增加貨幣供給量

我國貨幣政策變化和房地產調控2016年4月春季學期主題答疑目錄一、貨幣政策含義及目標二、貨幣政策的工具三、我國貨幣政策對房地產市場的調控手段四、我國貨幣政策變化對房地產市場的影響五、我國房地產調控的政策建議一、貨幣政策含義及目標貨幣政策

是指一國貨幣當局（主要是中央銀行）為實現(xiàn)特定的宏觀經濟目標而采用的各種控制和調節(jié)貨幣供給、銀行信用及市場利率等變量的方針、措施的總稱。貨幣政策的類型（1）擴張性貨幣政策，放松銀根，增加貨幣供給量，降低利率，以刺激投資和消費需求上升。一般蕭條時期采用。（2）緊縮性貨幣政策，收緊銀根，減少貨幣供給量，提高利率，以抑制投資和消費需求。一般通貨膨脹時期采用。一、貨幣政策含義及目標貨幣政策最終目標

各國貨幣政策的目標，表述各有差異。同一國家在不同時期，貨幣政策的目標也有調整。但主要有一下四種。一、貨幣政策含義及目標穩(wěn)定物價是指通過實行適當?shù)呢泿耪撸３忠话阄飪r水平的相對穩(wěn)定，以避免出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮。一般穩(wěn)健的做法是控制在1%-3%。通貨膨脹時期實行相對緊縮的貨幣政策；反之，實行相對寬松的貨幣政策。1.物價穩(wěn)定一、貨幣政策含義及目標2.充分就業(yè)充分就業(yè)是指有能力并愿意參加工作者，都能在較合理的條件下，隨時找到適當?shù)墓ぷ?。即消除非自愿失業(yè)。充分就業(yè)不等于失業(yè)率為零。一、貨幣政策含義及目標3.經濟增長①GDP的增加；②一國生產商品和勞務的能力的增長；③人均實際國民生產總值或其增長率。

一、貨幣政策含義及目標

4.國際收支平衡國際收支是指在一定時期內一國居民與非居民之間全部經濟交易的系統(tǒng)記錄。國際收支平衡是指國際收支略有順差或逆差。二、貨幣政策的工具

一般性的貨幣政策工具選擇性的貨幣政策工具其他貨幣政策工具貨幣政策工具類型二、貨幣政策的工具

（一）一般性的貨幣政策工具存款準備金政策再貼現(xiàn)政策公開市場業(yè)務二、貨幣政策的工具

1.存款準備金政策（1）含義是指中央銀行通過規(guī)定和調整法定存款準備金率，來影響商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造能力和信貸規(guī)模，從而影響貨幣供應量的一種政策措施。（2）目的保證銀行的資金流動性和現(xiàn)金兌付能力控制貨幣供應量二、貨幣政策的工具

（3）作用機理提高法定存款準備金率→商業(yè)銀行超額準備金減少→信貸規(guī)模（存款貨幣）成倍收縮→貨幣供應減少——緊縮性貨幣政策——通貨膨脹降低法定存款準備金率→商業(yè)銀行超額準備金增加→信貸規(guī)模（存款貨幣）成倍擴張→貨幣供應增加——擴張性貨幣政策——經濟蕭條二、貨幣政策的工具

政策效果效果顯著，且能迅速達到最終目標局限性缺乏應有的彈性存款準備金對各類銀行的影響不同，對小銀行的沖擊遠大于大銀行，這顯然不利于維持一個較為合理的金融機構體系（4）特點二、貨幣政策的工具2.再貼現(xiàn)政策一種官定利率一種標準利率或最低利率（1）含義中央銀行通過提高或降低再貼現(xiàn)率來影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模和市場利率，以實現(xiàn)貨幣政策目標的一種手段。（2）再貼現(xiàn)率的特點一種短期利率二、貨幣政策的工具

再貼現(xiàn)率降低→商業(yè)銀行向中央銀行融資成本降低+市場利率降低→信貸規(guī)模擴張→貨幣供應增加（擴張性貨幣政策）再貼現(xiàn)率提高→商業(yè)銀行向中央銀行融資成本增加+市場利率提高→信貸規(guī)模收縮→貨幣供應減少（緊縮性貨幣政策）（3）作用機理二、貨幣政策的工具

（4）再貼現(xiàn)政策的特點具有告示效應對一國經濟的影響是比較緩和的，有利于一國經濟的穩(wěn)定但中央銀行處于被動地位，再貼現(xiàn)政策的效果不如存款準備金率和公開市場操作，且市場化程度和靈活性也不如其他兩者。二、貨幣政策的工具二、貨幣政策的工具3.公開市場業(yè)務（操作）（1）含義公開市場是指各種有價證券自由成交，自由議價，其交易量和價格都必須公開顯示的市場。公開市場業(yè)務中央銀行通過在公開市場上買進或賣出有價證券（短期政府債券、中央銀行融資券、政策性銀行的金融債券等）來投放或回籠基礎貨幣，以控制貨幣供給量，并影響市場利率的一種行為。二、貨幣政策的工具

二、貨幣政策的工具（2）作用機理中央銀行買入證券→基礎貨幣投放→貨幣供應成倍擴張中央銀行買入證券→貨幣供給增加+有價證券價格上升→市場利率下降中央銀行出售證券→基礎貨幣回籠→貨幣供應成倍緊縮中央銀行出售證券→貨幣供給減少+有價證券價格下降→市場利率上升擴張性貨幣政策緊縮性貨幣政策二、貨幣政策的工具二、貨幣政策的工具（3）特點在公開市場業(yè)務中，中央銀行處于主動地位公開市場業(yè)務具有很大的靈活性公開市場業(yè)務可根據(jù)經濟形勢變化隨時作逆向操作公開市場業(yè)務通過對整個銀行系統(tǒng)基礎貨幣總量的調控，使這一政策工具的運用符合政策目標的需要二、貨幣政策的工具4.總結：一般性的貨幣政策工具及其操作二、貨幣政策的工具

經濟形勢政策工具通貨膨脹（總需求>總供給）經濟蕭條（總需求<總供給）存款準備金政策提高法定存款準備金率降低法定存款準備金率再貼現(xiàn)政策提高再貼現(xiàn)率降低再貼現(xiàn)率公開市場業(yè)務賣出證券，回籠基礎貨幣買入證券，投放基礎貨幣二、貨幣政策的工具

二、貨幣政策的工具（二）選擇性的貨幣政策工具選擇性貨幣政策工具是指中央銀行針對個別部門、個別企業(yè)或某些特定用途的信貸所采用的貨幣政策工具。與一般貨幣政策工具的不同：選擇性貨幣政策工具通常可以在不影響貨幣供應總量的條件下，影響銀行體系的資金投向和不同的貸款的利率。二、貨幣政策的工具

二、貨幣政策的工具1.證券市場信用控制證券市場信用控制是指中央銀行對有關證券交易的各種貸款進行限制，以抑制過度的投機。主要工具是：證券信用交易的法定保證金比率保證金交易是指投資者只需按照一定比率繳納保證金，經紀人則可通過向商業(yè)銀行借款，為其客戶墊付部分價款，以增加交易量。通過提高該比率，控制商業(yè)銀行對經紀人的放款，進而達到收縮信用的目的。二、貨幣政策的工具

2.不動產信用控制不動產信用控制是指中央銀行對商業(yè)銀行或其他金融機構的房地產貸款所規(guī)定的各種限制性措施，以抑制房地產交易中的過度投機。不動產信用控制主要包括規(guī)定商業(yè)銀行或其他金融機構房地產貸款的最高限額、最長期限以及首次付款和分期還款的最低金額等。二、貨幣政策的工具

3.消費者信用控制消費者信用控制是指中央銀行對消費者購買房地產以外的各種耐用消費品所規(guī)定的銷售融資的限制性措施。消費者信用控制包括規(guī)定分期付款中首次付款的最低金額、分期付款的最長期限以及適用于分期付款的耐用消費品的種類等。二、貨幣政策的工具

（三）其他貨幣政策工具1.直接信用控制（1）信貸配給信貸配給是指中央銀行根據(jù)金融市場的資金供求狀況及客觀經濟形勢的需要，權衡輕重緩急，對商業(yè)銀行系統(tǒng)的信貸資金加以合理分配和必要的限制。二、貨幣政策的工具

（2）流動性比率流動性比率是指商業(yè)銀行持有的流動性資產在其全部資產中所占的比重。規(guī)定該比率主要是為了限制商業(yè)銀行的信用能力，保障商業(yè)銀行的穩(wěn)健經營，并限制信用的過度擴張。一般說來，流動性比率與收益率成反比。因此為保持央行規(guī)定的流動性比率，商業(yè)銀行必須縮減中長期貸款二、貨幣政策的工具

（3）利率上限利率上限是指以法律形式規(guī)定商業(yè)銀行對存貸款所能支付的最高利率規(guī)定利率上限主要目的是防止銀行用抬高利率的辦法競相吸收存款，以及為了取得高回報在資產運用方面承擔過高的風險二、貨幣政策的工具

2.間接信用控制（1）窗口指導是指中央銀行通過勸告和建議來影響商業(yè)銀行信貸行為，屬于溫和的、非強制性的貨幣政策工具。窗口指導是監(jiān)管機構利用其在金融體系中特殊的地位和影響，引導金融機構主動采取措施防范風險，進而實現(xiàn)監(jiān)管目標的監(jiān)管行為。（2）道義勸告所謂道義是指中央銀行利用其特殊的聲望和地位，通過對商業(yè)銀行和其他金融機構發(fā)出通告或與其負責人面談等方式，來影響商業(yè)銀行及其它金融機構的放款數(shù)量和投資方向。三、我國貨幣政策對房地產市場的調控手段

房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產業(yè)的發(fā)展對開發(fā)貸款和按揭房貸的依賴性很大，它的供給與需求都離不開銀行信貸資金的支持。適度寬松的貨幣政策，比如較低的貸款利率、貨幣供應量的增加、信貸控制政策的放松等等，在很大程度上會刺激房地產市場的投資和消費，帶動房價上漲，促進市場繁榮。但另一方面，持續(xù)性的寬松貨幣政策會帶來金融支持過度，導致房地產業(yè)投資過快、房地產投機涌動，房價脫離基本經濟環(huán)境出現(xiàn)過快增長導致地產泡沫的出現(xiàn)，而泡沫的破裂會引發(fā)大規(guī)模的金融危機。此外，考慮到房地產兼具消費品及投資品的雙重特性，房價波動的同時會對實體經濟帶來相當大的影響。因此，房地產價格波動對貨幣政策提出了更為嚴峻的挑戰(zhàn)。三、我國貨幣政策對房地產市場的調控手段

房地產兼具消費與投資雙重屬性，M2、新增貸款、利率等貨幣要素與房地產市場量價變化息息相關。1998年我國開展住房市場化改革，數(shù)年來房地產市場量價規(guī)模不斷擴大：2000年全國商品房銷售面積、銷售額分別為1.86億平米、3935億元，2013年末已上升至13.06億平米、8.14萬億元。在此期間，寬松的貨幣政策推動市場上行幅度加大，而貨幣政策緊縮轉向也隨之帶來房地產市場的量價增速放緩。三、我國貨幣政策對房地產市場的調控手段

（一）貨幣供應量隨著近年來金融業(yè)與房地產業(yè)市場化水平均得到顯著提升，可以看出我國貨幣供應對房地產市場量價變化的影響途徑也日漸清晰。三、我國貨幣政策對房地產市場的調控手段

（二）信貸結構我國整體貨幣投放規(guī)模逐年擴大，在此過程中，信貸結構問題逐漸引起關注。我國經濟結構逐漸轉型升級，貨幣政策中對信貸結構的調整，不僅關系到金融機構自身的資產運作，更是經濟發(fā)展導向的體現(xiàn)，有助于推動社會經濟良性發(fā)展。截至2014年上半年，我國新增人民幣貸款增速放緩，總體規(guī)模繼續(xù)擴大。但從結構上來看，支持實體經濟發(fā)展的導向更為清晰，工業(yè)、服務業(yè)貸款增長均較為迅速，而房地產貸款則表現(xiàn)平穩(wěn)。尤其值得關注的是，上半年新增個人購房貸款9389億元，較去年同期少增239億元，個貸額度緊縮在影響房地產市場預期的同時直接導致購房需求推遲入市。另一方面，隨著棚改等民生工程的推進，保障性住房開發(fā)貸款在信貸結構中占據(jù)越來越重要的位置。三、我國貨幣政策對房地產市場的調控手段

（三）利率變化隨著利率市場化的推進，銀行等金融機構對于開發(fā)企業(yè)融資需求的選擇性差異也在逐漸加大。優(yōu)質品牌房企往往可以更加低廉的成本通過銀行貸款獲取資金。隨著銀行貸款從緊、信托降溫、私募過窄等因素影響，中小房企融資難度不斷加大。融資成本的差異側面推動了房地產行業(yè)集中度不斷提升。四、我國貨幣政策變化對房地產市場的影響

（一）貨幣政策轉向影響房地產市場量價產生明顯變化金融危機以來，我國的貨幣政策呈現(xiàn)“松—緊—穩(wěn)中趨松—穩(wěn)健”的變化。2014年以來連續(xù)兩次定向下調存款準備金率，并向國開行發(fā)行1萬億抵押補充貸款以支持棚戶區(qū)改造，此外央行向五大行定向投放5000億的常備借貸便利以保證流動性。近期有消息稱，央行將向股份制銀行投放有條件、有期限的PSL以增加流動性。四、我國貨幣政策變化對房地產市場的影響

（二）近年來信貸結構調整對房地產業(yè)的重要性愈加突出2011年，我國貨幣政策有所收緊，中長期貸款利率上調，年末新增人民幣貸款同比下降6%，而房地產貸款同比下降38%。2012年，我國貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，中長期貸款利率下調至6.55%，2013年全年房地產新增貸款同比大幅上升，全年同比增長73%，而新增人民幣貸款仍保持較低增速，年末同比增長8%。2014年，我國貨幣政策保持穩(wěn)健，定向調控，引導資金流向小微企業(yè)和實體企業(yè)，因此流向房地產業(yè)資金有所下降，上半年房地產新增貸款同比增長18%，略高于同期人民幣新增貸款同比增速（13%）。央行或將松綁商業(yè)銀行開發(fā)貸，解決企業(yè)部分融資問題。意味著央行不再控制各大商業(yè)銀行開發(fā)貸和貸款總額的比例。對于企業(yè)而言，其融資渠道將更加拓寬，優(yōu)質企業(yè)也更容易從銀行獲得貸款，而中小企業(yè)受限于企業(yè)規(guī)模利潤水平等方面，仍將難以從銀行獲得資金，企業(yè)分化將加劇。四、我國貨幣政策變化對房地產市場的影響

（三）限貸成為有效調控手段個人住房貸款政策多次調整，差別化信貸控制二套及以上房貸。2008年，受金融危機影響，為拉動投資、促進住房消費，央行降低貸款利率，首套、首改等剛需房貸利率開始下調。2009年，房貸優(yōu)惠力度進一步加大，不僅可以申請七折貸款利率優(yōu)惠，符合條件的第二套普通自住房購買者也可比照執(zhí)行首次貸款的優(yōu)惠政策。2010年至今，隨著“國十條”開啟新一輪調控，差別化信貸力度不斷加碼，2013年“國五條”提出進一步提高二套房貸首付比例，北京等城市隨即提至七成，對改善性需求入市造成顯著影響。9月30日，央行為支持居民家庭合理的住房貸款需求，再次加大信貸支持力度，放松二套信貸，非限購城市居民在還清現(xiàn)有房貸后可貸款購買三套及以上房屋。差別化信貸執(zhí)行以來效果顯著，但可能遏制部分改善型需求。限購、限貸政策對于房價高企的城市，能夠有效遏制投資型需求，但是部分改善型需求也可能難以得到滿足。五、我國房地產調控的政策建議

（一）堅持差別化信貸，以公積金為基礎構建政策性住房金融體系貨幣政策承擔更多的調控作用。部分城市依然面臨著后限購時代供求關系失衡的局面，貨幣信貸政策有助于區(qū)分居民的合理自住需求及投資投機需求，將承擔調節(jié)需求結構的重要作用。差別化信貸執(zhí)行以來效果顯著，但可能遏制部分改善型需求。限購、限貸政策對于房價高企的城市，能夠有效遏制投資型需求，但是部分改善型需求也可能難以得到滿足。差別化原則堅持同時注重適時調整。如上所述，為實現(xiàn)調節(jié)需求結構的目的，差別化信貸仍需堅持。在城鎮(zhèn)化推進的下一階段，差別化信貸在支持更多新城鎮(zhèn)居民首套置業(yè)需求的同時，也應關注現(xiàn)有居民的改善性需求。我們認為，隨著我國社會經濟及房地產市場發(fā)展形勢的變化，貨幣信貸應在堅持差別化的同時適時進行調整。提高公積金的基本保障作用。改革公積金管理體系，以公積金制度為基礎建立政策性住房金融體系。在對商業(yè)銀行提出差別化支持合理購房需求的同時，我們建議國家以現(xiàn)有的公積金制度為基礎，設立政策性住房銀行，通過住房人之間的互助機制以及政府適當?shù)睦恃a貼機制，提高現(xiàn)有公積金的利用效率，同時建立起適應不同收入群體的政策性住房信貸體系。五、我國房地產調控的政策建議

（二）創(chuàng)新住房金融工具，拓寬資金來源同時實現(xiàn)差別化管理住房政策性金融機構重點支持保障房建設。為滿足三個1億人城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略要求，包括棚改在內的保障性住房工作將持續(xù)推進。2014年7月，國開行住房金融事業(yè)部掛牌，中國版“住宅銀行”正式起步。這一部門實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。這將為參與保障房建設的房企、地方政府等主體給予一定程度的資金保障