惠州惠城區(qū)仲愷片區(qū)市場專題報告

仲愷片區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告惠州中原原動力黃廣源趙詩雨導(dǎo)師：石光華Huizhou03.2013

仲愷高新區(qū)，全稱為“惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”，因成立于廖仲愷的故鄉(xiāng)而得名。1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的全國56家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，2010年2月，惠州市委、市政府出臺了《關(guān)于進一步推動惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定》，成立仲愷區(qū)。本報告基于對仲愷高新區(qū)市容市貌及各樓盤的實地考察，結(jié)合政府對仲愷的政策及規(guī)劃，收集整理海量的數(shù)據(jù)和信息，歸納得出惠州仲愷高新區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，并作出預(yù)判。報告前言PART

A：仲愷區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展PART

B：仲愷區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PART

C：片區(qū)代表樓盤分析

PARTD：總結(jié)1CHAPTER仲愷區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展區(qū)域概況及區(qū)位區(qū)域行政劃分區(qū)域規(guī)劃定位區(qū)域產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展人口變化及區(qū)域交通小結(jié)Codeofthisreport|5開發(fā)區(qū)級別：全國88個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一土地面積：320平方公里總?cè)丝?含戶籍和非戶籍人口)：近50萬人工業(yè)總產(chǎn)值(2012年數(shù)據(jù))：1991億主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、新能源、光機電一體化基本概況片區(qū)概況地理位置圖簡要介紹區(qū)域概況仲愷高新區(qū)因位于廖仲愷的家鄉(xiāng)而得名，1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，是國家級高新科技工業(yè)園區(qū)。仲愷高新區(qū)東莞地理位置地處珠三角東部，惠州西部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”的核心位置，地理位置非常優(yōu)越仲愷隸屬于惠州中心城三大城市組團之一，西接?xùn)|莞，東臨惠城區(qū)，南連深圳，是重要的區(qū)域空間節(jié)點，具有極強的區(qū)位優(yōu)勢?；葜菔谐鞘锌傮w規(guī)劃（2006-2020）綱要公示：仲愷高新區(qū)將與陳江形成“仲愷陳江組團”，與“惠城組團”、“惠陽－大亞灣組團”并列成為“惠州市核心城區(qū)”市域職能定位：惠州市中心城三大城市組團之一，陳江-仲愷次區(qū)域中心，惠州市級公共服務(wù)次中心?；莩侵賽?陳江惠陽-大亞灣仲愷新區(qū)區(qū)位“四園五鎮(zhèn)”規(guī)劃四園：仲愷高新科技產(chǎn)業(yè)園東江高新科技產(chǎn)業(yè)園惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園中國留學(xué)人才發(fā)展基地五鎮(zhèn)：陳江、惠環(huán)、瀝林、潼僑、潼湖區(qū)域行政劃分2010年，體制改革，賦予仲愷高新區(qū)市一級經(jīng)濟和縣（區(qū)）一級行政權(quán)限，面積擴大25倍至320萬，人口增加三倍至50萬，下轄五個鎮(zhèn)（街道辦）和五個工業(yè)園區(qū)。管理范圍和權(quán)限的擴大將帶動仲愷高新區(qū)體制機制的改革創(chuàng)新和新一輪經(jīng)濟大發(fā)展，這些因素也將為仲愷新城房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機?；莪h(huán)街道陳江街道潼橋鎮(zhèn)潼湖鎮(zhèn)瀝林鎮(zhèn)惠城區(qū)是惠州的經(jīng)濟總量排頭兵，目前已有25家境外世界500強在惠城轄區(qū)投資設(shè)立了32家企業(yè)，同時也是中國優(yōu)秀旅游城市?；蓐枀^(qū)與深圳、東莞相連，定位于惠州濱海城市重要組團和建設(shè)現(xiàn)代石化數(shù)碼及中海殼牌石化項目后勤基地惠東縣“海洋大縣”，海岸線長達172km，海域達3000km2，灘涂面積17萬畝。定位發(fā)展臨港工業(yè)、海水養(yǎng)殖業(yè)和濱海旅游業(yè)。博羅縣東鄰惠州，南接深圳，西鄰廣州、東莞，是周邊發(fā)達區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點區(qū)縣，也是廣東的“供電大縣”龍門縣東南與河源市、博羅縣接壤，定位生態(tài)立縣、工業(yè)強縣、旅游旺縣、農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)于惠州市南部，西接深圳，未來的城市發(fā)展定位于建設(shè)成為以石化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，電子和汽車工業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)。仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于惠州市西南面，距市區(qū)5公里，區(qū)域定位于產(chǎn)業(yè)布局合理、功能齊備、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)經(jīng)濟先鋒、旅游城市后勤基地水產(chǎn)業(yè)、濱海旅游業(yè)工業(yè)城市，供電生態(tài)、農(nóng)業(yè)城市石油化工股城市科技新城規(guī)劃定位根據(jù)惠州市政府對仲愷的規(guī)劃，仲愷作為國家級的高新科技區(qū)，區(qū)域內(nèi)未來將主要進駐高薪科技產(chǎn)業(yè)公司，并打造成一座科技城市。建區(qū)21年來，已有將近千家國內(nèi)外知名企業(yè)落戶仲愷高新區(qū)，已經(jīng)形成了以電子信息、新能源、光機電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系國外世界500強企業(yè)國內(nèi)本土知名企業(yè)建區(qū)21年來，仲愷高新區(qū)吸引了索尼、西門子、LG、住友、施奈德、可口可樂、加拿大鋁業(yè)等多家世界500強企業(yè)，帶動著整個仲愷高新區(qū)的發(fā)展建區(qū)后，國內(nèi)知名企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國外企業(yè)的帶動下，不斷壯大，成為惠州知名企業(yè)，發(fā)展較好的有：TCL、德賽、華陽、富紳、億緯等等區(qū)域產(chǎn)業(yè)仲愷新區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和持續(xù)發(fā)展?jié)摿υ诨葜荻季邆漭^明顯優(yōu)勢。仲愷新區(qū)擁有世界500強與中國500強企業(yè)超過20家，以約全市10%的人口及不足1%的土地，實現(xiàn)接近全市1/5的生產(chǎn)總值和1/3的工業(yè)產(chǎn)值，成為惠州市當(dāng)之無經(jīng)濟發(fā)展引擎。經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀仲愷區(qū)歷年工業(yè)總值走勢（單位：億元）2012年惠州市各縣區(qū)GDP（單位：億元）仲愷新區(qū)發(fā)展將帶來大量居住人群，預(yù)計2016年人口達到68萬，2020年將達到80萬仲愷區(qū)政府人口增長預(yù)計：年份2010年2012年2016年2020年自然增長率5.5‰5.5‰5.5‰5.5‰機械增長率8‰12‰15‰12‰暫住人口比例18%22%20%18%常住人口比例82%78%80%82%人口預(yù)測(萬人)50556880廣東社科院人口學(xué)家用綜合指數(shù)法預(yù)測方法來預(yù)測的數(shù)據(jù)人口變化仲愷新區(qū)的成立將吸引深圳、東莞等周邊高新產(chǎn)業(yè)進駐；區(qū)域規(guī)劃的利好等因素，將加快周邊城鎮(zhèn)客戶向仲愷新區(qū)遷移，未來人口發(fā)展迅速。人口現(xiàn)狀：

截止2010年，仲愷常住人口為約50萬人，其中戶籍人口22萬人，非戶籍常住人口28萬人。規(guī)劃人口控制規(guī)模至2020年，常住人口控制在80萬人區(qū)域交通——莞惠城軌貫穿整個仲愷區(qū)的莞惠城軌和修建改善中的仲愷大道將緩解仲愷大道的繁忙交通壓力，同時更加縮減了三城的距離，形成真正的“一體化”莞惠城軌：莞惠城際目前確定為16個車站：分別為瀝林、陳江、惠環(huán)、新客運南站、西湖、云山西路及客運北站（惠州火車站）莞惠城際設(shè)計速度為200公里/時；預(yù)計莞惠城際2014底開通運營。擁有兩條連接城區(qū)的主干線——仲愷大道及金愷大道。并有，惠河高速，惠鹽高速，惠大高速，等多條高速路。區(qū)域內(nèi)形成一快三縱的局面。區(qū)域交通——城區(qū)主干線金愷大道惠大鐵路惠河高速惠鹽高速二橫：仲愷大道：連接惠城與陳江的主干道，到惠城僅20分鐘金愷大道：起點接金榜路，終點接惠風(fēng)七路，有效緩解仲愷大道的壓力三縱：松山路—同心路、和暢五路—盛業(yè)路、惠城四環(huán)路。一快：快速路構(gòu)成陳江--仲愷片區(qū)外部快速路系統(tǒng)，減少過境車輛，使仲愷大道淡出公路功能，回歸城市道路功能。三高：河深高速、惠鹽高速、莞惠高速仲愷交通規(guī)劃仲愷大道經(jīng)濟實力強大規(guī)劃升級工業(yè)產(chǎn)值占惠州三分之一，GDP占惠州的四分之一，強大的經(jīng)濟實力，使該區(qū)域具有強大的潛力，同時也具有巨大的消費市場。輕軌時代來臨輕軌的建設(shè)通車，將會推進外來客戶來仲愷投資與置業(yè)，加速當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展及擴大區(qū)域的輻射能力。也會加強本地主人翁的精神。小結(jié)仲愷區(qū)升級后，將進一步完善市政配套，包含交通、教育、醫(yī)療、生活配套等一與民生息息相關(guān)的配套，改善片區(qū)居住環(huán)境，提升片區(qū)居住質(zhì)量；仲愷城市發(fā)展小結(jié)規(guī)劃高，發(fā)展快，區(qū)域影響力不斷擴大，本地居民對當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)可程度越來越快，經(jīng)濟強，前景好，本地居民對未來充滿信心。PART

1：仲愷區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展PART

2：仲愷區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PART

3：片區(qū)代表樓盤分析

PART4：總結(jié)報告框架2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展史仲愷片區(qū)市場供應(yīng)分析片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀前景及阻礙小結(jié)大仲愷規(guī)劃，仲愷沿道成為開發(fā)熱點珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大品牌紛紛入駐，物業(yè)形態(tài)多樣化，樓盤品質(zhì)升級。Codeofthisreport|?CopyrightCentalineGroup,2010金寶創(chuàng)業(yè)花園欣欣家園TCL康城四季德軒公寓御景華城鵬基半山名苑格林童話酈城水岸青青世界廠房+民房+少量商品住宅2006年起步2009年始快速發(fā)展輕軌即將通路，引爆仲愷樓市，商業(yè)綜合體，超大型樓盤開始興起富川瑞園TCL康城四季駿豪國際惠愷新時代金茂伊頓公館閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城金寶創(chuàng)業(yè)花園大欣圓夢園御景華城2010年雙擴區(qū)域價值進一步釋放風(fēng)華麗都匯景中央凱欣苑雍華庭閏垣國際金茂精英現(xiàn)代香檳時間凱旋國際富川瑞園TCL康城四季駿豪國際金茂伊頓公館惠愷新時代金寶城市家園鑫月御景灣仲愷廣場光耀城市山林匯景中央萬麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城2012年,輕軌價值進一步體現(xiàn)。T-PARK御湖一公里富川瑞園TCL康城四季駿豪國際金茂伊頓公館惠愷新時代金寶城市家園鑫月御景灣仲愷廣場光耀城市山林閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城商品房開發(fā)主要集中在陳江板塊，，以本地開發(fā)商及小樓盤居多，開發(fā)水平滯后于惠城區(qū)自2006年起步，集中在陳江板塊，高新區(qū)板塊發(fā)展緩慢。2010年雙擴及惠莞城際輕軌的利好使得區(qū)域真正進入地產(chǎn)開發(fā)的活躍期，仲愷大道沿線成為開發(fā)置業(yè)熱點仲愷房地產(chǎn)發(fā)展歷程仲愷房地產(chǎn)市場格局紅花湖板塊紅花湖板塊依托紅花湖自然風(fēng)光及南線客運站還有未來的輕軌、地鐵等，形成了非常明顯的區(qū)位優(yōu)勢。代表項目：一城風(fēng)景，南山公館?；莪h(huán)板塊惠環(huán)板塊是政府所在地，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工廠聚集地，隨著TPARK時尚公園的進駐，更使得惠環(huán)板塊成為了仲愷的政治商業(yè)中心區(qū)。代表項目：T-Park,TCL康城四季。陳江板塊陳江板塊主要以住宅項目為主，代表項目光耀荷蘭小城、御湖一公里使得該板塊成為了仲愷及外地客戶居住的首選地區(qū)。自然風(fēng)光政治經(jīng)濟人流集中2012年仲愷區(qū)掛牌經(jīng)營性土地面積合計約87598.6平米，以商住用地為主，53056.6平米占總量的65%土地市場供應(yīng)（年度）2012年仲愷區(qū)掛牌經(jīng)營性土地共9宗，以商住用地供應(yīng)為主，6宗占總量的66%仲愷區(qū)各類型土地掛牌宗數(shù)（單位：宗）仲愷區(qū)各類型土地掛牌面積（單位：萬平米）土地市場成交（年）仲愷2012年共成交土地面積732403平米，其中工業(yè)用地424055.4，住宅用地129016.4平米，工業(yè)在仲愷片區(qū)具有極其重要的地位仲愷區(qū)各類型土成交牌宗數(shù)（單位：宗）仲愷區(qū)各類型土地掛牌面積比（單位：宗）2012年仲愷共成交經(jīng)營性土地30宗，以住宅用地供應(yīng)為主，15宗占總量的50%2012年仲愷區(qū)全年住宅批準(zhǔn)預(yù)售套5194套，主要集中在3、4月份和12月份供應(yīng)。商品房供應(yīng)（年度）2012年惠城區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積合計51.2萬平米，其中2月份和11月份無供應(yīng)。仲愷區(qū)2012年供應(yīng)套數(shù)走勢圖（按月）（單位：套）仲愷區(qū)2012年供應(yīng)面積走勢圖（按月）（單位：萬/平米）仲愷區(qū)2012成交均價走勢圖（按月）（單位：元/平米）仲愷區(qū)2012供應(yīng)成交面積走勢圖（按月）（單位：萬平米）2012年仲愷區(qū)住宅成交，為49.6萬平米，全年供求比接近1.02012年仲愷區(qū)商品房均價為4635/㎡。同比去年穩(wěn)中有漲，在惠州各縣區(qū)中是最低的。商品房成交（年度）供需的平衡，價格的低洼，是仲愷片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的利好區(qū)域未來供應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)產(chǎn)品多以剛需型60-90平方米兩房及90-120平方米三房為主。未來供應(yīng)指標(biāo)分析：片區(qū)供應(yīng)以大盤新推為主，剛需型產(chǎn)品為主導(dǎo)。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)量較大，預(yù)計今年競爭非常激烈。TPARK的落成，彌補了片區(qū)大型綜合商業(yè)的缺失、輕軌將于什么時間通車，勢必帶動片區(qū)置業(yè)熱潮，從而導(dǎo)致房價新一輪的上漲。面積段2010成交套數(shù)2011成交套數(shù)2012成交套數(shù)2013成交套數(shù)（1-3月）60平方米以90平方米9002128117041990-120平方米79113421116610120-144平方米277442290124144-180平方方米以上9212722本地生意人、私營業(yè)主、工商業(yè)者、商戶等仲愷區(qū)公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)生及事業(yè)單位職員等本地原住民核心客戶：本地客戶55%主力客戶：深圳、東莞等周邊城市25%邊緣圈層：惠城區(qū)其他區(qū)域10%重要客戶：產(chǎn)業(yè)移民客戶10%高新企中高層管理者公司職員等深圳、東莞及周邊城市看好區(qū)域發(fā)展客戶、工商業(yè)者、商戶等投資經(jīng)營型客戶因工作需求購房客戶受惠城區(qū)高房價擠壓客戶區(qū)域發(fā)展型客戶，工商業(yè)者、商戶等經(jīng)營型客戶現(xiàn)狀1：工業(yè)區(qū)特性影響大，本地客戶是最主要客戶。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀

現(xiàn)狀2：產(chǎn)品主要以剛需為主，地段和總價客戶考慮最主要因素代表樓盤T-Park時尚公園光耀荷蘭小城細分群體關(guān)鍵詞經(jīng)濟適用型組建家庭進入事業(yè)打拼期，奮斗、向上首置、自住小康型婚姻家庭事業(yè)上升型，實干、吃苦首置、自住智富型家庭結(jié)構(gòu)完整事業(yè)穩(wěn)定安家型，理性首置、首改、自住富裕型家庭結(jié)構(gòu)完整實業(yè)積累財富型，隨性、奢華首改、二次以上、兩用高端富裕型家庭結(jié)構(gòu)完整逐步淡出事業(yè)，低調(diào)、享受改善型客戶結(jié)構(gòu)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀3：本地居民對樓盤敏感度不高。我們站在TCL康城四季門口，詢問摩的司機TPRK時尚公園在哪里，他說不知道，其實，兩個樓盤是緊挨在一起的仲愷當(dāng)?shù)鼐用駥τ谛陆潜P的敏感度不高，外地客戶更加不會把仲愷當(dāng)做理想的居住場所“去御湖一公里多少錢？“司機回答：”哪里？“”鑫月灣“”你說的是御景灣吧“”嗯，應(yīng)該是。“于是，我們被司機師傅拉到了光耀荷蘭小城。富川瑞園金寶城市佳園深業(yè)半山小腕麓湖馬德里光耀派光耀荷蘭小城匯景中央現(xiàn)狀4：尾盤項目較多，無法制造大規(guī)模開盤的盛景區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀輕軌沿邊是仲愷房地產(chǎn)發(fā)展的重要板塊為滿足高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來外來人口住房需求的住宅是該區(qū)域客戶的主要來源作為珠三角電子信息中心是該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要機會仲愷房地產(chǎn)發(fā)展前景：片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展阻礙配套滯后仲愷中學(xué)，仲愷最好的中學(xué)，在惠州市毫無名氣，醫(yī)療、公園等市政配套嚴(yán)重不足。交通混亂公交站牌不規(guī)范，招手即停，且線路少，紅綠燈口不完善，多處施工加大道路擁堵，區(qū)域最主要交通工具為摩的。規(guī)劃落實慢政策雖然美好，但落實慢，輕軌從2012年通車推遲到2014年，項目具體規(guī)劃細則不明確，客戶信心不足。STEP1：規(guī)劃STEP2：形象STEP4：市場規(guī)劃高，經(jīng)濟強，城市建設(shè)所帶來人口的增多和購房的需求及輕軌經(jīng)濟時代的到來，使該區(qū)域成為熱門地區(qū)規(guī)劃配套升級、交通環(huán)境改善、大盤開發(fā)云集，區(qū)域整體形象大幅提升，片區(qū)發(fā)展進入快車道用戶需求高，潛在供應(yīng)量大，未來競爭激烈區(qū)域房地產(chǎn)市場小結(jié)STEP1：客戶區(qū)域樓盤以本地客戶為主，深圳、東莞等周邊城市客戶逐漸增加，惠城區(qū)其它區(qū)域客戶將進入本區(qū)域PART

1：仲愷區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展PART

2：仲愷區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PART

3：片區(qū)代表樓盤分析

PART4：總結(jié)報告框架3CHAPTER代表樓盤分析T-PARK光耀荷蘭小城TCL康城四季御湖一公里T-Park時尚公園位處深莞惠軸心處，惠州的三大商業(yè)中心之一。作為一座建筑面積23萬㎡的時尚都市綜合體，一個極具特色的全體驗式時尚生活中心。開發(fā)商惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司占地(㎡)4萬代理商中原地產(chǎn)、森拓普商業(yè)地產(chǎn)建面(㎡)23萬住宅（㎡）——商業(yè)（㎡）10萬裝修狀況毛坯,精裝修綠化率25%項目地址仲愷區(qū)仲愷大道與和暢五路交匯處總戶數(shù)996車位比——容積率4.45

交通公交5路6路11路25路26路31路301路303路398路663路699路至海關(guān)站下即到達項目主力戶型40㎡酒店式精裝公寓以及76-128㎡的華宅

規(guī)劃圖項目分別由商業(yè)、酒店共有和住宅組成，其中，1-6層為10萬平米的商業(yè)中心，前為2萬平米的市政廣場，7層為空中花園，7層以上T1棟為酒店公寓，T2-8棟(無T4棟)為住宅。項目基本指標(biāo)戶型配比及價格分析項目主要以40平米的帶精裝修的公寓和102平米的三房為主。中下戶型居多，主要面向本地剛需客戶群體。公寓面積段數(shù)量所占比例A戶型（2室一廳一衛(wèi)）約62㎡100套20%B戶型（一房一室一廳）40-45㎡360套72%C戶型（單套房）30㎡40套8%住宅面積段數(shù)量所占比例A戶型（三室二廳一衛(wèi)）106㎡121套24.8%B戶型（二房二廳一衛(wèi)）75㎡102套21%C戶型（三房二廳一衛(wèi)）102.5㎡246套50%D戶型（四房兩廳兩衛(wèi)135㎡21套4.2%帶精裝修的公寓：均價為7500/㎡。在仲愷處于非常高的價格。高層去年首次T2開盤，均價6000元。月底開盤估計均價6200元/㎡主力戶型分析A戶型（3房2廳2衛(wèi)，110㎡）優(yōu)點：戶型方正精湊，動靜分區(qū)。超有入戶花園，全景落地凸窗。缺點：朝向不佳，主臥對著次臥門B戶型（2房2室1衛(wèi)，76㎡）優(yōu)點：雙陽臺，5.1米L型陽臺，超大贈送面積缺點：只有一個衛(wèi)生間項目印象營銷中心及看房通道園林及樣板房TPARK時尚公園作為仲愷片區(qū)新的地標(biāo)項目，其銷售中心設(shè)施相對精致，空中泳池及園林設(shè)置別具一格，高規(guī)格綠化為本項目增色不少。光耀荷蘭小城項目基礎(chǔ)指標(biāo)荷蘭小城項目位于陳江鎮(zhèn)五一村，2萬平方米原生態(tài)仿自然湖泊，高爾夫球場、生態(tài)公園、體育公園、濕地公園、農(nóng)家樂菜園、休閑主題果園、燒烤場等。規(guī)劃圖開發(fā)商光耀集團有限公司占地(㎡)228149代理商自售建面(㎡)56萬住宅（㎡）——主力戶型——商業(yè)（㎡）——裝修狀況毛坯綠化率32.50%項目地址仲愷大道與五一大道交匯處（陳江法院、陳江體育館旁）總戶數(shù)4851車位比——容積率2.40

交通5、6、11、301路等公交至五一路口往前的大轉(zhuǎn)盤下往東走四百米左右可到該項目。配套教育配套：北師大附幼進駐小區(qū)

休閑配套：高檔會所、高爾夫球訓(xùn)練場、恒溫泳池、室外泳池、瑜伽館、燒烤場兒童游樂場、老人活動中心、農(nóng)家樂菜園、休閑主題果園、燒烤場規(guī)劃開發(fā)田字型別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房、商場及會所配套等。共分三期開發(fā)戶型配比及價格分析項目主要以100平方米左右的3房為主，這也是工業(yè)區(qū)比較可以接受的面積段。大戶型所占比例較小。住宅面積段數(shù)量所占比例二室二廳一衛(wèi)70-80㎡699套27%三房二廳一衛(wèi)90-100㎡723套28%三房二廳一衛(wèi)100-120㎡960套38%三房二廳兩衛(wèi)120-140㎡180套7%價格預(yù)計會在5500-6000元之間21-22棟3月底或者4月初將會開盤，但是認(rèn)籌量應(yīng)該不足，因為項目周邊有非常多的外場行銷人員主力戶型分析A戶型（兩房兩廳一衛(wèi)，77.11㎡）優(yōu)點：戶型方正，可改三房缺點：衛(wèi)生間門正對客廳，南北不通透，白天采光不好。B戶型（三房兩廳兩位，124.19㎡）優(yōu)點：戶型方正大氣，采光面好。缺點：南北不通透。項目印象荷蘭小城附近公交配套少，交通不夠便利，周邊民房較多。社區(qū)內(nèi)有景觀車接送動線設(shè)計途經(jīng)別墅區(qū)，展示面好，提高樓盤形象。TCL康城四季是目前惠州南部最為大型的高檔社區(qū)，建筑及園林景觀獨具地中海人文風(fēng)情。TCL康城四季緊鄰建設(shè)中的輕軌2號線及仲愷第一個綜合體T-park時尚公園。開發(fā)商惠州TCL房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地(㎡)33萬代理商世聯(lián)地產(chǎn)建面(㎡)74萬住宅（㎡）——主力戶型80-87㎡的二房、118-130㎡三房和142㎡四房

商業(yè)（㎡）——裝修狀況毛坯綠化率40%

項目地址和暢五路TCL康城四季會所（仲愷管委會斜對面）總戶數(shù)6000車位比——容積率2.00

交通公交5、6、11、25、26、31、99、30、303、路至海關(guān)站下，往仲愷管委會方向直走約5分鐘可達項目。第一季為“棕櫚園”，建筑為一梯兩戶多層、小高層以及兩梯四戶高層。第二、三、四季以TOWNHOUSE,及小高層的寬景洋房產(chǎn)品為主。第五季是一個約10萬平米集休閑.娛樂.購物為一體的SHOPPINGMALL戶型配比及價格分析項目主要以90平米和120平米的兩房三房為主，價格集中在6000元/平方米，主要供應(yīng)周邊工廠的技術(shù)人員。住宅面積段數(shù)量所占比例二室二廳一衛(wèi)66㎡172套16%二房二廳一衛(wèi)91-96㎡207套20%三房二廳一衛(wèi)98㎡137套13%三房二廳一衛(wèi)124㎡536套51%120平三房屬于改善型的三房產(chǎn)品，居住更加舒適。6000元/平方米的均價在仲愷算比較高的，這與其所處地段有一定關(guān)系。主力戶型分析（兩室兩廳一衛(wèi)一廚，67.00㎡）優(yōu)點：功能分區(qū)明確，有較多的陽臺。缺點：房間較少，不適合三口之家居住。（四室兩廳兩衛(wèi)一廚，123㎡）優(yōu)點：戶型方正大氣，采光面好。缺點：無項目印象成熟的大型社區(qū)，TCL在惠的住宅巨作，享受TPARK時尚公園配套，近期會所拆建，業(yè)主投訴多，樓盤聲譽下降。御湖一公里御湖1公里為鑫月城的住宅部分，內(nèi)擁有20000平米的原生湖泊，充分利用湖景資源，沿湖布局，集建筑藝術(shù)與湖灣景觀資源為一體，使建筑與環(huán)境達至水乳交融的境界。