上海環(huán)貿(mào)iapm廣場調(diào)研

2023.01.06.

環(huán)貿(mào)ipam調(diào)研報告

第1頁效果圖效果圖第2頁該大廈由香港新鴻基開發(fā)，是一種集甲級寫字樓、商業(yè)、高級公寓于一體大型綜合項目。項目由12萬平方高級商場、兩幢寫字樓及兩幢共64單位豪宅組成，總樓面面積達30萬平方，預期在2023年分階段落成后，將成為上海市中心新地標。上海環(huán)貿(mào)廣場以糅合上海優(yōu)美都市特色及大都會活力為設計藍本，在設計上取材上海歷史名勝“石庫門”特色，并巧妙結(jié)合歐陸風情與當代氣息，令項目氣憤盎然。項目廣泛提供綠化空間及園藝天臺等，讓公眾感受大自然氣息。項目特點第3頁沿街效果圖第4頁項目概況iapm商場定位“高端時尚”“時尚高端”，“高端時尚+夜行消費”為該商業(yè)特色。該商業(yè)猶如一枚炸彈投入淮海路商業(yè)街，使各大商家重新審慎自己定位第5頁甲方介紹新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司，是一家在香港交易所上市地產(chǎn)公司，于1972年上市，為香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，擅長興建優(yōu)質(zhì)住宅及商業(yè)項目供銷售及投資。本集團擁有雇員超出37,000名，擁有從事買地、規(guī)劃、建筑、工程及物業(yè)管理專業(yè)人才，有利控制成本之余，亦同步確保物業(yè)質(zhì)素符合最高標準。第6頁與一般商場不一樣，iapm項目定位于建造上海首個“主打夜行購物消費”概念“夜行商場”。商場營業(yè)時間為上午10點至晚上11點，餐飲等業(yè)態(tài)則延長至次日零點甚至凌晨1點左右，突破了一般商場10點關門通例，開創(chuàng)了滬上行業(yè)先河，彌補了“夜間消費”空白。業(yè)內(nèi)以為，環(huán)貿(mào)iapm商場出現(xiàn)會對淮海商圈產(chǎn)生沖擊，帶來鲇魚效應，“重塑”商圈生態(tài)。在上海常住人口達2400萬，每天擁有大量游客大都市，夜間消費仍然存在很大缺口?！耙股睢绷闶勰Ｊ侥軌驍U大淮海路商圈影響輻射圈，幷在夜間消費領域行成一種新地標。第7頁宏觀區(qū)位第8頁微觀區(qū)位第9頁4

本項目地處陜西南路與淮海中路交口，位于上海傳統(tǒng)關鍵商業(yè)區(qū)。周圍有巴黎春天、百盛，以及眾多高檔寫字樓，是上海高檔商業(yè)圈。本次環(huán)貿(mào)iapm加入對周圍商家壓力巨大，造成巴黎春天將大部分自持經(jīng)營轉(zhuǎn)為出租，百盛進行開業(yè)十數(shù)年來初次停業(yè)裝修，可見環(huán)貿(mào)給周圍帶來影響力之大(在上海,淮海路是與南京路齊名商業(yè)街,代表了上海一種格調(diào)、一種時尚。淮海路上商機無限好，歷來是各大商家必爭之地）項目區(qū)位第10頁外立面第11頁屋頂綠化第12頁屋頂休閑廣場第13頁室外交通第14頁室內(nèi)設計第15頁室內(nèi)設計第16頁室內(nèi)設計商場內(nèi)部色調(diào)以白色為主，搭配暖色燈光第17頁室內(nèi)設計第18頁垂直交通第19頁室內(nèi)設計第20頁L4衛(wèi)生間第21頁地下車庫地下車庫防火分區(qū)和噴淋設施第22頁細節(jié)大型商場不會忽視每一種細節(jié)設計包括垃圾桶和樓梯下面垂直綠化。第23頁L4異國餐飲及文化平面布置第24頁業(yè)態(tài)布置第25頁餐飲拉感人氣第26頁商業(yè)創(chuàng)意櫥窗設計，首先要突出商品特性，同步又能使櫥窗布置和商品介紹符合消費者一般心理行為，即讓消費者看后有美感、舒適感，對商品有好感和向往心情。好櫥窗布置既可起到介紹商品，指導消費，促進銷售作用，又可成為商店門前吸引過往行人藝術佳作。第27頁中庭設計第28頁中庭設計極具當代感中庭小休息區(qū)，設計給帶來美感，給人身心愉悅心情，喜歡上這里。第29頁消防樓梯第30頁消防電梯通往前室和消防樓梯門均為可自動關閉防火門。第31頁風情商業(yè)街（L4餐飲層）上海港匯恒隆廣場通往上海門戶：中國最成功綜合開發(fā)項目。融合商業(yè)，住宅，酒店和寫字樓于一體，位于上海最繁華徐家匯地鐵站樞紐黃金地段。這一306600平方米綜合體包括七層裙房十萬平方米商業(yè)中心，兩座34層住宅樓，兩座52層寫字樓以及一種九層服務式公寓。長期觀測和市場洞察力使得這一分期開發(fā)項目與23年經(jīng)濟市場變化同步前進，歷久彌斷。對比第32頁上海國金中心廣場這個總面積達85400平方米綜合體項目位于上海金融區(qū)關鍵位置。貝諾負責該項目標精彩而具當代感室內(nèi)設計，它能夠直接通往東方明珠電視塔和陸家嘴地鐵站。該項目共有六層商鋪，地下兩層擁有美食街和超市，以及地上四層高檔奢侈品店。設計靈感源自空間角度和曲線視覺效果。呈角型天窗與商鋪空間流動布局形成鮮明對比。顧客能夠搭乘迅速扶梯，在各個樓層間迅速移動，也能夠往第五層高級餐廳用餐。兩座酒店，兩座辦公樓通過一種花園也與商場直接相通。對比第33頁上海環(huán)貿(mào)廣場&蘇州環(huán)貿(mào)廣場對比第34頁通過歸納總結(jié)，IAPM成功吸引人們眼球主要有三個原因。-定位時尚高端-餐飲人氣爆棚-引領夜間消費時尚

第35頁“你去過IAPM嗎?”近日，不少年輕人在聊天時會以這樣句式進行問候。進入某些“時尚達人”或“白富美”微博，也會發(fā)覺有不少在IAPM商場內(nèi)自拍，并配上體現(xiàn)對于商場設計愛慕文字。在上海這一重視“腔調(diào)”和“小資”都市，若能成功抓住年輕、高收入人群“心”，很容易便能形成時尚在人群中蔓延，而這些人群和商場也起到了互相襯托和提升檔次作用。和恒隆、梅龍鎮(zhèn)廣場等相比，IAPM在發(fā)售奢侈品同步又更為親民。記者進入商場后發(fā)覺，IAPM內(nèi)部裝潢、設計、色調(diào)等都更年輕，給人以放松輕快感受，并無某些奢侈品商場帶來“老派”和拘束感。相比定位傳統(tǒng)高端IFC國金中心，

IAPM定位則是“時尚高端”，吸引更潮、更年輕人群。在細節(jié)設計方面較為貼心：動線為簡單環(huán)形，不會迷路;有上一層或跨兩層自動扶梯可選;中庭時常有演出進行;廁所內(nèi)擺放了座椅和鮮花，鏡子多。

在品牌招商方面，IAPM首先選擇了Prada和Gucci這兩個較為吸引年輕女孩品牌作為主力店，并且在建筑外部裝飾上下了功夫，共跨四層PRADA旗艦店為全球最大。第36頁通過歸納總結(jié)，IAPM成功吸引人們眼球主要有三個原因。-定位時尚高端-餐飲人氣爆棚-引領夜間消費時尚

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引入出色餐飲是IAPM又一大特點，也是聚攏人氣“法寶”。事實上，IAPM餐飲出現(xiàn)也彌補了淮海路西段高端時尚餐飲空缺：原本周圍白領就餐地點不多，咖啡甜品類也甚少。

在IAPM現(xiàn)場發(fā)覺，工作日，午休時間未到，已率先開業(yè)香港老字號餐廳稻香內(nèi)已有過半上座率。服務員態(tài)度禮貌、服務細致，在內(nèi)就餐有不少來自港臺和外籍人士。

走出稻香時已是中午12點，此時門外已有10幾組人在等位，大多都是在周圍寫字樓工作白領。記者在多方調(diào)查后理解到，自IAPM剛開業(yè)起，稻香人氣便“爆棚”，若在就餐時間前往，門外必然排著長長隊伍，唯有“錯峰就餐”。IAPM內(nèi)其他幾家已開業(yè)餐飲店也有著不錯人氣，主打日本高檔壽司千兩、泰國菜Greyhound

Café和上海菜老吉士在午間門口同樣排著長隊。據(jù)理解，IAPM即將開業(yè)其他餐飲包括：利苑、金牌外婆家、鼎泰豐、小金牛、正斗等。最引人注目標為中國首家、全球第三家Gucci

Café。

第38頁通過歸納總結(jié)，IAPM成功吸引人們眼球主要有三個原因。-定位時尚高端-餐飲人氣爆棚-引領夜間消費時尚

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相比其他商場，IAPM最大不一樣之處便是其營業(yè)時間，也是“IAPM”名稱由來，既從AM到PM。目前IAPM營業(yè)時間是10時到23時，比其他購物中心晚1個小時，個別餐飲店鋪將營業(yè)至凌晨4時。試營業(yè)一種月后，將根據(jù)顧客消費習慣進行調(diào)整。盡管號稱“不夜城”，但上海真正能夜間消費地點不多，主要為新天地和某些酒吧聚集處，卻沒有通宵營業(yè)大型商業(yè)中心，IAPM彌補了這一空白。在香港、臺灣等地，夜間消費已經(jīng)成為一種習慣，在一天工作后人們有著豐富“夜生活”。

克而瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理浦祖建：IAPM出現(xiàn)有望引領上海人夜間消費習慣。另外，上海人口基數(shù)大，即便是原本就有“夜間消費”習慣人群所有聚集到IAPM中，便能帶來很大客流量。另外，IAPM為整個淮海路商圈帶來了新活力，也重新提升了淮海路檔次。十年前，淮海路代表了上海最高雅和時尚地段。而IAPM所在地塊是本來襄陽路市場，販賣主要是仿奢侈品牌。發(fā)覺定位不符后，襄陽路市場被拆除，地塊被賣給了新鴻基。在IAPM逐漸拔地而起十年間，淮海路西段某些傳統(tǒng)百貨卻逐漸“沒落”，婦女用具商店在年輕一代中幾乎沒有名氣;新華聯(lián)“變身”東方商廈也難以挽回冷清生意;二百永新出租給了優(yōu)衣庫作為旗艦店;茂名南路到瑞金二路一排原本定位是奢侈品，但如今除了IWC、江詩丹頓等幾家世界名表店“撐門面”，其他租戶檔次越來越低。

唯有百盛和巴黎春天，由于是地鐵上蓋，因此有一定人流基礎，再加上經(jīng)常舉辦打折活動，因此人氣相對稍高。但定位也僅是中端，和淮海路應有檔次不符，如今也在整修中。相比類似定位南京西路和靜安寺商圈奢侈和繁華，淮海路西段定位逐漸含糊。第40頁2023年迄今為止業(yè)界最關注十大購物中心考查報告和亮點分析，包括杭州西溪印象城、上海K11、成都新世紀環(huán)球中心、上海iapm、無錫恒隆廣場、尚嘉中心、杭州銀泰城等等。對比發(fā)覺，餐飲、景觀、體驗已經(jīng)成為新開業(yè)項目標吸客法寶；它們既能提升客流量和社會關注度，又能帶動銷售提升。啟示第41頁

超市也好、百貨也好、購物中心也好、綜合體也罷，說白了，歸根結(jié)底，就是一種零售服務行業(yè)，對于這一行業(yè)來說，定位、商品當然主要，但這只是臨時，也許后來者在不停學習和借鑒中，會不停被模仿，甚至被超越，因此好商業(yè)項目在后期營運過程中會有不停自我提升。因此，細節(jié)和服務才是最主要，這些，就算他人來