重慶朝天門批發(fā)市場(chǎng)分析報(bào)告課件

12.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況2.2朝天門市場(chǎng)供應(yīng)特征分析2.3朝天門市場(chǎng)硬件設(shè)施分析2.4朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展分析2.5朝天門市場(chǎng)交通分析2.6朝天門市場(chǎng)環(huán)境分析

12.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況2銷售額：2011年度銷售總額達(dá)到226.85億元，同比增長(zhǎng)13.4%，2012年前三季度，朝天門市場(chǎng)交易額達(dá)到163.85億元，同比增長(zhǎng)17%從業(yè)人數(shù)/從業(yè)單位數(shù)量：擁有24個(gè)商場(chǎng)，13,200余戶經(jīng)營(yíng)者，直接從業(yè)人員超過5萬(wàn)人，間接帶動(dòng)就業(yè)50余萬(wàn)人，全國(guó)各地6,000多個(gè)知名品牌和知名企業(yè)入駐商用面積：由8,000平方米發(fā)展到現(xiàn)在495,645平方米（總建筑面積為822,844平方米）。

影響地位：已發(fā)展成為在全國(guó)較有影響力的批發(fā)集散地，輻射半徑已到達(dá)云、貴、川等地。區(qū)位：座落在長(zhǎng)江、嘉陵江交匯處的“金三角”地區(qū)，是連接解放碑與朝天門廣場(chǎng)的重要橋梁發(fā)展歷程：起于80年代末定位：西南地區(qū)重要的商品、物資集散地業(yè)態(tài)發(fā)展過程：從服裝市場(chǎng)開始興盛，逐漸向小商品市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)在商品業(yè)態(tài)涵蓋服裝、小商品、輔料、鞋類、床上用品及其他共計(jì)6大類，細(xì)分為服裝、紡織面料、小商品、鞋帽、日化、鐘表、文體用品、皮革制品、塑料制品、兒童玩具、床上用品等20余種。

發(fā)展模式：從地?cái)偸浇?jīng)營(yíng)到商場(chǎng)店鋪銷售

產(chǎn)權(quán)形式：從僅有一家國(guó)有企業(yè)到多元化產(chǎn)權(quán)形式物流方式：以靠汽車運(yùn)輸為主，航空運(yùn)輸為輔基本情況發(fā)展規(guī)模朝天門市場(chǎng)基本概況

批發(fā)集散地，輻射渝、川、云、貴等地注：商場(chǎng)個(gè)數(shù)及面積資料來源為朝天門市場(chǎng)管理處2銷售額：2011年度銷售總額達(dá)到226.85億元，同比增長(zhǎng)3朝天門市場(chǎng)范圍界定朝天門市場(chǎng)北至凱德置地來福士廣場(chǎng)，南至民族路、打銅街和朝天門隧道，東至長(zhǎng)江濱江路，西至新華街西側(cè)。朝天門市場(chǎng)由約20棟主要商場(chǎng)構(gòu)成，分為28個(gè)商場(chǎng)（部分商場(chǎng)共用同一物業(yè)），由21家辦場(chǎng)單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。商場(chǎng)主要分布在新華路、陜西路和朝東路三條車行主干道兩側(cè)；陜西路位于三條路中間，是市場(chǎng)最核心交易區(qū)域；朝東路地勢(shì)低，為市場(chǎng)最核心的物流區(qū)域。三條道路彼此由小巷，天橋等聯(lián)通。新華路（西側(cè)）—陜西路—（東側(cè)）朝東路渝派服飾精品城長(zhǎng)德商廈圣名國(guó)際時(shí)裝城新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)海潤(rùn)商場(chǎng)大生商場(chǎng)大正商場(chǎng)天門商場(chǎng)金海洋商場(chǎng)華華童裝城盛隆商場(chǎng)通銀輔料市場(chǎng)恒濱商場(chǎng)圣鵬國(guó)際床上用品省紡市場(chǎng)恒升商場(chǎng)1區(qū)、2區(qū)、6區(qū)港渝廣場(chǎng)銀星商場(chǎng)平安商場(chǎng)協(xié)信商廈乾億眾廣場(chǎng)千紙鶴商場(chǎng)東方新鞋城帝怡布匹市場(chǎng)恒升商場(chǎng)3區(qū)恒升商場(chǎng)5區(qū)4個(gè)5個(gè)14個(gè)5個(gè)各主干道沿線主商場(chǎng)分布表（共28個(gè)商場(chǎng)）*新華路陜西路朝東路N民族路打銅街朝天門隧道長(zhǎng)江濱江路凱德置地來福士廣場(chǎng)注：主干道沿線商場(chǎng)按各道路到達(dá)各商場(chǎng)的可及性進(jìn)行歸類3朝天門市場(chǎng)范圍界定朝天門市場(chǎng)北至凱德置地來福士廣場(chǎng)，南至民朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)位置示意圖4商場(chǎng)已拆遷空置地塊配套**序列商場(chǎng)名稱1銀星商場(chǎng)2天門商場(chǎng)3圣鵬國(guó)際床上用品4省紡市場(chǎng)5大正商場(chǎng)6協(xié)信商廈7大生商場(chǎng)8港渝廣場(chǎng)9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤(rùn)商場(chǎng)12平安商場(chǎng)13盛隆商場(chǎng)14金海洋商場(chǎng)15通銀輔料市場(chǎng)16恒濱商場(chǎng)17圣名國(guó)際時(shí)裝城18長(zhǎng)德商廈19千紙鶴商場(chǎng)20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)22東方新鞋城23帝怡布匹市場(chǎng)24乾億眾廣場(chǎng)12345678101112131424171819202122231615*注：共計(jì)28個(gè)商場(chǎng)，其中恒升商場(chǎng)由“一、二、三、五、六區(qū)”五個(gè)商場(chǎng)組成，合并為編號(hào)9**注：配套色塊范圍涵蓋住宅、散鋪、餐飲、銀行、學(xué)校、物流、旅館等非商場(chǎng)用房***注：根據(jù)我行與朝天門市場(chǎng)管理處溝通，金海洋商場(chǎng)左右以及后面藍(lán)色地塊均

已經(jīng)由某浙江公司競(jìng)得

9-19-29-39-69-5朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)位置示意圖4商場(chǎng)已拆遷空置地塊配套**序列商場(chǎng)朝天門市場(chǎng)各商場(chǎng)基本情況5序列商場(chǎng)名稱建成年代開業(yè)時(shí)間建筑面積

（平方米）商用面積

(平方米）1銀星商場(chǎng)1994199448,99424,4282天門商場(chǎng)199419943,7413,7413圣鵬國(guó)際床上用品199519953,9983,9984省紡市場(chǎng)199519953,8003,8005大正商場(chǎng)1996199675,00019,1236協(xié)信商廈1996199654,00023,4307大生商場(chǎng)1997199715,17515,1758港渝廣場(chǎng)1997199749,37749,3779恒升商場(chǎng)（5個(gè)交易區(qū)）1997199750,80745,38810華華童裝城199719976,000

6,00011海潤(rùn)商場(chǎng)1998199816,7368,35712平安商場(chǎng)1999199910,95810,95813盛隆商場(chǎng)2000200013,30413,30414金海洋商場(chǎng)2001200159,39719,86915通銀輔料市場(chǎng)20002,0012,8912,89116恒濱商場(chǎng)2003200336,28913,00017圣名國(guó)際時(shí)裝城2004200450,59424,06218長(zhǎng)德商廈2004200422,3998,11619千紙鶴商場(chǎng)200620062,7412,74120渝派服飾精品城2008200897,27838,52321新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)2001201066,10266,10222東方新鞋城2006201031,62231,62223帝怡布匹市場(chǎng)2006201011,64011,64024乾億眾廣場(chǎng)2002201290,00050,000合計(jì)822,844495,645朝天門市場(chǎng)各商場(chǎng)基本情況5序列商場(chǎng)名稱建成年代開業(yè)時(shí)間建筑面6朝天門市場(chǎng)發(fā)展歷程起始期1988-1995成長(zhǎng)期1995-2000商儲(chǔ)商場(chǎng)開業(yè)，市場(chǎng)成立，但缺乏人氣。1988年銷售額約6千萬(wàn)元。服裝及面料批發(fā)為主。大正商場(chǎng)的投入使用標(biāo)志朝天門進(jìn)入了成長(zhǎng)期，并開始擴(kuò)容。開始引入日雜百貨等小商品。整體營(yíng)業(yè)面積從幾萬(wàn)平方米發(fā)展到20余萬(wàn)平方米。成熟期2000-2007朝天門市場(chǎng)開始進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展的階段。市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)容，但擴(kuò)容腳步有所放慢。新型建筑物硬件配置有明顯的提升。受交通擁堵、購(gòu)物環(huán)境惡劣、停車位奇缺、倉(cāng)庫(kù)嚴(yán)重不足等諸多硬件設(shè)施影響，朝天門市場(chǎng)的發(fā)展陷入瓶頸期?！鞍徇w迎龍”的信息釋放也給朝天門經(jīng)營(yíng)戶蒙上了心理陰影，進(jìn)一步影響了市場(chǎng)的市容、市貌升級(jí)等。瓶頸期2007-現(xiàn)在6朝天門市場(chǎng)發(fā)展歷程起始期成長(zhǎng)期成熟期瓶頸期7朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模根據(jù)我行實(shí)地調(diào)研并結(jié)合朝天門小商品市場(chǎng)實(shí)際情況，我行對(duì)經(jīng)營(yíng)戶做出如下定義：經(jīng)營(yíng)面積在20平方米以下定義為小型經(jīng)營(yíng)戶；經(jīng)營(yíng)面積在20-50平方米之間的定義為中型經(jīng)營(yíng)戶；經(jīng)營(yíng)面積超過50平方米的定義為大型經(jīng)營(yíng)戶。針對(duì)市場(chǎng)抽樣調(diào)查，經(jīng)營(yíng)面積在20平方米及其以下的小型經(jīng)營(yíng)戶占據(jù)市場(chǎng)約70%的比例；從單個(gè)商鋪從業(yè)人員來計(jì)算，約75%的商鋪從業(yè)人員在3人及其以下。從以上兩個(gè)角度來看，小經(jīng)營(yíng)戶是朝天門市場(chǎng)的主力軍。經(jīng)營(yíng)面積低于20平方米的小型經(jīng)營(yíng)戶占據(jù)數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)，成為朝天門市場(chǎng)主力軍注：2012年朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模數(shù)據(jù)來源經(jīng)營(yíng)戶抽樣訪談7朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模根據(jù)我行實(shí)地調(diào)研并結(jié)合朝天門小商品市場(chǎng)8朝天門市場(chǎng)從業(yè)人員素質(zhì)目前從業(yè)人員普遍年齡偏大且教育水平偏低，但年輕群體的涌現(xiàn)將逐步改變這一現(xiàn)狀，并為變革帶來生機(jī)經(jīng)營(yíng)戶中，90%以上為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶對(duì)資金流轉(zhuǎn)速度要求高，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。朝天門市場(chǎng)解決了大量的再就業(yè)問題，但隨之而來的是，超過60%的下崗職工和待業(yè)人員占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)。這類人群一般未接受過高等的教育，在經(jīng)營(yíng)理念、道德觀念、操作技能（尤其是計(jì)算機(jī)、外語(yǔ)）等較為落后。通過我行同朝天門市場(chǎng)管理處的訪談得知，從業(yè)人員偏大齡化，此類群體接受新觀念、學(xué)習(xí)新技能的能力相對(duì)較低。目前，已經(jīng)開始有部分大型經(jīng)營(yíng)戶開始培養(yǎng)子女接手商貿(mào)經(jīng)營(yíng)，年輕群體的不斷涌現(xiàn)為朝天門市場(chǎng)注入新鮮血液，也為推廣電商平臺(tái)等新興理念奠定良好的基礎(chǔ)。注：2012年朝天門經(jīng)營(yíng)戶抽樣調(diào)查情況數(shù)據(jù)來源經(jīng)營(yíng)戶抽樣訪談8朝天門市場(chǎng)從業(yè)人員素質(zhì)目前從業(yè)人員普遍年齡偏大且教育水平偏9朝天門采購(gòu)人群來源地批發(fā)客群以重慶區(qū)縣為主，零售客群則以重慶市區(qū)為主。外來客群多通過包車或借朝東路、道門口長(zhǎng)途汽車站到達(dá)朝天門市場(chǎng)通過對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的訪談和抽樣調(diào)查，2011年批發(fā)采購(gòu)人群中，重慶區(qū)縣占比最大，約55%；其次為重慶市區(qū)，約23%；零售人群則以重慶市區(qū)為主。朝天門市場(chǎng)對(duì)西南等其他區(qū)域也具有較大吸引力。但從調(diào)查業(yè)態(tài)來看，輻射市外區(qū)域的商品主要是服裝。通過對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的訪談獲知，2012年朝天門長(zhǎng)途汽車站撤銷對(duì)既有客源影響并不明顯，外來客源多通過組合包車或借朝東路、道門口長(zhǎng)途汽車站到達(dá)。注：2011朝天門市場(chǎng)采購(gòu)人群來源地分析

數(shù)據(jù)來源于經(jīng)營(yíng)戶抽樣訪談批發(fā)采購(gòu)人群零售采購(gòu)人群9朝天門采購(gòu)人群來源地批發(fā)客群以重慶區(qū)縣為主，零售客群則以重10朝天門市場(chǎng)批發(fā)、零售額占比從大型經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額分析來看，目前朝天門市場(chǎng)零售營(yíng)業(yè)額占比呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)根據(jù)我行調(diào)研，大型經(jīng)營(yíng)戶批發(fā)、零售業(yè)務(wù)雙線發(fā)展，批零結(jié)合，且具有先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，注重售后服務(wù)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。而小型經(jīng)營(yíng)戶大多以純批發(fā)業(yè)務(wù)為主，經(jīng)營(yíng)意識(shí)相對(duì)落后。近幾年朝天門市場(chǎng)零售比例呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。從2011年?duì)I業(yè)額數(shù)據(jù)分析顯示，零售比例已經(jīng)提升至約1/3。零售比例提升的原因包括：大型經(jīng)營(yíng)戶不斷吸收更多的客戶，經(jīng)營(yíng)意識(shí)靠前，注重批發(fā)、零售業(yè)務(wù)雙線發(fā)展。外圍市場(chǎng)的興起對(duì)朝天門的傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)務(wù)造成了一定影響，零售占比相對(duì)上升。從消費(fèi)側(cè)重點(diǎn)來看，零售客戶注重價(jià)格，批發(fā)客戶注重質(zhì)量，因此，朝天門市場(chǎng)內(nèi)價(jià)格較為便宜的商品對(duì)零售客源具備一定的吸引力。從零售消費(fèi)時(shí)段來看，零售消費(fèi)主要集中于節(jié)假日。*注：

數(shù)據(jù)來源于經(jīng)營(yíng)戶抽樣訪談10朝天門市場(chǎng)批發(fā)、零售額占比從大型經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額分析來看，目112.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況2.2朝天門市場(chǎng)供應(yīng)特征分析2.3朝天門市場(chǎng)硬件設(shè)施分析2.4朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展分析2.5朝天門市場(chǎng)交通分析2.6朝天門市場(chǎng)環(huán)境分析

112.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況朝天門市場(chǎng)空置率12各主要商場(chǎng)的空置率普遍較低，大部分物業(yè)甚至處于長(zhǎng)期滿租狀態(tài)。朝天門市場(chǎng)為全國(guó)知名專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，具備旺盛的人氣，入駐商戶經(jīng)營(yíng)效益良好，有助于空置率維持在較低的水平。此外，朝天門市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)具備較大的升值空間，這也成為拉低空置率的主要原因之一。由于朝天門市場(chǎng)具備旺盛的人氣與良好的經(jīng)營(yíng)效益，物業(yè)升值空間較大，目前空置率較低，大部分物業(yè)長(zhǎng)期滿租朝天門市場(chǎng)空置率12各主要商場(chǎng)的空置率普遍較低，大部分物業(yè)甚朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)地平層租金13123456781011121314241718192021222316159-59-19-6序列商場(chǎng)名稱1銀星商場(chǎng)2天門商場(chǎng)3圣鵬國(guó)際床上用品4省紡市場(chǎng)5大正商場(chǎng)6協(xié)信商廈7大生商場(chǎng)8港渝廣場(chǎng)9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤(rùn)商場(chǎng)12平安商場(chǎng)13盛隆商場(chǎng)14金海洋商場(chǎng)15通銀輔料市場(chǎng)16恒濱商場(chǎng)17圣名國(guó)際時(shí)裝城18長(zhǎng)德商廈19千紙鶴商場(chǎng)20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)22東方新鞋城23帝怡布匹市場(chǎng)24乾億眾廣場(chǎng)500元/平方米/月以下501-1,000元/平方米/月1,001元/平方米/月及以上9-39-2朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)地平層租金131234567810111213朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)地平層租金總結(jié)

受經(jīng)營(yíng)情況及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)影響，目前各商場(chǎng)之間租金差距明顯，且呈現(xiàn)“強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱”的馬太效應(yīng)14商場(chǎng)平均租金更多受商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的影響。從整體經(jīng)營(yíng)情況來看，圣名國(guó)際時(shí)裝城、新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)和金海洋商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較為理想，品牌效應(yīng)明顯，其地平層平均租金能突破1,000元/平方米。長(zhǎng)德新美商城和東方新鞋城位置明顯脫離朝天門市場(chǎng)大環(huán)境，部分地平層攤位租金不足200元/平方米/月。整體來看，定位準(zhǔn)確、管理理念及服務(wù)意識(shí)先進(jìn)、經(jīng)營(yíng)效益良好的商場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)良好的租金收益。租金兩級(jí)分化嚴(yán)重，600元/平方米/月以上和400元/平方米/月以下均占有較大比例。目前，朝天門各商場(chǎng)租金水平與經(jīng)營(yíng)情況呈現(xiàn)“強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱”的趨勢(shì)，即“馬太效應(yīng)”。序列商場(chǎng)名稱首層凈租金

（元/平方米/月）1銀星商場(chǎng)4002天門商場(chǎng)7003圣鵬國(guó)際床上用品4004省紡市場(chǎng)3005大正商場(chǎng)7156協(xié)信商廈5007大生商場(chǎng)6508港渝廣場(chǎng)7009恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)40010華華童裝城40011海潤(rùn)商場(chǎng)50012平安商場(chǎng)60013盛隆商場(chǎng)55014金海洋商場(chǎng)1,25015通銀輔料市場(chǎng)35016恒濱商場(chǎng)40017圣名國(guó)際時(shí)裝城1,15018長(zhǎng)德商廈25019千紙鶴商場(chǎng)30020渝派服飾精品城50021新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)1,20022東方新鞋城30023帝怡布匹市場(chǎng)32524乾億眾廣場(chǎng)500以上注：表格所列租金為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶實(shí)地訪談所得（即實(shí)際成交租金）朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)地平層租金總結(jié)

受經(jīng)營(yíng)情況及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)影響，目前朝天門市場(chǎng)業(yè)態(tài)情況1512345678101112131424171819202122231615序列商場(chǎng)名稱1銀星商場(chǎng)2天門商場(chǎng)3圣鵬國(guó)際床上用品4省紡市場(chǎng)5大正商場(chǎng)6協(xié)信商廈7大生商場(chǎng)8港渝廣場(chǎng)9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤(rùn)商場(chǎng)12平安商場(chǎng)13盛隆商場(chǎng)14金海洋商場(chǎng)15通銀輔料市場(chǎng)16恒濱商場(chǎng)17圣名國(guó)際時(shí)裝城18長(zhǎng)德商廈19千紙鶴商場(chǎng)20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)22東方新鞋城23帝怡布匹市場(chǎng)24乾億眾廣場(chǎng)服裝小商品床上用品輔料其他鞋類9-29-39-69-19-5朝天門市場(chǎng)業(yè)態(tài)情況151234567810111213142朝天門市場(chǎng)業(yè)態(tài)情況總結(jié)16目前朝天門市場(chǎng)各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中，服裝類占比達(dá)到46%，占據(jù)主導(dǎo)地位以圣名國(guó)際時(shí)裝城、海潤(rùn)童裝城、港渝男裝廣場(chǎng)等為代表的服裝業(yè)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)比例。服裝業(yè)附加產(chǎn)值較高，承租能力較強(qiáng)，因此一般分布于主要道路兩側(cè)。小商品市場(chǎng)分布較散，以金海洋商場(chǎng)、銀星商場(chǎng)和后來崛起的新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)為代表。鞋類附加值較高，但市場(chǎng)需求相對(duì)較少，因此業(yè)態(tài)占比偏小。輔料等業(yè)態(tài)附加值有限，市場(chǎng)需求不大，因此一般在位置較偏的區(qū)域，集中在陜西路東側(cè)小巷中。注：其他類包括箱包、家居等各種類型商品，但主題性并不明顯序列商場(chǎng)名稱主營(yíng)業(yè)態(tài)1銀星商場(chǎng)小商品2天門商場(chǎng)服裝3圣鵬國(guó)際床上用品床上用品4省紡市場(chǎng)床上用品5大正商場(chǎng)服裝6協(xié)信商廈服裝7大生商場(chǎng)服裝8港渝廣場(chǎng)服裝9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)小商品10華華童裝城服裝11海潤(rùn)商場(chǎng)服裝12平安商場(chǎng)其他13盛隆商場(chǎng)服裝14金海洋商場(chǎng)小商品15通銀輔料市場(chǎng)輔料16恒濱商場(chǎng)服裝17圣名國(guó)際時(shí)裝城服裝18長(zhǎng)德商廈小商品19千紙鶴商場(chǎng)小商品20渝派服飾精品城服裝21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)小商品22東方新鞋城鞋類23帝怡布匹市場(chǎng)輔料24乾億眾廣場(chǎng)小商品朝天門市場(chǎng)業(yè)態(tài)情況總結(jié)16目前朝天門市場(chǎng)各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中，服朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)情況1712345678101112131424171819202122231615999-6序列商場(chǎng)名稱1銀星商場(chǎng)2天門商場(chǎng)3圣鵬國(guó)際床上用品4省紡市場(chǎng)5大正商場(chǎng)6協(xié)信商廈7大生商場(chǎng)8港渝廣場(chǎng)9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤(rùn)商場(chǎng)12平安商場(chǎng)13盛隆商場(chǎng)14金海洋商場(chǎng)15通銀輔料市場(chǎng)16恒濱商場(chǎng)17圣名國(guó)際時(shí)裝城18長(zhǎng)德商廈19千紙鶴商場(chǎng)20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)22東方新鞋城23帝怡布匹市場(chǎng)24乾億眾廣場(chǎng)統(tǒng)一部分統(tǒng)一不統(tǒng)一9-29-39-19-5朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)情況17123456781011121314朝天門市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)情況18123456781011121314241718192021222316159-59-19序列商場(chǎng)名稱1銀星商場(chǎng)2天門商場(chǎng)3圣鵬國(guó)際床上用品4省紡市場(chǎng)5大正商場(chǎng)6協(xié)信商廈7大生商場(chǎng)8港渝廣場(chǎng)9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤(rùn)商場(chǎng)12平安商場(chǎng)13盛隆商場(chǎng)14金海洋商場(chǎng)15通銀輔料市場(chǎng)16恒濱商場(chǎng)17圣名國(guó)際時(shí)裝城18長(zhǎng)德商廈19千紙鶴商場(chǎng)20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)22東方新鞋城23帝怡布匹市場(chǎng)24乾億眾廣場(chǎng)自持散售部分散售9-29-39-6朝天門市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)情況18123456781011121314朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)情況總結(jié)

經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)低下，且難以進(jìn)行統(tǒng)一升級(jí)改造，形成惡性循環(huán)

19序列商場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)1銀星商場(chǎng)統(tǒng)一部分散售2天門商場(chǎng)統(tǒng)一自持3圣鵬國(guó)際床上用品統(tǒng)一自持4省紡市場(chǎng)統(tǒng)一自持5大正商場(chǎng)統(tǒng)一散售6協(xié)信商廈部分統(tǒng)一散售7大生商場(chǎng)統(tǒng)一自持8港渝廣場(chǎng)統(tǒng)一自持9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)統(tǒng)一自持10華華童裝城統(tǒng)一自持11海潤(rùn)商場(chǎng)統(tǒng)一散售12平安商場(chǎng)部分統(tǒng)一散售13盛隆商場(chǎng)不統(tǒng)一散售14金海洋商場(chǎng)部分統(tǒng)一散售15通銀輔料市場(chǎng)統(tǒng)一自持16恒濱商場(chǎng)部分統(tǒng)一散售17圣名國(guó)際時(shí)裝城統(tǒng)一部分散售18長(zhǎng)德商廈不統(tǒng)一散售19千紙鶴商場(chǎng)統(tǒng)一自持20渝派服飾精品城統(tǒng)一自持21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)統(tǒng)一部分散售22東方新鞋城部分統(tǒng)一部分散售23帝怡布匹市場(chǎng)統(tǒng)一自持24乾億眾廣場(chǎng)統(tǒng)一部分散售統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)有利于物業(yè)升級(jí)改造。因?yàn)闅v史原因，目前朝天門市場(chǎng)內(nèi)大部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)并不統(tǒng)一，散售情況較為明顯。大部分的商場(chǎng)管理方能意識(shí)到經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一的優(yōu)勢(shì)，超過一半的物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，或者部分區(qū)域統(tǒng)一。經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)分散物業(yè)品質(zhì)和業(yè)態(tài)低需要升級(jí)改造經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)分散，升級(jí)困難朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)情況總結(jié)

經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)分散導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)低朝天門市場(chǎng)物業(yè)組合20123456781011121314241718192021222316159-59-19-6序列商場(chǎng)名稱1銀星商場(chǎng)2天門商場(chǎng)3圣鵬國(guó)際床上用品4省紡市場(chǎng)5大正商場(chǎng)6協(xié)信商廈7大生商場(chǎng)8港渝廣場(chǎng)9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)10華華童裝城11海潤(rùn)商場(chǎng)12平安商場(chǎng)13盛隆商場(chǎng)14金海洋商場(chǎng)15通銀輔料市場(chǎng)16恒濱商場(chǎng)17圣名國(guó)際時(shí)裝城18長(zhǎng)德商廈19千紙鶴商場(chǎng)20渝派服飾精品城21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)22東方新鞋城23帝怡布匹市場(chǎng)24乾億眾廣場(chǎng)商場(chǎng)商場(chǎng)+住宅商場(chǎng)+酒店+寫字樓9-29-3朝天門市場(chǎng)物業(yè)組合20123456781011121314221朝天門市場(chǎng)物業(yè)組合總結(jié)序列商場(chǎng)名稱物業(yè)類型1銀星商場(chǎng)商場(chǎng)+住宅2天門商場(chǎng)商場(chǎng)+住宅3圣鵬國(guó)際床上用品商場(chǎng)4省紡市場(chǎng)商場(chǎng)+住宅5大正商場(chǎng)商場(chǎng)+住宅6協(xié)信商廈商場(chǎng)7大生商場(chǎng)商場(chǎng)+住宅8港渝廣場(chǎng)商場(chǎng)9恒升商場(chǎng)1、2、3、5、6區(qū)商場(chǎng)+住宅10華華童裝城商場(chǎng)+住宅11海潤(rùn)商場(chǎng)商場(chǎng)+住宅12平安商場(chǎng)商場(chǎng)13盛隆商場(chǎng)商場(chǎng)14金海洋商場(chǎng)商場(chǎng)+酒店+寫字樓15通銀輔料市場(chǎng)商場(chǎng)+住宅16恒濱商場(chǎng)商場(chǎng)+住宅17圣名國(guó)際時(shí)裝城商場(chǎng)+酒店+寫字樓18長(zhǎng)德商廈商場(chǎng)+住宅19千紙鶴商場(chǎng)商場(chǎng)+住宅20渝派服飾精品城商場(chǎng)+住宅21新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)商場(chǎng)+住宅22東方新鞋城商場(chǎng)+住宅23帝怡布匹市場(chǎng)商場(chǎng)+住宅24乾億眾廣場(chǎng)商場(chǎng)+住宅“商場(chǎng)+住宅”是目前朝天門市場(chǎng)內(nèi)最主要的物業(yè)組合類型，商務(wù)商業(yè)配套明顯不足從各商場(chǎng)物業(yè)組合類型來看，“商場(chǎng)+住宅”組合方式占比達(dá)到71%，是朝天門市場(chǎng)內(nèi)最常見的物業(yè)組合類型?；谑袌?chǎng)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)的欠缺，部分住宅被商鋪業(yè)主租用作為辦公場(chǎng)所或臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)，居住功能有所減弱?！吧虉?chǎng)+酒店+寫字樓”類型物業(yè)占比最少，反映出朝天門市場(chǎng)內(nèi)商務(wù)商業(yè)配套明顯不足。受批發(fā)市場(chǎng)性質(zhì)所決定，目前朝天門市場(chǎng)除辦場(chǎng)單位外，其余群體對(duì)寫字樓辦公需求有限。寫字樓租金受地段、產(chǎn)權(quán)及用途等因素影響，差別很大。租金平均價(jià)格從80元/平方米/月-200元/平方米/月不等。注：本表格統(tǒng)計(jì)“寫字樓”指塔樓部分正規(guī)寫字樓，

“住宅改辦公”或“商鋪改辦公”的情況不納入寫字樓統(tǒng)計(jì)范圍21朝天門市場(chǎng)物業(yè)組合總結(jié)序列商場(chǎng)名稱物業(yè)類型1銀星商場(chǎng)商222.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況2.2朝天門市場(chǎng)供應(yīng)特征分析2.3朝天門市場(chǎng)硬件設(shè)施分析2.4朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展分析2.5朝天門市場(chǎng)交通分析2.6朝天門市場(chǎng)環(huán)境分析

222.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)硬件設(shè)施一覽23序列商場(chǎng)名稱主走道寬度

（米）垂直電梯數(shù)量（客梯）自動(dòng)扶梯數(shù)量

（每層）貨梯數(shù)量地平層建筑層高（米）首層凈層高（米）1銀星商場(chǎng)2201（消防梯，但貨物一般走客梯）432天門商場(chǎng)2000533圣鵬國(guó)際床上用品2000544省紡市場(chǎng)2002445大正商場(chǎng)3412436協(xié)信商廈24（2觀光）12437大生商場(chǎng)3111338港渝廣場(chǎng)4200439恒升商場(chǎng)20005410華華童裝城20005411海潤(rùn)商場(chǎng)30103312平安商場(chǎng)31005413盛隆商場(chǎng)31114314金海洋商場(chǎng)33123315通銀輔料市場(chǎng)22115416恒濱商場(chǎng)22114317圣名國(guó)際時(shí)裝城34（2觀光）214318長(zhǎng)德商廈22105419千紙鶴商場(chǎng)22115420渝派服飾精品城41(觀光）125421新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)52（觀光）225322東方新鞋城22115423帝怡布匹市場(chǎng)22115424乾億眾廣場(chǎng)N/A5（4觀光）12N/AN/A朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)硬件設(shè)施一覽23序列商場(chǎng)名稱主走道寬度

（米朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)建筑層高分析24建筑層高是建筑升級(jí)改造的最基礎(chǔ)、最重要的一項(xiàng)指標(biāo)。中高端商場(chǎng)的建筑層高一般不低于4.5米。建筑層高低于4米的商場(chǎng)難以提升品質(zhì)。從建筑層高要求來看，朝天門大部分商場(chǎng)具備提檔升級(jí)的基礎(chǔ)。大正商場(chǎng)、協(xié)信商廈、大生商廈、海潤(rùn)商場(chǎng)、盛隆商廈等早期建筑其建筑層高較低，均不足4米，加上其他功能折舊嚴(yán)重，物業(yè)升級(jí)面臨較大挑戰(zhàn)。朝天門市場(chǎng)內(nèi)大部分商場(chǎng)建筑層高達(dá)到4米以上，具備升級(jí)改造的基礎(chǔ)盛隆3.5米海潤(rùn)3.3米大正3.6米朝天門市場(chǎng)商場(chǎng)建筑層高分析24建筑層高是建筑升級(jí)改造的最基礎(chǔ)朝天門市場(chǎng)主要商場(chǎng)電梯配比25電梯配比數(shù)量明顯不足，對(duì)客流、貨流的迅速通達(dá)形成阻礙，也直接影響租戶經(jīng)營(yíng)效益商場(chǎng)名稱客梯數(shù)扶梯數(shù)貨梯客梯服務(wù)面積（平方米/部）銀星商場(chǎng)20112,214大正商場(chǎng)4124,781協(xié)信商廈4125,858大生商場(chǎng)11115,175港渝廣場(chǎng)20024,689平安商場(chǎng)10010,958盛隆商場(chǎng)11113,304商場(chǎng)名稱客梯數(shù)扶梯數(shù)貨梯客梯服務(wù)面積（平方米/部）金海洋商場(chǎng)3126,623恒濱商場(chǎng)2116,500圣名國(guó)際時(shí)裝城4216,015長(zhǎng)德商廈2104,058渝派精品服飾城11238,523新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)22233,051東方新鞋城2116,623天門商場(chǎng)、圣鵬國(guó)際床上用品等商場(chǎng)未配備客梯、貨梯，對(duì)于游客及貨物搬卸帶來很大不便，而表格所列配備客/貨的商場(chǎng)，其電梯配置也明顯不足。電梯配置數(shù)量過少，導(dǎo)致客群候梯時(shí)間過長(zhǎng)，而貨物運(yùn)輸方面則需大量使用勞動(dòng)力，這些因素均成為影響租戶經(jīng)營(yíng)的方面之一。注：客梯服務(wù)面積由商場(chǎng)商用面積除以客梯數(shù)量所得朝天門市場(chǎng)主要商場(chǎng)電梯配比25電梯配比數(shù)量明顯不足，對(duì)客流、朝天門市場(chǎng)主要商場(chǎng)走道寬度26走道寬度過窄影響物業(yè)品質(zhì)，容易給消費(fèi)者造成低端錯(cuò)覺消費(fèi)者往往會(huì)將走道寬度與商場(chǎng)檔次聯(lián)系在一起，即越高端的商場(chǎng)擁有越好的購(gòu)物環(huán)境，擁有較寬的走道。一般來看，品質(zhì)較好的商場(chǎng)的主走道寬度介于6-10米之間，很少低于4米。商場(chǎng)走道寬度過低，會(huì)在商場(chǎng)空間內(nèi)形成擁擠冗繁之感，容易給消費(fèi)者造成商業(yè)品質(zhì)低端的錯(cuò)覺，同時(shí)也不利于消防安全。增加商場(chǎng)走道寬度勢(shì)必會(huì)降低租金的有效性。因此在升級(jí)提檔過程中，需在品質(zhì)提升帶來的租金效益與商場(chǎng)可租空間有效性降低之間尋找最佳平衡點(diǎn)。增加商場(chǎng)走道寬度往往會(huì)涉及商鋪重新分割，對(duì)于產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一的商場(chǎng)而言，可操作性不強(qiáng)。朝天門市場(chǎng)主要商場(chǎng)走道寬度26走道寬度過窄影響物業(yè)品質(zhì)，容易27序列商場(chǎng)名稱建筑面積

（平方米）總車位數(shù)地上車位個(gè)數(shù)地下車位個(gè)數(shù)停車位服務(wù)面積1銀星商場(chǎng)48,99400002天門商場(chǎng)3,74100003圣鵬國(guó)際床上用品3,99800004省紡市場(chǎng)3,80000005大正商場(chǎng)75,000150155,0006協(xié)信商廈54,000330331,6367大生商場(chǎng)15,175000

8港渝廣場(chǎng)49,377303001,6469恒升商場(chǎng)（5個(gè)交易區(qū)）50,807000010華華童裝城6,000

000011海潤(rùn)商場(chǎng)16,736000012平安商場(chǎng)10,958000013盛隆商場(chǎng)13,3048081,66314金海洋商場(chǎng)59,39710010001,29115通銀輔料市場(chǎng)2,891000016恒濱商場(chǎng)36,2893903993017圣名國(guó)際時(shí)裝城50,594150153,37318長(zhǎng)德商廈22,3992302397419千紙鶴商場(chǎng)2,741N/AN/AN/AN/A20渝派精品服飾城97,278930931,04621新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)66,1022968021622322東方新鞋城31,622000023帝怡布匹市場(chǎng)11,640000024乾億眾廣場(chǎng)90,000N/AN/AN/AN/A合計(jì)598朝天門市場(chǎng)停車位配比分析停車位嚴(yán)重不足不利于商貿(mào)交易行為的順利開展，且對(duì)市場(chǎng)內(nèi)交通環(huán)境造成明顯影響臨時(shí)停車位停車位數(shù)量對(duì)外否陜西路52是曹家巷22是目前朝天門主要建筑物的停車數(shù)量總和約為598個(gè)，加上社會(huì)對(duì)外停車位，僅672個(gè)。早期投入的建筑物停車位配比明顯低于后期建筑物。無(wú)一建筑物停車位服務(wù)面積符合《重慶市建設(shè)項(xiàng)目配建停車位標(biāo)準(zhǔn)》之200平方米配置1個(gè)。尚有十余個(gè)建筑物無(wú)停車位。朝天門市場(chǎng)目前主要建筑物總建筑面積約102萬(wàn)平方米，以672個(gè)停車位平均配比，單個(gè)停車位服務(wù)面積高達(dá)1,518平方米/個(gè)。停車位不足對(duì)直接影響到商貿(mào)交易流通的便利性，且占道停車現(xiàn)象也對(duì)朝天門市場(chǎng)交通環(huán)境造成極大影響。注：金海洋原有地下停車庫(kù)已做倉(cāng)庫(kù)使用，目前另設(shè)100個(gè)地上停車位27序列商場(chǎng)名稱建筑面積

（平方米）總車位數(shù)地上車位個(gè)數(shù)地下朝天門市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)面積研究28不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、不同的貨物吞吐量、不同的商品周轉(zhuǎn)量都會(huì)影響倉(cāng)庫(kù)的需求。一般而言，經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)庫(kù)需求介于1:1與1:3之間，即10平方米的經(jīng)營(yíng)面積需要10至30平方米的庫(kù)房。庫(kù)房的嚴(yán)重缺乏導(dǎo)致不少住宅和寫字樓直接或者間接改作倉(cāng)庫(kù)，從而存在消防隱患。495,645平方米商場(chǎng)36,000平方米庫(kù)房*VS大經(jīng)營(yíng)戶：倉(cāng)庫(kù)需求面積在500平方米以上的經(jīng)營(yíng)戶一般在南坪、寸灘等區(qū)域外租倉(cāng)庫(kù)。小經(jīng)營(yíng)戶：倉(cāng)庫(kù)需求面積在100平方米以下的經(jīng)營(yíng)戶一般在朝天門區(qū)域內(nèi)選擇地點(diǎn)設(shè)置倉(cāng)庫(kù)。倉(cāng)庫(kù)配置嚴(yán)重不足，貨物隨意堆放于商場(chǎng)內(nèi)或部分住宅及寫字樓改為倉(cāng)庫(kù)，致使朝天門市場(chǎng)內(nèi)存在明顯的消防隱患注：庫(kù)房面積根據(jù)我行抽樣調(diào)查及商家訪談結(jié)果估算所得，該面積為正規(guī)庫(kù)房面積，

不包括住宅或?qū)懽謽歉挠貌糠殖扉T市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)面積研究28不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、不同的貨物吞吐量、不292.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況2.2朝天門市場(chǎng)供應(yīng)特征分析2.3朝天門市場(chǎng)硬件設(shè)施分析2.4朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展分析2.5朝天門市場(chǎng)交通分析2.6朝天門市場(chǎng)環(huán)境分析

292.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況朝天門現(xiàn)有商戶網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)情況

目前朝天門市場(chǎng)部分商戶依賴淘寶、京東等支付平臺(tái)開辦網(wǎng)店，但均為個(gè)人行為，經(jīng)營(yíng)效果及影響力有限30開設(shè)網(wǎng)店主要有以下兩方面原因：成本大漲利潤(rùn)下滑：目前朝天門市場(chǎng)店鋪?zhàn)饨鹋c人力成本大漲導(dǎo)致開設(shè)實(shí)體店利潤(rùn)薄弱，這是促使商戶開設(shè)網(wǎng)店的主要因素。大商戶網(wǎng)絡(luò)交易意識(shí)較強(qiáng)，敢于嘗試。由于大商戶達(dá)到一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，其拓展業(yè)務(wù)意識(shí)，嘗試新模式愿望較強(qiáng)，故成為朝天門市場(chǎng)新型交易模式的先行者。經(jīng)營(yíng)情況：據(jù)調(diào)研，少數(shù)大商戶成立了專門的網(wǎng)購(gòu)部，團(tuán)隊(duì)成員大都是對(duì)外聘請(qǐng)，嚴(yán)格要求熟悉網(wǎng)絡(luò)銷售和70后、80后的消費(fèi)習(xí)慣?，F(xiàn)在網(wǎng)店基本每月的網(wǎng)絡(luò)銷售量可達(dá)到幾十萬(wàn)元。但同時(shí)，更大一部分商戶網(wǎng)店經(jīng)營(yíng)情況并不理想。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過200家經(jīng)營(yíng)戶開設(shè)了網(wǎng)店，但由于缺乏精力、人手以及網(wǎng)絡(luò)推廣經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)情況不理想。經(jīng)營(yíng)模式：因沒有統(tǒng)一朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)，網(wǎng)店模式只有依賴淘寶、京東等支付平臺(tái)，屬于商戶個(gè)人行為，無(wú)法形成大規(guī)模朝天門市場(chǎng)商品聚集效應(yīng)。朝天門現(xiàn)有商戶網(wǎng)站經(jīng)營(yíng)情況

目前朝天門市場(chǎng)部分商戶依賴淘寶、31朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展現(xiàn)狀朝天門市場(chǎng)目前仍沿用傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)交易模式，電子商務(wù)平臺(tái)的發(fā)展尚停留在初期探索階段主要商場(chǎng)名稱電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展?fàn)顩r銀星商城嘗試過，但未成功長(zhǎng)德商廈嘗試過，但未成功大正商場(chǎng)嘗試過，但未成功金海洋商場(chǎng)已計(jì)劃，正在推進(jìn)中渝派精品服飾城已計(jì)劃，正在推進(jìn)中圣名國(guó)際時(shí)裝城已計(jì)劃，正在推進(jìn)中東方新鞋城有意向，希望政府支持協(xié)信商廈有意向，希望政府支持港渝廣場(chǎng)有意向，希望政府支持新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)有意向，希望政府支持目前，朝天門市場(chǎng)仍沿用傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)交易模式，市場(chǎng)內(nèi)部及周邊倉(cāng)儲(chǔ)、物流壓力較大，且客源流失的現(xiàn)象也日益明顯。經(jīng)訪談及調(diào)研，大部分商家對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)持認(rèn)同態(tài)度，但先期嘗試者均未成功，后期嘗試者也暫未發(fā)展起來，目前朝天門市場(chǎng)內(nèi)尚無(wú)一家商場(chǎng)建立起了可成功運(yùn)營(yíng)的電子商務(wù)平臺(tái)。31朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展現(xiàn)狀朝天門市場(chǎng)目前仍沿用傳統(tǒng)的32電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展優(yōu)勢(shì)電子商務(wù)平臺(tái)在貨源配送方式、商品輻射范圍、商家及品牌宣傳力度等方面具備優(yōu)勢(shì)，成為未來發(fā)展的趨勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：利于減輕倉(cāng)儲(chǔ)及物流壓力電子商務(wù)平臺(tái)建立之后，商家無(wú)需將大量貨物運(yùn)輸并堆積在市場(chǎng)內(nèi)，消費(fèi)者也無(wú)需進(jìn)出市場(chǎng)進(jìn)行貨物搬運(yùn)，市場(chǎng)內(nèi)部及周邊的倉(cāng)儲(chǔ)及物流壓力將得到明顯的緩解。優(yōu)勢(shì)三：利于擴(kuò)大商品輻射范圍電子商務(wù)平臺(tái)伴隨現(xiàn)代物流技術(shù)發(fā)展，商家與客戶可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程交易，由地域距離所帶來的心理抗性將不復(fù)存在，商品輻射范圍也隨之實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大。優(yōu)勢(shì)五：利于推動(dòng)本土品牌的發(fā)展電子商務(wù)平臺(tái)作為全國(guó)性的開放式宣傳窗口，能夠?yàn)橐酝艿鼐壱蛩叵拗贫鼙娙后w較小的本土品牌獲得廣泛的關(guān)注，外銷途經(jīng)的開拓也將直接推動(dòng)本土品牌的發(fā)展。優(yōu)勢(shì)二：利于商家經(jīng)營(yíng)規(guī)模的拓展電子商務(wù)平臺(tái)建立之后，商家更多扮演供貨商與客戶之間的橋梁角色，對(duì)實(shí)體經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的依賴性降低，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也無(wú)需受到現(xiàn)有物業(yè)的空間制約，可實(shí)現(xiàn)自由拓展。優(yōu)勢(shì)四：利于實(shí)現(xiàn)商家及商品宣傳電子商務(wù)平臺(tái)能夠?yàn)樯碳壹捌浣?jīng)營(yíng)的品牌提供良好的展示平臺(tái)，同時(shí)提供廣告及促銷宣傳平臺(tái)，商家及品牌知名度的提升將直接帶動(dòng)商品交易額上升。優(yōu)勢(shì)六：可實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)與實(shí)體的結(jié)合目前消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)購(gòu)商品存在普遍的擔(dān)憂，而與電子商務(wù)平臺(tái)相結(jié)合的實(shí)體市場(chǎng)可為客戶提供現(xiàn)場(chǎng)看貨的空間，從而進(jìn)一步增強(qiáng)網(wǎng)上交易的真實(shí)可信度。32電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展優(yōu)勢(shì)電子商務(wù)平臺(tái)在貨源配送方式、商品輻射33電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展難題目前來看，客群方及經(jīng)營(yíng)方在知識(shí)水平、思維模式等方面的滯后是制約電子商務(wù)平臺(tái)功能發(fā)展的主要原因網(wǎng)絡(luò)用戶層面有限互聯(lián)網(wǎng)用戶群體大多為年輕人，而朝天門市場(chǎng)產(chǎn)品類型豐富且受眾面極廣，并非僅針對(duì)年輕消費(fèi)群體，而年齡過小或過大的消費(fèi)者受制于知識(shí)水平，難以掌握互聯(lián)網(wǎng)交易模式，其消費(fèi)需求難以通過網(wǎng)絡(luò)得到滿足。1缺乏網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)技能互聯(lián)網(wǎng)渠道要求網(wǎng)店經(jīng)營(yíng)者都必須掌握虛擬渠道的運(yùn)營(yíng)知識(shí)，包括網(wǎng)上的推廣模式、上貨節(jié)奏、服務(wù)形態(tài)、作業(yè)時(shí)間等都與線下有著很大的差異，需要從頭學(xué)習(xí)，這對(duì)于朝天門市場(chǎng)目前的經(jīng)營(yíng)者來說是不小的挑戰(zhàn)。2慣性思維難以打破由電子商務(wù)平臺(tái)所搭建起來的網(wǎng)絡(luò)交易在很大層面上將貨幣虛擬化，這與傳統(tǒng)批發(fā)貿(mào)易模式差異很大，加上目前無(wú)論是經(jīng)營(yíng)者還是消費(fèi)者，對(duì)網(wǎng)絡(luò)交易始終存在不信任感，因此傳統(tǒng)的“現(xiàn)金+現(xiàn)貨+現(xiàn)場(chǎng)”的慣性思維難以扭轉(zhuǎn)。3缺乏統(tǒng)一規(guī)劃組織朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家眾多，觀念及認(rèn)知水平參差較大，若缺乏統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)對(duì)搭建電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行全面的認(rèn)知與系統(tǒng)的規(guī)劃，則散戶之間難以達(dá)成共識(shí)，也無(wú)法駕馭此類現(xiàn)代戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)模式。4缺乏資源共享意識(shí)目前，朝天門市場(chǎng)內(nèi)一些大型批發(fā)商擁有獨(dú)有貨源，且擁有長(zhǎng)期而穩(wěn)定的客源渠道，交易過程中多采用“商家對(duì)商家”的單線交易模式，并不愿意將自身獨(dú)有的貨源或客源放到網(wǎng)上進(jìn)行資源共享。533電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展難題目前來看，客群方及經(jīng)營(yíng)方在知識(shí)水平、34朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)案例分析1/2作為獨(dú)立機(jī)構(gòu)建立的電子商務(wù)平臺(tái)，入市過早且難以獲得商家信任是“網(wǎng)上朝天門”失敗的主要原因平臺(tái)簡(jiǎn)介創(chuàng)辦方：重慶市三健科技有限公司創(chuàng)辦方身份：獨(dú)立機(jī)構(gòu)，非朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方創(chuàng)辦時(shí)間：2005~2006年創(chuàng)辦初衷：為朝天門市場(chǎng)內(nèi)零散的小商戶搭建共同的電子商務(wù)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀目前，該網(wǎng)站雖名稱仍保留“網(wǎng)上朝天門”，但實(shí)際內(nèi)容已經(jīng)與朝天門市場(chǎng)無(wú)明顯關(guān)系，而是二手汽車、新房交易、集體旅游、找工作等，較為雜亂，且頁(yè)面極不規(guī)整，經(jīng)營(yíng)情況不理想。原因分析入市時(shí)間過早：該平臺(tái)搭建于2005~06年，在當(dāng)時(shí)來看經(jīng)營(yíng)理念過于超前，無(wú)法獲得商家支持。難以獲取信任：該平臺(tái)創(chuàng)辦方為獨(dú)立機(jī)構(gòu)，并非代表政府或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方，在普通商戶看來缺乏可信度，難以獲得商家支持。34朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)案例分析1/2作為獨(dú)立機(jī)構(gòu)建立的35朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)案例分析2/2平臺(tái)簡(jiǎn)介創(chuàng)辦方：銀星商城創(chuàng)辦方身份：朝天門市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方之一創(chuàng)辦時(shí)間：2012年創(chuàng)辦初衷：讓重慶朝天門銀星商城走進(jìn)電子商務(wù)領(lǐng)域，面向全國(guó)進(jìn)行推廣經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀該網(wǎng)站由銀星商城投資500萬(wàn)打造，目前，該網(wǎng)站是朝天門市場(chǎng)唯一仍在使用的電子商務(wù)平臺(tái)，其頁(yè)面制作較為專業(yè)，符合現(xiàn)代化電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展趨勢(shì)，但由于該網(wǎng)站僅具備展示功能而不具備交易功能，其意義及價(jià)值大打折扣。原因分析無(wú)法獲得第三方支付平臺(tái)批準(zhǔn)：從該網(wǎng)頁(yè)的制作理念與制作水平來看，目前打造電子商務(wù)平臺(tái)的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，但由于無(wú)法獲得第三方支付平臺(tái)的批準(zhǔn)，“電子商務(wù)平臺(tái)”也成為一紙空文，無(wú)法發(fā)揮實(shí)際的效應(yīng)。盡管發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)到來，但無(wú)法獲得第三方支付平臺(tái)批準(zhǔn)是制約銀星商場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)順利發(fā)展的首要原因35朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)案例分析2/2平臺(tái)簡(jiǎn)介盡管發(fā)展時(shí)362.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況2.2朝天門市場(chǎng)供應(yīng)特征分析2.3朝天門市場(chǎng)硬件設(shè)施分析2.4朝天門市場(chǎng)電子商務(wù)平臺(tái)發(fā)展分析2.5朝天門市場(chǎng)交通分析2.6朝天門市場(chǎng)環(huán)境分析

362.朝天門市場(chǎng)研究2.1朝天門市場(chǎng)概況37朝天門市場(chǎng)內(nèi)部道路交通網(wǎng)絡(luò)概況

走向名稱路況指標(biāo)坡度彎度通行能力東-西新華路雙向三車道南高北低較筆直較高陜西路雙向兩車道南高北低較筆直一般朝東路雙向兩車道較平坦較筆直一般南-北打銅街雙向兩車道西高東低較筆直一般曹家巷雙向兩車道西高東低較筆直一般陜西路三巷單向單車道西高東低較曲折較弱朝天門市場(chǎng)內(nèi)同外界相聯(lián)系的主要交通干道均為東西走向，而南北走向道的路多發(fā)揮內(nèi)部輔助功能，縱橫干道之間的回環(huán)度較低。朝天市場(chǎng)內(nèi)部道路路面寬度普遍較窄，大部分道路僅為雙向雙車道，加之受地勢(shì)條件影響，道路多存在明顯的高差，整體來看通行能力不高。朝天門市場(chǎng)內(nèi)部道路交通網(wǎng)絡(luò)以東西走向?yàn)橹?，路面寬度普遍較窄且坡度明顯，整體來看通行能力有限路新華打銅街曹家巷朝東路陜西路三巷37朝天門市場(chǎng)內(nèi)部道路交通網(wǎng)絡(luò)概況

走向名稱路況指標(biāo)坡度彎度38朝天門市場(chǎng)內(nèi)部私家車動(dòng)線分析私家車流量較大，且主要經(jīng)新華路、陜西路進(jìn)入或離開朝天門市場(chǎng)，由于道路狹窄且存在占道停車現(xiàn)象，該兩條道路車行壓力較大路西陜新華路上行車流動(dòng)線私家車行方向陜西路新華路下行車流動(dòng)線38朝天門市場(chǎng)內(nèi)部私家車動(dòng)線分析私家車流量較大，且主要經(jīng)新華39朝天門市場(chǎng)內(nèi)部公交車動(dòng)線分析下行車流動(dòng)線陜西路新華路終點(diǎn)站上行車流動(dòng)線終點(diǎn)站陜西路公交車行方向公交車車流線路與私家車重合，導(dǎo)致新華路、陜西路車流壓力更大，而道路坡度較大也導(dǎo)致公交車行車速度緩慢路華新39朝天門市場(chǎng)內(nèi)部公交車動(dòng)線分析下行車流動(dòng)線陜西路新華路終點(diǎn)40朝天門市場(chǎng)內(nèi)部貨車動(dòng)線分析陜西路新華路曹家巷陜西路三巷朝東路貨車車行方向貨車主要路線為“新華路—曹家巷”“陜西路—陜西路三巷”和“朝東路”，由于道路蜿蜒狹窄且存在占道裝卸貨現(xiàn)象，貨車車行沿線普遍擁堵嚴(yán)重新華路—曹家巷：該線路主要承擔(dān)圣名國(guó)際時(shí)裝城、渝牌服飾精品城等新華路沿線物業(yè)的運(yùn)貨功能。陜西路—陜西路三巷：該線路主要承擔(dān)協(xié)信商廈、銀星商城、商儲(chǔ)商廈等陜西路三巷沿線物業(yè)的運(yùn)貨功能。朝東路：該線路主要承擔(dān)港渝廣場(chǎng)、商儲(chǔ)商場(chǎng)、朝天門新鞋城等朝東路沿線物業(yè)的運(yùn)貨功能，同時(shí)，由于該路段集中了眾多物流公司，且距離長(zhǎng)濱路較近，因此承擔(dān)著整個(gè)朝天門區(qū)域貨物收發(fā)功能。40朝天門市場(chǎng)內(nèi)部貨車動(dòng)線分析陜西路新華路曹家巷陜西路三巷朝朝天門市場(chǎng)內(nèi)部主要擁堵點(diǎn)分析41朝天門市場(chǎng)周邊主要堵點(diǎn)：朝天門廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤：所有途徑解放碑以及朝天門市場(chǎng)方向過來的車輛均需在朝天門廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤掉頭再往上行，車流疏散能力低，擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重。交通擁堵點(diǎn)朝天門廣場(chǎng)轉(zhuǎn)盤新華路（重慶飯店附近）曹家巷陜西路陜西路三巷朝東路朝天門市場(chǎng)內(nèi)部車流重疊路線：新華路上半段（私家車+公交車+貨車）新華路下半段（私家車+公交車）陜西路（私家車+公交車+貨車）曹家巷（私家車+貨車）朝天門市場(chǎng)內(nèi)部主要擁堵點(diǎn)：新華路上半段：該條路是渝中區(qū)上半城通往朝天門廣場(chǎng)主干道，且重慶飯店附近有公交站點(diǎn)，為人流最為集中區(qū)域，雖為雙向三車道，在朝天門市場(chǎng)內(nèi)部最寬的道路，但由于同時(shí)承擔(dān)私家車、公交車與貨車通行功能，且公交站點(diǎn)?？烤€路眾多，交通擁堵現(xiàn)象十分嚴(yán)重。陜西路全線：該道路作為朝天門市場(chǎng)核心街道，全段車流人流集中。由于公交線路、貨運(yùn)車輛以及私家車均經(jīng)過此路，而道路僅為雙向雙車道且坡度明顯，通行壓力巨大。

朝東路：主要是貨運(yùn)車輛和少量私家車通過，也是貨物、物流公司以及貨運(yùn)工人最集中區(qū)域，貨物，貨車，搬運(yùn)工具與行人嚴(yán)重?fù)矶拢谖锪鬟\(yùn)輸高峰階段，該道路已基本喪失交通運(yùn)輸能力。曹家巷：連接新華路和陜西路最主要巷道，小型貨運(yùn)車與私家車均從此上下通過，占道卸貨的現(xiàn)象也導(dǎo)致該道路擁堵現(xiàn)象進(jìn)一步加重。陜西路三巷：朝天門市場(chǎng)早晨貨運(yùn)線路主要是從陜西路沿陜西路三巷到達(dá)朝東路，擁堵時(shí)間主要是凌晨時(shí)段。新華路上半段、陜西路、朝東路、曹家巷與陜西路三巷是朝天門市場(chǎng)內(nèi)最主要的交通擁堵點(diǎn)朝天門市場(chǎng)內(nèi)部主要擁堵點(diǎn)分析41朝天門市場(chǎng)周邊主要堵點(diǎn)：交通朝天門市場(chǎng)內(nèi)部交通擁堵原因

公交線路過多：公交車普遍行駛速度緩慢，因此過多公交車嚴(yán)重影響朝天門市場(chǎng)內(nèi)交通通暢；所有公交線路終點(diǎn)站均為朝天門，資源浪費(fèi)；經(jīng)過重慶飯店站的有24條，其所在的新華路也是公交車最多的道路；所有道路均沒有正規(guī)停車港，公交車靠站，影響車流前進(jìn)速度。道路容量：道路寬度不足導(dǎo)致通行能力有限，雙向兩車道路寬不能滿足目前朝天門市場(chǎng)車流量。雖然新華路上行是雙車道，但過多公交線路使雙車道也無(wú)法緩解交通壓力。同時(shí)，陜西路還劃出停車線，使道路行駛寬度更窄。

缺少停車位：私家車找不到停車位導(dǎo)行駛緩慢或者直接停在路邊。未充分考慮行人要求：過街天橋、人性橫道和紅綠燈未充分考慮行人需求，隨意橫穿馬路現(xiàn)象嚴(yán)重。

物流運(yùn)輸混亂：無(wú)卸貨平臺(tái)等設(shè)施，造成貨物、搬運(yùn)工具隨意占道。42朝天門市場(chǎng)公交站點(diǎn)和途經(jīng)線路1重慶飯店24條（114、262、151等線路）2朝天門38條（163、215、163等線路）3朝天門廣場(chǎng)

線路維護(hù)中，暫不定4金海洋4條（349、372、382、871）5道門口4條（120、141、862、112內(nèi)）6小什字站27條（105、111、261等）新華路陜西路朝東路123456陜西路：公交車排起長(zhǎng)龍新華路：貨物占道注：信息來源重慶公交網(wǎng)；部分站點(diǎn)上下行線路略有不同，取其多公交線路過多、道路容量有限、缺少停車位及人行通道、缺乏物流卸貨平臺(tái)等是造成朝天門市場(chǎng)內(nèi)部交通擁堵的主要原因朝天門市場(chǎng)內(nèi)部交通擁堵原因

公交線路過多：42朝天門市場(chǎng)公交朝天門市場(chǎng)內(nèi)部軌道交通分析

地鐵1號(hào)線朝天門站及地鐵1號(hào)線/輕軌6號(hào)線小什字站站點(diǎn)均規(guī)劃有出入口可直接進(jìn)入朝天門市場(chǎng)朝天門站小什字站小什字站凱德置地來福士項(xiàng)目朝天門市場(chǎng)小什字站為地鐵1號(hào)線及輕軌6號(hào)線換乘站，該站點(diǎn)共規(guī)劃有10個(gè)出入口，其中6號(hào)出入口距離新重慶小商品批發(fā)市場(chǎng)較近；2、3號(hào)出入口通過新華路進(jìn)入朝天門市場(chǎng)較為便利；4B、7號(hào)出入口可通過打銅街快速進(jìn)入朝天門內(nèi)部。目前，上述出入口中僅4B已經(jīng)開放。根據(jù)了解，地鐵1號(hào)線朝天門站將修建在凱德項(xiàng)目范圍內(nèi)，并結(jié)合游輪、公交等成為綜合交通樞紐，而該地鐵站將預(yù)留1個(gè)出入口直接對(duì)接朝天門市場(chǎng)，據(jù)仲量聯(lián)行前期了解，該出入口位置大致在原商社鞋城（七區(qū)）拆遷處，但具體位置仍以最終規(guī)劃為準(zhǔn)。*注：目前地鐵1號(hào)線朝天門站尚處于規(guī)劃中，圖示站點(diǎn)位置由我行調(diào)研及訪談推斷所得，僅作參考，最終站點(diǎn)位置及出入口位置以實(shí)際規(guī)劃為準(zhǔn)43朝天門市場(chǎng)內(nèi)部軌道交通分析

地鐵1號(hào)線朝天門站及地鐵1號(hào)線/44地鐵1號(hào)線走向分析

地鐵1號(hào)線目前連通區(qū)域（如大坪、石橋鋪、沙坪壩等）人口稠密，商貿(mào)活動(dòng)頻繁，未來還將延伸至大學(xué)城、璧山等重要區(qū)域璧山朝天門大學(xué)城微電園磁器口沙坪壩小龍坎石橋鋪大坪兩路口七星崗小什字6號(hào)線2號(hào)線3號(hào)線4號(hào)線5號(hào)線9號(hào)線7號(hào)線1號(hào)線概況：1號(hào)線是一號(hào)線東起朝天門，西至大學(xué)城，遠(yuǎn)期延伸至璧山，全長(zhǎng)約46公里，采用地鐵系統(tǒng)。該線路是軌道交通線網(wǎng)東西方向的主干線，也是貫穿渝中區(qū)和沙坪壩區(qū)的重要交通通道，每節(jié)車廂有19米長(zhǎng)，每列可以裝載1,800人，運(yùn)載能力較高。規(guī)劃及建設(shè)進(jìn)程：一期：朝天門——沙坪壩（2009年開工，目前小什字——沙坪壩段已經(jīng)于2011年7月28日投入運(yùn)營(yíng)，朝天門站則尚在規(guī)劃當(dāng)中，具體開通時(shí)間待定）。二期：沙坪壩——大學(xué)城（接近建成，預(yù)計(jì)2012年年底即將通車）三期：大學(xué)城——璧山（計(jì)劃2014年竣工）6號(hào)線與其他線路的關(guān)系：線路由東至西先后與6號(hào)線、2號(hào)線、4號(hào)線、3號(hào)線、9號(hào)線和7號(hào)線相交。44地鐵1號(hào)線走向分析

地鐵1號(hào)線目前連通區(qū)域（如大坪、石橋45輕軌6號(hào)線走向分析

輕軌6號(hào)線本項(xiàng)目段（上新街—五里店）預(yù)計(jì)2014年通車，屆時(shí)將進(jìn)一步拉近朝天門市場(chǎng)與江北、南岸等重要區(qū)域的聯(lián)系6號(hào)線概況：6號(hào)線是軌道交通線網(wǎng)中一條東南至西北走向的骨干線路，也是兩江新區(qū)的核心交通動(dòng)脈，全長(zhǎng)23.6公里，共設(shè)16座車站，一列地鐵將由6節(jié)車廂組成，核載量為1,800人，設(shè)計(jì)時(shí)速為100公里/小時(shí)。規(guī)劃及建設(shè)進(jìn)程：一期：上新街——禮嘉（2009年開工，其中五里店—禮嘉段目前已經(jīng)通車，上新街—五里