物業(yè)外委維修保養(yǎng)工作

物業(yè)外委維修保養(yǎng)工作1.0目的1.1指導(dǎo)服務(wù)中心改造工程、設(shè)備外委安裝、維修、保養(yǎng)管理工作，以及外委服務(wù)供應(yīng)商的選擇、服務(wù)價格及工作質(zhì)量的審核。2.0適用范圍2.1適用于在管物業(yè)內(nèi)機(jī)電設(shè)備外委維修、保養(yǎng)管理工作以及共用設(shè)備設(shè)施安裝、改造工程管理工作。3.0職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系和選擇外委供應(yīng)商，確定維修、保養(yǎng)服務(wù)范圍，價格及工作標(biāo)準(zhǔn)。以及在簽署合同后按合同實施監(jiān)管。3.2服務(wù)中心/服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)對外委事項進(jìn)行審核，報公司審批后執(zhí)行。4.0工作流程4.1外委的定義4.1.1根據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)的要求，對在管物業(yè)中一些必須由具有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行保養(yǎng)的特種設(shè)備（電梯、消防等）系統(tǒng)，通過合同關(guān)系將其系統(tǒng)保養(yǎng)的工作責(zé)任委托給相關(guān)公司并對其的保養(yǎng)全過程進(jìn)行管理。同時，個別維修、改造工程，因自身技術(shù)力量、設(shè)備限制，無法自行完成時，通過對外發(fā)包委托給相關(guān)公司進(jìn)行處理。4.2外委的種類4.2.1一次性外委4.2.1.1機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)故障后，工程部人員應(yīng)先進(jìn)行判斷和維修，當(dāng)工程部維修人員處理不了時，報服務(wù)中心/服務(wù)中心經(jīng)理同意，經(jīng)公司審批后，聯(lián)系外委服務(wù)供應(yīng)商進(jìn)行維修。4.2.1.2小區(qū)內(nèi)新增公共設(shè)施或公共設(shè)施改造，需要外委服務(wù)供應(yīng)商處理時，報公司審批后，再選擇外委服務(wù)供應(yīng)商進(jìn)行安裝施工。4.2.1.3維修或養(yǎng)護(hù)工程完工后，工程部負(fù)責(zé)對工作質(zhì)量進(jìn)行驗收，檢查合格后，填寫《外委維修養(yǎng)護(hù)工程報告》，報告服務(wù)中心并協(xié)同財務(wù)完成工程款項結(jié)算。4.2.1.4工程部應(yīng)對外委安裝、維修、保養(yǎng)工作做好記錄，并填寫《設(shè)備外委安裝、維修、保養(yǎng)記錄表》。4.2.2長期外委4.2.2.1電梯、消防、智能化等設(shè)備進(jìn)行長期外委維修保養(yǎng)，工程部應(yīng)根據(jù)維修保養(yǎng)服務(wù)合同及本指導(dǎo)書有關(guān)內(nèi)容等進(jìn)行檢查、監(jiān)督，評審維修保養(yǎng)效果。4.3外委的申報4.3.1當(dāng)出現(xiàn)上述情況，有外委維修、保養(yǎng)需求時，工程部負(fù)責(zé)按照公司《采購工作規(guī)程》選擇供應(yīng)商。4.3.2在確認(rèn)供應(yīng)商后按《合同管理規(guī)程》簽訂合同。4.4外委服務(wù)的監(jiān)督管理4.4.1流程圖外委監(jiān)管流程圖4.4.2在外委供應(yīng)商簽署合同后，由工程部負(fù)責(zé)外委供應(yīng)商的進(jìn)場協(xié)調(diào)，以及維修、保養(yǎng)服務(wù)實施情況的監(jiān)督考核。4.4.3工程部相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)對外委合同條款進(jìn)行熟悉學(xué)習(xí)，充分掌握條款內(nèi)容，以保證有效督促外委單位高效完成維修保養(yǎng)工作。4.4.4在外委維修保養(yǎng)工作實施過程，工程部相應(yīng)責(zé)任人應(yīng)加強過程巡視，并嚴(yán)格按照合同及相關(guān)規(guī)程，對實施情況進(jìn)行督促與考核，并按照合同附件做好考核記錄。4.4.5對外委供應(yīng)商違反合同條款行為，工程部應(yīng)及時指正，并做好相應(yīng)扣分記錄。4.4.6長期外委項目供應(yīng)商，必須每月上旬向工程部提交上月外委工作小結(jié)，由工程部簽署監(jiān)督意見及考核得分。4.4.6.1考核評分：以100分為基準(zhǔn)分，按本表考核具體內(nèi)容進(jìn)行扣分；90分（含90分）以上為合格，90分以下（本表按倒扣形式計算，即考核結(jié)果合計超過10分以上）為不合格。4.4.6.2甲方每月根據(jù)考核得分情況與乙方核算維保費用，當(dāng)次考評得分在90分（含90分）以上為合格范圍內(nèi)的，甲方按合同與乙方結(jié)算100%的維保費用。如當(dāng)次考評得分低于90分（不含90分）的，每低1分甲方按維保合同定價扣取維保費用100元/分。依此類推。如考評得分低于85分（不含85分）的，每低1分甲方按維保合同定價扣取維保費用200元/分，依此類推。4.5外委服務(wù)工作的協(xié)調(diào)配合4.5.1在外委供應(yīng)商提供外委服務(wù)時，工程部應(yīng)做好相應(yīng)的溝通協(xié)調(diào)工作，為外委維修保養(yǎng)服務(wù)提供更好的工作條件。4.5.2在維修、保養(yǎng)服務(wù)過程，需要停電、停水、停梯或其他情況時，要求外委供應(yīng)商必須提供相應(yīng)計劃，由工程部負(fù)責(zé)對計劃進(jìn)行審核。并根據(jù)計劃，與服務(wù)中心做好溝通，由服務(wù)中心做好住戶通知工作。4.6外委服務(wù)的驗收4.6.1在外委供應(yīng)商按照合同條款要求，完成對應(yīng)的維修保養(yǎng)服務(wù)后，由供應(yīng)商向工程部提出驗收申請，工程部進(jìn)行現(xiàn)場驗收。4.6.2驗收工作必須兩人以上參與，工程量較大的重點工程驗收，必須邀請公司相應(yīng)負(fù)責(zé)人參加。4.6.3驗收的主要依據(jù)以合同約定條款為主，同時結(jié)合對應(yīng)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。4.6.4驗收過程，按實際情況做好驗收記錄，以供請款結(jié)算使用。4.7外委服務(wù)費的結(jié)算4.7.1在供應(yīng)商按合同完成服務(wù)后，由供應(yīng)商書面向工程部提出結(jié)算申請。4.7.2

一次性外委是一次性外委服務(wù)的重要結(jié)算依據(jù)，由工程部對照合同及驗收記錄，對結(jié)算費用進(jìn)行審核，并要求供應(yīng)商提供結(jié)算發(fā)票。4.7.3在取得發(fā)票后，由工程部按照公司財務(wù)制度，進(jìn)行報帳單填寫，并將相應(yīng)結(jié)算申請、驗收記錄作為報帳附件粘貼在報帳單內(nèi)。并由工程部經(jīng)理/主管、服務(wù)中心/服務(wù)中心經(jīng)理簽署支付意見。由