物業(yè)管理法律關系課件

3物業(yè)管理法律關系3.1物業(yè)管理法律關系的概念與特征3.2物業(yè)管理法律關系的構成要素3.3物業(yè)管理法律關系的種類3.4物業(yè)管理法律事實3.5物業(yè)管理法律規(guī)范與物業(yè)管理法律關系3物業(yè)管理法律關系3.1物業(yè)管理法律關系的概念與特征1掌握1、基本概念物業(yè)管理法律關系、物業(yè)管理民事法律關系、物業(yè)管理經濟法律關系、物業(yè)管理行政法律關系、物業(yè)管理法律事實2、問答題（1）物業(yè)管理法律關系的構成要素及各要素的具體內容（2）物業(yè)管理法律關系如何分類，各類型法律關系的特點（3）物業(yè)管理法律事實的種類（4）論述物業(yè)管理法律關系及物業(yè)管理法律規(guī)范的關系熟悉（1）如何理解物業(yè)管理法律關系的特征。（2）物業(yè)管理法律事實的特點。掌握2

【引入案例】物業(yè)服務公司有權因業(yè)主未繳清購房費而停水電嗎?

某小區(qū)物業(yè)服務公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)服務公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某業(yè)主系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)服務公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該業(yè)主的強烈不滿?！疽氚咐课飿I(yè)服務公司有權因業(yè)主未33.1物業(yè)管理法律關系的概念與特征

1．物業(yè)管理法律關系的概念

物業(yè)管理法律關系是指由國家物業(yè)管理法律規(guī)范確認和調整的，在物業(yè)管理及相關活動中主體相互之間形成的具體的權利義務關系

法律關系是法律規(guī)范在調整人們行為的過程中產生的權利義務關系，是一種特殊的社會關系。

法律規(guī)范和法律關系：

（1）法律規(guī)范是法律關系產生的前提。（2）法律關系是法律規(guī)范實現的特殊形式。法律規(guī)范屬于可能性領域，法律關系屬于現實性領域。3.1物業(yè)管理法律關系的概念與特征1．物4

物業(yè)管理法律關系是法律關系的一種，它包括以下幾層含義：（1）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范調整物業(yè)管理活動的結果（2）物業(yè)管理法律關系是在物業(yè)管理法律規(guī)范調整之下的物業(yè)管理主體之間的社會關系（3）物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理各參加主體之間的權利義務的關系

物業(yè)管理法律關系是法律關系的一種，它包括以5

2．物業(yè)管理法律關系的特征

（1）性質的多重性（2）基本主體的特定性（3）業(yè)主居于主導地位（4）客體有特殊性（5）國家干預程度比較大（6）產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性2．物業(yè)管理法律關系的特征63.2物業(yè)管理法律關系的構成要素

物業(yè)管理法律關系的要素是指構成物業(yè)管理法律關系的主體、客體和內容，這三者缺一不可，故稱物業(yè)管理法律關系的三要素。3.2物業(yè)管理法律關系的構成要素物業(yè)管理法7

1．物業(yè)管理法律關系的主體

物業(yè)管理法律關系的主體是指物業(yè)管理法律關系中權利的享有者和義務的承擔者。（1）業(yè)主（2）非業(yè)主使用人（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會（4）開發(fā)商（5）物業(yè)服務企業(yè)（6）物業(yè)管理協(xié)會（7）行政管理部門（8）其他相關機構1．物業(yè)管理法律關系的主體8

2．物業(yè)管理法律關系的客體

物業(yè)管理法律關系的客體是指物業(yè)管理法律關系主體的權利義務共同指向的對象。（1）物（物業(yè)和權利）（2）行為及行為效果（3）非物質財富

2．物業(yè)管理法律關系的客體9

3．物業(yè)管理法律關系的內容

物業(yè)管理法律關系的內容是指物業(yè)管理法律關系主體所享有的權利和承擔的義務。主要指業(yè)主的權利義務、物業(yè)服務企業(yè)的權利義務，這是物業(yè)管理法律關系最基本的要素。（1）物業(yè)管理權利物業(yè)管理權利是指物業(yè)管理法律關系主體在一定條件下所享有的做出某種行為的資格。（2）物業(yè)管理義務物業(yè)管理義務是指物業(yè)管理法律關系主體所承擔的職責。3．物業(yè)管理法律關系的內容10【案例1】2001年1月，滕某入住沈陽市和平區(qū)三好街三好家園一套住房。此后，滕某以“房屋存在質量問題，小區(qū)圍墻距離房屋過近，巨龍公司沒有盡到物業(yè)管理服務義務，物業(yè)費與服務標準不相符”為由，從2001年11月3日至2003年11月3日一直未交付物業(yè)管理費。本案中涉及的法律關系有哪些？滕某的做法對嗎？為什么？

【案例1】2001年1月，滕某入住沈陽市和平區(qū)三好街三好113.3物業(yè)管理法律關系的種類

1．物業(yè)管理民事法律關系

指根據民法規(guī)范組控所確立的民事境位（指特定的身份、地位）和民事權利義務為內容的物業(yè)管理社會關系。

特點:(1)民事法律關系的參與者法律地位平等；(2)民事法律關系大多由當事人自愿設立；(3)民事法律關系中當事人的權利義務一般是對等的。物業(yè)產權形式法律關系、物業(yè)管理或人居服務合同關系、不動產相鄰關系、民事違約和侵權關系等。

3.3物業(yè)管理法律關系的種類1．物業(yè)管理12

物業(yè)管理民事法律關系自身的特色：

(1)物業(yè)管理民事法律關系的主體為業(yè)主、業(yè)主團體組織和物業(yè)服務企業(yè)；(2)物業(yè)管理民事法律關系的客體主要是物業(yè)和基于物業(yè)管理發(fā)生的服務效果；(3)物業(yè)管理民事法律關系的內容即權利義務的設定受國家意志制約性較強。

物業(yè)管理民事法律關系自身的特色：13

2．物業(yè)管理經濟法律關系

物業(yè)管理經濟法律關系指國家及各級政府職能部門在協(xié)調和控制物業(yè)管理事業(yè)運行過程中與業(yè)主、業(yè)主團體組織、物業(yè)服務企業(yè)及其他單位和社會組織之間依經濟法形成的經濟行為和經濟權利義務關系。包括業(yè)主自治管理法律關系和物業(yè)管理行業(yè)管理法律關系兩大類。

2．物業(yè)管理經濟法律關系14

3．物業(yè)管理行政法律關系

物業(yè)管理行政法律關系指受與物業(yè)管理相關的行政法調整的，在政府、物業(yè)管理行政主管部門、其他有關職能部門之間及其與業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主團體組織、物業(yè)服務企業(yè)、其他與物業(yè)管理有關的社會組織和單位之間形成的行政管理事務方面的權利義務關系。

側重點：（1）解決多頭行政管理混亂問題；（2）解決行政“不作為”問題；（3）解決物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展經濟障礙問題。在物業(yè)管理行政法律關系中，中國政府主管部門的“四大法寶”：立法、資質、招標、考評。3．物業(yè)管理行政法律關系153.4物業(yè)管理法律事實

物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能夠引起物業(yè)管理法律關系產生、變更和終止（或消滅）的客觀現象或原因條件。物業(yè)管理法律事實具有客觀性、能動性、法定性等特點。具體的物業(yè)管理法律關系，只有在一定的法律事實發(fā)生以后，才能在當事人之間發(fā)生一定的法律關系。物業(yè)管理法律關系則是物業(yè)管理法律規(guī)范的規(guī)定與實際發(fā)生物業(yè)管理法律事實的共同結果。

3.4物業(yè)管理法律事實物業(yè)管理法律事實是指16

物業(yè)管理法律事實引起法律關系的變動，包括法律關系的產生（指在原無法律關系存在的當事人之間形成新的法律關系）、變更（指既存法律關系中的主體、客體、內容三要素或任一要素發(fā)生變化）、終止（指當事人之間的權利義務關系消滅）三種情況。物業(yè)管理法律事實引起法律關系的變動，包括法17

根據法律事實與物業(yè)管理法律關系主體的意志是否有關，可以劃分為兩大類。

1.自然事實

自然事實是指與物業(yè)管理法律關系主體的意志無關，并能引起物業(yè)管理法律關系產生、變更和終止的客觀現象。自然事實又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況：

（1）事件事件是指偶發(fā)的客觀現象。分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況。

（2）狀態(tài)狀態(tài)是指某種客觀情況的持續(xù)。根據法18

2.行為事實

行為事實是指以物業(yè)管理法律關系主體的意志為轉移，并能引起物業(yè)管理法律關系產生、變更和終止的客觀現象。根據行為是否與當事人的意志有關，可以分為當事人行為與他人行為兩種。

（1）當事人行為當事人行為是指由一定法律關系當事人實施的能引發(fā)法律關系產生、變更和終止的行為。

（2）他人行為他人行為是指由非當事人實施的而能使當事人之間發(fā)生一定法律關系產生、變更和終止的行為。行為事實依其合法性可分為合法行為和違法行為（包括違約行為、侵權行為等）。2.行為事實19案例2：

某市甲小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，鑒于負責該小區(qū)前期物業(yè)管理的A物業(yè)公司服務質量低下、收費不合理，業(yè)主大會決議不再聘請A物業(yè)公司承擔本小區(qū)物業(yè)管理，并決定了聘請B物業(yè)公司承擔該小區(qū)物業(yè)管理。A物業(yè)公司不服拒不退出，不辦理移交手續(xù)。該市房地產行政主管部門對A物業(yè)公司的行為作出了行政處罰決定。

本案例中存在哪些法律關系？哪些為法律事實？案例2：某市甲小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，鑒于負責該小區(qū)203.5物業(yè)管理法律規(guī)范與物業(yè)管理法律關系物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范與物業(yè)管理實踐發(fā)生聯(lián)系的途徑，物業(yè)關系法律規(guī)范正是通過物業(yè)管理法律關系實現其調整物業(yè)管理社會關系的目的。因此，物業(yè)管理法律規(guī)范與物業(yè)管理法律關系的統(tǒng)一是法律調整物業(yè)管理關系正常發(fā)揮作用的重要保證。

1．物業(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律關系產生的前提

物業(yè)管理法律規(guī)范是物業(yè)管理法律關系產生的前提，它保證各種具體的物業(yè)管理法律關系的建立都必須有嚴格的法律根據。如果沒有相應的物業(yè)管理法律規(guī)范存在，就不可能產生物業(yè)管理法律關系。3.5物業(yè)管理法律規(guī)范與物業(yè)管理法律關系21

2．物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范實現的特殊形式

物業(yè)管理法律規(guī)范是針對同一類情況、同一類法律關系主體而制定的，物業(yè)管理法律關系則是在某一具體情況下具體的權利主體與義務主體之間所結成的具體的權利與義務關系。物業(yè)管理法律規(guī)范是人們抽象的行為模式，物業(yè)管理法律關系則是使物業(yè)管理法律規(guī)范在人們的實際行為中加以具體化的主要工具。2．物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法律規(guī)范實22

【引入案例】物業(yè)服務公司有權因業(yè)主未繳清購房費而停水電嗎?

某小區(qū)物業(yè)服務公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)服務公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某業(yè)主系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)服務公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該業(yè)主的強烈不滿?！疽氚咐课飿I(yè)服務公司有權因業(yè)主未23

引入案例分析

房屋買賣法律關系與物業(yè)管理法律關系是兩種法律關系，不能相互混淆。該業(yè)主未按期交納購房款，只能說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。本案例中物業(yè)服務公司滿足開發(fā)商要求，用停水、電的方