新建小區(qū)物業(yè)前期介入全過程控制要點

新建小區(qū)物業(yè)前期介入全過程控制要點第一階段:項目立項至規(guī)劃總圖確定期間實施時間控制要點地理位置:項目治安情況:周邊大環(huán)境的治安情況多、出租房是否在開發(fā)商取得土地物業(yè)管理人員需要到項在開發(fā)商取得土地物業(yè)管理人員需要到項位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后項目的業(yè)主日常生活造成影響的事的形式，管轄區(qū)域取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)取得土地使用權(quán)以后二個月內(nèi)能夠到達(dá)項目的公共交通工具，預(yù)計以后業(yè)主可能需要的交通工具。其他方面:項目內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患;周邊附近是否有對地產(chǎn)成立項目組概念性圖紙出閉路監(jiān)控系統(tǒng):保持夜間的效果能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用相互信息的交流跟在新項目地產(chǎn)立項以后，需要與研發(fā)設(shè)計部和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項目管理部索取該項目相關(guān)的基本資進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進(jìn)出通廳、各苑落人員進(jìn)出通水質(zhì)、氣味等)的工廠;周邊的日常生活配套情況(餐飲、商場、銀行、郵政知會地產(chǎn)該項在設(shè)計時地產(chǎn)與物業(yè)討論:安防設(shè)備的設(shè)置、停車場設(shè)備設(shè)置、車輛流鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個性化的安全問題、服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)硬盤錄像機，能夠停車場系統(tǒng):小區(qū)車輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車庫車道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動鏡頭、泳池部設(shè)計時應(yīng)該實現(xiàn)人車分流;車輛出入口需圖像對比系統(tǒng)，需要收費的出入口，軟件應(yīng)該保證;在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應(yīng)該分開管理;出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警，防止人員進(jìn)入。臨時停車場車庫入動態(tài)顯示標(biāo)識(電子顯門禁系統(tǒng):小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小建議保證在戶數(shù)的20%以上。同時卡的內(nèi)安裝位置:小區(qū)大庫與地面的通道、電梯廳(建議最好設(shè)置成控制電梯按鈕)、天臺周界紅外報警系統(tǒng):紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報警能對講系統(tǒng):所有住戶家需要設(shè)置住戶對講，可依據(jù)實際情況設(shè)置成可視電子顯示系統(tǒng):項目依據(jù)實際情況巡更系統(tǒng):對于點，用巡更系統(tǒng)需要使用內(nèi)線電人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區(qū)的實際入口設(shè)置的數(shù)量，小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。安裝時兩對之間一定要進(jìn)行交叉，避免盲單元門、苑門處需要設(shè)置對講，方便住戶家開門。高層樓層電梯通常設(shè)置在單元門一根巡更棒一般可設(shè)置位置:重要設(shè)備房、管理用房、服務(wù)中心、值班室、電梯機房、安全崗位等。線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實行人車分流，車輛出入設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不能開啟，否則學(xué)校一般設(shè)置在小學(xué)校一般設(shè)置在小減少學(xué)校對小區(qū)的影響。商鋪原則上不設(shè)置設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)小噪音的商鋪設(shè)置在靠消防中心與控制中心要設(shè)置在一個房間學(xué)校的管理、個性化的安全問題?？紤]商鋪、學(xué)校噪音對小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題萬M2設(shè)置一個，服務(wù)中心與控制中心盡量設(shè)置在附近，服務(wù)中心最好設(shè)置在小區(qū)中心位項目圖紙出來設(shè)置時考慮垃項目圖紙出來設(shè)置時考慮垃雨水收集水景設(shè)計、水給排水系統(tǒng)桶位置設(shè)置對于山體項目、并且有水景的項目，期望能夠設(shè)置雨水收集系考慮人工濕地的循考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現(xiàn)場圾房的異味不影響有排水管道。在項垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計好以后再根據(jù)現(xiàn)場情位置和面積的確食堂和宿舍的位置位置和面積的確食堂和宿舍的位置庫、操作間、值班室需要考慮對業(yè)主的影配套用房:居委按照要求進(jìn)行對動車停放點、公共公共洗手間(外包單位洗手間使用、業(yè)主使用)。第二階段:開發(fā)建設(shè)至項目開盤期間間后控制要點需要地產(chǎn)提供項目管理方案包括四部要求地產(chǎn)提供:占地面積、建筑面積、綠化住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、1、根據(jù)項目定位及目標(biāo)客分內(nèi)容:項目定位、服務(wù)戶群體特征，確定服務(wù)模式及服項模式、服務(wù)實施計劃、目開服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及盤前服務(wù)中心組織架構(gòu)。務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項目、根據(jù)項目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費收費標(biāo)準(zhǔn)。管理費測算:首先確2、服務(wù)模式確定需考慮與定服務(wù)中心各類人員編制，對管理成本進(jìn)行測要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對算，確定每年總的管理內(nèi)部管理思路的調(diào)整;成本，根據(jù)項目檔次設(shè)定管理費標(biāo)準(zhǔn)，測算服務(wù)收入，服務(wù)收入與管3、提出的服務(wù)項目需考慮服務(wù)中心可操作性及管理風(fēng)險、資源配置問題;理成本持平的前提下調(diào)在開盤前一個月準(zhǔn)備前期物業(yè)管理服務(wù)合整前期介入的跟進(jìn)和段水1.設(shè)備房設(shè)置盡量4、制定服務(wù)項目需考慮客戶潛在需求、消費習(xí)慣及消費水5、管理成本測算，主要有保安費用、保潔費用、園林綠化景觀費用、公共設(shè)施運行維護(hù)費用、服務(wù)中心綜合費用、稅費及管理傭金。測算成本時充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性成本。6、前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權(quán)屬，收益分配等?！稑I(yè)主臨時規(guī)約》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》相關(guān)條款約定一致性。《業(yè)主臨時公約》及《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時按照物業(yè)前期介入關(guān)注點的配套2.電表容量與實際商鋪按銷售單位配置電表;每層或圍合設(shè)工作插3.避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺4.項目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分桿邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低)，材料考慮容易替換或免2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。4.圍墻安裝防爬1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁(架)、采光井的設(shè)置有防止盜竊外管管中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料蓋蓋2.車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該項目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)萬1.路面磚防滑;人行水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵2.在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清道潔、綠化澆水取水點。路3.苑內(nèi)取水點可以設(shè)計在雨水珊格井內(nèi)、4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。面露上人天臺、露臺設(shè)置取火門鑰匙通用(通鎖)。2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中1.人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實行2.車庫(場)出入口有減速坡、防滑坡槽和方便觀察來往車輛和行停人，崗?fù)さ拇笮】紤]減車場少值班人員行走距離。及出4.小區(qū)出入口車場入口崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛5.車庫出入口有配刷卡處設(shè)置伸縮防水雨6.地下車庫設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑7.車庫照明為多路局部開，減少耗電。8.車庫設(shè)置清潔用取水口(最遠(yuǎn)距離50米設(shè)置一個)及清潔池。9.室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使娛2.娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛施樂設(shè)施更適用、便于今3.室外娛樂場所設(shè)在主要出入口設(shè)置信信息公布欄，在合理位息欄置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)車存放點，最好設(shè)置在安1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱(桶)，包括單元門口、大堂出入垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀施2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。4.位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大小:100戶5.地下車庫內(nèi)合理設(shè)置(根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個)果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1綠2.綠化樹木種植應(yīng)施該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控1.發(fā)電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找設(shè)平、抹灰、刷涂料，天環(huán)境2.設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點和3.設(shè)備房設(shè)置對流4.機電設(shè)備的運行尤其設(shè)置在天臺、標(biāo)準(zhǔn)5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火1.變壓器房設(shè)置獨立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動控制;低壓配電室設(shè)置單獨通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備;變壓器超溫報警信號連接到中2.發(fā)電機油箱的進(jìn)供方便加油;油箱上設(shè)置直3.發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動補水裝4.發(fā)電機房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風(fēng)裝置在發(fā)電機停機后5.各種配電箱(柜)6.發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動補水裝發(fā)電機排煙應(yīng)不影響小7.強弱電井應(yīng)設(shè)置弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座;強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地2.水池水箱設(shè)水位給標(biāo)識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處公分的潛水坑;進(jìn)水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清5.水表房應(yīng)有地漏排水;地漏排水管直徑不6.水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。7.水池、水箱內(nèi)的水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。8.地下儲水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥;水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識;同時，應(yīng)有超高、超低水位聲光報警9.地下儲水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。1.安全出口，疏散指示燈宜采用發(fā)光二級消2.重要設(shè)備機房設(shè)統(tǒng)置消防電話，可與消控1.控制中心有電梯電梯可以控制電梯的上梯應(yīng)設(shè)計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設(shè)置百3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別(由4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)5.電梯機房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只;電梯機房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用(機房門選用6.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計通風(fēng)設(shè)平整、整潔，并設(shè)置排弱電監(jiān)控系統(tǒng)1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、服務(wù)中心門口。2.小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。3.單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。4.泳池設(shè)計合理的攝像監(jiān)控1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用(水景使用、綠化使用。2.泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用(需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門)。泳池水景3.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水(使用時為生泳池水景部門要驗收)，泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。5.泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥水，有補水閥門，底部有坡度排6.泳池獨立圍合，入口處設(shè)置浸腳池(不小于入口尺寸)(2m*2m*0.3m)便于管理。7.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。項綠化澆灌設(shè)置的完根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自綠化澆灌設(shè)置的完動澆灌系統(tǒng)第三階段:服務(wù)中心成立至房屋交付使用控制要點服務(wù)中心成立后一個月移交前期介入工作1、移交內(nèi)容包括:前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實施及項目管理難點、解決措施。2、對于前期介入過程難以處理事項服務(wù)中心需及時跟進(jìn)，參與項目部現(xiàn)場辦公會議參與項目現(xiàn)場辦公會議，了解項目交付進(jìn)度，前期介入問題提交，前期介入問題點跟進(jìn)與落實。如服務(wù)中心較難解決和處理與項目部確定管理用房管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按《物業(yè)前期介入作業(yè)指服務(wù)中心成立后兩個月管理用房裝修(辦公室和員工宿舍)。1、參與工程監(jiān)督及竣工驗收，確保管理用房在入伙前一個4、根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積(分期開發(fā)項目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響)，裝修工程最遲在入伙前一個月完成，以便服務(wù)中心采購家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。5、宿舍裝修要求:安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分服務(wù)中心成立后兩個月1、確定食堂位置，位置應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施，并且避免影響業(yè)主日常生活。2、確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便，儲項目交付使用前三個月模擬驗房，收集房屋質(zhì)量存在問題，跟進(jìn)返修，水電表核1、分成若干小組，以服務(wù)中心技術(shù)員或客服中心人員任組長，組織驗房隊伍。具體標(biāo)準(zhǔn)參照《物業(yè)公共區(qū)域接管驗收標(biāo)2、驗房小組記錄現(xiàn)場問題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一由返修組組織返修工作，并安排相關(guān)人員復(fù)查。3、服務(wù)中心組織對全部水電表進(jìn)行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時項目或客服中心反饋處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處項目交付使用前一個月VI標(biāo)識制作(包括房屋本體類及服務(wù)類標(biāo)識)對現(xiàn)場各標(biāo)識進(jìn)行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識分別登記，，房屋本體類標(biāo)識報地產(chǎn)項目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識報總部制作。滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)2、高層大廈每層須配置不少于兩個2KG及以上的輕便滅火3、小區(qū)(大廈)須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消4、根據(jù)服務(wù)中心人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽?yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識。聯(lián)系電信公司安裝機手放大器，選擇機房，簽定協(xié)議，明確費用計量及安裝要求。1聯(lián)系移動(聯(lián)通)安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機房，約10-15㎡左