房地產(chǎn)市場報告-粵東城市2019年半年度房地產(chǎn)市場報告- 惠州河源梅州汕頭汕尾揭陽潮州

世聯(lián)行粵東城市2019年半年度房地產(chǎn)市場報告——世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心目錄【序】 1宏觀經(jīng)濟背景分析篇 3粵東城市市場篇 6一、 2019年上半年惠州房地產(chǎn)市場形勢分析 7（一）惠州土地市場 7（二）惠州商品房市場 8二、 2019年上半年河源房地產(chǎn)市場形勢分析 21（一）河源土地市場 21（二）河源商品房市場 22三、 2019年上半年梅州房地產(chǎn)市場形勢分析 25（一） 梅州土地市場 25（二） 梅州商品房市場 25四、 2019年上半年汕頭房地產(chǎn)市場形勢分析 27（一）汕頭土地市場 27（二）汕頭商品房市場 29五、 2019年上半年汕尾房地產(chǎn)市場形勢分析 32（一）汕尾土地市場 32（二）汕尾商品房市場 33六、 2019年上半年潮州房地產(chǎn)市場形勢分析 35（一） 潮州土地市場 35（二） 潮州商品房市場 35七、 2019年上半年揭陽房地產(chǎn)市場形勢分析 39（一） 揭陽土地市場 39（二） 揭陽商品房市場 41【后記】 45【附：2019年上半年粵東城市房地產(chǎn)政策一覽】 47495051圖表目錄圖表1：2011-2019年上半年GDP季度同比增速（%） 3圖表2：財新與中采制造業(yè)月度PMI走勢（%） 3圖表3：廣義貨幣余額月度走勢 4圖表4：CPI和PPI同比增速走勢 4圖表5：商品房銷售面積按月同比情況 4圖表6：商品房銷售金額按月同比情況 4圖表7：房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速情況 5圖表8：房屋新開工面積及增速情況 5圖表9：2015年以來商品房待售面積及同比變化趨勢 5圖表10：2019年上半年粵東7市商品房銷售情況 6圖表11：2019年6月粵東7市商品房成交均價 6圖表12：粵東7市2019年年中（截至6月底）庫存面積與去化周期 6圖表13：惠州市近年土地供求及成交金額情況 7圖表14：惠州市近年土地掛牌成交地面價走勢 7圖表15：2019年上半年各縣區(qū)土地掛牌成交量價情況 7圖表16：2019年上半年各區(qū)縣土地成交情況 7圖表17：惠州市近年商品房預售面積走勢 8圖表18：2019年1-6月各區(qū)縣商品房預售情況 8圖表19：惠州市近年商品房銷售情況 8圖表20：2019年1-6月各區(qū)縣商品房成交情況 8圖表21：惠州市近12個月庫存面積與去化周期走勢 9圖表22：2019年截至6月底各區(qū)縣庫存情況 9圖表23：2019年上半年惠州市房企銷售金額TOP20 10圖表24：2019年上半年惠州市單盤銷售金額排行榜TOP10 10圖表25：惠城區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢 11圖表26：惠城區(qū)近年商品房均價走勢 11圖表27：仲愷區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢 11圖表28：仲愷區(qū)近年商品房均價走勢 11圖表29：惠陽區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢 12圖表30：惠陽區(qū)近年商品房均價走勢 12圖表31：大亞灣近年商品房供求及成交金額走勢 12圖表32：大亞灣近年商品房均價走勢 12圖表33：惠東縣近年商品房供求及成交金額走勢 13圖表34：惠東縣近年商品房均價走勢 13圖表35：博羅縣近年商品房供求及成交金額走勢 13圖表36：博羅縣近年商品房均價走勢 13圖表37：龍門縣近年商品房供求及成交金額走勢 14圖表38：龍門縣近年商品房均價走勢 14圖表39：河源市區(qū)近年住宅用地供求價走勢 21圖表40：2019年上半年各用途土地成交 21圖表41：河源市區(qū)近年商品房供求走勢 22圖表42：2018年-2019年河源市區(qū)商品房成交均價走勢 22圖表43：河源市區(qū)近一年一手住宅庫存面積及去化周期走勢 23圖表44：梅州市近年住宅均價走勢 25圖表45：梅州市近年住宅供求走勢 25圖表46：梅州市近年住宅庫存及去化周期走勢 25圖表47：2019年上半年各類型土地供銷情況 27圖表48：汕頭市2018年-2019年6月土地供求走勢 27圖表49：2014-2019年6月汕頭各類土地成交情況 28圖表50：2019年上半年汕頭市商住用地成交分布圖 28圖表51：汕頭市商品房成交量價走勢 29圖表52：汕尾市2019年上半年土地供求走勢 32圖表53：汕尾市近年商品房銷售量價走勢 33圖表54：2019年1-6月潮州各類土地供銷情況 35圖表55：2018年-2019年5月潮州市月均去化走勢 36圖表56：2019年潮州市在售項目剩余庫存量盤點 36圖表57：2019年上半年揭陽市土地成交情況 39圖表58：揭陽市近年土地供求價情況 39圖表59：2019年上半年揭陽市土地供求價情況 39圖表60：2019年上半年各類土地面積成交情況 40圖表61：2019年上半年揭陽“拿地之最”榜單 40圖表62：揭陽市近年商品房銷售走勢 41圖表63：揭陽市近年商品房均價走勢 41圖表64：2019年1-6月揭陽市二級市場庫存及去化周期情況 42【序】分化與波段——下半年的樓市主題粵東世聯(lián)行總經(jīng)理 周玉仁上半年的樓市，從年初的央媽放水拉開序幕，以年中的信托驟然收緊謝幕，同時伴隨的是樓市政策的抑揚及分化。事實上在我們逐漸習慣貿(mào)易戰(zhàn)“禮尚往來”拉鋸的同時，國內(nèi)的經(jīng)濟情況相對已不容樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟的“壓艙石”，其重要性決定了政府對待行業(yè)的態(tài)度更為謹慎，這一點從上半年的行業(yè)政策調(diào)整可以感受到，而這種調(diào)整相信在下半年的樓市還會延續(xù)。只是上面所述的種種錯綜復雜，似乎都不存在于惠州樓市。上半年的惠州房產(chǎn)市場，數(shù)據(jù)依然靚麗，即使放眼珠三角橫向比較，單從規(guī)模來看還處于領先地位，雖然同比2018年有所下滑，但供需兩旺的勢頭依然明顯。從區(qū)域來看，除了惠東和博羅明顯供過于求，仲愷也稍顯頹勢之外，其他區(qū)域市場都還是非常火熱，市場分化的趨勢已是非常明顯，考慮到仲愷目前處于土地盤整城市更新政策剛出臺的狀態(tài)，其后勁應該相當可期?；赝葜莘康禺a(chǎn)市場，2019上半年表現(xiàn)可以總結(jié)為一個關鍵詞：變。市場劇烈波動讓人應接不暇，這是給我們留下的最深刻印象。1、2月份延續(xù)去年四季度降溫態(tài)勢，直至2月份《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺，為我們打開了一個窗口期，樓市出現(xiàn)升溫，3月份迎來小陽春，隨后市場開始快速回落，省外購房客戶更加理性和謹慎。截至2019年6月末，惠州全市商品房庫存約1700萬平米，去化周期達14個月，加上不完全統(tǒng)計的下半年新增供應超1000萬平米，后續(xù)庫存去化周期預計將快速上升，去化壓力增大。今年上半年的惠州市場正在經(jīng)歷切換期。第一，客戶群體正在切換，以往來惠州置業(yè)的更多是省內(nèi)的客戶，而目前則吸引了全國性的客戶，從世聯(lián)行數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測的客戶分析來看，2019年上半年惠州樓盤成交客戶遍布全國15個省份，但仍以廣東省內(nèi)為主。在粵港澳大灣區(qū)背景下，惠州市場成交客戶全國化將是不可抵擋的趨勢。第二，在開發(fā)企業(yè)的構(gòu)成上與三年前也有很大的不同，目前有很多的全國百強房企參與其中。第三，產(chǎn)品也在切換，開發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)化和服務質(zhì)量的提升，這對于企業(yè)的長遠發(fā)展具有重要意義。整體來說，惠州市場短周期內(nèi)處于一個切換期，各個區(qū)域、樓盤之間會產(chǎn)生分化。展望2019年下半年，市場依然會是一個波動的市場，外省客戶會隨著大灣區(qū)重大利好政策的發(fā)布而呈現(xiàn)波段式起伏，同時過去兩年本地剛需客戶的恐慌性入市，導致消費力提前透支，也會讓市場成1/51交量增長乏力。預計在外省客戶沒有明顯增加、本地客觀望情緒濃厚的背景下，下半年以價換量將是大概率事件。從城市板塊發(fā)展方面看，下半年惠州將面臨較大的調(diào)整壓力，市場分化逐步加大，片區(qū)差異化拉大。熱點片區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤仍是客戶購房首選，房源供不應求；遠郊片區(qū)房企促銷模式不斷出現(xiàn)，首付分期、送車位送裝修等，價格呈下降趨勢。區(qū)域分化的背后，真實邏輯是客戶的置業(yè)訴求的轉(zhuǎn)變，在政策持續(xù)關照和宏觀環(huán)境因素的影響下，投資屬性較高的區(qū)域數(shù)據(jù)下滑也是一種必然。這也從側(cè)面證實對于惠灣的居住屬性，市場是高度認可的，畢竟任何數(shù)據(jù)分析都沒有真金實銀的銷售額來的直接。另外在區(qū)域內(nèi)部，個盤的分化也非常明顯，上半年惠州銷售額前20的房企占據(jù)了約50%的市場份額，其中全國品牌房企占據(jù)前二十的80%，融資開發(fā)等綜合能力的優(yōu)勢凸顯。波段式的市場行情，在上半年的惠州表現(xiàn)的也極為明顯，大灣區(qū)規(guī)劃公布造就的全國性客戶熱潮來去匆匆，階段性的中介渠道高傭金刺激，讓深圳客戶對惠州愛恨兩難。這樣的故事，在下半年依然會重復上演。上半年惠州土地市場供應相對較少，但品牌開發(fā)企業(yè)加持土地儲備的競爭激烈，碧桂園集團、中駿集團、榮盛發(fā)展、合生創(chuàng)展、秋谷集團、雅居樂集團等品牌開發(fā)企業(yè)加大惠州布局版圖，平安不動產(chǎn)、美的地產(chǎn)、中糧集團等首次進入惠州。從惠州市自然資源局公布的最新供地計劃看，下半年惠城區(qū)商住用地供應占地面積將達到165萬平米，集中分布在小金口、馬安、金山湖，下半年將迎來供應高峰。從土地市場來看，成交依然活躍，從近期惠南科技園地塊的拍賣熱度來看，品牌房企對惠州依然懷有很高的熱情，惠州土地成交將依然火爆。放眼惠州房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展，作為粵港澳大灣區(qū)的核心區(qū)域，開發(fā)企業(yè)依然看好惠州樓市的發(fā)展。下半年的市場，供應量和定價將是惠州樓市的重要影響因素。關于供應量，近幾年在惠州居高不下的開工面積之下，供應面積似乎一直都在低位徘徊，保守估計下半年惠州應該會有超千萬平米的貨量入市。而關于一直被開發(fā)商詬病的限價政策，似乎有松動的跡象，新的定價邏輯帶來的價格上漲，能否為市場所接受還有待考驗。在供應量和價格雙雙上漲的背景下，客戶需求缺乏重大利好的支撐，分化是一個必然的結(jié)果，而誰能踩好市場的節(jié)奏在這個波段中收獲，對開發(fā)商和購房客戶來說都是個挑戰(zhàn)。2/51宏觀經(jīng)濟背景分析篇中國經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長，發(fā)展韌性進一步凸顯 制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)與上月持平在外部環(huán)境更加復雜嚴峻的情況下，經(jīng)濟展現(xiàn)更強韌性，GDP增速連續(xù)14個季度保持在6.4-6.8%區(qū)間，延續(xù)了近年來平穩(wěn)增長的態(tài)勢。初步核算，2019年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值450933億元，按可比價格計算，同比增長6.3%。分季度看，一季度同比增長6.4%，二季度增長6.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值23207億元，同比增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值179984億元，增長5.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值247743億元，增長7.0%。上半年經(jīng)濟增長速度略有放緩，但經(jīng)濟運行繼續(xù)保持在合理區(qū)間，延續(xù)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進發(fā)展態(tài)勢。2019年6月，制造業(yè)PMI為49.4%，制造業(yè)景氣水平與5月相當，比50%的臨界點稍微低一點，但分企業(yè)規(guī)?？?，大企業(yè)基本跟上個月持平，中小企業(yè)指數(shù)還略有上升。圖表1：2011-2019年上半年GDP季度同比增速（%） 圖表2：財新與中采制造業(yè)月度PMI走勢（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局CPI漲幅穩(wěn)定 PPI略有回落2019年5月末，廣義貨幣(M2)余額189.12萬億元,同比增長8.5%，增速與上月末持平，比上年同期高0.2個百分點；狹義貨幣(M1)余額54.44萬億元,同比增長3.4%，增速比上月末高0.5個百分點，比上年同期低2.6個百分點；流通中貨幣(M0)余額7.28萬億元,同比增長4.3%。當月凈回籠現(xiàn)金1167億元。2019年上半年，全國居民消費價格（CPI）比去年同期上漲2.2%，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格比去年同期上漲0.3%。當前國際環(huán)境復雜多變，多種因素方向不一、疊加影響，價格運行中的不確定性增多。3/51圖表3：廣義貨幣余額月度走勢 圖表4：CPI和PPI同比增速走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局商品房銷售增速有所回落 開發(fā)投資總體平穩(wěn)增長2019年1-6月，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積66181萬平米，同比下降1.0%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額61345億元，同比增長8.4%。圖表5：商品房銷售面積按月同比情況 圖表6：商品房銷售金額按月同比情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺2019年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資45167億元，增長15.8%，增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.3%。房屋新開工面積105509萬平方米，增長10.1%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅新開工面積77998萬平方米，增長10.5%。4/51圖表7：房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速情況 圖表8：房屋新開工面積及增速情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺2019年6月末，商品房待售面積50162萬平方米，同比下降8.9%，比2018年末減少2252萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積23236萬平方米，同比下降15.2%，比2018年末減少1855萬平方米。圖表9：2015年以來商品房待售面積及同比變化趨勢80000700006000050000400003000020000100000

商品房待售面積(萬平方米)住宅待售面積(萬平方米)30%20%10%0%-10%-20%-30%2015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-06數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺5/51粵東城市市場篇2019年1-6月粵東七市商品房銷售面積共1258.37萬㎡，銷售金額共1357.45億元。其中，惠州市以710萬㎡銷量位居首位，其后依次為梅州、汕頭、汕尾、河源、潮州、揭陽。此外，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年年中（六月）粵東七市銷售均價分別為：惠州市11760元/㎡、汕頭市9911元/㎡、汕尾市7807元/㎡、揭陽市7797元/㎡、河源市7582元/㎡、潮州市7142元/㎡、梅州市6500元/㎡。圖表10：2019年上半年粵東7市商品房銷售情況圖表11：2019年6月粵東7市商品房成交均價成交面積（萬㎡）成績金額（億元）1400012000800710100010000800600800060040060004001541314000200787365472002000000惠州梅州汕頭汕尾河源揭陽潮州惠州汕頭汕尾揭陽河源潮州梅州數(shù)據(jù)來源：粵東各市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺從各城市庫存看，惠州處在高庫存，商品房庫存量1730.6萬平米，其中惠州長去化周期狀態(tài)，去化周期高達13.9個月，其次是揭陽，接近11個月。圖表12：粵東7市2019年年中（截至6月底）庫存面積與去化周期2000庫存面積（萬㎡）去化周期（月）16180013.91416001730.6112140010.93101200100087.5588007.025.566004.264400200328.38171.15142.1108.545.14227.100惠州汕頭梅州揭陽潮州河源汕尾數(shù)據(jù)來源：粵東各市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺6/51一、2019年上半年惠州房地產(chǎn)市場形勢分析（一）惠州土地市場土地成交總量下降調(diào)控下地價持續(xù)上升2019年上半年惠州全市經(jīng)營性土地供應總量為289.67萬㎡，較2018年上半年同比上升2.56%；全市經(jīng)營性土地成交總量為304.02萬㎡，較2018年上半年同比下降20.20%；土地成交總金額為85.89億元，較2018年上半年同比上升14.73%，其中從各區(qū)縣成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年成交土地的整體平均地價約為2826元/㎡，同比上升43.8%。從土地供應節(jié)奏來看，與去年基本保持一致，全市土地供應將集中在下半年；且政府引導性趨強，無論是對地價還是競拍條件的調(diào)控，都進一步要求參與拿地企業(yè)開發(fā)能力及其經(jīng)營管理能力等有所提升。值得關注的是，隨著新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）走向市場，彌補此前惠州市該類用地（集合科研、商業(yè)、居住等多重用途屬性的土地）的供應空白，整體土地市場將面臨新一輪提質(zhì)發(fā)展。圖表13：惠州市近年土地供求及成交金額情況 圖表14：惠州市近年土地掛牌成交地面價走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）1500成交金額（億）223250100068486752001506595002821002905038100商服用地商住-住宅用地工業(yè)用地800075326973600040664000305020005846330數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)圖表15：2019年上半年各縣區(qū)土地掛牌成交量價情況圖表16：2019年上半年各區(qū)縣土地成交情況成交面積（萬㎡）成交金額（億元）工業(yè)用地商服用地住宅用地綜合用地1002125100.002380162080.00601560.0090840671040.0055220520.005046272316000.00博羅縣大亞灣龍門縣仲愷區(qū)惠陽區(qū)惠東縣惠城區(qū)博羅大亞灣惠城惠東惠陽龍門仲愷數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺7/51（二）惠州商品房市場供應分析：全市供貨總量同比下降各區(qū)縣推售力度不一2019年上半年惠州市商品房新增供應總量為754.05萬㎡，同比下降20.25%；供應總套數(shù)為73923套，同比下降13.87%。從上半年整體供貨量分布情況可見，博羅縣一躍成為2019年上半年度供貨量最高的區(qū)縣，領先于近年熱度居上的惠灣片區(qū)。其中2018年摘牌的土地中，已有率先入市或確定在建的貨量，包括惠城區(qū)中海、隆生、金融街等品牌房企項目。圖表17：惠州市近年商品房預售面積走勢 圖表18：2019年1-6月各區(qū)縣商品房預售情況2500面積（萬㎡）2073.97200015001422.091052.601556.841282.18754.0510001186.48849.1650002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年

18000預售套數(shù)預售面積（萬㎡）180.00168.4616000160.00159.0914000140.00134.3712000120.00105.5910000100.0084.60800076.5880.00600060.00400040.0025.36200020.0000.00博羅縣大亞灣惠城區(qū)惠東縣仲愷區(qū)惠陽區(qū)龍門縣數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺成交分析：樓市持續(xù)微調(diào)成交總量同比回落商品房均價仍穩(wěn)步上升2019年上半年惠州市商品房成交總量為710萬㎡，同比下降21.8%；成交總金額為838億元，同比下降13.56%；上半年商品房成交均價約為11803元/㎡，對比2018年成交均價上升10.54%。圖表19：惠州市近年商品房銷售情況銷售面積（萬㎡）商品銷售額（億）2000189820001500150016928389701000100090850071050000圖表20：2019年1-6月各區(qū)縣商品房成交情況200成交面積（萬㎡）成交金額（億元）25023515019820013215010010680100506226501681529813075622600大亞灣惠城區(qū)惠陽區(qū)博羅縣仲愷區(qū)惠東縣龍門縣數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺8/51存量分析：一手商品房庫存量保持緩慢增加惠陽區(qū)存量全市最高截止至2019年6月底，全市商品房庫存量約為1730.61萬㎡，按近12個月月均去化速度計算，剩余庫存量消化周期為13.9個月，該周期僅約一年；各區(qū)縣來看，惠陽區(qū)存量為全市最高，去化周期也相對較長，為19.14個月；而后一手商品房存量依次為惠城區(qū)、惠東縣、博羅縣、仲愷區(qū)、大亞灣、龍門縣。其中，惠東縣去化周期最長，達到23.35個月。圖表21：惠州市近12個月庫存面積與去化周期走勢 圖表22：2019年截至6月底各區(qū)縣庫存情況2000面積（萬㎡）去化周期（月）1614150013.90121730.611065004200

400庫存面積（萬㎡）去化周期（月）253502320300328250161524620036922026822910150910085705000惠陽區(qū)惠城區(qū)惠東縣博羅縣仲愷區(qū)大亞灣龍門縣數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺9/51附:2019年上半年惠州市成交排名情況圖表23：2019年上半年惠州市房企銷售金額TOP20按金額項目名稱銷售額市場按金額項目名稱銷售額市場排名（億元）份額排名（億元）份額1碧桂園集團119.1114.21%11富力地產(chǎn)13.131.57%2龍光地產(chǎn)52.026.21%12新城控股12.811.53%3星河控股集團33.644.01%13奧園集團11.031.32%4海倫堡地產(chǎn)25.213.01%14泰豐集團9.581.14%5中洲控股19.282.30%15金地集團9.331.11%6新力地產(chǎn)17.062.04%16卓洲集團8.631.03%7恒大集團16.972.02%17德威集團8.421.00%8中海地產(chǎn)15.301.83%18雅居樂集團8.330.99%9合生創(chuàng)展14.581.74%19中駿集團8.300.99%10佳兆業(yè)集團14.291.70%20匯景豐房地產(chǎn)8.230.98%合計425.2550.73%統(tǒng)計規(guī)則：2019年惠州市房企銷售金額（所有物業(yè)）圖表24：2019年上半年惠州市單盤銷售金額排行榜TOP10按金額排名項目名稱成交金額（億元）1龍光城32.302碧桂園太東公園上城18.293碧桂園翡翠山14.494碧桂園·太東天樾灣12.425星河盛世名居12.296碧桂園潤楊溪谷10.447碧桂園十里銀灘10.058金地天潤自在城9.339泰豐花園8.6210恒大龍郡花園8.25數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺10/51惠州市各區(qū)縣商品房供求分析4.1惠城區(qū)商品房供求分析：量價齊降惠城區(qū)2019年上半年一手商品房供應量為134.38萬㎡，同比下降13.85%；成交量為152.36萬㎡，同比下降15.78%；成交均價約為12999元/㎡，近年來惠城區(qū)商品房成交均價呈上升趨勢?？偟膩砜?，上半年惠城區(qū)一手商品房供求量均同比2018年下降，開發(fā)商推貨謹慎。圖表25：惠城區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢 圖表26：惠城區(qū)近年商品房均價走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）600成交金額(億元)5566004434365005005314003904002485684174041983003693003572183273323872001342001001001520014000120001000080006000400020000

均價（元/㎡）均價同比(%)線性(均價（元/㎡）)1299950.00%107961121340.00%7808666630.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%數(shù)據(jù)來源：惠城區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：惠城區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺4.2仲愷區(qū)商品房供求分析：供求俱增仲愷區(qū)2019年上半年一手商品房供應量為84.6萬㎡，同比上升27.56%；成交量為74.79萬㎡，同比上升32.22%；成交均價為10693元/㎡。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，相對2018年同期，今年上半年仲愷全區(qū)商品房供求俱增。圖表27：仲愷區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）250成交金額(億元)1431602009410580140120150192100100203480856050694013912214875382000圖表28：仲愷區(qū)近年商品房均價走勢均價（元/㎡） 均價同比(%)線性(均價（元/㎡）)120001069340.00%962935.00%10000860930.00%800025.00%524620.00%52114950400010.00%5.00%20000.00%-5.00%0-10.00%數(shù)據(jù)來源：仲愷區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：仲愷區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺11/514.3惠陽區(qū)商品房供求分析：市冷價高惠陽區(qū)2019年上半年一手商品房供應量為76.58萬㎡，同比下降58.92%；成交量為98.24萬㎡，同比下降48.57%；成交均價為13411元/㎡?；蓐枀^(qū)上半年供求同比下降幅度較大，由于2018年下半年整體樓市調(diào)控加強，惠陽區(qū)除靠近中心區(qū)外，臨深項目中外區(qū)域客戶占比高，受政策影響較大，今年上半年基本延續(xù)去年市場走低趨勢。圖表29：惠陽區(qū)近年商品房供求及成交金額走勢 圖表30：惠陽區(qū)近年商品房均價走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）500成交金額(億元)4204503364004504003503001953003202502002004912019721325413215010010081779850001600014000120001000080006000400020000

均價（元/㎡）均價同比(%)線性(均價（元/㎡）)50.00%13256131471341140.00%918730.00%5964630020.00%10.00%0.00%-10.00%數(shù)據(jù)來源：惠陽區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：惠陽區(qū)房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺4.4大亞灣商品房供求分析：價格高企大亞灣2019年上半年一手商品房供應量為159.09萬㎡，同比下降30.82%；成交量為167.57萬㎡，同比下降37.79%；成交均價為14010元/㎡。與供求情況不同，大亞灣商品房成交價格仍然高企，穩(wěn)居惠州各區(qū)縣商品房均價第一的位置。圖表31：大亞灣近年商品房供求及成交金額走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交金額(億元)4284504016003853733614003443115003502525073004002061591682503783943002002312351501162001001005000圖表32：大亞灣近年商品房均價走勢均價（元/㎡） 均價同比(%)線性(均價（元/㎡）)1600012667131781401060.00%1400050.00%12000943140.00%1000061918000564830.00%600020.00%400010.00%200000.00%數(shù)據(jù)來源：大亞灣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：大亞灣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺12/514.5惠東縣商品房供求分析：價升量減惠東縣2019年上半年一手商品房供應量為105.59萬㎡，同比上升53.54%；成交量為62.02萬㎡，同比下降1.14%；成交均價為10054元/㎡。2019年上半年度惠東縣商品房供應總量較2018年同期增長幅度較大，但成交量幾乎與去年持平，供求對比明顯。圖表33：惠東縣近年商品房供求及成交金額走勢 圖表34：惠東縣近年商品房均價走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）300成交金額(億元)2001851672501131321502001042441501611811946210010015014717513910650501511346200均價（元/㎡）均價同比(%)線性(均價（元/㎡）)12000958095291005430.00%1000025.00%703076028000698520.00%15.00%600010.00%40005.00%20000.00%0-5.00%數(shù)據(jù)來源：惠東縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：惠東縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺4.6博羅縣商品房供求分析：供求穩(wěn)定博羅縣2019年上半年一手商品房供應量為168.46萬㎡，同比上升18.6%；成交量為129.56萬㎡，同比下降2.12%；成交均價為8158元/㎡。博羅進入2019年以來，月均供應量基本保持在30萬平左右，供應總量較去年同期小幅度增長。成交方面同比下降，但根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，博羅在月均去化、客戶情況及價格方面表現(xiàn)穩(wěn)定。圖表35：博羅縣近年商品房供求及成交金額走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）400成交金額(億元)2152501743502003001403482506327510615020024060256269100150242168100146141109122130505000圖表36：博羅縣近年商品房均價走勢均價（元/㎡）均價同比(%)線性(均價（元/㎡）)1000071847966815850.00%800040.00%510360004291425230.00%20.00%400010.00%20000.00%0-10.00%數(shù)據(jù)來源：博羅縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：博羅縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺13/514.7龍門縣商品房供求分析：供求稍降龍門縣2019年上半年一手商品房供應量為25.36萬㎡，同比下降3.59%；成交量為25.54萬㎡，同比下降13.03%；成交均價為10016元/㎡。龍門的商品房項目多為旅度型產(chǎn)品，供求量價隨本地資源及政府發(fā)展規(guī)劃影響直接，整體開發(fā)速度及銷售價格平緩向上。圖表37：龍門縣近年商品房供求及成交金額走勢 圖表38：龍門縣近年商品房均價走勢供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）80成交金額(億元)6780707049736060635050402243264030301130133434202017222526101000120001000080006000400020000

均價（元/㎡）均價同比(%)線性(均價（元/㎡）)1077060.00%1001650.00%65876458714240.00%581330.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%數(shù)據(jù)來源：龍門縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：龍門縣房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺14/512019年上半年惠州房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望惠城區(qū)上半年總結(jié)：2019年上半年的惠城市場屬于“冷靜依舊、觀望持續(xù)”的狀態(tài)。從需求方面來看：受整個經(jīng)濟大環(huán)境影響，居民購房需求萎縮嚴重，并處于持續(xù)低迷狀態(tài)，剛需客戶又成為購房市場的絕對主力，投資客戶銳減；客戶資金實力表現(xiàn)不足，決策猶豫，觀望情緒依舊濃厚，并反復對比。本地客戶仍占主力，比例約占70%，同時受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好的影響，外地客戶中，之前的省內(nèi)區(qū)域性客戶有向全國性客戶（約占8%）轉(zhuǎn)移的趨勢；樓盤銷售分化越來越明顯，居民更傾向于購買性價比更高的產(chǎn)品，其中片區(qū)發(fā)展規(guī)劃、軌道交通、教育配套等成為客戶重點考量的因素。從供應方面來看：隨著近幾年開工量的加大，市場預知的可供應的樓盤會明顯增加，但受市場需求萎縮和限價等因素的影響，開發(fā)商推貨意愿并不強烈，推貨速度明顯放緩，今年上半年同比去年同期供應量及成交量均出現(xiàn)下滑。房企對于惠州市場遠期發(fā)展普遍看漲，拿地意愿依舊強烈，但對于階段性市場調(diào)整都持有謹慎態(tài)度。需要高周轉(zhuǎn)、快回籠的房企在促銷上力度大，價格讓步明顯，而資金需求較寬裕的房企則放緩節(jié)奏與政府進行價格博弈。從市場環(huán)境來看：市場政策基調(diào)以“規(guī)范、維穩(wěn)”為主，上半年有適度的寬松，銀行首套房貸利率進行了一定幅度（平均約5%）的下調(diào)，放款速度有明顯加快（普遍周期約2-3個月）。下半年展望：2019年下半年仍然受整體大經(jīng)濟環(huán)境的影響，惠城市場或呈現(xiàn)“分化明顯、調(diào)整深入”的狀態(tài)。下半年在“因城施策”的指導思想下，政策環(huán)境會根據(jù)實際情況再進行適當寬松。然而居民的購房意愿及經(jīng)濟情況在短期內(nèi)不會有太大變化，體現(xiàn)在市場需求預計不會出現(xiàn)大幅提升，有限的購房需求會流向真正具備高性價比的樓盤，市場樓盤的銷售情況會在下半年分化的更加明顯。優(yōu)質(zhì)樓盤會更加搶手，沒有競爭力的樓盤則更難去化。對于房企而言，一方面考慮如何搶奪更多的現(xiàn)有客戶資源，就必須在產(chǎn)品力上更下足功夫，調(diào)整產(chǎn)品競爭力；另一方面也要考慮如何擴大潛力客戶資源，在客戶拓展渠道上進行策略調(diào)整。15/51仲愷區(qū)政策方面：因地制宜，靈活調(diào)控仲愷片區(qū)2019年上半年無重大政策出臺，繼續(xù)維持“房子是用來住的、不是用來炒的”基調(diào)，從目前整體市場環(huán)境下考慮，繼續(xù)實行限價調(diào)控，保持量價平穩(wěn)，預計下半年政策全面放松可能性不大。區(qū)域方面：群雄逐鹿，精兵凸顯2019年上半年共成交10宗地塊，企業(yè)拿地節(jié)奏放緩，但隨著區(qū)域內(nèi)交通、教育資源配套逐步完善，進入3月，潼湖智慧城板塊明星樓盤紛紛加推，低價高傭，搶占市場，成為仲愷片區(qū)上半年明星板塊。供求總結(jié)：冰火兩重天，存量基數(shù)大仲愷片區(qū)上半年整體供貨較多，呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢，成交均價有所回落，市場表現(xiàn)平平，去化艱難，出現(xiàn)不同程度的低首付降低置業(yè)門檻，啟動高傭低價、以價換量營銷模式，惠環(huán)、陳江、潼湖片區(qū)去化分化，隨著開盤去化率下降，仲愷庫存仍處于高位，去化周期長。價格方面：先降后升，突破新高進入2019年，依然堅持“房住不炒”調(diào)控方向，但隨著庫存持續(xù)高位，市場去化預冷，備案價出現(xiàn)松動跡象，但還是處于合理水平，而且樓盤上調(diào)備案價同時配合促銷政策，實際漲幅不大。隨著片區(qū)內(nèi)競爭愈演愈烈，預計價格會進入下一輪的市場蹉跎期?？蛻舴矫妫簞傂杩驼贾?，投資客回歸進入2019年，投資客戶退卻，深圳客戶熱情降低，本地剛需客戶愈加占據(jù)主導性，但隨著大灣區(qū)利好規(guī)劃發(fā)布、潼湖智慧城板塊崛起，投資客成交占比逐步上升，隨著市場優(yōu)惠折扣力度加大、首付門檻降低，客戶觀望情緒下降，來自外省及廣莞深客戶紛紛加快入市速度，投資客戶比例進一步提升。對于開發(fā)企業(yè)來說，隨著片區(qū)供應持續(xù)增多，成交下滑，將會面臨更嚴峻的業(yè)績挑戰(zhàn)。積極營銷、合理定價才是提前適應價格變化周期的不二法則，一切的營銷策略都需要更“快”。16/51惠灣區(qū)今年整體而言，惠灣（含惠陽、大亞灣）區(qū)域商品房銷售表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面較去年同期有所減弱。其中，3月份市場走出一波“小陽春”行情，主要受到2月《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》文件出臺刺激，但隨著這一政策的逐步消解，后續(xù)缺少區(qū)域利好政策的刺激，從3月下旬開始，整個片區(qū)市場成交逐步呈現(xiàn)連續(xù)3個月的下行趨勢。具體到市場面看，考慮惠灣市場受政策、利好等影響，波動較大，且該區(qū)域，尤其是臨深片區(qū)的成交客戶以深圳客戶和外省客戶為主。一方面，這部分客戶隨著長時期以來對大灣區(qū)、軌道交通等利好的消化，已經(jīng)產(chǎn)生一定的免疫力，需要新的刺激點來提升整體購買活躍度。另一方面，在規(guī)劃與落實間的空檔，短期內(nèi)區(qū)域基礎設施，尤其交通、生活配套等難有更大的利好調(diào)整，加之政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度未見松懈，持續(xù)執(zhí)行四限（限售、限價、限貸、限宣）政策，特別在于推廣宣傳上嚴抓不松懈，國家宏觀調(diào)控政策年內(nèi)很難轉(zhuǎn)向。如何繼續(xù)拓展，乃至維持此前市場熱度，在下半年及未來更長一段時間將成為不小的考驗。值得注意的是，大部分項目由于第一季度庫存積壓，業(yè)績壓力大，多采取提傭等營銷手段以加速出貨；后續(xù)為進一步搶占市場份額，品牌項目或?qū)⒍嗍侄尾⑿?，不排除利用打折?低首付政策刺激客戶成交，緩步進入買方市場，供過于求的局面成為常態(tài)。17/51惠東濱海線政策總結(jié)：堅持“房住不炒”，調(diào)控力度不減濱海2019年上半年整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：堅持“房住不炒”，調(diào)控力度不減。目前，銀行貸款政策有所放松，利率上浮水平下降，對房地產(chǎn)市場有一定推動作用。濱海線備案政策有所放松，基于目前政策環(huán)境影響，預計2019年濱海限價政策全面放松可能性不大。區(qū)域總結(jié)：風云變化，競爭激烈濱海線品牌開發(fā)商云集，上半年入市項目新品開盤有所延遲，下半年將迎來集中入市高峰項目，包括泰禾、園方、粵臺等，且項目均具一定規(guī)模，下半年版塊競爭激烈。雙月灣片區(qū)，7-8月暑期進入單雙號限行期間，同時將迎來新入市項目2個，競爭形勢尤為嚴峻。供求總結(jié)：供過于求，庫存壓力大濱海2019年上半年整體供求關系為供過于求，庫存壓力較大，存銷比約在13個月左右。去化表現(xiàn)較弱，成交量跌至2014年。為促進庫存去化，各片區(qū)出現(xiàn)不同程度的低首付、降低置業(yè)門檻，啟動以價換量營銷模式；隨著下半年新項目紛紛入市及品牌大盤的集中推貨，預計2019年下半年市場持續(xù)供大于求，在去化率不斷下降的市場環(huán)境下，庫存量會持續(xù)攀升。價格總結(jié)：促銷時代，以價換量自2016年起濱海市場一路高歌猛進，至2018 年下半年隨著調(diào)控政策、金融等疊加效應，濱海房價出現(xiàn)回落，2019年上半年進入促銷時代，整體灣區(qū)3月份起，持續(xù)以價換量的基調(diào)，各項目持續(xù)進行促銷降價，主要以降低備案價、低首付、免裝修等手段為主，價格低至7字頭；變換形式降低客戶置業(yè)門檻，整體價格同比去年下滑明顯。客戶總結(jié)：客戶多元化，區(qū)域擴容明顯深圳客戶依舊占主導地位，但隨著調(diào)控政策及金融股市影響，客戶房產(chǎn)投資熱情降低，成交周期逐漸拉長，深圳區(qū)域客戶挖掘遭遇瓶頸。而外省客戶上升明顯，區(qū)域潛力漸顯，目前濱海各項目亦紛紛趨向外省進行客戶拓展。另一方面，隨著市場促銷力度加大、購房門檻降低，主要以小資投資客戶為主，客戶年齡階層偏年輕化；以度假為目的置業(yè)的客戶，因配套兌現(xiàn)及交通壓力等因素，呈現(xiàn)下滑趨勢。整體來看，濱海線上半年成交呈波段式變化，以價換量為主基調(diào)。展望下半年，我國減稅降費仍有18/51發(fā)揮空間，中美關系略有緩和，貨幣政策將更趨靈活助力我國經(jīng)濟穩(wěn)定。濱海線旅度市場白熱化態(tài)勢依舊，政府配套兌現(xiàn)緩慢，區(qū)域轉(zhuǎn)型受阻折返；投資返租重新立勢，以價換量或?qū)槌B(tài)；關于客戶，深圳客戶退階下滑，外省客戶進階主力。濱海線下半年供應量達歷史頂峰，各項目均趨向探索省外渠道尋求突破。19/51博羅縣2019年上半年的博羅片區(qū)可謂獨居一隅，高鐵新城的規(guī)劃使得各品牌房企紛紛入場。房企的開發(fā)投資熱情持續(xù)高漲，相繼在片區(qū)拿地，博羅片區(qū)競爭非常激烈，不間斷的促銷折扣，還有吸引眼球的活動，使得片區(qū)光彩奪目。灣區(qū)的規(guī)劃以及房貸利率的松動，催生了三月小陽春，二季度的供應量上升，成交反而趨于平緩。但6月房企沖半年度業(yè)績考核，紛紛加碼沖刺，為上半年畫上一個完美的句號。政策總結(jié)：因地制宜，靈動調(diào)控從上半年成交數(shù)據(jù)來看，市場趨于平緩的狀態(tài)。只迎來了陽春三月，卻沒有帶來紅五月。而惠州備案價的一丁點松動，卻為市場帶來了一波調(diào)整，導致各大房企之間的價格開始慢慢有了差異化，使得市場的價格更能帶動自身項目的價值，市場回歸最初的理性價值，下半年才會迎來輝煌。區(qū)域總結(jié)：狹路相逢，勇者勝博羅片區(qū)贛深高鐵、廣汕高鐵的利好，博羅片區(qū)占據(jù)了獨特的地理優(yōu)勢，品牌開發(fā)商紛紛拿地入駐，使得片區(qū)“紅紅火火”。片區(qū)的價格還是屬于洼地，房企的各項措施的實施，價格促銷成為片區(qū)必不可少的焦點?？蛻艨偨Y(jié)：自住型剛需客主導，外地投資客戶增加在八橫八縱的規(guī)劃實施下，外區(qū)域客戶置業(yè)逐漸增加，其中東北、江西、深圳等外區(qū)域客戶有一定的增加。隨著人們對于居住環(huán)境、教育、配套、交通等追求越來越高以及各項利好的情況下，片區(qū)吸引大批剛需、投資客戶先后入場，帶動了區(qū)域的發(fā)展。價格總結(jié)：區(qū)域分化，差異化調(diào)控隨著價格的調(diào)控政策慢慢松動、各大房企價格的差異化，日趨明顯。部分項目的備案單價比起上一期備案價有，較為明顯的是漲幅。房企各種活動的落地，渠道導客獎勵的刺激，促銷手段以及低首付的實施，房企之間的客戶引流越發(fā)激烈。這些動作的背后，卻是下半年房企之間的分水嶺?？偨Y(jié)：總體而言，博羅片區(qū)競爭力會隨著市場供應量會增大而越發(fā)激烈，屆時會面臨更嚴峻的業(yè)績挑戰(zhàn)，除了自身項目的地理優(yōu)勢，房屋品質(zhì)和周邊配套也是引導購房子購買的原因之一。每個項目在堅持自己自身獨有的特色以外，仍需加大營銷力度支持，在金九銀十之前沖刺一波。而下半年的業(yè)績?nèi)匀恍枰獱I銷團隊堅持初心，共同創(chuàng)造佳績。20/51二、2019年上半年河源房地產(chǎn)市場形勢分析（一）河源土地市場土地供求價走勢：土地供應端收緊態(tài)勢明顯，需求端土拍熱度不減，樓面價小幅上漲。土地供應方面，2019年上半年河源市區(qū)共推出20宗土地，面積58.11萬㎡，同比下降9%。其中，住宅用地供應量為9.43萬㎡，商辦用地供應量為25.92萬㎡。雖然供應地塊宗數(shù)有所減少，但區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊依然是各大品牌房企的關注焦點，土拍市場熱度依然不減，市場預期看好。土地成交方面，2019年上半年河源市區(qū)共成交20宗土地，面積58.11萬㎡，同比增長84%。其中，住宅用地僅成交9.43萬㎡；商辦用地成交25.92萬㎡。從土地成交類型來看，商辦用地首次占據(jù)主導地位，占土地總成交量的45%。圖表39：河源市區(qū)近年住宅用地供求價走勢圖表40：2019年上半年各用途土地成交供應（萬㎡）成交（萬㎡）113樓面價（元/㎡）120400086100722943300080585547405120006021214022569.41000201275826121014779.400數(shù)據(jù)來源：河源市公共資源交易中心21/51（二）河源商品房市場供求分析：商品房供銷指標同比下滑明顯，價格保持微漲2019年上半年河源市區(qū)商品房市場總供應面積為61.50萬㎡，同比下降27.92%；由于此前土地出讓面積減少，僅少數(shù)新項目入市，現(xiàn)階段開發(fā)商以去化尾貨和適量補充新品為主。其中碧桂園鳳凰灣、龍光玖龍府、雅居樂花園等主流項目相繼進入尾貨銷售階段，市區(qū)供應表現(xiàn)放緩，近半年累計供應量同比環(huán)比均有所下降。2019上半年市區(qū)整體成交量為73.14萬㎡，同比下降29.43%。上半年整體市場仍處于低迷狀態(tài)，多數(shù)項目月均成交量不盡人意，部分項目以中介聯(lián)動和低首付分期政策維持走量，去化穩(wěn)定且無較大波動，未來項目成交差異化將更加凸顯。圖表41：河源市區(qū)近年商品房供求走勢供應（萬㎡）成交（萬㎡）300274.06240.68250.41250220.12200191.3199.47159.59136.04150134.12103.64103.2610073.1485.3261.55002014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年2018年上半年數(shù)據(jù)來源：河源市房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺2019年上半年，河源市區(qū)商品房成交均價為7400元/㎡，同比小幅上漲3.19%。房價繼續(xù)維持平穩(wěn)，具體來看，上半年連續(xù)6個月小幅上漲，均價走勢趨穩(wěn)。圖表42：2018年-2019年河源市區(qū)商品房成交均價走勢75007400730072007100700069006800

成交均價（元/㎡）環(huán)比增速（%）同比增速（%）35.0%734173567358738873807400728973217315730030.0%72547288725825.0%717071807200715920.0%15.0%700510.0%5.0%0.0%1.20184.20188.201810.201811.201812.20181.20192.20193.20194.20195.2019-5.0%2.20183.20185.20186.20187.20189.20186.2019數(shù)據(jù)來源：河源市房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺22/51存量分析：供應乏力情況下存量面積持續(xù)下降，去化周期縮短至4.26個月截至2019年6月末，河源市區(qū)可售一手住宅面積為45.14萬㎡，去化周期為4.26個月。由于上半年新增供應較少，庫存量整體呈持續(xù)下降態(tài)勢，去化周期趨于平穩(wěn)。圖表43：河源市區(qū)近一年一手住宅庫存面積及去化周期走勢2018年5月-2019年6月河源市區(qū)一手住宅庫存面積及去化周期走勢70.005.24可售面積（萬㎡）5.256.0060.004.714.314.265.004.133.944.0150.004.003.0640.002.373.002.202.192.1462.2230.001.9852.5557.2751.7651.2050.5548.9948.062.0045.0945.0945.1420.0039.4131.1110.0020.101.000.000.002018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.122019.12019.22019.32019.42019.52019.6數(shù)據(jù)來源：河源市房管局、世聯(lián)監(jiān)控注：去化周期=現(xiàn)有存量/近6個月平均成交量23/512019年上半年河源房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望2019年上半年：河源市區(qū)商品房供應面積和成交面積同比均有所下降，成交均價小幅上漲，走勢平穩(wěn)。供應方面：2019年上半年，新增供應面積約61.50萬㎡，同比下降27.92%，環(huán)比大幅減少46.29%，上半年房企加推意愿以及體量均明顯減少。成交方面：2019年上半年，成交面積約73.14萬㎡，同比下降29.43%，環(huán)比減少29.43%。成交均價為7272元/m2，同比小幅上漲3.19%，價格趨穩(wěn)。供求關系：2019年上半年供求比與近四年來的平穩(wěn)趨勢基本保持一致，整體呈現(xiàn)良性態(tài)勢。2019年下半年：下半年多個品牌項目持續(xù)供貨，預計新房市場整體成交量穩(wěn)中有升，價格走勢保持平穩(wěn)，項目成交分化持續(xù)。下半年多個品牌項目持續(xù)供貨，如保利堂悅林語、中梁首府、恒大雅苑、龍光城和金麟府等，預計下半年新房價格走勢將繼續(xù)保持平穩(wěn)，整體成交量會有所增加；但市場分化繼續(xù)存在，總價較低、性價比較高的新房更易受到剛需置業(yè)者的青睞，價格過高、配套及區(qū)位優(yōu)勢不突出的新房成交難度較大，品牌大盤憑借企業(yè)品牌、大社區(qū)規(guī)模等優(yōu)勢進一步占據(jù)市場份額；單一渠道難以實現(xiàn)客戶聚合引發(fā)成交裂變，中介聯(lián)動和低首付分期政策將成為市場常態(tài)。24/51三、2019年上半年梅州房地產(chǎn)市場形勢分析（一）梅州土地市場2019年梅州市土地供應70宗，總供應面積為189.66萬㎡，同比上升91%；土地成交53宗，總成交面積為149.74萬㎡，同比上升104%。其中，住宅用地成交平均樓面價1433元/㎡，同比上升14%；成交溢價率為23%，同比上升228%；土地流拍11宗，面積58.16萬㎡，流拍率為17%。（數(shù)據(jù)截止6月22日）（二）梅州商品房市場2019年1-6月全市住宅供應量為169.72萬㎡，同比下降17%；住宅成交量為154萬㎡，同比下降31%；成交金額為108.58億元，同比下降27.07%；成交均價為6389元/㎡，同比下降4.2%。預計全年銷量約380萬㎡，銷售金額約250億元。（數(shù)據(jù)截止6月22日）截止4月底，全市商品房庫存171.15萬㎡，相比年初下降20%，去化周期5.1個月，相比年初下降1.5個月，存量波動下降明顯，去化周期漸漸拉短。圖表45：梅州市近年住宅供求走勢圖表44：梅州市近年住宅均價走勢供應面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡）供求比6001.171.281.181.50.960.790.83400364.021200170.6226.93287.77483.92143.860.5163.93264.58226.37403.9466.09169.7200201420152016201720182019

成交金額（億元）成交均價（元/㎡）3006628639856442506000451345834795273.12241.272004000150100104137.99108.5820005076.9900201420152016201720182019數(shù)據(jù)來源：梅州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺 數(shù)據(jù)來源：梅州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺圖表46：梅州市近年住宅庫存及去化周期走勢3006.675.75.55.75.45.42505.35.15.15.15.25.05.14.94.95.05.25.04.85.35.25.162004.74.4515043100250100數(shù)據(jù)來源：梅州市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺25/512019年上半年梅州房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望2019年上半年：市場政策以穩(wěn)為主，成交明顯下行。2018年“首四二六”引發(fā)梅州樓市震蕩，市場下行明顯，2019年2月信貸有所松動，首套房利率下調(diào)，客戶買房意愿加強，樓市階段性回暖；自月全國兩會提出保持政策穩(wěn)定，防止房市大起大落后，梅州城區(qū)市場整體成交下降明顯，剛需客戶活躍度較高，其它類型客戶觀望情緒較濃。各大開發(fā)商以價換量以取得業(yè)績突破。為實現(xiàn)年度目標，4、5月以后開發(fā)商紛紛加大營銷動作，采用首付分期/降低首付、特惠房源、老帶新政策、高傭金等靈活的付款方式促進成交，以價換量成為常態(tài)。春節(jié)過后，土拍市場回暖。2019年土地供求主要集中在3、4月份。住宅用地集中在梅縣區(qū)、興寧，今年梅縣區(qū)銷量占據(jù)全市首位，城市逐漸向縣區(qū)擴張，興寧、五華將成為明年房企開發(fā)的重點區(qū)域。2019年下半年：在城市發(fā)展方面，梅汕高鐵通車在即，城市版圖正在擴張。政府積極推動梅汕高鐵施工建設，將于今年9月建成通車。屆時梅州無縫融入高鐵圈，帶動城市經(jīng)濟進一步發(fā)展。政府打造重心逐漸向縣區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)擴張，興寧市土拍頻繁，成為政府及開發(fā)商打造的重點區(qū)域。在樓市發(fā)展方面，市場充滿不確定性，品牌開發(fā)商或?qū)⒀永m(xù)以價換量?！胺€(wěn)中求進”作為2019年的政策基調(diào)，調(diào)控政策以穩(wěn)住房價為主，目前的樓市政策影響著成交量的核心因素，政策預期不明，市場仍將以剛需型客戶為主。針對市場不確定性，下半年各大開發(fā)商或延續(xù)以價換量。26/51四、2019年上半年汕頭房地產(chǎn)市場形勢分析（一）汕頭土地市場2019年上半年土地市場總供應面積為129.6萬㎡，同比上漲188%，成交面積為87.72萬㎡，同比上漲45%，出讓金51.69億元，同比上漲41%。其中，4、5、6月出現(xiàn)供應小高峰，分布在龍湖、金平、澄海、潮陽、潮南，范圍相對較廣。圖表47：2019年上半年各類型土地供銷情況土地供應土地成交土地流拍用地性質(zhì)宗數(shù)面積（萬㎡）宗數(shù)面積（萬㎡）金額（億元）宗數(shù)面積（萬㎡）住宅用地825.32723.2645.0311.35工業(yè)用地48103.643462.886.27429.3商服用地10.6421.570.3900總計57129.64387.7251.69530.65圖表48：汕頭市2018年-2019年6月土地供求走勢60供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）52.045035.6337.624034.634.629.2125.893021.7919.9716.420.032014.9913.616.3611.65.512.7910.2813.257.79105.50.85.722.741.744.450.345.7201.40.221月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2018年2019年數(shù)據(jù)來源：廣東土地市場網(wǎng)27/51上半年，全市共供應9宗住宅/商業(yè)用地，供應面積24.84萬㎡，同比增長46%，成交總額約45.42億元，平均樓面地價5790元/㎡。其中，住宅用地成交23.26萬㎡，接近2018年全年住宅用地成交量。圖表49：2014-2019年6月汕頭各類土地成交情況單位：萬㎡1008060402002014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年住宅用地37.4582.7151.131.7729.7923.26商服用地19.663.1530.0818.550.931.57數(shù)據(jù)來源：廣東省土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺值得關注的是，金鳳半島超13萬㎡大規(guī)模宅地掛牌出讓，保證金高達2.9億元，吸引了中海、保利、招商、奧園、龍光、平安不動產(chǎn)、碧桂園和金茂8家品牌房企的高度關注，經(jīng)60輪競價，最終由金茂集團26.56億元攬獲地塊，溢價率達83%。另外，時代中國摘得澄海區(qū)奧飛廣場旁商住地，首入汕頭。圖表50：2019年上半年汕頭市商住用地成交分布圖28/51（二）汕頭商品房市場2019年上半年，汕頭市商品房成交131.42萬㎡，同比下降34％，一方面歸因于2018年上半年住宅成交量基數(shù)大；另一方面，新盤入市減少，僅海德公園、金紫名邦和天合名軒三盤入市，市場以大體量樓盤加推/持銷為主，熱度未及去年同期。成交走勢上，年后剛需客入場，帶動3月樓市成交小幅上漲，然而成交依舊疲軟，4、5月有所回落，5月底，繼住建部發(fā)布全面清理已售未網(wǎng)簽通知后，房管局已售罄樓盤補網(wǎng)簽增加，帶動6月網(wǎng)簽量上揚。圖表51：汕頭市商品房成交量價走勢一手房面積（萬㎡）住宅面積（萬㎡）一手房均價（元/㎡）住宅均價（元/㎡）6097109367953194869344974510106104939639101899912508551886688269026879386629094100009975945391359100909598819119925592238844903780004084398748854686117826818680203060002044413740364000353130283430351034262326222024202124202027242522262228200019171717001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2018年2019年數(shù)據(jù)來源：汕頭市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺29/512019年上半年汕頭市場總結(jié)與下半年展望2019年上半年總結(jié)土地成交：自2016年起，汕頭住宅用地供應持續(xù)收緊，至2018年供應總量僅112.66萬㎡，可開發(fā)體量約417萬方，根據(jù)2018年住宅成交391萬平，預計去化時間僅13個月，土拍市場的新增可開發(fā)體量不高。進入2019年上半年，金鳳半島地塊的出讓掀起土拍市場的高潮，地塊超13萬㎡，保證金高達2.9億元，吸引了中海、保利、招商、奧園、龍光、平安不動產(chǎn)、碧桂園和金茂8家品牌房企報名參與，經(jīng)60輪競價，最終由金茂集團拔得頭籌。優(yōu)質(zhì)地塊帶動市場活躍度，土地市場關注度隨之提升，政府推地意愿也隨之加強，澄海、潮陽推出新的住宅用地，東海岸新溪片區(qū)也試水推出首宗住宅用地。市場方面：上半年，汕頭樓市成交疲軟，延續(xù)2018年成交態(tài)勢，整體成交呈“量跌價穩(wěn)”態(tài)勢。年后剛需客入場，帶動3月樓市成交小幅上漲，然而4、5月有所回落，成交依舊疲軟，5月底，受住建部全面清理已售未網(wǎng)簽的影響，多個售罄樓盤集中補網(wǎng)簽，帶動6月網(wǎng)簽量上揚。市場上，新盤入市減少，僅海德公園、金紫名邦和天合名軒三個新盤入市，樓市成交主要以大體量樓盤加推/持銷為主，整體市場熱度未及去年同期，樓盤上門和成交量依舊不理想。對此，各開發(fā)商為取得以業(yè)績突破，多采取以價換量的策略，推出首付分期、特價房源等優(yōu)惠，同時，升級全民營銷、渠道帶客和老帶新獎勵等手段，帶動上門，刺激成交。然而，當前市場購房群體依舊以自住剛需為主，普遍決策時間較長，持幣觀望者大有人在。買賣雙方進入博弈狀態(tài)，各自試探對方的底線。2019年下半年展望在城市發(fā)展方面，以亞青會為契機，全面提升城市能級！目前，亞青會各項籌辦工作全力“起跑”，“一場兩館”選址塔崗圍，同時還規(guī)劃建設汕頭東校區(qū)，助力東海岸新區(qū)的開發(fā)建設。此外，東海岸內(nèi)外部路網(wǎng)、汕頭海灣隧道、黃河-泰山路快速化建設、城市BRT網(wǎng)絡等城市交通項目加緊推進建設，對于接駁城市內(nèi)部交通而言，如虎添翼。而此前備受關注的汕汕鐵路建設、5G通訊等更具前瞻性的建設，也將隨著亞青會的落地而進一步帶動。就城市發(fā)展格局而言，中心城區(qū)依舊是關注重點，其中，“東擴”、“南拓”為主方向，“西聯(lián)”或?qū)⒊蔀樾纶厔?。具體而言，東海岸新城和南濱新城集聚多個在售項目，仍是市場供應主力。而金平西區(qū)關注度逐漸提高，從江灣新區(qū)規(guī)劃的提出，到萬達廣場的開業(yè)，再到三舊項目陸續(xù)報規(guī)，以及金茂、招商進駐金鳳半島，區(qū)域配套逐步兌現(xiàn)，品牌房企進駐，預計西區(qū)市場也將進入快速發(fā)展期。在樓市發(fā)展方面，上半年成交疲軟，隨著近年來房價攀升，客戶觀望情緒漸起，市場需求釋放緩慢，房30/51企放緩營銷節(jié)奏，預計下半年市場新增供應依舊緊縮，成交難以實現(xiàn)規(guī)模爆發(fā)，市場仍將處于盤整期。因此，新品加推需謹慎，既要符合客戶需求，價格合理，又要踩準節(jié)點，做足營銷，達到日光或高去化目的，樹立區(qū)域標桿，維持熱度，保證項目可持續(xù)的穩(wěn)定銷售。31/51五、2019年上半年汕尾房地產(chǎn)市場形勢分析（一）汕尾土地市場2019年上半年汕尾市土地掛牌出讓總面積81.77萬㎡，其中商住用地供應面積為59.32萬㎡；成交總面積116.76萬㎡，其中商住用地成交面積為91.22萬㎡。對比2018年同期，土地供應略有下降，相應土地成交亦有下滑。房企拿地更加理性，商住用地多數(shù)以底價成交。成交區(qū)域中，陸河縣成交面積達57.81萬㎡，表現(xiàn)最為活躍；城區(qū)成交面積44.92萬㎡，緊隨其后；再者分別為海豐縣和陸豐市。汕尾土地成交區(qū)域分化明顯，陸河縣土地成交達26宗，性質(zhì)以商住用地和工業(yè)用地為主，其中工業(yè)用地主要分布于新河工業(yè)區(qū)；其余區(qū)縣成交宗數(shù)較少，城區(qū)僅有4宗土地成交，海豐縣7宗，陸豐市2宗。品牌開發(fā)商拿地項目：華潤拿下城區(qū)中央商務區(qū)2宗地塊，保利首進海豐、陸河，華發(fā)摘下陸河商住地塊等。圖表52：汕尾市2019年上半年土地供求走勢出讓面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）46.773533.113026.052517.9317.342016.3816.481510.810.08103.3150.140.1401月2月3月4月5月6月數(shù)據(jù)來源：廣東土地市場網(wǎng)，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺總的來說，2019年上半年，汕尾土地市場出讓、成交面積均同比下降，成交整體呈現(xiàn)先降后升態(tài)勢。汕尾各區(qū)縣土地成交差異較大，陸河縣為上半年土拍主戰(zhàn)場。品牌開發(fā)商對汕尾市場保持關注，但是趨于理性，短期內(nèi)難以再現(xiàn)前兩年地王頻出的土地行情。32/51（二）汕尾商品房市場2019年1-6月，汕尾商品房銷售面積93.37萬㎡，同比上升7%，銷售金額72.91億元，同比上升17%，成交均價7809元/㎡，同比上升10%，成交均價在4月份出現(xiàn)低點（7273元/㎡）后反彈（8586元/㎡），整體均價同比去年同期小幅上升。汕尾在售項目多數(shù)處于銷售初期或中期，下半年推貨力度不減，加之新入市項目，預計下半年市場整體供應量更加飽和，供大于求關系更加突出，客戶對比空間加大，市場回歸理性，成交周期拉長，由此導致各項目之間的價格競爭，迫使成交價格走向平穩(wěn)。汕尾城區(qū)依然為全市主要成交區(qū)域及價格高地，城區(qū)保利金町灣以超8億銷售金額居汕尾市場榜首。隨著汕尾經(jīng)濟整體向好，商品房市場持續(xù)發(fā)育。物業(yè)類型上，下半年隨著汕尾金融中心、信利中央廣場等項目先后入市，汕尾寫字樓市場將正式起步；區(qū)域格局上，保利、華發(fā)與碧桂園將在陸河縣爭奪市場份額，城區(qū)中央商務區(qū)和海豐南部新城等區(qū)域，品牌房地產(chǎn)項目更加集中，帶動區(qū)域開發(fā)及快速發(fā)展。圖表53：汕尾市近年商品房銷售量價走勢30256604695815

銷售面積(萬㎡)86648412883265036914582324.79

銷售均價(元/㎡)1000090008013818585867321753780007273781368116747700057046000500024.1740001019.220.491719.317.2615.9517.87300015.3912.9112.9814.1313.7414.94520009.4410.028.52100000201820182018201820182018201820182018201820182018201920192019201920192019年年年年年年年年年年年年年年年年年年123456789101112123456月月月月月月月月月月月月月月月月月月數(shù)據(jù)來源：汕尾市房管局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺2019年上半年汕尾商品房銷售同比去年量價齊升，但隨著供求關系轉(zhuǎn)變，價格上升空間亦受到約束。汕尾市場容量有限，但近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，利好因素不斷兌現(xiàn)，不斷支持市場購買力，預計下半年汕尾市場整體成交將趨于穩(wěn)定。而寫字樓等新業(yè)態(tài)發(fā)展、房企集中性區(qū)域分布，構(gòu)成汕尾房地產(chǎn)下半年豐富、精彩的市場格局。33/512019年上半年汕尾市場總結(jié)與下半年展望2019年上半年，汕尾市場依然維持“不限購、不限價”的政策，內(nèi)部政策環(huán)境較為寬松。汕尾作為粵港澳大灣區(qū)的重點輻射區(qū)域，2月份粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺后，受到去年同期利好的提前釋放影響，帶動市場行情短暫向上，但整體反應較為理性。另外，汕尾自4月份以來開展凈化和整治建筑市場工作，大力拆除小產(chǎn)權(quán)違建，間接增強客戶購買商品房的信心。預計下階段在外部大政策環(huán)境不變的情況下，汕尾將延續(xù)上半年平穩(wěn)狀態(tài)。2019年，品牌開發(fā)商拿地熱情不減，6月底的土拍結(jié)果更是將角力版圖擴展至陸河縣。城區(qū)與海豐為品牌開發(fā)商最關注區(qū)縣，已轉(zhuǎn)變?yōu)槠放崎_發(fā)商占主體的格局，陸豐則呈現(xiàn)本土與外來品牌勢均力敵之勢。于具體布局，城區(qū)中央商務區(qū)及海豐南部新城是各房企的追逐熱點區(qū)域。隨著多家品牌開發(fā)商的出貨，市場陷入競爭紅海，整體居住素質(zhì)亦顯著提升。相比去年，全市今年上半年新增4家品牌房企，分別為華潤、時代、中駿及華發(fā)。2019年多個新項目紛紛入市，市場呈現(xiàn)供過于求局面，客戶觀望對比情緒加重，更加追求性價比，拉長成交周期。預計下半年新入市項目增多，且新入市產(chǎn)品為適應客戶新需求趨于同質(zhì)化，表現(xiàn)在產(chǎn)品面積段更加相似，更注重功能性，以及客戶不愿意花費過多時間精力投入的精裝交樓標準，加劇客戶對比心理。在營銷手段及價格上，各項目以促銷為大方向，綜合考慮下半年的供貨量，預計汕尾的房地產(chǎn)市場價格將維持平穩(wěn)態(tài)勢。具體營銷手法中，多個項目啟動或完善渠道手段，促進帶客，渠道資源的競爭將會更加激烈，但由于汕尾中介體系的不成熟，多個項目的效果欠佳；自2018年碧桂園首推贈送車位使用權(quán)后，為加速