房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析

第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1/51【教學目】通過本章教學，使學生明確可行性研究內(nèi)容與步驟，掌握項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇、投資與收入估算、財務報表編制，理解風險與不確定性分析，清楚可行性研究報告撰寫。2/51【重點難點】盈虧平衡分析、敏感性分析、可行性研究報告撰寫。3/51第一節(jié)可行性研究概述4/51一、可行性研究含義和目標

㈠可行性研究含義投資決策前，對投資項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析、論證科學辦法。5/51㈡可行性研究目提升決策科學性、民主；

減少、避免投資決策失誤；

提升效益。

6/51二、可行性研究作用1、申請投資項目核準根據(jù)

2、項目投資決策根據(jù)

3、籌集建設資金根據(jù)

4、簽定協(xié)議根據(jù)

5、編制規(guī)劃設計方案根據(jù)

7/51三、可行性研究根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)

國家經(jīng)濟和社會發(fā)展長期規(guī)劃、都市規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟政策

規(guī)劃部門出具規(guī)劃意見

土地出讓協(xié)議

環(huán)境保護意見

交通意見

本地自然、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料

有關(guān)國家、地域和行業(yè)工程技術(shù)、經(jīng)濟方面標準定額資料等

《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》，建設部

8/51四、可行性研究階段㈠投資機會研究

一般投資機會研究

特定項目投資機會研究㈡初步可行性研究

預可行性研究㈢詳細可行性研究㈣項目評估和決策9/51第二節(jié)可行性研究內(nèi)容與步驟10/51一、可行性研究內(nèi)容項目不一樣，內(nèi)容不一1、項目概況

名稱、建設單位、地理位置

2、項目用地調(diào)查及拆遷方案制定

土地、人口、建筑物、單位、管線、其他地上地下物、制定拆遷計劃、制定安頓方案

11/513、市場分析和建設規(guī)模確定

國外，適度容積率；

中國，最大程度容積率

4、規(guī)劃設計方案選擇

市政規(guī)劃；

項目組成、平面布局

建筑物規(guī)劃方案

5、資源供應

原材料；

動力；

12/516、環(huán)境影響和環(huán)境保護

美國非常重要；

中國

7、項目組織及費用

8、開發(fā)建設計劃

9、項目經(jīng)濟、社會效益分析

10、結(jié)論及建議

13/51二、可行性研究步驟1、接收委托

2、調(diào)查研究

3、方案優(yōu)化、選擇

4、財務評價和國民經(jīng)濟評價

5、編制可行性研究報告

14/51第三節(jié)項目開發(fā)經(jīng)營方案與評價參數(shù)選擇15/51一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)經(jīng)營方案㈠區(qū)位分析與選擇

地域分析與選擇

詳細地點分析與選擇

16/51㈡開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模分析與選擇

最佳用途

最適度開發(fā)規(guī)模

17/51㈢開發(fā)時機分析與選擇

大型項目滾動開發(fā)

18/51㈣合作方式分析與選擇

獨資、合資、合作、委托開發(fā)

19/51㈤融資方式與資金構(gòu)造分析與選擇

資本金百分比

20/51㈥產(chǎn)品經(jīng)營方式分析與選擇

發(fā)售

出租

自營

21/51二、構(gòu)造評價方案是否分期開發(fā)

物業(yè)類型及百分比

2-4個基本評價方案

22/51三、選擇評價基礎(chǔ)參數(shù)時間類參數(shù)

融資類參數(shù)

收益類參數(shù)

評價標準類參數(shù)

23/51第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算24/51一、投資估算

㈠土地費用土地出讓金或征地費、都市建設配套費、拆遷安頓賠償費

25/51㈡前期工程費規(guī)劃勘察設計費、可行性研究費、三通一平費

26/51㈢房屋開發(fā)費1、建安工程費、公共配套設施建設費、基礎(chǔ)設施建設費

2、成本估算辦法

單元估算法

單位指標估算法

工程量近似匡算法

概算指標估算法

27/51㈣管理費

㈤財務費用

㈥銷售費用

㈦稅費

㈧其他費用

㈨不可預見費

28/51二、成本估算成果及匯總

29/51三、資金使用計劃根據(jù)建設進度、實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表

30/51四、收入估算與資金籌措

㈠收入估算1、租售方案

2、租售價格

3、租售收入

4、收款方式31/51㈡資金籌措資本金

預租售收入

借貸

32/51第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目標財務報表編制33/51一、財務評價報表

㈠基本報表1、鈔票流量表

⑴所有投資鈔票流量表

⑵資本金鈔票流量表

⑶投資者各方鈔票流量表

2、資金起源與利用表

3、損益表

4、資產(chǎn)負債表

34/51㈡輔助報表項目總投資估算表

營業(yè)成本測算表

計劃投資與資金籌措表

貸款還本付息估算表

35/51二、財務報表編制

36/51第六節(jié)風險與不確定性分析37/51一、房地產(chǎn)項目不確定性原因分析

㈠房地產(chǎn)開發(fā)項目標主要不確定性原因1、土地費用

2、建筑安裝工程費

3、租售價格

4、開發(fā)期與租售期

5、容積率及有關(guān)設計參數(shù)

6、資本化率

7、貸款利率

38/51㈡房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素39/51㈢不確定性原因互相作用40/51二、盈虧平衡分析㈠盈虧平衡分析基本原理41/51㈡房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析臨界點分析

保本點分析

利潤＝0時，成本、售價、銷售率

42/51㈢房地產(chǎn)盈虧平衡分析示例

43/51三、敏感性分析

㈠敏感性分析定義1、定義指從眾多不確定性原因中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有主要影響敏感性原因，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力一種不確定性分析辦法。2、公式：44/51㈡敏感性分析步驟1、確定經(jīng)濟評價指標

對評價指標有重大影響原因

2、確定原因變化范圍

3、計算不確定性原因變動時，評價指標對應變動值

4、找出較敏感不確定性原因，做深入分析

45/51㈢單原因與多原因敏感性分析單變量敏感性分析

多變量敏感性分析

46/51㈣敏感性分析“三項預測值”法最樂觀預測值

最也許預測值

最悲觀預測值

47/51四、風險分析㈠風險分析界定

㈡風險分析一般過程和辦法

㈢概率分析步驟與概率確定辦法

㈣概率分析種盼望值法

㈤蒙特卡洛法

48/51第七節(jié)可行性研究報告撰寫49/51一、項目可行性研究報告基本組成㈠封面

㈡摘要

㈢目錄

㈣正文

㈤附表

㈥附圖50/51二、項目可行性研究報告正文寫作重點