物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行操作管理標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行操作管理標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)部門:

工程管理部客戶期望:

我希望物業(yè)服務(wù)人員能夠保證公共設(shè)備安全運(yùn)行。一、設(shè)備運(yùn)行管理通用標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)管理制度工作標(biāo)準(zhǔn)1.移交接管后三個(gè)月內(nèi)完成機(jī)房開荒及制度上墻工作。2.設(shè)備機(jī)房適當(dāng)位置張貼設(shè)備系統(tǒng)圖，制度墻上張貼機(jī)房管理制度、運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程、維修保養(yǎng)制度、維修保養(yǎng)規(guī)程、應(yīng)急處理流程圖、年度保養(yǎng)計(jì)劃表、保養(yǎng)記錄表、巡查記錄表、外來人員進(jìn)出登記表、機(jī)房責(zé)任人資格證書（操作證）復(fù)印件、機(jī)房責(zé)任人等。第二節(jié)

設(shè)備臺賬工作標(biāo)準(zhǔn)1.系統(tǒng)設(shè)備移交接管前，收集相關(guān)設(shè)備設(shè)施的原始資料。2.移交接管后，三個(gè)月內(nèi)完成臺賬的建檔工作；有變動時(shí)及時(shí)更新。第三節(jié)

標(biāo)識標(biāo)牌工作標(biāo)準(zhǔn)工作要求：1.移交接管后，三個(gè)月內(nèi)完成標(biāo)識牌的制作及懸掛張貼工作。2.每半年對各類標(biāo)識標(biāo)牌進(jìn)行整理，確保完整無缺。效果要求：1.設(shè)備機(jī)房門牌完整，禁煙、非工作人員禁入警示粘貼牢固。2.設(shè)備設(shè)施標(biāo)識牌張貼、懸掛齊全，參數(shù)準(zhǔn)確。3.設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)志準(zhǔn)確，與運(yùn)行狀態(tài)相符合。4.管道流體流向標(biāo)示箭頭方向正確、齊全。5.危險(xiǎn)設(shè)備、危險(xiǎn)區(qū)域警示標(biāo)識顯眼、齊全。第四節(jié)

機(jī)房及設(shè)備管理要求工作標(biāo)準(zhǔn)工作要求：1.設(shè)備機(jī)房人離上鎖，保持機(jī)房環(huán)境干凈整潔。2.外來人員進(jìn)入設(shè)備機(jī)房，需經(jīng)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人或工程管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在工程管理人員陪同下方可進(jìn)入，并按規(guī)定填寫外來人員進(jìn)出記錄表并簽名確認(rèn)，進(jìn)出記錄表填寫規(guī)整、詳盡，可追溯。3.外來人員未經(jīng)許可嚴(yán)禁操作、觸摸設(shè)備。4.運(yùn)行保養(yǎng)要做到“三勤四查”：勤檢查、勤保養(yǎng)、勤維修，查故障、查隱患、查缺項(xiàng)、查責(zé)任。效果要求：1.墻壁、地面、門窗潔凈無塵，無水漬，達(dá)到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小動物進(jìn)入（設(shè)置防鼠板且高度不低于50cm）和保持通風(fēng)良好。無雜物擺放，門窗開閉正常。清潔工具定點(diǎn)擺放。2.照明良好，消防滅火設(shè)施、器材完好齊備，消防應(yīng)急照明、疏散指示完好。3.機(jī)房溫濕度保持正常，溫度不超過40度，濕度不超過80%。4.設(shè)備運(yùn)行正常，達(dá)到“三干凈（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈），四不漏（不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣），五良好（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）”要求。親情服務(wù)：¨開展設(shè)備機(jī)房參觀講解服務(wù)（保障參觀過程安全）第五節(jié)

人員資格要求工作標(biāo)準(zhǔn)1.崗前培訓(xùn)，需經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，取得國家相應(yīng)上崗證，且證件在有效期內(nèi)，方可上崗；特殊作業(yè)要求的崗位，100%持證上崗。2.證件需定期年審，檔案及制度墻內(nèi)予以及時(shí)更新。二、電梯系統(tǒng)第一節(jié)

檔案管理工作標(biāo)準(zhǔn)1.建立一梯一檔。2.移交接管后，建立電梯檔案，包含年檢合格證、電梯使用登記證、巡查記錄、維修保養(yǎng)記錄等。第二節(jié)

巡查管理工作標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)要求：1.對電梯運(yùn)行情況進(jìn)行巡查，不少于1次/周。2.發(fā)現(xiàn)影響安全運(yùn)行的問題立即報(bào)部門主管和聯(lián)系外委保養(yǎng)單位，并跟蹤維修保養(yǎng)結(jié)果。3.組織、監(jiān)督設(shè)備巡查、維修保養(yǎng)工作的順利實(shí)施，檢查機(jī)房內(nèi)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)能力范圍內(nèi)的問題及時(shí)處理。4.對扶手電梯每天巡查，涉及影響電梯運(yùn)行的安全隱患需及時(shí)上報(bào)，并通知維保單位進(jìn)行處理。效果要求：1.電梯機(jī)房：1）通風(fēng)降溫設(shè)施運(yùn)作正常；2）曳引電機(jī)、減速箱構(gòu)件潤滑良好，無明顯噪聲、超溫現(xiàn)象；3）變壓器、電阻器、電抗器溫度正常，無打火、變色情況；4）曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測速機(jī)等工況良好，鋼絲繩無打滑、斷股現(xiàn)象；5）五方通話撥接靈敏，無嚴(yán)重噪聲；6）應(yīng)急救援工具規(guī)范擺放，無缺失；7）設(shè)備標(biāo)識、警示標(biāo)識、平層標(biāo)記、限重標(biāo)記等張貼牢固、標(biāo)注清晰。2.電梯轎廂、底坑：1）轎廂照明、內(nèi)外呼叫按鈕、內(nèi)外顯示屏、通風(fēng)設(shè)施、監(jiān)控、多方通話正常，無缺失；2）廳門、轎門、踏板、門機(jī)開閉順暢，無卡頓；3）電梯運(yùn)行舒適，無異?；蝿樱?）底坑潔凈，無明顯積水、銹蝕現(xiàn)象。3.手扶梯：1）開機(jī)前檢查扶梯梯間環(huán)境正常，踏板無雜物；2）各開關(guān)的指示板無損傷、脫落，橡膠扶手內(nèi)外無明顯變色、裂紋；3）檢查運(yùn)行、停止、信號、照明各開關(guān)功能正常；4）隨機(jī)上落檢查運(yùn)行情況正常，無異常聲響，梳齒齊全，潤滑正常。第三節(jié)

特殊情況處理工作標(biāo)準(zhǔn)1.維保或檢修時(shí)警示圍欄擺放規(guī)整，必要時(shí)檢修人員旁站指引。2.遇突發(fā)性停電且電梯不帶自動平層系統(tǒng)時(shí)按電梯困人處理流程處理。3.計(jì)劃性的停梯檢修，需提前48小時(shí)以上告知業(yè)戶，并告知安全注意事項(xiàng)和預(yù)計(jì)的恢復(fù)時(shí)間；計(jì)劃性停梯檢修，需規(guī)范張貼保養(yǎng)通知，存檔記錄。三、供配電系統(tǒng)第一節(jié)

工具配備工作標(biāo)準(zhǔn)1.絕緣工具規(guī)范擺放、定期年檢，年檢記錄可追溯。2.檢測不合格的工具應(yīng)報(bào)廢，禁止放在現(xiàn)場（防止誤用）和使用。第二節(jié)

巡查管理工作標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)要求：1.供配電系統(tǒng)巡查每班不少于1次。2.檢查高、低壓配電設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，并記錄相關(guān)狀態(tài)信息和運(yùn)行數(shù)據(jù)，包括：高、低壓配電設(shè)備與干式變壓器，清潔、照明、通風(fēng)、消防器材、安全警示標(biāo)識、防鼠板、絕緣工具，控制柜內(nèi)繼電器、接觸器、儀器儀表等，以及按用電峰值情況，對主要進(jìn)出線開關(guān)、母線、變壓器進(jìn)行測溫等，記錄電壓、電流、變壓器溫度、功率因數(shù)、溫度等信息和數(shù)據(jù)。效果要求：1.配電室符合機(jī)房及設(shè)備管理要求。2.應(yīng)急燈、防潮燈、驅(qū)鼠裝置可正常使用。第三節(jié)

運(yùn)行管理工作標(biāo)準(zhǔn)1.電工作業(yè)嚴(yán)格按規(guī)定使用各類絕緣工具，且禁止任何形式的違章作業(yè)。2.值班電工要熟悉高、低壓供電系統(tǒng)原理。3.值班電工要熟記各級負(fù)荷分配情況。4.倒閘操作由二名電工進(jìn)行，較有經(jīng)驗(yàn)者監(jiān)護(hù)，另一人操作。5.倒閘操作嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉閘。停電拉閘時(shí)必須按照由低壓到高壓，由分開關(guān)到總開關(guān)順序進(jìn)行。送電合閘時(shí)順序相反。6.倒閘操作應(yīng)按要求填寫操作票。操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬盤核對所填寫的操作項(xiàng)目。7.必須按操作順序操作，認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制，每操作完一項(xiàng)做一個(gè)記號“√”，全部操作完后，進(jìn)行復(fù)查。8.倒閘結(jié)束后將操作記錄在操作記錄本和運(yùn)行日志上。第四節(jié)特殊情況處理工作標(biāo)準(zhǔn)1.可預(yù)知的全部或局部停電，需提前48小時(shí)以上告知業(yè)戶，并告知安全注意事項(xiàng)和預(yù)計(jì)的恢復(fù)供電時(shí)間。2.停電期間，啟動發(fā)電機(jī)組（帶負(fù)荷運(yùn)行），對必要公共部位/區(qū)域（如電梯、消防）提供緊急備用供電。四、發(fā)電機(jī)系統(tǒng)第一節(jié)日常管理工作標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)要求：1.按要求對發(fā)電機(jī)房、發(fā)電機(jī)油庫巡查，每天不少于1次。2.將各現(xiàn)場參數(shù)詳細(xì)記錄在發(fā)電機(jī)組巡查表內(nèi)，并簽名確認(rèn)。效果要求：1.發(fā)電機(jī)組待機(jī)工況良好，控制柜儀表、開關(guān)正常，無銹蝕、松動、漏油、漏水現(xiàn)象；冷卻液、冷卻水、機(jī)油液面高度及質(zhì)量，在合理范圍內(nèi)。2.蓄電池、充電器規(guī)范擺放，電池電壓不低于24V，電解液高于極板10-15mm。3.燃油庫存量符合滿負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)的用油量。第二節(jié)

運(yùn)行管理工作標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)要求：1.每個(gè)月對發(fā)電機(jī)組空載試運(yùn)行1次，每次空載試運(yùn)行的時(shí)間不低于15分鐘，記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)。2.可預(yù)知的全部或局部停電，提前5分鐘啟動發(fā)電機(jī)給消防、監(jiān)控、電梯等設(shè)備備用。3.不可預(yù)知突發(fā)停電，需排查電梯困人情況，再啟動應(yīng)急發(fā)電。4.發(fā)電期間，每半小時(shí)記錄1次運(yùn)行數(shù)據(jù)，并簽名確認(rèn)。5.發(fā)電完成后，先卸載負(fù)荷，再分?jǐn)喟l(fā)電開關(guān)；檢查無誤后，按操作規(guī)程恢復(fù)市電供電。效果要求：1.發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行控制在15——20分鐘范圍內(nèi)。2.單相、三相輸出電壓在額定值的±10%范圍以內(nèi)，無超載運(yùn)行。3.發(fā)電機(jī)冷卻水出水溫度不高于95℃。4.發(fā)電并網(wǎng)操作前，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度，完成后整理歸檔。五、給排水系統(tǒng)第一節(jié)

日常管理工作標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)要求：1.機(jī)房巡查每天不少于1次，包含檢查設(shè)備運(yùn)行參數(shù)（電流，電壓，水壓）、照明、環(huán)境，有無異響等異常情況；2.檢查控制柜指示燈是否與運(yùn)行狀態(tài)相符，在正常狀態(tài)下生活，消防，潛水泵的選擇開關(guān)處在自動檔，給排水系統(tǒng)，及水泵機(jī)組接有備用電源，以利停電情況使用。效果要求：1.水池/水箱保持上鎖狀態(tài)。2.水池/水箱檢修口、溢流口、排氣孔需安裝防蟲網(wǎng)。3.生活水池/水箱每隔不大于6個(gè)月清洗一次（當(dāng)?shù)匾?guī)定需增加頻次的，按當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行），水質(zhì)需達(dá)到當(dāng)?shù)毓┧块T標(biāo)準(zhǔn)。4.水泵房內(nèi)需有溢流報(bào)警裝置，并連接至24小時(shí)值班崗位。5.清洗水池人員需持有效健康證和操作證。6.清洗水池臨時(shí)照明用電不超過12伏。第二節(jié)

特殊情況處理工作標(biāo)準(zhǔn)1.可預(yù)知的全部或局部停水，需提前48小時(shí)以上告知業(yè)戶，并告知安全注意事項(xiàng)和預(yù)計(jì)的恢復(fù)供水時(shí)間。2.因故障臨時(shí)停水的，按照緊急事件處理流程進(jìn)行。六、智能弱電系統(tǒng)第一節(jié)

日常管理工作標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)要求：1.每天對系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況巡查不少于1次。2.使用部門、工程管理部門和維保單位，定期對系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行測試，并確保使用功能正常。3.使用部門每天將發(fā)現(xiàn)的故障反饋至工程管理部門，每月收集維修情況反饋至工程管理部門及部門負(fù)責(zé)人。4.對門禁、車輛授權(quán)的卡片，需每年進(jìn)行數(shù)據(jù)信息的備份、更新。效果要求：1.系統(tǒng)時(shí)間與北京時(shí)間誤差不超過2分鐘。2.系統(tǒng)運(yùn)行正常。3.系統(tǒng)無冗余、無效卡片信息。七、消防系統(tǒng)第一節(jié)

日常管理工作標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)要求：1.消防中心、消防水泵房每天巡查不少于1次。2.消防水泵、噴淋水泵每月試運(yùn)行不少于1次。3.工程管理部門、安防服務(wù)部門與維保單位/消防公司每半年至少進(jìn)行一次聯(lián)動測試，每年至少進(jìn)行一次消防演練。4.消防風(fēng)機(jī)房巡查每周1次。效果要求：1.系統(tǒng)時(shí)間與北京時(shí)間誤差不超過1分鐘。2.地址碼與現(xiàn)場地址一致。3.系統(tǒng)運(yùn)行正常，近控、遠(yuǎn)控準(zhǔn)確，信號反饋及時(shí)。4.備用電池電壓不低于DC24V，持續(xù)時(shí)間不得少于30分鐘。八、照明系統(tǒng)第一節(jié)

運(yùn)行管理工作標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)要求：1.根據(jù)季節(jié)、天氣變化制定開關(guān)燈時(shí)間表。2.由BA或時(shí)間控制器控制的照明系統(tǒng)，每個(gè)分系統(tǒng)開關(guān)時(shí)間應(yīng)逐一錯(cuò)開5秒以上，避免同時(shí)開關(guān)電流過大對系統(tǒng)造成沖擊。3.對于單燈功率100W及以上的燈具，光照強(qiáng)度較大影響業(yè)戶生活的泛光、景觀燈具，應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或關(guān)閉。4.每天對照明燈具進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)進(jìn)行維修。5.每年對照明回路進(jìn)行絕緣檢測。效果要求：1.照明保持適宜的照度，不影響使用和安全。2.由BA或時(shí)間控制器控制的照明系統(tǒng)，設(shè)定時(shí)間按順序開啟和關(guān)閉，系統(tǒng)時(shí)間與北京時(shí)間誤差不超過2分鐘。3.照明開關(guān)控制良好，燈具完好，無銹蝕、松動、脫落等安全隱患。4.一般攜帶型作業(yè)燈不得超過36V，在金屬容器內(nèi)或者潮濕場所，攜帶型作業(yè)燈不得