中國公寓式住宅市場概況及發(fā)展趨勢報告

中國公寓式住宅市場概況及發(fā)展趨勢報告清華大學房地研究所一、公寓式住宅市場回顧與前瞻影響住宅市場的重大事件回顧2004年中央政府和地方各級政府出臺了一系列針對土地市場、金融市場和房地產(chǎn)市場的管理制度和宏觀調控政策，它們對住宅市場的發(fā)展具有重大而深遠的影響，某些影響甚至已經(jīng)迅速引起了市場的反應，因此2004年被許多業(yè)內(nèi)人士稱為“政策年”。此外，各種重大活動的舉辦也在不同層面上影響著各地住宅市場的發(fā)展。1.1.1土地政策近年來國家對土地市場的監(jiān)管力度不斷加大，2004年更是達到一個高峰。3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求就“開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，即著名的"8?31大限”2004年4月29日，國務院辦公廳頒布了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，提出再用半年左右的時間深入開展土地市場治理整頓，同時實施"三個暫停”；5月1日起，國土資源部下發(fā)的《國土資源聽證規(guī)定》正式實施：5月19日，國土資源部《深入開展土地市場治理整頓工作實施方案》出臺，對專項檢查分工和相關政策界限進行明確。與此同時，各地政府也出臺了一系列相關政策。北京市政府改組北京市國土資源和房屋管理局，將各區(qū)縣的國土資源和房屋管理原有的國土資源管理權全部上收到市國土資源局，實行分家土地垂直管理。上海市相繼出臺了《上海市土地儲備辦法》與《上海市建設項目審批用地規(guī)?？刂乒芾碓囆修k法》，以上海地產(chǎn)集團有限公司為核心建立上海土地儲備新機制。深圳市繼續(xù)堅持2002年以來的土地供給限額，保持每年土地供給量在100萬平方米左右。從長遠看，嚴格的土地監(jiān)管政策和土地供給量的控制必然對住房供給量和住房價格帶來顯著的影響。盡管由于開發(fā)商掌握的土地存量較大，2004年這種影響在許多城市中沒有得到充分的體現(xiàn)，但從深圳住宅市場的現(xiàn)狀中就能預見各城市未來的發(fā)展趨勢。1.1.2信貸政策"121號文件”之后，2004年國家繼續(xù)出臺了一系列政策防范房地產(chǎn)業(yè)帶來的金融風險。3月央行出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，要求銀行嚴格消費信貸；4月27日國務院發(fā)出通知，決定適當提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)（不包括經(jīng)濟適用房項目）由20%及以上提高到35%及以上；4月30日開始執(zhí)行的《關于進一步加強產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調配合控制信貸風險有關問題的通知》中提出，要控制由于固定資產(chǎn)投資的過熱而導致的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險。這些政策都在一定程度上影響了住宅市場的開發(fā)成本和投資規(guī)模。另一方面，2004年10月29日起央行上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率上浮，在住宅市場中引起了巨大的震動。事實上，利率上調給住宅開發(fā)和居民購房帶來的實際成本的影響十分有限，但其預示的宏觀經(jīng)濟政策的轉變和我國進入"加息通道”的傳言對市場心理預期的影響卻不容忽視。1.1.3其他地方性政策商品房銷售：2004年一些城市進一步嚴格了商品房銷售條件。特別是上海市政府出臺的《關于預售商品房轉讓問題的決定》，規(guī)定預購人購買的預售商品房在取得房地產(chǎn)權證前不能轉讓，以此限制住宅市場中的投機行為。規(guī)劃調整：2004年，北京市公布了《北京城市總體規(guī)劃2004-2020年》，其中提出的改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況；大力進行城鎮(zhèn)住宅和社區(qū)生活服務設施的配套建設；住宅層數(shù)以四、五、六層為主，在舊城區(qū)嚴格控制高層住宅的建設等一系列規(guī)劃要求對北京市住宅市場的長遠發(fā)展將產(chǎn)生一定影響。稅費近年來深圳等地適當下調了二手房出售相關稅費，以此作為促進住宅二手市場發(fā)展的重要舉措之一。與此相反，2004年上海則開始對居民出售購入不到一年的普通住房所得收益進行征稅，以此控制住房市場中的投機行為。1.1.4重大活動北京奧運會、上海世博會和廣州亞運會對于當?shù)刈≌袌龅陌l(fā)展都是重大的利好事件尤其是2004年廣州申亞成功更是被視為當年廣州住宅市場觸底反彈的一個重要誘發(fā)因素。此外，這些重大活動也引起了當?shù)刈≌季值淖兓?，北京亞奧板塊、上海世博園區(qū)和廣州亞運村規(guī)劃所在的廣州新城板塊都已經(jīng)成為或預計將成為當?shù)刂匾闹懈邫n住宅集中區(qū)。住房一手市場回顧與前瞻1.2.1北京根據(jù)北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，北京2004年商品住宅新開工面積2207.2萬平方米，竣工面積2344萬平方米，銷售面積2285.8萬平方米，商品住宅銷售額1085.1億元。全年商品住宅平均售價4747元，商品住宅空置面積達727.7萬平方米。表1-1、表1-2給出了上述數(shù)據(jù)的歷年比較情況。從歷史數(shù)據(jù)看，由于近年來土地政策的變化，土地供應明顯有減少趨勢。這種趨勢將一直持續(xù)下去，相應的未來幾年北京商品住宅新開工和竣工面積將保持小幅下降的趨勢。北京市商品住宅銷售面積在近年來一直保持著較高的上升勢頭，預測未來幾年北京市的商品住宅銷售面積仍將呈增長態(tài)勢，但隨著各房地產(chǎn)公司現(xiàn)有存量土地的開發(fā)完成，增長速度將放緩。房地產(chǎn)市場受“8?3”等政策的影響，未來土地供應量減少，廉價土地未來供應量大大減少，開發(fā)商投入土地的成本增加，隨著地產(chǎn)商現(xiàn)有土地的開發(fā)完成，加之原材料價格的上漲，未來幾年房價將有一定程度的增長。1.2.2上海根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，2004年上海市總的住宅供應量為2800萬平方米，略少于2003年。而高檔住宅方面，2004年前三個季度供應量分別為64,2萬平方米、117.43萬平方米、134.97萬平方米，年初供應量明顯偏小，之后有所回升。在土地供應上，2004年上海住宅用地的公開出讓面積1939.5萬平方米，較2003年減少584.3萬平方米；盧灣、黃浦、靜安、徐匯和長寧等五個中心城區(qū)出讓面積為102.6萬平方米，占總量的5.2%，較2003年減少6,3萬平方米，且未來中心城區(qū)可供開發(fā)的住宅用地還將繼續(xù)減少。在供應量放緩的同時，上海住宅市場的需求依然旺盛。一方面由于上海市居民住房條件總體上還比較低，人均住房面積遠低于全國平均水平，有切實的改善居住的需求；另一方面，上海及周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，外地及境外購房群體不斷壯大。根據(jù)上海市住房交易中心的調查，單價12000元以上住房購買者的比例為本地購房者47%，外省市購房者30%，境外購房者23%。同時，在對住宅的需求中，投資性需求比例有下降但仍較高，根據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，目前上海投資購房的比例已達16.6%，并有相當一部分屬于短期炒作。2004年上海住宅市場基本呈供需平衡的態(tài)勢，供應略小于需求。不同時段和不同地段的表現(xiàn)有所不同。前兩個季度需求量大于供應量，為近年少有：而第三季度之后，隨著住宅供應量放大，重新回到供大干求的局面。內(nèi)環(huán)以內(nèi)由于可開發(fā)住宅用地稀少，供應量明顯不足；而外環(huán)以外的地區(qū)則有大量新項目上市。同時，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2004年底上海市住宅空置率為9.38%，若把交付使用少于一年的樓盤計算在內(nèi)，空置率為12.80%。上海市住宅市場這種供求形勢的出現(xiàn)和各項政策密切相關。首先，銀行信貸收緊，對房地產(chǎn)企業(yè)資金與住宅項目進度影響較大，對自住型的需求卻沒有多大影響；其次，土地供應量減少、土地成本提高限制了新的住宅供應；此外，新的拆遷政策和上海市對動拆遷總量的嚴格控制，進一步減少了市中心的住宅用地來源。在這樣的大環(huán)境下，上海市住宅價格在2004年初的質疑聲中持續(xù)攀升，到年底更是掀起一個小的上漲高潮。根據(jù)上海市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2004年全年上海全市商品住宅平均銷售價格為6385元／平方米，同比上漲14.6%；其中內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅價格的漲幅高達27.5%。局部地區(qū)出現(xiàn)了相當一批價格在20000元／平方米以上的住宅項目，而價格在30000元，平方米以上的項目也已有十多個，部分對境外推廣的項目售價更高達6000美元／平方米以上，且仍在上漲。2005年初的種種跡象顯示，政府將加大對住宅市場的調控力度，希望能適度抑制住房市場需求，并抑制房價過快上漲。由于2004年住宅用地供應不足，新開工面積比往年減少，2005年住宅的供應量比2004年還會有所減少，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域房源尤其稀缺。需求方面，金融和稅收政策的調整將會繼續(xù)降低投資性購房比例，但是，自住型購房需求仍然旺盛，海外需求保持增長。同時，一系列政策的作用下，住宅項目開發(fā)成本有所提高?？梢灶A計，除非出現(xiàn)大的政策變動，2005年住宅價格仍會上漲。其中，在中心城區(qū)的高檔住宅供不應求的局面將進一步加劇，房價保持高漲幅；而外環(huán)以外地區(qū)的漲幅可能回落，同時，上半年將有部分存量房被市場吸納。1.2.3廣州2004年以前，廣州一手住宅平均價格保持了長達6年的持續(xù)小幅降低，至2003年底廣州的平均住房價格已經(jīng)遠低于北京、上海、深圳等其他一線城市。而這一局面在2004年出現(xiàn)了根本性的改變。2004年廣州全市（十區(qū)）一手住宅平均價格為4618元／平方米，比2003年上漲730元，漲幅達到18.8%，其中老八區(qū)（不含番禹、花都）更是首次突破5000元大關，達到5339元，平方米。造成價格大幅上升的原因是多方面的。首先是市場供求關系調節(jié)的結果。在廣州經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和居民可支配收入持續(xù)增長的帶動下，2004年住房需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。據(jù)廣州市國土資源及房屋管理局統(tǒng)計，全年全市一手住宅登記成交94243宗，成交面積966.55萬平方米，同比增長6.57%：其中老八區(qū)登記成交68041宗，成交面積666.81萬平方米，同比增幅達到19.71%。但同時一手住宅新增供應量卻呈下降趨勢，全市全年批準預售住宅單元72825套，可預售面積753.73萬平方米，同比減少1.09%；其中，老八區(qū)的相應數(shù)字分別為51663套和489.01萬平方米，同比減少4.68%。可見無論是全市范圍還是老八區(qū)，住宅登記成交面積均遠遠超過同期批準預售面積，市場中呈現(xiàn)出明顯的供不應求。其次是觸底反彈的強大動力。由于土地供應受限、建材漲價等原因，近年來廣州住宅開發(fā)的成本實際上處于持續(xù)增長的過程中，但同期住宅價格卻持續(xù)走低，兩者的走勢相互背離且程度日趨嚴重，因此，此前住宅價格實際上一直承受著強大的上升壓力。第三是住宅品質的普遍提高，特別是大量精裝修項目的出現(xiàn)和裝修標準的提高，也促使一手住房實際交易價格的進一步上漲。除了上述三個主要因素外，申亞成功等利好消息、首屆房地產(chǎn)峰會帶來的強烈漲價暗示等也都對價格上升有一定的作用。2005年廣州一手住宅價格走勢是目前業(yè)界爭論的熱點。從目前的情況看，帶動2004年廣州房價上漲的各主要因素在2005年仍將發(fā)揮作用，特別是據(jù)預測，2005年住宅市場仍將出現(xiàn)求略過于供的局面，因此，2005年廣州房價很有可能將繼續(xù)上漲。但2004年房價增長幅度較大，2005年中市場和消費者都需要一個適應期，同時，政府在2005年加大熟地入市量等相關舉措也將進一步壓縮房價的上漲空間，因此，預計2005年廣州房價將保持較為溫和的增幅，甚至由此開始一個較長的相對穩(wěn)定的持續(xù)小幅微漲期。多次置業(yè)者在購房者中所占比例的持續(xù)提高是近年來廣州住宅市場中最顯著的需求特征，2004年更是成為一個高峰，并逐漸成為市場需求的主體。據(jù)統(tǒng)計部門測算，目前廣州市擁有兩套以上住宅的家庭已經(jīng)占到了家庭總數(shù)的18%，而在增量市場中，盡管不同機構對多次置業(yè)者比例的測算結果有所出入，但均集中在45%?60%之間。相應的，許多開發(fā)商——特別是大開發(fā)商也將多次置業(yè)者作為主要的服務對象。以“升級型”、“享受型”、“度假型”等為主要特點的多次置業(yè)需求的興起并成為市場需求主體，這一變化對整個住宅市場的影響是多方面而深遠的，不僅成為促使市場火爆（包括一手市場和二手市場）的重要原因之一，同時也促使2004年推出的公寓式住宅的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生了一些顯著的變化。1.2.4深圳2004年深圳一手商品住宅平均價格為5980元，平方米，同比增長5.6%，也是深圳一手住宅價格連續(xù)第6年保持6%業(yè)內(nèi)的增長幅度，表明深圳一手住宅市場仍舊保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢。但其中可能存在供求失衡的問題卻不容忽視。近年來深圳住房市場的一大特點是受宏觀調控的影響十分顯著且相當敏感。2002年以來，深圳市一直采取特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、控制全年房地產(chǎn)用地供應等一系列宏觀調控政策，同時大幅度減少批準預售面積，使得此前積壓的住宅大量得到消化。2004年，在土地供應繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產(chǎn)用地入市，商品房供應開始比2003年有所增加，全年一手住宅批準預售面積806.48萬平方米，同比增長12.5%，與全年住宅銷售面積（820.13萬平方米）基本持平，較大程度的緩解了2003年出現(xiàn)的供不應求的局面（2003年缺口近100萬平方米）。但應該看到，盡管短期供求趨于平衡.但由于2004年中表征房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的新開工面積、施工面積和竣工面積等先行指標都出現(xiàn)了負增長的態(tài)勢，后市供應不容樂觀，可能給住宅價格帶來明顯的上升壓力。因此，深圳一手住宅市場未來的發(fā)展在很大程度上取決于政府宏觀政策的走向，特別是深圳土地供應計劃的調整。過去3年里深圳每年的土地供應量都控制在100萬平方米左右.不僅帶來地價的一路攀升.同時也直接造成了潛在的住宅新增供應量的供不應求。在這種情況下，加之政府“控制增量、盤活存量”目標已經(jīng)基本實現(xiàn)，為了促進房地產(chǎn)市場的健康增長，政府很有可能在近期內(nèi)逐步放寬土地供應，以適應經(jīng)濟發(fā)展的需要.滿足市場需求，保證深圳住宅市場能夠繼續(xù)延續(xù)目前持續(xù)小幅微漲的良好局面。住房二手市場回顧與前瞻1.3.1北京跟據(jù)來自我愛我家市場研究中心的統(tǒng)計資料顯示，2004年北京二手住宅交易量為39000套，同比增幅85.7%，二手房全年交易均價為3300元，平方米，同比增幅7.6%。整體的市場供求保持在1：4.5左右，供求矛盾比去年同期略有緩解。從交易品種來看，2004年北京二手房市場的主體交易品種與2003年相比沒有顯著變化。成交屬性比重中，二手已購公房依然穩(wěn)坐交易領先位置，占到全年二手房交易總量的67.2%，與2003年基本持平。二手普通商品房交易從2004年年初就顯示出了穩(wěn)步上行的良好趨勢，交易量占全年總交易量的21.5%。二手經(jīng)濟適用房受“5?20”政策的影響，在經(jīng)歷了上半年的大量交易后，下半年交易量有所萎縮，其全年交易量占二手房總交易量的11.3%。地域分布上，供需兩旺的傳統(tǒng)熱點區(qū)域朝陽和海淀仍然是二手房交易最活躍的區(qū)域。東城、西城、崇文、宣武四個中心城區(qū)憑借其核心地段優(yōu)勢，需求旺盛。位于南城的豐臺區(qū)受交通環(huán)境改善等利好因素的影響，交易也日益活躍。從總體來看，城八區(qū)交易量總和占到全市交易量的57.8%，比去年上升了6.4%。遠郊區(qū)縣的全年交易量總和占全市交易量的42.2%，雖然比重較去年有所下降，但交易總量的絕對值也有大幅度的提高。預計2005年的二手房房源會進一步放量，除二手已購公房房源繼續(xù)大量釋放外，滿足住滿五年期限的二手經(jīng)濟適用房房源將有所提升，2005年的北京二手房市場將依然持續(xù)活躍，交易量可能超過50000套。購房需求在明年也將會進一步增強，中低收入家庭、拆遷戶以及首次置業(yè)者等都是二手房的購買需求群體。在供需兩旺的雙重作用力下，房價預計保持平穩(wěn)增長，不會有太大的波動。1.3.2上海近年來，上海市住房二手市場發(fā)展迅速，二手住宅交易量在全部住宅交易中的比重不斷上升。而到了2004年，新推出的一系列針對房地產(chǎn)的調控政策，如期房限轉、預售商品房網(wǎng)上公示、銀根緊縮、降低預售門檻以促使500萬平方米中低價房提前上市等，曾一度限制了上海二手住宅交易量。但隨著政策影響逐步明朗，市場恢復活躍。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2004年上海二手住宅的交易量已經(jīng)超過一手住宅約290萬平方米。從購房目的看，自住仍然是二手房購買者的主要用途，短期投資行為明顯減少。從戶型結構上，100平方米以下的戶型仍占大多數(shù)，而大戶型、高總價的戶型也受到了市場歡迎。特別是由于市中心中高檔住宅供應不足，導致該類物業(yè)在二手市場上表現(xiàn)十分活躍。預計2005年上海二手房市場將保持活躍，并更加健康。一方面交易量繼續(xù)增加，價格繼續(xù)上漲，另一方面短期炒房行為的比例進一步減小。根據(jù)上海中原估計，2005年二手房整體價格將有18%?20%的漲幅。在上海新房供應量不足的情況下，二手房市場的發(fā)展空間巨大，同時更需要注意保持良好的市場秩序。廣州廣州住房二手市場已經(jīng)逐漸成為住房市場中十分重要的組成部分。2004年廣州二手房屋交易面積為847.2萬平方米，交易金額為229.5億元，同比增長43.0%和43.4%，二手房交易面積已經(jīng)占到全年房屋交易總面積的43%。盡管缺乏單純針對住房二手市場的類似指標，但從其活躍程度看，有理由相信住房二手市場發(fā)揮的作用將不低于綜合市場的整體水平。二手住房銷售渠道的暢通也成為近年來廣州住宅市場中多次置業(yè)需求迅速增長的一個重要原因。反過來多次置業(yè)需求的增長和居民住房升級行為的增多又為住房二手市場提供了大量的貨源，因此有理由相信廣州的住房二手市場在2005年中仍將繼續(xù)保持這種快速增長勢頭，在總體交易量中所占的比例還有可能進一步提高。價格方面，在持續(xù)走高的一手住宅交易價格的帶動下，2004年廣州二手住宅平均交易價格也出現(xiàn)了近年來的首次增長，達到2759元／平方米，同比增長4.8%；其中老八區(qū)二手住宅的增長尤其顯著，首次突破3000元大關，平均交易價格達到3078元／平方米。業(yè)界普遍預測2005年二手住宅價格仍將保持持續(xù)小幅增長的局面，尤其是在老八區(qū)某些基本沒有新增供應量的片區(qū)中二手住宅價格的增幅還可能更大。深圳近年來深圳市住房二手市場處于高速發(fā)展的過程中。據(jù)統(tǒng)計2004年深圳二手房屋銷售面積達到686.58~-平方米，同比增長38.19%，2002年以來連續(xù)第三年增幅超過35%（2002、2003年增長分別為36%、45%），二手房屋交易面積與同期新房銷售量的比例也達到0.72：1，再創(chuàng)歷史新高，其中盡管商鋪占據(jù)了可觀的份額，但二手住宅仍舊是市場中的主體。近年來深圳住房二手市場的迅速發(fā)展除了歸功于政府出臺的減少稅費、“公房上市”等促進二手市場發(fā)展政策外，一個重要的原因是近年來深圳住宅增量供給的規(guī)模一直相對有限，而住宅需求卻處于持續(xù)擴大的過程中，使得相當部分居民轉而投向區(qū)位條件良好、選擇余地較大且價格相對低廉的二手住宅。從目前的情況看，未來深圳住宅增量供給的規(guī)模仍難以得到有效的擴大，這也決定了住房二手市場將延續(xù)這種高速發(fā)展的局面，其交易量甚至將很快超過一手市場。市場的火爆也帶來了二手住宅價格的提升，尤其是在2004年中二手住宅價格出現(xiàn)了大幅度的增長，二手住宅市場與一手市場的均價差距已接近1000元。但未來價差進一步縮小的空間相對有限，而更有可能出現(xiàn)一手住宅價格和二手住宅價格基本同步增長的趨勢。1.4各城市公寓式住宅分布的區(qū)域分析1.4.1北京2004年北京市城八區(qū)在售住宅項目的分布情況如表1-3所示。從中可以看出，北京市2004年住宅項目集中在海淀、朝陽區(qū)，其次是豐臺，其他各區(qū)的數(shù)量相對較少。從住宅項目的區(qū)域分布看，2004年北京住宅市場的熱點區(qū)域已不僅僅局限于一些老牌區(qū)域。雖然中關村、CBD等區(qū)域依然熱銷，但是由于土地有限，這些區(qū)域可開發(fā)面積逐漸減小，熱銷的樓盤也停留在一些分期開發(fā)的舊樓盤。而太陽宮、望京、東壩地區(qū)、玉泉營和亦莊等地區(qū)有則大量新盤陸續(xù)開盤，成為住宅市場的熱點。中高檔公寓式住宅方面，目前售價萬元以上的公寓式住宅主要分布CBD、朝陽公園、太陽宮、亞奧板塊和金融街幾個板塊，如表1—4所示。其中東部的CBD、朝陽公園以及太陽宮三個板塊市場表現(xiàn)尤為活躍，無論在供應量和消化量都遠遠大于西北部的亞奧板塊和金融街板塊。CBD板塊：隨著中央商務區(qū)的規(guī)劃建設，越來越多的商業(yè)、貿(mào)易、金融機構集中在本區(qū)域，帶動了區(qū)域內(nèi)高檔住宅項目的發(fā)展。CBD地區(qū)是售價萬元以上公寓的匯集地，在售項目總供應量超過100萬平方米。盡管價高量大，但是CBD的公寓市場表現(xiàn)十分搶眼，在售項目實現(xiàn)了平均七成的銷售率。根據(jù)CBD規(guī)劃方案，區(qū)內(nèi)規(guī)劃總建筑面積1000萬平方米，其中公寓250萬平方米，因此，未來還有更大規(guī)模的項目等待上馬。朝用公園板塊：朝陽公園地區(qū)具有高品質的居住環(huán)境，而且已經(jīng)形成了成熟的高檔公寓居住區(qū)氛圍，且國際化程度較高。目前該地區(qū)已銷售1900余套高檔公寓，房價在11930?18056元，平方米之間，與CBD的房價基本持平，并且達到了80%的銷售率。太陽宮板塊：作為燕莎商圈周邊待開發(fā)的最大的一塊處女地，東北三環(huán)的太陽宮板塊被北京市政府規(guī)劃為未來三環(huán)沿線最適合居住的大型地產(chǎn)板塊。目前該地區(qū)售價萬元以上的公寓已售1000多套，銷售率50%，整體的規(guī)模檔次略低于CBD和朝陽公園。區(qū)域內(nèi)的項目以純居住公寓為主，兼顧投資。從客戶構成方面分析，年輕高薪白領是該地區(qū)置業(yè)的主力軍，同時，這個地區(qū)的投資購房比例不在少數(shù)。亞奧板塊：該地塊處于升值過程中，奧運的利好刺激有很大的拉升作用，未來前景看好。目前，售價萬元以上的高檔公寓有三個，銷售率不高，呈現(xiàn)出供大于求的市場狀況。項目售價在10264?11672元，平方米之間，與CBD和朝陽公園相比明顯偏低。金融街板塊：金融街板塊具有其特殊地域性，各種配套設施完備，同時交通設施便利，帶動了高檔公寓特別是服務式公寓的發(fā)展。目前地區(qū)在售的萬元以上的項目僅兩個，銷售率65%，平均房價13000元／平方米。隨著金融界新規(guī)劃方案的制定和立體交通體系的建設，金融街板塊還將有進一步的發(fā)展。1.4.2上海整體上看，上海市的住宅分布可以按照內(nèi)環(huán)線進行劃分。環(huán)線以內(nèi)及環(huán)線附近的住宅不斷往高端化的方向發(fā)展，環(huán)線內(nèi)外住宅的價格差距不斷拉開。從最近兩年的運行情況看，上海住宅分布的板塊特征愈發(fā)明顯。中心地段的盧灣、黃浦、靜安等區(qū)，新推出項目以高檔住宅為主，價格昂貴，且限于土地供應不足，一手房供應量將逐漸減少。而徐家匯、真如、五角場作為上海城市副中心的功能逐漸明顯，未來將吸納更多上海本地人居住。其中，徐家匯商業(yè)發(fā)達、交通配套完善，早已成為上海中高檔住宅的熱點，房價也較高，并有望成為新的高檔住宅的聚集地；五角場和真如鎮(zhèn)發(fā)展不如徐家匯順利，目前房價還處在比較適中的位置，但是隨著商業(yè)、交通的發(fā)展，價格上漲空間很大。此外，七寶、莘莊等地鐵沿線地區(qū)和世博規(guī)劃會址周邊的“世博板塊”也正在成為新的熱點。高檔住宅的分布特點則與上海的歷史與發(fā)展過程密不可分。目前主要的高檔住宅集中區(qū)有四塊，自西向東分別是古北新區(qū)、靜安寺周邊、淮海中路新天地周邊以及陸家嘴黃浦江沿岸。從地圖上看，基本位于上海城市的東西軸線上。古北由于靠近虹橋機場，威為80年代以來上海較早的海外人士聚集區(qū)，從而形成了一批中高檔住宅。近來隨著古北二期的開發(fā)，新出現(xiàn)了一批豪宅，售價在16000元／平米以上，最高的達到22000元／平米，并且需求旺盛。該地典型的項目有“華麗家族，古北花園”、“古北中央花園”、“古北瑞仕花園”等，目前已經(jīng)初步形成了日、韓以及臺灣人聚居的新小區(qū)。靜安寺周邊豪宅的興起與靜安寺高檔商業(yè)圈有關，該區(qū)域集中了大量上海最高檔的商業(yè)物業(yè)，再加上市中心土地的稀缺性，新推出的高檔住宅價格在16000元／平方米以上，二手房均價更是達到20000元／平方米。典型的項目有“靜安豪景”、“亦園”、“匯賢居”等。新天地周邊高檔住宅區(qū)的發(fā)展則得益于該區(qū)域的老上海文化、城市中心綠地以及成功的娛樂業(yè)和商業(yè)。區(qū)域內(nèi)的豪華住宅主要面對海外銷售，單價連創(chuàng)上海新高，目前已經(jīng)達到了6000美元／平方米的天價。典型項目有“華府天地”、“翠湖天地”、“錦麟天地”等。陸家嘴黃浦江沿岸的豪宅區(qū)與外灘遙遙相對，借助江景與小陸家嘴金融區(qū)，該區(qū)新推出了大量高檔住宅項目，成為目前上海豪宅市場的新熱點。這類高檔物業(yè)價格在20000元／平方米左右，個別物業(yè)的價格將更高。典型項目有“湯臣海景”、“盛大金磐”、“世茂濱江”、“鵬利海景”等。1.4.3廣州2004年廣州市場推出的住宅項目并沒有出現(xiàn)顯著的區(qū)域分布特征，而是與廣州“北優(yōu)、南拓、西聯(lián)、東進”的城市發(fā)展戰(zhàn)略一樣，各城區(qū)均有相當數(shù)量的新項目推出，熱點眾多。除傳統(tǒng)的濱江東、天河北等熱點區(qū)域外，新興的熱點區(qū)域如CBD重新規(guī)劃帶動的珠江新城板塊、會展中心和大學城帶動的琶洲板塊、新火車站規(guī)劃帶動的鐘村板塊、金沙洲規(guī)劃帶動的金沙洲板塊等，呈現(xiàn)出“泛熱”的特點。未來這種分散分布、熱點區(qū)域眾多的局面將繼續(xù)延續(xù)下去，但其中番禹很有可能再次成為最主要的熱點。番禹是廣州今后發(fā)展的重點，且在未來的若干年中亞運村落戶廣州新城、新火車站落戶鐘村和貫穿番禹的地鐵三號線通車對于番禹的發(fā)展都是重大的利好消息，使其有可能繼2001年之后再次成為住宅市場中首屈一指的熱點區(qū)域。中高檔公寓式住宅方面。海珠島濱江東路沿江部分的一線江景區(qū)目前仍然是廣州市首屈一指的豪宅區(qū)，其絕佳的江景和便利的生活條件是市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域所難以比擬的。除“珠江帝景”等老牌高檔項目新推出的組團外，2004年推出的“金海灣”、“中信君庭”以及隔江相望的“凱旋會”等項目都是目前廣州市最高檔的公寓式住宅項目，每平方米售價接近20000元。在目前濱江東板塊已經(jīng)基本開發(fā)完畢的情況下，江景豪宅出現(xiàn)了進一步向其他區(qū)域擴散的趨勢，如海珠島西側的“天鵝灣”、海珠島東南側的“珠江御景灣”和番禹北部沿江地區(qū)的“星河灣”、“珊瑚灣畔”、“中海南灣”等都立足于成為新的江景豪宅項目。但與濱江東板塊相比，這些地段所毗鄰的江段明顯景色較差，且多屬于珠江主航道，存在嗓音問題，同時，這些地區(qū)目前大多屬于開發(fā)初期，生活條件較差。因此，短時間內(nèi)這些地區(qū)還難以形成真正的豪宅區(qū)，8000元左右的均價也與濱江東板塊存在十分明顯的差距。除傳統(tǒng)的江景豪宅外，珠江新城中的珠江公園周邊正在形成一個新的都市型豪宅聚集區(qū)。該地區(qū)北鄰天河北和珠江新城兩個高檔寫字樓集中區(qū)，同時珠江公園作為珠江新城中最主要的綠化集中區(qū)，風景優(yōu)美，具備形成豪宅區(qū)所需的條件。除了2004年推出的高檔公寓式住宅項目“凱旋新世界”和別墅項目“珠江別墅”外，目前該地區(qū)內(nèi)還有四個高檔公寓式住宅項目將在2005年推出，屆時圍繞珠江公園將形成一個新的公寓式豪宅區(qū)，預計均價在12000—15000元，平方米。1.4.4深圳2002年以來深圳連續(xù)三年出讓的土地面積超過90%都在關外，目前關內(nèi)可供開發(fā)土地屈指可數(shù)，且以小地塊居多，而關外土地豐富，且不少都是大規(guī)模地塊，供應量大，如坂雪崗、寶安中心區(qū)、龍華、橫崗等片區(qū)都有大片土地將陸續(xù)推出，因此深圳住宅市場的主體由關內(nèi)向關外的轉移已經(jīng)成為不可逆轉的趨勢。事實上，這種情況在2004年就已經(jīng)顯露無遺。寶安、龍崗兩區(qū)已經(jīng)穩(wěn)居各區(qū)全年住宅銷售面積的第二、三位，僅次于南山區(qū)，分別占到總銷售面積的21%和17%。而住宅均價增幅方面的差距則更為明顯，2004年寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格的增幅分別達到11.09%和19.64%，而關內(nèi)的羅湖區(qū)和南山區(qū)則只有323%和2.04%，福田區(qū)甚至出現(xiàn)了價格的小幅下降。應該看到，目前關外地區(qū)在交通條件、社會治安等方面仍存在明顯的問題，成為制約相當部分居民選擇關外住宅的重要障礙，但隨著關外城市化進程的推進這些問題有望在近期內(nèi)得到解決。高檔公寓式住宅方面，景觀豪宅仍是中高檔公寓式住宅的主體。2004年推出的中高檔公寓式住宅項目仍集中在幾個傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，如香蜜湖片區(qū)（“金地香蜜山”、“水榭華都”三期等）、華僑城片區(qū)（“波托菲諾。天鵝堡”二期等）、東部濱海片區(qū)（“天琴灣”、“心海伽藍”、“萬科東海岸”二期）和西部深圳灣片區(qū)。尤其值得一提的是西部深圳灣片區(qū)由的燈樹灣片區(qū)，盡管目前相關配套設施建設尚未全部完成，但其絕佳的景觀資源（南臨深圳灣紅樹林區(qū)，西臨沙河高爾夫球場，北臨華僑城）和良好的交通條件使其具備了成為高檔住宅區(qū)所需的條件。事實上，2004年下半年度“紅樹西岸”、“中信紅樹灣”、“瑞河耶納”、“世紀村”四個中高檔項目在該地區(qū)的集中推出已經(jīng)使紅樹灣片區(qū)成為目前深圳最受關注的高檔住宅區(qū)。相比之下，2004年羅湖、福田的主要商務區(qū)周邊推出的中高檔公寓式住宅項目十分有限，羅湖地王大廈周邊推出的“世金漢宮”、“城市天地中心”等均為小戶型高檔公寓，而福田中心區(qū)除寫字樓的配套公寓外少有中高檔公寓式住宅面世，存在著明顯的市場缺口。二、公寓式住宅產(chǎn)品形態(tài)發(fā)展趨勢2.1各地區(qū)公寓式住宅的總體特點2.1.1北京受城市規(guī)模、特點和居民的居住習慣的影響，北京住宅總體呈現(xiàn)出如下特點。首先，由于交通的原因，北京住宅市場強調以交通為導向的土地利用和開發(fā)，決定北京住宅開發(fā)呈現(xiàn)出沿環(huán)線布局和沿著連接新城和中心城、新城與新城之間的交通走廊分布的特征；另外，由于北京城市用地緊張，過去幾年住宅多重視實際使用率，以高密度住宅為主，但近年來隨著居民對居住水平要求的提高，低密度住宅的比重逐漸提升。2004年北京推出的公寓式住宅項目主要呈現(xiàn)出3大新的賣點。設計風格個性化2004年住宅產(chǎn)品設計風格個性化是一個鮮明的潮流。相當部分社區(qū)打出青年社區(qū)的推廣主題，青年社區(qū)在戶型設計上，考慮青年人的特點，對其家庭結構和個體空間進行深入研究，對內(nèi)部空間進行創(chuàng)新設計，在周邊的配套設施設計上也充分考慮青年的習慣和特征。除青年社區(qū)外，隨著北京申奧成功，將體育設施融入景觀設計、強調健康與和諧、體現(xiàn)奧林匹克文化的運動社區(qū)也是去年住宅市場的一個較大的賣點，突出體現(xiàn)了“運動、自然”的生活理念。健康、生態(tài)住宅：隨著北京城市規(guī)模的不斷擴大，一系列城市問題也隨之產(chǎn)生，空氣惡化、汽車噪音、熱島現(xiàn)象等影響了人們對更高水平居住環(huán)境的要求。在這種背景下，2004年北京住宅市場大量樓盤提出健康、生態(tài)、節(jié)能住宅的賣點，強調人與自然的密切結合，注重建筑的自身性能，減少對周邊環(huán)境的污染，為住戶提供良好的居住環(huán)境。低密度住宅：隨著北京居民住房消費能力的提高和對居住品質的要求，2004年低密度住宅成為越來越多樓盤的賣點，其主要特點是高綠化率、低居住密度和良好的通透性。2.1.2上海上海屬于第III建筑氣候區(qū)，冬冷夏熱，具體的氣候特征為夏季悶熱，冬季濕冷，氣溫日差較??；年降水量大；日照偏少；春末夏初為梅雨期，多陰雨天氣，常有大雨和暴雨出現(xiàn)；夏秋常受熱帶風暴和臺風襲擊，易有暴雨大風天氣。根據(jù)這樣的氣候條件，上海住宅講究通風、朝陽，其主要房間往往朝南，夏季防熱、冬季御寒。各房間的布局上，追求形成“穿堂風”而防止西曬。同時，還要求能防雨、防潮等。上海作為大都市，用地緊張，建筑密度高，市區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)過長期演化，形成了具有特色的里弄風格。上海里弄作為一種完整居住形態(tài)起源于上海19世紀70年代起建造的“老式石庫門里弄”，其單體特征為并聯(lián)式住宅，建筑特征有過街樓、坡屋頂、老虎窗、北向縮退陽臺等。這種住宅能充分發(fā)掘用地的潛力，利用最少的空間達到最高的土地使用效益。并利用坡屋頂，南面用天井，北面用縮退陽臺的辦法壓縮前后排間距，使住宅獲得必要的陽光。里弄將居民的居住空間有序地分隔成公共空間（街道）、半公共空間（總弄）、半私密空間（支弄）和私密空間（住宅內(nèi)部）這樣幾個不同的層次，具有強烈的社區(qū)感、安全感，容易產(chǎn)生親密的鄰里關系。從2004年新推出的住宅物業(yè)來看，上海在住宅項目的第一賣點還是地段。在用地稀缺的市中心、擁有不可復制的景觀的地段以及歷史形成的富人區(qū)中有大量高檔住宅項目推出。而普通住宅項目則更多選擇在配套完善、交通方便的地段。此外，尚未開發(fā)完全但由于某些因素（如交通延伸、世博會、城市規(guī)劃調整等）具有升值潛力的地段也成為開發(fā)商的關注重點之一。就項目本身而言，主要在居住的舒適、健康以及美觀方面發(fā)掘賣點。一是環(huán)境因素，如精致的小區(qū)景觀、低容積率、高綠化面積和水面面積等二是人文因素，如倡導某種建筑美學概念、提倡人性化設計以及營造小區(qū)文化氛圍等：三是技術和材料因素，如采用“綠色”建材、環(huán)保和節(jié)能的材料與設備等等。2.1.3珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)位于亞熱帶地區(qū)，接近北回歸線，每年大多數(shù)時間氣溫較高且潮濕多雨，因此珠三角地區(qū)住宅設計時十分注意通風防潮問題，同時注意選取適當?shù)某蛞员苊庀募緩娏业奈鲿?。同時，地區(qū)氣候環(huán)境條件也使珠三角地區(qū)住宅小區(qū)的景觀設計具有明顯的地區(qū)性特點，普遍綠化率較高，植物品種豐富，且水景在景觀設計中的應用十分普遍。除氣候環(huán)境等自然因素以外，地域文化等人文因素的影響同樣十分明顯。珠三角地區(qū)居民普遍傾向于務實，甚至于具有較強的功利性，因此在住宅的選擇上主要著眼于景觀、空間、服務、內(nèi)裝修等可感知度較強的方面，而對于新興技術設備、環(huán)保節(jié)能等概念性元素接受程度較低，這也直接決定了珠三角地區(qū)公寓式住宅產(chǎn)品的基本特點。傳統(tǒng)上戶型設計、景觀設計和室內(nèi)裝修一直是珠三角地區(qū)公寓式住宅的強項，同時十分注重細節(jié)，產(chǎn)品較為精致。此外值得一提的是，“風水”對珠三角公寓式住宅產(chǎn)品具有不可忽視的影響，在規(guī)劃布局、建筑設計、戶型設計乃至項目營銷等方面都需要將其考慮在內(nèi)，對于中高檔項目而言尤其如此。除了上述傳統(tǒng)特征外，2004年中出現(xiàn)的一個重要變化是廣州、深圳等地多次置業(yè)需求迅速增長，已經(jīng)逐漸成為市場的主體，并引起了公寓式住宅產(chǎn)品特點的相應變化，特別是公寓式住宅品質的進一步提升。2.2社區(qū)的規(guī)劃布局2.2.1北京“非典”的發(fā)生使健康住宅成為樓市產(chǎn)品的主旋律，2004年北京住宅市場也一改過去追求高容積率、塔樓密集的開發(fā)模式，無論是中高檔公寓還是普通住宅，強調居室的采光和通風的板樓的比例大幅度提升，塔樓的比例逐漸下降。但作為兼顧采光通風和使用率的中間產(chǎn)品，板塔結合模式卻尚未在住宅市場占有較大比例。在小區(qū)的設計布局上，一些板樓社區(qū)打破兵營式排列的舊有模式，充分考慮貼近自然的特點，與現(xiàn)代人渴望回歸自然的居住觀念相一致，不同類型的住宅高低錯落、平面布局錯位處理，形成多姿的公共空間。小區(qū)整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境，有賞心悅目的樓房空間。如“北京印象”和“UHN國際村”，通過巧妙利用地形，樓座的擺放隨勢而動，整個社區(qū)呈現(xiàn)出躍動的活力和韻律感。社區(qū)一般都設有地下停車位。社區(qū)內(nèi)部通常采用平面人車分流的交通設計，主要包括兩種方式一種是通過地磚顏色將人行道與車道分開，這種方式雖然方便了行人和車輛，但并沒有節(jié)省地面面積，人的活動空間受到了限制；另一種是在地面上采用車道環(huán)社區(qū)的設計，比較安全。2.2.2上海總體上看，2004年上海新推出的高檔住宅物業(yè)層數(shù)較高，容積率適中，綠化面積較大。這類住宅大都采用高層、小高層甚至超高層的板樓，也有少部分高塔、多層板樓甚至獨棟住宅。一段時期來，上海市很多住宅項目的容積率偏高，包括部分高檔住宅物業(yè)，造成了居民生活質量下降，也給城市形象帶來了不良影響。目前上海市正在采取措施，控制住宅項目的容積率，如內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅容積率要求在2.5以下，而黃浦江沿岸不會再有新的超高層住宅出現(xiàn)。社區(qū)內(nèi)一般都擁有功能設施完善的會所，會所布置方式多樣，有的設在小區(qū)內(nèi)部交通的交匯點附近，有的設在小區(qū)中心位置作為景觀的一部分，有的設在地下或者分為多個部分靈活設置，也有的項目將會所設在小區(qū)邊緣并對外開放。大多數(shù)項目用地內(nèi)外隔絕好，極少有項目設有底商。住宅樓的布局則講究通風、光照，講究家庭私密性與鄰里交流的結合，如果用地周邊有可作為賣點的景觀，還要考慮其與每棟建筑的視線關系?？傊亲屆恳惶鬃》慷寄堋胺窒怼标柟?、綠地、水面和景觀。小區(qū)內(nèi)部通常采用人車分流的交通設計，并且多為平面分流，也有少量項目采用立體交通。小區(qū)一般都設有完善的地下車庫。2.2.3珠江三角洲地區(qū)珠江三角洲地區(qū)的中、大規(guī)模公寓式住宅項目中，許多都存在不同風格、不同檔次甚至不同類型住宅的共存，但總體而言，盡管在個別項目中也存在各種住宅完全交叉散落分布的情況（如廣州“雅郡花園”、深圳“半山蘭溪谷”等），多數(shù)項目仍是采用分區(qū)布局的方式。最典型的如深圳“波托菲諾”項目，明顯的分隔為東北部高層公寓區(qū)（“天鵝堡”）、中部多層公寓區(qū)（“純水岸”）和西南部的別墅區(qū)（“波托菲諾別墅”），三個片區(qū)盡管共享某些配套設施和中心的湖景資源，但更接近于三個獨立的項目。事實上，這種“價值定位”的規(guī)劃布局理念已經(jīng)逐漸貫穿于近年來珠三角地區(qū)新推出的大多數(shù)公寓式住宅項目中（尤其是中高檔項目），單一組團內(nèi)建筑類型的均一化、單一建筑內(nèi)戶型類型的均一化和隨之而來的住戶檔次的均一化，已經(jīng)成為許多中高檔公寓式項目進行規(guī)劃布局時所遵循的基本原則。在社區(qū)的交通規(guī)劃上，近年來珠三角地區(qū)推出的許多中等規(guī)模的公寓式住宅項目都采用多層立體交通網(wǎng)的形式實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)的人車分流。除比較常見的利用地下行車道和地上人行道分離的傳統(tǒng)做法外，一些項目還利用珠三角地區(qū)住宅普遍需要進行首層架空的特點，將整個社區(qū)的基準平面整體提升，而以平面以下的架空層作為車庫和行車道，如深圳“紅樹西岸”、東莞“星河傳說”等，主要為一些中高檔項目。在建筑的布局上，2004年廣州、深圳推出的很多公寓式住宅項目不再拘泥于正南正北的傳統(tǒng)布局，而是為滿足通風、日照、取景等方面的要求采取了更靈活的做法，如深圳“金地香蜜山”的“南偏東25度”等。有的項目則更為大膽，如深圳“紅樹西岸”項目為了最大程度的引入海風采用了罕見的風車型布局，再如廣州“天鵝灣”項目，為了最大程度的利用江景，并營造“移步換景”的效果，采用了“S”型的布局。在建筑類型的選擇上，出于對戶內(nèi)通風條件的高度重視，傳統(tǒng)上板式住宅一直是珠江三角洲地區(qū)公寓式住宅的主體，2003年“非典”后更是如此。2004年廣州，深圳兩地新推出的中高檔公寓式住宅中大多數(shù)均為板式住宅，既包括常見的多層低密度板式住宅，也包括一些高層乃至超高層板式住宅。這些板式住宅多采用“單元組合式”的形式，多為一梯兩戶，少數(shù)可以達到兩梯三戶、兩梯兩戶甚至一梯一戶。而一些中低檔或位于城市中心區(qū)的公寓式住宅，由于地塊或容積率的限制無法采用板樓的形式，但仍最大程度的保證各戶的采光通風條件。一方面，這些塔樓式住宅多為一梯三戶和一梯四戶，一梯六戶及其以上的情況極少出現(xiàn)在珠三角地區(qū)的公寓式住宅市場中，另一方面，采用傳統(tǒng)方式塔樓形式的情況明顯減少，而是更多的采用“蝶式”、“T型”塔樓的形式，以改善大多數(shù)單元的居住條件。值得注意的是，2004年廣州、深圳推出的公寓式住宅項目——特別是高檔公寓式住宅項目出現(xiàn)了向超高層建筑、大體量建筑發(fā)展的趨勢，尤其是位于江濱、海濱的一些公寓式豪宅。廣州“凱旋會”項目高達192米，是華南地區(qū)最高的住宅，與其隔江相望的“中信君庭”和“金海灣”也均超過了40層。而廣州“天鵝灣”長達百米的“S”型造型和深圳“紅樹西岸”的風車造型，其建筑體量之龐大也是此前罕見的。盡管這些高層、大體量公寓式住宅大多采用板樓形式，保證了居住的舒適度，但從城市整體景觀的角度出發(fā)，江濱、海濱等城市主要景觀帶內(nèi)修建大量高層、大體量建筑仍會產(chǎn)生許多不利的影響。2.3建筑風格和建筑設計2.3.1北京北京2004的住宅市場歐式主題的住宅仍是諸多樓盤的賣點，