小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)文獻(xiàn)

根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。其中，認(rèn)定例外的情況是："如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。"一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，取決于購(gòu)買人是否為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如果是，那么這個(gè)合同即是有效的，相反則是無效的。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。同時(shí)，一些行政法規(guī)也規(guī)定了城鎮(zhèn)居民不得去農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如：國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”；國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2007)71號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房?！币虼?，若城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無效的。二、購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？由于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證并不是由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)出的，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)的，實(shí)際上，在法律上是不被承認(rèn)。如果您非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？根據(jù)具體的情況，可以采取以下措施：1、 如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢b于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款，這是最直接的方法。2、 如果購(gòu)買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購(gòu)買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。3、 如果已經(jīng)購(gòu)買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?、 如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后，則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批，采取可能的補(bǔ)救措施。全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村房屋所有權(quán)人能用來證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)，而不能明確宅基地之上的房屋所有權(quán)。1、 小產(chǎn)權(quán)房的概念小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房泛指集體土地上交易的房屋。2、 小產(chǎn)權(quán)房的種類（1） 占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（2） 在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。（3） 在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。（二）購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房要注意什么事項(xiàng)？1、 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證這類住房是建在集體土地上的，不允許對(duì)外銷售，沒有法律保證。也就是說，購(gòu)買這樣的房子拿不到國(guó)家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國(guó)家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。2、 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房拆遷難補(bǔ)償。除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。3、 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量難保證。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。4、 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。5、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房遺贈(zèng)也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。以上便是小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念，相信您看了本文后對(duì)這些內(nèi)容也有所認(rèn)識(shí)。從上文可知，購(gòu)買小