虹橋酒店項(xiàng)目策劃書

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虹橋商務(wù)酒店項(xiàng)目策劃書宋羽042125張思042124指導(dǎo)老師：賈廣社2007.6項(xiàng)目策劃書主要內(nèi)容項(xiàng)目概況1項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)2項(xiàng)目合同管理3項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解4項(xiàng)目進(jìn)度管理5項(xiàng)目成本管理6項(xiàng)目質(zhì)量管理7項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理8910項(xiàng)目人力資源管理項(xiàng)目信息管理項(xiàng)目概述

1.項(xiàng)目目標(biāo)

2.項(xiàng)目背景

3.可行性研究

4.項(xiàng)目范圍酒店定位——五星級商務(wù)酒店酒店理念——“以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)”滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與“商務(wù)活動”及時協(xié)調(diào)的需要，圍繞“商務(wù)”的核心要求進(jìn)行運(yùn)作

1.項(xiàng)目目標(biāo)HomeBridgeHotel功能簡介：商務(wù)酒店是酒店與寫字樓同時開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐滬外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面,計(jì)劃提供24小時服務(wù)，甚至可能提供按小時出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能詳細(xì)設(shè)計(jì)擬建18層，建筑面積約為36000平方米的商務(wù)酒店。1層為公共服務(wù)設(shè)施：精品店，美容美發(fā)店，花店2層為茶室，書店3-4層為酒店工作人員辦公區(qū)域5層為大堂6-8層為宴會、餐飲、娛樂區(qū)域9層：能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。有同聲傳譯設(shè)施（至少4種語言），有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。10層：15個小型會議室，會議室內(nèi)配備有電話會議設(shè)施11層：會議輔助設(shè)施，包括有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)，復(fù)印室、有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。有照相膠卷沖印室。12層：商務(wù)辦公室、商務(wù)會客區(qū)13-18層為客房，其中包括標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房及總統(tǒng)套房等各種房型共200余套客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間?？头績?nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。提供免費(fèi)店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。24小時提供洗衣加急服務(wù)。委托代辦服務(wù)?？头坑写笤柑镁瓢榘?。專業(yè)躬性茶憐室。西餐課廳外頸的其肌他外可國餐斜廳，穿配有模專門料廚房斃。有餅包屋。有至譽(yù)少能曬容納20憤0人正質(zhì)式宴翼會的免大宴樹會廳患，配消有專捧門的堡宴會帖廚房永。有24小時帳營業(yè)遭的餐章廳。鋼琴盛吧-高雅邁的音公樂酒雞吧，做云集倉各類印名酒數(shù)佳釀肥，有寺現(xiàn)場料音樂序表演餐廳、酒吧有至雖少能午容納40掀0人會本議的徒專用嶄會議走廳、程配有倆衣帽否間。配有5個小善會議餡室。有同甜聲傳抖譯設(shè)償施（捷至少4種語勤言）有電戰(zhàn)話會岸議設(shè)壁施。有現(xiàn)撥場視救音頻寶轉(zhuǎn)播氏系統(tǒng)暈。有供潑出租渾的電籍腦及害電腦刻投影攔儀、卸普通日膠片貸投影據(jù)儀、龜幻燈狠機(jī)、肚錄像屠機(jī)、脖文件蘋粉碎洋機(jī)。有專尊門的洪復(fù)印移室、列配備聽足夠膀的復(fù)湊印機(jī)誓設(shè)備府。有現(xiàn)士代化促電子的印刷冠及裝頭訂設(shè)錯備。有照饒相膠已卷沖薦印室辛。商務(wù)設(shè)施保齡言球室提（6道）頌。美容熟美發(fā)領(lǐng)室。精品叔店。獨(dú)立脆的書娘店。獨(dú)立運(yùn)的鮮同花店娛樂設(shè)施安全設(shè)施電子紫卡門直鎖?？头亢藤F重妨物品輛保險(xiǎn)朱。自備塔發(fā)電穴系統(tǒng)購。2.項(xiàng)目布背景背景1：虹領(lǐng)橋綜劉合交蕩通樞椒紐--負(fù)--換乘屈客流囑促使敘商業(yè)傅高速劣發(fā)展虹橋攔綜合傭交通擔(dān)樞紐滔東起甩外環(huán)描線，介西至凳華翔覺路，涼北臨玻北翟顧路，潛南到遙滬青麗平公軍路，販控制映占地26揮.6平方堵公里哨。城市豎軌道手交通吉：虹塞橋交銳通樞屢紐將桃匯集站地鐵2號線(虹橋雄交通屆樞紐峰至浦犁東機(jī)靈場)、5號線榆（莘凈莊站采至虹紛橋交巴通樞董紐）盾、10號線(虹橋襲交通購樞紐掌至外間高橋)、13號線(虹橋晶交通禿樞紐膠至普貞陀區(qū))，低速燈磁懸裂浮、警高速碎磁懸戒浮，圓此外晌還有睬鐵路歉、航哪空、邊公交班出租仗等交嬸通工摧具，喊同時竟還多取預(yù)留換了兩弟條地甘鐵軌達(dá)道。2.項(xiàng)目少背景2.項(xiàng)目始背景背景2：20喉10年上斜海世習(xí)博會--遼--國際焦來訪慮者刺協(xié)激酒響店業(yè)最發(fā)展20櫻10年上叨海世屯博會錘邀請績了２緊００雨個國騎家和虎國際瓣組織鄭參展繼，吸掘引７謎００涌０萬眾人次饅的參勝觀者壇，是裳中國舟政府盡申辦弊和籌鞏辦上各海世魯博會山期間尺向國錘際社串會作型出的慘一項(xiàng)推莊嚴(yán)租承諾全，這迎兩項(xiàng)薦指標(biāo)巴都將魔創(chuàng)世靠博會失１５峽０多挺年歷桂史的隔最高風(fēng)記錄戴。按言照計(jì)綿劃，椅預(yù)計(jì)曬在今突年內(nèi)經(jīng)，確致認(rèn)參活加上蛙海世自博會嫁的國唱家和竭國際礎(chǔ)組織弟將達(dá)蜂到或頭超過綁１７煩０個瓣。外國撥參展蒼商落擔(dān)戶將沒帶動群商業(yè)續(xù)貿(mào)易潛的蓬勉勃發(fā)稍展；旅游仿經(jīng)濟(jì)策所帶歸來的漁人群剃將產(chǎn)喂生對收酒店晉、賓堤館等殿商業(yè)霜設(shè)施卵的大琴量需虹求，20足10年世展博會班更將光帶來姻大量老的旅租游人經(jīng)群和民許多裹商務(wù)食貿(mào)易差方面寫的客娃流。選址——西郊挨（徐花涇）瓣臨空海商務(wù)襪區(qū)地耍理位面置和哈發(fā)展孩優(yōu)勢2.格1城市粉樞紐燃效應(yīng)：虹橋插交通緩樞紐往所產(chǎn)斜生的競巨大卡人流恭、物料流、術(shù)信息衣流必建將為炎其周徹邊地遣區(qū)帶屆來財(cái)仇富商扇機(jī)，灣現(xiàn)代夢化大貫的綜授合交敲通樞逮紐已丹經(jīng)不珍僅僅斤發(fā)揮蹲交通涌功能納，而硬且將核迅速柿推動運(yùn)具有泉商業(yè)筑、商壇務(wù)、百休閑離等多猴功能等新城稍市空露間的嘉拓展惕，并擠成為暈城市播發(fā)展同的重腸要節(jié)真點(diǎn)虛。2.代2西郊導(dǎo)（徐單涇）橋臨空賄商務(wù)床區(qū)地代理位犯置西郊俊臨空昂商務(wù)丹區(qū)在毒徐涇逮鎮(zhèn)的滿東側(cè)蛙，緊殿鄰即覆將建稻設(shè)的撈虹橋下交通晃樞紐文（毗希鄰西忍郊（姐徐涇吳）臨啊空商尤務(wù)區(qū)轎僅1公里趴）。碰其規(guī)樸劃范什圍：喬南起秒徐涇澇港，伙北至科蟠龍棵港；棚西到書諸光腰路，突東到芽與閔恰行區(qū)淚交界腰的小茄淶港??；占網(wǎng)地共受有29誰79畝，鴉約19壩8.叢6公頃剝。3.可行鑒性研橡究選址——西郊鑒（徐弄涇）說臨空煮商務(wù)確區(qū)自師身的術(shù)肌理師特色2.摔1良好例的生燥態(tài)環(huán)遣境規(guī)劃意區(qū)域脖內(nèi)原講生河盞道和彈古老杰樹木晴構(gòu)成鄰了天劍然雕形飾的灘閑適塑環(huán)境悠，不赴可再鹿生的敵自然挑肌理浙，人撫與自梳然和褲諧、換可持近續(xù)發(fā)藍(lán)展的收高檔漠商務(wù)悅園區(qū)籌。2.顏2高檔剪的房輝產(chǎn)集萄群區(qū)域救周邊莊有西貴郊莊掃園、藝西郊良大公外館、浩大豪腸山林差別墅暖、康且虹花莊園、江久事雨西郊耽花園剝、荷病蘭銀顫行、屠國際誓網(wǎng)球伶俱樂歉部等鉆。2.嘴3豐富紫的旅肅游資紐奉源西郊廢（徐泄涇）丈臨空芽商務(wù)牙區(qū)可儲以借插助周朋邊的默旅游揚(yáng)資源盾，如臺上海牌動物辮園、戀七寶而古鎮(zhèn)部、青翼龍塔已、佘盈山及怖朱家夾角等集，形截成獨(dú)直特的仙商務(wù)村旅游獲特色區(qū)。3.可行任性研興究2.變4良好穗的教籍育環(huán)昆境和廢人才街基礎(chǔ)在徐資涇附逆近有遙國家吉會計(jì)憶學(xué)院扔、德惠法學(xué)岡校、仰美國焰學(xué)校功及上錦海房淺地產(chǎn)沾學(xué)校鋼等；肌在周握圍高榨檔別挪墅區(qū)街內(nèi)居槐住著躺大量慕的外江籍人臨士、慘高級賀白領(lǐng)識及國質(zhì)內(nèi)外恭著名拉學(xué)者討。2.愿5優(yōu)越繼的開舅發(fā)條稅件西郊礙臨空非商務(wù)斥區(qū)所渡處地辱塊目誘前基假本上烤是未詞開墾雪的“靜處女限地”震，沒嗚有歷雙史包塞袱，嶼可以否在短演期內(nèi)惕快速丸啟動只，開缸發(fā)成歇本相汪對較權(quán)低，潤可以體進(jìn)行妨高標(biāo)燃準(zhǔn)、待整體鉆性綜午合開辟發(fā)。3.可行喝性研轟究——西郊爆（徐功涇）惱臨空圣商務(wù)元區(qū)的旨功能飲定位西郊尚（徐胳涇）偽臨空保商務(wù)罩區(qū)定湊位之添一——立足捷大上頓海、菊輻射驚長三穩(wěn)角的購“商挎務(wù)高趙地”符。高育端商湯務(wù)人賤士由藍(lán)于其陪強(qiáng)勁享的消斥費(fèi)能叉力，到日益揉成為緊各方混市場兆爭奪從的重伴點(diǎn)，刻同時晉大交險(xiǎn)通樞姻紐的蹈便利妻又為中其方緊便地倦到達(dá)仇提供答了保汽證。什因而覆西郊塵（徐北涇）降臨空巴商務(wù)劫區(qū)將梯其目塔標(biāo)市買場定耍位在櫻高端逗商務(wù)亞人士摔。（汪商務(wù)凝酒店波服務(wù)迫的主餅要人費(fèi)群）西郊?。ㄐ彀鏇埽┧┡R空服商務(wù)性區(qū)定玻位之逢二——適應(yīng)咬上海蠶產(chǎn)業(yè)六升級臭要求么，建境立“移創(chuàng)新扶服務(wù)接園區(qū)秒”。西郊球（徐齊涇）饞臨空愧商務(wù)超區(qū)定謹(jǐn)位之屢三——提供轉(zhuǎn)全方認(rèn)位信關(guān)息平鍋臺，軟打造安“信戒息樞度紐”揭。3.可行悄性研灑究宏觀寨經(jīng)濟(jì)厚環(huán)境——旅游欺增長回，帶睛動酒敬店行孤業(yè)興攪旺3.可行點(diǎn)性研伍究12005年，上海接待入境旅游人數(shù)將由2002年的272萬人次增長到400萬人次，如按每人次住宿兩夜計(jì)，2005年上海接待入境旅游者的客房需求為800萬房夜次，比2002年增加約256萬房夜次。在加上未來2008年奧運(yùn)會和2010年上海世博會，上海的高檔客房需求將面臨較大的上升空間。2有關(guān)部門預(yù)測，上海世博會總參觀客流量將超過7000萬人次，平均日客流量40萬人次，高峰日客流量則將達(dá)到60萬人次。而根據(jù)上海相關(guān)部門的規(guī)劃，到世博會舉辦時，上海星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店的床位將達(dá)到40萬張，截止去年年中，上海的星級賓館只有359家，共9萬張床位。也就是說，世博會期間，上海酒店市場床位缺口超過10萬張。酒店SW但OT分析新進(jìn)入者國內(nèi)外著名酒店集團(tuán)優(yōu)勢擁有靈活投資策略，可以選擇最佳投資點(diǎn)擁有雄厚資金，具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，擁有大量的人才儲備，并因長期經(jīng)營擁有行業(yè)管理人際關(guān)系等特殊資源。劣勢資金量相對小，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，人才儲備不足長期在行業(yè)中，形成行為慣性，應(yīng)變能力不足，出現(xiàn)戰(zhàn)略盲點(diǎn)。在市場拓展中，尚未真正深入二、三線城市機(jī)會目前市場中仍然存在巨大潛在市場或市場空白迅速發(fā)掘潛在市場，占領(lǐng)市場空白威脅來自于行業(yè)中現(xiàn)有集團(tuán)的反應(yīng)及新的同時進(jìn)入者的行為新的進(jìn)入者和趕超者，將以靈活機(jī)制、快速行動，超前戰(zhàn)略思維后來居上商務(wù)順酒店踩市場杰前景從發(fā)展慚趨勢上看效，從賄現(xiàn)在縫起到20才08年，腔上海金市場爹對甲陶級酒臉店式套辦公肝樓需暮要將仆與日塵俱增汗，走畫勢強(qiáng)梢勁。五本項(xiàng)幣目緊蹤蝶靠虹爽橋機(jī)愁場，逢具有壤地理約的特背殊性舞，商務(wù)箱酒店澡和商獸務(wù)別嫩墅在固該地南區(qū)均剖屬稀派缺產(chǎn)伶品。虹歪橋機(jī)辨場規(guī)為劃增飽辟國熱內(nèi)航閥線，國未來圖客戶頁群體述將更腔加擴(kuò)演大。笨外來夾投資陡的進(jìn)淺入、蘋周邊汁商業(yè)駝區(qū)的倘拓展旁，使呢得對筍商務(wù)曠類物識業(yè)的愿需求伏持續(xù)墻增加宏。據(jù)常有關(guān)屠資料紐奉，目題前虹被橋地忘區(qū)商躺務(wù)樓妙趨向書緊張扒，已丸向周譽(yù)邊地綱區(qū)延幣伸。從供求青關(guān)系上看蜂，土陪地是杰不可葵再生叉資源纏，經(jīng)市多年逃開發(fā)潔，西米郊（剖徐涇涂）臨遮空商侵務(wù)區(qū)話剩余斗的土陪地供瞧給量峰已極妙其有艙限。揉而在告需求主上，啄更是浮一種古身份堆的體妹現(xiàn)，物因此陽市場陷缺口動較大鹽，因存而有腿巨大悟的商閘業(yè)價惡值。房地琴產(chǎn)開托發(fā)公友司指揮部技術(shù)部工程部審算部設(shè)備部市場部物業(yè)開發(fā)部運(yùn)營部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目脅一項(xiàng)目瘋二本項(xiàng)反目項(xiàng)目經(jīng)理專家組土建水電工程師造價師采購員營銷人員物業(yè)管理員技術(shù)員會計(jì)組織喂結(jié)構(gòu)盼圖項(xiàng)目妥任務(wù)患分工取表工作編號工作項(xiàng)目指揮部技術(shù)部財(cái)務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運(yùn)營部設(shè)備部1人事☆

△

2重大技術(shù)審查決策☆△○○○○○○○3設(shè)計(jì)管理

○

☆

△○△4技術(shù)指標(biāo)

○

☆

○

○△5科研指標(biāo)

○○☆

○6行政管理

○○

○○○7外事工作

○

○☆

○8檔案管理

○○○

○○○9資金保險(xiǎn)

☆

○

10財(cái)務(wù)管理

☆

○

項(xiàng)目窗任務(wù)吃分工賓表工作編號工作項(xiàng)目指揮部技術(shù)部財(cái)務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運(yùn)營部設(shè)備部11審計(jì)

○

☆

12計(jì)劃管理

○△

○△13合同管理

○△

○

○△14招投標(biāo)管理

○

△

☆

○△15工程籌劃

○

☆○

○○16土建評定項(xiàng)目管理

○

☆

○17工程前期工作

○☆

○

○18質(zhì)量管理

○

☆

19安全管理

20設(shè)備選型

△

○☆項(xiàng)目優(yōu)任務(wù)迎分工繡表工作編號工作項(xiàng)目指揮部技術(shù)部財(cái)務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運(yùn)營部設(shè)備部21設(shè)備材料采購

○△○

☆

△22安裝工程項(xiàng)目管理

○

△

○☆23運(yùn)營準(zhǔn)備

○○△

☆△24廣告宣傳

△

☆○

25開通、調(diào)試、驗(yàn)收

○

△

☆26系統(tǒng)交接

○

☆

☆☆27物業(yè)開發(fā)

○○○○☆

△28酒店開業(yè)

○

☆○○

△29酒店?duì)I銷

△

☆○○

☆-主辦△-協(xié)辦○-配合合同碑管理1.合同沃模式EP蠶C2.EP避C模式刺下業(yè)看主的波職責(zé)3.合同鴉總體烏策劃4.合同嫁分析5.合同漸控制跡和跟皂蹤6.合同甲風(fēng)險(xiǎn)獄管理合同恭生命劑期的仙特征計(jì)劃完工階段1啟動階段2計(jì)劃階段3實(shí)施階段4收尾合同生命周期時間變更成本增加風(fēng)險(xiǎn)降低信息質(zhì)量設(shè)計(jì)-采購-施工佩總承涼包（EP吊C）合同緩模式EP笑CEP航C模式緒下業(yè)朵主的嫩職責(zé)向EPC承包商支付工程款審查批準(zhǔn)分包商招標(biāo)選擇EPC承包商編制業(yè)主要求監(jiān)督擱和驗(yàn)肥收合同旺體系陵的協(xié)頃調(diào)又稱別為合雪同網(wǎng)胃絡(luò)，赤目的斯是項(xiàng)準(zhǔn)目所查涉及限的各播合同渴之間須關(guān)系奇的安跳排與斬協(xié)調(diào)才。包括戶的內(nèi)意容工程瘦和工慰作內(nèi)萍容的傅完整熊性技術(shù)篩上的善協(xié)調(diào)價格診上的搭協(xié)調(diào)時間綠上的嚴(yán)協(xié)調(diào)合同棒管理酬的組睬織協(xié)瞞調(diào)合同幫總體傳策劃總體雕分析——-合同旺總體紅分析西的內(nèi)豎容-合同丈的法曉律基匙礎(chǔ)-合同脅類型-合同款文件袍和合距同語醒言-合同窄文件背的解磚釋順街序-承包頸商的羞主要習(xí)任務(wù)-發(fā)包忙人責(zé)仿任-合同燭價格-合同貿(mào)總體黨分析餃的內(nèi)柄容-施工檢工期-違約監(jiān)責(zé)任-驗(yàn)收文、移亮交和溜保修-索賠兔程序臺和爭叢議的妖解決合同村分析合同炕詳細(xì)尤分析——-將承距包合鑄同目鳳標(biāo)、瘦要求佩和合罰同雙最方的白責(zé)權(quán)才利關(guān)炒系分釣解落校實(shí)到蔽具體鈴的工艘程活狡動上-針對門對象重：合排同協(xié)嚇議書造、規(guī)匹范、槐圖紙宜、工弊作量燈表-通過涌合同弓事件攤表、幟網(wǎng)絡(luò)驗(yàn)圖、姥橫道災(zāi)圖等凳定義宮各工疑程活胸動以項(xiàng)蛙目工嚼作分蛇解結(jié)乏構(gòu)為稼基礎(chǔ)廢（WB鏟S）-合同票工作誤分解猶結(jié)構(gòu)瀉（CW散BS）對CW莖BS中的姜活動襯，編弓制合熄同事蛙件表合同撕分析合同嗽實(shí)施瓣控制建立追合同的實(shí)施云的保冷證體紫系監(jiān)督寇承包市商的姜工程挨小組匆和分喬包商毅按合觸同施位工對合月同實(shí)該施情侮況進(jìn)惠行跟付蹤，呀對合役同履公行情扭況加邀以診喊斷進(jìn)行喂合同每變更頑管理日常工的索博賠與番反索漏賠合同暖控制晝和跟壤蹤風(fēng)險(xiǎn)責(zé)識別風(fēng)險(xiǎn)冊定性鍛分析風(fēng)險(xiǎn)榆定量統(tǒng)分析風(fēng)險(xiǎn)撐控制越與管鄉(xiāng)豐理合同管風(fēng)險(xiǎn)珠管理風(fēng)險(xiǎn)撫應(yīng)對猜措施項(xiàng)目叉分解計(jì)結(jié)構(gòu)WB蜓S1.項(xiàng)目WB鋪S2.項(xiàng)目村流程喉圖3.項(xiàng)目才任務(wù)年編碼4.項(xiàng)目冊任務(wù)帥分解順表HomeBridgehotel決策階段實(shí)施階段使用階段決策舟階段環(huán)境調(diào)查和分析項(xiàng)目定義和論證組織策劃管理策劃合同策劃經(jīng)濟(jì)策劃技術(shù)策劃風(fēng)險(xiǎn)分析實(shí)施屬階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修階段營銷宣傳施工貍階段投資控制進(jìn)度控制質(zhì)量控制安全控制合同管理組織與協(xié)調(diào)竣工驗(yàn)收營銷宣傳平面苗媒體電視網(wǎng)絡(luò)利用技虹橋司樞紐報(bào)紙雜志廣告余牌磁懸拼浮車艱內(nèi)高鐵數(shù)站臺地鐵衛(wèi)廣播公交茂車車畏身機(jī)場授廣播熱氣慶球任務(wù)捏編碼叢表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱1

立項(xiàng)和可行性研究

100選定項(xiàng)目，簽定合作意向書101初步確定開發(fā)方案102申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)103申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書104編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告105申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告任務(wù)轟編碼肢表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱2

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

200申報(bào)選址定點(diǎn)201申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件202委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案203辦理人防、消防審核204審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案205落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案206建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)207委托地質(zhì)勘探208委托初步設(shè)計(jì)209申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)任務(wù)猴編碼糊表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱3

市政配套

300征求主管部門審查意見301落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案302報(bào)審市政配套方案303市政各管理部門提出市政配套意見304市政管線綜合任務(wù)漲編碼膜表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱4

土地使用權(quán)的取得

401辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證402辦理建設(shè)用地委托釘樁403辦理國有土地使用權(quán)出讓申請404主管部門實(shí)地勘察405土地估價報(bào)告的預(yù)審406委托地價評估407辦理核定地價手續(xù)408辦理土地出讓審批409簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同410領(lǐng)取臨時國有土地使用證411領(lǐng)取正式國有土地使用證412國有土地使用權(quán)出讓金的返還任務(wù)掏編碼北表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱5

拆遷安置

501委托進(jìn)行拆遷工作502辦理拆遷申請503審批、領(lǐng)取拆遷許可證504簽訂房屋拆遷責(zé)任書505辦理拆遷公告與通知506辦理戶口凍結(jié)507暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)508確定拆遷安置方案509簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議510召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置511發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款512拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理513移交拆遷檔案資料514房屋拆遷糾紛的裁決515強(qiáng)制拆遷任務(wù)壯編碼蓄表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱6

開工前準(zhǔn)備

601領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊602項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃603交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)604交納自來水廠建設(shè)費(fèi)605交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)606交納供熱廠建設(shè)費(fèi)607交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)608土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)609設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖610出施工圖611編制、報(bào)送工程檔案資料，交檔案保證金612辦理消防審核意見表613審批人防工程、辦理人防許可證614核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證615領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記任務(wù)交編碼硬表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱7

工程建設(shè)招投標(biāo)

701辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請702招標(biāo)準(zhǔn)備703招標(biāo)通告704編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)705編制招標(biāo)工程標(biāo)底706標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)707標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)708投標(biāo)單位資格審批709編制投標(biāo)書并送達(dá)710召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場711召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)712評標(biāo)、決標(biāo)713發(fā)中標(biāo)通知書714簽訂工程承包合同715工程承包合同的審查任務(wù)兆編碼妥表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱8

開工手續(xù)

801辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)802建設(shè)工程監(jiān)理803辦理開工統(tǒng)計(jì)登記804交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)805辦理開工前審計(jì)806交納投資方向調(diào)節(jié)稅807領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證808報(bào)裝施工用水、電、路809協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門810協(xié)調(diào)交通管理部門811交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議812領(lǐng)取建設(shè)工程開工證項(xiàng)目回進(jìn)度影管理1.甘特挖圖2.進(jìn)度諒?fù)涎犹猎蚺鄯治?.進(jìn)度葉拖延綠解決所措施甘特漠圖甘特汽圖進(jìn)度太拖延傳原因音分析計(jì)劃幕時忘脅記(遺漏)部分遣必需牌的功不能或掠工作計(jì)劃壟值(例如宴計(jì)劃壩工作怪量、經(jīng)持續(xù)塞時間)不足鴨，相撇關(guān)的演實(shí)際翁工作聽量增傅加資源域或能游力不包足，昨例如誓計(jì)劃敢時沒防考慮的到資舊源的隊(duì)限制桂或缺嘆陷，捏沒有穴考慮惜如何飯完成棚工作出現(xiàn)枯了計(jì)慎劃中嗚未能遣考慮乘到的貞風(fēng)險(xiǎn)?；驙铑~況，講未能熱使工榮程實(shí)賠施達(dá)熄到預(yù)黨定的臥效率在現(xiàn)倦代工謊程中容，上屋級(業(yè)主注、投恰資者限、企殃業(yè)主納管)常常侮在一風(fēng)開始境就提約出很奸緊迫鮮的工撒期要嘆求。誰使承己包商礦或其抗他設(shè)烤計(jì)人堂、供齒應(yīng)商鍛的工鄉(xiāng)豐期太傳緊。揮而且幸許業(yè)技主為瞇了縮情短工疾期，阿常常宴壓縮女承包膨商的悟做標(biāo)穴期、莫前期陡準(zhǔn)備伸的時制間。工期及相關(guān)計(jì)劃失誤進(jìn)度土拖延么原因映分析工作飲量的靈變化蕩?？赏颇苁枪ビ捎谂R設(shè)計(jì)街的修毒改、釘設(shè)計(jì)舅的錯方誤、蛙業(yè)主萬新的羽要求鎮(zhèn)、修箏改項(xiàng)誼目的省目標(biāo)潔及系近統(tǒng)范肚圍的脫擴(kuò)展細(xì)造成巨的外界(如政宮府、世上層犁系統(tǒng))對項(xiàng)救目新謙的要繞求或礙限制梳，設(shè)擺計(jì)標(biāo)根準(zhǔn)的征提高絡(luò)可能悶造成申項(xiàng)目豪資源額的缺幼乏無重法及仇時完勾成環(huán)境吐條件閱的變巷化，皮如不恐利的義施工筋條件晉不僅撞造成陪對工搞程實(shí)腿施過吼程的破干擾拜，有泥時直忽接要慢求調(diào)說整原物來已喜確定即的計(jì)私劃發(fā)生謙不可周抗力略事件靠，如坊地震鄭、臺淡風(fēng)、勺動亂漂、戰(zhàn)那爭狀多態(tài)等象。邊際條件的變化進(jìn)度萍拖延恨原因儉分析計(jì)劃有部門雙與實(shí)戚施者稼之間艷，總嚼分包陵商之鈴間，楚業(yè)主仗與承列包商祥之間測缺少龜溝通工程朝實(shí)施戴者缺沉少工王期意膀識，席例如煙管理類者拖釣延了幻玉圖紙芒的供柱應(yīng)和寸批準(zhǔn)嘉，任雜務(wù)下胸達(dá)時墻缺少悲必要咽的工盈期說其明和檔責(zé)任羞落實(shí)蘆，拖淺延了耳工程蠟活動項(xiàng)目攝參加敞單位雖對各沙個活賣動(各專民業(yè)工肝程和量供應(yīng))之間似的邏迷輯關(guān)畢系(活動筒鏈)沒有遠(yuǎn)清楚份地了芬解，味下達(dá)沿任務(wù)斜時也建沒有去作詳敘細(xì)的焦解釋椅，同傻時對沉活動錄的必禽要的動前提孫條件灰準(zhǔn)備顯不足值，各凡單位臉之間缸缺少袋協(xié)調(diào)音和信壺息溝扒通，守許多見工作擦脫節(jié)騰，資計(jì)源供滋應(yīng)出慚現(xiàn)問合題由于喂其它冶方面拜未完見成項(xiàng)案目計(jì)不劃造窩成拖清延。左例如爛設(shè)計(jì)探單位屬拖延察設(shè)計(jì)帽、運(yùn)忽輸不爺及時釋、上蜻級機(jī)死關(guān)拖可延批圍準(zhǔn)手被續(xù)、隨質(zhì)量抱檢查強(qiáng)拖延晨，業(yè)券主不成果斷袍處理紀(jì)問題全等承包爹商沒怒有集站中力霞量施伸工，接材料惜供應(yīng)敢拖延股，資膨金缺料乏，秩工期軍控制殃不緊內(nèi)。這映可能隆是由位于承意包商太同期大工程千太多瀉，力零量不往足造縫成的業(yè)主穴沒有豎集中逐資金終的供諸應(yīng)，疑拖欠鏟工程果款，欄或業(yè)妄主的抱材料井、設(shè)挪備供針應(yīng)不較及時管理過程中的失誤解決樸進(jìn)度炒拖延厲的措錫施增加巨資源嫁投入咳，例錢如增痰加勞折動力稼、材焦料、攔周轉(zhuǎn)直材料浸和設(shè)睬備的柜投入純量重新麻分配李資源池，例尼如將末服務(wù)掛部門舒的人協(xié)員投墊入到掠生產(chǎn)堆中去減少顧工作慕范圍珠，包毯括減煎少工躺作量岔或刪葉去一但些工怪作包(或分冠項(xiàng)工踏程)改善術(shù)工具秋器具伐以提紐奉高勞隙動效撫率提高幟勞動柜生產(chǎn)租率，殘主要肅通過攻輔助明措施瘋和合跨理的舅工作絲式過程將部盟分任煩務(wù)轉(zhuǎn)化移改變者網(wǎng)絡(luò)逆計(jì)劃們中工部程活驅(qū)動的迅邏輯用關(guān)系將一理些工慈作包郊合并修改廉實(shí)施娛方案成本鴿管理1.成本饑分配2.成本早控制堪時間包區(qū)段3.成本兵控制手的主肆要工閃作4.成本厚超支茶原因量分析5.降低示成本冒的措膜施成本歸分配本項(xiàng)毛目擬或投資12億人徹民幣前期徒計(jì)劃盒投資1億元海進(jìn)行傻可行芬性研枝究等燒建設(shè)壟準(zhǔn)備羽工作建設(shè)浙期計(jì)氣劃投還入10裹.5億元姿進(jìn)行架建設(shè)繡、裝膏修等儉工作竣工亞后計(jì)歲劃投澡入0.矛5億元敏進(jìn)行惱物業(yè)磨管理惱、試怎運(yùn)行毯等工縣作成本壯控制辜時間哲區(qū)段A為上蛇期末擺的實(shí)奴際控織制結(jié)臟果；B為本陽期內(nèi)險(xiǎn)的實(shí)牧際完筆成值耐；C為控榆制期獎末至專項(xiàng)目輛結(jié)束跳的剩余成借本預(yù)哪測(診斷)值；D(為A十B)，是養(yǎng)至本徐期末慌項(xiàng)目全部匆實(shí)際絕控制斷結(jié)果營；E(為D十C)為整離個項(xiàng)堡目的核總成本預(yù)系測(診斷)值。在上畏述的年區(qū)段遮劃分有中，障進(jìn)行演成本控授制只暴需抓袖住B段(即本醉控制期內(nèi)邊實(shí)際屈成本布信息)和C段(即剩余但成本倉預(yù)測里信息)，其圈它是已儲砍存的交信息(如A)或經(jīng)荒過處理得芳到的醉信息(如D、E)。成本瓶控制單主要帳工作其它址工作成本語計(jì)劃鞭工作成本滾監(jiān)督成本問跟蹤成本洲診斷讀工作審算艱部成本組超支警原因淡分析原成動本計(jì)抖劃數(shù)請據(jù)不疑準(zhǔn)確轉(zhuǎn)，估艱價錯森誤，沾預(yù)算默太低竭，不違適當(dāng)李地采伴用低移價策略胞，承報(bào)包商(或分深包商)報(bào)價紐奉超出欣預(yù)期晌的的相最高除價；外部疲原因府：上驚級、剩業(yè)主捆的干宵擾，靜陰雨芝天氣摸，物暈價上斬漲，設(shè)不可仿抗力層事件實(shí)施素管理尤中的暑問題剖：不適艦當(dāng)?shù)慕?jīng)控制袖程序涌，費(fèi)遷用控抖制存貴在問年題，晃預(yù)算累外開拾支，姻被罰概款；欲成本配責(zé)任求不明煤，實(shí)梢施者允對成朱本沒視有承須擔(dān)義點(diǎn)務(wù)，蠟缺少徒成本(投資)方面肅限額爆的概灶念，針同時焰又沒算有節(jié)目約成政本的駱獎勵躍措施彩；毛勞狹動效莖率低閥，工愿人頻挨繁地寧調(diào)動柄，施菜工組紛織混丙亂；雷采購也了劣該質(zhì)材廟料，越工人濾培訓(xùn)下不充敢分，麻材料編消耗罩增加豬，浪能費(fèi)嚴(yán)勇重，罵發(fā)生川事故珍，返局工，幣周轉(zhuǎn)叛資金閉占用招量大調(diào)，財(cái)虎務(wù)成學(xué)本高狐；下合寧同不歷利，且在合領(lǐng)同執(zhí)殼行中下存在肯缺陷芝，承谷包商(分包府商、剝供應(yīng)尸商)的賠丘償要勉求。工程桶范圍真的增炎加，盾設(shè)計(jì)珍的修刊改，旋功能柔和建棵設(shè)標(biāo)姿準(zhǔn)提趣高，狐工作販量大腹幅度遼增加邁。降低顫成本阿措施措施技術(shù)晉方案購買泰部分纖產(chǎn)品重選改供應(yīng)宮商改變府實(shí)施資過程變更監(jiān)工程閣范圍索賠項(xiàng)目好質(zhì)量痰管理1.質(zhì)量顧標(biāo)準(zhǔn)抹評定2.質(zhì)量敵管理側(cè)戴明東環(huán)循順環(huán)3.質(zhì)量懼管理粥重點(diǎn)4.質(zhì)量花管理猾各部究分的灣關(guān)系5.質(zhì)量違、成銳本、踏進(jìn)度仰三者另的關(guān)普系6.合同姨風(fēng)險(xiǎn)彎管理按期很完成解工程朵各階械段任雹務(wù)，斑依照救詳細(xì)泄進(jìn)度階計(jì)劃繭實(shí)施價項(xiàng)目屑。前期擾宣傳獸有一察定的需力度妙及社碼會影詢響力撒。招投竿標(biāo)程灶序符抄合法至定要土求，址合同敗管理印到位淹。使本累房地明產(chǎn)開跪發(fā)商醒的社神會形款象進(jìn)個一步智提升隊(duì)，增巡壽強(qiáng)社鎖會影斷響力嚇！1.質(zhì)量眠標(biāo)準(zhǔn)裙評定2.質(zhì)量秀管理案戴明熊環(huán)循已環(huán)對組墾織內(nèi)挎部：鹽項(xiàng)目漆策劃西完成復(fù)、各誓階段旁分工階任務(wù)曉明確臭，人汪員培姻訓(xùn)順沒利進(jìn)帆行、土后勤裂物資栗保障對社始會：甩廣告稼宣傳億效果飄、提鑒高知框名度巴，搶旅占先坊期市隔場。對周徒邊規(guī)暮劃建哈設(shè)：托給予捷的一黃定的羊支援呈，建章設(shè)符神合交漆通樞脈紐周違邊的計(jì)規(guī)劃壁，符川合徐罵涇商搜務(wù)臨撥空區(qū)納的規(guī)裳劃布拜局對政押府：佳對預(yù)灰期計(jì)斷劃完堆成的猾程度梨。對承病包商吩及分奶包商剝：管丹理到串位，房誠績效陸考核怨。對整判體：便資金勞到位礎(chǔ)情況3.質(zhì)量著管理鞏重點(diǎn)4.質(zhì)量畝管理輝各部俗分的滅關(guān)系成本成本費(fèi)用葛最低成本質(zhì)量趨最高最佳技項(xiàng)目合理行工期費(fèi)用派最低經(jīng)濟(jì)雅的最適慈當(dāng)5.質(zhì)量子、成士本、拆進(jìn)度懶三者閃的關(guān)畝系風(fēng)險(xiǎn)僚管理1.風(fēng)險(xiǎn)向識別2.風(fēng)險(xiǎn)鏟回避3.風(fēng)險(xiǎn)澤預(yù)防4.風(fēng)險(xiǎn)除抑制1.風(fēng)險(xiǎn)針識別投資裹決策諒階段土地日獲取央階段項(xiàng)目噴建設(shè)畏階段租售晌管理話階段開發(fā)檢區(qū)域饑風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)淋物業(yè)樹風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目街建設(shè)晨風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)星時機(jī)眠風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)耽成本市場撫供求征地段拆遷籌資招標(biāo)倦模式承包債方式自然紐奉條件工期嘴拖延項(xiàng)目順質(zhì)量開發(fā)清成本施工或索賠租售疫合同蠻銷售的時機(jī)鏟自然保災(zāi)害滋意外絲式事故決策腸階段：搞講好開卻發(fā)經(jīng)絹營方餅案的書評價救決策土地斯獲?。洪_食展項(xiàng)臣目規(guī)顧劃設(shè)文計(jì)方隨案優(yōu)焦選，建設(shè)殼階段：通撲過招飲標(biāo)模劃式，琴承包割方式盯，合包同類過型的痰選擇掌，可堡以避吊開某圈些風(fēng)搭險(xiǎn)，掩或在茫項(xiàng)目店施工負(fù)方案霉中，兼淘汰健有缺肉陷，述風(fēng)險(xiǎn)市高的什施工碧方法散、施弟工工電藝租售筑階段：可斗采用致營銷手代理功，以站充分管利用能代理攻人豐渠富的罰營銷擾經(jīng)驗(yàn)2.風(fēng)險(xiǎn)我回避決策歷階段1，建立譯高水陶平、軟多學(xué)街科的蛇開發(fā)宗隊(duì)伍2，樹醉立風(fēng)未險(xiǎn)意鉆識3，健灑全風(fēng)緒險(xiǎn)預(yù)頃警系鎖統(tǒng)4，貫幼徹執(zhí)餃行奉默獻(xiàn)管盼理責(zé)福任制貨度5，認(rèn)粒真細(xì)判致的筋市場柱調(diào)研戚，使頌項(xiàng)目框準(zhǔn)確客定位6，調(diào)舞查政戀治、御政策渡、社戀會、抹經(jīng)濟(jì)蒸環(huán)境葉，使六項(xiàng)目然決策哪建立邁在堅(jiān)誦實(shí)的辭基礎(chǔ)潮上7，做柜好開能發(fā)方停案的忘風(fēng)險(xiǎn)誦分析弄，制傳定全察面的幣風(fēng)險(xiǎn)想管理維計(jì)劃3.風(fēng)險(xiǎn)鵝預(yù)防建設(shè)紗階段1，采用稍系統(tǒng)轎的項(xiàng)系目管憐理方粗法2，向蟻開發(fā)舒建設(shè)史各方仙人員口灌輸媽安全饑意識3，現(xiàn)掙場危技險(xiǎn)源羨采取灣措施4，留違有余易地，箱保持扛后備5，合認(rèn)理布茶置施小工現(xiàn)棗