房地產(chǎn)估價(jià)東南大學(xué)版

緒論一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用1.支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量衣食住行離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高：建材、建筑、裝飾等2.城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的橋頭堡工業(yè)型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型要依托房地產(chǎn)健全城市功能、提升城市地位離不開(kāi)房地產(chǎn)3.商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)是從屬產(chǎn)業(yè)，該類(lèi)需求是一種引致需求房地產(chǎn)估價(jià)概述一、價(jià)值、價(jià)格1.價(jià)值凝結(jié)在商品中的抽象的人類(lèi)勞動(dòng)衡量商品價(jià)值的多少，以生產(chǎn)產(chǎn)品必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)衡量2.價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的代價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格價(jià)值表現(xiàn)在住宅的有用性，提供空間場(chǎng)所；價(jià)格的形成基礎(chǔ)是：有用性、稀缺性和可交換性二、學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的目的1.基于房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品個(gè)別性、持久性、價(jià)值量大、位置固定、稀缺性房地產(chǎn)價(jià)格形成的復(fù)雜性房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性2.為房地產(chǎn)交易提供依據(jù)房地產(chǎn)已成為一種投資品2.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金信貸管理提供參考房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金信貸風(fēng)險(xiǎn)較大3.為政府房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供技術(shù)支持土地管理部門(mén)需對(duì)城市土地定級(jí)、用途、轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行管理需要對(duì)房屋出租出售的價(jià)格進(jìn)行直接和間接的管理4.為企業(yè)改制、兼并、重組提供依據(jù)三、課程的主要內(nèi)容掌握房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素掌握房地產(chǎn)估價(jià)的原理及原則掌握房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法四、學(xué)好課程需具備的相關(guān)性知識(shí)房地產(chǎn)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)：供求、價(jià)格形成、區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論、選址理論等金融、財(cái)務(wù)管理：利率、貼現(xiàn)、折舊、現(xiàn)金流量表等工程造價(jià)：估算方法、費(fèi)用成本內(nèi)容統(tǒng)計(jì)學(xué)：了解統(tǒng)計(jì)規(guī)律、對(duì)趨勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：城市發(fā)展?jié)摿Α^(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)和潛力城市規(guī)劃：功能布局與結(jié)構(gòu)的安排、交通布局與輻射范圍市場(chǎng)調(diào)研與分析：潛在客戶(hù)數(shù)量、需求特征、承受價(jià)格第一章產(chǎn)權(quán)理論1.產(chǎn)權(quán)的概念（propertyright）概念：本意指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)：存在于任何客體之中或之上的完全的排他性一組權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分權(quán)等與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利發(fā)展到與他人之物的關(guān)系：抵押權(quán)、地上權(quán)等財(cái)產(chǎn)他物權(quán)和債權(quán)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)（特點(diǎn)）基于物的存在和使用而引起人們之間被認(rèn)可的行為關(guān)系產(chǎn)權(quán)是正式的或非正式的安排產(chǎn)權(quán)是排他的完備的產(chǎn)權(quán)是由諸多產(chǎn)權(quán)組成的權(quán)利束產(chǎn)權(quán)應(yīng)該明晰、有界第一節(jié)產(chǎn)權(quán)及其類(lèi)型2.產(chǎn)權(quán)與效率現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論認(rèn)為：交易是產(chǎn)權(quán)的交易，只有對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確的界定，才能使交易順利進(jìn)行科斯認(rèn)為：如果交易費(fèi)用為零，無(wú)論產(chǎn)權(quán)如何界定，資源配置都可以達(dá)到帕累托最優(yōu)當(dāng)交易費(fèi)用不為零，可以通過(guò)產(chǎn)權(quán)的明確界定來(lái)達(dá)到最佳的資源配置，克服市場(chǎng)機(jī)制的外部性3.產(chǎn)權(quán)類(lèi)型（1）所有權(quán)概念：所有人在法定限度內(nèi)對(duì)所有物享有占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權(quán)利特征：絕對(duì)性、排他性、永久性所有權(quán)人的權(quán)利使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、占有（2）用益物權(quán)概念：以物為標(biāo)的的使用、收益為內(nèi)容的物權(quán)。與擔(dān)保物權(quán)相對(duì)應(yīng)1）用益權(quán)指對(duì)他人物品享有使用和收益的權(quán)利，除處分權(quán)外，用益權(quán)人具有所有人相同的權(quán)利2）地役權(quán)為了增加自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利，如通行、取水、通風(fēng)、采光、眺望約定地段地役權(quán)與法定地段地役權(quán)：約定地段是雙方當(dāng)事人約定產(chǎn)生；法定地段依據(jù)法律取得（相鄰關(guān)系）地役權(quán)涉及兩塊土地，一是需役地，一是供役地，對(duì)應(yīng)地役權(quán)人和地役人（負(fù)有義務(wù)）地役權(quán)不是一種獨(dú)立的他物權(quán)，不可以獨(dú)立轉(zhuǎn)讓、繼承或進(jìn)行其他處分道路供役地/地役人需役地/地役權(quán)人3）空中權(quán)、地下權(quán)、地上權(quán)均是空間權(quán)利，指空間權(quán)的客體在地表之上或之下，分為地上空間權(quán)（空中權(quán)），地下空間權(quán)地下空間權(quán)：土地地表下一定范圍內(nèi)空間的權(quán)利，如地下開(kāi)發(fā)權(quán)、資源權(quán)地上權(quán)：是以在他人土地上有建筑物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權(quán)（用益物權(quán)的一種），地上權(quán)又可存在土的上空與地下。地上物所有權(quán)與土地所有權(quán)分離，是存在于他人土地上的權(quán)利（3）擔(dān)保物權(quán)從屬于債權(quán)，它賦予債權(quán)人就設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，是對(duì)債權(quán)效力的加強(qiáng)抵押權(quán)：債務(wù)人或第三人以其不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)作為債務(wù)的抵押物，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)行為時(shí)，債權(quán)人可將抵押物變現(xiàn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利（4）債權(quán)概念：指一方當(dāng)事人相對(duì)于另一方當(dāng)事人的權(quán)利，它反映債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系性質(zhì)：財(cái)產(chǎn)權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、相對(duì)權(quán)4.物權(quán)及其特征（1）物權(quán)的概念物：是指依法能夠成為民事、經(jīng)濟(jì)等法律關(guān)系的客體，并能夠?yàn)槿藗兯鶎?shí)際控制和支配的一切物質(zhì)的和非物質(zhì)的資料或財(cái)產(chǎn)物權(quán)：基于物而產(chǎn)生且當(dāng)事人對(duì)物的占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權(quán)利（2）物權(quán)的特征1）一般特征（相對(duì)于債權(quán)）物權(quán)直接設(shè)定于有體物（確定、存在）物權(quán)包含有占有權(quán)物權(quán)可依權(quán)利人單方意志而放棄2）法律特征追及權(quán)物權(quán)享有者在事實(shí)上和法律上追及至物之所在地，直接對(duì)被他人所占有的財(cái)產(chǎn)行使權(quán)利的權(quán)力優(yōu)先權(quán)對(duì)于物權(quán)享有者，優(yōu)先權(quán)是其排除在物上設(shè)定的債權(quán)或后設(shè)定的物權(quán)的權(quán)力（3）物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別物權(quán)對(duì)于物，無(wú)需第三人的介入，物與人之間的關(guān)系；債權(quán)是債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系，不直接指向物，但包含債權(quán)人對(duì)抗債務(wù)人的權(quán)利第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、房地產(chǎn)概念1.地產(chǎn)：土地產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)（土地及地上附著物）在我國(guó)地產(chǎn)是法律上認(rèn)可的土地產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)的總稱(chēng)2.房產(chǎn)：是房屋及其內(nèi)外附屬設(shè)備等的綜合體3.房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)。房地產(chǎn)可以包含三種形態(tài)：地產(chǎn)、房產(chǎn)、房地產(chǎn)房地產(chǎn)具有三個(gè)基本內(nèi)涵：物質(zhì)（物質(zhì)屬性）、產(chǎn)權(quán)（法律屬性）、財(cái)產(chǎn)（經(jīng)濟(jì)屬性）4.不動(dòng)產(chǎn)：土地及其地上附著物（建筑物、構(gòu)筑物）5.物業(yè)：?jiǎn)卧缘禺a(chǎn)二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)（1）所有權(quán)對(duì)所有物擁有的占有、使用、收益、處分等權(quán)力之和（2）使用權(quán)使用權(quán)人在一定范圍內(nèi)，對(duì)標(biāo)的物的占有、使用和收益的權(quán)利（3）他項(xiàng)權(quán)在已經(jīng)確認(rèn)了他人所有的土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他土地方面的權(quán)力他項(xiàng)權(quán)的種類(lèi)：役權(quán)（地役權(quán)、用益權(quán)和人役權(quán)）空中權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)、租賃權(quán)、借用權(quán)、抵押權(quán)1）用益權(quán)指對(duì)他人物品享有使用和收益的權(quán)利，包括：典權(quán)、永佃權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)2）人役權(quán)為了特定人的利益而利用他人所有之物的權(quán)利包括用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、和奴畜使用權(quán)。來(lái)源：古羅馬法律制度，部落首領(lǐng)或酋長(zhǎng)妻子沒(méi)有繼承權(quán)，目的在于提供生活養(yǎng)老，對(duì)象可以是奴隸、牛羊、農(nóng)田等（3）他項(xiàng)權(quán)（1）土地所有權(quán)制度

土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益、處分的權(quán)利我國(guó)土地所有權(quán)分為：國(guó)有土地和集體土地所有權(quán)（2）土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)法律合同規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，所享有的占有、使用、收益、處分的一種權(quán)利具體表現(xiàn)為土地使用人對(duì)土地享有使用權(quán)、出租、轉(zhuǎn)讓、和抵押權(quán)2.我國(guó)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)的出讓金的行為土地使用權(quán)出讓是解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地問(wèn)題的主要方式土地使用權(quán)出讓的期限：居?。?0年；工業(yè)：50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)：40年；綜合：50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（3）土地使用權(quán)的出讓1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用者將土地再轉(zhuǎn)移的行為轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，受讓人必須取得登記2）土地使用權(quán)抵押用土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為抵押形式要件：簽訂書(shū)面抵押合同；辦理抵押登記抵押的性質(zhì)屬于擔(dān)保物權(quán)3）土地使用權(quán)租賃土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為（4）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃抵押權(quán)的設(shè)定：雙方協(xié)商形成書(shū)面合同；抵押登記抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償4.房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)出租范圍：土地使用權(quán)出租；房屋租賃土地使用權(quán)出租在我國(guó)相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓帶有租約房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮租約對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響3.房地產(chǎn)的抵押是不動(dòng)產(chǎn)日常性管理制度，目的防范非法侵占他人財(cái)物的行為土地使用權(quán)登記：取得、變更、轉(zhuǎn)讓登記新建房屋登記：新建房屋，應(yīng)于竣工后3個(gè)月內(nèi)，憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記房地產(chǎn)變更登記：應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之日起，3個(gè)月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移變更登記房地產(chǎn)抵押登記5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記三、產(chǎn)權(quán)理論對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的指導(dǎo)作用1.產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)2.明確產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)估價(jià)的前提3.不同的產(chǎn)權(quán)設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有不同的影響第三章市場(chǎng)理論第一節(jié)概述一、經(jīng)濟(jì)理性主義假設(shè)新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)：“經(jīng)濟(jì)人”具有充分的理性，具有完全的充分的信息，決策時(shí)以利益最大化為原則。完全理性的經(jīng)濟(jì)人假設(shè)的缺陷周?chē)沫h(huán)境存在不確定性和風(fēng)險(xiǎn)信息的不充分，信息獲取具有成本行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究表明：即使在充分的市場(chǎng)信息和完全理性的情況下，人在市場(chǎng)中的行為因風(fēng)險(xiǎn)的不同而不同（一）市場(chǎng)的概念市場(chǎng)：是商品買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)所市場(chǎng)是投資者和消費(fèi)者雙方協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)并共同決定商品或勞務(wù)價(jià)格和交易數(shù)量的機(jī)制（二）市場(chǎng)的類(lèi)型市場(chǎng)類(lèi)型劃分的依據(jù)：交易者的數(shù)量及其所占的比重、產(chǎn)品質(zhì)量差異的程度、要素的流動(dòng)性、信息的完全性——壟斷與競(jìng)爭(zhēng)的程度類(lèi)型：完全市場(chǎng)、不完全市場(chǎng)二、市場(chǎng)的概念及類(lèi)型1.完全市場(chǎng)也叫完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)假設(shè)：數(shù)量眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購(gòu)買(mǎi)量和銷(xiāo)售量所占的比重較小產(chǎn)品是同質(zhì)的要素可以自由進(jìn)入或退出市場(chǎng)完全的技術(shù)經(jīng)濟(jì)信息完全市場(chǎng)是最有效率的，當(dāng)市場(chǎng)存在壟斷或其他形式的不完全競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，市場(chǎng)將“失靈”2.不完全市場(chǎng)（1）完全壟斷市場(chǎng)指由一個(gè)人或廠(chǎng)商完全獨(dú)家控制的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)完全壟斷的三個(gè)條件：市場(chǎng)上只有一個(gè)廠(chǎng)商生產(chǎn)和銷(xiāo)售某種商品該廠(chǎng)商銷(xiāo)售的商品沒(méi)有非常類(lèi)似的替代品任何一家新的廠(chǎng)商不能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)中參與競(jìng)爭(zhēng)（2）壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件：每一種產(chǎn)品即有差別又具有替代性同類(lèi)產(chǎn)品的生產(chǎn)廠(chǎng)商的數(shù)量較多，既有競(jìng)爭(zhēng)性又有壟斷性（3）寡頭壟斷市場(chǎng)少數(shù)主要廠(chǎng)商控制大部分產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售，市場(chǎng)集中度較高寡頭間的決策相互影響第二節(jié)市場(chǎng)機(jī)制市場(chǎng)的三大作用機(jī)制：價(jià)格、供求、競(jìng)爭(zhēng)一、需求法則1.效用與邊際效用（1）效用指消費(fèi)者在某種條件下對(duì)某種商品的消費(fèi)所產(chǎn)生的主觀(guān)上和心理上的滿(mǎn)足程度效用的特性：效用是中性的效用具有主觀(guān)性（2）邊際效用當(dāng)商品的消費(fèi)量增加一個(gè)單位時(shí)總效用的增加量2.邊際效用遞減法則在一定時(shí)期內(nèi)，邊際效用隨著商品消費(fèi)量的增加而不斷減少；或總效用隨著商品消費(fèi)量的增加而增加，但增加量卻不斷減少TUQMUQ3.消費(fèi)者均衡如何用效用理論來(lái)解釋消費(fèi)者需求，并理解需求曲線(xiàn)的性質(zhì)等邊際準(zhǔn)則（消費(fèi)者均衡的條件）在消費(fèi)者的收入固定和他面臨著各種物品的市場(chǎng)價(jià)格既定的條件下，當(dāng)花費(fèi)在任何一種物品上的最后一單位貨幣所得到的邊際效用正好等于花費(fèi)在其他任何一種物品上的最后一單位貨幣所得到的邊際效用的時(shí)候，該消費(fèi)者就得到最大的滿(mǎn)足或效用消費(fèi)者均衡的基本條件：3.需求法則需求法則：在其他因素不變的情況下，如果某商品價(jià)格上升，則消費(fèi)者對(duì)該商品的消費(fèi)量將減少；同理如果某商品價(jià)格下降，則消費(fèi)者的消費(fèi)量將增加；需求曲線(xiàn)是一條向下傾斜的曲線(xiàn)房地產(chǎn)的需求也受到需求法則的作用QP二、供給法則生產(chǎn)函數(shù)：在一定的技術(shù)條件下，生產(chǎn)要素投入量的一定組合與可生產(chǎn)的最大產(chǎn)量之間的數(shù)學(xué)關(guān)系（1）報(bào)酬遞減法則邊際報(bào)酬遞減律：在技術(shù)不變的，其他生產(chǎn)要素投入量不變的條件下，連續(xù)地增加某一生產(chǎn)要素的投入量，到一定數(shù)量后，所得的產(chǎn)量的增量是遞減的在一定條件下，平均產(chǎn)量、總產(chǎn)量也遞減QXTPQXMPAP（2）邊際成本遞增1）成本曲線(xiàn)短期生產(chǎn)：成本可分為固定與可變固定成本：是一條水平的射線(xiàn)可變成本：先遞減后遞增成本/P產(chǎn)量SMCSACSAVCPD=MR

短期停產(chǎn)點(diǎn)以上的SMC曲線(xiàn)對(duì)應(yīng)企業(yè)的供給曲線(xiàn)，所有企業(yè)的SMC曲線(xiàn)相加，得到行業(yè)的市場(chǎng)短期供給曲線(xiàn)（3）供給法則供給法則：在其他條件不變的情況下，某商品的市場(chǎng)價(jià)格升高，其供給量將增加；反之，某商品的市場(chǎng)價(jià)格降低，則供給量將減少供給曲線(xiàn)：是一條向上傾斜的曲線(xiàn)除價(jià)格外，供給還受到許多因素的影響如：要素的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)含量、投資者的數(shù)量、替代商品的價(jià)格、價(jià)格的預(yù)期、稅收政策以及特殊的產(chǎn)業(yè)政策、資源約束政策等PQ三、市場(chǎng)均衡——價(jià)格市場(chǎng)作用的機(jī)制：價(jià)格、供求、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)均衡：SDPQ0P1P2PEP0

供大于求，出現(xiàn)過(guò)剩，價(jià)格下降，需求增加，供給減少，直至均衡；求大于供，出現(xiàn)短缺，價(jià)格會(huì)上升，需求減少，供給增加直至均衡第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一類(lèi)典型的不完全市場(chǎng)土地資源的特殊性，需要國(guó)家的管理房地產(chǎn)投資需要巨額投資土地空間位置固定性，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)是產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，是地區(qū)性市場(chǎng)土地的異質(zhì)性，經(jīng)濟(jì)區(qū)位不同價(jià)格差異會(huì)很大二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類(lèi)型從房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度，分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)1.一級(jí)市場(chǎng)是指政府壟斷市場(chǎng)，指政府為了使國(guó)有土地資源和資產(chǎn)有效合理利用，在必要的情況下，實(shí)施行政權(quán)力，控制一定時(shí)期內(nèi)的土地供應(yīng)量，以規(guī)范房地產(chǎn)投資總額，并與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)指農(nóng)村集體所有土地的國(guó)家征用和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓2.二級(jí)市場(chǎng)在獲取土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)為對(duì)象，進(jìn)行各類(lèi)房地產(chǎn)交易活動(dòng)，包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等3.三級(jí)市場(chǎng)在已進(jìn)行第一次房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行各類(lèi)房地產(chǎn)交易活動(dòng)，包括房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓、再出租、再抵押等農(nóng)村集體土地國(guó)家征用國(guó)有土地劃撥有償出讓轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股土地一級(jí)市場(chǎng)再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)也是房地產(chǎn)消費(fèi)者、投資者及其中介相互作用并共同決定房地產(chǎn)價(jià)格及其數(shù)量的機(jī)制，符合供求法則。1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性土地供給的特殊性土地的稀缺性，確定土地供給的剛性管理要素的特殊性政府的管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)具有兩重性：市場(chǎng)管理者；市場(chǎng)的參與者與一般的二維市場(chǎng)不同，房地產(chǎn)是供給、需求與管理三要素組成的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)（見(jiàn)圖）信息的特殊性房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)過(guò)程中有一定的滯后性房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不全、不及時(shí)，導(dǎo)致人們對(duì)市場(chǎng)的判斷不準(zhǔn)或失靈，甚至產(chǎn)生盲目跟風(fēng)，從而使市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格偏離價(jià)值四、市場(chǎng)理論對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響房地產(chǎn)同樣受市場(chǎng)機(jī)制的作用要正確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特性，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求狀況及其動(dòng)態(tài)關(guān)系，把握房地產(chǎn)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，土地評(píng)估的特殊性，決定地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)評(píng)估中的特殊性土地價(jià)格的特殊性，可能要單獨(dú)評(píng)估或者從房地產(chǎn)中剝離評(píng)估管理供給需求價(jià)格政策制度二級(jí)市場(chǎng)商品房經(jīng)濟(jì)適用房一級(jí)市場(chǎng)土地拆遷投資新建家庭經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口增長(zhǎng)住宅房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制示意圖返回第四章價(jià)格理論

第一節(jié)地租理論一、絕對(duì)地租由于土地空間位置的固定性和數(shù)量的有限性，土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租，與社會(huì)對(duì)土地的需求或地租的高低無(wú)關(guān)。來(lái)源：農(nóng)地絕對(duì)地租來(lái)源于農(nóng)業(yè)部門(mén)的資本有機(jī)構(gòu)成低于非農(nóng)業(yè)部門(mén)，從而產(chǎn)生的超額剩余價(jià)值；土地所有權(quán)的私人壟斷使超額剩余價(jià)值轉(zhuǎn)化為地租（一）概念1.概念：土地的肥沃程度、地理位置、交通條件不同，而形成的不同級(jí)別的地租——土地的生產(chǎn)力的不同決定地租或地價(jià)的不同2.級(jí)差地租的發(fā)展級(jí)差地租的創(chuàng)始人：英國(guó)威廉·配第（1623-1687）在1662年發(fā)表的《賦稅論與捐贈(zèng)論》中，指出土地的位置不同與肥力不同，所要求的地租不同英國(guó)詹姆斯·安德森（1737-1808）指出土地的自然肥力和人工肥力的不同會(huì)取得不同的超額利潤(rùn)，且明確指出不是地租決定土地產(chǎn)品的價(jià)格，而是土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。亞當(dāng)·斯密（1723-1790）在《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》談到土地肥力和位置與地租的關(guān)系大衛(wèi)·李嘉圖（1772-1823）在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)和賦稅原理》中分析了土地肥力地租、位置地租、追加資本地租等級(jí)差地租形式二、級(jí)差地租（二）農(nóng)地級(jí)差地租級(jí)差地租Ⅰ：肥力較好或位置較優(yōu)的農(nóng)地所創(chuàng)造的超額利潤(rùn)級(jí)差地租Ⅱ：在同一塊土地上追加投資造成的經(jīng)濟(jì)效益的提高而引起的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為：土地產(chǎn)品的價(jià)格等于使用最劣等土地進(jìn)行生產(chǎn)所耗費(fèi)的平均成本，否則就沒(méi)有人使用最劣等的土地從事生產(chǎn)。這種土地也叫邊際土地（三）城市地租城市土地不同于農(nóng)地，城市土地的價(jià)值在于土地的承載力及其所提供的城市空間馬歇爾認(rèn)為：不同的工業(yè)外部環(huán)境，會(huì)造成不同的工業(yè)生產(chǎn)成本，各企業(yè)通常會(huì)選擇更便利的土地從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以獲得特殊的位置價(jià)值，形成位置地租或場(chǎng)地地租形成的條件是土地區(qū)位的優(yōu)劣區(qū)位的優(yōu)劣表現(xiàn)在三個(gè)方面：外在環(huán)境效益的差別、運(yùn)距運(yùn)費(fèi)的節(jié)約、銷(xiāo)售量的規(guī)模效益（四）競(jìng)價(jià)地租理論李嘉圖提出：土地生產(chǎn)力決定了地租的多少1960年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿朗索發(fā)展了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租理論提出競(jìng)價(jià)地租理論人們利用土地是從優(yōu)到劣，由于土地的有限性與稀缺性，不同土地利用者會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)城市地租由市中心向外逐漸減少的，以彌補(bǔ)收入的降低和成本的增加競(jìng)價(jià)地租能準(zhǔn)確地補(bǔ)償收益的下降和經(jīng)營(yíng)成本的提高，通過(guò)開(kāi)發(fā)者和土地利用者之間的競(jìng)價(jià)，決定了整個(gè)城區(qū)的地租模式。距離市中心的距離競(jìng)價(jià)地租與伯吉斯1906年提出的城市同心圓形態(tài)結(jié)構(gòu)相符三、地價(jià)理論地價(jià)：地租的資本化地價(jià)=地租/資本化率我國(guó)地價(jià)的構(gòu)成生地價(jià)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)熟地價(jià)=土地出讓金+開(kāi)發(fā)成本+利潤(rùn)+利息前三年平均產(chǎn)值的6-10倍等于需安置人口×征用耕地前三年平均產(chǎn)值的4-6倍每公頃不得超過(guò)15倍兩項(xiàng)之和不得超過(guò)耕地平均產(chǎn)值的30倍四、地租理論對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的指導(dǎo)作用絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的前提級(jí)差地租是決定城市土地價(jià)格高低差異的主要因素競(jìng)租原理反映城市一般的土地利用結(jié)構(gòu)模式第二節(jié)價(jià)格學(xué)說(shuō)一、勞動(dòng)價(jià)值理論勞動(dòng)價(jià)值論由古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家配第和阿吉爾貝爾提出和發(fā)展起來(lái)的配第在分析貨幣問(wèn)題時(shí)，提出了“自然價(jià)格”的范疇；以白銀和谷物為例，論證了等價(jià)交換的原理，說(shuō)明了勞動(dòng)生產(chǎn)率的高低與商品價(jià)值大小成反比布阿吉爾貝爾提出了“真正價(jià)值”的概念，認(rèn)為個(gè)人勞動(dòng)時(shí)間在各特殊產(chǎn)業(yè)部門(mén)間分配所依據(jù)的正確比例，決定著“真正價(jià)值”，商品的交換價(jià)值取決于生產(chǎn)商品的勞動(dòng)時(shí)間亞當(dāng)·斯密從分工引出交換，從交換引出價(jià)值，提出使用價(jià)值和交換價(jià)值的概念馬克思的勞動(dòng)價(jià)值理論：商品價(jià)值量的多少以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)衡量，價(jià)值是凝結(jié)在商品中無(wú)差別的一般人類(lèi)勞動(dòng)；商品要求按其內(nèi)含的價(jià)值相交換，商品價(jià)格以其價(jià)值為中心，隨供求關(guān)系變化而波動(dòng)二、效用價(jià)值理論效用價(jià)值論認(rèn)為：人的欲望及滿(mǎn)足是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，物品的效用是物品能夠滿(mǎn)足人的欲望程度、滿(mǎn)足人的需要的能力，價(jià)值是人對(duì)物品能滿(mǎn)足人的欲望的主觀(guān)估計(jì)。效用是價(jià)值的源泉，稀缺性是價(jià)值的條件，邊際效用規(guī)律是價(jià)值的一般規(guī)律，邊際效益決定價(jià)值三、供需價(jià)格論英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在杰文斯、門(mén)格爾、瓦爾拉斯的邊際效用論的基礎(chǔ)上提出了邊際效用遞減規(guī)律。供需價(jià)格：一種商品的價(jià)值，在其他條件不變的情況下，由該商品的需求狀況和供給狀況決定，即由均衡價(jià)格決定。四、資源價(jià)值論

資源的價(jià)值并不是人類(lèi)勞動(dòng)所產(chǎn)生，而是人類(lèi)對(duì)資源的利用并引起資源的稀缺乃至生態(tài)問(wèn)題等產(chǎn)生第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格形成與特點(diǎn)一、房地產(chǎn)價(jià)格形成房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方協(xié)同競(jìng)爭(zhēng)并達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡的結(jié)果在市場(chǎng)產(chǎn)品供給較少的情況下，其價(jià)格主要取決于供給從需求角度而言，房地產(chǎn)價(jià)格由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價(jià)格主要由房地產(chǎn)的效用、相對(duì)稀缺性和對(duì)房地產(chǎn)的有效需求所決定房地產(chǎn)效用相對(duì)稀缺性：相對(duì)于人的欲望而言，某種物品或資源在數(shù)量上和質(zhì)量上處于相對(duì)不足的狀態(tài)有效需求：既有購(gòu)買(mǎi)欲望，又有支付能力的需求二、房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)具有一般商品價(jià)格的共有性質(zhì)受區(qū)位影響大是權(quán)益價(jià)格既可能是交易價(jià)格，也可能是租賃價(jià)格稀缺性、增值性決定房地產(chǎn)價(jià)格的投資性房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)（二）土地價(jià)格的特殊性無(wú)成本性無(wú)折舊性增值性權(quán)益性區(qū)位性三、房地產(chǎn)價(jià)格的類(lèi)型1.物質(zhì)形態(tài)：土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格2.房地產(chǎn)權(quán)屬：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、他項(xiàng)權(quán)價(jià)格3.價(jià)格管理：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、建筑物重置價(jià)格4.政府行為：出讓價(jià)格、征用價(jià)格、征收價(jià)格、課稅價(jià)格、拆遷價(jià)格5.估價(jià)方法：收益價(jià)格、比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格6.價(jià)格單位：總價(jià)、單位價(jià)格、樓面地價(jià)7.評(píng)估價(jià)值類(lèi)型：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格、清算價(jià)格、持續(xù)使用價(jià)格第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)方法1.第一種：將房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分為一般、個(gè)別及區(qū)域因素一般因素經(jīng)濟(jì)因素：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政金融、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等社會(huì)因素：社會(huì)心理、社會(huì)治安等政策因素：房地產(chǎn)制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、稅收投資傾斜等人口因素個(gè)別因素土地的個(gè)別因素：區(qū)位；面積、形狀、寬度、深度；地形、地貌、地質(zhì)；容積率、用途、年限等；建筑物個(gè)別因素：面積、結(jié)構(gòu)、材料；設(shè)計(jì)、設(shè)備配套；采光、通風(fēng)、景觀(guān)條件區(qū)域因素商服繁華因素道路交通因素基礎(chǔ)及配套設(shè)施環(huán)境狀況2.第二種：將房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分為供求、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)、行政、自身、心理等因素二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1.供求狀況房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素（1）房地產(chǎn)供給的影響因素土地的供給量：自然供給；計(jì)劃和規(guī)劃；社會(huì)的需求：投資需求、居住需求價(jià)格的高低成本：建材、人力資本、稅費(fèi)等預(yù)期（2）房地產(chǎn)需求的影響因素人口的數(shù)量家庭收入水平的高低消費(fèi)結(jié)構(gòu)：住房、日常性開(kāi)支、教育、醫(yī)療、服裝、旅游及其他相關(guān)的政策：稅收、金融、住房PQSD（一）宏觀(guān)因素2.經(jīng)濟(jì)因素（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：GDP、投資、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、居民收入城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：產(chǎn)業(yè)規(guī)模及發(fā)展?jié)摿?、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況城市經(jīng)濟(jì)功能及在區(qū)域中的地位（2）物價(jià)、匯率上升、股市波動(dòng)地價(jià)上漲-抵押力量增大-信用膨脹-物價(jià)上漲人民幣持續(xù)升值、外匯涌入股市強(qiáng)勁，投機(jī)增多與房?jī)r(jià)相互影響（3）居民收入居民收入提高，改善購(gòu)買(mǎi)住房的意愿增強(qiáng)（4）金融與財(cái)政存貸款利率、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、投資優(yōu)惠政策等財(cái)政收支的傾斜：加工資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)3.行政因素（1）房地產(chǎn)制度土地市場(chǎng)及土地交易制度（2）城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域的發(fā)展乃至整個(gè)城市的發(fā)展有著重要影響（3）房地產(chǎn)價(jià)格政策最高限價(jià)、地價(jià)控制、調(diào)整土地供應(yīng)量土地稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)稅費(fèi)（4）稅收政策房地產(chǎn)交易稅、存量稅、契稅（5）行政隸屬變更4.社會(huì)因素政治安定狀況社會(huì)治安狀況城市化程度房地產(chǎn)投機(jī)5.人口因素人口數(shù)量與密度家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)家庭收入6.心理因素欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、風(fēng)水等指周邊的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響1.商服繁華程度：所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況、商業(yè)氛圍、商業(yè)聚集狀況、商業(yè)設(shè)施級(jí)別、功能、物業(yè)規(guī)劃以及與中心位置的遠(yuǎn)近商業(yè)：配套、功能狀況、區(qū)域的商業(yè)定位等寫(xiě)字樓：講究功能配套——辦公、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、停車(chē)場(chǎng)2.道路交通因素城市交通格局公交連接的區(qū)域、輻射的范圍及大致的路程（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素3.環(huán)境因素自然環(huán)境綠化、植被、自然景色等噪聲、污染等視覺(jué)環(huán)境：周?chē)坝^(guān)、協(xié)調(diào)性人文環(huán)境高尚社區(qū)、街區(qū)、鄰里關(guān)系4.基礎(chǔ)及配套設(shè)施水電氣、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、電影院、圖書(shū)館、公園、廣場(chǎng)等文體娛樂(lè)設(shè)施（1）土地的自身因素區(qū)位面積、形狀、寬度、深度地質(zhì)、地形、地貌臨街狀態(tài)（2）建筑物自身因素面積、結(jié)構(gòu)、材料設(shè)計(jì)、設(shè)備配套采光、通風(fēng)、景觀(guān)條件、樓層、朝向等新技術(shù)、新功能——節(jié)能環(huán)保、智能化等（三）自身因素第五章區(qū)位理論一、概述1.區(qū)位的概念（location）1）含義字面理解：地區(qū)或區(qū)域當(dāng)中的位置因位置不同體現(xiàn)出不同的功能或作用2）類(lèi)別：自然區(qū)位；社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位二、區(qū)位理論的發(fā)展1826德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能年發(fā)表《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》，提出農(nóng)地利用收益大小取決距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近，得出農(nóng)地土地利用的空間模型１２３４５第一節(jié)概述二、區(qū)位理論的發(fā)展1868年德國(guó)學(xué)者羅舍爾首次從理論上系統(tǒng)地研究了工業(yè)區(qū)位問(wèn)題；1860-1870年間龍哈德定量研究了原料產(chǎn)地、燃料產(chǎn)地和銷(xiāo)售市場(chǎng)間的“區(qū)位三角形”，提出第一個(gè)工業(yè)區(qū)位模式1909年德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯出版《工業(yè)區(qū)位論》，通過(guò)成本因素分析，將影響工業(yè)的成本因素歸納為三個(gè)區(qū)域性因素（獲取原料動(dòng)力燃料成本、運(yùn)輸成本、勞動(dòng)力成本）和聚集因素（土地成本、工業(yè)外部經(jīng)濟(jì)等），構(gòu)建一個(gè)完整的一般區(qū)位因素抽象體系PM1、PM2、PC分別代表原料與制成品的運(yùn)量，而不是代表距離P點(diǎn)落腳之處位于原料、制成品運(yùn)量總和最低之處PM1M2C工業(yè)區(qū)位圖二、區(qū)位理論的發(fā)展1933年德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒《德國(guó)南部的中心地》提出“中心地”理論，通過(guò)德國(guó)南部城市聚落分析，得出市場(chǎng)、交通和行政原則的六邊形分布框架1939年德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖什出版《經(jīng)濟(jì)的空間秩序》，后改名為《經(jīng)濟(jì)區(qū)位論》，用克氏相似的模式解釋加工工業(yè)區(qū)位，形成工業(yè)區(qū)位研究的市場(chǎng)學(xué)派其后，瑞典幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家俄林、哈格斯特朗等將區(qū)位研究與地域分工、區(qū)域貿(mào)易、城市經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散相結(jié)合城市網(wǎng)絡(luò)模型第二節(jié)主要區(qū)位理論一、農(nóng)業(yè)區(qū)位論德國(guó)杜能（1783-1850）在1826年出版的《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》中提出杜能采用孤立化的方法將影響農(nóng)業(yè)區(qū)位的因素加以簡(jiǎn)化研究四個(gè)假設(shè)：（1）平原中央有一個(gè)巨大城市，周邊是荒野與外界隔絕（水路、鐵路）（2）城市自給自足，非農(nóng)產(chǎn)品城市提供，食品、木材、薪材依賴(lài)周邊的土地（3）周?chē)恋胤柿o(wú)差別（4）境內(nèi)交通條件一致（唯一的交通工具是馬車(chē)）農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)以純收益為目標(biāo)：N=P－（Ｃ＋Ｔ）Ｐ－農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格；Ｃ－成本；Ｔ－運(yùn)費(fèi)；假定農(nóng)產(chǎn)品的ＰＣ不變，Ｎ＋Ｔ＝Ｐ－Ｃ＝常數(shù)結(jié)論：農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的高低完全取決于運(yùn)費(fèi)的高低（Ｔ），孤立國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)位便完全取決于不同農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)往城市的運(yùn)費(fèi)１－單位面積重量達(dá)，運(yùn)費(fèi)高、易腐爛、不易遠(yuǎn)途運(yùn)輸?shù)淖魑铮玻謽I(yè)圈：?jiǎn)挝恢亓績(jī)r(jià)格低，與蔬菜相比提供租金的能力低３－輪載作物圈：不易得到肥力，分區(qū)輪作，谷物、馬鈴薯、畜牧業(yè)４－輪作休閑圈：與上一圈作物相同，但更粗放５－廣種薄收粗放輪作圈６－放牧１２３４５一、農(nóng)業(yè)區(qū)位論德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯（1868-1958）于1909年出版的《工業(yè)區(qū)位論》中提出影響工業(yè)產(chǎn)品的成本的因素：土地成本；建筑物、機(jī)器及其他固定資本的成本；獲取原料、動(dòng)力、燃料的成本；勞動(dòng)力的成本；運(yùn)輸成本；利率；固定資產(chǎn)折舊率區(qū)位因素理論的基本框架工業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇，開(kāi)始被拉往運(yùn)輸成本最有優(yōu)勢(shì)的地點(diǎn)，建立工業(yè)指向的基本網(wǎng)絡(luò)勞動(dòng)力成本的差異，改變上述基本網(wǎng)絡(luò)的第一個(gè)力量集聚因素是改變上述基本網(wǎng)絡(luò)的第二個(gè)因素（規(guī)模經(jīng)濟(jì)）二、工業(yè)區(qū)位論廖什在1939年的《經(jīng)濟(jì)的空間秩序》中提出市場(chǎng)區(qū)位論假設(shè)：原材料分布、勞動(dòng)力和資本因素都沒(méi)有太大差異；人口分布的密度與消費(fèi)者的偏好相差不大；企業(yè)位置選擇不受其他企業(yè)的影響企業(yè)布局不只是選擇生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，應(yīng)以利潤(rùn)最大來(lái)布局，考慮市場(chǎng)大小或市場(chǎng)遠(yuǎn)近——最優(yōu)的位置是收益超出成本最大量的地方PQFRSO數(shù)量?jī)r(jià)格在市場(chǎng)中心靠近酒廠(chǎng)的位置p,單價(jià)為op,市場(chǎng)需求為PQ，離市場(chǎng)中心越遠(yuǎn)，價(jià)格越高，但需求量越小底面積表示市場(chǎng)大小，高度表示銷(xiāo)售數(shù)量，錐體體積表示總收入PFQRS三、市場(chǎng)區(qū)位論四、中心地理論1933年德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒在《德國(guó)南部的中心地》中心地理論的四個(gè)假設(shè)：地域是一個(gè)均一平原，避開(kāi)了自然地形和人工障礙的影響地域上經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的移動(dòng)，可以常年在任何一個(gè)方向進(jìn)行居民及其購(gòu)買(mǎi)力的分布是連續(xù)和劃一的消費(fèi)者的活動(dòng)具有空間上的合理性，即遵循最短距離原則城鎮(zhèn)數(shù)量、規(guī)模和分布符合一定的原則中心地依賴(lài)于收集輸送地方產(chǎn)品，并向周?chē)l(xiāng)村人口提供所需貨物和服務(wù)；城鎮(zhèn)應(yīng)建在位于鄉(xiāng)村中心的地點(diǎn)，起周?chē)l(xiāng)村中心地的作用；中心地等級(jí)取決于毗鄰的補(bǔ)充區(qū)域大小不同等級(jí)的中心地的地位和作用不同，在外形上互相銜接，在數(shù)量上和面積上具有密切關(guān)系四、中心地理論中心地相互關(guān)系的三個(gè)原則市場(chǎng)原則體系：k=3

高一級(jí)中心地是低一級(jí)中心地市場(chǎng)面積的3倍；每一個(gè)高級(jí)中心地除自身之外還轄有兩個(gè)低級(jí)中心地交通原則體系：k=4

根據(jù)各級(jí)中心地便于交往的原則，將各級(jí)中心地的中心配置于交通線(xiàn)之上較高級(jí)中心地服務(wù)于相近的3個(gè)較低級(jí)中心地，并與一同級(jí)中心地共有其最近的服務(wù)區(qū)城市網(wǎng)絡(luò)模型行政原則體系：k=7

在一個(gè)市場(chǎng)區(qū)的中央建立一個(gè)六邊形的A級(jí)中心，再在六邊形的各個(gè)頂角各建立一個(gè)五角形的B級(jí)中心，依次建立C級(jí)和D級(jí)中心第三節(jié)城市地域結(jié)構(gòu)論城市地域結(jié)構(gòu)論，又稱(chēng)為城市形態(tài)理論，城市形態(tài)就是因其土地利用的內(nèi)在差異而構(gòu)成的一種地域結(jié)構(gòu)一、同心圓模式1906年伯吉斯通過(guò)對(duì)芝加哥城市研究，提出以中心商務(wù)區(qū)（CBD）為內(nèi)核的同心圓的城市土地利用結(jié)構(gòu)該理論認(rèn)為任何一個(gè)城市都是從中心區(qū)向外圍的同心圓區(qū)進(jìn)行輻射性擴(kuò)張，土地所處的位置離中心區(qū)越遠(yuǎn)，他的便利性就越差，土地的租金越便宜，密集度越低從中心區(qū)向外，土地的使用會(huì)呈現(xiàn)出以下的同心圓形式：中心商業(yè)區(qū)、過(guò)渡區(qū)、工廠(chǎng)區(qū)、低收入者居住區(qū)、高收入者居住區(qū)、通勤區(qū)１２３４５6二、扇形模式1939年美國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍伊特提出該理論認(rèn)為城市發(fā)展從城市中心開(kāi)始，沿著主要的交通干線(xiàn)或沿著阻礙最小的路線(xiàn)呈楔形向外擴(kuò)張；用途一致的土地會(huì)毗鄰在一起，用途不一致的會(huì)相互排斥；居住區(qū)會(huì)按收入和社會(huì)地位等標(biāo)準(zhǔn)劃分開(kāi)1233443541—中心商務(wù)區(qū)2—中心邊緣帶3—低級(jí)住宅區(qū)4—中級(jí)住宅區(qū)5—高級(jí)住宅區(qū)三、多核模式1954年美國(guó)地理學(xué)家海瑞斯（Harris）和尤曼（Ullman）提出該理論認(rèn)為城市的增長(zhǎng)不是從一個(gè)中心開(kāi)始，而是認(rèn)為城市的增長(zhǎng)是同時(shí)圍繞幾個(gè)不同的中心展開(kāi)，形成城市發(fā)展的多核結(jié)構(gòu)236719833451—中心商務(wù)區(qū)2—批發(fā)商業(yè)與輕工業(yè)3—低收入者居住區(qū)4—中收入者居住區(qū)5—高收入者居住區(qū)6—重工業(yè)區(qū)7—郊區(qū)商業(yè)區(qū)8—郊區(qū)居住區(qū)9—工業(yè)區(qū)第四節(jié)區(qū)位理論對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的指導(dǎo)作用區(qū)位是決定房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵要素不同區(qū)位決定不同的土地用途估價(jià)應(yīng)從土地最佳利用出發(fā)區(qū)位是衡量城市土地利用結(jié)構(gòu)的重要因素土地開(kāi)發(fā)應(yīng)把握城市的區(qū)位發(fā)展演變規(guī)律第七章房地產(chǎn)估價(jià)概述一、房地產(chǎn)估價(jià)概述1.概念以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀(guān)、合理的價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷2.房地產(chǎn)估價(jià)的主要依據(jù)估價(jià)的法律法規(guī)（基準(zhǔn)地價(jià)、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等）市場(chǎng)材料價(jià)格、價(jià)格變化指數(shù)等、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等市場(chǎng)資料評(píng)估標(biāo)的的現(xiàn)場(chǎng)資料3.房地產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容（1）對(duì)象：地產(chǎn)評(píng)估和房產(chǎn)評(píng)估（2）目的：房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、損害賠償、征用拆遷補(bǔ)償、企業(yè)改組等二、房地產(chǎn)估價(jià)中的術(shù)語(yǔ)1.估價(jià)師2.估價(jià)目的3.估價(jià)原則合法原則、公平原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則4.估價(jià)程序5.估價(jià)方法市場(chǎng)比較法、收益法、成本逼近法等6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素7.估價(jià)時(shí)點(diǎn)三、房地產(chǎn)估價(jià)原則1.合法原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行（1）合法產(chǎn)權(quán)：以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)為依據(jù)違章的、臨時(shí)建筑、產(chǎn)權(quán)有糾紛的、手續(xù)不全的、部分產(chǎn)權(quán)的、行政劃撥土地的、集體土地的（2）合法使用應(yīng)以城市規(guī)劃為依據(jù)：土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等（3）合法處分以法律、法規(guī)或合同允許的處分方式為依據(jù)處分包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押贈(zèng)與等（4）其他：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷補(bǔ)償?shù)?.最高最佳使用原則最佳用途最佳規(guī)模:建筑物的面積與物業(yè)相適合最佳集約度：土地、建筑物與周?chē)h(huán)境、綠地比例、配套、與競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)的數(shù)量分布等相協(xié)調(diào)保持現(xiàn)狀；轉(zhuǎn)化用途前提；裝修改造前提；重新利用前提；上述組合3.替代原則經(jīng)濟(jì)學(xué)消費(fèi)者效用理論：理性消費(fèi)者在預(yù)算約束下的期望效用最大化。在同一市場(chǎng)上，相同功能的商品，具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值同一供求圈內(nèi)，用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)類(lèi)似的房地產(chǎn)價(jià)格相近三、房地產(chǎn)估價(jià)原則4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象及市場(chǎng)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系5.公平原則要求站在第三者的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是合理的價(jià)格三、房地產(chǎn)估價(jià)原則第二篇方法篇比較法成本法收益法假設(shè)開(kāi)發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線(xiàn)價(jià)法第八章比較法一、概念也叫市場(chǎng)法或市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與同一供需圈內(nèi)近期發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，修正得到房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。同一供需圈是指比較案例與估價(jià)對(duì)象具有相互替代，且其價(jià)格互為影響的最適范圍，包括鄰近地區(qū)和類(lèi)似地區(qū)鄰近地區(qū)：估價(jià)對(duì)象所隸屬的地區(qū)，且同一利用類(lèi)型土地在空間分布是連續(xù)的區(qū)域類(lèi)似地區(qū)：與估價(jià)對(duì)象所隸屬的地區(qū)具有相同或相似的土地利用類(lèi)型和市場(chǎng)供需狀況，但在空間上不連續(xù)的區(qū)域二、理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理替代原理理性消費(fèi)者在預(yù)算約束下的期望效用最大化。在同一市場(chǎng)上，效用相同或相近的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)同一供求圈內(nèi)，用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)類(lèi)似的房地產(chǎn)價(jià)格相近房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，房地產(chǎn)本身的異質(zhì)性，比較案例與估價(jià)對(duì)象存在差異三、比較法的適用范圍1.適用條件適合于有豐富交易案例的城市或區(qū)域房地產(chǎn)估價(jià)滿(mǎn)足可比性原則功能上可比、市場(chǎng)條件可比（市場(chǎng)供求、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件）、時(shí)間上可比，價(jià)格上可比。適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，如商品房地產(chǎn)，對(duì)于特殊的學(xué)校、古建筑、紀(jì)念館等不適用四、估價(jià)步驟1.搜集交易實(shí)例客觀(guān)性全面性多途徑性累積性2.選擇比較案例同一供需圈用途相同目的相同正常交易時(shí)點(diǎn)相近結(jié)構(gòu)相同多宗案例搜集交易實(shí)例交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正求出比準(zhǔn)價(jià)格選擇比較案例比較項(xiàng)目修正①可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是同一供求圈內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。②可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途相同③可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同④可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同土地使用權(quán)取得：劃撥與出讓住房：商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和已購(gòu)公房⑤可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的吻合交易類(lèi)型有：土地使用權(quán)的出讓、買(mǎi)賣(mài)、租賃、征用等估價(jià)目的：抵押、征用、買(mǎi)賣(mài)、企業(yè)整體收購(gòu)、兼并、重組等⑥可比實(shí)例的成交日期估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近⑦可比實(shí)例的價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)格理論上要求可比實(shí)例越多要好，實(shí)際選取可比實(shí)例為3-10選擇比較案例應(yīng)注意的問(wèn)題四、估價(jià)步驟3.比較項(xiàng)目修正（1）交易情況修正剔除交易行為中一些特殊的或微觀(guān)的情況而造成的交易價(jià)格的偏差交易情況修正=正常情況/可比實(shí)例情況指數(shù)=100/x以正常情況為基準(zhǔn)，交易價(jià)格較正常價(jià)格為低，則可比實(shí)例指數(shù)小于100，反之則大于100。影響交易偏差的因素：（1）有利害關(guān)系人之間的交易（2）急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)下的交易（3）交易雙方市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)（4）特殊方式的交易，如拍賣(mài)、招標(biāo)、哄抬、拋售等（5）交易稅費(fèi)等非正常負(fù)擔(dān)的交易（6）其他：相鄰房地產(chǎn)的合并交易、受債權(quán)債務(wù)影響的交易、交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易（1）交易情況修正交易情況修正后的正常價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)交易情況修正，一般以正常情況的交易價(jià)格為100（基準(zhǔn)），偏高則大于100，偏低則小于100交易情況修正系數(shù)=100/X【例】某宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為2500元/㎡，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，試計(jì)算買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際成交的價(jià)格。解：賣(mài)方實(shí)際的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=2500×（1-7%）=2325元/㎡買(mǎi)方實(shí)際的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=2500×（1+5%）=2625元/㎡（2）交易日期修正估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)分定基指數(shù)與環(huán)比指數(shù)如：某市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)以1990年不變價(jià)格計(jì)算得到指數(shù)如下表：可比案例交易日期為1994年，待估日期1998年，試計(jì)算交易日期修正系數(shù)；如果下表是環(huán)比指數(shù)則交易日期修正系數(shù)又是多少199319941995199519971998102103104112106105（3）區(qū)域因素修正區(qū)域因素包含多個(gè)次一級(jí)的因素或因子，因此應(yīng)首先分析判斷比較案例房地產(chǎn)各因子相對(duì)于估價(jià)對(duì)象各相應(yīng)因子的條件指數(shù)，然后綜合測(cè)算區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)＝待估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)／可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)的綜合有幾種基本途徑：連乘法：∏a/b（a-表示估價(jià)對(duì)象因子條件指數(shù)，b-表示可比案例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象因子條件指數(shù)）一般以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)100，可比案例條件好，可比案例該因子指數(shù)大于100，反之小于100例：某估價(jià)對(duì)象與可比案例區(qū)域因素比較表如下，求區(qū)域因素修正系數(shù)

區(qū)域因素比較對(duì)象商服繁華交通條件基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境條件估價(jià)對(duì)象100100100100可比案例+2-1+3+20.9423可以得到區(qū)域修正系數(shù)=100/102×100/99×100/103×100/102=0.9423連加法：估價(jià)對(duì)象區(qū)域因子100，可比案例條件好，區(qū)域因子大于100，反之小于100

區(qū)域因子以相差值表示求上例按連加法計(jì)算區(qū)域因素修正系數(shù)解：區(qū)域因素修正系數(shù)=100/（100+2-1+3+2）=0.9434從上例可以看出，兩種途徑的計(jì)算結(jié)果相差不大，在估價(jià)允許的誤差范圍內(nèi)。在估價(jià)實(shí)物中多采用連加法權(quán)重系數(shù)法：確定區(qū)域因素因子權(quán)重（一般兩級(jí)），對(duì)第二級(jí)的因子打分，得到第二級(jí)因子的分?jǐn)?shù)，從而得到第一級(jí)因子的分?jǐn)?shù)例：區(qū)域因素修正系數(shù)的權(quán)重系數(shù)法

比較對(duì)象因子估價(jià)對(duì)象可比案例2商服繁華0.3商業(yè)級(jí)別0.49638.492.8商業(yè)功能0.49036商業(yè)氛圍0.29218.4交通0.3交通輻射0.59346.594.5公交便利0.59648環(huán)境0.2人文環(huán)境0.69456.492.4自然環(huán)境0.49036配套設(shè)施0.2公共配套0.69255.291.6基礎(chǔ)配套0.49136.4合計(jì)92.9994區(qū)域因素修正系數(shù)=92.99/94=0.989（4）個(gè)別因素修正土地個(gè)別因素修正的內(nèi)容：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地形地勢(shì)地質(zhì)、規(guī)劃管制條件土地使用權(quán)年限等建筑物個(gè)別因素修正內(nèi)容：新舊程度、設(shè)施設(shè)備和裝修、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、平面布置（物業(yè)規(guī)劃）等。個(gè)別因素修正系數(shù)的綜合方法與區(qū)域因素相同連乘法：∏a/b連加法：個(gè)別因素修正系數(shù)＝待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)／可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算1）統(tǒng)一量綱：貨幣單位付款方式例：某房產(chǎn)總價(jià)50萬(wàn)，首付10萬(wàn)，余款半年后一次性付清，假設(shè)月利率1%，則在成交時(shí)一次總付的價(jià)格為：10+40/（1+1%）6=47.74萬(wàn)價(jià)格單位單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)面積單位建筑面積＝公攤面積＋套內(nèi)建筑面積套內(nèi)面積（套內(nèi)建筑面積）＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)房屋使用面積：俗稱(chēng)“地毯面積”，包括臥、起、過(guò)廳、衛(wèi)、儲(chǔ)藏室、壁柜等4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)=建筑面積×按建筑面積計(jì)算單價(jià)=使用面積×按使用面積計(jì)算的單價(jià)=套內(nèi)面積×按套內(nèi)面積計(jì)算的單價(jià)2）將多個(gè)比較對(duì)象的成交價(jià)格修正后的價(jià)格，綜合成比準(zhǔn)價(jià)格方法：采用算數(shù)平均、加權(quán)平均等數(shù)學(xué)方法綜合六、計(jì)算公式與案例1.基本公式：Ｐ＝Ｐ0×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ=P0×[100/（）]×[（）/100]×[（）/100]×[（）/100]Ｐ—被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格Ｐ0—可比實(shí)例價(jià)格；Ａ—交易情況修正系數(shù)，Ｂ—交易日期修正系數(shù)；Ｃ—區(qū)域因素修正系數(shù)Ｄ—個(gè)別因素修正系數(shù)2.土地的評(píng)估的計(jì)算公式：Ｐ＝Ｐ‘×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)式中：r：土地折現(xiàn)率，n1：待估宗地使用年限n2：比較案例使用年限年期修正系數(shù)為:年期修正系數(shù)根據(jù)收益法的原理和公式：地價(jià)等于地租的資本化地價(jià)=容積率地價(jià)

容積率修正系數(shù)容積率與地價(jià)的關(guān)系在一定的范圍是正相關(guān)，一般在估價(jià)實(shí)務(wù)過(guò)程中要建立容積率修正系數(shù)表案例例1：有一宗待估宗地Ｇ需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類(lèi)似的６塊宗地，具體情況見(jiàn)表１，該城市地價(jià)指數(shù)見(jiàn)表２，另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1.1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為１時(shí)的地價(jià)增加５％，超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為１時(shí)的地價(jià)增加３％，對(duì)交易情況的、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地價(jià)格的修正幅度。根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗土地2002年的價(jià)格。宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素Ａ６８０１９９９＋１％１．３０＋１％Ｂ６１０１９９９０１．１０－１％Ｃ７００１９９８＋５％１．４０－２％Ｄ６８０２００００１．０－１％－１％Ｅ７５０２００１－１％１．６０＋２％Ｆ７００２００２０１．３＋１％０Ｇ２００２０１．１００表１表2時(shí)間1996199719981999200020012002指數(shù)100103107110108107112容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價(jià)指數(shù)100105110115120125128容積率地價(jià)指數(shù)表解：（1）建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見(jiàn)上表（2）案例修正計(jì)算：A.680×112/110×100/101×105/115×100/100×100/101=620B.610×112/110×100/100×105/105×100/100×100/99=627C.700×112/107×100/105×105/120×100/100×100/98=623D.680×112/108×100/100×105/100×100/99×100/99=755E.750×112/107×100/99×105/128×100/100×100/102=638F.700×112/112×100/100×105/115×100/101×100/100=633（3）評(píng)估結(jié)果案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除，其他結(jié)果較為接近，取平均值作為評(píng)估結(jié)果。待估宗地G的價(jià)格為：（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米）例2為評(píng)估某商品住宅2000年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地區(qū)選取了A、B、C三宗類(lèi)似商品住宅的交易，有關(guān)資料如表1，該類(lèi)商品住宅價(jià)格指數(shù)如表2，試評(píng)估其價(jià)值。比較對(duì)象價(jià)格元/m2日期交易情況房地產(chǎn)狀況因素1因素2因素3權(quán)重0.50.30.2A37002000.5.24-2%90100125B42002000.8.240100110100C39002000.9.24+180120100估價(jià)對(duì)象待估2000.10.24100100100月份45678910指數(shù)10092.498.398.6103.3109106.82000年4月至10月物價(jià)指數(shù)解：該商品住宅2000年10月24日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下：（1）計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（2）A的比準(zhǔn)價(jià)格=3700×100/98×106.8/92.4×[100/（0.5×90+0.3×100+0.2×125）]=4363.9元/m2B的比準(zhǔn)價(jià)格=4200

×100/100×106.8/103.3×[100/（0.5×100+0.3×110+0.2×100）]=4215.83元/m2C的比準(zhǔn)價(jià)格=3900×100/101×106.8/109×[100/（0.5×80+0.3×120+0.2×125）]=3745.99元/m2（3）該商品房?jī)r(jià)格為：（4363.9+4215.83）/2=4289.87元/m2例3P93為評(píng)估某寫(xiě)字樓房地產(chǎn)X在2005年5月31日的正常的市場(chǎng)價(jià)格，今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了三宗類(lèi)似房地產(chǎn)作為比較案例（A、B、C），估價(jià)對(duì)象與三宗比較案例房地產(chǎn)基本情況及有關(guān)情況見(jiàn)表1，不同容積率下的條件指數(shù)見(jiàn)表2，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自2004年11月份以來(lái)，每月平均上漲0.5%，求房地產(chǎn)X在2005年5月31日的價(jià)格。（房地產(chǎn)資本化率為7.5%，2004年12月31日人民幣匯率為1：8.4）表2：不同容積率下條件指數(shù)容積率3.544.55修正系數(shù)0.811.11.2宗類(lèi)號(hào)估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C交易價(jià)格5000元/㎡650美元/㎡5500元/㎡交易情況偏高2%偏高5%偏低3%交易日期05.5.3104.10.3104.12.3105.4.30利用類(lèi)型辦公辦公辦公辦公土地使用權(quán)年限50504050容積率444.55區(qū)域因素交通條件+1+1-1基礎(chǔ)設(shè)施-2+3+2環(huán)境條件+2+1+2微觀(guān)因素面積+10-1樓層+4-2-5朝向形狀-2-10表1：估價(jià)對(duì)象與比較案例房地產(chǎn)比較表解：（1）建立物價(jià)指數(shù)表（2）統(tǒng)一量綱：650美元=650×8.4=5460元/㎡（3）因素修正：交易情況修正：A：100/（100+2）；B：100/（100+5）；C：100/（100-3）交易日期修正：A：1.0355/1；B：1.0355/1.01；C：1.005區(qū)域因素修正A：100/（100+1-2+2）=100/101；B：100/（100+1+3+1）=100/105；C：100/（100-1+2+2）=100/103時(shí)間2004.10.312004.12.312005.4.302005.5.31物價(jià)指數(shù)11.011.03041.0355微觀(guān)因素修正A：100/（100+1+4-2）=100/103B：100/（100-2-1））=100/97C：100/（100-1-5）=100/96年期修正B：

容積率修正B：1/1.1；C：1/1.2（4）修正價(jià)格計(jì)算A：5000×100/102×1.0355/1×100/101×100/103=4879.34B：5460×100/105×1.0355/1.01×100/105×100/97×1.0302×1/1.1=4902.55C：5500×100/97×1.005/1×100/103×100/94×1/1.2=4904.68計(jì)算結(jié)果：V=（4879.34+4902.55+4904.68）/3=4895.52第九章成本法第一節(jié)基本原理1.成本法的概念是以估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象在一定時(shí)點(diǎn)一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法成本法中的成本與會(huì)計(jì)成本的區(qū)別會(huì)計(jì)成本是顯性的，成本法中的成本不僅包括顯性成本，還包括隱性成本是必要而正常的成本，而不是開(kāi)發(fā)中的實(shí)際成本是現(xiàn)在的成本，而不是會(huì)計(jì)賬目上的歷史成本2.理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是勞動(dòng)價(jià)值理論根據(jù)理性經(jīng)濟(jì)主義的假定：從賣(mài)方角度來(lái)看，賣(mài)方愿意接受的價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)或者建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)。從買(mǎi)方角度來(lái)看，買(mǎi)方愿意支付的價(jià)格不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的代價(jià)。成本法中的成本不僅包括開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所需的正常的費(fèi)用，還包括利息、利潤(rùn)和稅金。（1）特點(diǎn)成本不等于價(jià)格現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格。不一定符合最有效使用原則土地與建筑物在利用上是相宜的，估算出來(lái)的成本能反映其價(jià)格反之，成本不能客觀(guān)反映房地產(chǎn)的價(jià)格水平（2）適用范圍一般用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評(píng)估，或者用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及損害賠償中通常也采用成本法估價(jià)3.成本法的特點(diǎn)及適用范圍第二節(jié)成本法的基本公式成本法估價(jià)基本公式分為三類(lèi)：新開(kāi)發(fā)土地、新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、舊有房地產(chǎn)一、新開(kāi)發(fā)土地的成本法新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地，開(kāi)山造地，征用農(nóng)地后進(jìn)行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市舊區(qū)中建筑物整理后出售土地等情景。（1）基本公式土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益（2）新開(kāi)發(fā)區(qū)分宗估價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)某宗地的單價(jià)=（開(kāi)發(fā)區(qū)土地總?cè)〉觅M(fèi)+總開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益）÷開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地總面積×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)該法采用總成本均攤計(jì)算單塊土地的成本單價(jià)1）土地取得費(fèi)計(jì)算土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用①新征土地：國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：征地費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地建設(shè)基金、耕地占用稅拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)②舊城改造用地：為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用，包括：土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償、城市建設(shè)配套費(fèi)③出讓轉(zhuǎn)讓用地：土地出讓金（熟地地價(jià)）（3）土地成本法的內(nèi)容土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是將生地開(kāi)發(fā)成熟地所發(fā)生的費(fèi)用①基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)指“三通一平”和“七通一平”②公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)道路建設(shè)、變電站擴(kuò)容、給水設(shè)施、污水處理等③小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)包括綠地、會(huì)所、管理用房、幼兒園等在估價(jià)實(shí)務(wù)中應(yīng)注意區(qū)分宗地內(nèi)外和宗地紅線(xiàn)內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度的區(qū)別2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)算3）投資利息的計(jì)算①開(kāi)發(fā)貸款投資的利息應(yīng)計(jì)入成本，投資者自有資金存在機(jī)會(huì)成本，同樣可以看作損失了利息。②土地投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)③計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期，土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)前可能要求付清，而土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐步投入。若開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入，則計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半。投資利息=I×[（1+i）T-1]利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）和開(kāi)發(fā)費(fèi)，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)。一般按照土地投資來(lái)計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）×利潤(rùn)率稅費(fèi)指在土地取得和土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須支付的有關(guān)稅費(fèi)包括：耕地占用稅、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、教育費(fèi)附加、土地管理費(fèi)等4）計(jì)算投資利潤(rùn)與稅費(fèi)5）土地增值收益土地增值收益主要來(lái)自于以下幾個(gè)方面經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加導(dǎo)致土地利用效率提高及土地需求量增大城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資，使土地利用的便利性增加城市規(guī)劃變化，使土地利用條件改變，有利于土地利用的高度化利用土地使用者的投入與改造，使土地增值土地增值收益的分配：第一項(xiàng)屬于自然增值，歸國(guó)家所有；第二、三項(xiàng)源于地方政府的投資，歸地方政府所有；第四項(xiàng)應(yīng)歸于土地使用者前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土地增值收益率（通常為10%-25%），即為土地增值收益土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)）×增殖收益率例1：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000㎡，該地塊的土地征用費(fèi)（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，均勻投入，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)格。解：（1）土地取得費(fèi)：

10萬(wàn)元/畝=150元/平方米（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：

2億元/平方公里=200元/平方米成本法評(píng)估實(shí)例（3）投資利息土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入土地取得費(fèi)利息=150×[（1+6%）2-1]=18.54土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200×35%×[（1+6%）1.5-1]+200×65%×[（1+6%）0.5-1]=6.39+3.84=10.23（元/㎡）（4）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=[（1）+（2）]×10%=35元/㎡（5）土地增值收益=[（1）+（2）+（3）+（4）]×15%=413.77×15%=62.07（6）土地總價(jià)土地單價(jià)=土地成本價(jià)格+土地增值收益=413.77+62.07=475.84元/㎡土地總價(jià)=475.84×15000=7137600元二、新建房地產(chǎn)的成本法基本公式新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)（1）開(kāi)發(fā)成本：①勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)三通一平，工程勘察測(cè)量及規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研及咨詢(xún)費(fèi)、交評(píng)費(fèi)等②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)水、電、氣、道路、綠化、環(huán)境、照明、衛(wèi)生③建安工程費(fèi)④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)會(huì)所、物業(yè)管理用房、體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、幼兒園等⑤開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)證件許可費(fèi)：土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工許可證、預(yù)售許可費(fèi)規(guī)費(fèi)：安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、工程排污費(fèi)、工程定額編制管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、面積測(cè)量費(fèi)等稅：土地使用稅、新增建設(shè)用地使用費(fèi)、耕地占用稅（2）管理費(fèi)用主要指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員的工資（3）投資利息以土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本之和為計(jì)息基數(shù)二、新建房地產(chǎn)的成本法（4）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本作為利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)（5）銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售物料、廣告宣傳費(fèi)等銷(xiāo)售稅金及附加：營(yíng)業(yè)稅、城維稅、教育費(fèi)附加；其他銷(xiāo)售稅費(fèi)：賣(mài)方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等二、新建房地產(chǎn)的成本法基本公式建筑物價(jià)格=重置成本-建筑物折舊1.重置成本、重建成本與原來(lái)的建造成本（1）重置成本：指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑技術(shù)和工藝，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的建筑物的所花費(fèi)的代價(jià)。（2）重建成本：按估價(jià)對(duì)象的建筑材料、建筑技術(shù)和工藝，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的建筑物所花費(fèi)的代價(jià)。重建成本適用于古建筑、宗教建筑等特殊建筑物（3）原來(lái)的建造成本三、舊有建筑物的成本法2.重置價(jià)格的估算（1）單位成本法（類(lèi)似工程估價(jià)法）通過(guò)與待估建筑物相類(lèi)似的建筑物的成本資料，對(duì)時(shí)間和物質(zhì)實(shí)體上的差異進(jìn)行修正后得到待估建筑物價(jià)格=（類(lèi)似建筑物的成本-換出結(jié)構(gòu)+換入結(jié)構(gòu)）×物價(jià)調(diào)整指數(shù)×生產(chǎn)能力指數(shù)物價(jià)調(diào)整指數(shù)=（a0+a1·r1+a2·r2+…+an·rn）生產(chǎn)能力指數(shù)=（A1/A0）n×f（2）分部分項(xiàng)法估算出建筑物各個(gè)分部分項(xiàng)構(gòu)件或工程單位的成本（3）指數(shù)調(diào)整法根據(jù)建筑成本指數(shù)，將建筑物的成本修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格（1）折舊的概念建筑物折舊是指隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的價(jià)值遞減現(xiàn)象（2）折舊的分類(lèi)：物理折舊：由自然力作用引起的價(jià)值減損功能折舊：由于技術(shù)進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，生產(chǎn)同樣產(chǎn)品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間減少而造成的價(jià)值減損由于技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步市場(chǎng)上出現(xiàn)了技術(shù)更先進(jìn)、工藝性能更優(yōu)越的替代產(chǎn)品，造成原有產(chǎn)品的貶值經(jīng)濟(jì)折舊：由于市場(chǎng)因素，或使用成本遞增等經(jīng)濟(jì)因素造成的價(jià)值減損功能折舊與經(jīng)濟(jì)折舊是一種無(wú)形損耗3.折舊的估算（3）折舊的計(jì)算1）耐用年限法：定額法（直線(xiàn)折舊法）、定率法（余額遞減法）、年數(shù)總和法直線(xiàn)折舊法的計(jì)算公式：D=（C-S）T/ND—建筑物折舊額；C—建筑物重置價(jià)格S—建筑物預(yù)計(jì)凈殘值；T—建筑物已使用年限N—建筑物耐用年限（已使用年限+尚可使用年限）；耐用年限：分物理耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限，在房地產(chǎn)估價(jià)中一般采用經(jīng)濟(jì)耐用年限2）實(shí)際觀(guān)察法（成新率法）通過(guò)估價(jià)人員對(duì)待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實(shí)地觀(guān)察，并判斷由物理、功能、經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類(lèi)價(jià)值的減損情況，得出建筑物成新率的一種方法。折舊額計(jì)算公式：D=（1-成新率）×重置成本成新率的判斷：根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好情況、損壞程度，劃分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房五類(lèi)。3）綜合法折舊要區(qū)分：主體與裙樓、主體與附屬設(shè)備（4）關(guān)于折舊的說(shuō)明1）估價(jià)折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別內(nèi)涵上不同：估價(jià)上的折舊注重的是價(jià)值的減損，實(shí)際上并不是折舊，而是一種類(lèi)似于對(duì)資產(chǎn)減價(jià)修正；而會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始取得價(jià)值的攤銷(xiāo)與回收會(huì)計(jì)折舊公式中的C為資產(chǎn)原值，估價(jià)折舊公式中的C為重置價(jià)格會(huì)計(jì)上資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊的差為資產(chǎn)的帳面價(jià)值，估價(jià)中重置價(jià)格與累計(jì)折舊的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值2）土地使用權(quán)年限的類(lèi)折舊問(wèn)題土地使用權(quán)的特殊性：土地價(jià)格不僅不會(huì)貶值，而且會(huì)增值我國(guó)土地使用權(quán)存在一定的使用權(quán)年限投資者通過(guò)投入資金，獲取土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，應(yīng)該能收回全部投資及正常的利潤(rùn)，因此投資者在土地上的投資量也應(yīng)在其可使用的時(shí)間范圍內(nèi)收回全部投資。

土地使用權(quán)，存在折舊問(wèn)題3）土地使用年期對(duì)建筑物耐用年限的影響基本原則：比較自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起，土地的剩余使用年限與建筑物剩余使用年限的長(zhǎng)短，以最短的年限為折舊年限在判斷折舊年限時(shí)通常會(huì)遇到兩種情況：①當(dāng)建筑物耐用年限晚于或同于土地使用年限的結(jié)束時(shí)間時(shí)，取土地的剩余使用年限為折舊年限如：土地使用年限為40年，取得土地使用權(quán)后即開(kāi)始建設(shè)，建筑物建設(shè)周期3年，建筑物耐用年限為60年，試確定建筑物折舊年限。土地使用權(quán)年限40年3年建設(shè)期建筑物耐用年限60年23年3）土地使用年期對(duì)建筑物耐用年限的影響②建筑物耐用年限早于土地使用年限，取建筑物剩余使用年限為折舊年限，并且再考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命終了后的土地剩余使用年限的價(jià)值量。如：土地使用權(quán)年限為70年，建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，該宗土地于土地出讓后進(jìn)行建設(shè)，建筑物建設(shè)周期為2年，試確定折舊年限。土地使用權(quán)年限70年2年建設(shè)期建筑物耐用年限50年18年

建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限結(jié)束時(shí)，土地尚有18年的使用時(shí)間，故應(yīng)該考慮剩下18年的土地使用權(quán)的價(jià)值量案例分析例2：有一建筑物，建筑總面積100m2，已使用10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2，耐用年限30年，現(xiàn)值1萬(wàn)元，試用直線(xiàn)折舊法計(jì)算該建筑物的年折舊額，年折舊率及折舊總額。解：建筑重置價(jià)格=100×500=5萬(wàn)元折舊總額=重置價(jià)格-現(xiàn)值=5-1=4萬(wàn)元年折舊額=4/30，年折舊率=4/30*5=4/150案例分析例3：某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。解答：（1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：1）建造成本=800萬(wàn)2）管理費(fèi)用=800×3%=24萬(wàn)3）投資利息=（800+24）×60%[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%[（1+6%）0.5-1]=54.9萬(wàn)4）建筑物的重置價(jià)格=800+24+54.9+50+120=1048.9萬(wàn)（2）計(jì)算建筑物的折舊額1）墻、地面等的損壞額=18萬(wàn)2）裝修部分的折舊額=200×1/5×2=80萬(wàn)3）設(shè)備部分的折舊額=110×1/10×8=