2019融信中國投資開發(fā)模式研究

融信中國投資開發(fā)模式研究2018年5月PART1融信中國戰(zhàn)略簡介公司簡介融信中國控股有限公司（簡稱融信中國或融信），成立于2003年，是一家專注于中高端住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。實際控制人是歐宗洪，持有融信中國67.84%股份。歐氏三兄弟在福建本地享有一定的名氣，三人分別執(zhí)掌歐氏投資、正榮地產(chǎn)和融信地產(chǎn)三家公司表：融信中國主要股本、股東信息歐宗金歐氏投資總股本（萬股）149480.05101400大股東持股（萬股）歐氏三兄弟大股東持股比例實際控制人68%歐宗榮正榮地產(chǎn)歐宗洪融信中國茂福投資有限公司歐宗洪?

歐氏家族在福建比較知名，歐氏三兄弟出身貧寒，從建筑工人做起，后成立自己的工程隊，再到后來擁有自己的公司2018.5.11日收盤市值174.3（億元）?2002年，歐家老大歐宗金組建福建歐氏投資集團(tuán)，同時介入房地產(chǎn)開發(fā)和教育產(chǎn)業(yè)?

歐宗金與歐宗榮于1985年成立了江西正榮市政工程有限公司，1998年，歐宗榮整合分布于福建、江西等地的８家企業(yè)，在福州成立了正榮集團(tuán)?

2003年，歐宗洪成立融信集團(tuán)數(shù)據(jù)來源：wind資訊、同策研究院業(yè)績狀況融信中國具有閩系房企的典型特征，是高增長企業(yè)的代表。2016年—2017年銷售金額保持100%以上的增長，三年復(fù)合增長率高達(dá)78%。2014年，融信中國進(jìn)入內(nèi)地房企銷售50強(qiáng)，2017年，融信中國銷售金額突破500億元，排名全國房企第28位表：融信中國2014—2017年銷售排名圖：融信中國2014—2017年銷售金額及同比6005004003002001000120100806040200時間銷售排名502104.21106.432014年442462015年2016年2017年292928332015年2016年2017年銷售金額（億元）銷售金額同比（%）數(shù)據(jù)來源：融信中國年報、同策研究院數(shù)據(jù)來源：公開資料整理、同策研究院主要發(fā)展歷程合作共贏布局全國挺進(jìn)華東進(jìn)駐閩南?

2017年，融信中國戰(zhàn)略合作，收購寧波海亮及安徽海亮各55%股權(quán)，進(jìn)一步拓展中西部市場，加強(qiáng)盈利增長，完成全國化布局深耕福州?

2016年，融信中國在香港主板上市，并從戰(zhàn)略發(fā)展出發(fā)，將總部搬遷至上海，以上海為中心，輻射全國一二線城市。全國化戰(zhàn)略全面升級，加之登陸香港資本市場，為融信新一輪快速發(fā)展，打下堅實的基礎(chǔ)?

2013年是融信發(fā)展的關(guān)鍵之年，該年確立聚焦一二線城市核心區(qū)域，打造城市標(biāo)桿精品的策略，實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展，將業(yè)務(wù)拓展至上海、杭州等地?

2009年開始，融信將業(yè)務(wù)范圍由福州擴(kuò)大到整個閩南區(qū)域?

2003年，融信中國在福州成立，并扎根福州，期間，在福州開發(fā)了融信·第一城、世歐·王莊等項目，成為福州區(qū)域的領(lǐng)軍房企?

輕資產(chǎn)合作戰(zhàn)略是融信的發(fā)展重點，在收購海亮地產(chǎn)時，融信沒有完全收購海亮資產(chǎn)，而是選擇合作開發(fā)，降杠桿、降開發(fā)成本?

2010年，進(jìn)入漳州；2012年，進(jìn)入廈門，期間開發(fā)了融信·瀾園、融信·海上城等項目?2014年，融信進(jìn)入內(nèi)地房企銷售前50強(qiáng)2003年2009年2013年2016年2017年圖：融信中國主要發(fā)展歷程公司戰(zhàn)略四大核心發(fā)展戰(zhàn)略：融信中國堅持“拓展全國、緊密合作、創(chuàng)新產(chǎn)品、平衡發(fā)展”四大核心發(fā)展戰(zhàn)略2緊密合作1拓展全國四大核心發(fā)展戰(zhàn)略3創(chuàng)新產(chǎn)品4平衡發(fā)展公司戰(zhàn)略拓展全國：以全國化戰(zhàn)略為導(dǎo)向，深耕海峽西岸城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、中原、成渝、西北7個核心城市群，截至2017年底，已進(jìn)入全國33個城市，持有133個項目圖：融信中國全國布局圖表：融信中國區(qū)域及項目分布情況區(qū)域城市數(shù)量項目數(shù)量長三角海西19575381大灣區(qū)京津冀中原11213成渝22西北412133合計33數(shù)據(jù)來源：上市公司年報、同策研究院公司戰(zhàn)略緊密合作：中小型房企通過合作的方式實現(xiàn)規(guī)模增長及新城市進(jìn)入，是近幾年市場主流趨勢。合作開發(fā)是融信中國的主要戰(zhàn)略，融信主要選擇與萬科、融創(chuàng)、綠地、保利等具有較強(qiáng)資金優(yōu)勢和品牌影響力的一線開發(fā)商合作，學(xué)習(xí)其項目開發(fā)管理能力合作開發(fā)是融信中國一向堅持的開發(fā)策略，2017年，融信合作開發(fā)項目數(shù)量占比77%，合作開發(fā)的力度較大項目并購、合作開發(fā)也是融信新進(jìn)入城市的重要策略。2013年，融信通過與綠地合作，成功摘奪徐涇地塊，進(jìn)入上海市場2017年，融信通過收購海亮地產(chǎn)55%股權(quán)，首次進(jìn)入蘇州、合肥、西安、蘭州等城市，進(jìn)一步深化全國化布局公司戰(zhàn)略高速成長：閩系房企是典型的高成長型企業(yè)，融信是其中的代表房企。從融信2012年—2017年的數(shù)據(jù)來看，營業(yè)收入、總資產(chǎn)5年復(fù)合增長率接近90%，凈資產(chǎn)5年復(fù)合增長率高達(dá)98%，凈利潤5年復(fù)合增長率也高達(dá)55%，做到了高速成長圖：融信中國2012年—2017年營業(yè)收入圖：融信中國2012年—2017年凈利潤復(fù)合增長率20.015.010.05.0400300200100055%16.8復(fù)合增長率88%3031.9130.02012年

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2017年凈利潤（億元）2012年

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2017年營業(yè)收入（億元）圖：融信中國2012年—2017年凈資產(chǎn)圖：融信中國2012年—2017年總資產(chǎn)400300200100020001500100050001702308復(fù)合增長率98%復(fù)合增長率86%10762012年

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2017年2012年

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2017年凈資產(chǎn)（億元）數(shù)據(jù)來源：wind資訊、同策研究院總資產(chǎn)（億元）公司戰(zhàn)略平衡發(fā)展：平衡發(fā)展是平衡增長速度與穩(wěn)健經(jīng)營之間的關(guān)系。在這方面，融信中國與恒大地產(chǎn)有相似之處，在高負(fù)債擴(kuò)張以后，致力于穩(wěn)健經(jīng)營，降杠桿，降負(fù)債率，力爭規(guī)模與穩(wěn)健的平衡。在降負(fù)債方面，融信采取以售定投的方式，不依靠融資性現(xiàn)金流來支撐投資圖：融信中國2012年—2017年資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)1501005097928785在高速擴(kuò)張期，融信中國資產(chǎn)負(fù)債率在

以上，90%20168277年開始，融信致力于優(yōu)化負(fù)債，并成功在港上市，負(fù)債水平得到明顯下降02012年

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2017年總資產(chǎn)負(fù)債率（%）在降負(fù)債方面，融信中國表示，主要采取兩方面措施，一是“以售定投”，所有的投資款項，來源于銷售回款，銷售回款扣除剛性費(fèi)用的情況下，按40%-50%的比例用于投資，不依靠融資性的現(xiàn)金流來支撐投資；其次，控制拿地節(jié)奏，不盲目在市場上拿地，關(guān)注中小企業(yè)的收并購機(jī)會，通過并購方式拿地，控制拿地成本保障充足的現(xiàn)金流平衡發(fā)展的另外一個方面是要保障充足的流動性，融信內(nèi)部現(xiàn)金流管理方面，要求最低的現(xiàn)金流余額應(yīng)保障足以滿足未來12個月的基本運(yùn)營資金支付數(shù)據(jù)來源：上市公司年報、同策研究院PART2融信產(chǎn)品策略介紹產(chǎn)品線及結(jié)構(gòu)融信產(chǎn)品類型涉及到住宅和商業(yè)兩大類，住宅定位中高端，商業(yè)包含商業(yè)綜合體、酒店、辦公等多種類型的產(chǎn)品。產(chǎn)品戰(zhàn)略以中高端和高端住宅為主，輔以核心城市的商業(yè)項目融信產(chǎn)品類型住宅商業(yè)高端公寓酒店式公寓商業(yè)綜合體辦公寫字樓在產(chǎn)品方面，融信追求創(chuàng)新，追求產(chǎn)品品質(zhì)。在項目動工前，融信會反復(fù)調(diào)研當(dāng)?shù)氐娜宋?、地理環(huán)境，通過對城市文化的解讀和探索，設(shè)計并規(guī)劃出符合當(dāng)?shù)貥I(yè)主生活要求的作品，也會根據(jù)地塊特點，尋找富有經(jīng)驗的一流建筑師、設(shè)計師團(tuán)隊及知名承建商，打造具有融信特色的標(biāo)桿項目別墅產(chǎn)品線融信以住宅產(chǎn)品為主，定位中高端和高端市場，產(chǎn)品包含高端公寓、別墅等，有公館系列、世紀(jì)系、鉑系等產(chǎn)品系列。融信在產(chǎn)品方面追求品質(zhì)，不追求高標(biāo)準(zhǔn)化，更注重地域和人文特色，打造符合當(dāng)?shù)厝诵枨蟮谋就粱a(chǎn)品表：融信住宅產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列定位特征產(chǎn)品概述融信杭州公館項目，2016年創(chuàng)下了當(dāng)?shù)貑蝺r4.5萬元/平方米以上銷售套數(shù)銷冠記錄。地段上追求深厚的人文底蘊(yùn)，

2017年，融信公館系推出了融信公館ARC，是在產(chǎn)品設(shè)計上偏愛古典元素

公館2.0的開篇之作，建筑設(shè)計靈感源于扎哈·哈迪德大師作品，采用豪華游輪度假風(fēng)曲線設(shè)計公館系是融信的王牌產(chǎn)品，在公館系中高端地段上選擇城市資源比較豐富的地方，產(chǎn)品風(fēng)格上偏向現(xiàn)代化世紀(jì)系產(chǎn)品落地于上海新江灣、南京仙林湖等核心城市的核心區(qū)域世紀(jì)系鉑系中高端高端該系列主打別墅產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品高附加值鉑系高端產(chǎn)品有上海青浦的融信鉑灣等代表產(chǎn)品產(chǎn)品線及結(jié)構(gòu)融信商業(yè)地產(chǎn)項目占比很少，目前沒有形成體系化的產(chǎn)品，主要是與住宅配套的社區(qū)商業(yè)以及酒店等。純商業(yè)的代表項目有與綠地合作的上海虹橋世界中心、廈門的融信·海上城等少數(shù)幾個項目融信·海上城虹橋世界中心項目業(yè)態(tài)包括辦公及酒店，為總建筑面積80萬平方米的商辦綜合體，該項目與綠地合作，汲取未來辦公理念，虹橋世界中心匯集甲級總部辦公、甲級創(chuàng)意辦公、生態(tài)商務(wù)辦公、四星級鉑驪酒店、五星級鉑瑞酒店、11.5萬平方米自持商業(yè)中心、娛樂中心等，打造以商務(wù)為主的城市生態(tài)系統(tǒng)融信·海上城主要業(yè)態(tài)是商業(yè)和辦公樓，是一個總建筑面積約45萬平方米，總投資50億元的商辦綜合項目。該項目坐擁一線海景，將SOHO、酒店及濱海區(qū)串聯(lián)起來，成為生活、工作、娛樂三皆相宜的環(huán)境PART3融信投資策略與輕資產(chǎn)模式土儲策略融信中國實行較激進(jìn)的土儲策略。截至2017年底，融信中國土地儲備2310萬平方米，按照2017年239萬平方米的銷售面積計算，預(yù)計能滿足未來9年多時間的土地需求，土地儲備存量較大。從歷年新增土地情況來看，2016年新增拿地金額339億元，全年銷售金額僅為246億元，拿地金額占銷售金額比例高達(dá)138%，拿地策略相當(dāng)激進(jìn)圖：融信2015—2017年土地儲備、銷售面積及土地儲備存續(xù)比表：融信

年新增土地面積、金額及新增土地金額

銷售金額2016

2017

/—25002000150010005002310新增土地儲備

新增土地權(quán)益金額

新增土地金額/銷售金（萬平方米）（億元）額1060517239140年2016527339359138%71%6502015年652016年1402017年銷售面積（萬平方米）土地儲備（萬平方米）土地儲備存續(xù)比23923109.72017年1481.55178.010607.6數(shù)據(jù)來源：上市公司年報、同策研究院高負(fù)債撬動高增長高增長房企必不可少的兩個方面是土地和資金。融信通過大規(guī)模舉債來支持土地擴(kuò)張，2014年，融信凈負(fù)債率高達(dá)1541%，2016年上市融資后，負(fù)債比率下降明顯，到2017年，由于大規(guī)模拿地，該比率再度攀升，至159%。與此相對應(yīng)的是較高的融資成本，2014年-2015年融信中國加權(quán)融資成本都在10%以上，2017年為6.9%，同比上升0.1個百分點圖：融信2014—2017年凈負(fù)債比率圖：融信2014—2017年加權(quán)平均融資成本1800%1600%1400%1200%1000%800%600%400%200%0%12.00%10.88%10.50%1541%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%6.90%6.80%247%159%2017年98%2016年2014年2015年凈負(fù)債比率2014年2015年2016年2017年加權(quán)平均融資成本備注：凈負(fù)債比率=（有息負(fù)債-現(xiàn)金）/凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：上市公司年報、同策研究院降杠桿計劃降杠桿是目前市場的主旋律，對于背負(fù)較重債務(wù)的融信來說，降杠桿的任務(wù)較重。在降杠桿的計劃方面，融信預(yù)計2018年將凈負(fù)債率降低到100%以內(nèi)，到2019年，降低到65%左右。融信將降低負(fù)債的方法，分解成增加現(xiàn)金和增厚權(quán)益兩個方面為了保障公司的正常增長和項目的正常開發(fā)，需要增加開發(fā)貸款，所以無法從減少債務(wù)的角度去降低負(fù)債率，只能適當(dāng)?shù)乜刂曝?fù)債增長法(有增加現(xiàn)金也是降低負(fù)債率的有效方式，融信主要采取減少拿地的方式來增加現(xiàn)金2018年—2019年利潤率會有明顯提升，會適當(dāng)增加權(quán)益；未來將引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，增厚核心資本；堅持輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，引進(jìn)更多的資源，用更多的其他股東來補(bǔ)充權(quán)益當(dāng)前投資策略利潤和規(guī)模雙管齊下，是融信中國的經(jīng)營目標(biāo)。在規(guī)模上，2018年，融信銷售目標(biāo)1200億元，預(yù)計同比增長將近140%，銷售規(guī)模的大躍進(jìn)意味著對土地的大量需求。在投資方面，融信不得不盡可能多地參與各類項目出讓，表現(xiàn)出了比較激進(jìn)的拿地策略，但由于當(dāng)前市場環(huán)境不明朗，以及金融政策的不確定性，融信投資策略稍作調(diào)整，設(shè)置利潤指標(biāo)，不盲目拿地?融信2018年銷售目標(biāo)1200億元，同比2017年的502億元，增長139%高增長激進(jìn)拿地守利潤底線?高增長意味著對土地的大量需求，2016年和2017年新增土地權(quán)益金額分別339億元是和359億元，分別占銷售金額的比例是138%和72%，尤其是2016年，拿地相當(dāng)激進(jìn)?大規(guī)模拿地也要堅守利潤底線，融信在項目投資方面，設(shè)置利潤紅線。年，融信要求新增項目的盈利預(yù)2018期不能低于12%，并力爭做到15%，只允許少數(shù)城市可以降到10%?為了完成投資任務(wù)，2017年，融信深度介入的公開市場項目有約800個，并購項目約500個當(dāng)前投資策略事實上，同時兼顧規(guī)模和利潤的難度較大，2016年—2017年，融信中國均實現(xiàn)了銷售金額同比超過100%的增長，但卻錄得凈利率連續(xù)兩年下降。其中，2017年銷售凈利率僅為8.7%，同比大幅下降6個百分點。2017年，銷售毛利率和凈利率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平圖：融信2014—2017年銷售凈利率與行業(yè)平均水平比較20.00%圖：融信2014

2017年銷售毛利率與行業(yè)平均水平比較—40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%15.00%10.00%5.00%0.00%0.00%2014年銷售凈利率2015年2016年2017年2014年2015年2016年2017年行業(yè)平均凈利率銷售毛利率行業(yè)平均毛利率數(shù)據(jù)來源：wind資訊、同策研究院當(dāng)前投資策略在市場環(huán)境不明朗的大背景下，2018年，融信適當(dāng)調(diào)整投資策略，變?yōu)榉e極參與，謹(jǐn)慎選擇，設(shè)置利潤指標(biāo)，控制投資節(jié)奏，并采取優(yōu)先開盤盈利能力強(qiáng)的項目等措施，保證年度利潤土儲豐富土地儲備較大，適當(dāng)控制投資節(jié)奏不影響高增長銷售決定投資優(yōu)先保證年度利潤當(dāng)前金融政策具有不確定性，融信采取根據(jù)銷售回款決定投資的策略，降低經(jīng)營風(fēng)險，不通過加大杠桿來拿地設(shè)置利潤指標(biāo)融信設(shè)定的毛利率和內(nèi)部收益率均為不低于積極參與、謹(jǐn)慎選擇20%70%的土地都會去參與競拍，但只選擇其中的10%去投資，不再拿高價地調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)優(yōu)先開盤利潤率達(dá)到預(yù)期的項目，利潤率較低的項目會等到過了調(diào)控周期再開盤，以保證全年利潤適當(dāng)控制投資節(jié)奏當(dāng)前投資策略弱化城市等級，強(qiáng)化城市群：目前，融信內(nèi)部正在實行改革，改革完成以后，融信內(nèi)部在投資方面，將弱化城市等級，取而代之的是強(qiáng)化城市群的概念，嚴(yán)格布局七大城市群，以核心城市為中心，向周邊潛力城市擴(kuò)散1布局七大城市群：長三角城市群、海峽西岸城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、西北城市群、中部城市群以及成渝城市群這七大城市群2長三角、珠三角和京津冀這三個區(qū)域是中國經(jīng)濟(jì)活躍度最高的地區(qū)，此外，成渝城市群、海西城市群、中部城市群和洗唄城市群也是十分具有潛力的新興城市群3城市群有天然的地理優(yōu)勢，交通互通，以及國家層面的城市群規(guī)劃等，使得城市群具有較強(qiáng)的人口吸附能力和投資新吸引力當(dāng)前投資策略在拿地方面，圍繞投資城市群的理念，實行“1+N”的投資策略。所謂“1+N”是指，以原有入駐的城市為核心，積極拓展這些城市周邊具有明顯外溢需求、凈人口流入及新型產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的衛(wèi)星城市。目前，一二線城市的核心地塊仍然是投資重點表：2017年融信各城市銷售情況及占比圖：2017年融信土地儲備分布情況（按規(guī)劃建筑面積）城市杭州福州上海阜陽廈門漳州西安鄭州蘇州其他2017年銷售金額（億元）銷售金額占比33.19%23.03%10.79%6.90%166.71115.6854.1934.6621.9516.4514.6712.5411.1154.3939.80%60.20%4.37%一二線城市其他城市3.27%?融信以一二線核心城市為主要投資對象，2017年土地儲備中，60%位于一二線城市，2016年這一比例為81.16%。2017年銷售貢獻(xiàn)率較高的9大城市中，有1個一線城市和5個二線城市?“1+N”的投資策略方面，以一個核心城市為中心，拓展周邊基本面較好的其他城市。這種投資方式的好處在于，深耕一個區(qū)域，具有品牌集聚效應(yīng)，且不需要重新大規(guī)模組建團(tuán)隊，減少支出，達(dá)到效益最大化2.92%2.50%2.21%10.82%數(shù)據(jù)來源：上市公司年報、同策研究院當(dāng)前投資策略組織架構(gòu)調(diào)整，放權(quán)一線：戰(zhàn)略上以高增長為目標(biāo)，在組織架構(gòu)上也需要向千億級房企看齊。2017年，融信通過組織架構(gòu)調(diào)整，放權(quán)一線的方式，加強(qiáng)事業(yè)部的主動權(quán)和自治權(quán)，強(qiáng)化投資能力，此外，為了調(diào)動員工的積極性，融信在公司內(nèi)部推行項目跟投制度集團(tuán)總部第一事業(yè)部第二事業(yè)部第三事業(yè)部第四事業(yè)部合作公司與海亮地產(chǎn)合作項目河南、山西、天津、河北、湖北福建、廣東、海南上海、江蘇、山東浙江、江西、湖南?組織架構(gòu)調(diào)整后，融信由原來的“集團(tuán)—區(qū)域—項目”

的兩級管控模式，調(diào)整為“集團(tuán)—事業(yè)部—城市公司—項目”

的三級管控，加強(qiáng)管控力度為企業(yè)規(guī)?；鲩L做準(zhǔn)備?對事業(yè)部放權(quán)后，從拿地到銷售，事業(yè)部有了更大的自由，同樣責(zé)任也更重。營銷考核的主體也由項目轉(zhuǎn)到了事業(yè)部?為了調(diào)動員工的積極性，融信在公司內(nèi)部推行項目跟投制度，并保證跟投員工較高的收益輕資產(chǎn)運(yùn)營模式輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是融信的重點開發(fā)模式，融信輕資產(chǎn)運(yùn)營模式分為兩種形態(tài)，一種是通過合作方式拿地等單個項目層面的合作；另一種是公司層面的戰(zhàn)略合作，整體性地輸出管理理念，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。輕資產(chǎn)模式也是融信降杠桿，降低經(jīng)營風(fēng)險的主要策略輕資產(chǎn)運(yùn)營方式合作拿地等單個項目層面的合作公司層面的戰(zhàn)略合作，整體性輸出管理理念意義?強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，降低拿地及開發(fā)成本?降低杠桿、降低經(jīng)營風(fēng)險輕資產(chǎn)運(yùn)營模式合作開發(fā)的輕資產(chǎn)運(yùn)營，是融信的主要戰(zhàn)略，也是融信的經(jīng)營特色，從近三年的合作開發(fā)項目占比來看，融信正在不斷加大合作開發(fā)力度。從2015年—2017年，融信合作開發(fā)項目占比一直保持穩(wěn)定增長，兩年時間，合作項目數(shù)量由48%上升到77%，上升29個百分點圖：融信2015—2017年合作項目數(shù)量及占比?輕資產(chǎn)是融信的重要戰(zhàn)略。輕資產(chǎn)通過合作1401201008090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%方式來實現(xiàn)年—

年，融信的合作項目占比越來201777%103?201569%越大，兩年間，由百分點48%上升到77%，上升

個2948%?合作拿地方面，融信主要選擇與大型開發(fā)商6038合作拿地，例如，在上海市場與綠地合作，在杭州市場，與保利合作等40152002015年項目總數(shù)2016年合作開發(fā)數(shù)量2017年合作項目占比數(shù)據(jù)來源：上市公司年報、同策研究院輕資產(chǎn)運(yùn)營模式與一線開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手：融信通常通過聯(lián)合拿地或者獨立拿地后引入合作方的形式，選擇與一線品牌開發(fā)商合作，在合作對象的選擇上，融信通常選擇有一定品牌及資金優(yōu)勢的房企合作，降低開發(fā)風(fēng)險，獲取較大利潤表：融信與品牌開發(fā)商合作的部分項目合作方式合作地塊以4.716億元底價，摘得閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)商辦用地——MHPO-1402單元42-01地塊，折合樓板價6100.6元/平方米以4.063億元底價，拿下華漕鎮(zhèn)辦公樓用地——MHPO-1402單元41-02地塊，折合樓板價6165元/平方米2014年與綠地合作拿地以2.022億元底價，摘得華漕鎮(zhèn)MHPO-1402單元35-01辦公樓地塊以1.677億元底價拿下華漕鎮(zhèn)MHPO-1402單元36-01辦公樓地塊2016年2016年引入萬科合作開發(fā)引入融創(chuàng)合作開發(fā)萬科以53.95億元，入股該地塊，與融信聯(lián)合開發(fā)上海中興地塊融信昆山地塊，引入融創(chuàng)合作開發(fā)2017年與保利合作拿地以33.5億元，競得杭州一宗土地，折合樓面價16004.79元/平米數(shù)據(jù)來源：公開資料、同策研究院輕資產(chǎn)運(yùn)營模式通常情況下，聯(lián)合拿地的項目拿地成本較低，最典型的是融信與綠地合作拿地的上海虹橋4個項目，全部以底價成交；而融信獨立拿地后，引入品牌房企合作開發(fā)的項目，往往都是地價較高，開發(fā)壓力較大的地塊表：融信與品牌開發(fā)商合作的部分項目項目合作方式合作拿地項目溢價與綠地合作拿地的上海虹橋4個項目底價成交溢價率139%，可售部分樓面地價大與萬科合作的上海靜安中興項目與融創(chuàng)合作的昆山項目拿地后，引入萬科合作拿地后，引入融創(chuàng)合作約14萬/

，成為單價地王㎡溢價率高達(dá)161.2%數(shù)據(jù)來源：公開資料、同策研究院輕資產(chǎn)運(yùn)營模式近兩年，融信的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略沒有變，但輕資產(chǎn)合作模式升級為與公司層面的戰(zhàn)略合作，典型事件是融信收購融匯地產(chǎn)在福州的兩個項目及收購海亮地產(chǎn)的35個項目部分股權(quán)。融信通過與規(guī)模房企整體合作開發(fā)，輸出管理理念、操盤經(jīng)驗等，實現(xiàn)項目收益最大化，同時，收購其他開發(fā)商已取得的地價土地的部分權(quán)益，優(yōu)勢互補(bǔ)，互利共贏表：融信收購融匯、海亮部分項目詳情?在收購融匯地產(chǎn)和海亮地產(chǎn)部分項目時，融事件詳情信沒有選擇收購全部股權(quán)，而是選擇收購部分股權(quán)，通過合作開發(fā)的形式，整體介入規(guī)模房企的項目，符合融信的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以8.4億元收購福州融匯置業(yè)50%股權(quán)，2016年

收購融匯地產(chǎn)?海亮、融匯等屬于具有一定規(guī)模的房企，擁獲得福州桂湖地區(qū)兩個項目有一定的開發(fā)經(jīng)驗及品牌影響力，融信通過與這類房企合作開發(fā)，有利于優(yōu)勢互補(bǔ)，分享項目的最大化利潤2017年7月，融信以28.97億元的代價，收購海亮地產(chǎn)寧波公司和安徽公司55%的股權(quán)，獲得35個項目，土地面積超過500萬平方米?此外，通過收購方式獲取的土地權(quán)益，成本往往較低，收購海亮地產(chǎn)的土地單價按權(quán)益來算僅為1053元/平方米2017年

收購海亮地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：公開資料、同策研究院輕資產(chǎn)運(yùn)營模式：案例1收購海亮地產(chǎn)：整體收購是融信輕資產(chǎn)模式的升級，在融信內(nèi)部稱為輕資產(chǎn)2.0版，最具代表的性事件是融信收購海亮地產(chǎn)的35個項目。通過收購海亮地產(chǎn)的部分股權(quán)，一方面有利于融信利用較少的資金快速實現(xiàn)規(guī)模化；另一方面，有利于融信整體性地輸出管理理念強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合收購詳情收購意義2017年，融信以總計28.97億元受讓海亮地產(chǎn)旗下兩家子公司安徽海亮和寧波海亮各55%的股權(quán)，涉及到35個項目，可售面積500多萬平方米，分布在蘇州、合肥、鄭州、西安、蘭州、銀川等城市根據(jù)權(quán)益計算，融信收購海亮地產(chǎn)的平均土地成本是1053元/平方米融信與海亮地產(chǎn)在區(qū)域布局上有互補(bǔ)性，融信此前在蘇州、合肥、西安、蘭州等城市均沒有項目。通過這次股權(quán)收購，融信完成了在中西部省會及周邊城市的布局，加快了全國重點城市的布局通過合作開發(fā)的方式進(jìn)入新城市，降低了進(jìn)入新城市的前期經(jīng)營風(fēng)險輕資產(chǎn)運(yùn)營模式：案例1收購海亮地產(chǎn)：收購海亮地產(chǎn)后，融信與海亮成立合資公司，融信占股55%，將合并合資公司業(yè)績，這對融信來說，無論從業(yè)績還是規(guī)模上都是利好，此外，合資公司平臺除了原有的35個項目以外，還將持續(xù)拿地，持續(xù)為融信貢獻(xiàn)業(yè)績。在操盤問題上，項目由合資公司平臺運(yùn)營，這個平臺綜合了海亮和融信兩個公司的團(tuán)隊，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，融信作為大股東，將整體性地輸出管理理念，組建優(yōu)勢團(tuán)隊融信與海亮戰(zhàn)略合作，一次性獲取超過500萬平方米的土地儲備，相當(dāng)于2016年1060萬平方米土地儲備的一次性獲取50%土儲融信與海亮成立合營公司，所有項目在合營公司平臺上運(yùn)營。合資公司以海亮原有團(tuán)隊為主，但后期會成立一個市場化的團(tuán)隊，將融信的團(tuán)隊融入進(jìn)去，形成優(yōu)勢互補(bǔ)組建優(yōu)勢團(tuán)隊?wèi)?zhàn)略合作融信與海亮的戰(zhàn)略合作是長期的戰(zhàn)略合作，合資公司平臺除了原有35個項目以外，還將持續(xù)拿地，拓展新項目，持續(xù)為融信貢獻(xiàn)業(yè)績持續(xù)拿地輕資產(chǎn)運(yùn)營模式：案例2與綠地合作拿地：融信2013年4月，融信以14.12億元競得趙巷地塊，首次進(jìn)入上海，當(dāng)時的融信，對上海市場還比較陌生，融信以一個學(xué)習(xí)者的身份與其他品牌開發(fā)商合作，其中合作項目最多的房企是綠地，通過與綠地的合作，幫助融信品牌在上?？焖俾涞睾献骰A(chǔ)合作基礎(chǔ)閩系房企以激進(jìn)拿地著稱，與融信合作拿?通過與品牌開發(fā)商合作，學(xué)習(xí)優(yōu)秀的項目管理經(jīng)驗?地，最直接的利好，就是可以降低拿地成本?與當(dāng)?shù)佚堫^房企合作，提高企業(yè)知名度，有助于融信打開上海市場，實現(xiàn)品牌快速落地輕資產(chǎn)運(yùn)營模式：案例2與綠地合作拿地：2014年，融信與綠地合作，一舉拿下上海虹橋四個地塊，開啟了與綠地的深度合作。合作拿地是實現(xiàn)