上半年福建省房地產(chǎn)估價師制度與政策房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要模擬試題

2017年上半年福建省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列有關(guān)房地產(chǎn)抵押的表述中，不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可以視為同一抵押物

B．預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

C．抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)

D．鄉(xiāng)、村企業(yè)廠區(qū)內(nèi)大宗土地上建筑物的空閑土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押2、下列不需交納契稅的是。

A：以土地、房屋權(quán)屬作價投資

B：房屋買賣

C：繼承土地、房屋權(quán)屬

D：房屋贈與

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價值將上漲20％，報酬率為10％，若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價值，則資本化率為。

A：6．67％

B：7．41％

C：12．60％

D：13．33％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120㎡，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20㎡的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是元／㎡。

A：8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、不屬于房地產(chǎn)調(diào)整狀況的內(nèi)容是__。

A．經(jīng)濟狀況調(diào)整

B．區(qū)位狀況調(diào)整

C．實物狀況調(diào)整

D．權(quán)益狀況調(diào)整6、房地產(chǎn)業(yè)屬于第產(chǎn)業(yè)。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章7、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法，錯誤的是（）。

A．是指有借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為

B．采取抵押擔(dān)保的方式比采取第三方保證的擔(dān)保方式對銀行防范或減少貸款風(fēng)險更為有利

C．抵押擔(dān)保有財產(chǎn)作為還貸的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，貸款銀行有權(quán)依法充公其抵押的財產(chǎn)，優(yōu)先獲得受償

D．銀行發(fā)放貸款是以無財產(chǎn)抵押作為先決條件8、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。

A：1765

B：2000

C：2069

D：2400

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、張某欲購買建筑面積為100㎡的住房一套，房內(nèi)裝有已經(jīng)過時的固定家具和飾具，若拆除需要費用500元，無殘值，周邊地區(qū)同類住房價格為1800元／㎡，則該房地產(chǎn)的適合價格為。

A：180000元

B：179500元

C：159500元

D：90000元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價對象與類似房地產(chǎn)在方面的差異。

A：房地產(chǎn)租金以外的收入

B：運營費用率

C：空置率

D：可出租面積的比率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、適用于砌體結(jié)構(gòu)建筑，如住宅、教學(xué)樓、辦公樓等多層建筑。

A：條形基礎(chǔ)

B：獨立基礎(chǔ)

C：箱形基礎(chǔ)

D：樁基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。

A：4

B：3

C：2

D：1

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、在存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應(yīng)采用的測算結(jié)果。

A：收益法

B：市場法

C：成本法

D：假設(shè)開發(fā)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數(shù)為80％，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是萬㎡。

A：5.2

B：6.4

C：6.8

D：7.6

E：借款合同15、不屬于保險合同輔助人的是__。

A．保險受益人

B．保險代理人

C．保險公估人

D．保險經(jīng)紀人16、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為__年。

A．47

B．57

C．67

D．7717、在完全競爭市場上，勞動的供給主要取決于。

A：勞動的成本

B：勞動的邊際收益

C：勞動的邊際收益產(chǎn)量

D：勞動的邊際生產(chǎn)力

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年__為結(jié)息日。

A．1月1日

B．6月30日

C．7月1日

D．12月31日19、新建房地產(chǎn)項目的出租和銷售，屬于房地產(chǎn)的__。

A．一級市場

B．二級市場

C．三級市場

D．存量市場20、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是__。

A．債券

B．股票

C．貨幣和貨幣資金

D．黃金21、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是__。

A．政府的財政收入

B．土地出讓收入

C．土地儲備所獲得的利潤

D．土地受讓方的投資22、某年1月30日購買某房地產(chǎn)價格為1000美元／㎡，首付款為20％，余款半年末一次性支付，月利率為0．6％。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)的價格平均每月比上月上漲1％，人民幣兌換美元的匯率1月30日為6．59：1，9月30日為6．46：1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的是。

A：該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元／㎡

B：該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元／㎡

C：該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元／㎡

D：該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲幅度大于1％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、在某商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．120424、流動比率，下列說法不正確的是。

A：流動比率=流動資產(chǎn)總額／流動負債總額×100％

B：又稱之為“銀行家比率”

C：又稱之為“二對一比率”

D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

E：借款合同25、住房置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的倍。

A：10

B：20

C：25

D：30

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括等．[2005年考題]

A：統(tǒng)一采用總價

B：統(tǒng)一采用單價

C：統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D：統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小

E：統(tǒng)一付款方式2、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的分析。

A：財務(wù)盈利能力

B：清償能力

C：資金平衡情況

D：營運能力

E：借款合同3、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于。

A：估價對象

B：估價師對估價方法的熟悉程度

C：委托人

D：估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況4、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關(guān)的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于__。

A．3790元/m2

B．4238元/m2

C．4658元/m2

D．4663元/m25、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．636、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有。(2005年試題)

A：文獻查閱

B：觀察

C：專題討論

D：問卷調(diào)查

E：實驗7、因企業(yè)被收購兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬__。

A．隨之轉(zhuǎn)移

B．不轉(zhuǎn)移

C．可轉(zhuǎn)可不轉(zhuǎn)

D．由雙方?jīng)Q定8、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，下列事項的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

A：選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

B：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人

C：制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約

D：監(jiān)督業(yè)主公約的實施

E：籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金9、下列有關(guān)商品房買賣合同的內(nèi)容，表述正確的是。

A：2000年原建設(shè)部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》

B：根據(jù)商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實結(jié)算房價款

C：根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權(quán)退房

D：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定

E：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計10、確定各級支路的紅線位置、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高屬于__的內(nèi)容。

A．城市總體規(guī)劃

B．控制性詳細規(guī)劃

C．修建性詳細規(guī)劃

D．居住區(qū)規(guī)劃

11、房地產(chǎn)市場的參與者包括__。

A．開發(fā)商

B．政府

C．金融機構(gòu)

D．建筑師

E．專業(yè)顧問12、一般來說，信用卡的功能主要有。

A：升值功能

B：轉(zhuǎn)賬結(jié)算功能

C：消費貸款功能

D：匯兌功能

E：儲蓄功能13、收益法適用的條件，是房地產(chǎn)的收益和__都易于量化。

A．成本

B．報酬率

C．運營費用

D．風(fēng)險14、某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為__m2。

A．40

B．45

C．48

D．5015、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是。

A：匯票

B：本票

C：支票

D：銀行券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。

A．成本導(dǎo)向定價法

B．購買者導(dǎo)向定價法

C．競爭導(dǎo)向定價法

D．市場導(dǎo)向定價法17、以下房地產(chǎn)中既有大量租賃實例又有營業(yè)收入的是。

A：寫字樓

B：商鋪

C：餐館

D：農(nóng)地

E：娛樂中心18、某房產(chǎn)面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。

A．4

B．6

C．12

D．2419、當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風(fēng)險分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析法20、給水工作的任務(wù)是供應(yīng)建筑物內(nèi)不同類型的用水，滿足其對（）等方面的要求。

A．水量、水質(zhì)

B．生活、生產(chǎn)

C．水壓、水溫

D．消防21、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為__萬元。

A．400

B．628

C．656

D．70022、__是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動。

A．房地產(chǎn)經(jīng)營

B．房地產(chǎn)管理

C．房地產(chǎn)開發(fā)

D．房地產(chǎn)運作23、居住用地劃撥的范圍主要包括等。

A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

B：農(nóng)貿(mào)市場

C：重要旅游項目

D：征用區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目

E：住宅合作社集資建房24、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價時，。

A：估價時點應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷