佳兆業(yè)集團(tuán)控股戰(zhàn)略研究院2020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(1)正式版

2020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書綜述有一種力量，叫專業(yè)的力量。專業(yè)的價值，就在于化解不確定性所帶來的恐慌和風(fēng)險，提供相對確定的方向和路線圖，提振信心，篤定前行，危中取機(jī)。每一個行業(yè)焦點，我們都曾冷靜思考，吶喊發(fā)聲：2018年8月，當(dāng)中美貿(mào)易戰(zhàn)硝煙四起，市場極度悲觀時，我們提出貿(mào)易戰(zhàn)只是擾動因素，要保持戰(zhàn)略定力，前瞻性指出投資窗口期已經(jīng)來臨……2019年9月，在市場極度擔(dān)憂行業(yè)拐點已經(jīng)到來時，我們堅定認(rèn)為地產(chǎn)尚未到頂，2019年銷售額不可能比2018年低……2020年3月，在美股大跌金融危機(jī)言論甚囂塵上時，我們沉著指出全球金融危機(jī)概率低，A股已處于底部區(qū)域，要加大A股配置…………今天，我們同樣分享對于這個行業(yè)的看法。對于房地產(chǎn)行業(yè)，我們有三個基本的判斷：第一，中國房地產(chǎn)當(dāng)前仍是增量主導(dǎo)的市場，盡管行業(yè)增速放緩，但總量還未到頂。未來10-15年仍是房企戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇期，夯實主業(yè)仍是不變的主題。未來要么出眾，要么出局，行業(yè)加速集中，內(nèi)生能力驅(qū)動盈利到達(dá)新峰值。隨著科技作為“新基建”，后疫情時代疊加美好生活，房地產(chǎn)全價值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)。第二，中國房地產(chǎn)目前也正處于從增量市場到存量市場的轉(zhuǎn)軌期，城市更新必將大行其道，成為新的諾亞方舟。工改新元年、政策頻出，推動產(chǎn)業(yè)升級；城市更新走向城市更新+，多樣化政策組合構(gòu)建多樣化存量更新方式；龍頭逐步向全國化布局戰(zhàn)略演變，未來的發(fā)展趨勢將是體量決定地位、質(zhì)量決定護(hù)城河。第三，中國房地產(chǎn)也從單一的地產(chǎn)開發(fā)升級為“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動，隨著大資本時代來臨，資本的魔力之盒打開，資本將成為房企多元化轉(zhuǎn)型的加速器。依托資本平臺，聚焦科技、健康和資管三大潛力賽道，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)估值，推動產(chǎn)業(yè)以全新的邏輯實現(xiàn)指數(shù)級增長，構(gòu)建企業(yè)第二增長曲線?？傊?，房地產(chǎn)將從傳統(tǒng)單一地產(chǎn)開發(fā)驅(qū)動，升級為“地產(chǎn)開發(fā)+城市更新+產(chǎn)業(yè)資本”三駕馬車共同驅(qū)動，新時代的大幕已經(jīng)徐徐拉開。12020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書地產(chǎn)篇地產(chǎn)尚未到頂，但玩法已變，內(nèi)生能力驅(qū)動房企盈利到達(dá)新峰值核心觀點：地產(chǎn)尚未到頂，拐點還未到來。未來要么出眾，要么出局，行業(yè)正加速集中，內(nèi)生能力驅(qū)動盈利到達(dá)新峰值?？萍甲鳛椤靶禄ā?，后疫情時代疊加美好生活，房地產(chǎn)行業(yè)的全價值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)。1、房地產(chǎn)到頂了嗎？拐點是否已經(jīng)到來？每當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境出現(xiàn)較大波動，每當(dāng)行業(yè)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，每當(dāng)行業(yè)發(fā)展遇到短暫的困難時，“房地產(chǎn)已經(jīng)到頂，拐點已經(jīng)到來”的此類悲觀論斷就會卷土重來。如果不能正確看待，輕則看錯行情，錯失發(fā)展機(jī)會，重則對行業(yè)失去信心，盲目轉(zhuǎn)型而陷入多元化的沼澤。對此，我們觀點一向旗幟鮮明：地產(chǎn)尚未到頂，拐點還未到來。當(dāng)前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為總量攀升、增速放緩的趨勢，未來10-15年將持續(xù)處于高位平臺期，仍是房企重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和發(fā)展期。這個判斷主要是基于三點：第一，即便在市場比較悲觀的2018年、201922020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售額仍接連創(chuàng)了歷史新高，需求的基礎(chǔ)是堅實的；第二，這還是在核心一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸調(diào)控政策下取得，需求尚未完全釋放；第三，長期來看，城鎮(zhèn)化率仍有20%左右的上升空間，消費(fèi)升級下的改善型需求穩(wěn)步增長，需求的持續(xù)動力仍在。2、競爭格局：要么出眾，要么出局，慘淡行情加劇市場集中。“要么出眾，要么出局”，這已經(jīng)成為行業(yè)競爭新常態(tài)。我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)集中度存在一個特殊現(xiàn)象，每當(dāng)市場行情慘淡的時候，往往是行業(yè)集中度快速上升的時候，比如2014年、2017年和2018年；而市場形勢相對較好的時候，則行業(yè)集中度保持穩(wěn)定，比如2013年、2015、2016年和2019年。越是行業(yè)困難，大規(guī)模收并購越是耀眼。“大魚吃中魚”甚至“大魚吃大魚”，加速行業(yè)集中。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年A股房企完成交易的并購案例數(shù)僅為同期1/3，但并購金額上漲64%，大規(guī)模收并購比例上升。后疫情時代，中小房企生存更加艱難，預(yù)計2020年并購潮將持續(xù)。但值得注意的是，經(jīng)歷2017-2019年并購高峰后，優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的逐漸減少，但并購選擇標(biāo)準(zhǔn)卻逐步提升。一方面從土儲價值來看，前期高價搶地的中小房企投資回報率不高；另一方面從區(qū)域協(xié)同來看，大部分品牌房企投資重心加速回歸一二線，資產(chǎn)分布在大多數(shù)三四線的中小房企難受青睞。32020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書3、房企表現(xiàn)：內(nèi)生能力驅(qū)動盈利到達(dá)新峰值。（1）即便在行業(yè)利潤下行的趨勢下，房企內(nèi)生能力仍驅(qū)動盈利達(dá)到新的峰值。2019年，我們發(fā)現(xiàn)一個奇特的現(xiàn)象，上市房企凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)了歷史新高20.6%,而這是在利潤率下行，杠桿下降的背景下取得的，從驅(qū)動凈資產(chǎn)收益率的三駕馬車來看，房企內(nèi)生能力驅(qū)動盈利達(dá)到新的峰值，這是一個非?？上驳淖兓＿@意味著隨著利潤空間的持續(xù)收窄，倒逼房企修煉內(nèi)功提升速度，從經(jīng)營管理上尋求突破，從運(yùn)營精細(xì)化、管控數(shù)字化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等多個維度提升綜合運(yùn)營能力。（2）去杠桿一直在路上。高杠桿曾經(jīng)是房企跨越式增長的一大法寶。如今，在“房住不炒”、金融監(jiān)管行業(yè)大背景下，利潤空間持續(xù)收窄，已經(jīng)越來越難以負(fù)擔(dān)高杠桿所帶來的高利息成本；此外，政策持續(xù)收緊也使得高杠桿的發(fā)展模式風(fēng)險越來越高，去杠桿勢在必行，也將是未來持續(xù)的經(jīng)營重點。42020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書這意味著房企將徹底告別過去高杠桿、粗放式的規(guī)模發(fā)展思路，轉(zhuǎn)向中低杠桿和高質(zhì)量的發(fā)展。4、新動能：科技作為“新基建”，正在重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)全價值生態(tài)鏈?？萍颊谧鳛樾碌暮诵尿?qū)動因素，催生地產(chǎn)行業(yè)新的商業(yè)模式快速涌現(xiàn)。以綠色建筑、BIM、智能家居、大數(shù)據(jù)、VR、區(qū)塊鏈、人工智能、機(jī)器人等“新基建”為核心要素，顛覆房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、營銷交易、物業(yè)服務(wù)等各個關(guān)鍵場景，重構(gòu)房地產(chǎn)的全價值鏈條。5、新需求：后疫情時代疊加美好生活，推動市場從數(shù)量驅(qū)動向品質(zhì)驅(qū)動轉(zhuǎn)變。1）綠色生活、環(huán)境升級。52020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書綠色建筑、綠色人居、綠色社區(qū)概念持續(xù)升溫，已成為新生代對美好居住生活追求的一部分。疫情的爆發(fā)促使人們更加注重居住空間和生活場所對健康的保障，綠色健康住宅會受到更多關(guān)注。2）智慧生活、技術(shù)升級。智慧互聯(lián)是地產(chǎn)未來尤其是后疫情時代的必備要素，“無接觸式通行”為技術(shù)升級的重要方向。將智能要素包括5G、人工智能、VR\AR等技術(shù)導(dǎo)入房地產(chǎn)，實現(xiàn)從社區(qū)大門電梯區(qū)域再到居住場所全程智能化和數(shù)字化，如人臉識別自動開門、紅外體溫監(jiān)測，無感式電梯、玄關(guān)處消毒等。3）精致生活、內(nèi)容升級。后疫情時代“宅經(jīng)濟(jì)”的興起，人們對居住空間的活動方式和頻率都有了新的需求變化。一方面注重住宅產(chǎn)品的科學(xué)設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)的合理布局，能滿足居家辦公、空間活動、物資存儲等新需求；另一方面更注重社區(qū)品質(zhì)，如優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、便捷的商業(yè)配套設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生健康服務(wù)等?？偠灾袊康禺a(chǎn)當(dāng)前仍是增量主導(dǎo)、有著10-15年的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇期，但在面臨壟斷競爭、科技作為“新基建”、后疫情時代疊加美好生活的時代大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的全價值生態(tài)鏈正在被重構(gòu)，房企的底層發(fā)展邏輯也已經(jīng)變化，正在從“天賜利潤”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?nèi)生驅(qū)動”的發(fā)展模式。62020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書城市更新篇坐享增量向存量轉(zhuǎn)軌紅利，迎來新的十萬億級的黃金大賽道核心觀點：中國房地產(chǎn)正處于從增量市場到存量市場的轉(zhuǎn)軌期，一邊是工改新元年、政策頻出、推動產(chǎn)業(yè)升級，一邊是從城市更新走向城市更新+，多樣化政策組合構(gòu)建多樣化存量更新方式，龍頭逐步從區(qū)域深耕向全國化布局戰(zhàn)略演變，未來的發(fā)展趨勢將是體量決定地位，質(zhì)量決定護(hù)城河。1、16萬億增量時代之后，新的10萬億大賽道開啟。自1998年商品房改革以來，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元人民幣，并仍處于不斷增長的狀態(tài)。即使按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經(jīng)迎來6萬億元級的嶄新市場。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將變軌迎來一個新的十萬億級的黃金大賽道。2、2020年，工改新元年。（1）政策頻出，加持產(chǎn)業(yè)升級，2020年政策放大效應(yīng)將巨幅增加。作為實體經(jīng)濟(jì)復(fù)興重要承載體和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵性資源的工業(yè)用地，成為“轉(zhuǎn)型升級”的重要對象，2020也將迎來工改新元年。72020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書2020年第一季度，盡管有新冠肺炎疫情的嚴(yán)重影響，但是從中央到地方16個省市密集出臺了大量的有關(guān)工業(yè)用地創(chuàng)新、集約和高效利用的新政。目前明確出臺新型產(chǎn)業(yè)用地政策的城市已經(jīng)達(dá)到22個，大部分是在2018年、2019年兩年發(fā)布（占比62%）。（2）十三五收官之年，加持任務(wù)指標(biāo)高壓，2020年各城將加足馬力推進(jìn)。2020年是十三五規(guī)劃的收官之年,城市更新領(lǐng)域也需要迎接“業(yè)績大考”。根據(jù)《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》，到2021年，全省將完成三舊改造面積約15萬畝，工改工面積達(dá)3萬畝，占比約20%。2019年各地基本處在政策完善階段，2020年勢必加足馬力，以低效鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升、工改工連片改造等為突破口，有效保證產(chǎn)業(yè)用地的空間落位。如深圳1月正式出臺工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法，填補(bǔ)了工改工政策的最后一塊拼圖，勢必將加速深圳的工改工進(jìn)度；東莞2020年城市更新工作將以推進(jìn)“工改工”三年行動計劃為首要和核心任務(wù)，完善工作流程，工作程序簡化，工改工審批提速，有望縮短6-9個月的時間；廣州和佛山舊村級工業(yè)園本身就較多，也會在2020年推出更多的政策工具和取得一定的突破；北京2020年3月首度發(fā)布工改工政策，終于為工改工的實操提供了官方指引。3、政策導(dǎo)向：從城市更新走向“城市更新+”。（1）契合國家發(fā)展大政方針，重視產(chǎn)業(yè)回歸。各地政府契合國家發(fā)展大政方針，切實做好產(chǎn)業(yè)回歸，即以產(chǎn)業(yè)為核心、以實體經(jīng)濟(jì)為基點，通過調(diào)整供需兩端資源配對激發(fā)市場活力。同時通過限定配套82020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書比例、分割銷售等條件，以彈性的方式匹配新形勢，在有效土地資源上創(chuàng)造出更大價值，保障產(chǎn)業(yè)空間，讓產(chǎn)業(yè)用地回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。未來將出現(xiàn)城鄉(xiāng)更新綜合服務(wù)商，可拓展鄉(xiāng)村舊城鎮(zhèn)的更新，鄉(xiāng)村綜合整治和土地整備等，要求開發(fā)商要創(chuàng)新思維，也站在國家發(fā)展的思維上創(chuàng)造國家模式，復(fù)興鄉(xiāng)村，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。（2）多樣化政策工具箱，探索“更新+”模式，更新市場邊界加寬。政府將加大統(tǒng)籌力度，通過土地整備、片區(qū)統(tǒng)籌、棚戶區(qū)改造等多種存量開發(fā)實施手段，建立更加完善的更新模式和政策體系，充分發(fā)揮政策組合拳優(yōu)勢，探索更新+整備聯(lián)動、更新+棚改聯(lián)動、更新+已批未建規(guī)劃用地聯(lián)動等等，用“創(chuàng)新案例+政策工具箱”的工作機(jī)制來構(gòu)建多樣化存量更新方式，對企業(yè)來說，既是風(fēng)險，也是機(jī)遇。（3）彌補(bǔ)欠賬，保障公共利益，推動城市公共運(yùn)營服務(wù)發(fā)展。政府亟需通過更新彌補(bǔ)公共服務(wù)設(shè)施的歷史欠賬，加大公共住房配建比例，完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施落地，同時通過簡政放權(quán)、行政仲裁、計劃清理等措施保障市場有序推進(jìn)，鼓勵市場主體順應(yīng)市場趨勢，擺脫傳統(tǒng)政商思維，創(chuàng)新商業(yè)模式，實現(xiàn)企業(yè)、社會和社區(qū)利益的均衡發(fā)展。除了以往的教育、醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施外，目前供電設(shè)施、福利設(shè)施、公共住房等歷史欠賬也逐步顯現(xiàn)，未來城市更新運(yùn)營商需要承擔(dān)更多的社會公共責(zé)任，彌補(bǔ)這些公共服務(wù)設(shè)施缺口，這也是城市更新走向城市公共運(yùn)營服務(wù)的價值所在。4、競爭格局：行業(yè)集中度快速提升，區(qū)域深耕逐步向全國化布局戰(zhàn)略演變。城市更新雖然還是新賽道，但行業(yè)集中度快速提升，區(qū)域寡頭正在成型。深圳、廣州、上海和東莞四個城市的更新占地面積，行業(yè)前五名集中度均達(dá)到30%及以上，并且均逐步從區(qū)域深耕走向全國化布局。2019年掀起市場熱潮的廣州市場，行業(yè)集中度非常明顯，TOP8改造面積占據(jù)近90%。92020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書5、發(fā)展趨勢：體量決定地位，質(zhì)量決定護(hù)城河。（1）從體量到質(zhì)量之爭。未來城市更新的競爭格局，將呈現(xiàn)出新的特點。一方面，項目拓展，項目轉(zhuǎn)化仍是重中之重，行業(yè)的競爭基礎(chǔ)還是規(guī)模競爭，規(guī)模決定行業(yè)地位。但僅有數(shù)量上的優(yōu)勢很難說持續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，質(zhì)量優(yōu)勢才能深筑城市更新企業(yè)護(hù)城河。主要是三點：第一，要具備打造工改工、產(chǎn)城融合標(biāo)桿項目的能力。打破純粹的商住類城市更新，擁有產(chǎn)城融合、工改工等標(biāo)桿項目品牌建設(shè)和復(fù)制輸出能力，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資等核心資源整合力，培育新城市的新動能。第二，金融能力。城市更新本質(zhì)上是一場跨周期的投資，現(xiàn)金流和金融能力非常關(guān)鍵，通過基金發(fā)展模式實現(xiàn)從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，城市更新企業(yè)作為基金管理方以小投入撬動大資本，從原先獲取住宅開發(fā)收益升級轉(zhuǎn)型為獲取管理費(fèi)用和超額利潤分成收益，將是未來新的趨勢。第三，品牌管理輸出能力。發(fā)揮城市更新龍頭品牌背書和專業(yè)優(yōu)勢，加強(qiáng)合作模式，從前期投資顧問、轉(zhuǎn)化全程服務(wù)到產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)管理等提供品牌管理輸出，高額品牌管理費(fèi)用和資產(chǎn)管理增值分紅成為主要的利潤來源。（2）產(chǎn)業(yè)資源整合與綜合運(yùn)營能力將成為未來核心競爭力。長遠(yuǎn)來看，以配套物業(yè)快銷回籠現(xiàn)金流來平衡產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的傳統(tǒng)模式不可持續(xù)，工改工、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營將朝縱深化、精細(xì)化發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資等為核心的資源整合力將成為市場主體逐鹿工改工、產(chǎn)城融合的核心競爭力。102020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書產(chǎn)業(yè)資本篇大資本時代來臨，資本助力產(chǎn)業(yè)崛起核心觀點：大資本時代來臨，房地產(chǎn)與資本市場之間的剪刀差必將拉平，隨著資本市場快速崛起、資本的魔力之盒打開，資本將成為房企多元化轉(zhuǎn)型的加速器。依托資本平臺，聚焦科技、健康和資管三大潛力賽道，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)估值，推動產(chǎn)業(yè)以全新的邏輯實現(xiàn)指數(shù)級增長，構(gòu)建企業(yè)第二增長曲線。承前所述，地產(chǎn)仍大有可為，將持續(xù)發(fā)揮“穩(wěn)定器”的作用，另外城市更新給房地產(chǎn)開辟了一條新的賽道。但我們也要清醒的認(rèn)識到，伴隨中國經(jīng)濟(jì)的偉大轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升級，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級也將永不停歇，從單一的地產(chǎn)開發(fā)升級為“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”雙輪驅(qū)動，是每個房企的必修課。在這個資本的大時代，房企如何加速轉(zhuǎn)型？1、大資本時代來臨，房地產(chǎn)與資本市場之間的剪刀差必將拉平，資本市場快速崛起。過去二十年，無論是開發(fā)商還是居民，都隨著房價的不斷攀升，充分享受了房地產(chǎn)作為大類資產(chǎn)給我們帶來的財富增值。未來這種趨勢是否會繼續(xù)延續(xù)？這決定著我們的戰(zhàn)略方向和產(chǎn)業(yè)選擇。對此，我們的判斷是，房地產(chǎn)作為大類資產(chǎn)，其價格在未來仍將持續(xù)溫和增長，但房價快速上漲的時代已經(jīng)過去，取而代之的是資本市場的崛起將給我們帶來新的更大的機(jī)會。一個簡單的數(shù)據(jù)對比即可說明，美國股市占GDP的比重為183%，中國占比只有77%；而美國地產(chǎn)總市值占GDP的比重為162%，中國卻高達(dá)300%，中美兩國房地產(chǎn)和股市之間存在巨大的剪刀差，未來的總趨勢應(yīng)該是不斷拉平或者縮小這個剪刀差，這意味著未來資本市場的表現(xiàn)整體上將優(yōu)于房地產(chǎn)表現(xiàn)，資本市場將給房企產(chǎn)業(yè)資本化或者發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來千載難逢的新機(jī)遇。112020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書2、借助資本力量大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)估值，構(gòu)建企業(yè)第二增長曲線。為什么說資本市場將給房企產(chǎn)業(yè)資本化或者發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來千載難逢的新機(jī)遇呢？這主要是從兩個維度：第一，資本市場對房地產(chǎn)估值偏低，分拆上市更能體現(xiàn)多元產(chǎn)業(yè)合理估值。雖然我們毫不懷疑上市房企尤其是龍頭房企未來的持續(xù)穩(wěn)定增長，但當(dāng)前資本市場對房企的估值偏低，預(yù)計房企在國內(nèi)A股市盈率常態(tài)下將在9倍附近，而港股則更低，可能4-5倍。與此同時，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級趨勢下，傳統(tǒng)物業(yè)、輕資產(chǎn)如代建業(yè)務(wù)等打開了新的想象空間和成長空間，資本市場對此的估值也是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。為體現(xiàn)多元產(chǎn)業(yè)的合理估值，我們可以看到很多房企都在紛紛分拆物業(yè)、酒店、商業(yè)、輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)等上市，追求更合理的產(chǎn)業(yè)估值。第二，借力資本市場快速布局熟化新產(chǎn)業(yè)。在房企紛紛布局產(chǎn)業(yè)的進(jìn)程中，若是通過自身培育，進(jìn)展一般是緩慢的，而資本市場則提供了相對快捷的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑。當(dāng)前A股市場定價機(jī)制不完善、部分上市公司出現(xiàn)價值低估，疊加全球新冠疫情帶來的資產(chǎn)價格短期恐慌急劇下跌，為行業(yè)收購上市公司、完善戰(zhàn)略布局、快速打造產(chǎn)業(yè)鏈提供了罕見機(jī)遇。像業(yè)內(nèi)先行企業(yè)，通過收并購方式快速切入新產(chǎn)業(yè)，借助資本的力量，縮短孵化和培育新產(chǎn)業(yè)的周期，快速打造產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，構(gòu)建多元增長點，搶占了戰(zhàn)略發(fā)展制高點。122020年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)無法兼顧規(guī)模與經(jīng)營利潤的需求，尤其在市場環(huán)境多變、行業(yè)競爭加速的驅(qū)動下，房企更是需要借力資本市場突出重圍，積極布局多元業(yè)務(wù)、尋求新的利潤增長點。3、長坡厚雪，未來三大潛力賽道：科技、健康、資管。那未來有哪些新興產(chǎn)業(yè)，值得房企重磅下注呢？比較美國標(biāo)普500、中國滬深300和香港恒生指數(shù)的行業(yè)構(gòu)成，美國占比最高的是科技（30%）、健康（13%），而中國的科技（11%）、健康（3.5%）、資管（0.2%）占比很低，這三大賽道代表了未來的發(fā)展方向。（1）科技：作為最具創(chuàng)新能力的行業(yè)，將成為未來經(jīng)濟(jì)增長的核心動力。（2）健康：人類對于健康長壽的追求永無止境，人口老齡化