易居3月16日武漢萬科高爾夫別墅整體營銷方案

萬科高爾夫別墅整體營銷方案武漢易居投資有限公司2008年3月16日房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879Whereisthevilla尋找武漢真正高端別墅住區(qū)去除了所有的繁雜文字、慣用套路，讓我們直接尋找到同等級對手，武漢真正的高端別墅住區(qū)在哪里？房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里？盤龍城城金銀湖沌口湯遜湖

武漢別墅市場主要分布在湯遜湖區(qū)域、沌口、金銀湖、盤龍城四個板塊，除了金銀湖板塊供應(yīng)量相對偏小外，其余三個別墅板塊分別擁有良好的自然湖景和優(yōu)越的原生態(tài)自然環(huán)境。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里？2006年2007年漲跌幅供應(yīng)面積167189398613138.42%成交面積165645504237204.41%成交價格5231696433.13%供應(yīng)套數(shù)6181385124.11%成交套數(shù)6241892203.21%武漢別墅市場整體發(fā)展迅速，供應(yīng)面積增長接近40%，而成交套數(shù)更是翻至1倍，說明武漢對別墅的需求正在逐年加大，而均價高于11000元/平方，總價超過300萬的別墅更是增長迅猛，武漢高端別墅區(qū)域正在開始高速發(fā)展中。

單價分布20062007總價分布200620073000-400020.99%10.97%60-80萬6.21%4.84%4000-500023.36%14.65%80-100萬8.47%12.06%5000-60007.90%18.73%100-120萬28.10%11.72%6000-700013.09%13.62%120-140萬1.13%12.94%7000-800016.03%15.94%140-160萬9.48%13.83%8000-900010.38%6.34%160-180萬24.04%5.72%9000-100003.61%4.63%180-200萬4.36%10000-110001.81%4.77%200-300萬22.23%25.41%>110005.93%>300萬0.34%7.02%房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里？項目名稱成交套數(shù)成交面積成交金額成交價格F、天下6218795164558755F、天下（二期）451074171906694寶安·山水龍城551415266744716保利十二橡樹莊園14744482367028251巢NEST7918893125556645豐澤苑二期751751192425278夢湖香郡7117836129217244水岸星城一期東區(qū)29684465859621水岸星城一期西區(qū)57135461671812342莊園18963929140515116復(fù)地翠微326267527357298416總計6551699975286217780322007年武漢獨(dú)幢別墅市場上，整體成交量約17萬平方米，占整個低密度別墅市場成交量的約1/3，平均成交價格在8032元/平方米。個案成交價格最高的是莊園1896，但全年僅成交3套，成交量排名第一的是保利十二橡樹莊園，共成交147套，成交面積達(dá)到4.44萬方。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里？根據(jù)單價在11000元/平方以上或者總價超過300萬的標(biāo)準(zhǔn)來篩選，我們找到能夠代表武漢目前高端別墅的參照項目，對比并分析，找到他們的優(yōu)劣勢，從而尋找到萬科高爾夫別墅的營銷突圍方案。湯遜湖片區(qū)盤龍城片區(qū)后觀湖片區(qū)

保利十二橡樹莊園1896F天下巢NEST人信千年美麗房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\保利十二橡樹保利十二橡樹占地面積：750畝(50萬㎡)總建面積：30萬㎡,一期5.5萬方，二期3.6萬方容積率：0.4總戶數(shù)：總共400套，一期162套，二期110套開盤時間：一期于2007年6月16日開盤，二期于2007年12月20日房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\保利十二橡樹推量及去化情況：推廣名總建筑面建筑形態(tài)開盤日期總套數(shù)銷售報價積保利十二橡51186㎡獨(dú)棟;2007-06-1616210000元/㎡樹一期（均價）保利十二橡17500㎡獨(dú)棟2007-12-208615000元/㎡樹二期（均價）時間07.12月08.1月08.2月當(dāng)月銷售均價(元/㎡)120001200011000成交套數(shù)2014保利十二橡樹一期已經(jīng)全部售罄，二期所推86套中，已銷售21套，銷售率24%，二期均價最高價達(dá)到12000元/平方。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\保利十二橡樹產(chǎn)品面積推廣名建筑形態(tài)總套數(shù)面積保利十二橡獨(dú)棟162260－460㎡樹一期保利十二橡獨(dú)棟86250-350㎡樹二期景觀特征

相關(guān)配套建行荷田會所工行中行湯遜湖魚丸美食街中國信合湖邊春色大酒店農(nóng)行武漢外校美加分校、華師一附中、光谷楓葉其建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格吸取了北美別墅的精髓， 國際學(xué)校、中南財經(jīng)政法大學(xué)、中南民族大注重簡約和現(xiàn)代的符號，外立面大面積采用古學(xué)、武漢科技大學(xué)、武漢大學(xué)東湖分校樸文化石、掛板進(jìn)行裝飾，色彩的變化盡顯高貴、優(yōu)雅，與湯遜湖原生態(tài)綠地與湖泊完全相融，風(fēng)格自然、質(zhì)樸。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\保利十二橡樹產(chǎn)品優(yōu)勢 項目劣勢1、位于城市中環(huán)線，距離市中心僅10分鐘車程，交通便利2、項目品牌上海有成功案例3、純獨(dú)體別墅社區(qū)4、產(chǎn)品品質(zhì)(外立面,天井設(shè)計,戶型較好)5、樣板間示范區(qū),自然坡地6、景觀資源好（湯遜湖畔）7、外賣場,戶外推廣效果好8、國營單位,政府關(guān)系,客戶好,富土康(客戶資源)9、教育配套(旁邊有華師一附中、楓葉外籍子女學(xué)校)10、開發(fā)商品牌(中國地產(chǎn)上市公司第二、地產(chǎn)5強(qiáng))

每棟別墅間距較近，無私密性1期部分獨(dú)體不能看湖房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\保利十二橡樹營銷推廣保利十二橡樹莊園項目營銷推廣力度不大，僅采用戶外廣告、報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等，投放密度較少。優(yōu)惠活動團(tuán)購優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠、業(yè)主回饋優(yōu)惠市場預(yù)測從工程進(jìn)度來看，08年以去化所剩房源為主，下半年的均價會隨著區(qū)域的總體均價上漲而有所上調(diào)，但幅度不超過25%房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\莊園1896莊園1896占地面積：102466㎡總建面積：44050㎡容積率：0.43綠化率：51%建筑密度：18%總戶數(shù)：總共140套開盤時間：2007年9月28日物業(yè)管理費(fèi)：暫定3元/平米·月房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\莊園1896推量及去化情況：戶型疊拼雙聯(lián)獨(dú)棟套數(shù)322880莊園1896共推出138套，總推量為已售套數(shù)651944050平米，銷售率24%。獨(dú)棟別墅面積為300-700㎡，單價在時間9月10月11月12月08年1月08年2月16000-18000元/㎡，戶型大總價高。一線臨湖獨(dú)棟別墅均在1000萬以上，均價(元/㎡)1600017000180001800000銷售難度較高。成交套數(shù)6771000房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\莊園1896產(chǎn)品特色三面環(huán)湖的莊園1896將成立武漢首家游艇俱樂部，為業(yè)主提供完美生活享受的同時，為其進(jìn)行更高層次的對話創(chuàng)造了條件。莊園配備4000m2高爾夫果嶺，使自然健康的GOLF被賦予莊園主固有的氣質(zhì)，成為貴族專享的一項運(yùn)動。全球頂級物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供最完善貼心的服務(wù)，同時實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。景觀特征半島地塊，在整個項目中位置最好，三面環(huán)湖。規(guī)劃中軸對稱，植被對稱與水系相間相連，構(gòu)成純?nèi)黄碌厍鹆稚鷳B(tài)園。她依造地勢規(guī)劃出六大莊園組團(tuán)，每個組團(tuán)各有一種風(fēng)格。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\莊園1896相關(guān)配套雙會所：普通級與會員級；商場：英倫城邦商業(yè)街；學(xué)校：武漢國際大學(xué)城、中南財經(jīng)政法大學(xué)（南湖校區(qū)）、武漢科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、中南民族大學(xué)、華中科技大學(xué)等。武漢外國語學(xué)校光谷分校、華師一附中寄宿學(xué)校。幼兒園：準(zhǔn)備與周邊開發(fā)商合作共建；銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國信合；購物：中百超市宜家·湯臣店、魯巷購物廣場等大型超市及周邊小型便民店；餐飲：湯遜湖魚丸美食街、度假區(qū)酒店等。休閑：武漢民族文化村、中洲旅游度假園、親水平臺、湖邊露天劇場、游艇碼頭等。

戶型特征獨(dú)棟別墅：一層超大露臺，270度轉(zhuǎn)角，1.8米寬。主臥全廣角超大露臺，大衛(wèi)生間；聯(lián)排別墅：戶型面積段為230-257㎡，246-252㎡，290-295㎡；面積適中，空間利用合理；疊拼別墅：170㎡的疊拼別墅帶270度觀湖餐廳和58㎡空中大花園。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\莊園1896產(chǎn)品優(yōu)勢1、自然景觀好，內(nèi)部園林景觀優(yōu)美，大部分可以看湖2、規(guī)模大，社區(qū)成熟，配套齊全3、樓王效應(yīng)4、產(chǎn)品品質(zhì)好，運(yùn)用大量石材,歐文掛板，院子面積大

項目劣勢1、密度大，產(chǎn)品單一，面積大，總價高2、湖面水質(zhì)差，水岸景觀設(shè)計不強(qiáng)3、入住率不高4、教育配套不全5、無外賣場，營銷推廣渠道單一6、不能上武漢戶口房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\莊園1896客群分析多為二次以上置業(yè)，東湖高新區(qū)域外來務(wù)工的中高級管理人士為主，其中1%有港臺人士。營銷推廣項目注重增加產(chǎn)品高附加值;物業(yè)管理方面開發(fā)商全球招標(biāo)物業(yè)公司，為138位頂級業(yè)主提供國際標(biāo)準(zhǔn)英式管家服務(wù)，除安全性穩(wěn)定性在硬件上絕對保障外，還通過管家主動式的服務(wù)，全方位體現(xiàn)莊園主非同一般的尊貴身份;利用臨湯遜湖的自然資源優(yōu)勢成立武漢首家游艇俱樂部;前期營銷宣傳具有亮點(diǎn)，結(jié)合F1賽車、慈善捐款和明星剪彩的切合高端客戶的營銷宣傳手法。市場預(yù)測08年將繼續(xù)去化已推的剩余房源，獨(dú)棟別墅的最高價格上漲空間不大，疊拼別墅的均價會有所增加，總均價上漲到20000元/平米為瓶頸線。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\F、天下F、天下占地面積：：2100000㎡總建面積：720000㎡容積率：0.33綠化率：66.35%總戶數(shù)：2100戶開盤時間：一期2003年11月8日二期2006年12月6日物業(yè)管理費(fèi)：1.80元/平方米/月房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\F、天下推量及去化情況：推廣名總建筑面積開盤日期建筑形態(tài)總套數(shù)價格備注F·天下2003-11-獨(dú)棟71510000-12000元/銷售剩100余套，多為獨(dú)棟，288000㎡㎡（一期）08雙拼在10套左右雙拼1568000-8500元/㎡F·天下2006-12-獨(dú)棟799000元/㎡25360㎡售完（二期）16雙拼68000-8400元/㎡F天下二期的價格都要低于一期，雖然推出時間晚于一期，但其去化速度明顯要快于一期。造成價格差異的原因在于其處于整個項目最西邊，離盤龍城核心區(qū)域較遠(yuǎn)，并且其也遠(yuǎn)離項目中心的景觀區(qū)。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\F、天下產(chǎn)品特色別墅區(qū)內(nèi)共分五個風(fēng)情組團(tuán)，由亞景園、歐景園、奧景園、美景園、地中海風(fēng)情園，各組團(tuán)代表不同建筑風(fēng)格。同時園區(qū)圍繞“山、水、林、島”展開主題，依山就勢，規(guī)劃建造了森林別墅、親水別墅、草原別墅、陽光坡地別墅等個性化別墅建筑。景觀特征最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，將別墅建筑與天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盤龍城這片古老文明的肇基地上創(chuàng)造了“山重水復(fù)、天人合一”的意境空間。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\F、天下戶型特色“以人為本”、不拘于設(shè)計，可根據(jù)戶主要求自行設(shè)計或修改。一期主力面積為280～320㎡，二期現(xiàn)在售主力面積區(qū)間為360～420㎡。相關(guān)配套社區(qū)娛樂、休閑、文化設(shè)施一應(yīng)俱全。10000平米的俱樂部會所，設(shè)有中高檔娛樂及各種健身設(shè)施。中餐廳、咖啡廳、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球場、乒乓球場、臺球、健身中心、會議中心；另外設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場、高爾夫球練桿場等。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\F、天下項目優(yōu)勢 項目機(jī)會1、成熟社區(qū),配套齊全； 1、定位高端市場，注重產(chǎn)品品質(zhì)；2、產(chǎn)品風(fēng)格多元化； 2、重視產(chǎn)品建筑與自然景觀、地勢的融合；3、人氣旺,入住率高； 3、專注于別墅產(chǎn)品的建造的同時，充分考慮項目內(nèi)別墅產(chǎn)品的差異化；4、品牌在武漢富人中深入人心；4、通過社區(qū)配套，進(jìn)一步突出高檔項目的定位5、規(guī)模大,檔次高。項目劣勢1、區(qū)域中存在大量別墅項目，競爭壓力大；2、沒有天然景觀優(yōu)勢，相較有天然景觀的樓盤缺乏競爭力。

項目威脅1、售樓部裝修不精致；2、小區(qū)內(nèi)道路單行道設(shè)計；3、無自然的山水環(huán)境。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\F、天下客群分析客戶為漢口、青山或外地城市，多次置業(yè)者，看重環(huán)境、升值潛力。營銷推廣1、營銷中心設(shè)置上多采取現(xiàn)場+外展售樓部形式+網(wǎng)上售樓部2、開盤前大量廣告投入（互聯(lián)網(wǎng)展示、平面媒體、車身、路牌、燈箱、主要路段戶外廣告）3、開盤前大多以VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動（預(yù)計此類活動今后會受政策影響）4、實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷、樣板房營銷5、參加各種評選活動，增加樓盤知名度市場預(yù)測F天下目前在開發(fā)的總建方為72萬方,而目前已推31萬方,剩余41萬方的推量沒有入市。該項目規(guī)劃為純別墅項目,因此后期仍應(yīng)為獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。由于別墅用地停批,因此市場上的別墅產(chǎn)品會越來越稀缺,預(yù)計價格在13000-16000左右。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\巢NEST巢NEST占地面積：600000㎡總建面積：250000㎡容積率：0.59綠化率：45%總戶數(shù)：總共528套開盤時間：2005.9.25入住時間：2007.12.31房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\巢NEST推量及去化情況：推案日期推案量建筑形態(tài)推案套數(shù)價格備注2005-09-2543000㎡獨(dú)棟;雙拼213套3200-4600元/㎡售完2006-11-0526819㎡獨(dú)棟;雙拼115套3600-4900元/㎡售完2007-9-1647000㎡獨(dú)棟144套8000元/㎡銷售剩75套雙拼56套7500元/㎡獨(dú)棟剩50套左右雖然左圖反映出07年巢的成交價格有比較大的漲幅，但別墅是比較特殊的產(chǎn)品，其成交量較普通樓盤低，產(chǎn)品價格差別較大，但總體來說其價格在7500元左右，且去化情況良好。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\巢NEST產(chǎn)品特色具有現(xiàn)代風(fēng)格的簡潔，清新、自然、直觀、具有強(qiáng)烈美感的形體,強(qiáng)大的功能空間強(qiáng)調(diào)和體現(xiàn)大氣。

景觀特征依青山眺碧水，就著地勢用雅麗飄逸的建筑點(diǎn)綴原生景觀。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\巢NEST戶型特色注重功能設(shè)計和用地節(jié)約，使空間的平面功能達(dá)到最大化，使240平米的別墅在平面功能上能達(dá)到甚至超過300平米的別墅，從而突出了產(chǎn)品的性價比。由于其在戶型設(shè)計上創(chuàng)造了高效的空間的獨(dú)特設(shè)計，因此其每種戶型都申請了專利。相關(guān)配套擁有會所、商業(yè)超市、幼兒園、運(yùn)動廣場等配套設(shè)施。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\巢NEST項目優(yōu)勢項目機(jī)會1、盤龍城距離市區(qū)最近的別墅產(chǎn)品；1、通過“巢”的廣告訴求營造出家的氛圍；2、“有愛就有巢”的推廣語打響了其品牌；2、迎合目前人們的環(huán)保理念3、擁有湯仁海天然湖景；4、運(yùn)用節(jié)能材料。項目劣勢項目威脅1、產(chǎn)品較為單一；1、由于項目不是正對湯仁海，使景觀效2、巢上城產(chǎn)品與巢產(chǎn)品的落差，影響果不如旁邊的山水龍城；項目的整體性2、區(qū)域中存在大量別墅項目，競爭壓力大房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\巢NEST客群分析客戶為漢口、青山或外地城市，多次置業(yè)者，看重環(huán)境、升值潛力。營銷推廣1、緊緊抓住了“有愛就有巢”的推廣語2、利用活動營銷傳遞品牌文化，如：舉行“完美主義”油畫巡展3、營銷中心設(shè)置上多采取現(xiàn)場+外展售樓部形式+網(wǎng)上售樓部4、開盤前大量廣告投入（互聯(lián)網(wǎng)展示、平面媒體、車身、路牌、燈箱、主要路段戶外廣告）5、開盤前大多以VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動（預(yù)計此類活動今后會受政策影響）6、實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷、樣板房營銷7、參加各種評選活動，增加樓盤知名度市場預(yù)測巢的別墅項目已經(jīng)推完，其后期產(chǎn)品為多層、小高層和高層的普通住宅，價格在3500-4000左右。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\人信千年美麗人信千年美麗占地面積：330000㎡總建面積：200000㎡容積率：0.65綠化率：56.80%總戶數(shù)：1120戶開盤時間：2005-12-03物業(yè)費(fèi)用：1.0--2.0元/㎡/月房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\人信千年美麗推量及去化情況：期數(shù)總建筑面積建筑形態(tài)開盤日期總套數(shù)銷售報價備注一期7.5萬㎡多層;獨(dú)棟;雙聯(lián)2005-12-03532/售完二期5.4萬㎡獨(dú)棟;雙拼2007-6-302477000-18000在售三期15000㎡獨(dú)棟2008-1-18418000剩2套一期房型套數(shù)面積比例棟數(shù)獨(dú)棟4154-2520.89%4雙聯(lián)21193-1994.69%6二期獨(dú)棟57154-25261.96%57雙聯(lián)35193-19938.04%10三期(限量）獨(dú)棟4243-318100%4千年美麗別墅推量不大，社區(qū)內(nèi)除了別墅產(chǎn)品外，有多層產(chǎn)品，二期獨(dú)棟別墅銷售情況良好，對后期產(chǎn)品具有一定的口碑效應(yīng)。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\人信千年美麗產(chǎn)品特色一戶一景，大量運(yùn)用流水、鵝卵石、灌木構(gòu)造景觀。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\人信千年美麗戶型特色私家庭院 里弄合院 中心庭院開放式陽臺、景觀具有強(qiáng)烈層次型、別院式設(shè)計可營造出獨(dú)特的氛圍相關(guān)配套房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\人信千年美麗周邊配套社區(qū)配套：中餐廳、咖啡廳、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球場、乒乓球場、臺球、健身中心、會議中心；另外設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場等。教育機(jī)構(gòu)：武漢外國語學(xué)校、江漢大學(xué)、新開發(fā)區(qū)一中、三角湖小學(xué)、開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)育才幼兒園、神龍小學(xué)、原開發(fā)區(qū)一中；醫(yī)療機(jī)構(gòu)：神龍醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院；商業(yè)機(jī)構(gòu)：時代商業(yè)中心、中百超市、中國電信、銷品茂。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\人信千年美麗項目優(yōu)勢項目劣勢1、擁有廣袤的湖景資源；1、交通不便；2、管家式物業(yè)管理服務(wù)；2、配套較少；3、規(guī)模較大；3、前期營銷策略出現(xiàn)失誤，形象受損；項目威脅項目機(jī)會1、沌口區(qū)持續(xù)迅速發(fā)展，汽車產(chǎn)業(yè)帶1、周邊項目較多，且均為大體量項目；動整體發(fā)展；2、知音湖南岸品牌開發(fā)商進(jìn)入(恒大、和黃)；2、項目對面有規(guī)劃中的高爾夫球場；3、四新片區(qū)的逐漸發(fā)展必定吸引沌口區(qū)內(nèi)大量3、沌口區(qū)域土地緊縮，供不應(yīng)求；客戶。4、隨著大沌路的開通，完整的商業(yè)、運(yùn)動、娛樂配躍于眼前房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\人信千年美麗市場預(yù)測項目后期存量約為7萬平方米左右，并且在陸續(xù)開發(fā)中，預(yù)計會采取多批次、少推量的方式營銷，其一線臨湖獨(dú)棟別墅產(chǎn)品售價達(dá)到18000元/平方米，雙聯(lián)別墅產(chǎn)品售價也達(dá)到8000元/平方米，同期同區(qū)域普通住宅銷售報價約為3500元/平方米。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\總體評價別墅市場小結(jié)別墅市場供求量價迅速上升，獨(dú)棟等高端別墅產(chǎn)品市場接受度明顯提高2007年以來，武漢別墅市場的較2006年明顯好轉(zhuǎn)，除2007年樓市火爆的原因之外，單從成交面積和成交價格兩方面來看，均有大幅提升。從成交單價上看，5000元/㎡的低檔別墅成交總量由06年的46%下降到07年的27%，9000元/㎡以上的高價項目則由06年的5%增加到07年的16%。這與獨(dú)棟等高端別墅的推量增加不無關(guān)系，從另一個側(cè)面也可看出，高端別墅產(chǎn)品的市場接受度相對較高。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端別墅在哪里\總體評價別墅市場小結(jié)高端別墅購買人群大多關(guān)注別墅產(chǎn)品的綜合品質(zhì)別墅產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品特殊性，消費(fèi)群體對生活品質(zhì)的要求相對普通住宅來說，比較高。尤其看重居住的景觀資源，樓盤品質(zhì)，社區(qū)氛圍和同住人群的素質(zhì)等。從目前市場在售的別墅產(chǎn)品可見，均價萬元以上的別墅產(chǎn)品大多占據(jù)優(yōu)美的自然資源，稀缺景觀資源是別墅產(chǎn)品最大的賣點(diǎn)。以莊園1896為例，作為目前武漢市場成交價格最高的別墅，三面環(huán)湖的半島地勢是他盤所不能及的。此外，開發(fā)商實(shí)力、樓盤品質(zhì)和戶型上的優(yōu)勢是支撐中檔別墅走量的重要支持，保利十二橡樹莊園就是典范。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879Wherearethecustomers尋找真正的目標(biāo)客戶以上市場分析，可以得出武漢不是缺乏高端別墅購買能力，而是缺乏找到這些目標(biāo)客戶的有效途徑，找到他們，必須先研究他們房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里\湯遜湖客戶分析區(qū)域因素保利十二橡樹莊園1896客戶來源東湖高新、武昌、其他城市私營業(yè)主、外來務(wù)工的高管人士、企業(yè)總裁人物、設(shè)計研究院領(lǐng)導(dǎo)、盤龍城職業(yè)特征高校學(xué)科負(fù)責(zé)人年齡特征35-45歲置業(yè)目的多次置業(yè)、自住、投資驅(qū)動因素環(huán)境、物業(yè)、品牌、升值湯遜湖高端別墅購買人群區(qū)域化特征較為明顯，多為在光谷及周邊上班的人士。而較高教育背景也較為明顯，大多數(shù)學(xué)歷超過本科及以上，這與東湖高新為新興產(chǎn)業(yè)工業(yè)園有較大關(guān)系，他們多為新興行業(yè)的新貴，年齡層上也較為年輕。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里\盤龍城客戶分析區(qū)域因素F天下巢NEST客戶來源漢口、青山、其他城市盤龍城職業(yè)特征私營業(yè)主、高級公務(wù)員、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、投資客、空港人員年齡特征40歲以上置業(yè)目的多次置業(yè)、自住、投資驅(qū)動因素環(huán)境、升值潛力盤龍城高端別墅購買人群主要集中在漢口及青山區(qū)域，而從事鋼材、實(shí)業(yè)及傳統(tǒng)制造業(yè)的客戶居多，因此可以稱他們?yōu)閭鹘y(tǒng)行業(yè)的客戶，因此他們的年齡層要更大一點(diǎn)，同樣，環(huán)境也是他們考慮的主要原因。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里獨(dú)棟別墅的客戶具有較大的同質(zhì)性，整體看來，可以都統(tǒng)稱為中年以上·經(jīng)濟(jì)收入較高·擁有較高社會地位·自住為主·外地客戶有一定比例但是這樣的分析太過形式，也十分籠統(tǒng)，換個角度，讓我們再看看獨(dú)棟客戶的獨(dú)特特性。拋棄傳統(tǒng)的區(qū)域、地段、年齡層等表面的指標(biāo)數(shù)據(jù)，我們從骨子里面深挖客戶的內(nèi)心。我們找到一個有趣的客戶區(qū)分。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里在我們對武漢代表高端別墅項目目標(biāo)客戶的分析中，可以清楚的判斷出，高端獨(dú)棟客戶可以大致分為兩類。所謂的富豪客戶有兩種人，一種是傳統(tǒng)行業(yè)的富豪，一種是新興行業(yè)的新貴。這兩種客戶雖然擁有相對不同的消費(fèi)習(xí)慣、生活態(tài)度與金錢觀念，但是卻統(tǒng)一追求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。單獨(dú)對這兩類客戶進(jìn)行研究，將可以將我們的目標(biāo)客戶一網(wǎng)打盡。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里傳統(tǒng)行業(yè)的富豪訪談客戶：2#/19#客戶客戶身份：從事傳統(tǒng)實(shí)業(yè)行業(yè)客戶生活描述：對他來說，傳統(tǒng)行業(yè)靠資源生存，這個資源包括政府資源、社會資源和關(guān)系資源。所以，每天他要考慮的就是如何解決問題，如何讓企業(yè)生存下去，并自己掌握公司運(yùn)營的所有資源。客戶購買理由：通過辛苦工作，作為獎勵自己與家人最好的方法，就是買頂級別墅享受生活，另外可以作為維系社會關(guān)系的一個更好的道具。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里新興行業(yè)的新貴訪談客戶：29#客戶客戶身份：從事金融投資行業(yè)客戶生活描述：主要是掌握技術(shù)，通過技術(shù)領(lǐng)先、技術(shù)創(chuàng)新所帶來的財富收入。很多時候，他們不是把大量精力花在維護(hù)關(guān)系上，因?yàn)樵儆嘘P(guān)系，沒有專業(yè)也不行。有獨(dú)斷的專業(yè)能力，他們的收入和事業(yè)也都相對穩(wěn)定了。有在國外的生活經(jīng)歷，知道高質(zhì)量的生活意味著什么。更注重休閑、健康，也是為了更好地去工作?？蛻糍徺I理由：注重生活質(zhì)量，購買獨(dú)棟別墅完全是自住，滿足自己對更好生活的要求，并積極去享受生活房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里客群相同點(diǎn)傳統(tǒng)行業(yè)的富豪新興行業(yè)的新貴為人風(fēng)格為人低調(diào)，不愿意露富物業(yè)喜好喜歡頂級別墅這樣的物業(yè)形態(tài)置業(yè)次數(shù)二次以上置業(yè)并能顯示超高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力朋友檔次有自己層次相當(dāng)?shù)娜优笥阎脴I(yè)心理關(guān)鍵詞充分占有稀缺資源作為頂級階層，充分占有稀缺資源將是在置業(yè)別墅時最大的心理因素房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里客群不同點(diǎn)因素傳統(tǒng)行業(yè)的富豪新興行業(yè)的新貴滿足社交與尊貴感需驅(qū)動因素要滿足物質(zhì)欲望的享受忙于工作并無太多時生活狀態(tài)間休息喜歡并懂得享受生活工作重心維系社會各種關(guān)系提高專業(yè)及研發(fā)產(chǎn)品忙于各種聚會社交應(yīng)旅游、健身、聽音樂會、生活態(tài)度酬打高爾夫置業(yè)心理關(guān)鍵詞尊貴、奢華時尚、高端不同的頂級階層，尊貴、時尚將滿足不同的消費(fèi)心理需求房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879作為不同客群，我們綜合之前總結(jié)出傳統(tǒng)富豪與知本新貴各個相同點(diǎn)及興趣、消費(fèi)的不同點(diǎn)，我們同樣可以找到屬于各自置業(yè)與銷售心理需求理性置業(yè)心理需求傳統(tǒng)富豪 知本新貴尊貴、奢華 時尚、現(xiàn)代充分占有稀缺資源房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879武漢真正高端人群在哪里總體而言購買高端獨(dú)棟別墅本身更多是一種非理性的精神需求，這種購買行為代表著高端客戶較為明顯的心理需求。關(guān)鍵詞：欲望稀缺時尚身份StatusDesireRareF房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879作為自然主體的人具有主觀能動性，他們能動地參與社會活動，高揚(yáng)理想的價值，追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自身絕對需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個人優(yōu)越感和個人地位……追逐時尚潮流元素 時尚感非理性精神需求 占有稀缺并炫耀 稀缺感渴望尊貴至尚的地位 身份感房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879頂級豪宅的購買受欲望所驅(qū)使。故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要——迎合客戶的欲望需求。找到頂級豪宅的營銷根本：營造 時尚感稀缺感尊貴感房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879Wherearethehighlights尋找產(chǎn)品中真正打動他們之處找到真正的目標(biāo)客戶，分析出他們受到欲望購買高端別墅的消費(fèi)心理，那么我們的別墅究竟有哪些賣點(diǎn)，是可以驅(qū)使他們的消費(fèi)欲望，為其買單呢？房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879優(yōu)勢一 萬科品牌力對上流言論的影響對于高端別墅客戶而言，在追求住宅的風(fēng)格、空間、質(zhì)量、環(huán)境外，更注重一種身份的認(rèn)知，如同奢侈品的消費(fèi)，講究“上流言論”對別墅的認(rèn)同，在同一圈層具有美譽(yù)度，這對品牌的要求非常之高。萬科高爾夫獨(dú)體別墅是萬科系出品，它擁有與高端別墅所需要匹配的高知名度。最為高端消費(fèi)品，與高端奢侈品一樣，它將進(jìn)入品牌消費(fèi)時代，萬科無疑是地產(chǎn)界最耀眼的一塊牌子。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879優(yōu)勢二 天生高貴的豪宅區(qū)域空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長極金銀湖生態(tài)圈，高爾夫球場、東方馬場咫尺之遙緊臨城市核心CBD，與城市核心動靜相宜房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879優(yōu)勢三 全市稀有的產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理產(chǎn)品特征：私家電梯、私家泳池、建筑材質(zhì)相比全市高端別墅項目，獨(dú)棟別墅中設(shè)有私家電梯、私家泳池等高端配置，將是武漢頂級別墅中的較大亮點(diǎn)；而建造材質(zhì)上的精益求精，也是值得推薦的理由。從產(chǎn)品細(xì)部規(guī)劃上，產(chǎn)品具有一定的亮點(diǎn)。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879優(yōu)勢四 高檔大氣的社區(qū)內(nèi)部配套與規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃：五星會所、濱湖商業(yè)、未來尊貴別墅區(qū)超級豪華的五星會所，設(shè)有多項娛樂功能，只針對尊貴業(yè)主開放即將未來規(guī)劃的濱海商業(yè)區(qū)，將是金銀湖的高檔商業(yè)中心與四期聯(lián)排別墅一起，成為一個相對獨(dú)立的別墅居住群房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879優(yōu)勢明顯，是否意味著產(chǎn)品可以高枕無憂？看清劣勢，才能走的更遠(yuǎn)房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879劣勢一 產(chǎn)品樓間距近將是最致命傷痕對于高端別墅而言，滿足居住者對舒適度與隱秘度的要求將是一個最基本的居住要求。而高爾夫獨(dú)體別墅建筑密度過大，樓間距較近，許多客戶的居住私秘性得不到保證，而這與其它別墅項目相比，更是較為明顯。各項目容積率對比：保利十二橡樹：0.4莊園1896：0.43F天下：0.33 巢NEST：0.55高爾夫：1.39房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879劣勢二 物業(yè)管理是否可以體現(xiàn)出獨(dú)體別墅的尊貴許多高端獨(dú)體別墅，物業(yè)管理將單獨(dú)成為一個較大賣點(diǎn)。而高爾夫獨(dú)體別墅，物業(yè)管理服務(wù)上并無較大亮點(diǎn)，在提供尊貴感上，有較大的弱勢。莊園1896物業(yè)服務(wù)管理在全球招標(biāo)，提供全球頂級物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供最完善貼心的服務(wù)，同時實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879劣勢三 內(nèi)部花園面積過小影響項目品質(zhì)許多高檔獨(dú)體別墅講究的是前庭后院，能給業(yè)主提供最大空間的舒適居住享受，滿足居住者尊貴居住性與生活的品質(zhì)感。而高爾夫的內(nèi)部花園存在過小的設(shè)計硬傷，影響樓盤檔次房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879劣勢四 單體別墅與其它物業(yè)形態(tài)混居在一起獨(dú)棟客戶都是頂級人士，有一定的朋友圈層，在居住選擇上同樣喜歡與同階層的高層客戶比鄰而據(jù)。而高爾夫的獨(dú)體別墅較為分散，并與聯(lián)排、疊拼別墅混雜而居，與純獨(dú)棟項目有一定的距離F天下、保利十二橡樹、巢NEXT等項目全部為純別墅項目，滿足居住尊貴感。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879根據(jù)項目優(yōu)劣勢得出產(chǎn)品缺陷＋物管差距萬科品牌＋豪宅區(qū)域

產(chǎn)品層面將影響居住者的尊貴性精神層面將滿足居住者的尊貴性

弱化強(qiáng)化房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879項目發(fā)展研判突出精神層次尊享，弱化產(chǎn)品劣勢與弱點(diǎn)，緊緊跟隨客戶心理需求，打造武漢獨(dú)一無二的超高端項目。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879Wherearethemethods尋找滿足精神欲望的方法從精神層面下手，仔細(xì)研究客戶心態(tài)，找到項目的最大利益點(diǎn)，著重進(jìn)行適合的營銷方法，就一定可以開啟項目的去化法寶房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879確立營銷方向弱化：改變原有單體別墅散落在社區(qū)中的形象，結(jié)合后期四期聯(lián)排別墅蓄水，建立整體“獨(dú)立別墅區(qū)”概念。強(qiáng)化：突出萬科獨(dú)棟大別墅的高端性，強(qiáng)調(diào)品牌價值和出身尊貴的獨(dú)特定位。重新進(jìn)行案名推廣及調(diào)性的定位房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879組團(tuán)推廣名主題概念萬科高爾夫活性別墅群主推概念活性別墅生活廣告推廣語世界觀從這里形成房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879確立營銷方向外地資源營銷異業(yè)聯(lián)盟營銷奢侈品牌營銷資源共贏營銷堅持走高端別墅特殊的營銷通路與方法房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879確立營銷方向客戶心理需求 主要營銷方向奢侈品牌營銷尊貴感外地資源營銷時尚感 異業(yè)聯(lián)盟營銷稀缺感 資源共贏營銷

輔助營銷方向現(xiàn)場尊貴包裝產(chǎn)品細(xì)部包裝軟性產(chǎn)品升值時尚活動配合客戶資源聯(lián)動推廣宣傳炒作房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879營銷節(jié)奏鋪排3-4月時間獨(dú)棟別墅銷售強(qiáng)力銷售＋聯(lián)排蓄水節(jié)奏別墅區(qū)概論導(dǎo)入推廣主題營銷資源共贏營銷側(cè)重建立項目形象，完成階段目標(biāo)蓄客目標(biāo)

5-7月聯(lián)排別墅開盤銷售獨(dú)棟別墅持續(xù)銷售項目賣點(diǎn)闡述異業(yè)聯(lián)盟營銷有效去化

8-12月別墅區(qū)持續(xù)銷售別墅尊貴感宣傳奢侈品牌營銷外地資源營銷促進(jìn)銷售持續(xù)銷售房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：10535278793－4月營銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想導(dǎo)入萬科獨(dú)立別墅群落的概論，給予市場新的刺激點(diǎn)，建立區(qū)隔市場形象的樓盤品質(zhì)；配合周邊資源進(jìn)行一系列的事件的聯(lián)合營銷，炒熱這個區(qū)域及高爾夫球場；宣傳節(jié)奏：宣傳主題：活性別墅區(qū)概念；渠道營銷節(jié)奏：多種渠道立體組合；通過多資源組合營銷；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題萬科活性別墅群概念的提出參考案例1、突出萬科品牌，加大品牌別墅的營銷力度營銷主題2、活性的概念：活動配合 ※高爾夫綠地是一種活性的綠色草坪，它是大自然的饋贈，同時也是目前提倡的“活性生活”最好的演繹。通路選擇 ※緊鄰金銀湖生態(tài)區(qū)，與湖毗居，也是一種活性自然生活的演繹?！盎睢贝碛猩?，它會成長，有積淀和沉淀，會成熟。當(dāng)這個片區(qū)的價值及高爾夫球會的發(fā)展成熟后，這個高爾夫別墅的升值也是必然。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

稀缺感——資源共贏營銷參考案例觀瀾湖高爾夫別墅觀瀾湖別墅在全國高端高爾夫別墅中可謂佼佼者，其價值體現(xiàn)在第一觀瀾湖獲得了WGC連續(xù)十二年的承辦權(quán)，觀瀾湖這種人文基礎(chǔ)是在深圳市所有的樓盤里面是不可復(fù)制，不可超越的。第二，觀瀾湖成為世界第一大球會，這個球會的品牌價值越高的時候，人文交織越高的時候，觀瀾湖別墅所升值也是必然。球會所承接的賽事越有影響力，球會知名度越高，其別墅的市場認(rèn)同度及價值也越高。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

稀缺感——資源共贏營銷與球會資源共贏金銀湖高爾夫球場的價值如果被放大，直接的受益者將是高爾夫城市花園的別墅區(qū)。共贏策略由萬科牽頭，結(jié)合高爾夫球場在武漢舉辦一次較大規(guī)模與影響力的高爾夫球賽，并共享尊貴客戶資源。凡是購買高爾夫別墅的業(yè)主，均可以獲贈高爾夫球會會員資格一年。可以免費(fèi)打高爾夫一年，并和高爾夫球會交換客戶名單。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

稀缺感——資源共贏營銷與馬場資源共贏馬場經(jīng)濟(jì)，一向是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動力。而馬場資源，可以利用起來聯(lián)合營銷，取得共贏。共贏策略由萬科牽頭，與東方馬城舉辦一次較大規(guī)模與影響力的賽馬會，并共享尊貴客戶資源。凡是購買高爾夫別墅的業(yè)主，均可以獲贈馬場會員資格一年?？梢悦赓M(fèi)在馬場享受服務(wù)一年，并和馬場球會交換客戶名單。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

稀缺感——資源共贏營銷活動配合活動時間：4月初活動內(nèi)容：與高爾夫球會共同舉辦“全國高爾夫邀請賽”，萬科高爾夫城市花園貫名，并在高爾夫五星會所舉辦新聞發(fā)布會?；顒有Ч禾岣呷f科高爾夫別墅群的市場知名度，并加強(qiáng)高爾夫別墅區(qū)的品牌號召力度。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

稀缺感——資源共贏營銷活動配合活動時間：4月初活動內(nèi)容：與馬場球會共同舉辦“全國馬會邀請賽”，萬科高爾夫城市花園貫名，并在高爾夫五星會所舉辦新聞發(fā)布會。活動效果：提高萬科高爾夫別墅群的市場知名度，并加強(qiáng)高爾夫別墅區(qū)的品牌號召力度。兩個活動可以兼選其一房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

稀缺感——資源共贏營銷資源共贏話題炒作活性價值居住區(qū)萬科高爾夫牽頭，聯(lián)合東方馬城、高爾夫球場進(jìn)行“活性價值生活住區(qū)”的話題炒作，借鑒深圳觀瀾湖區(qū)的成功先例等案例，證明同時存在馬城、高爾夫。航空港的區(qū)域必然存在巨大的升值潛力，同時也有著不可估計的發(fā)展空間，炒熱“活性”的概念。主要利用軟文及網(wǎng)絡(luò)話題的通路進(jìn)行炒作，將整個區(qū)域的資源聯(lián)合起來，構(gòu)成整體的有利因素。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

稀缺感——資源共贏營銷全面媒體鋪開造勢的初期，媒體通道將全面鋪開，但是根據(jù)不同的推廣主題采取不同的方式。報廣、戶外、樓書、海報、單張突出萬科高爾夫別墅區(qū)的“活性”概念及聯(lián)排蓄水信息網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、電視等突出萬科高爾夫聯(lián)名舉辦的高爾夫大賽、賽馬會大賽等房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：10535278795－7月營銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想與異業(yè)合作，舉辦大型時尚活動，創(chuàng)造市場話題，并配合聯(lián)排別墅的開盤營銷節(jié)點(diǎn)；活性別墅的細(xì)部概念的演繹；通過地段片區(qū)的最大化宣傳包裝，得到尊貴富人區(qū)域的社會認(rèn)知度；宣傳節(jié)奏：宣傳主題：活性別墅群濃彩上演；渠道營銷節(jié)奏：通過多資源組合營銷；房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題營銷主題活動配合通路選擇

與異業(yè)資源一起高端合作1、推廣主題：讓頂級對話頂級2、異業(yè)資源聯(lián)盟：※萬科高爾夫獨(dú)體別墅正式與世界品牌或者國際巨星建立品牌聯(lián)盟。一是品牌形象互相豐富，共同挖掘更深層次的內(nèi)涵；二是在品牌宣傳上相互捆綁，制造宣傳亮點(diǎn)，使宣傳更加深入到位；三是客戶資源的共享與共通。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題營銷主題活動配合通路選擇

時尚感——異業(yè)共贏營銷與賓利進(jìn)行品牌聯(lián)動與賓利名車聯(lián)合起來，在高爾夫五星會所進(jìn)行新品發(fā)布會及賓利名車寶馬試乘試駕會。共贏策略與賓利合作，在品牌宣傳上相互捆綁，制造宣傳亮點(diǎn)，使宣傳更加深入到位。并與賓利合作交換會員名單，并有一系列的優(yōu)惠共享計劃。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題營銷主題活動配合通路選擇

時尚感——異業(yè)共贏營銷與華納聯(lián)動進(jìn)行品牌聯(lián)動與華納品牌聯(lián)動，結(jié)合5月上映的國際大片，將上映的首映會及明星見面會放在高爾夫城市花園舉行。共贏策略通過社會對焦點(diǎn)國際大片的關(guān)注，轉(zhuǎn)向項目的關(guān)注，并利用明星的聚光度來加強(qiáng)項目的營銷力度。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題 時尚感——異業(yè)共贏營銷營銷主題 與萬事通高端雜志進(jìn)行品牌聯(lián)動活動配合 聯(lián)合武漢的萬事通、BOSS等高端媒體，通過邀請各個大企業(yè)的老總及知名精英，在高爾夫的高檔會所進(jìn)行峰層酒會，為獨(dú)棟別墅尋找客戶。通路選擇共贏策略利用高端雜志的高端客戶資源，進(jìn)行雙方品牌聯(lián)合，共同建立高端形象。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題 時尚感——異業(yè)共贏營銷參考案例營銷主題

活動配合活動時間：5月初活動配合 活動內(nèi)容：在聯(lián)排別墅的開盤之時，與華納影院聯(lián)動，舉行電影《功夫之王》首映通路選擇 式，邀請成龍、李連杰、劉亦菲等國際巨星來項目現(xiàn)場的會所，進(jìn)行品牌聯(lián)合營銷。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題時尚感——異業(yè)共贏營銷參考案例活動配合營銷主題活動時間：6月中活動配合活動內(nèi)容：與賓利聯(lián)合舉行新車發(fā)布會，邀請業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主參與并可以得到名車試駕的優(yōu)惠體驗(yàn)。通路選擇房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題 時尚感——異業(yè)共贏營銷參考案例營銷主題

活動配合活動時間：7月底活動配合 活動內(nèi)容：與萬事通共同舉辦“上流星光酒會”的活動，邀請武漢金融界、政界等通路選擇 各個杰出人士參與，共同體驗(yàn)高端圈層樂趣。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

時尚感——異業(yè)共贏營銷大眾與高端媒體全面結(jié)合在宣傳期，除了報廣上主要蓄水的銷售信息，此時需要展開高端通路營銷。報廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、戶外突出萬科高爾夫活性別墅區(qū)即將精彩上市商會內(nèi)刊、航空雜志、財經(jīng)雜志突出萬科高爾夫活性別墅區(qū)的高端形象房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：10535278798－12月營銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想從營銷的活動各個方面為業(yè)主提供尊貴感，滿足其尊貴的心理需求；活性別墅的細(xì)部尊貴包裝；進(jìn)行外地行銷，到外地吸引有效客戶；宣傳節(jié)奏：宣傳主題：活性別墅的世界觀；渠道營銷節(jié)奏：重點(diǎn)外地行銷高端活動行銷房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題營銷主題活動配合通路選擇

奢侈品牌營銷1、推廣主題：世界觀從這里形成2、奢侈品牌營銷：※本階段不針對一個高端品牌進(jìn)行聯(lián)合營銷，而是邀請各個知名品牌參與，進(jìn)行整體高端奢侈品的營銷，通過奢侈品活動營銷，獲得高端人群的認(rèn)知3、外地資源營銷：※同時進(jìn)行大規(guī)模的外地行銷，進(jìn)行異地的聯(lián)動推廣房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題 尊貴感——奢侈品營銷營銷主題 參與品牌活動活動配合國際二線品牌聯(lián)系，承辦品牌的新品發(fā)布會、客戶聯(lián)誼會，加通路選擇強(qiáng)產(chǎn)品的國際感與品牌化房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題 尊貴感——奢侈品營銷營銷主題 送準(zhǔn)業(yè)主參加F1車會活動配合 送業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主觀看F1車會，并享受尊貴客人的豪華招待，滿足其對尊貴感的需求。通路選擇房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題 尊貴感——奢侈品營銷營銷主題 送（準(zhǔn)）業(yè)主參加奧運(yùn)會開幕式活動配合 組團(tuán)請業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主參加北京奧運(yùn)會的開幕儀式，并享受尊貴客人的豪華招待，滿足其對尊貴感的需求。通路選擇房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題尊貴感——奢侈品服務(wù)營銷主題與銀行合作提供尊崇感活動配合建議引進(jìn)外資銀行，例如東亞銀行、花旗銀行、匯豐銀行等進(jìn)入高爾夫現(xiàn)場放貸，以私人的專寵服務(wù)為高爾夫客戶提供服務(wù)。通路選擇建議與招商銀行的私人銀行服務(wù)合作，為準(zhǔn)業(yè)主提供專屬的尊貴理財服務(wù)及投資咨詢建議等房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題營銷主題活動配合通路選擇

尊貴感——奢侈品服務(wù)牽手上海美洲俱樂部上海美洲俱樂部入會費(fèi)：5.8萬元以上會員構(gòu)成：大陸人士多為私營業(yè)主。地址：上海灘國際大廈第3、28、29層建議與上海美洲俱樂部達(dá)成協(xié)議，凡是購買高爾夫獨(dú)棟別墅的客戶，均可以自動成為上海美洲俱樂部會員，可以享受會員的一切待遇。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題 尊貴感——奢侈品服務(wù)營銷主題 看房動線的包裝，在客戶看房的主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)尊貴感受；活動配合 現(xiàn)場配備老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生尊貴的共鳴。通路選擇房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題 尊貴感——奢侈品服務(wù)營銷主題現(xiàn)場配有咖啡、紅茶等飲品及其它服務(wù)，細(xì)致、周到，不僅體現(xiàn)項目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗(yàn)到尊貴身份感活動配合通路選擇

現(xiàn)場配備專業(yè)擦車服務(wù)，為參觀獨(dú)棟客戶提供專屬洗車服務(wù)，體貼到客戶生活各方面。房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題營銷主題活動配合通路選擇

尊貴感——外地營銷活動內(nèi)容：挖掘外地客戶，重點(diǎn)為深圳、廣州、上海與北京客戶，活動的形式主要為去外地做專場的推薦會，并與外地的湖北商會聯(lián)系，進(jìn)行商會活動的贊助。活動時間：08.08－08.11（四個月，每月一場）活動地點(diǎn)：深圳、廣州、上海與北京房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879推廣主題參考案例營銷主題活動配合通路選擇

尊貴感——奢侈品營銷大眾媒體加強(qiáng)與高端媒體精選在持續(xù)銷售期，加強(qiáng)大眾媒體的對高端活動的宣傳力度，并持續(xù)保留高端媒體的有效投放報廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、戶外配合各種高端活動進(jìn)行宣傳航空雜志、財經(jīng)雜志突出萬科高爾夫活性別墅區(qū)的高端形象房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879營銷方向 現(xiàn)場包裝國際俱樂部外地營銷奧運(yùn)開幕式奢侈品營銷F車會品牌活動異業(yè)營銷萬事通聯(lián)動華納聯(lián)動賓利聯(lián)動從客戶心理出發(fā)，用各種資源營銷球會。馬會高端營銷方式打動客戶活性別墅概念稀缺感 時尚感 尊貴感 營銷動作房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879從媒體通路找尋準(zhǔn)確的客戶別墅客戶資源的尋找將是別墅營銷的關(guān)鍵，尋找到準(zhǔn)備的通道，讓我們的目標(biāo)客戶知曉項目，將是成功的一半房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879媒體總策略房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879大推廣策略推廣原則強(qiáng)調(diào)“精、準(zhǔn)、狠”推廣渠道強(qiáng)盜“多渠道、多媒體、全方位”推廣方法強(qiáng)調(diào)“硬軟結(jié)合、事件結(jié)合”推廣訴求強(qiáng)調(diào)“時尚性、尊貴性、稀缺性”推廣策略強(qiáng)調(diào)“分開通路、區(qū)分訴求、相互結(jié)合”利用不同通路進(jìn)行不同訴求營銷房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879大眾通路房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879宣傳通路—大眾通路1）報紙選擇；長江日報、楚天都市報2）電臺選擇：楚天音樂臺、武漢交通體育臺3）網(wǎng)絡(luò)選擇：搜房、中國別墅網(wǎng)、新浪地產(chǎn)網(wǎng)4）戶外選擇：二橋、機(jī)場、馬場、高爾夫球場房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879高端通路房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879宣傳通路—高端通路1）內(nèi)刊選擇；商會內(nèi)刊、MBA?？?）雜志選擇：萬事通、航空雜志、三聯(lián)生活周刊3）視頻選擇：武漢國際廣場液晶屏房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879補(bǔ)充通路房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879宣傳通路—機(jī)動直銷組1）定期組織武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)MBA等高學(xué)校員召開產(chǎn)品推薦會；2）定期組織武漢市各商會組織，如浙江商會、溫州商會等召開產(chǎn)品推介會房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1053527879蓄水渠道—場外直投（車線）封鎖加油站形式：加油送當(dāng)日報紙同時進(jìn)行廣告夾帶目的：對廣大的私家車車主進(jìn)行蓄水積累封鎖4S店形式：品牌車系4S店進(jìn)行原有客戶DM的投送目的：對廣大的私家車車主進(jìn)行蓄水積累房商網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《2