美國法上的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式

美國法上的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式

科學(xué)家霍布斯曾經(jīng)說過“人民的安全是最高的法律”安全用地（農(nóng)村土地）不僅是房地產(chǎn)交易和開發(fā)的催化劑，也是市場經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。交易安全的風(fēng)險(xiǎn)在于前手的瑕疵,如何保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,理論界多將視角聚焦于以德國為代表的大陸法,集中于“物權(quán)行為無因性”、“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”、“登記公信力”等功能命題,對(duì)頭號(hào)資本主義強(qiáng)國—美國的理論和實(shí)踐則較少關(guān)注。筆者擬以此為突破口,介紹美國法的實(shí)踐,評(píng)判其得失,以求對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)交易安全保護(hù)的方案優(yōu)化與設(shè)計(jì)有所裨益。一、美國法上不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)的具體程序依照Merryman在1969年一篇研究報(bào)告中的結(jié)論,歐美各國的土地交易制度可分為五種類型:(1)私權(quán)授受,以早期英國制度為典型,現(xiàn)已不存在;(2)公證加文件等機(jī)制,見于法國、意大利及多數(shù)拉丁美洲國家;(3)權(quán)利登記制(托倫斯登記制),采行者有美國若干州、南澳州、紐西蘭及英國一部分;(4)公證加權(quán)狀登記制,以德國、瑞士及奧地利為代表;(5)文件登記制度,這是在美國多數(shù)州所通行的制度。它要求保存土地轉(zhuǎn)手的公開記錄,以便于土地購買者查閱,找到其正當(dāng)產(chǎn)權(quán)的證據(jù),從而簡化土地交易。該制度中,對(duì)記錄的審查并不能保證土地權(quán)利,即還有賴于審查的徹底和律師對(duì)其產(chǎn)權(quán)史的不同意見。如果將Merryman的分析細(xì)化并加以放大,美國法中的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)大致有四個(gè)程序:1.訂立書面契約;2.地契交付(DeliveryofDeed)、3.公證;4.登錄證書。其中,地契交付是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的必要程序和實(shí)質(zhì)要件。也就是說,欲使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn),轉(zhuǎn)讓人需要將代表轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)心意思的地契(Deed)交付給買受人。地契交付的直接后果是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的移轉(zhuǎn),“一旦契據(jù)交付主權(quán)就移轉(zhuǎn)”,它標(biāo)志著財(cái)產(chǎn)權(quán)從讓與人處轉(zhuǎn)移至受讓人處。交付必須具備三要素:一是轉(zhuǎn)讓人做成所有權(quán)轉(zhuǎn)讓證書;二是轉(zhuǎn)讓人具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)給買受人的內(nèi)心意思;三是將契據(jù)交付給受讓人占有。與交付相比,登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)并不具有決定性意義,美國大部分州都不具有大陸法意義的登記制度(registrationsystem),所普遍存在的是“不動(dòng)產(chǎn)登錄制”(recordationsystem)。依照布萊克法律辭典的解釋,這是一種將買賣契據(jù)或者抵押文書在公共登記機(jī)構(gòu)予以記載,被稱為“公共圖書館型的記錄系統(tǒng)”?！跋到y(tǒng)只是將以前的土地交易情況和土地爭議記錄在案,咨詢?nèi)说竭@個(gè)‘圖書館’,根據(jù)官方的索引調(diào)閱他欲了解的土地所有權(quán)狀況。但是,到底誰擁有該土地的所有權(quán)得由咨詢?nèi)俗约鹤鹘Y(jié)論……政府部門只是提供該土地登記的材料,不對(duì)土地所有權(quán)的歸屬做出任何結(jié)論?！庇捎诘卿泝H為一種宣告,并非“結(jié)論”,所以登錄后的轉(zhuǎn)讓契據(jù)本身并不是對(duì)土地的“權(quán)利”,并不構(gòu)成買受人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)。二、不動(dòng)產(chǎn)買受人的自我調(diào)查和交易在美國的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)制度設(shè)計(jì)下,一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易成功的前提就是該不動(dòng)產(chǎn)具有可交易性(MarketableTitle),所謂可交易的所有權(quán)就是指出讓人實(shí)際擁有的不動(dòng)產(chǎn)上沒有任何財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)(Encumbrance),或者沒有任何的疑問,不會(huì)引起任何的法律訴訟。在美國法上,可交易的產(chǎn)權(quán)主要包括:1.在鎖鏈轉(zhuǎn)讓記錄中不存在缺陷的權(quán)利。一塊土地所有權(quán)在歷史上進(jìn)行了多次轉(zhuǎn)讓,每次轉(zhuǎn)讓都應(yīng)有記錄,由此形成了所有權(quán)記錄的鎖鏈系統(tǒng),沿著這些將一塊土地上的權(quán)利從一個(gè)人手中轉(zhuǎn)讓到另一人人手中的契據(jù)所形成的產(chǎn)權(quán)鎖鏈(chainoftitle),后續(xù)的購買者就能夠調(diào)查(personalsearch)出所有關(guān)于某一特定不動(dòng)產(chǎn)的訴訟和交易的歷史紀(jì)錄;2.不存在他人債權(quán)的權(quán)利。主要應(yīng)排除抵押、留置和地役權(quán)等。如果某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)記錄表明該不動(dòng)產(chǎn)被抵押或留置于他人,該所有權(quán)即存在缺陷,不可交易;3.不存在合約的權(quán)利。在交易的產(chǎn)權(quán)上必須不存在所有人和他人就該不動(dòng)產(chǎn)限制使用的合約;4.不負(fù)載有城市規(guī)劃的權(quán)利?，F(xiàn)代社會(huì)的城市規(guī)劃對(duì)不動(dòng)產(chǎn)使用目的提出了諸多限制,這實(shí)際上也構(gòu)成了所有權(quán)的潛在缺陷,在可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)中應(yīng)當(dāng)排除這種權(quán)利。在確定可交易的所有權(quán)時(shí)的一個(gè)重要問題是,買受人如何才能知道所購買產(chǎn)權(quán)屬于可交易產(chǎn)權(quán)?眾所周知,交易安全的風(fēng)險(xiǎn)主要來自前一交易關(guān)系的瑕疵。在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中,天然存在著“信息不對(duì)稱”的現(xiàn)象,不動(dòng)產(chǎn)的受讓方對(duì)于權(quán)屬的了解處于弱勢(shì)地位,而出讓方則出于優(yōu)勢(shì)地位。由于美國法上“登錄”制度僅是一種對(duì)抗機(jī)制的設(shè)計(jì),政府對(duì)登記材料并沒有審查義務(wù),這就需要由受讓人去核實(shí)產(chǎn)權(quán)的可交易性。但是在實(shí)踐中,由于法律的復(fù)雜和不動(dòng)產(chǎn)連環(huán)交易的普遍存在,不動(dòng)產(chǎn)受讓人通過一己之力調(diào)查確認(rèn)正當(dāng)?shù)乃袡?quán)有時(shí)是不可能完成的任務(wù),這一過程不僅流程冗長,而且異常昂貴,得到的結(jié)果也并不準(zhǔn)確。英國有句名言形象的說明了普通法系不動(dòng)產(chǎn)買受人在交易中所面臨的窘境,“假如一個(gè)人在英國購買一塊土地,它就會(huì)同時(shí)收到滿箱的文書同契據(jù)?！焙茱@然,在美國的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)體例下,由于“所有權(quán)”的不確定性和無結(jié)論性,買受人在不動(dòng)產(chǎn)交易中就面臨了一個(gè)相當(dāng)大的權(quán)利檢查范圍,這對(duì)于判定“可交易性”、對(duì)于實(shí)現(xiàn)交易安全而言顯然是個(gè)極大的障礙,而這些障礙的存在則直接催生了合同擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)意見書、所有權(quán)保險(xiǎn)等一系列保護(hù)交易安全的制度。三、美國三個(gè)房地產(chǎn)安全系統(tǒng)選擇階段(一)交易安全的保護(hù)作為一種最初的產(chǎn)權(quán)保證方法,合同擔(dān)保起源于中世紀(jì)的英國,由于彼時(shí)英國沒有建立起有效的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,因此,購買人在交易前調(diào)查前手的瑕疵是一件異常困難的事情,在缺乏有效信息渠道的情況下,交易者所能依靠唯有出售人的誠實(shí)信用。用合同擔(dān)保制度來保護(hù)交易安全通常被歸功于“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓之父”O(jiān)rlardoBridgman的智慧。OrlardoBridgman認(rèn)為,如果與契約相伴的是一定擔(dān)保的話,那么不動(dòng)產(chǎn)讓與人將不可能轉(zhuǎn)讓一個(gè)有瑕疵的所有權(quán)。所以,應(yīng)當(dāng)在契約中插入來自所有權(quán)讓與人的契約性承諾,對(duì)讓與人的所有權(quán)狀態(tài)的做出契約性保證,并且承諾受讓人在所有權(quán)缺陷產(chǎn)生時(shí)可以采取的具體措施。合同擔(dān)保制度產(chǎn)生之初,對(duì)交易安全保護(hù)起到了一定的作用。但是在當(dāng)今美國,由于在制度設(shè)計(jì)上的諸多問題,其重要性已經(jīng)被極大消弱,合同擔(dān)保在美國被認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)交易安全保護(hù)手段中“最陳舊”、“最無效率”的手段,是在尋找適當(dāng)?shù)乃袡?quán)保險(xiǎn)過程中的輔助物,是“簡單時(shí)期的殘余”,對(duì)美國現(xiàn)代土地流轉(zhuǎn)已不能提供充分的保護(hù)。(二)所有權(quán)存在檢驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)意見書也是美國法所采納的產(chǎn)權(quán)保證方法,至今仍在愛荷華州、緬因州、密西西比州、北達(dá)科他州和佛蒙特州適用。美國法中,由于不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)文件量大而且分散,產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作十分復(fù)雜,一般人難以勝任,在實(shí)踐中逐步形成了一批專業(yè)人士從事這項(xiàng)工作,制作所謂的所有權(quán)摘要(Abstract)。所有權(quán)摘要是所有權(quán)調(diào)查的結(jié)果,由所有權(quán)鏈條組成,也包括不動(dòng)產(chǎn)上的抵押及其他負(fù)擔(dān)。但所有權(quán)摘要人的工作并不涉及到對(duì)鏈條的解釋和法律評(píng)價(jià),這些解釋工作是由資深的律師完成的。律師接受當(dāng)事人請(qǐng)求后,會(huì)根據(jù)政府登記檔案進(jìn)行調(diào)查,然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)自己的專業(yè)判斷形成產(chǎn)權(quán)意見書。產(chǎn)權(quán)意見書中律師會(huì)列舉調(diào)查發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)缺陷,載明是否屬于可交易的產(chǎn)權(quán)等?？偠灾?律師的意見就是當(dāng)事人判定產(chǎn)權(quán)交易是否安全的依據(jù),律師“過濾”了不動(dòng)產(chǎn)交易中的多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)。毫無疑問,律師作為專業(yè)人員,無疑較之于普通人員對(duì)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)狀態(tài)有更好的判斷力,但隨著人們對(duì)交易速度和可信度的要求越來越高,該體系緩慢和成本較高的缺陷也日趨明顯,隨著所有權(quán)保險(xiǎn)制度在美國的興起,其重要性在當(dāng)代美國逐步在減弱。(三)美國現(xiàn)狀下家土地所有權(quán)保險(xiǎn)公司的作用所有權(quán)保險(xiǎn)產(chǎn)生于美國不動(dòng)產(chǎn)交易和融資貸款的獨(dú)特背景中,是美國獨(dú)有的產(chǎn)權(quán)保護(hù)方法。1876年隨著第一家土地所有權(quán)保險(xiǎn)公司在費(fèi)城建立,100多年來,所有權(quán)保險(xiǎn)在美國不動(dòng)產(chǎn)交易安全保護(hù)上發(fā)揮了巨大的作用。在一些不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁,所有權(quán)紀(jì)錄復(fù)雜的大都市,幾乎所有的土地所有權(quán)摘要都由大型土地所有權(quán)保險(xiǎn)公司來完成,而在傳統(tǒng)上由律師出具產(chǎn)權(quán)意見書的領(lǐng)域,也多由土地所有權(quán)保險(xiǎn)公司使用審核的方法簽發(fā)保單。四、所有權(quán)保險(xiǎn)的基本結(jié)構(gòu)(一)防止交易風(fēng)險(xiǎn)和損害發(fā)生后的損害賠償所謂所有權(quán)保險(xiǎn)是指“在所有權(quán)保險(xiǎn)單中,保險(xiǎn)人向被保險(xiǎn)人許諾如果其獲得的所有權(quán)小于保險(xiǎn)單中描述的所有權(quán)而受到損失的,補(bǔ)償其所受的損害的制度”從根本上講,這是一種通過事前調(diào)查避免交易風(fēng)險(xiǎn)和損害發(fā)生后以金錢補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)交易安全保障的制度。保險(xiǎn)公司在確保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有瑕疵而予以承保后,如果投保產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)他人的追奪,保險(xiǎn)公司將給予買受人以賠償。由于所有權(quán)保險(xiǎn)目的在于為投保人(買受人)提供一種以防不測的保險(xiǎn),因此,在標(biāo)的權(quán)原發(fā)生問題時(shí),保險(xiǎn)方支付保險(xiǎn)金更具有一種因自己的過失而支付損害賠償?shù)男再|(zhì)。所以,作為保險(xiǎn)方的權(quán)原保險(xiǎn)公司在簽訂保險(xiǎn)契約前,通常需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行周密的調(diào)查。(二)所有權(quán)登記系統(tǒng)的完善所有權(quán)調(diào)查分為兩種:一種是律師型的所有權(quán)保險(xiǎn),該種保險(xiǎn)比較簡單,通常的程序是由買受人雇請(qǐng)一位律師,該律師對(duì)購買的土地所有權(quán)登記情況進(jìn)行調(diào)查,然后將調(diào)查結(jié)論給保險(xiǎn)公司,保險(xiǎn)公司根據(jù)其報(bào)告予以保險(xiǎn);在律師型之外,另一種是所有權(quán)資料庫型的保險(xiǎn)。該種保險(xiǎn)不需要律師介入,由保險(xiǎn)公司自己進(jìn)行調(diào)查。無論是何種所有權(quán)保險(xiǎn),其調(diào)查內(nèi)容基本由兩個(gè)部分組成:一是權(quán)原是否有瑕疵,例如,所有權(quán)取得權(quán)原的正當(dāng)性、標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)上是否附有擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)、租賃和稅務(wù)方面的債務(wù)負(fù)擔(dān);二是權(quán)原的可流通性,例如城市規(guī)劃、國家征用、特殊約定的保證以及非保證項(xiàng)目等。由于美國土地轉(zhuǎn)讓的歷史太長,記錄十分龐雜,要查詢所有權(quán)的來龍去脈,工作量非常巨大。為了使所有權(quán)調(diào)查結(jié)論更加可信與真實(shí),美國大的所有權(quán)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通常耗費(fèi)巨資建立了龐大的資料庫系統(tǒng),這個(gè)資料庫收集了海量的有關(guān)美國各個(gè)區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)紀(jì)錄以及土地所有權(quán)說明摘要文庫。與此同時(shí),保險(xiǎn)公司在各種產(chǎn)權(quán)登記單位都有雇員,并且各保險(xiǎn)公司相互交換情報(bào),以此來保證資料庫記錄及時(shí)更新。目前美國主要不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)金額大約超過1000億美元,而保險(xiǎn)公司的純資產(chǎn)大約只有10億美元,其資產(chǎn)只有保險(xiǎn)金額的百分之一左右。因此,如果調(diào)查出現(xiàn)一絲偏差,將導(dǎo)致保險(xiǎn)公司的破產(chǎn)。這就決定了所有權(quán)保險(xiǎn)公司的調(diào)查會(huì)非常謹(jǐn)慎,可以說其調(diào)查的誤差率極低,是值得信賴的。(三)土地所有權(quán)保險(xiǎn)的“反作用”所有權(quán)保險(xiǎn)制度建立以來,也遭受了一些批評(píng)。批評(píng)多集中于所有權(quán)保險(xiǎn)制度在所有權(quán)審查和保險(xiǎn)方面所帶來的高額成本以及所有權(quán)保險(xiǎn)的實(shí)際效果上。更有學(xué)者提出所有權(quán)保險(xiǎn)制度植根于美國契據(jù)交付和不動(dòng)產(chǎn)登錄制框架之上,因此主張從根本上擊破所有權(quán)保險(xiǎn)的這一前提框架,采納權(quán)利移轉(zhuǎn)與對(duì)抗力合一的權(quán)利登記制。然而,“盡管這種機(jī)制存在一些缺點(diǎn),但迄今為止,尚未在美國就土地所有權(quán)保險(xiǎn)制度提出根本性的否定意見?！北ｋU(xiǎn)這一地位與兩個(gè)因素密切相關(guān),即基于土地所有權(quán)保險(xiǎn)本身的“正優(yōu)勢(shì)”和社會(huì)現(xiàn)實(shí)的“反作用”。對(duì)于所有權(quán)保險(xiǎn)在美國的盛行,美國學(xué)者約翰·G·斯普蘭克林曾作出有力解釋:1.可以給購買人提供更好的保護(hù)。例如產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)承保諸如偽造文件或者無行為能力等“登記檔案外”的缺陷,而產(chǎn)權(quán)意見書只提供登記產(chǎn)權(quán)的缺陷;2.產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)人對(duì)于承保的缺陷負(fù)嚴(yán)格責(zé)任,而律師僅對(duì)過失承擔(dān)責(zé)任;3.次級(jí)抵押貸款市場的影響。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司擁有統(tǒng)一的、全國性的產(chǎn)權(quán)保證體系,可以為州際抵押貸款人提供重要的保護(hù)。銀行和其他貸款機(jī)構(gòu)如今幾乎都要求所有的一手住宅抵押貸款都必須有產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保護(hù),這種要求導(dǎo)致購買人必須為他們的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行投保。但是如果從根本上尋找所有權(quán)保險(xiǎn)在美國發(fā)達(dá)之原因,可以這樣認(rèn)為,由于美國土地是從印第安人手里掠奪而來,并沒有固有的牢固的不動(dòng)產(chǎn)總賬,因此,沒有原始所有權(quán)調(diào)查的基礎(chǔ)資料;此外,這個(gè)制度歸根到底在事實(shí)上形成政府經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)的形式,而這原本是民間保險(xiǎn)公司的經(jīng)營領(lǐng)域,因而造成對(duì)民間保險(xiǎn)公司營業(yè)權(quán)的一種侵害。因此,雖然美國律師協(xié)會(huì)和統(tǒng)一州法委員會(huì)極力主張采納托倫斯登記體系,但既得利益集團(tuán)(保險(xiǎn)業(yè)界)強(qiáng)烈反對(duì)引進(jìn)具有公信力的強(qiáng)制登記制度。五、《物權(quán)法》第9、11、12、32從上文可以看出,在不動(dòng)產(chǎn)交易安全性的構(gòu)造上,無論是由出賣人做出合同擔(dān)保,或是當(dāng)事人聘請(qǐng)律師制作產(chǎn)權(quán)意見書,抑或當(dāng)事人通過購買所有權(quán)保險(xiǎn)來實(shí)現(xiàn),三種制度設(shè)計(jì)均貫徹了“私法自治”的思路。在美式的制度邏輯中,交易的安全與否更多是個(gè)人之間的事情,相關(guān)的輔助資訊應(yīng)由私人付費(fèi)獲得,政府無需在資金、機(jī)構(gòu)和人員上為此做過多花費(fèi)。就交易安全維護(hù)的成本而言,這是一條有別于中國傳統(tǒng)的路徑,一定程度上實(shí)現(xiàn)了私人成本的最大化和公共成本的最小化。就我國情況而論,由于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的方便、簡明和權(quán)威性的追求,我國習(xí)慣上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易采登記要件主義,學(xué)者們也多主張賦予登記以公信力,對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查,以登記代替有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)真實(shí)性和確定性的任何調(diào)查。在發(fā)生登記錯(cuò)誤時(shí),由國家予以賠償,不采納美國法“契據(jù)交付”、“不動(dòng)產(chǎn)登錄”和“登記對(duì)抗”的做法,《物權(quán)法》第9、11、12、22條也肯定了此種立場。問題是,我國現(xiàn)有體制下,作為不動(dòng)產(chǎn)交易基礎(chǔ)的登