租賃物業(yè)安全管理課件

杭州城市創(chuàng)業(yè)投資有限公司人性化管理規(guī)范化服務全力打造租賃物業(yè)安全管理體系2012年2月29日杭州城市創(chuàng)業(yè)投資有限公司人性化管理規(guī)范化服務內容提要一、公司現有租賃物業(yè)概況二、租賃物業(yè)安全管理總體思路三、租賃物業(yè)安全管理風險點

四、租賃物業(yè)安全管理方法五、租賃物業(yè)安全管理的幾點思考內容提要一、公司現有租賃物業(yè)概況2公司現有租賃物業(yè)概況企業(yè)上市前的改制重組

2006年，公司開始管理租賃物業(yè)，物業(yè)總面積為10131.5平方米，主要分布于清泰街、西湖大道、觀音塘，包括寫字樓、底層商鋪、沿街小商鋪等物業(yè)形態(tài)，租戶包含大型餐飲、超市零售、休閑娛樂、房產中介、典當金融、旅游服務等多種業(yè)態(tài)。2012年，公司積極爭取市公司支持，計劃申請代管市公司江南星座等物業(yè)。江南星座位于濱江區(qū)政府對面，總面積17000余方，包括底層商鋪及寫字樓。公司現有租賃物業(yè)概況企業(yè)上市前的改制重組2006年，3

以“人性化管理、規(guī)范化運作”為經營理念，真心溝通，真情服務，在與租賃戶建立互相信任的基礎上，充分發(fā)揮租戶的主觀能動性，提升租戶的自我安全意識，打造租賃物業(yè)安全管理體系。租賃物業(yè)安全管理總體思路以“人性化管理、規(guī)范化運作”為經營理念，真心4租賃物業(yè)安全管理風險點1、物業(yè)結構自身產生的安全隱患；2、物業(yè)消防安全，在消除物業(yè)自身先天不足產生的消防隱患外，還要防范“后天型”隱患；租賃物業(yè)安全管理風險點1、物業(yè)結構自身產生的安全隱患；53、物業(yè)高空墜物風險；4、物業(yè)防盜風險；租賃物業(yè)安全管理風險點3、物業(yè)高空墜物風險；租賃物業(yè)安全管理風險點65、租賃人員風險；6、經營中產生的矛盾糾紛等不穩(wěn)定因素。租賃物業(yè)安全管理風險點租賃物業(yè)安全管理風險點7租賃物業(yè)安全管理方法

（一）建立安全管理組織機構公司成立了安全生產工作領導小組，有安全生產主要領導、分管領導、職能部門、安全管理員等自上至下、分工明確的分級管理體系。租賃物業(yè)安全管理方法8租賃物業(yè)安全管理方法

（二）租賃物業(yè)的安全管理為全過程管理，體現在租賃過程的“前、中、后”：

1、取得物業(yè)時，公司通過現場踏勘、查看建筑圖紙、向物業(yè)了解情況等方式，全面了解物業(yè)內外部結構、安全狀態(tài)，分析、明確安全管理重點。例一租賃物業(yè)安全管理方法9租賃物業(yè)安全管理方法

2、招租過程中，對租戶的經營情況、生產運營特點、可能產生的不安全因素予以充分掌握，并與物業(yè)的情況進行匹配，爭取到最合適的租賃業(yè)態(tài)。例二租賃物業(yè)安全管理方法10租賃物業(yè)安全管理方法

3、租戶進場后，針對租戶的不同情況，公司采取了不同重點的安全管理方式：

（1）租賃單位規(guī)模較大，自有安全管理人員的，公司安全管理方式為：以租賃戶自我管理為主，公司通過積極配合、指導、監(jiān)督和協調等方式發(fā)揮管理職能。例三

（2）租賃單位規(guī)模較小，自身沒有安全管理人員的，公司安全管理方式為：以公司管理為主，通過安全檢查、安全宣傳教育、安全提醒等主動的安全服務進行管理。例四

租賃物業(yè)安全管理方法3、租戶進場后，針對租戶的不同情況，11

4、對現有租賃戶，公司建立了一套安全生產檢查體系，對安全檢查的類型、帶隊人員、檢查頻率、檢查重點、整改要求、整改反饋等都作了具體明確。5、租賃戶因各方面原因，無法繼續(xù)履行《房屋租賃協議》、需要辦理轉租時，公司對轉租作出了嚴格規(guī)定，要求轉租必須經過公司同意，新租戶必須符合公司要求。租賃物業(yè)安全管理方法租賃物業(yè)安全管理方法12（一）租賃戶的理解與支持是安全生產工作的前提

堅持誠信經營，樹立“言而有信”的經營品牌。堅持真心服務，心懷“排憂解難”的服務精神。

例五堅持雙向溝通，體現“平等尊重”的人文關懷。

例六、例七堅持換位思考，秉承“利益一致”的價值觀。

例八

租賃物業(yè)安全管理的幾點思考（一）租賃戶的理解與支持是安全生產工作的前提租賃物業(yè)安全管13（二）人性化管理是安全生產工作的最有效手段1、租賃前期過程中，以“友人”的身份，設身處地為租戶著想，不求利益最大化，力求租戶和物業(yè)能“完美匹配”。2、安全管理過程中，以“親人”的身份，溫馨提醒租戶加強安全防范，免費發(fā)放安全宣傳材料。3、隱患整改過程中，以“主人”的身份，監(jiān)督整改進程，盡快消除不安全狀態(tài)。例九租賃物業(yè)安全管理的幾點思考（二）人性化管理是安全生產工作的最有效手段租賃物業(yè)安全管理的14（三）規(guī)范化管理是安全生產工作的關鍵1、按照公司規(guī)定流程，規(guī)范辦理招租、簽約、退出、轉租等工作，做到“有章可依，按章辦事”。2、在簽訂《房屋租賃協議》的同時，與每家租賃戶簽訂安全生產責任書，明確租戶承擔的安全生產責任，確定租戶的安全生產聯系人，繳納安全生產保證金。3、嚴格執(zhí)行公司安全生產檢查機制，及時發(fā)現安全隱患、不穩(wěn)定因素，隨時掌握隱患整改情況。租賃物業(yè)安全管理的幾點思考（三）規(guī)范化管理是安全生產工作的關鍵租賃物業(yè)安全管理的幾點思15租賃物業(yè)安全管理課件例一：2007年，公司與杭州聯華華商集團協商靜安花苑底商租賃事宜時了解到，超市對樓面承重要求較高。本著對租戶負責的態(tài)度，公司積極聯系開發(fā)商及設計單位，獲取該商鋪荷載的確切數值，得知商鋪荷載無法滿足超市需求。針對這一情況，公司決定實施樓面改造工程，委托杭州東洋建筑設計咨詢有限公司（甲級）進行改造設計，經招標，確定省建工集團機械化工程公司為施工單位，工期25天，工程總價20萬元。施工完畢后，再委托浙江大學土木工程測試中心進行了樓面靜荷載測試。在確保無安全隱患的前提下，公司方與聯華集團簽訂《房屋租賃協議》。例一：2007年，公司與杭州聯華華商集團協商靜安花苑底商租賃17例二：

2007年，杭州元通汽車用品有限公司擬承租靜安花苑底商開設洗車服務點。在前期溝通過程中，公司認為該單位實力雄厚，循環(huán)水流的洗車模式也較為新興，但考慮到物業(yè)位于小區(qū)底樓，車輛進出及機器噪聲必將對小區(qū)居民生活產生影響。經反復權衡，最終放棄了此家租戶例二：18例三：

聯華超市靜安花苑店開業(yè)以來，不斷有物管及樓上居民投訴其噪聲擾民。經環(huán)保部門實地測試，噪聲指標符合國家標準。公司召開協調會議，公示檢測報告，獲得了居民的認可。但之后還陸續(xù)有居民反映晚上屋內有回音。公司多次聯系環(huán)保、城管、街道、社區(qū)等職能部門及建筑領域專業(yè)人員共同前往查看情況，最終判定噪聲為壓縮機震動產生的低頻噪音。當時國家尚未對低頻噪音給予規(guī)范，但本著以人為本的原則，公司邀請浙江大學減震機構專家制訂減震方案，并與聯華超市進行反復溝通協商。最終，聯華超市采納了該方案，更換了壓縮機、安裝了減震裝置、調整了超市布局。整改后，樓上居民十分滿意，至今公司未再接到類似投訴。例三：19例四：

西湖大道商鋪普遍為個人經營戶，經營規(guī)模小，且沒有配套物業(yè)服務。公司在安全排查中發(fā)現有5家商鋪沒有安裝獨立電表。為確保租戶用電安全，公司主動為其辦理了獨立電表安裝申請，并聯系電表安裝施工單位進行現場踏勘，制訂安裝方案，完成電表安裝。例四：20例五：2010年10月起，城建大樓開始立面整治，因冬季雨雪影響，原定于11月上旬完工的工程至12月中旬尚未完成。立面整治需在大樓外搭建腳手架，對底樓商戶的經營造成了極大的影響，我公司的租戶漢正足浴店甚至到了日營業(yè)額不到500元的境地。工期延誤更使底樓商戶情緒激動，漢正足浴要求我公司出面與施工單位進行協商。根據租戶的要求，公司會同物管，與上城區(qū)政府、上城區(qū)財政局、城建大樓業(yè)委會及施工單位召開協調會議，確定將南北面同時施工的施工方式調整為先進行北面施工，以盡快恢復底樓商戶的正常營業(yè)，并明確北面施工在12月31日前完成。之后，公司專人跟蹤該工程實施進度，協調相關事項。12月底，北面工程如期完成。例五：21例六:城建綜合大樓所在的清泰街在2009年-2011年期間，經歷了多次道路整治、封閉施工，時常停水停電，對底商租戶的經營造成極大的影響。租戶多次書面要求減免租金，在免租要求未能獲得批準的情況下，經常通過打電話或上門的方式前來抱怨訴苦，一談就是兩個多小時。面對心懷怨氣的租戶，公司工作人員十分耐心地傾聽她的訴說，并進行勸慰開導，讓她了解到合同的嚴肅性，及整治之后對經營的諸多好處。此外，在不違背合同的前提下，公司盡可能提供租戶優(yōu)惠政策，同意延期支付租金，與物管公司溝通協調，取得車位的優(yōu)惠等。最終，獲得了租戶的諒解和好評。例六:22例七：2010年起，公司在每年春節(jié)前夕面向自有房產及市公司托管房產的全體租戶開展一次“城投真情服務”活動。2010年，公司組織全體租戶進行了新春懇談及團拜；2011年和2012年，公司豐富了活動內容，將活動分為三個主題。一是“賀新春”。指派專人采購年貨，在春節(jié)前夕送到每位租戶手中，向租戶表達節(jié)日的問候和美好的祝愿。新穎的方式和公司視租戶如親人的真情得到租戶們的交口稱贊。二是“保安全”。進行節(jié)前安全隱患排查，確保安全。三是“優(yōu)服務”。與每位租戶進行面對面懇談，根據租戶反映的問題，能當場解決的當場解決；不能當場解決的，承諾解決期限，按期解決。例七：23例八：金泰商務大廈306、308-310室租戶是一家從事銀行單據傳遞的專業(yè)服務公司。因人員眾多、嘈雜，且經常攜帶包裹、電動車電瓶等大件、重件出入大樓，對大樓環(huán)境造成了較大的影響，也增加了物業(yè)管理的難度。對此，隔壁租戶、大樓內的其他業(yè)主及物管公司向我公司反映情況，投訴該公司。對此，公司會同大樓物管，召集該公司負責人、大樓業(yè)委會代表及其他業(yè)主代表召開協調會議，制訂整改方案。方案主要包括：該公司配備專門的管理人員進行管