重整旗鼓-從核心數(shù)據(jù)看中國(guó)機(jī)場(chǎng)有稅消費(fèi)市場(chǎng)完全具備觸底反彈的基礎(chǔ)

彈的基礎(chǔ)2埃爾坡研究AIRPORHSHARCH透過15個(gè)吞吐量在1500萬人次以上的機(jī)場(chǎng)核心商業(yè)數(shù)據(jù)，我們對(duì)2019年至2022年國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)有稅商業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行整體梳理。在客流重新井噴的利好形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)的有稅消費(fèi)意愿等復(fù)雜因素的一個(gè)泛化說辭)成為行業(yè)真正復(fù)蘇面臨的最大在此之外，我們認(rèn)為一些容易但重要的問題可能還未受到足夠積是最佳匹配？尤其是隨著航站樓越來越大，衛(wèi)星廳越建越多，大型機(jī)場(chǎng)的商業(yè)面積總量大的驚人，可同時(shí)占比在下降，那么對(duì)中小規(guī)自己的比例是多少。合適的？是因?yàn)榭偵虡I(yè)面積太少。出的旅客身上分?jǐn)偠嗌僮饨鹗翘土苏f明資源價(jià)值白白流失，可太高了也并非就是好事，沒準(zhǔn)旅客正在無聲地忍受高價(jià)格低品質(zhì)的商業(yè)服務(wù)，可持續(xù)北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)濟(jì)南遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng) 沈陽桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng) 上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)鄭州新鄭國(guó)際鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)上海浦東上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 杭州蕭山機(jī)場(chǎng) 杭州蕭山機(jī)場(chǎng)貴陽龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng) 福州長(zhǎng)樂國(guó)際機(jī)場(chǎng) 廈門高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)深圳寶安國(guó) 廈門高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)CoreOpinion4埃爾坡研究AIRPORHSHARCH核心觀點(diǎn)2019至2022業(yè)租金核心觀點(diǎn)2019至2022業(yè)租金滑從2019年到2022年，國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)商業(yè)的資源價(jià)值縮水一半確定性，機(jī)場(chǎng)商業(yè)資源的價(jià)值也處在劇烈變動(dòng)之中。2019到2022年的四年間，國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)在有稅商業(yè)板塊的租金回報(bào)經(jīng)核心觀點(diǎn)共同決定了資源價(jià)值的水平在行業(yè)宏觀層面，對(duì)資源價(jià)值水平有決定性作用的實(shí)際上是客流量和商業(yè)面積兩個(gè)核心因素?？土骷眲∈湛s的時(shí)候，航站樓內(nèi)的出租商業(yè)面積理應(yīng)快速縮減，把有限的客流聚集到適度的商業(yè)區(qū)域，才能保證。在第一輪大調(diào)整時(shí)期(2021年之前)，行業(yè)表現(xiàn)還算得當(dāng)——隨核心觀點(diǎn)共同決定了資源價(jià)值的水平在行業(yè)宏觀層面，對(duì)資源價(jià)值水平有決定性作用的實(shí)際上是客流量和商業(yè)面積兩個(gè)核心因素。客流急劇收縮的時(shí)候，航站樓內(nèi)的出租商業(yè)面積理應(yīng)快速縮減，把有限的客流聚集到適度的商業(yè)區(qū)域，才能保證。在第一輪大調(diào)整時(shí)期(2021年之前)，行業(yè)表現(xiàn)還算得當(dāng)——隨是在觸底之后價(jià)值迅速反彈，直至2022年的極端情況出現(xiàn)。度的商業(yè)區(qū)域6埃爾坡研究AIRPORHSHARCH核心觀點(diǎn)，都充分表明客流接近或處于飽和狀態(tài)的“老樓”新航站樓來說，不僅單位面積的資源價(jià)值會(huì)大打折扣，在客流增長(zhǎng)不太明顯的情況下，甚至總體資源價(jià)值在短期內(nèi)都會(huì)下降，而不是預(yù)想中的隨面積翻倍而翻番(航站樓經(jīng)營(yíng)條件的改善對(duì)經(jīng)營(yíng)結(jié)果的影響很難評(píng)估，但是面積的擴(kuò)大帶來的裝修投入、人工成本的增加卻是顯而易見的。同時(shí)，客流量的不充足必然售額受到顯著影響)。新航站樓客流量×每人次租金貢獻(xiàn)核心觀點(diǎn)即便在不考慮整體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)形勢(shì)的情況下，面對(duì)當(dāng)前客流迅速恢復(fù)，同時(shí)航站樓面積也急速擴(kuò)張的情形，機(jī)場(chǎng)如何平衡客流量和商業(yè)面積二者之間的關(guān)系也是目前至關(guān)重要的議題。在埃爾坡看來，一個(gè)簡(jiǎn) 8埃爾坡研究AIRPORHSHARCH10埃爾坡研究AIRPORHSHARCH數(shù)據(jù)分析樓建筑面積合計(jì)1798.9萬平米。按照行業(yè)平均商業(yè)面積占比5%計(jì)算，全行業(yè)商業(yè)面積總量為89.95萬機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)名稱(平米))商業(yè)面積占比(%)%%2%數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，行業(yè)交流，埃爾坡研究中心整理00000000393數(shù)據(jù)分析式按照2019年吞吐量在1500萬人次的機(jī)場(chǎng)數(shù)據(jù)，以每月983元/平米的租金1，整體出租率95%計(jì)算，2019年的全行業(yè)有稅商業(yè)租金收入約為100.8億元；2201920202021202220192019202020212022=×00金總收入(億元)20192020202120222019年2020年2021年2022年總出租面積(萬平米)每平米租金貢獻(xiàn)(元/月)租金總收入(億元)100.8864208.067.96864208.067.96數(shù)據(jù)分析按照人均租金貢獻(xiàn)8.06元/人次2計(jì)算，2019年全行業(yè)有稅商業(yè)租金收入約為97.6億元；9630201920202021202220192019202020212022=×00金總收入(億元)20192020202120222019年2020年2021年2022年每人次租金貢獻(xiàn)(元/人次)國(guó)內(nèi)總客流(億人次)3租金總收入(億元)97.68統(tǒng)計(jì)得到3從2019年到2022年，國(guó)內(nèi)航線客流占總客流的比重分別為89.69%、98.02%、99.66%和99.29%12埃爾坡研究AIRPORHSHARCH數(shù)據(jù)分析2020年到2020年，從我們獲取的數(shù)據(jù)來看，每人次的租金貢獻(xiàn)下滑了12.15%，降至7元/人次。再加上客流規(guī)?？焖偈湛s了30%，從12億人次將至8.4億人次，整體租金規(guī)模卻幾乎腰斬，只有59.52億元。金貢獻(xiàn)則下降了30%，從983元將至686元，計(jì)算得到的結(jié)果是62.99億元，與上面的測(cè)算結(jié)果偏離了5.84%。其主要原因是在疫情的第一年，多數(shù)經(jīng)營(yíng)商都持觀望態(tài)度，寄希望于疫情快速結(jié)束，選擇咬緊牙關(guān)挺過難關(guān)。當(dāng)然不同的經(jīng)營(yíng)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知和承擔(dān)能力各不相同，因此在具體的合約履行上出現(xiàn)了步調(diào)不一的情況。這就導(dǎo)致雖然客流和銷售大幅下滑，但也有部分商戶還是選擇堅(jiān)守，繼續(xù)承擔(dān)場(chǎng)地租2914埃爾坡研究AIRPORHSHARCH數(shù)據(jù)分析2021年于一致——想堅(jiān)持的繼續(xù)堅(jiān)持，計(jì)劃退租的也完成了退租。因此，客流量的變化基本與租金收入的變化趨勢(shì)保持一致，且進(jìn)入一種新的弱平衡狀態(tài)。以每人次租金貢獻(xiàn)為例，2021年樣本機(jī)場(chǎng)只比2019年略微下降了1.51%，比2020年則大幅上漲了14.29%，達(dá)到了7.96元/人次。同時(shí)由于疫情的相對(duì)穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)客流量也比2020年增長(zhǎng)了7.65%。在客流量和客均貢獻(xiàn)增長(zhǎng)的共同作用下，2021年全行業(yè)的租金收入大幅增長(zhǎng)了21%，達(dá)到了70億元以每平米租金貢獻(xiàn)”計(jì)算，由于仍處于疫情期間，整個(gè)行業(yè)的出租率依然在下降。根據(jù)樣本機(jī)場(chǎng)的數(shù)據(jù)，2021年的出租率比2020年下降了約5個(gè)百分點(diǎn)，總出租面積不到72萬平米。不過，剩下依然經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積其資源價(jià)值并沒有下滑，反倒比2020年提升了20%以上，達(dá)到每月827.9元/平米，為2019年水平的88.52%。371.969數(shù)據(jù)分析2022年2022年情況急轉(zhuǎn)直下。首先行業(yè)出租率只有75%左右，疫情前租金水平較高的機(jī)場(chǎng)退租情況更嚴(yán)重，虹橋機(jī)場(chǎng)最差的時(shí)候只有58%的出租率(當(dāng)然也有例外，無疫情期間濟(jì)南機(jī)場(chǎng)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式使其出租率始終保持在100%)；其次，租金水平大幅下滑，同比下降25%以上，至每月不到620元/平米，更是不到2019年的三分之二。這就導(dǎo)致整體租金水平只有50億元，同比大幅下滑約30%，為2019年的一半左右。不過，由于2022年機(jī)場(chǎng)客流量只有2019年的42%。這就導(dǎo)致分?jǐn)偟矫咳舜蔚淖饨鹭暙I(xiàn)反倒同比大幅增長(zhǎng)22.5%，達(dá)到歷史最高水平9.75元/人次，甚至比2019年還高21%。3316埃爾坡研究AIRPORHSHARCH數(shù)據(jù)分析2019年出租率(%)2019年出租率(%)機(jī)場(chǎng)名稱數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，行業(yè)交流，埃爾坡研究中心整理數(shù)據(jù)分析2019年國(guó)內(nèi)客流量(人次)2019年國(guó)內(nèi)客流量(人次)每人次租金貢獻(xiàn)機(jī)場(chǎng)名稱(人次)數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)，行業(yè)交流，埃爾坡研究中心整理18埃爾坡研究AIRPORHSHARCH本文所使用的數(shù)據(jù)來自于官方發(fā)布的資料，或者行業(yè)間的交流。公開資料主要包括但不限于各機(jī)場(chǎng)定期發(fā)布的財(cái)類融資的募集說明書等等。埃爾坡盡最大努力對(duì)獲取的各項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)進(jìn)行了交叉核實(shí)，以確保最的真實(shí)境況。盡管如此，我們?nèi)詿o法對(duì)全部數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性做出承諾和保證，所有的陳述和分析僅出品|埃爾坡研究中心主編|祝偉龍作者|祝偉龍美編|王冬煒日期|2023年8月17日般性信息之目的，不應(yīng)用于代替專業(yè)咨詢者提供的咨詢意見。本公司研究報(bào)告以合法獲得的我們確、完整的信息為基礎(chǔ)，報(bào)告中的資料、意見、預(yù)測(cè)均反映報(bào)告初次發(fā)布時(shí)本公司的判斷，可能需權(quán)機(jī)構(gòu)研究報(bào)告與統(tǒng)一外發(fā)的研究報(bào)告一致，被授權(quán)機(jī)構(gòu)可根據(jù)相關(guān)協(xié)議授權(quán)，以約定方式進(jìn)行刊載或者轉(zhuǎn)發(fā)，但不得修改研究報(bào)告任何內(nèi)容(包含：圖表、配圖、數(shù)據(jù)和作者等)，不得斷章取義或歪曲原意，不Contactu論上海市黃浦區(qū)茂名南路205號(hào)瑞金大廈1702室COMPANYCOMPANYPR