境保護行政主管部門出具的審批意見。編制項目建議書申報項目建議書審批項目建議書（代可行性研究報告）取得立項批復(fù)11項目專深度欺市場蜓調(diào)查在項盟目立襪項之風(fēng)后，腸需針頃對當(dāng)興地市功場狀淺況，窗進行殖更深懂層次號的市些場調(diào)渡研，寸以達受到規(guī)碑避市列場風(fēng)南險，傷尋求菌利潤桶最大泛化的訴目標充。深撥度市科場調(diào)拳查有繞兩個醒層面尚，一塵是市至場層誘面，饅二是羅產(chǎn)品義層面胳。市蜂場層珍面需瞎要調(diào)例查項囑目所第在區(qū)但域的帥市場隸狀況戲，產(chǎn)足品層叨面需低要調(diào)餓查項酸目所爸在區(qū)紀域的劉產(chǎn)品徑構(gòu)成寄情況仙。12項目耀定位晴策劃在深棗度了將解市休場狀敲況之絞后，御在產(chǎn)槽品設(shè)伏計之同前，播需要鐵確定擇項目糖的定艦位。獨項目瓜定位殖主要帝包括議本項飛目的然市場淺定位花、項積目開背發(fā)核的心定憂位、啊產(chǎn)品才形態(tài)渴定位罰、項艷目價塵格定浙位等旗。在丟這一席階段籠，需領(lǐng)根據(jù)惠項目也資源西的可編利用粥程度剛，確羅保項帖目的械各項術(shù)資源知得到送充分澇的利型用。恢同時歌，在端充分完了解語市場殃的基湯礎(chǔ)上測，確軟定本偉項目紙的競砍爭力反，研湯判市若場的掘空白典點予棟以定軋位,確定軍項目原概念幫草案押。13項目果產(chǎn)品豪策劃在設(shè)決計公杏司進偵行土稼地規(guī)蒙劃之久前，吹開發(fā)見商尚汪需要威根據(jù)決策劃摩部門(公司)的建懸議合椅理劃借分項哭目地滅塊的尖可利罪用程佛度，婦把項無目差算異化蹈競爭恒優(yōu)勢浪轉(zhuǎn)化容到規(guī)灰劃設(shè)攪計工旺作中呢。在悉這一和階段恰，需毀要開哄發(fā)商丹策劃看部門集、策碼劃公詢司、角設(shè)計始單位肌之間地互相殼配合么，最獎后由尼策劃留部門(公司)出具壁項目獎概念耐設(shè)計瞇任務(wù)騎書、尺產(chǎn)品糕設(shè)計而建議便書，份以此精指導(dǎo)拖設(shè)計君公司統(tǒng)進行石項目去的總匠體規(guī)再劃設(shè)皆計、西方案胃設(shè)計趟，最踩終確餓定項毫目的叼產(chǎn)品防方案蛙。14項目榜產(chǎn)品誤設(shè)計概念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計景觀概念設(shè)計規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計建筑方案設(shè)計景觀方案設(shè)計詳細規(guī)劃設(shè)計建筑單體設(shè)計15建筑拌方案膛審批受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時間：8個工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖(須標明色彩及材質(zhì))、項目總體鳥瞰圖;

光盤一張，含所有報建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖16辦理年建設(shè)哪工程豎規(guī)劃合許可復(fù)證受理秧單位責(zé)：規(guī)狐劃局謹綜合瞧處置受理桶時間隨：10個工炎作日皇事繳前需詠辦理顏事項景或所牙需主蕩要資搬料：摸在建寧委設(shè)莫計處扮、審口圖中叛心辦御理笛施嘴工圖防審查(人防例、消們防、利衛(wèi)生也防疫第、環(huán)顫保、匆綠化殃、交認通、岔規(guī)劃猜等審餐核)，17至22個工剪作日介；僅在建濾委城直建二孩處辦范理市堆政設(shè)咬施配趙套費蝴核定度單鍬，3個工繁作鋼日；贈在形文物亡管理叨部門炮辦理聾文物誘挖掘臺完畢狐通知某單年；糕在建摘委建且管處譽繳納辛報建個費用芽；搖在勘皇察設(shè)次計院箭辦理銀正式揪坐標娃放線盯資料芝。取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書17辦理逃施工埋許可避證受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：建設(shè)單位填寫的施工許可證申請

表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；開工條件

審查(表)；中標通知書、施工合同及中標備案(表)；施工圖審

查備案通知書；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合

格并蓋章的施工組織設(shè)計原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和

派遣書，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項目經(jīng)理證(原件壓證);

質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費證明等。取得《建設(shè)工程施工許可證》18前沾期兔其鳴它端工倘作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設(shè)工程項目地名報批；工程項目設(shè)計招標辦理；設(shè)計方案評標會召開及設(shè)計單位中標辦理；勘察招投標與勘察單位的中標辦理；施工招標辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項目保險事宜洽談；編制項目開發(fā)進度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準備就緒等。以上各項工作落實之后，即進入建設(shè)階段19重慶曬市房蠅地產(chǎn)真開發(fā)德項目蜻行政伐審批哪流程法示意垂圖國土毯局出具“用鋒地預(yù)爸審意抓見”環(huán)保股局出具“環(huán)牙境評候估審叛查意見峰”地震粘部門提供油地震腰安全性評隨價文僑件規(guī)劃百局出具“規(guī)訊劃意續(xù)見函傘復(fù)”，分別悔交發(fā)改報委和建委國土揉資源冬部門繩進行向國有遷土地踐使用糕權(quán)出售讓（劣招拍驅(qū)掛）傲，合法具建設(shè)射用地六批準薦書、欲國有球土地服使用滅權(quán)證膝書普通佳商品衰住宅模固定警資產(chǎn)黨投資丈項目厘備案規(guī)劃曬部門阻發(fā)放建設(shè)勿用地協(xié)規(guī)劃稀許可鉛證編制刺修建前性詳規(guī)細規(guī)億劃或建摧設(shè)工殿程設(shè)稍計方鬧案總掃平面圖虛、建細設(shè)工貓程設(shè)撓計方戴案施搶工音圖岡設(shè)傾計規(guī)劃闖部門皆審定裝修建宗性詳犧細規(guī)戚劃或天建設(shè)工銹程設(shè)擔(dān)計方啞案總干平面予圖、維建設(shè)赤工程設(shè)計托方案建設(shè)鄉(xiāng)豐、規(guī)冬劃、軌市政票、綠稿化、猛城管其、消屢防、鬧人防幟、地震堵、環(huán)突保、糖氣象皂、技穩(wěn)術(shù)監(jiān)故督、楊教育豎、文掃物、勾水利變、安監(jiān)導(dǎo)、國碰家安劈燕全等偶有關(guān)奧職能嗚部門層聯(lián)合郊審圖澡、備愉案審圖刪機構(gòu)癥進行施工毯圖審遍查規(guī)劃草部門仔核發(fā)市建設(shè)映工程趕規(guī)劃完許可寶證已審稍定的彼修建耕性詳兩細規(guī)薦劃（林或建詠設(shè)工瓜程設(shè)岸計方插案總齊平面梁圖）趕、建滲設(shè)工迫程設(shè)末計方虜案規(guī)劃工許可階良段。其中田行政審韻批、辦理排時間共偶計為9日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察20組織待施工幻玉單位登、監(jiān)理婆單位代招標招標偷文件普備案，劣招聲標投標情欺況書豪面報告桑，招拴標合同備枯案建設(shè)慘工程質(zhì)量居、安全全監(jiān)督碎手續(xù)備欄案排水蚊部門核發(fā)為城市排水果許可炊證市容用環(huán)衛(wèi)部門茅對城市建蝕筑垃圾處降置核準建設(shè)叨部門肉核發(fā)建筑草工程筍施工濃許可泰證1、提飲供土桿地使圾用權(quán)證、培工程軟規(guī)劃萍許可拍證2、提抬供施委工圖盈紙審說查合格書備；3、已曠辦理井工程抱質(zhì)量綢、安全監(jiān)撿督手你續(xù)；4、建朗設(shè)資故金已粉落實1、提蘭供土蠅地使毒用權(quán)舉證、竹建設(shè)工較程規(guī)塘劃許徹可證巖、施蔥工許可證萬；2、投趣入開滋發(fā)建耕設(shè)的浪資金乓達到工程晚建設(shè)絲式總投條資的25恒%以上3、已被有商辨品房坡預(yù)售據(jù)方案房產(chǎn)瓦部門表核發(fā)商品客房預(yù)裹售許差可證商品房預(yù)售合同備案房地貪產(chǎn)開但發(fā)企董業(yè)組昏織設(shè)計魔、施悅工、嬌工程桃監(jiān)理吳等有關(guān)延單位禮進行元竣工仔驗收規(guī)劃證、建抽設(shè)、尖市政為、綠墓化、華城管居、消農(nóng)防、人防冊、地雖震、塊環(huán)保鋒、氣抗象、陜技術(shù)恩監(jiān)督艷、教育淋、文吧物、沫水利如、安上監(jiān)等葉有關(guān)障職能襪部門聯(lián)調(diào)合進巧行竣終工驗驢收、泳認可建設(shè)佛工程單竣工亮驗收交備案規(guī)劃胃驗線；昨規(guī)劃條件因、工程質(zhì)羽量、施工井安全從禿開工至喇竣工的棒監(jiān)督施工繁許可階瀉段。其中央行政審兆批、辦理注時間共徒計為4日竣工飾驗收階角段。其中妻行政審熟批、辦理做、驗收時識間共計野為5日政府實施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督21房地往產(chǎn)開禾發(fā)的葵證件1、核身準或費備案梢證（存固定巷資產(chǎn)南投資貍）2、土落地證3、建革設(shè)用年地規(guī)捐劃許舞可證4、建誼設(shè)工申程規(guī)興劃許奪可證5、建羨筑工診程施蝴工證6、商欣品房駁預(yù)售嘩許可堵證22辦理沈“五討證”棄的條旬件《建筑園工程隙施工浩許可摩證》：23一、瘡項目疲獲取項目捧可行克性研壤究調(diào)卻研當(dāng)?shù)鼗@房地妙產(chǎn)市需場形栽勢；政府答優(yōu)惠暗政策轉(zhuǎn)、投悅資環(huán)維境；當(dāng)?shù)貣|消費浸水平南；人口申組成維；地理夾位置的、交浙通；項目所開發(fā)裕成本逢、利舍潤測搖算；……仍……24開發(fā)——成本認構(gòu)成25開發(fā)——利潤亡構(gòu)成26房地遭產(chǎn)涉腐及稅貸費1、涉嫁及房劃地產(chǎn)希購置摔的：強包括難契稅駕、印憤花稅問及交哀易手倍續(xù)費喝。2、涉孩及房恒地產(chǎn)死出售捎的：悟包括葡營業(yè)犧稅、攜城市監(jiān)維護心建設(shè)彎稅、丸教育妻費附欺加、勵土地暗增值篩稅、潮企業(yè)筐所得憑稅、金個人趕所得拔稅、工印花儀稅及晚交易彩手續(xù)制費。3、涉卵及土歐地購掘置的妥：土瓜地出輔讓金、地臺上附忽著物劑補償卸款27二、權(quán)項目侄啟動1土地親報批3房產(chǎn)蓄資質(zhì)踏審批4項目趕可行聲性菊報碧批2項目咬公司怕注冊撈報批環(huán)保蕉初步逼意見5立項稻報批281、獲取隙土地獲取角形式浙：拍飄賣、糟招標而、掛救牌、摩劃撥2、項目行公司投注冊A、項才目公耐司申堪報；B、辦籠理項姓目公問司營招業(yè)執(zhí)桂照、懲組織麗機構(gòu)低代碼差證；C、辦蓮理銀滑行開枯戶、兩稅務(wù)膚登記弦等手減續(xù)；3、房產(chǎn)增公司旋資質(zhì)辭審核4、項目淡可行殼性研撐究報老告審晃批5、項目瓶立項積報批A、環(huán)哲保部后門審嫂查，筑做《環(huán)境再影響色評價予報告》；B、發(fā)微展計裙劃部塞門立俱項報柳批，劃列入刻當(dāng)年諒?fù)顿Y梳計劃牛；29資質(zhì)等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計竣工面積（萬m2）質(zhì)量合格率專業(yè)技術(shù)人員一級5000530連續(xù)5年100%40二級2000315連續(xù)3年100%20三級80025連續(xù)2年100%10四級5001已竣工工程100%5《暫定所資質(zhì)遺證書》的條坑件不衡得低鍛于四舌級資冊質(zhì)企井業(yè)的賓條件30三、剝項目史規(guī)劃款設(shè)計1規(guī)劃互方案竹審批2初步尿方案免審批3施工聾圖審召批4建設(shè)仗工程消規(guī)劃怖許可沒證報宵批311、規(guī)筆劃方存案審彈批選址店、定框點滲報尿批規(guī)劃胖設(shè)計賽條件避意見窗書審篇批環(huán)境程影響網(wǎng)評估師報告澆書審弟批規(guī)劃織方案懂審批地質(zhì)網(wǎng)初勘322、施渴工圖恩審批施工拌圖外燈審施工模圖內(nèi)惰審規(guī)劃偏報批氣象銹報批消防挨報批防震扶報批人防蕩報批環(huán)保懂綠化皇方案蘭報批地質(zhì)樸詳勘施工詠圖設(shè)疲計施工勻圖報碧批333、建遺設(shè)工展程規(guī)借劃許估可證建筑西工程徐規(guī)劃焰許可程證報凡批墻拆改物業(yè)矛維修釋基金散裝縣水泥節(jié)近能34四、堤項目棒建設(shè)朗施工1建設(shè)宅工程聽施工薯許可顧證2項目削建設(shè)泛能源涌、系奔統(tǒng)報懸批3施工父建設(shè)貿(mào)雜項奴報批351、建朝設(shè)工