住宅戶型贈送面積方式研究公開課一等獎?wù)n件省賽課獲獎?wù)n件

【住宅戶型贈送研究】首度地產(chǎn)第1頁成都樓市背景介紹開發(fā)商競爭策略研究1、研究背景第2頁住宅戶型贈送空間設(shè)計研究意義—成都樓市背景介紹政策威力逐漸顯現(xiàn)，成都樓市步入下行區(qū)間在連續(xù)宏觀調(diào)控和政策影響下，成都樓市在2023年經(jīng)歷了一次“寒流”，從2023年下六個月到目前，成都樓市成交量始終在低位徘徊。第3頁在這樣大背景下，市場客群構(gòu)造也發(fā)生了變化。高端改善客戶和投資者漸行漸遠，以初次購房或初次改善為購房目標(biāo)“剛需群體”成為市場絕對主力。因此，以80后為主“剛需群體”成為眾多開發(fā)商爭搶對象，并對此進行了針對性產(chǎn)品構(gòu)造調(diào)整，宣傳推廣和營銷籌劃，例如：華潤在年初舉辦了連續(xù)二個月“首屆青年房展會”；保利三月初在春熙路舉辦為期三天“80后房交會”；綠地制定“4S青年置業(yè)四星戰(zhàn)略”；住宅戶型贈送空間設(shè)計研究意義—成都樓市背景介紹抓住“剛需群體”成為了2023年成都樓市銷售“重點突破口”。第4頁住宅戶型贈送空間設(shè)計研究意義—成都樓市背景介紹根據(jù)搜房網(wǎng)三月份最新網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，“價格”是以80后為主剛需購房者最關(guān)注原因。這主要是由于80后群體目前正處于事業(yè)起步發(fā)展階段，財富累積較少，因此對“價格”敏感程度很高，尤其是在目前低迷市場行情下，這部分客群對降價預(yù)期非常強烈。從項目產(chǎn)品原因看，剛需購房者對“戶型”關(guān)注度較高。這主要是受“限購、限貸”政策影響，前兩年流行“先買小房，后換大房”梯級置業(yè)理念逐漸被目前“一步到位”所取代。價格，42.31%戶型，5.77%以80后為主剛需群體，買房很看重性價比，希望既便宜性價比又高，在能接收價格范圍內(nèi)，戶型功能滿足將來5~23年需要。第5頁住宅戶型贈送空間設(shè)計研究意義—開發(fā)商策略研究開發(fā)商要想抓住目前市場機會，搶占先機，就必須充足理解“剛需客群”購房關(guān)注要素和需求（價格、戶型），根據(jù)市場發(fā)展趨勢變化，針對性地制定“公司經(jīng)營策略”和“項目競爭策略”。公司經(jīng)營策略項目競爭策略突破容積率限制要確保項目利潤實現(xiàn)要滿足剛需群體對戶型功能需求，同步在價格上進行控制贈送空間設(shè)計容積率受到土地出讓條件限制，要想突破限制，就必須在戶型上做文章，通過“贈送空間”設(shè)計，提高實際使用面積，達到突破容積率目。通過巧用“建筑面積測量規(guī)范”可使戶型部分空間不計入面積或計入二分之一面積，得房率大大增加，戶型功能有所提升，通過贈送面積平均，實得單價下降，從而控制住總價?！巴黄迫莘e率限制”是開發(fā)商實現(xiàn)公司經(jīng)營策略”和“項目競爭策略”有效辦法，而突破容積率關(guān)鍵在于戶型“贈送空間”設(shè)計。第6頁開發(fā)商市場突破容積率限制住宅戶型贈送空間設(shè)計研究意義—開發(fā)商策略研究對于開發(fā)商來說：通過贈送空間設(shè)計，提升產(chǎn)品附加值，突破了土地容積率限制，有助于攤薄地價，確保項目利潤，從而實現(xiàn)既定經(jīng)營目標(biāo)，是目前市場環(huán)境下一種有效“經(jīng)營策略”。對于市場來說：贈送空間設(shè)計，高附加值產(chǎn)品不但滿足剛需客群功能需求，在“實得均價”概念下，無論是單價還是總價，均符合剛需客群對于降價預(yù)期，使項目具有較高性價比，在市場競爭中脫穎而出。（滿足功能）產(chǎn)品+（預(yù)期之中）價格成為目前市場環(huán)境下一種有效“競爭策略”。以產(chǎn)品為載體，通過贈送空間設(shè)計，突破土地容積率，提升產(chǎn)品附加值，現(xiàn)有助于開發(fā)商經(jīng)營目標(biāo)達成，又變相減少了產(chǎn)品價格，增加了產(chǎn)品市場競爭力。競爭策略利潤保障低價促銷實得價格競爭優(yōu)勢第7頁2、代表案例研究第8頁目前市場上代表項目贈送方式一覽項目名稱贈送方式贈送面積贈送率戶型圖華潤二十四城多陽臺半贈送，飄窗全贈送7-11㎡8%-12%協(xié)信中心陽臺半贈送，飄窗全贈送4-13㎡4%-11%藍光coco時代多陽臺半贈送，飄窗全贈送9-10㎡13%-14%光華逸家構(gòu)造板、從屬構(gòu)架全贈送、多陽臺半贈送面積11-20㎡15%-26%塔子山一號構(gòu)造板，花池全贈送，多陽臺半贈送12-28㎡19%-24%藍光coco金沙設(shè)備平臺，空調(diào)機位，多陽臺半贈送16-20㎡24%-30%第9頁一般贈送7%-14%第10頁華潤·二十四城戶型贈送空間設(shè)計重點分析我們以“M3（95㎡）戶型為例進行分析。設(shè)計重點：多陽臺設(shè)計：

一般中小戶型陽臺基本為兩個。本戶型除了常規(guī)生活陽臺和景觀（休閑）陽臺外，另設(shè)計了兩個陽臺，并與功能間相連，通過打通與功能間相連接陽臺使得戶型在空間上實現(xiàn)“三房二衛(wèi)”功能要求。面積計算記二分之一面積；該戶型贈送面積約7㎡左右適用范圍中小戶型住宅公寓改造前改造后第11頁華潤二十四城戶型贈送空間設(shè)計重點總結(jié)長處：設(shè)計難度??；限制條件少；后期改造成本較低；客戶易接收。缺陷：贈送面積一般。該戶型主要通過“多陽臺”設(shè)計贈送面積，提升空間使用率，是目前市場上一種常規(guī)主流做法。由于該辦法限制條件少，設(shè)計容易，因此適用度很高，假如采取精裝修交付，還能免除業(yè)主后期改造成本，避免外立面污染，減小交房后管理難度。第12頁中等贈送20%-26%第13頁光華逸家項目戶型項目住宅戶型主要分為“A（57㎡左右）精巧三房”、“B（75㎡左右）舒居三房”、”C(95㎡左右)闊奢三房”三種戶型。由于該項目戶型附加值主要體目前A戶型上,A戶型也是項目主要宣傳戶型，因此僅對A戶型進行分析。57㎡三房在成都市場非常罕見，雖然該戶型缺陷較多，但實用性和性價比非常高，因此也成為了項目標(biāo)主要宣傳點，在一定程度上提升了項目標(biāo)著名度。長處：戶型方正實用，采光通風(fēng)俱佳‘57㎡做成三房，空間利用率非常高；雙陽臺設(shè)計，戶型功能較完備。贈送面積很多。缺陷：戶型動線設(shè)置混亂，動靜不分區(qū)；戶型非常緊湊，主要功能間面積狹??；戶型改造有一定難度，成本較高。A1：57㎡實得72,,贈送率26%三房兩廳一衛(wèi)半贈送全贈送第14頁光華逸家戶型贈送空間設(shè)計重點分析我們以“A戶型（57㎡左右）”為例進行分析，除了“多陽臺設(shè)計”外，該戶型贈送空間設(shè)計重點主要有：“構(gòu)造連扳”、“從屬構(gòu)架”設(shè)計。設(shè)計重點：構(gòu)造連扳、從屬構(gòu)架設(shè)計：

構(gòu)造連扳：根據(jù)建筑抗震設(shè)計要求設(shè)置構(gòu)造連扳，可為業(yè)主后期裝飾改造，擴展為戶型功能空間。從屬構(gòu)架：利用房屋拼接零星空間，通過預(yù)留構(gòu)造梁，由業(yè)主后期進行加板裝飾，改造為生活陽臺或其他從屬功能間。面積計算不計面積；該戶型贈送面積約15㎡左右適用范圍中小戶型住宅公寓臥室為構(gòu)造連扳，屬于全贈送面積：①部分交房后為實體墻，需自行敲掉；②部分交房后沒有墻，需自行砌筑；③部分交房后沒有窗，須自行安裝。①③②半贈送全贈送生活陽臺為從屬構(gòu)架，屬于全贈送面積：④部分交房后為半高矮墻，需自行敲掉；⑤部分交房底部下空，預(yù)留構(gòu)造梁，須自行鋪板；⑥部分交房后沒有欄桿，需自行安裝。④⑥⑤A1：57㎡三房兩廳一衛(wèi)第15頁光華逸家戶型贈送空間設(shè)計重點總結(jié)長處：贈送面積較多；可在一定程度上進行空間組合；空間利用率非常高，戶型功能間完備；使小戶型做到大贈送，有助于提升性價比。缺陷：后期改造成本較高；改造中對外面有一定污染，影響項目品質(zhì)；需符合報建要求，設(shè)計上有一定難度。該戶型主要通過“多陽臺”、“構(gòu)造連扳”、“從屬構(gòu)架”設(shè)計贈送面積，提升空間使用率，后兩種做法較為少見?！敖Y(jié)構(gòu)連扳”、“附屬構(gòu)架”是項目設(shè)計要點，該方法有一定設(shè)計難度，市場上比較少見。如果是毛坯交付，會增加業(yè)主改造成本，同時造成外立面污染，影響品質(zhì)。但該方法贈送面積較多，特別是在小戶型中能極大提高項目性價比，總體來說利大于弊。第16頁塔子山一號24%贈送率約7平米構(gòu)造板贈送第17頁高贈送30%及以上第18頁贈送突破方式1：躍層贈送第19頁中鐵西城項目戶型項目住宅戶型分為“平層B（91㎡左右）”和“躍層C（89㎡左右）、E(115㎡左右)”戶型。由于該項目戶型附加值主要體目前躍層戶型上，因此僅對躍層戶型進行分析。與其他同面積戶型相比，該項目戶型最大程度確保了居住舒適度，同步業(yè)主可根據(jù)家庭需要自由組合，通過挑高設(shè)計使得該戶型贈送面積非常之多，有效提升了項目性價比。長處：戶型挑高6米設(shè)計，空間感豐富；根據(jù)家庭需要可自由組合空間（增加1.5房）；動線設(shè)置較合理，干濕分區(qū)，用水集中；露臺、飄窗設(shè)計深入提升了戶型實用價值贈送面積非常多。缺陷：戶型改造（增加1.5房）難度大，成本很高；戶型改造后二樓采光將會受到很大影響；部分空間如二樓超大衣帽間實用價值較低，存在面積揮霍。C1：89㎡四房兩廳兩衛(wèi)89.67平米兩室兩廳兩衛(wèi)上層挑高+露臺+飄窗第20頁中鐵西城C1：89㎡四房兩廳兩衛(wèi)89㎡變123㎡

四房兩廳兩衛(wèi)贈送率：40%設(shè)計重點：室內(nèi)局部挑高設(shè)計：

該設(shè)計在躍層公寓或別墅中較常見，挑高部分一般位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗空間感，從而減少戶型緊湊局促感，使空間整體具有層次。同步，可根據(jù)需要對挑空部分進行隔斷做成臥室或書房，由于只計算一層面積，因此該設(shè)計贈送空間非常多。面積計算不計面積；該戶型贈送面積約32.4㎡左右通過局部挑高,露臺飄窗等形式能夠?qū)崿F(xiàn)約40%贈送率第21頁中鐵西城戶型贈送空間設(shè)計重點總結(jié)長處：贈送面積非常多；空間可自由組合，戶型層次感強；居住舒適度相對較高；有一定市場接收度。缺陷：設(shè)計限制條件多（限高）；后期改造成本很高。該戶型主要通過“室內(nèi)局部挑高”設(shè)計贈送面積，提升空間使用率，是立體手法中最主要做法。該辦法是“立體手法”中最主流做法，較為常見，贈送面積非常多，產(chǎn)品性價比很高，易為市場接收。但在設(shè)計過程中有一定條件限制，業(yè)主改造成本很高。第22頁案例2：藍光coco蜜城三室兩廳雙衛(wèi)總價60萬建筑面積：68㎡實得面積：121㎡贈送率：78%贈送手法：常規(guī)陽臺贈送增加餐廳及書房空間尺度；躍層二層實現(xiàn)全面積贈送，贈送面積達53㎡，做為主臥及次臥使用戶型動靜分區(qū)明確，贈送面積大，空間尺度舒適，主臥面積20㎡，客廳開間4.5m第23頁贈送突破方向2：挑高露臺第24頁萬科·魅力之城魅立方——熱銷產(chǎn)品建筑面積實得面積贈送面積贈送率單價實現(xiàn)75㎡110㎡35㎡46%9400元/㎡魅力之城不帶贈送清水戶型現(xiàn)銷售均價：6200僅偷面積后實現(xiàn)溢價為2200元/㎡，溢價率35%第25頁挑高露臺研究無蓋挑高陽臺：高度達成或超出二個層高陽臺也可視為露臺，均不計入建筑面積，可設(shè)計將大露臺客廳或者臥室相連。面積計算不計面積大幅提升戶型性價比，擴大主要功能間使用面積③：雙層挑高陽臺懸挑露臺在兩層露臺之間，假如沒有水平橫梁、沒有掛墻等構(gòu)造體時，露臺面積能夠繼續(xù)不計入建筑面積。陽臺底板至陽臺上蓋垂直空間范圍內(nèi)，假如有水平鏤空樓板或連接橫梁，將計算二分之一建筑面積。第26頁贈送突破方向3：花架等搭構(gòu)造板方式第27頁案例：溫江——千禧河畔國際花架花架建筑面積：88㎡贈送面積：45㎡實得面積：133㎡贈送率：51%享有同樣資源改善型產(chǎn)品，通過花架大面積贈送，在實得單價上具有顯著競爭優(yōu)勢第28頁花架不計算建筑面積，屬于全贈送面積。實行措施：預(yù)先留好“花架”，交樓前統(tǒng)一布板。設(shè)置花架預(yù)留花架長處：增加業(yè)主使用空間，避開對應(yīng)“露臺”“空中庭園”等概念。缺陷：裝修需統(tǒng)一安排，各層影響較大。第29頁3、戶型贈送空間設(shè)計常用手法研究第30頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究戶型贈送空間其設(shè)計重點可歸納為“平面手法”和“立體手法”兩大類。平面手法針對戶型平面格局具有彈性設(shè)計部分進行“可延伸”設(shè)計變動，包括設(shè)計靜態(tài)陽臺、入戶花園設(shè)計，和動態(tài)合理變更凸窗、構(gòu)造連扳和內(nèi)廊等。立體手法針對戶型平面格局基本不變條件下，向空間要面積，包括向地下室、露臺空間、夾層、挑高空間等要面積。第31頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）A.一般凸窗/轉(zhuǎn)角凸窗一般凸窗改造成室內(nèi)空間示意實際應(yīng)用廣泛/功能空間有效增大衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗實景臥室內(nèi)轉(zhuǎn)角凸窗實景資料起源：上海合生高爾夫公寓設(shè)計重點：一般凸窗：

一般凸窗在中小戶型中應(yīng)用較多，在90+戶型中，功能房間內(nèi)大多設(shè)計大面積凸窗（不超出2.2m），在空間上有效處理了90㎡做三房過于緊湊缺陷，根據(jù)設(shè)計規(guī)范，一般進深考慮控制在0.6m。衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗：

衛(wèi)生間凈高要求低，轉(zhuǎn)角凸窗應(yīng)用最為抱負，通過把帶窗外墻向外推移，將窗臺放到與浴缸位置齊平，做成大玻璃窗，可使衛(wèi)生間空間面積感增強2-3平方米。面積計算不計面積適用范圍

一般住宅第32頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）B.落地凸窗空間延伸，實際窗地面與房間地面相同設(shè)計重點：可改造凸窗主要是將“凸窗（不超出2.2m）下部框架構(gòu)造布置在樓體外側(cè)，則室內(nèi)高出部分能夠清除，從而增加房型使用面積”。如不進行拆除，則可直接作為室內(nèi)突出使用物一部分。面積計算不計面積；適用范圍

一般住宅改造后內(nèi)空間示意室外空間示意可改造“落地凸窗”室內(nèi)空間模型示意<2.2m第33頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）C.可局部拆卸內(nèi)凸窗增加儲物空間或直接變?yōu)闃?biāo)準高增加室內(nèi)空間資料起源：深圳招商·都市主場設(shè)計重點：在步入式凸窗上部分設(shè)計橫梁，將部分空間隔成兩層，使得凸窗層高【下層空間】不超出2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏空間；裝修期間可將橫梁“拆卸”，使原本2.2米層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。其設(shè)計關(guān)鍵點在于凸窗上梁能夠打掉，直接成為有效室內(nèi)空間。面積計算不計面積適用范圍

一般住宅在“都市主場”樓書戶型平面上，在窗口位置后標(biāo)注了進深有1.5米虛線

凸窗上方橫梁設(shè)計為儲藏空間凸窗下方為完整空間第34頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）D.大面積進深陽臺小戶型改造臥室，空中花園休閑區(qū)域，工作陽臺高效利用資料起源：深圳書苑雅閣設(shè)計重點：小戶型設(shè)計中：大進深陽臺可改造為房間利用；大戶型設(shè)計中：大進深陽臺（空中花園）可與客廳結(jié)合，便于改造為家庭廳或者吧臺休閑區(qū)域使用；面寬較小進深陽臺則可作為工作陽臺利用。面積計算計二分之一面積適用范圍

一般住宅①③②①、小戶型內(nèi)陽臺：改造為房間利用②、大戶型空中花園：與客廳相連可改造為休閑空間③、可高效利用工作陽臺第35頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）E.入戶花園大戶型作為入戶過渡空間，小戶型可改為功能區(qū)域主要技巧：小戶型與大戶型在功能應(yīng)用中有所不一樣：小戶型入戶花園：主要為后期客戶功能改造使用，交房時提議毛坯交房，但在樣板段中提議改造后展示，便于客戶更直觀接收；大戶型入戶花園：主要強調(diào)入戶過渡空間以及視覺效果作用，提議采取與花池結(jié)合手法，可帶部分裝修交房。面積計算計二分之一面積適用范圍

一般住宅資料起源：上海金地·未將來入戶花園改造成餐廳小戶型示意小戶型入戶花園帶花池入戶花園大戶型入戶示意第36頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）F.隱蔽式儲藏空間結(jié)合管道井，增加儲藏空間資料起源：深圳佳兆業(yè)·桂芳園設(shè)計重點：在管道井設(shè)計處可對于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲藏空間，凈高不大于2.2米可不計入建筑面積。該臥室壁柜空間高度為2.1米，由于低于2.2米而不計入建筑面積，被稱為“隱藏式衣櫥”。

面積計算不計面積適用范圍

一般住宅管道井位置隱藏式衣柜設(shè)計裝修后效果示意第37頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）G.以花架形式作為構(gòu)架創(chuàng)新形式，可架板直接作為房間使用資料起源：深圳雙御雅軒設(shè)計重點：在原預(yù)備設(shè)定房間處構(gòu)建花架，又能夠作為樓板梁。在上面能夠搭板成樓板，并在外隔墻成房間，由于是花架，可不計入建筑面積，裝修時期間可鋪板砌墻隔成獨立空間使用，但改造成本較高。

面積計算不計面積適用范圍

一般住宅【合適小戶型】花架原型示意改造后房間示意戶型原型以走道入室內(nèi)，兩側(cè)設(shè)花架花架示意花架示意第38頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）H.共享電梯廳前后雙開門電梯減少公攤面積同步確保私密性設(shè)計重點：共享電梯廳方式主要以配備可前后雙開門電梯廳。電梯開門后能夠直接進入房屋，將此前電梯等候區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得主能夠多出部分面積，該設(shè)計對電梯配備要求很高，多用于一梯二戶高端平層大宅。

面積計算減少公攤面積適用范圍

高端住宅資料起源：成都萬科·五龍山形成私家電梯廳雙開門設(shè)計雙開門設(shè)計第39頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（平面手法）I.設(shè)備平臺利用大面積設(shè)備平臺，實用性創(chuàng)新資料起源：上海金地·未將來設(shè)計重點：設(shè)備平臺一般作為空調(diào)外機，水電表等放置區(qū)域，通過贈送大面積設(shè)備平臺，通過改造合適在小戶型中高效利用。通過設(shè)備平臺高效利用，可增加其功能區(qū)域，如書房、儲藏室、健身房等。面積計算不計面積適用范圍

一般住宅【合適小戶型】原設(shè)備平臺玻璃房隔成書房客廳區(qū)域整體示意利用設(shè)備平臺作為可改造空間可稱為金地一大創(chuàng)新之舉第40頁A.地下室/半地下空間根據(jù)地下空間范圍巧妙躲避建筑面積主要技巧：地下室和半地下室頂板高出室外地面不足1米，其建筑面積不計入容積率地下室定義：房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/2。半地下室定義：

指房間地面低于室外地平面高度超出該房間凈高1/3，且不超出1/2。面積計算不計容積率適用范圍

別墅/一般住宅（一樓）戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（立體手法）凡是有一樓住宅建筑，都能夠抬高其正負零標(biāo)高，為一樓業(yè)主贈送半地下室，增加一樓住宅賣點，使消費者嘗到實惠。地下室室外圖地下室室內(nèi)圖由于室外架空1米左右，給采光窗發(fā)明了通風(fēng)采光條件

資料起源：深圳萬科城地下室/半地下室一樓下沉式庭院采光點二樓第41頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（立體手法）B.夾層空間設(shè)計重點：一般住宅應(yīng)用：由于“隔層”凈高一般都不大于2.2米，不大于標(biāo)準層2.8米標(biāo)準，因此隔層面積都不計入套型建筑面積中；在一般住宅中，“夾層”高度有限，一般用于臥房、更衣間、儲藏室使用。別墅應(yīng)用：

別墅夾層空間一般作為家庭會客廳為主。面積計算不計面積適用范圍

別墅/一般住宅餐廳家庭廳客廳地下室主臥室臥室3.0m<2.2m臥室3.0m3.0m2.6m夾層家庭廳示意別墅夾層空間剖面示意圖：3.6m2.2m2.9m2.2m3.6m2.2m3.6m2.9m2.9m客廳客廳客廳贈送空間贈送空間贈送空間一般住宅夾層空間剖面示意圖：2.2㎡層高別墅發(fā)明靈動空間，小戶型功能升級第42頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（立體手法）設(shè)計重點：利用坡屋頂內(nèi)空間時，板頂下面至樓面凈高度超出2.1米部位應(yīng)計算全面積；凈高在1.20米至2.1米部位應(yīng)計算1/2面積；凈高不足1.20米部位不應(yīng)計算面積。在英倫格調(diào)別墅屋頂坡度較大，能夠頂層閣樓作為儲藏空間；一般住宅復(fù)式也可應(yīng)用。面積計算按凈高尺度計算適用范圍

別墅/一般住宅（頂樓）C.頂層閣樓閣樓樓梯坡屋頂外立面25平米閣樓英倫格調(diào)體現(xiàn)，增加功能空間資料起源：上海萬科·紅郡第43頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（立體手法）D.挑高露臺設(shè)計重點：非頂層露臺：一般采取退臺方式實現(xiàn)，多用于花園洋房設(shè)計中；頂層露臺：頂層露臺贈送方式較多見，一般贈送面積可達成原戶型50%以上；無蓋挑高陽臺：在部分地域，高度達成或超出二個層高陽臺也可視為露臺，均不計入建筑面積，開發(fā)商往往將大露臺客廳或者臥室相連。面積計算不計面積適用范圍

別墅/一般住宅大幅提升戶型性價比，擴大主要功能間使用面積①：層層退臺式露臺②：頂層露臺③：雙層挑高陽臺懸挑露臺在兩層露臺之間，假如沒有水平橫梁、沒有掛墻等構(gòu)造體時，露臺面積能夠繼續(xù)不計入建筑面積。陽臺底板至陽臺上蓋垂直空間范圍內(nèi)，假如有水平鏤空樓板或連接橫梁，將計算二分之一建筑面積。第44頁戶型贈送空間常用設(shè)計手法研究（立體手法）E.室內(nèi)局部挑空設(shè)計重點：室內(nèi)局部挑高設(shè)計：

室內(nèi)局部挑高設(shè)計一般位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗空間感，從而減少戶型緊湊局促感，同步可隔離成空能間，戶型實用性得到提升。在小戶型別墅中更可采取玻璃作為隔墻，增強整體空間感，使空間整體具有層次感。區(qū)域不一樣對于挑高限制也有所不一樣。面積計算不計面積；適用范圍別墅/躍層住宅公寓過道呈狹長式二樓臥室采取玻璃客廳挑空客廳挑空上方挑高空間使戶型變化多樣，增加室內(nèi)空間感資料起源：上海橡樹灣第45頁4、新規(guī)出臺后贈送解讀第46頁第九條

住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6m。套型建筑面積144㎡以上躍層式住宅，其起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高時除外；住宅坡屋頂部分除外。

第十條

辦公建筑、酒店建筑層高不應(yīng)大于4.9m。建筑公共部分門廳、大堂、中庭等除外。

第十一條

商業(yè)用房層高不應(yīng)大于6.1m。建筑公共部分門廳、大堂、中庭等除外。超市、大型商場、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中