涿州項目市調(diào)報告

涿州項目市調(diào)報告第1頁涿州規(guī)劃發(fā)展區(qū)域市場表現(xiàn)市場分析總結(jié)重點項目詳情報告框架2第2頁3第3頁涿州市從屬于河北省地處華北平原西北部，北京西南部，東臨固安，西接淶水，北通北京，南到高碑店,與北京房山、大興接壤。涿州市總面積742.5平方千米，都市建成區(qū)面積25.4平方公里。下轄5個鄉(xiāng)、6個鎮(zhèn)、3個城區(qū)辦事處和新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、開發(fā)區(qū)和松林店經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3個省級當代化園區(qū).都市概括4第4頁截止至2023年12月，涿州市全市戶籍總?cè)丝诩s為64.55萬人，其中:城區(qū)人口為20.2萬。涿州是一座有著2300數(shù)年建制史文化名城，自古有“天下第一州”之美譽。曾涌現(xiàn)出盧植、劉備、張飛、趙匡胤、酈道元、六祖惠能、易學大師邵雍等270多位歷史名人，三國文化、盧氏文化、酈學文化、易學文化源遠流長。境內(nèi)有文化古跡69處，其中國家級文保單位5處。建有央視影視基地、博物館、六祖文化景區(qū)等一批文化旅游設(shè)施。2023年，涿州市被河北省人民政府同意為“省級歷史文化名城”。都市人文歷史5第5頁涿州市境內(nèi)有永定河、拒馬河、小清河等6條河流匯聚，城區(qū)有大型濱河景區(qū)永濟公園，森林覆蓋率達成25.1%，都市綠化覆蓋率、綠地率、人均公園綠地面積分別達成40.55%、31.19%和10.98平方米/人，先后被評為國家級生態(tài)示范區(qū)、全國綠化模范市（縣）。都市生態(tài)環(huán)境6第6頁涿州城區(qū)距天安門60公里，距北京新機場25公里，距亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)45公里，距保定市78公里，距天津市150公里，是北京西南門戶。目前北京838路公交車每日來回京涿,高鐵17分鐘直達北京西站,共有20條城鎮(zhèn)馬路與北京互聯(lián)互通。境內(nèi)京廣鐵路、京廣高鐵、京港澳高速、107國道、京白路縱貫?zāi)媳?，京昆高速、廊涿高速、張涿高速橫跨東西，形成“縱橫交錯、輻射相接”交通體系。區(qū)位交通7第7頁涿州市生產(chǎn)總值由2023年168.4億元增加到2023年254.8億元、年均增加8.7%；人均生產(chǎn)總值由2.8萬元增加到4.2萬元、年均增加8.3%；所有財政收入由18.3億元增加到29.4億元、年均增加9.98%；固定資產(chǎn)投資197.5億元、年均增加15.7%；社會消費品零售總額130億元、年均增加13.3%。服務(wù)業(yè)占比深入增大，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比調(diào)整到8.7：35.7：55.6。涿州是環(huán)首都地域唯一一種服務(wù)業(yè)占GDP比重超出50%縣市都市經(jīng)濟水平8第8頁涿州位于京津冀區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃中心位置；是北京都市圈緊密層；是河北省“一線兩廂”經(jīng)濟發(fā)展布局一線上中間結(jié)點。今年3月,河北省公布《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中明確,將保定定位為承接首都部分行政職能服務(wù)區(qū),其中涿州作為“京南主要節(jié)點都市和首都衛(wèi)星城”，確立打造“京畿文化生態(tài)名城、世界都市功能新區(qū)”?！笆濉睂⑹卿弥莅l(fā)展史上戰(zhàn)略機遇最為集中時期，是多種優(yōu)勢和潛力最能得到有效釋放時期。伴隨首都新機場建設(shè)運行，以及廊涿城際鐵路、首都輕軌入涿、涿州至新機場聯(lián)系線等項目，一系列利好政策，將使涿州成為當代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和非首都關(guān)鍵功能疏解主要承接地。都市規(guī)劃定位9第9頁涿州處于環(huán)首都“半小時生活圈”和環(huán)京津關(guān)鍵功能區(qū)，是“京保發(fā)展軸”最北端，被保定定位為當代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和非首都關(guān)鍵功能疏解主要承接地，同步接收北京新機場臨空經(jīng)濟區(qū)輻射，能夠說在京津冀協(xié)同發(fā)展大格局中，涿州也迎來了歷史性機遇。總規(guī)劃面積100平方公里，起步區(qū)規(guī)劃面積60平方公里涿州新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)是河北對接北京、承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、融入京津冀一體化主要抓手，更是涿州對接北京世界都市、融入北京世界都市關(guān)鍵板塊和戰(zhàn)略支撐。涿州新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)將重點抓好“一城一園一帶”建設(shè)?！耙怀恰笔歉哞F新城，“一園”是碼頭國際健康產(chǎn)業(yè)園，“一帶”是拒馬河文化產(chǎn)業(yè)帶。主要承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和功能外溢，與北京實現(xiàn)功能互補，打造全省協(xié)同發(fā)展示范窗口都市規(guī)劃重點10第10頁根據(jù)涿州第十三個五年規(guī)劃，從2023年至2023年都市規(guī)劃明確“一城兩翼四組團”都市發(fā)展新格局，形成支撐京津冀世界級都市群城鎮(zhèn)體系?！耙怀恰奔粗行某菂^(qū)（改舊、拓新、打造智慧都市）；“兩翼”即國家級臨空經(jīng)濟區(qū)和國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)；“四組團”即碼頭醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)、百尺竿東仙坡生態(tài)田園小鎮(zhèn)、松林店文化經(jīng)濟小鎮(zhèn)、高官莊生態(tài)科技小鎮(zhèn)組團。都市規(guī)劃方向涿州市由于地處北京西南方向，因此為了更加好地享有北京優(yōu)質(zhì)資源，在整體規(guī)劃上以“東擴北延”為主。11第11頁都市交通規(guī)劃以打造首都西南臨空經(jīng)濟發(fā)展關(guān)鍵區(qū)為目標，順應(yīng)與北京同城化發(fā)展大勢，積極推進鐵路、軌道交通、高速馬路、國省干道和北京對接，打造連通北京多層次交通系統(tǒng)，為涿州盡快融入首都生活圈、經(jīng)濟圈發(fā)明條件、提供平臺。鐵路交通對接上：積極籌劃推進北京市郊S5線南延至涿州，規(guī)劃設(shè)置花田站和涿州站，拓展與北京一體化通勤網(wǎng)絡(luò)。軌道交通對接上：推進“房山-涿州-新機場”推進北京軌道交通向涿州延伸。高速馬路對接上：推進涿州至北京新機場高速馬路項目進程，實現(xiàn)京港澳、大廣等高速路與新機場互聯(lián)對接。國省干道對接上：推進涿州松蘭路（房易路）、北京新機場至涿州東仙坡（大禮路）、廊涿路等國省干線馬路升級改造。推進京白路、固雄線北延對接北京長韓路，永碼路東延對接劉田路，盡快實現(xiàn)與北京及周圍縣市互聯(lián)對接。北京大七環(huán):密涿高速馬路計劃于今年10月建成通車。12第12頁下個5年計劃里，拒馬河規(guī)劃和變化將會是一種亮點，建立七個拒馬河生態(tài)休閑主題空間，即：1、碼頭植物科技園、水利文化主題公園、生態(tài)宜居示范區(qū)、濱水運動公園、森林公園、濕地公園。

2、重點生態(tài)示范區(qū)一共有四個，邵村花田、萬畝梨園、督亢秋成及當代農(nóng)業(yè)生態(tài)涵養(yǎng)示范區(qū)。都市生態(tài)環(huán)境規(guī)劃13第13頁新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)無疑是承接首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最佳載體，涿州市先后搭建了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、松林店工業(yè)聚集區(qū)和新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)三大省級園區(qū)平臺，總面積達成145平方公里，籌劃了義和莊空港新區(qū)、中國農(nóng)大科技園區(qū)和碼頭健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些園區(qū)平臺，眾多園區(qū)平臺搭建和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為項目標發(fā)展和產(chǎn)業(yè)引進提供了廣闊空間。六大產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃：在產(chǎn)業(yè)定位方面，按照“高端、綠色、協(xié)同、提升”標準，重點打造開發(fā)區(qū)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)集群、開發(fā)區(qū)冶金新材料產(chǎn)業(yè)集群、高鐵新城總部金融基地產(chǎn)業(yè)集群、碼頭健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群、松林店汽車和裝備制造產(chǎn)業(yè)集群、國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)“農(nóng)業(yè)硅谷”六大產(chǎn)業(yè)集群，緊盯北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和功能外溢，抓招商、引項目，深化與北京區(qū)域合作。京津冀新機遇新興園區(qū)迅速開發(fā)14第14頁涿州市高鐵位置正好在涿州市東北部，東銜京石客運專線、西沿京港澳高速、南至規(guī)劃都市主干道北石路、北接都市主干道冠云東路。作為河北涿州新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)中起步區(qū)首期開發(fā)項目，擁有得天獨厚地段。因此涿州市政府在將來重點要打造就是以高鐵為中心高鐵新城。新區(qū)規(guī)劃總面積為5.7平方公里（約8500畝），可出讓建設(shè)用地約5400畝，整個新城共規(guī)劃建設(shè)1100萬建筑面積，將來將容納11.5萬人，其中規(guī)劃了居住區(qū)、商業(yè)起步區(qū)，歷時3-5年發(fā)展成熟。以人居帶動商業(yè)，用商業(yè)反哺于人，最后建成一種新興可與北京相融合宜居新城。高鐵新城發(fā)展迅猛15第15頁在環(huán)京區(qū)域中，涿州相比北三縣等其他環(huán)京區(qū)域，真正起步時間相對較晚，但在短短時間內(nèi)，通過新利好、新政策不停出臺、不停落地，已經(jīng)讓涿州迅速成為環(huán)京區(qū)域幾大支柱性板塊之一。涿州借助京津冀協(xié)同發(fā)展歷史機遇，承接首都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。目前，涿州市已引進北京投資或與北京合作項目達成60余個，總投資300多億元。這其中包括科技、電力、能源、房地產(chǎn)、航空、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)以及教育等?！笆濉睂⑹卿弥莅l(fā)展史上戰(zhàn)略機遇最為集中時期，是多種優(yōu)勢和潛力最能得到有效釋放時期。伴隨首都新機場建設(shè)運行，以及廊涿城際鐵路、首都輕軌入涿、涿州至新機場聯(lián)系線等項目，涿州將來發(fā)展?jié)摿薮?。涿州都市發(fā)展趨勢16第16頁17第17頁數(shù)年來，涿州房價始終起起伏伏，在一波波利好消息作用下，曾出現(xiàn)階段性上漲。但用不了多久，在沒有連續(xù)購買力情況下價格又會降回原位，2023年首都經(jīng)濟圈、2023年終涿州高鐵站投入運行，這些利好也早被透支，并沒有促使涿州房價沖上萬元大關(guān)。到2023年，涿州房價突飛猛進，均價突破萬元樓盤終于達成了5個之多，漲價最顯著非高鐵新城區(qū)域莫屬。2023年終，多條高鐵貫通涿州東站正式啟用，周圍高鐵新城也開始崛地而起。2023年初，該區(qū)域最先開盤鴻坤抱負灣與K2獅子城入市價格相稱，均價為6000多元/平方米左右。兩年后今天，高鐵新城區(qū)樓盤均價達成9000元/平方米以上，區(qū)域內(nèi)鴻坤抱負灣、K2獅子城、華融當代城目前在售均價每平方米超萬元，最高價格為1.4萬元/平方米。涿州房產(chǎn)上漲瘋狂18第18頁涿州市自2023年至2023年8月份土地成交情況：合計成交土地面積315.3公頃，其中住宅用地118.64公頃，工業(yè)用地50.41公頃，商服用地21.55公頃；高鐵新區(qū)合計成交6宗地，成交面積31.15公頃工業(yè)用地主要集中在開發(fā)區(qū)和松林店商服用地地塊普遍很小，且較為分散。涿州土地市場活躍19第19頁根據(jù)涿州市人民政府頒發(fā)涿州市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃:2023年本市國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在215.87公頃以內(nèi)。其中商服用地12.9公頃，占供應(yīng)總量5.98%;工礦倉儲用地84.4公頃，占供應(yīng)總量39.1%；住宅用地66.8公頃，占供應(yīng)總量30.94%，公共管理與公共服務(wù)用地51.77公頃，占供應(yīng)總量23.98%。實際2023年已供應(yīng)地塊住宅28.3公頃，工業(yè)1.8公頃，商服12公頃，與目標供應(yīng)量仍有較大差距。后期土地供應(yīng)量仍然較大20第20頁房地產(chǎn)市場整體分為四大板塊，分別是中心老城區(qū)板塊、高鐵新城板塊、107國道板塊、健康城板塊，整體存量房較低，其中高鐵新城板塊引領(lǐng)涿州房價市場。涿州市場板塊劃分21第21頁供應(yīng)：目前在售新居大盤不少，主要分為高鐵新城、107國道沿線，健康城板塊以及老城區(qū)北部板塊。高鐵附近項目主要包括占地面積588畝、總建筑面積超百萬平米鴻坤·抱負灣，占地約280畝、建筑面積約56萬平方米K2京西獅子城等項目，華融置業(yè)也在高鐵附近拿地，高鐵新城住宅項目整體供應(yīng)量較大。107國道沿線接近北京房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)三利中和城項目占地2200畝，建筑面積約300萬平方米，建成后可容納12萬人居住人口，而107國道沿線接近涿州城區(qū)也有幾個項目在售。另外，老城區(qū)北部也集中了隆基泰和開發(fā)占地404畝、總建筑面積80萬平方米香邑溪谷，鴻盛地產(chǎn)開發(fā)占地約270畝、總建筑面積約35萬平方米鴻盛·凱旋門以及名流地產(chǎn)開發(fā)翡翠濱江等?？傮w來看，涿州住宅項目大盤較多，供應(yīng)量較大。商品房供應(yīng)大22第22頁涿州房地產(chǎn)市場市場逐漸展現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢：存量正在逐漸減少，主要供貨項目為高鐵新干線、華融·當代城、潤卓·天倫灣及翡翠濱江項目，其他項目多為尾盤銷售。高鐵新都市場：待售套數(shù)，高層1373套、洋房603套，總計1976套。待售面積，高層137300㎡、洋房71635㎡，別墅4826㎡，總計213761㎡。待售總價，高層16.4億元、洋房7.4億元、別墅1.1億元，總計24.9億元。暫無新產(chǎn)品入市。由于目前項目去化比較快，尤其是高鐵新城幾個項目已經(jīng)沒有多少“余糧”了。牛津花園項目一共3000多套房源，目前僅剩400多套房,鴻坤抱負灣以及K2獅子城也僅剩少許尾房。目前在售其他項目，基本已將拿到預(yù)售許可證房源所有推出，尚未推出都是沒拿預(yù)售許可房源。區(qū)域市場需求旺盛23第23頁以高層住宅為主，部分項目搭配少許洋房及別墅，涿州在售項目主要以剛需戶型為主，80-120㎡兩居三居占70%百分比。產(chǎn)品一般都有贈送面積，如陽臺/飄窗等，部分項目直接贈送一間臥室各個項目交房周期為2-3年，均以毛坯形式交房，現(xiàn)房準現(xiàn)房較少。在售項目存在較大同質(zhì)化，產(chǎn)品戶型面積相同，樓盤特色不足，競爭較為劇烈。生活配套普遍不足，大部分小區(qū)尤其是高鐵片區(qū)基本是依靠小區(qū)本身配套服務(wù)居民。區(qū)域市場產(chǎn)品分析24第24頁成交客戶區(qū)域以北京剛需型為主（房山、豐臺、石景山等區(qū)域），約占70％；涿州客戶約占20％；涿州周圍客戶10％。置業(yè)目標方面，以自主為主，約占60％；投資型客戶約占40％。醫(yī)療教育配套落實促使很多從北京城區(qū)來客戶在此購房是為了兒女在河北落戶上學。低廉房價、良好空氣質(zhì)量和緊鄰北京優(yōu)勢，吸引著越來越多北京人到涿州養(yǎng)老。價格洼地、不限購優(yōu)勢讓大量投資客群進入，投資百分比達成新高?？蛻絷P(guān)注點方面，高層客戶主要關(guān)注性價比、交通便捷度、總價、生活配套；洋房、別墅客戶主要關(guān)注資源、環(huán)境、交通條件、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域配套等。購買客群分析25第25頁26第26頁今年北京最少要疏解30萬以上人口。按照北京市整個人口紅線，到2023年全市常駐人口要不大于2300萬，其中城六區(qū)常住人口在2023年基礎(chǔ)上每年減少2-3個百分點，爭取到2023年下降15個百分點左右。根據(jù)北京分城區(qū)已公布人口調(diào)控指標，今年北京最少要疏解30萬以上人口。北京地王頻現(xiàn)，高房價擠走剛需客群。伴隨地王不停涌現(xiàn)，北京房價也隨之水漲船高。在這種情況下，剛需族能買住宅將越來越少。伴隨京津冀一體化戰(zhàn)略啟動，環(huán)京樓市也成為剛需族關(guān)注焦點。北京擠出效應(yīng)27第27頁今年4月廊坊市限購政策“廊九條”出臺，讓涿州成了最大受益者。在廊坊、燕郊、大廠、香河、固安等區(qū)域因限購與無房可賣情況下，市場購房眼光開始轉(zhuǎn)向至涿州。目前涿州尚未限購，首付仍然執(zhí)行20%，二套房首付為30%。相比之下，涿州最大優(yōu)勢就是有高鐵。從北京西站出發(fā)，僅僅25分鐘就已經(jīng)達到涿州東站，比大多數(shù)北京上班族上下班還要省時。環(huán)京區(qū)域限購28第28頁優(yōu)質(zhì)醫(yī)療教育配套向來是眾多置業(yè)者關(guān)注要素。在京西南涿州，301醫(yī)院已經(jīng)進駐，與本地醫(yī)院實現(xiàn)對接。301醫(yī)院還在涿州規(guī)劃建設(shè)大規(guī)模醫(yī)療健康綜合基地。在眾多環(huán)京區(qū)域中，301醫(yī)院選擇入駐涿州，足以彰顯出其區(qū)域價值，也深入提升區(qū)域從屬價值。北師大附中附小進駐涿州，估計2023年開始招生。與此同步，政府規(guī)劃重點中小學將落戶高鐵新城。另外駐涿中直單位超出40家，北京單位和規(guī)模公司也超出30家，京涿經(jīng)濟社會聯(lián)系愈加快密，“京涿同城化”發(fā)展條件日趨成熟。京津冀利好不停落實29第29頁價值洼地引發(fā)搶購在環(huán)京區(qū)域中，用“價值洼地”形容涿州一點也不為過，涿州相比北三縣等其他環(huán)京區(qū)域，真正起步時間相對較晚，但京津冀一體化發(fā)展政策實行以來，在短短時間內(nèi)，通過新利好、新政策不停出臺、不停落地，至今，已經(jīng)迅速躋身成為環(huán)京區(qū)域幾大支柱性板塊之一，發(fā)展勢頭迅猛。30第30頁環(huán)北京區(qū)域均價對比涿州8446元/㎡燕郊20614元/㎡永清11341元/㎡固安10643元/㎡31第31頁今年全國房地產(chǎn)市場普遍高漲，全國百城房價展現(xiàn)了連續(xù)上漲態(tài)勢，其中長三角、珠三角、環(huán)渤海三大都市圈都市房價漲幅最大，“成交癲狂，逢地必王”。年初限購取消及貸款寬松政策大大刺激了市場，壓抑過久地改善型需求和投資需求突然釋放，造成熱銷局面。涿州市場受各方面利好刺激又借助本次市場高漲時尚，房地產(chǎn)市場體現(xiàn)更為顯著，年初均價約為7000-8000元/㎡，如今普遍過萬，熱點區(qū)域直逼15000元。全國市場高漲32第32頁

2023年6月8日萬新集團與萬科地產(chǎn)在京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議雙方將以京涿高鐵新城項目為契機啟動共創(chuàng)紀元，首期合作范圍為涿州京石高鐵客運站附近建設(shè)商品住宅，綜合商業(yè)配套，教育配套等設(shè)施，借助京津冀一體化戰(zhàn)略開展環(huán)北京土地一二級合作；通過軌道交通及優(yōu)質(zhì)配套資源相結(jié)合，復制北京房山長陽模式，于涿州高鐵新城打造長陽2.0版生態(tài)大盤。萬科來了地塊位置33第33頁涿州發(fā)展迅速，后期仍有上升空間，市場機遇較大涿州市場利好原因較多，地理位置，高鐵，高速、不限購、落戶等刺激來一波高漲，后期仍有萬科進駐、房山地鐵延長線到涿州、北京產(chǎn)業(yè)進駐及大型商業(yè)、教育醫(yī)療配套落成等利好原因支撐本地房地產(chǎn)發(fā)展，市場機遇仍有較大空間。產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引人口流入為長期之計，警覺風險涿州借力京津冀一體化政策利好迅速發(fā)展，值得注意是，沒有產(chǎn)業(yè)導入和人口聚集，緊靠政策利好和交通規(guī)劃支撐樓市虛火難以為繼。就目前來看，涿州承接京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移仍處于早期階段，短期尚未形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)項目，將來只有緊抓京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移歷史機遇、大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目、吸納更多人口進入才能迎來都市經(jīng)濟迅速發(fā)展。市調(diào)總結(jié)34第34頁35第35頁鴻坤·抱負灣K2·獅子城高鐵新干線華融·當代城鵬渤·印象城凱興悅享城凱旋門鵬渤·公園里香邑溪谷潤卓.天倫灣翡翠城宏遠·碧蘿灣中關(guān)村和谷健康城板塊云立方人才家園北大金遠國際城鴻坤抱負爾灣高鐵板塊工業(yè)項目本案36第36頁高鐵新城發(fā)展迅速，大牌云集，房價最高高鐵作為新興發(fā)展區(qū)域得利交通優(yōu)勢迅速發(fā)展，鴻坤、K2、萬科等品牌地產(chǎn)商強勢入駐。相比老城區(qū)項目，外來品牌帶來更成熟開發(fā)理念和經(jīng)驗，無論產(chǎn)品配套，小區(qū)規(guī)劃、營銷包裝都是遠超本地品牌。因此房價也要高于老城區(qū)3000-5000元/平米。引入北京配套，帶動區(qū)域價值高鐵新城主要承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，引入北京師范大學附中附小等著名院校，給在京外地主力購買客群極大吸引力，落戶上學是不少客群選擇主要原因。另外據(jù)稱東直門醫(yī)院即將引入該區(qū)。發(fā)展前景最佳，但可開發(fā)用地受限眾多利好使高鐵區(qū)域成為涿州明珠，伴隨園區(qū)配套設(shè)施不停發(fā)展建設(shè)，越來越多產(chǎn)業(yè)進駐，利好消息將不停提升區(qū)域價值。但受限于高鐵、高速夾擊，可開發(fā)用地有限。高鐵新城板塊37第37頁占地面積：119804平方米建筑面積：371846平方米容積率：2.50

綠化率：35.50%樓棟總數(shù)：17棟總戶數(shù)：3473戶

鵬渤印象城·牛津花園銷售情況：鵬渤印象城牛津花園僅剩最后一棟2號樓估計2023年9月底開盤，目前排號200余組。估計均價14000元/平方米38第38頁華融·當代城占地面積：52763平方米建筑面積：173850平方米容積率：2.49

綠化率：35%樓棟總數(shù)：15棟總戶數(shù)：1267戶物業(yè)費：1.68元/平方米·月

銷售情況：華融當代城項目高層13號樓已于2023年8月13日開盤，均價10000元，開盤即售罄，戶型為93-97平（F1-F4戶型），初次開盤325套售罄，二批三批均200套左右也被搶購，目前剩下約400套。均價13000元/平方米39第39頁占地面積：186400平方米建筑面積：558800平方米產(chǎn)權(quán)年限：70年綠

化

率：30%容

積

率：2.40樓棟總數(shù)：35總戶數(shù)：4700戶物

業(yè)

費：1.98元/平米.月K2京西獅子城銷售情況：

K2京西獅子城二期住宅僅剩8號樓，在售戶型為80-82平兩居、90-92平三居。緊鄰高鐵，去化速度較快。小區(qū)商業(yè)在售，30-120平臨街底商，60萬/套起，40第40頁占地面積：191700平方米建筑面積：482023平方米容積率：2.50

；綠化率：35%停車位：總數(shù)4025個總戶數(shù)：5150樓棟總數(shù)：27物業(yè)公司：涿州鴻坤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費：1.90元/平方米·月

高鐵新干線銷售情況：高鐵新干線即為鴻坤抱負灣（南區(qū)）二期，目前僅剩下3棟樓，項目目前處于停盤階段，估計2023年10月開洋房、高層產(chǎn)品，價格待定，估計1.4萬元左右。41第41頁占地面積：14800平方米建筑面積：50000平方米容積率：2.49

綠化率：40%總戶數(shù)：543戶樓棟總數(shù)：5物業(yè)費：1.95元/平方米·月凱興悅享城銷售情況：凱興悅享城一期2號樓估計2023年9月開盤，估計開盤均價為10000元/平米，2號樓2梯4戶，戶型為90平2居，105平、108平3居，8月6日開始排卡，排卡情況一般。42第42頁老城區(qū)發(fā)展遲緩，項目集中在北部受土地供應(yīng)限制老城區(qū)項目較為分散，北部區(qū)域作為政府發(fā)展方向聚集了不少樓盤，后期仍會有新項目不停入市。本土品牌開發(fā)，品質(zhì)較低目前在售項目且均為本土開發(fā)，項目品質(zhì)較為一般，鴻盛、香邑溪谷等項目開發(fā)周期都很長，今年以來銷售速度才開始顯著高漲。生活配套豐富，自住客戶偏多借助涿州都市配套，居住更為便利，并且有現(xiàn)房發(fā)售，更適于自住客群。老城區(qū)北部發(fā)展空間更大。北部為政府規(guī)劃生態(tài)居住區(qū)，是主要發(fā)展方向，背靠拒馬河生態(tài)景觀帶，可開發(fā)建設(shè)土地較多，發(fā)展空間相比其他區(qū)域更大。老城區(qū)板塊43第43頁占地面積：250000平方米建筑面積：500000平方米容積率：2.00

綠化率：40%停車位：共2288個車位配比1:1樓棟總數(shù)：22棟總戶數(shù)：3452戶物業(yè)公司：友邦世紀物業(yè)物業(yè)費：1.50元/平方米·月

鴻盛凱旋門均價14000元/平方米銷售情況：鴻盛凱旋門四期僅剩最后一棟樓王5號樓目前在售，面積最小140㎡，現(xiàn)房發(fā)售。項目已經(jīng)銷售3、4年，去化遲緩。44第44頁占地面積：73388平方米建筑面積：80000平方米容積率：2.50

綠化率：35%樓棟總數(shù)：5棟18層總戶數(shù)：800戶

宏遠碧蘿灣銷售情況：2023年8月5日正式對外排號，排號費5000元，估計9月中下旬開盤，該項目位于老城區(qū)，售價估計為8800元/㎡。45第45頁占地面積：28000平方米建筑面積：120230平方米容積率：2.50

；綠化率：38%停車位：地上28個機動車位，地下992個機動車位樓棟總數(shù)：2棟總戶數(shù)：1014戶物業(yè)公司：鵬渤物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：1.48元/平方米·月

鵬渤·公園里銷售情況：純新盤估計2023年9月下旬首推1號樓和2號樓，戶型60-110平米，2梯4戶，2梯6戶。項目目前未開工，估計售價較低排號情況抱負。估計均價8500元/平方米46第46頁占地面積：269940平方米建筑面積：797610.31平方米產(chǎn)權(quán)年限：70年綠化率：35%容積率：2.5

物業(yè)費：1.25元/平米.月車位：5476個香邑溪谷銷售情況：香邑溪谷最后一期五期合計5棟樓，324戶，高層和洋房房源估計2023年9月開盤，詳細開盤樓棟待定，價格待定，目前已經(jīng)暫停排卡。均價12023元/平方米47第47頁潤卓天倫灣占地面積：341717.48平方米建筑面積：1004720平方米產(chǎn)權(quán)年限：70年綠

化

率：36%容

積

率：2.5規(guī)劃戶數(shù)：6473戶物業(yè)費：住宅：1.5元/m2/月均價9500元/平方米一般住宅高層洋房70年河北潤卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涿州市華陽東路路北銷售情況：項目二期估計2023年9月開盤，估計2023年12月31日毛坯交房，開盤樓棟待定，價格待定。48第48頁北京301醫(yī)院主導建設(shè)301醫(yī)院建設(shè)規(guī)模25平方公里，人口為21萬人國際健康城，將具有醫(yī)療服務(wù)、康體休閑、培訓研發(fā)、健康生活服務(wù)四大主導功能。目前正在建設(shè)301醫(yī)院培訓保障基地，將成為全亞洲最大醫(yī)療康復中心。301醫(yī)院選擇入駐涿州，足以彰顯出其區(qū)域價值，也深入提升區(qū)域從屬價值。主打健康，低密度產(chǎn)品出現(xiàn)較多，合適養(yǎng)老健康醫(yī)療概念吸引中老年人關(guān)注，該區(qū)域尚未形成開發(fā)規(guī)模，周圍配套嚴重缺失，發(fā)展成熟尚需較長時間。目前開發(fā)幾個項目都有低密度洋房、別墅產(chǎn)品，因此該區(qū)域養(yǎng)老需求將會顯著增多。健康城板塊49第49頁鴻坤·抱負爾灣占地面積：150000平方米建筑面積：370000平方米容積率：2.50

綠化率：35%物業(yè)費：1.98元/平方米·月銷售情況：鴻坤抱負爾灣項目估計2023年下六個月開盤，售樓處已經(jīng)對外開放，可接待，估計開高層和疊拼兩種產(chǎn)品、高層戶型93-125平，疊拼戶型約150平，估計2023年毛坯交房。項目目前已停頓排號。50第50頁北大金遠國際城占地面積：133000平方米建筑面積：300000平方米容積率：2.30

綠化率：36%樓棟總數(shù)：20棟總戶數(shù)：6000戶銷售情況：北大金遠國際城一期房源已所有售完，估計2023年9月底開盤加推其二期房源，目前正在排卡。51第51頁園區(qū)發(fā)展遲緩，工業(yè)項目較少工業(yè)項目與熾熱住宅市場反差很大，在售工業(yè)類項目僅3個，一種是廠區(qū)自建住房，一種是改成loft公寓銷售，一種是以公司獨棟形式銷售。三個產(chǎn)品各自代表了不一樣工業(yè)項目開發(fā)方向。需求不足，銷售難度大純工業(yè)項目在目前市場需求不足，雖然作為承接北京產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)，但中小公司進駐非常有限，最為關(guān)鍵是一般工廠、公司都是直接拍地，自建開發(fā)，在近幾年土地成交中也能夠看出松林店土地便宜，是涿州目前工業(yè)聚集區(qū)域。沒有獨立產(chǎn)權(quán)是硬傷工業(yè)用地受產(chǎn)權(quán)限制，只能辦理獨棟樓座產(chǎn)權(quán)，無法分割，且購買人需要是公司名義購買。在自住、投資、貸款、升值上有很多不利原因。工業(yè)用地項目情況52第52頁人才家園項目位置：華陽東路與騰飛大街交叉口西南角土地類型：工業(yè)用地50年建筑形式：高層29層面積區(qū)間:70-120㎡，主力80多兩居銷售均價：7000元/平米開發(fā)商：河北中膠國際膠帶有限公司銷售情況：項目是中膠集團開發(fā)職員福利房，產(chǎn)權(quán)年限為50年工業(yè)用地，目前沒有產(chǎn)權(quán)，售樓處承諾2年后可辦理大產(chǎn)權(quán)。北側(cè)1-3號樓已經(jīng)售罄，目前在售東南側(cè)4號樓，5號樓未開盤53第53頁云立方項目位置：華陽東路涿州市技師學院東側(cè)土地類型：工業(yè)用地50年建筑形式：4.5米loft，夾層自理面積區(qū)間:40-80㎡銷售均價：4500-5500元/平米銷售方式：全款、分期首付50%，首付80%一年付清尾款。配備：水電氣等均為工業(yè)收費標準建筑面積：120230平米占地面積：33333.3