住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券評級標(biāo)準(zhǔn)

目錄適用范圍1目錄適用范圍1關(guān)鍵評級驅(qū)動因素1數(shù)據(jù)充足性與數(shù)據(jù)質(zhì)量審查1評級標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)2評級步驟3模型3操作風(fēng)險4資產(chǎn)分析：違約率5資產(chǎn)分析：回收率7現(xiàn)金流分析8評級敏感性11評級標(biāo)準(zhǔn)變動12評級標(biāo)準(zhǔn)局限性12評級標(biāo)準(zhǔn)披露12相關(guān)評級標(biāo)準(zhǔn)《結(jié)構(gòu)融資主評級標(biāo)準(zhǔn)》（2022年8月）《結(jié)構(gòu)融資利率壓力評級標(biāo)準(zhǔn)》（2022年1月）特定評級標(biāo)準(zhǔn)適用范圍本報告詳細(xì)說明了惠譽(yù)博華信用評級有限公司（以下簡稱“惠譽(yù)博華”）對于住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（以下簡稱“RMBS”）進(jìn)行首次評級及跟蹤評級的信用評級標(biāo)準(zhǔn)。以住房為抵押的其他零售類貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化交易同樣適用本評級標(biāo)準(zhǔn)。本評級標(biāo)準(zhǔn)為特定評級標(biāo)準(zhǔn)，需要與主評級標(biāo)準(zhǔn)和其他相關(guān)評級標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合應(yīng)用。關(guān)鍵評級驅(qū)動因素RMBS的信用評級主要受交易的資產(chǎn)與現(xiàn)金流分析的驅(qū)動。在某些情況下，出于對交易結(jié)構(gòu)或操作風(fēng)險的謹(jǐn)慎考量，惠譽(yù)博華可能會對交易施加級別上限。操作風(fēng)險：發(fā)起機(jī)構(gòu)的授信實(shí)踐與資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力對資產(chǎn)表現(xiàn)的影響可能甚于貸款與借款人本身。因此，惠譽(yù)博華將分析發(fā)起機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動以評估其對交易表現(xiàn)的影響?；葑u(yù)博華將審查資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力，并評估是否與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相一致。資產(chǎn)分析：惠譽(yù)博華用于評估住房抵押貸款資產(chǎn)組合表現(xiàn)的關(guān)鍵參數(shù)有：違約率：在適用情況下受貸款價值比(LTV-LoantoValue)現(xiàn)金流分析：惠譽(yù)博華將設(shè)置現(xiàn)金流模型以反映交易關(guān)鍵的結(jié)構(gòu)特征，諸如證券結(jié)構(gòu)與支付規(guī)則等。模型將測試各種壓力場景下受評證券本息得到及時足額償付的能力。此外，惠譽(yù)博華也將在現(xiàn)金流模型中反映其他評級標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，包括利率水平、違約時間分布與提前還款情景。聯(lián)系方式結(jié)構(gòu)融資分析團(tuán)隊(duì)Bohua_SF@聯(lián)系方式結(jié)構(gòu)融資分析團(tuán)隊(duì)Bohua_SF@數(shù)據(jù)充足性與數(shù)據(jù)質(zhì)量審查數(shù)據(jù)充足性惠譽(yù)博華需要每筆貸款的抵押物信息，以評估抵押貸款組合的信用質(zhì)量。為對新交易進(jìn)行評級，惠譽(yù)博華需要貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)提供下列抵押貸款歷史表現(xiàn)數(shù)據(jù)：歷史年度貸款發(fā)放量；至少五年以上的相關(guān)貸款歷史表現(xiàn)數(shù)據(jù)，包括違約、損失和逾期數(shù)據(jù)，并根據(jù)需要按貸款價值比或產(chǎn)品分類；1-30天、31-60天、61-90天、91-120天、121-150天、151-180天和180天以上分組提供；提前還款數(shù)據(jù)；違約貸款回收情況或損失情況的逐筆或總計(jì)數(shù)據(jù)，包括回收時間等?；葑u(yù)博華可能會將這些數(shù)據(jù)與同業(yè)可比數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，進(jìn)而比較貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)與同一市場中其他貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的業(yè)績表現(xiàn)和授信質(zhì)量。理想狀態(tài)下，惠譽(yù)博華需要貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)在每個交易發(fā)行后定期提供每筆貸款的數(shù)據(jù)，包括抵押物已被處置的每筆貸款的損失和回收數(shù)據(jù)。特別是當(dāng)資產(chǎn)池的表現(xiàn)偏離預(yù)期時，惠譽(yù)博華需要貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)按要求提供上述數(shù)據(jù)?；葑u(yù)博華索要這些數(shù)據(jù)是為了跟蹤監(jiān)測資產(chǎn)池及證券的存續(xù)期表現(xiàn)以及為日后修訂評級標(biāo)準(zhǔn)做參考。證券發(fā)行后貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)所提供的每筆貸款信息中包含的原始借款人和房產(chǎn)特征信息可能不及首次評級時所提供的詳盡。在條件允許時，惠譽(yù)博華會將證券發(fā)行前獲得的借款人和房產(chǎn)特征的詳細(xì)信息與最新獲得的貸款信息結(jié)合使用。惠譽(yù)博華需要每個回收款歸集期的詳細(xì)資產(chǎn)表現(xiàn)數(shù)據(jù)，包括：資產(chǎn)池期末未償本金余額；期末逾期資產(chǎn)的未償本金余額（按逾期階段提供）；本金回收情況和利息回收情況；新增違約資產(chǎn)的未償本金余額；逾期/違約回收金額。此外，惠譽(yù)博華需要兌付日的以下數(shù)據(jù)，包括：證券期末余額；證券當(dāng)期本金兌付金額和利息兌付金額；信托賬戶期末余額；當(dāng)期超額利差；其他收入與分配情況。數(shù)據(jù)質(zhì)量審查惠譽(yù)博華希望在會計(jì)顧問編制的商定程序報告的支持下，對資產(chǎn)組合數(shù)據(jù)進(jìn)行初始評估。商定程序報告通過將部分貸款的抵押物數(shù)據(jù)與發(fā)起機(jī)構(gòu)原始文件中的信息進(jìn)行比較以評估前者的準(zhǔn)確程度。如果沒有商定程序報告，惠譽(yù)博華會審閱發(fā)起機(jī)構(gòu)所提供貸款發(fā)放文件中的一定量樣本，以評估所獲得數(shù)據(jù)的可靠性，并檢查這些文件中的信息是否與發(fā)起機(jī)構(gòu)的政策以及惠譽(yù)博華獲得的與資產(chǎn)組合有關(guān)的其他信息相符?；葑u(yù)博華在評級分析開始時會首先審閱將用到的數(shù)據(jù)，以識別缺失信息或異常變動/水平，這些遺漏和異常變動/水平可能意味著數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計(jì)錯誤。惠譽(yù)博華在對交易進(jìn)行首次評級分析或跟蹤評級分析之前，會調(diào)查并解決發(fā)現(xiàn)的潛在數(shù)據(jù)問題。如果數(shù)據(jù)不符合預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，例如缺少特定產(chǎn)品類型的每筆貸款的抵押物信息，在沒有合適的替代或補(bǔ)充信息的情況下，惠譽(yù)博華可能會從保守角度考慮而進(jìn)行一定調(diào)整，以反映所獲得數(shù)據(jù)在質(zhì)量或數(shù)量方面的欠缺。如果認(rèn)為分析所需的關(guān)鍵數(shù)據(jù)不充分，惠譽(yù)博華可能會拒絕對相關(guān)證券進(jìn)行評級、設(shè)置級別上限或撤銷相關(guān)評級。評級標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)惠譽(yù)博華通過綜合運(yùn)用數(shù)據(jù)、專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)判斷來制定資產(chǎn)模型所使用的分析假設(shè)?；葑u(yù)博華計(jì)算與回測違約率基準(zhǔn)、違約率調(diào)整因素及損失嚴(yán)重度（包括市場價值下降水平、回收時間和處置成本）的假設(shè)時考慮了下列信息：貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)所發(fā)放同類貸款及資產(chǎn)池的歷史逾期、違約和損失信息的總計(jì)數(shù)據(jù)或逐筆數(shù)據(jù)；貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)及惠譽(yù)博華評級的其他RMBS表現(xiàn)數(shù)據(jù)；來自第三方數(shù)據(jù)提供方的資產(chǎn)表現(xiàn)數(shù)據(jù)；歷史房價指數(shù)；GDP息；其他研究數(shù)據(jù)。評級步驟借款人特征貸款特征房價指數(shù)化調(diào)整借款人特征貸款特征房價指數(shù)化調(diào)整貸款發(fā)放及貸后管理分析模型違約率壓力乘數(shù)地區(qū)集中度調(diào)整資產(chǎn)池資產(chǎn)池?fù)p失率下限逾期貸款違約率下限違約率回收時間回收率毛損失=違約率×(1-回收率)毛損失=違約率×(1-回收率)回收時間回收率違約率現(xiàn)金流模型資產(chǎn)池利率水平壓縮回收時間回收率違約率現(xiàn)金流模型資產(chǎn)池利率水平壓縮資產(chǎn)池現(xiàn)金流模型隱含評級模型隱含評級結(jié)構(gòu)特征及壓力因子結(jié)構(gòu)特征及壓力因子證券端現(xiàn)金流（超額利差的使用情況）法律要素分析法律要素分析來源：惠譽(yù)博華模型惠譽(yù)博華將在交易的首次評級過程中使用資產(chǎn)模型與現(xiàn)金流模型。跟蹤評級時，除非交易同時滿足以下條件，否則惠譽(yù)博華將更新資產(chǎn)模型與現(xiàn)金流模型，以反映資產(chǎn)組合、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)及評級假設(shè)變化：受評證券均為其可達(dá)到的最高級別（AAAsf）；自上次資產(chǎn)模型分析后，資產(chǎn)構(gòu)成及其表現(xiàn)未發(fā)生重大惡化；自上次現(xiàn)金流模型分析后，現(xiàn)金流分布仍在預(yù)期范圍內(nèi)；自上次資產(chǎn)與現(xiàn)金流模型分析后，相關(guān)假設(shè)未發(fā)生重大變化；跟蹤評級的信用評級委員會判斷資產(chǎn)分析與現(xiàn)金流分析的更新不會導(dǎo)致級別發(fā)生變化。如有必要，惠譽(yù)博華將對特定交易進(jìn)行更為頻繁的模型測試?；葑u(yù)博華認(rèn)為的必要情景包括但不限于：發(fā)生與交易相關(guān)的特定事件或與交易表現(xiàn)相關(guān)的重大問題；適用的資產(chǎn)模型與現(xiàn)金流模型的假設(shè)發(fā)生重大變化。評級的確定受評證券評級結(jié)果由信用評級委員會決定，模型隱含評級將作為其判斷的重要依據(jù)。在下列情形下，最終確定的證券級別可能與模型隱含評級有所不同：在相關(guān)評級標(biāo)準(zhǔn)的約束下證券被施加了級別上限；183除在評級判斷過程之外，只要同時滿足：擬授予的級別不高于模型隱含評級一個子級；排除的情景并不反映惠譽(yù)博華的當(dāng)前預(yù)期；交易的增信水平預(yù)計(jì)將在發(fā)行后一年得到顯著提高。對于跟蹤評級，當(dāng)更新的分析結(jié)果顯示模型隱含評級不低于目前證券評級3如果預(yù)期模型隱含評級將在未來的更新測試中逐漸趨近目前證券評級，惠譽(yù)博華可能確認(rèn)證券級別不發(fā)生變化；對于跟蹤評級，當(dāng)更新的分析結(jié)果顯示模型隱含評級高于目前證券評級時，如果惠譽(yù)博華預(yù)期模型隱含評級在未來的更新測試中將降低，則證券級別可能不會上調(diào)至模型隱含評級的水平。這項(xiàng)考量僅適用于受評交易特定的風(fēng)險因子，宏觀層面的影響因素（例如宏觀經(jīng)濟(jì)惡化等）已反映在模型隱含評級中；B-sf18付，此時信用評級委員會將考慮證券預(yù)期表現(xiàn)，并將其與惠譽(yù)博華的評級定義對比，CsfB+sf額償付，并可觀察到有一定的安全邊界時（例如當(dāng)前增信水平且超額利差水平超過預(yù)期損失）B-sfB+sf級別。操作風(fēng)險發(fā)起機(jī)構(gòu)審查關(guān)于操作風(fēng)險的評級標(biāo)準(zhǔn)將著眼于符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的授信活動，同時也允許不同的發(fā)起機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)池之間存在借款人特征和貸款特征上的差異?；葑u(yù)博華將在授予首次評級之前完成對發(fā)起機(jī)構(gòu)的審查。對于多次發(fā)行的發(fā)起機(jī)構(gòu)和循環(huán)類的交易，惠譽(yù)博華至少每兩年進(jìn)行一次發(fā)起機(jī)構(gòu)審查，具體審查時點(diǎn)及審查流程也許與首次評級或跟蹤評級并不一致。發(fā)起機(jī)構(gòu)審查關(guān)注的關(guān)鍵領(lǐng)域包含：借款人信用質(zhì)量評估；抵押物評估流程；相關(guān)技術(shù)水平；人員狀況；質(zhì)量控制體系?；葑u(yù)博華針對授信文件樣本的審查旨在更好地理解發(fā)起機(jī)構(gòu)授信政策的具體操作實(shí)踐，及授信政策與實(shí)踐的一致性。資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)審查惠譽(yù)博華將通過對資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的首次審查，針對其是否能以相關(guān)市場標(biāo)準(zhǔn)水平承擔(dān)約定的管理及催收職責(zé)形成觀點(diǎn)。惠譽(yù)博華至少每兩年進(jìn)行一次資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)審查，具體審查時點(diǎn)及審查流程也許與首次評級并不一致。該項(xiàng)審查旨在確認(rèn)是否存在可能影響資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)約定的管理及催收職責(zé)的重大變化?；葑u(yù)博華可能會向資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)索要與特定交易、特定市場或宏觀層面的資產(chǎn)表現(xiàn)趨勢相關(guān)的特定信息。資產(chǎn)分析：違約率惠譽(yù)博華將根據(jù)發(fā)起機(jī)構(gòu)及行業(yè)歷史數(shù)據(jù)表現(xiàn)，結(jié)合惠譽(yù)博華當(dāng)前對宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，設(shè)定每筆資產(chǎn)在基準(zhǔn)情景（Bsf級別對應(yīng)的情景）下的基準(zhǔn)違約率。如果基準(zhǔn)違約率是主要基于行業(yè)歷史數(shù)據(jù)得到的，惠譽(yù)博華會使用貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)以及現(xiàn)場評估收集到的信息，將貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)與同業(yè)進(jìn)行比較，并確定合適的調(diào)整幅度。具體考慮因素包括：授信標(biāo)準(zhǔn)及政策穩(wěn)健性；貸款發(fā)放行為，例如內(nèi)部質(zhì)量控制；評估技術(shù)和授信方的經(jīng)驗(yàn)和歷史表現(xiàn)；貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的抵押貸款歷史違約情況。借款人定期償還抵押貸款的能力取決于其收入和整體債務(wù)負(fù)擔(dān)（包括利息和本金）的關(guān)系，這通常也是貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)授信時的關(guān)鍵考量，而借款人還款意愿則由LTV來判斷。但是，由于借款人收入及整體債務(wù)的數(shù)據(jù)是動態(tài)變化的，一般難以獲取或推算出較為可靠的債務(wù)收入比，因此一般情況下，惠譽(yù)博華將更著重考慮LTV，將其作為還款行為的首要驅(qū)動因素，并要求發(fā)起機(jī)構(gòu)盡可能根據(jù)LTV分組提供靜態(tài)池數(shù)據(jù)。對于二次抵押貸款，惠譽(yù)博華將綜合使用首次抵押和二次抵押的相關(guān)信息計(jì)算債務(wù)收入比及LTV。如果無法取得這些信息，惠譽(yù)博華可能在評級時使用保守情形下的假設(shè)或不對該證券進(jìn)行評級?；鶞?zhǔn)違約率調(diào)整如惠譽(yù)博華能夠根據(jù)發(fā)起機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)識別影響資產(chǎn)表現(xiàn)的變量及變量對資產(chǎn)表現(xiàn)的影響程度，則惠譽(yù)博華將使用具體分析結(jié)果對基礎(chǔ)資產(chǎn)基準(zhǔn)違約率進(jìn)行逐筆調(diào)整。如果可參考的數(shù)據(jù)有限，惠譽(yù)博華會從保守角度考量并進(jìn)行如下調(diào)整。按借款人特征調(diào)整根據(jù)借款人的情況對基準(zhǔn)違約率的調(diào)整取決于借款人的特征。具體考量要素如下：惠譽(yù)博華認(rèn)為自雇借款人及無業(yè)借款人的違約可能性高于有工資收入的借款人。自雇借款人通過自營業(yè)務(wù)賺取收入，更易受到經(jīng)濟(jì)周期和業(yè)務(wù)中斷風(fēng)險的影響。針對借款人職業(yè)的違約率上調(diào)幅度為30%，若無法獲取借款人職業(yè)的相關(guān)信息，惠譽(yù)博華將對5%。過去出現(xiàn)過還款問題的借款人違約可能性較高?；葑u(yù)博華在借款人有不良信用記錄（例如歷史逾期或不良記錄）的情況下會上調(diào)該類借款人的違約率，上調(diào)幅度為10%，若無法獲取借款人的相關(guān)信息，惠譽(yù)博華將對資產(chǎn)池基準(zhǔn)違約率整體上調(diào)2%。非中國公民借款人放棄房產(chǎn)的可能性較高，惠譽(yù)博華會提高其違約率。此外，非中國公民跨境信用核查難度可能較本國公民信用核查難度更大，如果非中國公民借款人有逾期記錄的情況下此問題表現(xiàn)更為突出。針對非中國公民借款人的違約率調(diào)整幅度不20%。按貸款特征調(diào)整惠譽(yù)博華基于貸款特征調(diào)整每筆貸款的基準(zhǔn)違約率。針對特定貸款的調(diào)整項(xiàng)請見下文。LTV上投入的自有資金或財富數(shù)量的自我認(rèn)知，對其陷入財務(wù)困境時在該住房抵押貸款上LTV如下的基準(zhǔn)違約率調(diào)整：原始貸款價值比對基準(zhǔn)違約率的調(diào)整小于70%不調(diào)整大于等于70%上調(diào)30%來源：惠譽(yù)博華根據(jù)惠譽(yù)博華的研究，住房抵押貸款違約一般發(fā)生于貸款發(fā)放后的前幾年，因此，若入池資產(chǎn)賬齡較長，則其或已度過違約高發(fā)期，反之，若入池資產(chǎn)賬齡較短，則其尚未度過違約高發(fā)期?；葑u(yù)博華將結(jié)合貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的歷史靜態(tài)池數(shù)據(jù)及內(nèi)部研究，確定具體調(diào)整幅度。一般調(diào)整規(guī)則如下：賬齡對基準(zhǔn)違約率的調(diào)整小于3年不調(diào)整大于等于3年，小于4年下調(diào)10%大于等于4年，小于5年下調(diào)20%大于等于5年下調(diào)30%來源：惠譽(yù)博華貸款的利率水平較高，意味著借款人期間的利息償付壓力也相對較高，這可能會增加借款人的違約概率，另一方面，高利率水平本身也可能反映貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)對該借款人的風(fēng)險評估水平較高。惠譽(yù)博華可能會上調(diào)其認(rèn)定的高利率貸款的違約率，上調(diào)幅度10%。還款能力可能有問題的借款人更可能選擇期間或者前期只還利息的貸款，以降低每月分期還款金額，當(dāng)還款方式從只還利息轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r償還利息和本金，借款人可能面臨更大的還款壓力；或者，如果到期一次性還款，借款人在貸款到期時可能無力全額償還。惠譽(yù)博華認(rèn)為這類貸款比分期攤還貸款本金面臨的風(fēng)險更高，因此惠譽(yù)博華將對10%。違約率壓力乘數(shù)惠譽(yù)博華針對不同級別應(yīng)用相應(yīng)壓力乘數(shù)以確定不同的評級壓力情景下的違約率假設(shè)，基準(zhǔn)假設(shè)如下表所示。級別AAAsfAAsfAsfBBBsfBBsfBsf違約率壓力乘數(shù)2.51.751.0來源：惠譽(yù)博華按地區(qū)集中度調(diào)整惠譽(yù)博華假設(shè)標(biāo)的資產(chǎn)池較均勻地分布在各地區(qū)。對于顯著高于地區(qū)集中度平均水平的資產(chǎn)組合，惠譽(yù)博華將上調(diào)違約率壓力乘數(shù)假設(shè)，進(jìn)而反映這種資產(chǎn)組合相較于地區(qū)分布分散的資產(chǎn)組合更容易受到特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)下行的影響。具體調(diào)整規(guī)則如下。如果資產(chǎn)池任何一個地區(qū)的集中度超出地域限制（地域限制被定義為該地區(qū)常住人口占全國人口比例的三倍），則對該地區(qū)資產(chǎn)超出地域限制的部分應(yīng)用更高的違約率壓力乘數(shù)，其較基準(zhǔn)假設(shè)的上調(diào)幅度不超過30%。逾期貸款違約率下限對于尚處于逾期的貸款，惠譽(yù)博華將依據(jù)如下規(guī)則設(shè)定違約率下限：資產(chǎn)逾期情況AAAsfAAsfAsfBBBsfBBsfBsf逾期1-30天40%34%28%22%16%10%逾期31-60天75%67%59%51%43%35%逾期61-90天90%83%76%69%62%55%逾期大于90天100%100%100%100%100%100%來源：惠譽(yù)博華跟蹤評級時，惠譽(yù)博華將依據(jù)可比口徑下的資產(chǎn)池實(shí)際違約率與原評級假設(shè)的差異，決定是否對基準(zhǔn)違約率進(jìn)行調(diào)整。一般情況下，上調(diào)幅度不超過100%，下調(diào)幅度不超過30%。特定子級的違約率特定子級的違約率可根據(jù)相鄰評級等級的違約率進(jìn)行線性插值得出。由于評級等級之間通常有兩個子級，那么子級之間的差異是等級間差異的三分之一。這同樣適用于AA+sf級別：其AAsfAAsfAAAsfAAAsf有一個隱含的向下的子級，反映了最高評級有更嚴(yán)格的壓力情景。資產(chǎn)分析：回收率惠譽(yù)博華計(jì)算的回收率是指回收的本金占貸款違約時余額的百分比?；葑u(yù)博華計(jì)算得出的回收率將用于現(xiàn)金流模型中以決定違約貸款的回收所得。房產(chǎn)價值指數(shù)化調(diào)整惠譽(yù)博華計(jì)算房產(chǎn)處置價值的第一步是進(jìn)行房產(chǎn)價值指數(shù)化調(diào)整，即根據(jù)初始起算日的房價指數(shù)，對房產(chǎn)的原始評估價值/70大中城市的房價指數(shù)計(jì)算出一、二、三線城市的房價指數(shù)，進(jìn)而對不同城市等級應(yīng)用相應(yīng)的70價指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。低流動性房產(chǎn)的調(diào)整惠譽(yù)博華認(rèn)為面積較大的房產(chǎn)（具體指面積在144平方米以上的房產(chǎn)）的流動性較差。即使在房地產(chǎn)市場景氣度較高的時期，流動性較差的房產(chǎn)在出售時通常也會遭遇價值下跌幅度高于平均水平的情況。且由于市場流動性有限，缺少可比的基準(zhǔn)，房產(chǎn)定價信息亦不夠準(zhǔn)確。對于被認(rèn)定為低流動性的房產(chǎn)，惠譽(yù)博華將應(yīng)用調(diào)整因子下調(diào)經(jīng)指數(shù)化調(diào)整后的房產(chǎn)價值。此調(diào)整項(xiàng)的調(diào)整幅度一般不超過20%。未辦理抵押權(quán)設(shè)立登記房產(chǎn)的調(diào)整未辦理抵押權(quán)設(shè)立登記而僅辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的主要原因是房產(chǎn)在申請貸款時尚未建設(shè)完畢并交付，借款人以預(yù)購的房產(chǎn)做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款。此類房產(chǎn)可能因開發(fā)商違約而無法交付購房人。此外，在某些司法管轄區(qū)，預(yù)告登記的法律效力并不等同于正式的抵押權(quán)登記。因此，如購房人發(fā)生違約，對該類房產(chǎn)的處置難度更大、周期更長。若基礎(chǔ)資產(chǎn)未辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，而僅辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，則惠譽(yù)博華將應(yīng)用調(diào)整因子下調(diào)經(jīng)指數(shù)化調(diào)整后的房產(chǎn)價值。此調(diào)整項(xiàng)的調(diào)整幅度一般不超過20%。若基礎(chǔ)資產(chǎn)既未辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，又未辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，則對此類資產(chǎn)違約后的回收水平估計(jì)應(yīng)適用《消費(fèi)貸款資產(chǎn)支持證券評級標(biāo)準(zhǔn)》中所述方法，惠譽(yù)博華將不對抵押物的處置回收做任何考慮。市場價值下降水平(MVD-MarketValueDecline)為了測算可供回收的房產(chǎn)價值，惠譽(yù)博華在經(jīng)上述調(diào)整后的房產(chǎn)價值基礎(chǔ)上針對特定級別及城市等級應(yīng)用對應(yīng)的MVD。MVD代表了從初始起算日到違約貸款涉及房產(chǎn)最終售出期間，房產(chǎn)價值可能出現(xiàn)的下降幅度。MVD房產(chǎn)價格下降水平(HPD-HomePriceDecline)；快速銷售調(diào)整(FSA-ForeclosedSaleAdjustment)。HPDPTT-HPD假設(shè)以中國房價歷史下跌情況以及其他國家/依抵押房產(chǎn)所處城市等級的不同而異，同時結(jié)合了惠譽(yù)博華的預(yù)期。BsfPTT-HPDPTT-HPD假設(shè)則旨在為歷史走勢與預(yù)期提供充足的安全邊際。PTT-HPD假設(shè)詳見下表。不同城市等級對應(yīng)的PTT-HPD假設(shè)(%)城市等級AAAsfAAsfAsfBBBsfBBsfBsf一線城市50.040.631.121.715.89.8二線城市54.645.135.7三線城市64.653.843.232.625.819.1注：城市等級劃分標(biāo)準(zhǔn)引用自《個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引》來源：惠譽(yù)博華惠譽(yù)博華將以PTT-HPD假設(shè)為基礎(chǔ)，依據(jù)評級分析時點(diǎn)各等級城市房價的最新表現(xiàn)，確定最終應(yīng)用的HPD假設(shè)。具體而言，若當(dāng)前房價較歷史峰值已出現(xiàn)下跌，則將在對應(yīng)PTT-HPD假設(shè)中剔除已下跌的幅度。FSA指處置房產(chǎn)的賣方為快速處置掉房產(chǎn)而必須接受的折扣。FSA通過定性考量確定，并從HPD調(diào)整后的房產(chǎn)價值中扣除?；葑u(yù)博華對各級別均應(yīng)用30%的FSA。MVD更新惠譽(yù)博華定期審核MVD，以體現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的評估。對于較高評級區(qū)間，由于經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)周期性特點(diǎn)，MVD可能隨經(jīng)濟(jì)周期的演變而調(diào)整。處置成本惠譽(yù)博華將從房產(chǎn)處置價值中扣除處置成本，以計(jì)算能回收的最高數(shù)額。具體而言，惠譽(yù)博華假設(shè)處置成本為經(jīng)各項(xiàng)調(diào)整后房產(chǎn)價值的5%。資產(chǎn)池?fù)p失率下限信用質(zhì)量較高的資產(chǎn)組合，其整體違約率或損失嚴(yán)重度可能較低。如果模型隱含評級標(biāo)準(zhǔn)顯示AAAsf級預(yù)期損失低于4%，則惠譽(yù)博華將對該級別應(yīng)用4%的損失率，其他級別對應(yīng)的損失率下限依比例調(diào)整。特殊情況下可能應(yīng)用更高的損失率下限。特定子級的回收率特定子級的回收率可根據(jù)相鄰評級等級的回收率進(jìn)行線性插值得出。具體方式參照特定子級的違約率?，F(xiàn)金流分析惠譽(yù)博華的現(xiàn)金流模型將模擬資產(chǎn)組合的現(xiàn)金流入，并根據(jù)交易文件約定的支付順序?qū)Ω骷壸C券的本金和利息進(jìn)行現(xiàn)金流分配?，F(xiàn)金流模型通過結(jié)合壓力下的資產(chǎn)分析假設(shè)及特定交易的結(jié)構(gòu)特征，得出各級證券對應(yīng)的模型隱含評級。在大多數(shù)情況下，惠譽(yù)博華的資產(chǎn)分析假設(shè)對現(xiàn)金流模型的影響最大，但是關(guān)鍵的交易結(jié)構(gòu)特征也會對最終評級產(chǎn)生影響。模型隱含評級模型隱含評級是受評證券在下列18個現(xiàn)金流模型情景中均得到及時足額償付的條件下所能達(dá)到的最高級別?，F(xiàn)金流情景違約時間分布利率走勢提前還款率分布前置上升高低穩(wěn)定高低下降高低均勻分布上升高低穩(wěn)定高低下降高低分布后置上升高低穩(wěn)定高低下降高低來源：惠譽(yù)博華如果受評交易包含的結(jié)構(gòu)特征使一個或多個壓力假設(shè)對證券有利，例如在高利率情景中，利率上升時的利息收入成為重要的現(xiàn)金流來源，則惠譽(yù)博華會考慮替代壓力情景。具體交易的分析將披露在相應(yīng)評級報告中。跟蹤評級進(jìn)行完整現(xiàn)金流分析的方法與首次評級時使用的方法相同，惠譽(yù)博華會更新模型以反映交易的主要特性和表現(xiàn)。貸款組合本金攤還特征惠譽(yù)博華在資產(chǎn)模型中，根據(jù)每筆貸款信息，按照其合同條款的約定計(jì)算貸款攤還情況。計(jì)算每筆貸款的計(jì)劃本金攤還時，假設(shè)無提前還款、無違約或逾期?，F(xiàn)金流模型中對于資產(chǎn)池本金現(xiàn)金流的計(jì)算會涵蓋提前還款和違約情況，因此在較高評級級別的壓力情景中，資產(chǎn)組合攤還受到這些因素影響的程度高于受到原始貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)的攤還特征的影響?；葑u(yù)博華將分析每個貸款組合中所有產(chǎn)品的攤還機(jī)制，并要求貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)說明為借款人提供了哪些非標(biāo)準(zhǔn)的攤還選擇。提前還款率提前還款即借款人自愿提前償還本金，不包括計(jì)劃攤還的本金和由于應(yīng)付欠款或違約導(dǎo)致的未償還本金?；葑u(yù)博華將提前還款率假設(shè)表示為提前還款本金金額占貸款組合當(dāng)前未償還本金總額的百分比，并以年化比率表示，稱為固定提前還款率(CPR-ConstantPrepaymentRate)。提前還款率是確定存續(xù)期內(nèi)的現(xiàn)金流和超額利差大小的關(guān)鍵變量。當(dāng)受評交易表現(xiàn)為正利差時，高提前還款率一般將拉低超額利差水平，進(jìn)而給測試造成壓力；而當(dāng)資產(chǎn)端利率水平低于證券整體票面利率水平時，低提前還款率將帶來較大壓力。為了考量提前還款速度的潛在可變性，惠譽(yù)博華現(xiàn)金流模型將就提前還款率水平較高和較低的情景都進(jìn)行測試。此外，惠譽(yù)博華還將模擬任何交易結(jié)構(gòu)中與CPR水平相關(guān)的觸發(fā)機(jī)制。提前還款假設(shè)：高提前還款率與低提前還款率提前還款率將應(yīng)用于期初正常貸款余額，而不包括違約貸款。提前還款貸款組合在惠譽(yù)博華模擬情景中的總占比隨違約率和逾期率的上升而下降。年化提前還款率（%）AAAsfAA+sfAAsfAA-sfA+sfAsfA-sfBBB+sfBBBsfBsf高 20.018.217.316.415.614.713.812.912.0低3.0來源：惠譽(yù)博華如果某個貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的提前還款歷史表現(xiàn)與惠譽(yù)博華的預(yù)期差異很大，則惠譽(yù)博華可能調(diào)整提前還款率的壓力假設(shè)。例如當(dāng)貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)提供的特定產(chǎn)品具有較高的提前還款傾向時，惠譽(yù)博華可能上調(diào)上述各評級情景下的高提前還款率假設(shè)。資產(chǎn)池利率水平壓縮在現(xiàn)金流模型中，惠譽(yù)博華通過假設(shè)利率最高的貸款最先退出資產(chǎn)池，以測試模擬資產(chǎn)池加權(quán)平均利率縮小的情況。對于利率水平分布范圍較大的資產(chǎn)組合，分組利率參數(shù)是現(xiàn)金流模型的關(guān)鍵輸入項(xiàng)。一般情況下，現(xiàn)金流模型將80%的提前還款和100%的違約資產(chǎn)設(shè)定發(fā)生于資產(chǎn)池中當(dāng)前利率最高的一組。如果交易中存在閾值機(jī)制，惠譽(yù)博華將不模擬加權(quán)平均利率縮小的情況。加權(quán)平均利率縮小程度還取決于貸款利息收益的分布。利息收益水平差異較小的資產(chǎn)池的利息收益縮小程度低于利息收益情況差別大的資產(chǎn)組合。除非設(shè)置有相應(yīng)的緩釋機(jī)制，加權(quán)平均利率縮小將拉低超額利差水平。資產(chǎn)池利率水平壓縮假設(shè)：示例初始起算日資產(chǎn)組合構(gòu)成第1組第2組第3組第4組資產(chǎn)池總余額余額利率(%)余額利率(%)余額利率(%)余額利率(%)100255.2405.0154.8204.6初始起算日資產(chǎn)池加權(quán)平均利率=(25*5.2%+40*5.0%+15*4.8%+20*4.6%)/100=4.94%第1個月全部違約貸款和80%的提前還款貸款的合計(jì)本金余額為30余額25分配至第1組余額5分配至第2組第1個月之后資產(chǎn)組合構(gòu)成第1組第2組第3組第4組資產(chǎn)池總余額余額利率(%)余額利率(%)余額利率(%)余額利率(%)100–30=7005.2355.0154.8204.61(0*5.2%35*5.0%15*4.8%20*4.6%)/704.84%來源：惠譽(yù)博華違約時間分布資產(chǎn)模型會為每個評級情景輸出一個加權(quán)平均違約率，現(xiàn)金流模型將針對資產(chǎn)池余額使用相應(yīng)的加權(quán)平均違約率。然后，在剩余的交易期限內(nèi)分別使用違約分布前置和違約分布后置的方式來分配違約金額。如果特定交易或資產(chǎn)組合的情況表明有需要，可能會使用替代曲線，這一情況將在交易的評級報告中披露。下表中的值適用于指定時間段內(nèi)的總違約，將它們除以該時間段的月份數(shù)，即可得出現(xiàn)金流模型中所使用的單月違約。違約時間分布自初始起算日起的月份分布前置（%）均勻分布（%）分布后置（%）1-1220.010.02.513-2420.010.02.525-3615.010.05.037-4815.010.05.049-6015.010.05.061-7210.07.55.073-845.07.510.085-967.510.097-1