萬科住宅產業(yè)化戰(zhàn)略分析正式版

住宅產業(yè)化一什么是住宅產業(yè)化二推行住宅產業(yè)化勢在必行三我國建筑行業(yè)的現狀四國外的住宅產業(yè)化五萬科與住宅產業(yè)化一 什么是住宅產業(yè)化所謂住宅產業(yè)化，是用工業(yè)化生產的方式來建造住宅，以提高住宅生產的勞動生產率提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗。聯合國提出“住宅產業(yè)化”的6條標準：生產的連續(xù)性，生產物的標準化，生產過程的集成化，工程建設管理的規(guī)范化，生產的機械化，技術生產科研的一體化。住宅產業(yè)化是一種住宅建造方式的變革，就是由現在半手工半機械比較落后的建造方式，轉變成一種工業(yè)化生產方式。二推行住宅產業(yè)化勢在必行1.推動住宅產業(yè)化避免能源浪費2.只有走住宅產業(yè)化路才能全面提升住宅品質3.推動住宅產業(yè)健康發(fā)展4.住宅產業(yè)化是可持續(xù)發(fā)展的需要.推動住宅產業(yè)化避免能源浪費今天住宅建設中，每平方米住宅可能帶來20公頃標準煤的消耗，0.05立方米水的消耗，3%混凝土的損耗和3%鋼材的損耗。0.05立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客戶在裝修過程中，每戶還會帶來2噸裝修垃圾的消耗。通過住宅產業(yè)化進程的推進，通過分離式的建筑，改變混凝土澆筑的方式，在建筑垃圾，水資源，木材、鋼材上都會帶來大幅度的改變。假設2012年，中國住宅城市化進程依保持今天這個速度，達到10億平方米住宅建設量的時候，如果說中國住宅產業(yè)化率達到20%，在那個時候，電的消耗可以節(jié)約2個月的消耗量，可以節(jié)約1.2公頃的森林，在水的消耗量可以節(jié)約出19個西湖，鋼材消耗量又能節(jié)約出一個“鳥巢”。2.住宅產業(yè)化能全面提升住宅品質住宅產業(yè)化程度的提高，將極大促進產品品質的提升。因為產業(yè)化水平的提高，意味著各種房地產產品的質量性能的提高，意味著節(jié)約資源與能源水平的提高，及污染和排放的減少，更重要的是意味著消費者滿意度的提高及客戶價值的更大的體現。只有實現了住宅的產業(yè)現代化才能更好地促進減少建筑的生產建造能耗，才能將復雜的技術體系集成起來去實現使用過程的節(jié)能與減少排放。另外，通過工廠化生產和現場裝配式施工，可大幅減少建筑垃圾，降低施工噪音的擾民，降低有害氣體及粉塵的排放。.推動住宅產業(yè)健康發(fā)展我國住宅建設產業(yè)化應圍繞建立和完善住宅技術保障體系、建筑體系、部品體系、質量控制體系和住宅性能認定體系，加強住宅產業(yè)基礎技術和關鍵技術的研究，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步提高勞動生產率，推動住宅建設整體水平提高。.住宅產業(yè)化是可持續(xù)發(fā)展的需要首先，住宅產業(yè)化是提高住宅綜合性能的重要舉措其次，住宅產業(yè)化是推進節(jié)能降耗的重要手段根據萬科新里程試點項目的相關資料，住宅的預置率達到37%就可以節(jié)約用水36%，節(jié)約用電31%.最后，住宅產業(yè)化將提高效率降低勞動力成本根據日本等國的數據，實施工業(yè)化以后，將可以提高工作效率3到4倍。隨著我國勞動力成本的逐步提高，住宅工業(yè)化的經濟性將進一步顯現。三建筑行業(yè)的現狀住宅產業(yè)化從1996年開始正式在全國試點，至今已經過去了11個年頭。業(yè)內專家表示，住宅產業(yè)化距原來預定的目標相差比較遠。（一）我國住宅產業(yè)與先進國家的差距1、住宅建設基本上仍是粗放型，科技貢獻率低。2、住宅建筑標準化工作滯后。3、住宅部件標準化和通用化程度低。4、住宅科技含量偏低。1、住宅建設基本上仍是粗放型,科技貢獻率低傳統(tǒng)陳舊的技術仍在被大量的采用，先進的技術及技術革新往往被建設中的短期行為而排除在外。目前我國科技進步對住宅產業(yè)發(fā)展的貢獻率不到30％。按照國際通行說法，科技進步對產業(yè)的貢獻率超過50％才能算是集約內涵型發(fā)展的產業(yè)。2、住宅建筑標準化工作滯后住宅建筑體系大多數局限于結構形式或施工技術，沒有從建筑整體出發(fā)，進行成套技術開發(fā)。標準設計文件、建筑的模數標準、住宅部件產品標準還很不規(guī)范和健全。3、住宅部件標準化和通用化程度低部件的配套性、通用性差，生產規(guī)模小，住宅與住宅部品的模數難以協(xié)調：住宅部品尚未形成配套系列，部品、材料以及配套產品品種少，日本有10000多，中國不足2000種。4、住宅科技含量偏低節(jié)電、節(jié)能、節(jié)水等的先進環(huán)保技術尚不能有效地得以推廣，新材料、新部品的優(yōu)越性未充分發(fā)揮，一定程度上也影響智能化住宅的發(fā)展。日本新型建筑材料的應用在墻體材料中的比重占80％左右，但我國還不到20％。（二）政府相關的實施措施1999年，國務院辦公廳頒發(fā)了《關于推進住宅產業(yè)現代化提高住宅質量的若干意見》。1999年4月29日，建設部頒發(fā)了《商品住宅性能認定管理辦法》，于7月1日實施。2005年11月30日，《住宅性能評定技術標準》由建設部和國家質量監(jiān)督總局發(fā)布，2006年3月1日開始施行。2006年6月21日，建設部頒布《國家住宅產業(yè)化基地實施大綱》。四萬科在住宅產業(yè)化過程中所起得作用萬科與住宅產業(yè)化萬科住宅產業(yè)化的具體計劃如何？萬科為什么要推進住宅產業(yè)化？對建筑行業(yè)會產生何種影響？與住宅產業(yè)化有關的疑問.萬科與住宅產業(yè)化99年政府建設部等八部委提出住宅產業(yè)化,王石是第一個也是唯一一個響應者.2005年10月，萬科工業(yè)化實驗1號樓破土動工.2007年11月，集合萬科工業(yè)化生產資源的第一個市場化項目“上海新里程”進入市場。萬科獲授“國家住宅產業(yè)化基地”萬科住宅產業(yè)化體驗館萬科住宅產業(yè)化的具體計劃如何？王石：今天這兩個試點項目樓面面積只有6000多平方米，預計2007年我們會繼續(xù)在上海建設5萬平方米，2008年在上海會達到20萬平方米，全國則會達到50萬平方米。住宅產業(yè)化可以提高我們的資金利用率，將來項目交付面積與開工建設面積的比例會由1∶5提升到1∶3，甚至1∶2。萬科為什么要推進住宅產業(yè)化？萬科正在發(fā)生兩點變化，一是產品線的延伸，就是為各個消費階層、各個年齡段的消費者提供住宅產品；一是住宅產業(yè)化，萬科每年將建造2000萬平方米住宅，要持續(xù)領跑就必須要有質量的增長，必須要進行住宅產業(yè)化。萬科聚焦三大經濟發(fā)達區(qū)域的戰(zhàn)略，也需要住宅產業(yè)化的高效率支持。對建筑行業(yè)會產生何種影響？對建筑施工企業(yè)要求自然更高了。萬科在上海和全國各地將陸續(xù)跟有實力的承建商結成合作伙伴，共同推進產業(yè)化，萬科今后也將尋求與更多國有背景的大建筑公司合作。而住宅普遍實現產業(yè)化后，小建筑隊將逐漸失去生存機會。建筑民工將轉型為產業(yè)工人,經過再教育,收入將翻倍.同時因為存在運輸建材的關系,將加大物流業(yè)與保險業(yè)的發(fā)展.增加就業(yè)機會.與住宅產業(yè)化有關的疑問.住宅產業(yè)化的成本如何，消費者會認可嗎？原來一層樓需要一周時間才能建好，現在只需要一天了，至于試點項目的建安成本比以前增加了40%，但當建筑面積達到10萬平方米以上，成本只會增加25%，并基本固定下來。成本增加了，但建筑質量也提高了一倍。這樣的建筑幾年之內可能看不出特別優(yōu)點，但三五年或更長時間后，跟其他房子相比就很不一樣了。這個相信會得到消費者的認可，戶型也不是大問題，在發(fā)達國家這早就解決了。住宅產業(yè)化怎么確定標準?標準化是否意味著產品的單一?產業(yè)化的標準可以由國家制定.萬科也可以制定企業(yè)標準.標準化是一種模式,正如汽車和電腦,模式是多樣化的,可以將多樣化的模式再組合.絕對的定制將是極個別豪宅的專利,正如汽車中的勞斯萊斯.將客戶分類,根據客戶類型建造產品.同樣能達到量身定做的效果.成本高是否意味著房價將繼續(xù)增加?買東西不是單看價格，從來都是看性價比，如果增加10元成本，給客戶帶來11元的價值，性價比反而高了。傳統(tǒng)建造，設備與結構不分離，比如管線埋在混凝土里，混凝土壽命長，但管線壽命相對短，壞了怎么維修？你不可能把混凝土砸了維修里面的管道。所以你會看到很多老房子維修后，外墻裸露一排排管線，以致房子非常丑陋。產業(yè)化生產，外墻是在廠房用混凝土生產，傳統(tǒng)外墻可以用30年，產業(yè)化的壽命70年。同時，因為設備與結構是分離的，便于維修、升級。站在長久的角度就能看出區(qū)別，初期多投入一點，將會給客戶帶來更長久的價值.住宅產業(yè)化發(fā)展的趨勢今后的住宅將向著節(jié)能指標達到70%,零能耗住宅(不消耗不可再生資源，沒有采暖設施的住宅)的方向發(fā)展.今后將是PC(PrecastConcrete即預制混凝土)大行其道的時代.住宅產業(yè)化將在今后五年到十年內實現.萬科部分產業(yè)化樓盤大有恬園——節(jié)能型住宅典范星河·丹堤——中水回用的典范星河·丹堤新里程——“搭積木時代”的到來新里程萬科工業(yè)化生產資源的第一個市場化項目，是中國真正意義上的第一套工業(yè)化住宅五 住宅產業(yè)化在國外（一）瑞典的住宅產業(yè)化（二）日本的住宅產業(yè)化（三）澳大利亞的住宅產業(yè)化（一）瑞典的住宅產業(yè)化瑞典從50年代開始在法國的影響下推進建筑工業(yè)化政策，并由民間企業(yè)開發(fā)了大型混凝土預制板的工業(yè)化體系。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。有人說：“瑞典也許是工業(yè)化住宅最發(fā)達的國家”。1、較完善的標準體系基礎上發(fā)展通用部件瑞典早在40年代就著手建筑模數協(xié)調的研究，建筑部件的規(guī)格化在60年代大規(guī)模住宅建設時期，逐步納入瑞典工業(yè)標準（SIS）。頒布了“浴室設備配管”標準、“門扇框”標準、“主體結構平面尺寸”和“樓梯”標準、“公寓式住宅堅向尺寸”及“樓梯”標準、“公寓式住宅堅向尺寸”及“隔斷墻”標準、“窗扇、窗框”標準、“模數協(xié)調基本原則”、“廚房水槽”標準等等，襄括了公寓式住宅的模數協(xié)調，各部件的規(guī)模、尺寸。七十年代，日本專家對瑞典和世界主要經濟發(fā)達國家進行考察后說：“SIS作為全國統(tǒng)一規(guī)則通用體系，是世界上最完美的”。2、獨戶住宅建造工業(yè)十分發(fā)達20年代瑞典新建公寓式住宅所占比例較大，以后獨立式住宅超過公寓式住宅，目前獨立式住宅大約占80％左右，而這些獨立式住宅90％以上是工業(yè)化方法建造的。在50幾個工業(yè)化住宅公司中，有12家大型住宅公司。建筑體系有小型和大型大框架包括高效保溫板材體系。工廠的生產技術較先進，同時考慮住宅套型的靈活性。瑞典的住宅生產商向西德、奧地利、瑞士、荷蘭、以及中東、北非出口住宅，同時還打入了美國市場。3、政府重視標準化和貸款制度推動住宅工業(yè)化政府一直重視標準化工作，早在40年代就委托建筑標準研究所（Byggstandis--eringen）研究模數協(xié)調，以后又由建筑標準協(xié)會（BSI）開展建筑化標準方面的工作。為了推動住宅建設工業(yè)化和通用體系的發(fā)展，瑞典1967年制定的《住宅標準法》規(guī)定，只要使用按照瑞典國家標準協(xié)會的建筑標準制造的建筑材料和部件來建造住宅，該住宅的建造就能獲得政府的貸款。(二)日本的住宅產業(yè)化（1）產生背景和發(fā)展狀況（2）住宅建筑標準化（3）住宅部件化（4）鋼結構占主導的住宅建筑體系（1）產生背景和發(fā)展狀況日本是世界上率先在工廠里生產住宅的國家，早在1968年“住宅產業(yè)”一詞就在日本出現，住宅產業(yè)是隨著住宅生產工業(yè)化的發(fā)展而出現的.基礎――住宅建筑體系和住宅部品體系成套化、通用化和標準化.特征――資金和技術集中、工業(yè)化規(guī)模生產、社會化市場供應.（2）住宅建筑標準化標準化是推進住宅產業(yè)化的基礎。1969年，日本制訂了《推動住宅產業(yè)標準化五年計劃》，開展材料、設備、制品標準、住宅性能標準、結構材料安全標準等方面的調查研究工作。而后分別制訂了“住宅性能標準”、“住宅性能測定方法和住宅性能等級標準”以及“施工機具標準”、“設計方法標準”等。目前日本各類住宅部件（構配件、制品設備）工業(yè)化、社會化生產的產品標準十分齊全，占標準總數的80％以上，部件尺寸和功能標準都已成體系。只要廠家是按照標準生產出來的構配件，在裝配建筑物時都是通用的。所以，生產廠家不需要面對施工企業(yè)，只需將產品提供給銷售商即可。（3）住宅部件化日本住宅部件化程度很高。由于有齊全、規(guī)范的住宅建筑標準，建房時從設計開始，就采用標準化設計，產品生產時也使用統(tǒng)一的產品標準。因此，建房使用部件組裝應用十分普及。在東京的東急酒店（TOKUYOINN）是日本國內一家較大的酒店連鎖集團，酒店給人印象最深的是客房衛(wèi)生間。全套的衛(wèi)生潔具――浴缸、坐廁、洗臉盆，包括地板、墻面，是由一個整體部件安裝而成，沒有混凝土和瓷磚，所用材料都是復合塑料材料，全部在工廠生產。它達到了經濟而不失舒適，節(jié)簡又具現代化的效果。（4）鋼結構占主導的住宅建筑體系日本各種建筑結構中，鋼結構的建筑數量最多，占住宅建筑總面積的20％左右，多數為低層獨立住宅。鋼結構住宅的主要特點是：（1）有著更好的抗震、防腐、耐久、環(huán)保和節(jié)能效果，并能將使用面積增加5－8％，并得到較高的層高空間；（2）可實現構架的輕量化和構件大型化，運送簡便，加工性能優(yōu)異，質量穩(wěn)定；（3）吊裝施工較為簡便，比混凝土施工所需的現場勞動量小，不需要鋼混凝土結構的養(yǎng)護期，提高施工效率。一般房屋的龍骨現場裝配包括所有的精裝修和設備安裝，整個建造過程大約只需要3個月時間。如果工廠預制就只需1個半月左右的時間。但鋼結構住宅存有成本較高、墻體隔音性能差、防火處理復雜的缺點。（三）澳洲住宅產業(yè)化在澳大利亞,幾乎所有的建筑材料都是工廠按照國家標準生產的半成品或成品，建筑商只是買來這些住宅構件和部品，按照設計圖紙組裝。1990年代以來，政府修改了住宅墻體標準,從新頒布了《建筑法》，在立法上為住宅產業(yè)化鋪路.短短的十幾年,澳洲的住宅產業(yè)化已經完全成熟,住宅工藝和品質均得到大幅度提高.以一套住宅工業(yè)化成熟后的2006年的住宅為例.建筑商提交給稅務局有關這所住宅的折舊計劃中,整個住宅價格的61.73%可以進入折舊，而38.27%屬于勞務和土地價值，不能進入折舊.也就是說，建筑商用于購置住宅部品的花銷占售價的60%以上，而在1930年代，建筑商用于購置建筑材料的花銷只占售價的30%左右.我們值得借鑒之處:先造制度后造房:澳大利亞為實現建筑節(jié)能，政府修改了住宅墻體標準，如要求和允許使用特殊化纖板和隔熱填充材料。標準一改，建筑師就必須修改設計，保險公司也來了，不按設計標準建房，則增加保險費或不予保險；沒有質量保險的房子誰敢買？于是，建筑商就得到市場上去買這些建筑部品；有了需求，自然有人投資建廠。在西方發(fā)達國家，住宅工業(yè)化就是在這樣的制度機制下實現的。政府干預所起的作用:還是以澳洲為例,不管建筑商愿意不愿意，他們都必須到市場上去買幾乎所有的住宅構件和部品，這樣做的原因有三，一是可以降低造價，二是可以借到款和獲得建筑保險，三是政府規(guī)范要求他們必須如此，否則連建筑執(zhí)照也會被吊銷。所以說，住宅部品的市場化是在政府和私人機構的雙重干預下建立和運行起來的.國外的工業(yè)住宅圖組布魯塞爾海德堡庫盆海姆節(jié)能住宅社區(qū)? 比利時在建筑節(jié)能方面位居世界前列。本社區(qū)除使用加厚外墻保溫層、利用“斷橋”式窗框、使用中間充惰性氣體的中空玻璃等歐洲比較普及的技術外，在利用太陽能、采集雨水、中水（淋浴等生活用水的二次利用）循環(huán)、冷熱空氣交換等方面也頗具匠心。由此，降低了50％的能耗。世界著名的節(jié)能住宅項目——“三升房”（THE3-LITER-HOUSE）? 本項目是世界最大的化學公司——巴斯夫在一幢已有70年歷史的老建筑基礎上改造而成，因其每年每平米（使用面積）消耗的采暖耗油量不超出3升（相當于當量煤約4.5千克）而被稱為“三升房”。埃森RWE辦公樓? 本樓高達30層，由透明玻璃環(huán)抱，外形呈圓柱狀，這種設計既能降低風壓，減少熱能流失