市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃說(shuō)明書

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2013年-2030年）規(guī)劃說(shuō)明（報(bào)批稿）XX市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2013年-2030年）·規(guī)劃說(shuō)明PAGEIII目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一篇概述第一章前言 1第一節(jié)06版商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià) 1第二節(jié)編制背景與過(guò)程 2第二章規(guī)劃編制范疇與規(guī)劃理論 5第一節(jié)規(guī)劃編制范疇 5第二節(jié)規(guī)劃理論與應(yīng)用 6第二篇現(xiàn)狀篇第一章城市概況 13第一節(jié)城市簡(jiǎn)介 13第二節(jié)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì) 14第三節(jié)城市商業(yè) 23第二章商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 27第一節(jié)商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 27第二節(jié)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 39第三節(jié)商業(yè)發(fā)展成就與問(wèn)題 52第三篇定位分析篇第一章區(qū)域商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 55第一節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 55第二節(jié)區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析 60第二章消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)空間 65第一節(jié)XX城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 65第二節(jié)區(qū)域消費(fèi)水平分析 67第三節(jié)未來(lái)區(qū)域消費(fèi)空間分析 70第三章城市商業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力分析 72第一節(jié)區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析 72第二節(jié)區(qū)域商圈分析 78第三節(jié)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析 85第四節(jié)商業(yè)發(fā)展SWOT分析 97第四章商業(yè)定位與目標(biāo) 102第一節(jié)規(guī)劃對(duì)接與借鑒 102第二節(jié)發(fā)展定位與分析 109第三節(jié)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)預(yù)測(cè)與制定 110第四篇規(guī)劃布局篇第一章布局影響因素與分析 116第二章商業(yè)建設(shè)用地分析 118第一節(jié)規(guī)劃建設(shè)用地分析 118第二節(jié)交通節(jié)點(diǎn)分析 123第三章規(guī)劃布局分析 124第一節(jié)總體規(guī)劃布局分析 124第二節(jié)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局分析 126第四章發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 144第一節(jié)零售商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 144第二節(jié)中央商務(wù)區(qū)（CBD） 149第三節(jié)商品交易市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 150第五章新形勢(shì)下的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 157第一節(jié)低碳經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展 157第二節(jié)物聯(lián)網(wǎng)與現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展 160第三節(jié)電子商務(wù)與現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展 161第五篇規(guī)劃實(shí)施篇規(guī)劃實(shí)施 164附錄 166附錄1XX市城區(qū)現(xiàn)狀農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展情況 166附錄2XX市城區(qū)重點(diǎn)街道、區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)研分析 172PAGE87第一篇概述第一章前言第一節(jié)06版商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)一、06版規(guī)劃編制背景2006年，按照商務(wù)部關(guān)于推進(jìn)地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)工作的要求，XX市商業(yè)管理辦公室、XX市規(guī)劃局、XX市城市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院著手編制了《XX市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃（2006-2020）》（以下簡(jiǎn)稱06版《規(guī)劃》），旨在“針對(duì)XX市的商業(yè)體系進(jìn)行深一步剖析，并制定出XX市商貿(mào)的規(guī)劃對(duì)策及其發(fā)展支撐對(duì)策，以適應(yīng)對(duì)外開放的新形勢(shì)，并形成良好有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，保障XX市商業(yè)快速、健康、持續(xù)發(fā)展”。二、06版規(guī)劃編制整體架構(gòu)06版《規(guī)劃》以《XX市中心城總體規(guī)劃（2001-2020）》為依據(jù)，遵循XX市市委、市政府“建設(shè)贛西經(jīng)濟(jì)中心城市”的戰(zhàn)略決策和“一心一圈二走廊”的總體工作思路，提出：“贛西地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、旅游商貿(mào)中心、區(qū)域物流中心”的商貿(mào)業(yè)功能定位。同時(shí)，對(duì)接城市總體規(guī)劃的用地布局，按照城市規(guī)劃布局功能“三條軸線、三大專業(yè)園區(qū)、四個(gè)中心、六個(gè)居住園區(qū)”的功能分區(qū)，提出“一心一副、四片區(qū)十三社區(qū)，六個(gè)中心、三級(jí)商業(yè)體系，五區(qū)物流、五大專業(yè)市場(chǎng)群，三層街區(qū)、零售網(wǎng)點(diǎn)相配套”的中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)布局思路。規(guī)劃內(nèi)容包括商貿(mào)中心、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、物流園區(qū)、零售業(yè)態(tài)等內(nèi)容。三、06版規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)06版《規(guī)劃》明確了XX市規(guī)劃期內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展重點(diǎn)、發(fā)展方向和布局目標(biāo)，同時(shí)對(duì)近期建設(shè)提出了具體要求，對(duì)XX市近年來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展建設(shè)起到了一定的指導(dǎo)和促進(jìn)作用。但近年來(lái)，隨著中心城總體規(guī)劃的修編，城市建設(shè)步伐的加快及區(qū)域發(fā)展環(huán)境的變化，上版規(guī)劃的指導(dǎo)性和操作性逐漸減弱，亟需依據(jù)區(qū)域發(fā)展和城市需求對(duì)06版《規(guī)劃》進(jìn)行修編。第二節(jié)編制背景與過(guò)程一、編制背景2010年，隨著《XX市中心城總體規(guī)劃（2008-2030）》的實(shí)施，以及城市建設(shè)日新月異和新政策的助力推動(dòng)，對(duì)XX市商業(yè)發(fā)展提出了新要求，主要體現(xiàn)為：1、《XX市中心城總體規(guī)劃（2008-2030）》，對(duì)城市建設(shè)規(guī)模、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、布局結(jié)構(gòu)等都提出了新的要求，在此背景下，《XX市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃（2006-2020）》作為城市總體規(guī)劃下的專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)該進(jìn)行同步修編。2、隨著城市建設(shè)和城市規(guī)模的擴(kuò)大，XX市全面打造“贛湘邊際區(qū)域重要的中心城市，中部著名宜居城市，中國(guó)鋰電產(chǎn)業(yè)基地”，促進(jìn)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)不僅要滿足本地生產(chǎn)、生活需求，還應(yīng)面向贛湘邊際區(qū)域強(qiáng)化輻射功能，商貿(mào)流通業(yè)設(shè)施的建設(shè)要與贛湘邊際區(qū)域重要的中心城市的地位相協(xié)調(diào)。3、近年來(lái)城市商貿(mào)流通業(yè)的加快發(fā)展，如步步高廣場(chǎng)、XX國(guó)際商貿(mào)城等一大批大型商業(yè)項(xiàng)目相繼投入建設(shè)使用，城市商業(yè)發(fā)展框架基本撐開，亟需對(duì)新形勢(shì)下的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)布局和對(duì)老商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化，完善配套設(shè)施建設(shè)，以應(yīng)對(duì)XX市城市商業(yè)新版圖的要求。以此為背景，以建立和完善XX市現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，促進(jìn)XX市整體實(shí)現(xiàn)“贛湘邊際區(qū)域重要的中心城市，中部著名宜居城市，中國(guó)鋰電產(chǎn)業(yè)基地”的整體定位，經(jīng)XX市人民政府批準(zhǔn)，XX市服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室委托XXXXXXXXX規(guī)劃院承擔(dān)《XX市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2013年-2030年）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）的編制任務(wù)。二、編制過(guò)程2013年3月，XXXXXXXXX規(guī)劃院組成了《規(guī)劃》編制組（以下簡(jiǎn)稱“編制組”），著手開展《規(guī)劃》修編工作。規(guī)劃編制過(guò)程分為：基礎(chǔ)資料調(diào)研階段、基礎(chǔ)資料匯總和分析階段、規(guī)劃編寫階段。1、基礎(chǔ)資料調(diào)研階段2013年3月，編制組在XX市服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室、XX市規(guī)劃局等各職能部門，袁州區(qū)、宜陽(yáng)新區(qū)等區(qū)分管職能部門支持和協(xié)助下，重點(diǎn)考察了XX市中心城區(qū)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展情況及周邊城市商業(yè)發(fā)展情況，包括XX市現(xiàn)狀大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)情況，在建、擬建重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目建設(shè)情況；收集了規(guī)劃類資料、統(tǒng)計(jì)類資料、商業(yè)發(fā)展類資料及其他相關(guān)的文件和報(bào)告；以座談、走訪等形式聽取了XX市規(guī)劃局等有關(guān)職能部門、大型商貿(mào)企業(yè)代表對(duì)XX城市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀的介紹及對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的建議。通過(guò)調(diào)研，充分感受了XX市市情、商情和民情，掌握了大量一手資料，形成了對(duì)XX市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀的感性認(rèn)識(shí)。4月份，編制組由XX市服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室相關(guān)人員陪同對(duì)新余市、萍鄉(xiāng)市商業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，使編制組對(duì)XX市在宜新萍區(qū)域的商業(yè)發(fā)展情況有了較為深入的了解，為后期XX市城市商業(yè)定位的確定打下基礎(chǔ)。2、基礎(chǔ)資料匯總和分析階段2013年4月-5月中旬，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，編制組對(duì)所掌握的資料進(jìn)行了匯總、分析。所涉及資料包括XX中心城總體規(guī)劃及其他相關(guān)專業(yè)規(guī)劃，《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，XX近年政府工作報(bào)告等相關(guān)文件，以及相關(guān)年度XX市統(tǒng)計(jì)資料等。3、規(guī)劃成果編寫階段2013年5月至6月，編制組根據(jù)基礎(chǔ)資料的分析研究結(jié)果，以商務(wù)部城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范為指導(dǎo)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外同等城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律，并充分考慮XX市的城市發(fā)展特點(diǎn)，形成了《規(guī)劃》初稿，2013年7月至10月，編制組通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)匯報(bào)、與相關(guān)市直及轄區(qū)職能部門溝通交流等方式對(duì)規(guī)劃初稿和征求意見稿多次征求意見并在此基礎(chǔ)上對(duì)規(guī)劃進(jìn)行修改和完善，形成規(guī)劃評(píng)審稿?！兑?guī)劃》明確了指導(dǎo)思想、規(guī)劃原則、發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展目標(biāo)、商業(yè)發(fā)展定位、規(guī)劃布局及實(shí)施措施等主要內(nèi)容。4、規(guī)劃成果評(píng)審階段通過(guò)對(duì)此與XX市市直部門及轄區(qū)進(jìn)行意見征求與修改，《規(guī)劃》于11月底形成專家評(píng)審稿，并由XX市服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室在12月中旬組織專家評(píng)審?！兑?guī)劃》順利通過(guò)專家評(píng)審，在專家提出修改建議與意見的基礎(chǔ)上，編制組對(duì)規(guī)劃成果進(jìn)行了修改與完善，與2014年1月形成《規(guī)劃》報(bào)批稿。第二章規(guī)劃編制范疇與規(guī)劃理論第一節(jié)規(guī)劃編制范疇一、規(guī)劃對(duì)象規(guī)劃對(duì)象包括：根據(jù)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》所涵蓋的城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng)、其他商品交易市場(chǎng)、物流基地、城郊商業(yè)、其他類型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等十一類內(nèi)容；并同時(shí)結(jié)合發(fā)展新趨勢(shì)、新技術(shù)支撐對(duì)新型商業(yè)業(yè)態(tài)、組織方式和商業(yè)功能區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃。二、規(guī)劃范圍本次規(guī)劃涉及層次為兩個(gè)層次，其中第二層次中的中心城區(qū)規(guī)劃范圍為本次規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域。第一層次為XX市城市范圍，包括城市規(guī)劃區(qū)及彬江鎮(zhèn)、慈化、溫湯鎮(zhèn)、洪江鄉(xiāng)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。第二層次為城市規(guī)劃區(qū)：包括主城區(qū)9個(gè)街道和三陽(yáng)鎮(zhèn)、湖田鎮(zhèn)、渥江鎮(zhèn)3個(gè)鎮(zhèn)全部管轄范圍，規(guī)劃區(qū)面積為365.8平方公里。其中，中心城區(qū)：包括主城區(qū)9個(gè)街道、湖田鎮(zhèn)、渥江鎮(zhèn)2個(gè)鎮(zhèn)全部行政管轄范圍和三陽(yáng)鎮(zhèn)南部屬XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管轄的地區(qū)。規(guī)劃中心城區(qū)范圍北接三陽(yáng)鎮(zhèn)區(qū)南端，南鄰榨山北麓，東至楓樹嶺近袁河處，西至稠江入袁河口處，中心城區(qū)面積313.3平方公里。三、規(guī)劃期限本次規(guī)劃期限為2013年-2030年。其中：近期為2013年-2015年；中期為2016-2020年；遠(yuǎn)期為2021年-2030年。四、規(guī)劃依據(jù)本次規(guī)劃主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》(商建發(fā)[2004]180號(hào))、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）(2002年修改版)、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）、《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范》（GB/T18106-2004）、《社區(qū)商業(yè)設(shè)施設(shè)置與功能要求》（SB/T10455-2008）、《農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理技術(shù)規(guī)范》（GB/T21720-2008）、《標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)設(shè)置與管理規(guī)范》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國(guó)發(fā)[2012]39號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃的通知》（國(guó)辦發(fā)[2012]47號(hào)）、《XX省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《XX省主體功能區(qū)規(guī)劃》、《XX湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》、《XX市中心城總體規(guī)劃（2008-2030）》、《XX市土地利用總體規(guī)劃》、《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《XX市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃（2006-2020）》、《XX市中心城區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2009-2030）》以及國(guó)家、省、市相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范等。第二節(jié)規(guī)劃理論與應(yīng)用一、中心地理論（一）理論要點(diǎn)城市地理學(xué)家沃·克里斯泰勒（W．Christaller）和經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧·廖什（A．Losch）分別于1933年和1940年提出了中心地理論，闡述了城市商業(yè)布局的等級(jí)結(jié)構(gòu)及其內(nèi)在規(guī)律。根據(jù)中心地理論提供商品的檔次劃分為：高級(jí)中心地職能——提供高檔商品的中心地；中級(jí)中心地職能——過(guò)渡；低級(jí)中心地職能——提供低檔商品的中心地。（二）對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)作用1、該理論提供了城市內(nèi)部不同商業(yè)區(qū)域劃分的系統(tǒng)理論與數(shù)量模型。根據(jù)該理論與模型，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中將城市內(nèi)部不同商業(yè)區(qū)域劃分為城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、街道商業(yè)等若干等級(jí)。各級(jí)商業(yè)具備不同等級(jí)的服務(wù)功能和不同的輻射范圍，通過(guò)功能互補(bǔ)形成一個(gè)完整的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。2、該理論指出，在大多數(shù)中心地，每一種中心貨物或服務(wù)一般由一家以上的單位承擔(dān)。因此，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中應(yīng)注意不同類型企業(yè)的搭配，以更好的滿足城市居民的消費(fèi)需求。3、不同等級(jí)的中心地服務(wù)范圍各不相同。一般來(lái)說(shuō)等級(jí)越高的中心地服務(wù)半徑越大，供應(yīng)貨物越高級(jí)；等級(jí)越低的中心地服務(wù)半徑越小，供應(yīng)貨物也越低級(jí)。因此，在進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的過(guò)程中應(yīng)把握中心地理論的基本原則，使規(guī)劃布局盡可能符合科學(xué)性的要求，滿足城市居民不同層次上的需求。二、集聚效益理論（一）理論要點(diǎn)上世紀(jì)60年代，拉·特拉維（R.Trevor）、巴頓（Button）等國(guó)外城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家就提出了集聚效益理論。該理論認(rèn)為：城市是各種活動(dòng)和各種功能的聚集，居住地、人流、商業(yè)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相對(duì)集聚，形成市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)和集聚經(jīng)濟(jì)效益。集聚經(jīng)濟(jì)效益歸納為10種類型。反映在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面，具體表現(xiàn)為：1、商店或服務(wù)設(shè)施的集聚，能夠更好的滿足消費(fèi)者的需求；2、人群和客流的集聚能夠產(chǎn)生市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)；3、集聚能夠促進(jìn)商店的專業(yè)化分工，提高經(jīng)營(yíng)效率；4、集聚能夠促進(jìn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)和創(chuàng)新；5、集聚能夠提供更為廣泛的輔助設(shè)施，如娛樂、社交等；6、集聚能為采用公共服務(wù)設(shè)施提供必要的基礎(chǔ)條件，例如公共交通；7、集聚能夠促進(jìn)工商業(yè)主交流思想和信心；8、促進(jìn)熟練勞動(dòng)力的集聚；9、促進(jìn)有才能企業(yè)家的集聚；10、產(chǎn)生吸引和輻射效應(yīng)等。（二）對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)作用1、政府在制定商業(yè)發(fā)展政策時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)、促進(jìn)商業(yè)集聚，盡可能促使性質(zhì)互補(bǔ)或類型多樣的商貿(mào)企業(yè)在一定區(qū)域集聚，同時(shí)也應(yīng)避免壟斷的產(chǎn)生，維護(hù)商業(yè)集聚區(qū)域公平競(jìng)爭(zhēng)、互相促進(jìn)的環(huán)境。2、以城市商業(yè)地理位置和集聚形態(tài)兩維模型為基礎(chǔ)框架，結(jié)合本地區(qū)的社會(huì)、文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、民風(fēng)民俗等，將集聚形態(tài)與地理位置兩兩對(duì)應(yīng)，可以提供商業(yè)布局的基本架構(gòu)。3、在編制商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，要全面考慮公共服務(wù)設(shè)施水平、人流物流量大小、商業(yè)區(qū)規(guī)模大小及商業(yè)類型多樣化等因素。三、土地價(jià)值理論（一）理論要點(diǎn)馮·杜能（V.Thunen）提出，不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)特殊空間位置的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。對(duì)某些土地進(jìn)行投標(biāo)的地租高低，完全取決于這塊土地所能產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)的大小。土地價(jià)值理論對(duì)分析商業(yè)區(qū)位格局具有應(yīng)用價(jià)值。格蒂斯（Gertis）揭示了總零售量隨離開地價(jià)最高的中心地帶距離的增加而逐漸減小的規(guī)律，證實(shí)了城市土地地租變動(dòng)與商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間關(guān)系的規(guī)律。貝·約·加納（B.J.Garner）進(jìn)一步對(duì)商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，他根據(jù)一系列城市土地地租的投標(biāo)曲線，構(gòu)造了不同等級(jí)商業(yè)中心的空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。加納模式的要點(diǎn)包括：1、高門檻經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（如小商品、服裝、珠寶等）往往靠近地價(jià)峰值區(qū)，占據(jù)著地租最高的城市土地。在其周圍，按門檻遞減順序排列著其他職能活動(dòng)（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）；2、任何商業(yè)中心的核心區(qū)，總是被那些能顯示商業(yè)中心最高級(jí)別的經(jīng)濟(jì)單位所占據(jù)；3、隨著整個(gè)商業(yè)中心級(jí)別的增高，低級(jí)別經(jīng)濟(jì)職能單位將被排斥到低地價(jià)地區(qū)，在商業(yè)中心的邊緣地帶布局；4、在任何一級(jí)商業(yè)中心的典型職能內(nèi)，每一項(xiàng)職能的次序也是按門檻高低的順序系列排列。（二）對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)作用土地價(jià)值理論通過(guò)土地與商業(yè)店鋪的關(guān)系來(lái)指導(dǎo)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局。1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)充分考慮市場(chǎng)規(guī)律的特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)行為只能科學(xué)引導(dǎo)而不能違背市場(chǎng)規(guī)律強(qiáng)行要求。引導(dǎo)手段可以采用多種形式，包括價(jià)格杠桿、土地政策調(diào)控等。2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局應(yīng)遵循土地價(jià)值規(guī)律，并發(fā)揮規(guī)劃的指導(dǎo)作用，在城市不同層次用地上留出合適的發(fā)展空間，保障商業(yè)可持續(xù)健康的發(fā)展。3、規(guī)劃布局考慮的因素中應(yīng)包括如土地面積、人口分布、經(jīng)濟(jì)收入分布狀況、交通及便捷性的不規(guī)則狀況等對(duì)城市商用土地地租影響的內(nèi)容。四、商圈理論（一）理論要點(diǎn)商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢(shì)圈”。它是指商貿(mào)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈對(duì)企業(yè)而言，則是其業(yè)務(wù)活動(dòng)的空間，在這個(gè)空間范圍內(nèi)向消費(fèi)者提供商品和服務(wù)。對(duì)消費(fèi)者而言，則是方便購(gòu)買的空間。影響商圈設(shè)定的因素主要有：1、人口數(shù)量、特征及其發(fā)展趨勢(shì)；2、購(gòu)買潛力與已有企業(yè)的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)狀況；3、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景與產(chǎn)業(yè)多元化的程度；4、區(qū)域內(nèi)交通、運(yùn)輸、服務(wù)、金融、信用、保險(xiǎn)、物業(yè)等狀況；5、勞動(dòng)力市場(chǎng)條件；6、法律、行政管理因素；7、民情風(fēng)俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設(shè)施零售商圈分為3個(gè)層次，即：核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈。核心商圈能吸引55%至70%的顧客；次級(jí)商圈為15%至25%；邊緣商圈則最少，比較稀疏。商圈大小通過(guò)“零售引力法則”，又稱“雷利法則”來(lái)確定。該法則主要證實(shí)一個(gè)城市的人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力就越大。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。通過(guò)商圈飽和度可以確定某一地區(qū)的商店不足還是飽和。飽和指數(shù)計(jì)算公式如下：IRS＝C×RE／RF。其中，C為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的商店?duì)I業(yè)面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。（二）對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)商圈狀況反映商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)潛力的大小。運(yùn)用商圈理論可以確定城市或城市的某一地區(qū)是否需要或能否再接受新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)入。五、其他相關(guān)理論其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃理論包括：城市競(jìng)爭(zhēng)力理論、可持續(xù)發(fā)展理論、市場(chǎng)營(yíng)銷理論等理論和方法都從不同的側(cè)面對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃起作用。相關(guān)理論對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)作用主要包括：1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃不僅需要對(duì)城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，還需要研究城市社會(huì)功能、文化、市民生活價(jià)值等豐富的內(nèi)容。2、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)盡可能運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)力分析方法、可持續(xù)性分析方法等多種方法，使規(guī)劃更有針對(duì)性，更具實(shí)際指導(dǎo)意義并更易于操作實(shí)施。

第二篇現(xiàn)狀篇第一章城市概況第一節(jié)城市簡(jiǎn)介XX市位于XX省西北部，自漢代開始建縣，迄今已有2200多年的歷史，素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱。XX文化積淀厚重，歷來(lái)為“江南佳麗之地，文物昌盛之邦”，XX宗教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是中國(guó)佛教“禪林清規(guī)”的發(fā)祥地。XX自然資源豐富，是XX重點(diǎn)林區(qū)和全國(guó)重點(diǎn)毛竹產(chǎn)區(qū)，XX鉭鈮礦是我國(guó)最大鉭鈮鋰原料生產(chǎn)基地；硅灰石儲(chǔ)量約占全國(guó)1/4，原煤、巖鹽、石灰石儲(chǔ)量列XX第一；XX生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是全國(guó)第一批生態(tài)試點(diǎn)城市之一，擁有1個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、1個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、4個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園、4個(gè)省級(jí)森林公園、2個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)和4個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。XX古稱“農(nóng)業(yè)上郡”，目前是全國(guó)重要的商品糧、油茶、優(yōu)質(zhì)苧麻生產(chǎn)基地，以占全省11%的耕地、12%的人口，生產(chǎn)了全省1/6左右的糧、棉、油、豬和水產(chǎn)，在XX省的地位舉足輕重。XX市工業(yè)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展，形成了醫(yī)藥、食品、建材、機(jī)電、能源五大支柱及化工、紡織等產(chǎn)業(yè)組成的工業(yè)體系。XX市交通便利，境內(nèi)京九鐵路縱貫?zāi)媳?，浙贛復(fù)線橫臥東西；以贛粵、滬瑞、大廣高速公路和320、105國(guó)道為主骨架的公路網(wǎng)絡(luò)基本形成；袁河、錦河直入贛江，水路航程千余公里。XX市中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，城市面貌日新月異，相繼榮獲全國(guó)綠化模范城市、國(guó)家園林城市、城市道路交通“暢通工程”一等管理水平城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家衛(wèi)生城市等稱號(hào)，XX市圍繞贛西經(jīng)濟(jì)中心城市建設(shè)，積極打造生態(tài)宜居城市。第二節(jié)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)一、城市規(guī)模XX市全市土地面積18669平方公里，其中，市政府所在地袁州區(qū)面積2532平方公里。全市轄袁州區(qū)、豐城市、高安市、樟樹市、奉新縣、萬(wàn)載縣、上高縣、宜豐縣、靖安縣、銅鼓縣等三市六縣一區(qū)，有157個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，23個(gè)街道辦事處。近年來(lái)，XX市人口規(guī)模穩(wěn)步增加。由統(tǒng)計(jì)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年末，全市年末總?cè)丝谶_(dá)到546.46萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到44.7%，近年來(lái)城鎮(zhèn)化率年均增速超1個(gè)百分點(diǎn)，但較XX省2012年城鎮(zhèn)化率47.5%及全國(guó)2012年城鎮(zhèn)化率52.6%尚有一定差距，隨著城鎮(zhèn)化率的逐年提高，對(duì)XX市拉動(dòng)城鄉(xiāng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)商業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展帶來(lái)較大的空間。據(jù)公安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，全市年末總?cè)丝?73.10萬(wàn)人，較2011年增加6.25萬(wàn)人，其中，非農(nóng)業(yè)人口159.00萬(wàn)人，非農(nóng)人口占比為27.74%。袁州區(qū)2012年末總?cè)丝?09.13萬(wàn)人，其中，非農(nóng)業(yè)人口26.53萬(wàn)人，非農(nóng)人口占比為24.31%。

圖2-1-1主要年份XX市人口情況二、經(jīng)濟(jì)總量近年來(lái)，XX市經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2012年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1247.60億元，較上年增長(zhǎng)11.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值202.67億元，較上年增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值702.20億元，較上年增長(zhǎng)13.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值342.73億元，較上年增長(zhǎng)11.8%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值22855元，按2012年平均匯率（1美元=6.3125元人民幣）折算為3620.6美元。圖2-1-2主要年份XX市地區(qū)生產(chǎn)總值及增速變化情況

圖2-1-3主要年份XX市三次產(chǎn)業(yè)增加值及增速變化情況其中，袁州區(qū)2012年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值164.56億元，較上年增長(zhǎng)12.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24.85億元，較上年增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值65.34億元，較上年增長(zhǎng)14.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值74.37億元，較上年增長(zhǎng)14.1%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值15597元，按2012年平均匯率（1美元=6.3125元人民幣）折算為2470.8美元。圖2-1-4主要年份袁州區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)變化情況三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)自“十五”末以來(lái)，XX市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由相對(duì)均衡發(fā)展型的“一二三”過(guò)渡到鮮明的“二三一”結(jié)構(gòu)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的35.18：34.08:30.73調(diào)整到2012年的16.24：56.28:27.47，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展顯著加快，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重顯著上升，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著主導(dǎo)作用，第一產(chǎn)業(yè)增加值比重大幅下降，第三產(chǎn)業(yè)比重略有下降。XX市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。圖2-1-5主要年份XX市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況其中，袁州區(qū)2012年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為15.10：39.71：45.19，形成了“三二一”發(fā)展結(jié)構(gòu)，與上年的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)16.77：39.81：43.42相較，第一產(chǎn)業(yè)調(diào)減1.67個(gè)百分點(diǎn)、第二產(chǎn)業(yè)調(diào)減0.1個(gè)百分點(diǎn)、第三產(chǎn)業(yè)調(diào)增1.77個(gè)百分點(diǎn)。圖2-1-6主要年份袁州區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況從整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例及近年產(chǎn)業(yè)的變化來(lái)看，XX市處于工業(yè)化中期階段，但袁州區(qū)已初步實(shí)現(xiàn)工業(yè)化中期向工業(yè)化后期轉(zhuǎn)變，袁州區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將逐漸由工業(yè)向服務(wù)業(yè)側(cè)重。四、產(chǎn)業(yè)特征（一）農(nóng)業(yè)XX市農(nóng)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展趨勢(shì)。--糧食生產(chǎn)成績(jī)突出。2012年，全年糧食種植面積943.95萬(wàn)畝，同比增長(zhǎng)1.6%，糧食總產(chǎn)量414.83萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)5.4%，榮獲“全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)市”。--畜牧業(yè)發(fā)展步伐加快。2012年，全年肉類總產(chǎn)量61.19萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)10.04%。年末生豬存欄367.3萬(wàn)頭，同比增長(zhǎng)6.45%；生豬出欄626.9萬(wàn)頭，同比增長(zhǎng)10.23%。全年水產(chǎn)品產(chǎn)量32.89萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)7.69%。禽蛋產(chǎn)量7.47萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)15.3%。--農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不斷提高。2012年全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)增至222家，其中國(guó)家級(jí)6家、省級(jí)65家，市級(jí)151家。農(nóng)民專業(yè)合作社突破2000家，其中省級(jí)示范社65家。全市形成了糧食、生豬、肉牛、家禽、油茶、中藥材、竹木、苧麻、果業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)10大優(yōu)勢(shì)特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。--“萬(wàn)村千鄉(xiāng)”工程成效顯著。2012年全市村鎮(zhèn)建設(shè)累計(jì)投入35億元，實(shí)施高速公路沿線44個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)秀美鄉(xiāng)村提升工程。完成農(nóng)家店信息化改造730家，列XX省第二。2012年，全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值347.63億元，較2011年增長(zhǎng)4.52%。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值150.83億元，林業(yè)產(chǎn)值29.46億元，牧業(yè)產(chǎn)值130.51億元，漁業(yè)產(chǎn)值34.19億元，農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值2.64億元。全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)商品總產(chǎn)值255.56億元，較2011年增長(zhǎng)7.70%。農(nóng)業(yè)商品率為71.20%，較2011年下降0.14個(gè)百分點(diǎn)。圖2-1-7主要年份XX市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值變化情況圖2-1-8主要年份XX市農(nóng)業(yè)商品產(chǎn)值及商品率變化情況（二）工業(yè)近年來(lái)，XX市工業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)增加值一直在地區(qū)生產(chǎn)總值中占主導(dǎo)地位。2012年，全年累計(jì)完成工業(yè)增加值633.39億元，同比增長(zhǎng)13.9%，占生產(chǎn)總值的比重為50.77%，對(duì)XX經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)63.5%，工業(yè)的主導(dǎo)地位更為凸顯。2012年，770戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年產(chǎn)品銷售收入2000萬(wàn)元以上工業(yè)企業(yè)統(tǒng)稱為規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)）累計(jì)完成增加值508.55億元，同比增長(zhǎng)15.8%，其中輕工業(yè)完成增加值230.49億元，同比增長(zhǎng)16.1%，重工業(yè)完成增加值278.06億元，同比增長(zhǎng)15.5%。（三）第三產(chǎn)業(yè)近年來(lái)，XX市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2012年，全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值342.73億元，較2011年增長(zhǎng)11.8%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為27.47%，拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8.12個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率達(dá)到51.61%，對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率均為2006年以來(lái)最高值。圖2-1-9主要年份XX市第三產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率情況（四）旅游業(yè)近年來(lái)，XX市旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，旅游總收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重逐年上升。2009年至2012年，全市接待國(guó)內(nèi)外旅游總?cè)藬?shù)增速保持在24%以上，實(shí)現(xiàn)旅游總收入增速保持在28%以上。2012年，全市全年接待國(guó)內(nèi)外游客1685萬(wàn)人，較2011年增長(zhǎng)46.8%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入124億元，較2011年增長(zhǎng)43.9%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為9.94%。圖2-1-10主要年份XX市旅游業(yè)發(fā)展情況五、人民生活隨著城市綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)和國(guó)家對(duì)民生工程愈加重視，XX市城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。2012年XX市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18895.84元，人均消費(fèi)性支出為11923.63元，分別較2011年增長(zhǎng)15.0%和1.4%，人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比重為63.10%。全市農(nóng)民人均純收入8052.12元，人均生活消費(fèi)支出5269.00元，分別較上年增長(zhǎng)15.34%和6.81%，人均生活消費(fèi)支出占人均純收入的比重為65.44%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)40.56%，較2011年上升1.34個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)43.14%，較2011年降低0.19個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。參照標(biāo)準(zhǔn)XX市城鎮(zhèn)居民生活已處于小康向富裕過(guò)度階段，農(nóng)村居民生活已達(dá)到小康中段。

圖2-1-11主要年份XX市城鎮(zhèn)居民生活水平情況圖2-1-12主要年份XX市農(nóng)村居民生活水平情況六、交通運(yùn)輸近年來(lái)，XX市交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展迅速。2012年，全市民用汽車擁有量23.79萬(wàn)輛，同比2011年增長(zhǎng)15.71%。全市客運(yùn)量8264萬(wàn)人，同比2011年增長(zhǎng)9.62%；旅客周轉(zhuǎn)量407556萬(wàn)人公里，同比2011年增長(zhǎng)9.86%。全社會(huì)貨運(yùn)量15240.3萬(wàn)噸，同比2011年增長(zhǎng)15.07%；貨物周轉(zhuǎn)量4062098萬(wàn)噸公里，同比2011年增長(zhǎng)17.50%。其中，公路貨運(yùn)量12989萬(wàn)噸，貨物周轉(zhuǎn)量3759761萬(wàn)噸公里；水路貨運(yùn)量2251.3萬(wàn)噸，貨物周轉(zhuǎn)量302337萬(wàn)噸公里。2012年，XX市火車站運(yùn)送貨物58萬(wàn)余噸，旅客運(yùn)量189萬(wàn)人次。

圖2-1-13主要年份XX市旅客周轉(zhuǎn)量情況圖2-1-14主要年份XX市貨物周轉(zhuǎn)量情況第三節(jié)城市商業(yè)一、商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境從第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成看，2011年，XX市實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通業(yè)增加值69.14億元，同比上年增長(zhǎng)10.75%，商貿(mào)流通業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值和地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為27.09%和6.41%，同比上年下降了0.17和2.23個(gè)百分點(diǎn)。

圖2-1-15主要年份XX市商貿(mào)流通業(yè)增加值及占第三產(chǎn)業(yè)和地區(qū)生產(chǎn)總值比重變化情況從社會(huì)消費(fèi)品零售總額構(gòu)成看，近年來(lái)，XX市消費(fèi)品市場(chǎng)活躍，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷增加。2012年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額354.36億元，較上年增長(zhǎng)14.40%。其中：城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額282.10億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的79.61%；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額72.26億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的20.39%。按行業(yè)分，批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)分別實(shí)現(xiàn)零售額313.54億元和40.78億元，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重分別為88.48%和11.51%。圖2-1-16主要年份XX市社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化情況二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近年來(lái)，XX市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)步伐加快。截止2013年3月，XX市城區(qū)現(xiàn)有零售、批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和餐飲、二星級(jí)及以上星級(jí)賓館等網(wǎng)點(diǎn)總計(jì)5724個(gè)，合計(jì)營(yíng)業(yè)面積155.73萬(wàn)平方米（不包括餐飲、二星級(jí)及以上星級(jí)賓館網(wǎng)點(diǎn)面積）。圖2-1-17XX市城區(qū)零售、批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量占比情況圖2-1-18XX市城區(qū)零售網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積占比情況截止2013年3月，城區(qū)現(xiàn)有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4493個(gè)，營(yíng)業(yè)面積57.04萬(wàn)平方米。其中：1000平方米及以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)59個(gè)，營(yíng)業(yè)面積39.46萬(wàn)平方米；1000平方米以下零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4434個(gè)，營(yíng)業(yè)面積17.58萬(wàn)平方米。圖2-1-19XX市城區(qū)零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積按規(guī)模劃分以XX市公安局統(tǒng)計(jì)的袁州區(qū)、宜陽(yáng)新區(qū)和經(jīng)開區(qū)人口50.1887萬(wàn)人計(jì)算，XX市中心城區(qū)人均零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積為1.14平方米/人。其中，1000平方米以下零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)人均零售網(wǎng)點(diǎn)面積0.35平方米/人，1000平方米及以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)人均零售網(wǎng)點(diǎn)面積0.79平方米/人。1000平方米及以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，人均零售網(wǎng)點(diǎn)面積最高的是購(gòu)物中心和百貨店，為0.49平方米/人；人均零售網(wǎng)點(diǎn)面積最低的是專賣店，為0.08平方米/人。表2-1-1XX市城區(qū)人均占有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積情況類別營(yíng)業(yè)面積(萬(wàn)平方米)人均零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積(平方米/人/年)1000㎡以下零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)17.580.351000㎡以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)39.460.79其中購(gòu)物中心和百貨店24.600.49超市5.270.11專業(yè)店5.370.11專賣店4.220.08零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合計(jì)57.041.14注：1.人均零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積以XX市服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室提供的袁州區(qū)、宜陽(yáng)新區(qū)、經(jīng)開區(qū)人口數(shù)據(jù)50.1887萬(wàn)人計(jì)算；2.表中數(shù)據(jù)不含明月山景區(qū)數(shù)據(jù)。截止2013年3月，城區(qū)現(xiàn)有商品交易市場(chǎng)15個(gè)，合計(jì)營(yíng)業(yè)面積89.86萬(wàn)平方米。截止2013年3月，城區(qū)現(xiàn)有餐飲網(wǎng)點(diǎn)1175個(gè)。截止2013年3月，城區(qū)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)31個(gè)，合計(jì)營(yíng)業(yè)面積88297平方米。以XX市公安局統(tǒng)計(jì)的袁州區(qū)、宜陽(yáng)新區(qū)和經(jīng)開區(qū)人口50.1887萬(wàn)人計(jì)算，每千人擁有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積175.93平方米，高于全國(guó)平均水平90平方米/千人。截止2013年3月，城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)街及商業(yè)集聚區(qū)9處，合計(jì)長(zhǎng)度5150米。截止2013年3月，城區(qū)現(xiàn)有較具發(fā)展規(guī)模物流網(wǎng)點(diǎn)2處。截止2013年3月，城區(qū)現(xiàn)有二星級(jí)及以上星級(jí)賓館10處。第二章商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第一節(jié)商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、分行業(yè)發(fā)展情況（一）商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展概況近年來(lái)，XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，批發(fā)零售業(yè)和住宿餐飲業(yè)增加值穩(wěn)步增長(zhǎng)。2011年，XX市批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值53.33億元，較2005年增長(zhǎng)了一倍，年均增幅12.30%，占地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重分別為4.95%和20.90%，批發(fā)零售業(yè)增加值占比較2005年有所降低。圖2-2-1主要年份XX市批發(fā)零售業(yè)增加值占比變化情況2011年，XX市住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值15.81億元，較2005年增長(zhǎng)了2.84倍，年均增幅19.01%，占地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重分別為1.47%和6.20%，住宿餐飲業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重較2005年略有降低，占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重較2005年有所增加。圖2-2-2主要年份XX市住宿餐飲業(yè)增加值占比變化情況（二）分行業(yè)特征1、批發(fā)業(yè)2011年，XX市擁有限額以上法人企業(yè)49家，年末從業(yè)人員11622人，零售營(yíng)業(yè)面積13.38萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)商品銷售額210.67億元，其中，批發(fā)額165.26億元，零售額45.41億元。限額以上批發(fā)業(yè)人均效益和地均效益分別為181.27萬(wàn)元/人和15.74萬(wàn)元/平方米，分別較2005年增加了127.89萬(wàn)元/人和2.36萬(wàn)元/平方米。限額以上批發(fā)企業(yè)中，礦產(chǎn)品、建材及化工產(chǎn)品批發(fā)業(yè)人均效益419.62萬(wàn)元/人，居于首位；其次是機(jī)械設(shè)備、五金交電及電子產(chǎn)品批發(fā)業(yè)，人均效益為297.48萬(wàn)元/人；人均效益最低的是農(nóng)畜產(chǎn)品批發(fā)業(yè)，人均效益僅為43.78萬(wàn)元/人。

圖2-2-32011年、2005年XX市限額以上批發(fā)業(yè)人均效益變化情況限額以上批發(fā)企業(yè)中，農(nóng)畜產(chǎn)品批發(fā)業(yè)地均效益40.61萬(wàn)元/平方米，居于首位；其次是醫(yī)藥及醫(yī)療器材批發(fā)業(yè)，地均效益為12.98萬(wàn)元/平方米；地均效益最低的是機(jī)械設(shè)備、五金交電及電子產(chǎn)品批發(fā)業(yè)，地均效益僅為5.55萬(wàn)元/平方米。圖2-2-42011年、2005年XX市限額以上批發(fā)業(yè)地均效益變化情況2、零售業(yè)2011年，XX市擁有限額以上零售企業(yè)63家，年末從業(yè)人員4308人，零售營(yíng)業(yè)面積29.43萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)商品銷售額29.92億元。限額以上零售業(yè)人均效益和地均效益分別為69.46萬(wàn)元/人和1.02萬(wàn)元/平方米，分別較2005年增加了52.21萬(wàn)元/人和0.34萬(wàn)元/平方米。限額以上零售企業(yè)中，汽車、摩托車、燃料及零配件專門零售業(yè)的人均效益為166.27萬(wàn)元/人，居于首位；其次是家用電器及電子產(chǎn)品專門零售業(yè)，人均效益為71.20萬(wàn)元/人；人均效益最小的是醫(yī)藥及醫(yī)療器材專門零售業(yè)，僅為10.57萬(wàn)元/人。圖2-2-52011年、2005年XX市限額以上零售業(yè)人均效益變化情況限額以上零售企業(yè)中，汽車、摩托車、燃料及零配件專門零售業(yè)的地均效益為2.38萬(wàn)元/平方米，居于首位；其次是家用電器及電子產(chǎn)品專門零售業(yè)，地均效益為0.83萬(wàn)元/平方米；地均效益最小的是五金、家具及室內(nèi)裝修材料專門零售業(yè)，僅為0.48萬(wàn)元/平方米。圖2-2-62011年、2005年XX市限額以上零售業(yè)地均效益變化情況3、住宿業(yè)2011年，XX市擁有限額以上住宿企業(yè)28家，年末從業(yè)人員3652人，擁有房間數(shù)和床位數(shù)分別為4102間和7067個(gè)，餐飲營(yíng)業(yè)面積10.32萬(wàn)平方米，擁有餐位數(shù)13267位，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.43億元。限額以上住宿業(yè)人均效益和地均效益分別為9.40萬(wàn)元/人和0.33萬(wàn)元/平方米，人均效益較2005年增加了5.23萬(wàn)元/人，地均效益較2005年減少了0.09萬(wàn)元/平方米。圖2-2-7主要年份XX市限額以上住宿業(yè)人均效益變化情況圖2-2-8主要年份XX市限額以上住宿業(yè)地均效益變化情況限額以上住宿企業(yè)按住宿行業(yè)小類分，旅游飯店的人均效益和地均效益分別為9.96萬(wàn)元/人和0.38萬(wàn)元/平方米；一般旅館的人均效益和地均效益分別為7.59萬(wàn)元/人和0.20萬(wàn)元/平方米；其他住宿服務(wù)業(yè)的人均效益和地均效益分別為5.35萬(wàn)元/人和0.46萬(wàn)元/平方米。限額以上住宿企業(yè)按星級(jí)分，人均效益最高的是四星級(jí)住宿業(yè)人均效益為12.96萬(wàn)元/人，人均效益最低的是五星級(jí)住宿業(yè)，僅為1.88萬(wàn)元/人；地均效益最高的是其他住宿服務(wù)業(yè)為0.62萬(wàn)元/平方米，地均效益最低的是三星級(jí)服務(wù)業(yè)，僅為0.14萬(wàn)元/平方米。4、餐飲業(yè)2011年，XX市擁有限額以上餐飲企業(yè)12個(gè)，年末從業(yè)人員1307人，擁有房間數(shù)和床位數(shù)分別為885間和1513個(gè)，餐飲營(yíng)業(yè)面積4.74萬(wàn)平方米，擁有餐位數(shù)7850位，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額9655萬(wàn)元。限額以上餐飲業(yè)人均效益和地均效益分別為7.39萬(wàn)元/人和0.20萬(wàn)元/平方米，人均效益較2007年增加了2.04萬(wàn)元/人，地均效益較2007年減少了0.03萬(wàn)元/平方米。圖2-2-9主要年份XX市限額以上餐飲業(yè)人均效益變化情況

圖2-2-10主要年份XX市限額以上餐飲業(yè)地均效益變化情況5、億元以上商品交易市場(chǎng)2011年，XX市擁有億元以上商品交易市場(chǎng)7個(gè)，總攤位數(shù)4499個(gè)，其中，年末出租攤位數(shù)4090個(gè)，攤位出租率為90.91%，較2008年增加了14.32個(gè)百分點(diǎn)；億元以上商品交易市場(chǎng)合計(jì)營(yíng)業(yè)面積19.16萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)成交額67.40億元，地均效益3.52萬(wàn)元/平方米，較2008年增加了0.99萬(wàn)元/平方米。圖2-2-11主要年份XX市億元以上商品交易市場(chǎng)地均效益和攤位出租率變化情況按市場(chǎng)類別分，億元以上商品交易市場(chǎng)中其他綜合市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的攤位出租率均為100.00%，居于首位；攤位出租率最低的是醫(yī)藥、醫(yī)療用品及器材市場(chǎng)，攤位出租率僅為51.43%。醫(yī)藥、醫(yī)療用品及器材市場(chǎng)的地均效益為7.89萬(wàn)元/平方米，居于首位；地均效益最低的是生產(chǎn)資料專業(yè)市場(chǎng)，地均效益僅為0.27萬(wàn)元/平方米。圖2-2-122011年XX市億元以上商品交易市場(chǎng)按市場(chǎng)類別分地均效益和攤位出租率按經(jīng)營(yíng)方式分，億元以上商品交易市場(chǎng)中以批發(fā)為主商品交易市場(chǎng)的攤位出租率和地均效益分別為87.32%和3.38萬(wàn)元/平方米；以零售為主商品交易市場(chǎng)的攤位出租率和地均效益分別為98.92%和4.19萬(wàn)元/平方米。按經(jīng)營(yíng)環(huán)境分，億元以上商品交易市場(chǎng)中封閉式經(jīng)營(yíng)商品交易市場(chǎng)的攤位出租率和地均效益分別為99.55%和4.75萬(wàn)元/平方米；其他方式經(jīng)營(yíng)商品交易市場(chǎng)的攤位出租率和地均效益分別為66.61%和1.97萬(wàn)元/平方米。按攤位分，億元以上商品交易市場(chǎng)中食品、飲料、煙酒類市場(chǎng)年末出租攤位數(shù)2306個(gè)，占億元以上商品交易市場(chǎng)總出租攤位數(shù)的56.38%，居于第一位；其次是建筑及裝潢材料類市場(chǎng)，年末出租攤位數(shù)545個(gè)，占億元以上商品交易市場(chǎng)總出租攤位數(shù)的13.33%。食品、飲料、煙酒類市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成交額42.84億元，占億元以上商品交易市場(chǎng)成交額的比重為63.56%；其次是中西藥品類市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)成交額15.00億元，占億元以上商品交易市場(chǎng)成交額的比重為22.25%。表2-2-12011年XX市億元以上商品交易市場(chǎng)按攤位分成交情況市場(chǎng)類別年末出租攤位成交額數(shù)量（個(gè)）占比（%）數(shù)量（萬(wàn)元）占比（%）食品、飲料、煙酒類230656.3842844663.56服裝、鞋帽、針紡織品類2095.11186982.77化妝品類180.4440730.60金銀珠寶類20.055560.08日用品類1253.0636770.55五金、電料類611.4983611.24體育、娛樂用品類40.105160.08書報(bào)雜志類10.0280.00電子出版物及音像制品類40.102500.04家用電器和音像器材類60.153250.05中西藥品類3608.8015000022.25文化辦公用品類70.173840.06家具類60.1511240.17化工材料及制品類511.2585051.26金屬材料類1333.2590861.35建筑及裝潢材料類54513.33220073.26機(jī)電產(chǎn)品及設(shè)備類601.4739490.59種子飼料類461.12108751.61棉麻類561.3724030.36其他類902.208040.12合計(jì)4090100.00674047100.00二、商業(yè)貢獻(xiàn)率分析（一）產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)近年來(lái)，XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用愈加顯著。2011年，批發(fā)零售業(yè)分別拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)0.71和2.91個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值的貢獻(xiàn)率分別為2.98%和14.63%。圖2-2-13主要年份XX市批發(fā)零售業(yè)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率2011年，XX市住宿餐飲業(yè)分別拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值0.06和0.24個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值的貢獻(xiàn)率分別為0.25%和1.23%。圖2-2-14主要年份XX市住宿餐飲業(yè)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率根據(jù)XX市2005年-2011年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建立計(jì)量回歸模型：其中：代表標(biāo)準(zhǔn)化后的地區(qū)生產(chǎn)總值，，，和分別代表標(biāo)準(zhǔn)化后的第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、去除商貿(mào)流通業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)的增加值。以此來(lái)得出商貿(mào)流通業(yè)拉動(dòng)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。模型擬合結(jié)果如下：從上述回歸結(jié)果可以看出，商貿(mào)流通業(yè)增長(zhǎng)1%，會(huì)引起地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.055%；而第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)1%，會(huì)引起地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.676%，說(shuō)明XX市地區(qū)生產(chǎn)總值中第二產(chǎn)業(yè)占有較大比重，以商貿(mào)流通業(yè)為重要組成部分的第三產(chǎn)業(yè)還有很大發(fā)展空間，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐的加快，商貿(mào)流通業(yè)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)將進(jìn)一步增加。（二）就業(yè)貢獻(xiàn)近年來(lái)，XX市商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人員不斷增加。2011年，XX市全社會(huì)從業(yè)人員308.61萬(wàn)人。其中，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人員28.60萬(wàn)人，占全社會(huì)從業(yè)人員的比重為9.27%；住宿和餐飲業(yè)從業(yè)人員7.64萬(wàn)人，占全社會(huì)從業(yè)人員的比重為2.48%。圖2-2-15主要年份XX市商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人員占全社會(huì)從業(yè)人員比重變化情況2011年，XX市城鎮(zhèn)從業(yè)人員88.81萬(wàn)人，占全社會(huì)從業(yè)人員的比重為28.78%。其中，城鎮(zhèn)批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人員17.71萬(wàn)人，占城鎮(zhèn)從業(yè)人員的比重為19.94%；城鎮(zhèn)住宿和餐飲業(yè)從業(yè)人員4.01萬(wàn)人，占城鎮(zhèn)從業(yè)人員的比重為4.52%。商貿(mào)流通業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)就業(yè)貢獻(xiàn)顯著。圖2-2-16主要年份XX市城鎮(zhèn)商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人員占城鎮(zhèn)從業(yè)人員比重變化情況三、城市商品集散能力與購(gòu)買力（一）商品集散能力根據(jù)《XX統(tǒng)計(jì)年鑒2012》限額以上批發(fā)和零售業(yè)商品銷售額數(shù)據(jù)，計(jì)算得出批發(fā)業(yè)商品銷售總額與零售業(yè)商品銷售總額的比值達(dá)到2.20，以一般情況分析，說(shuō)明XX市有很大一部分商品通過(guò)批發(fā)渠道分銷到其他地區(qū)，體現(xiàn)出XX市城市商品較強(qiáng)的集散能力。（二）商品購(gòu)買力城市發(fā)達(dá)的商業(yè)能夠吸引鄰近區(qū)域甚至全國(guó)各地的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，因此，外來(lái)購(gòu)買力指標(biāo)體現(xiàn)了本地區(qū)商業(yè)的外向輻射作用和區(qū)域影響力。外來(lái)消費(fèi)購(gòu)買、本市居民消費(fèi)、社會(huì)集團(tuán)消費(fèi)構(gòu)成了一個(gè)城市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額。根據(jù)2012年XX市城鄉(xiāng)人口和城鄉(xiāng)居民家庭消費(fèi)支出數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出XX市城鄉(xiāng)居民總消費(fèi)支出為454.52億元。2012年XX市全社會(huì)消費(fèi)品零售總額為354.36億元，以社會(huì)消費(fèi)品零售總額與全市城鄉(xiāng)居民總消費(fèi)支出的比值來(lái)衡量，XX市城市商品購(gòu)買力0.78，以一般情況分析，由其比值小于1可以得出XX市商業(yè)尚不足以滿足本市城鄉(xiāng)居民消費(fèi)需求，存在一定的消費(fèi)流失現(xiàn)象。四、商業(yè)發(fā)展集聚度根據(jù)《XX統(tǒng)計(jì)年鑒2012》，以限額以上連鎖總店和門店商品銷售總額與社會(huì)消費(fèi)品零售總額之比作為體現(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展的聚集度，則XX市商業(yè)發(fā)展聚集度指標(biāo)計(jì)算值為0.29，以一般情況分析，體現(xiàn)出XX市限額以上商業(yè)發(fā)展集聚度較低，連鎖經(jīng)營(yíng)有待加快發(fā)展。第二節(jié)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（一）1000平方米及以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)XX市1000平方米及以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，數(shù)量最多的是專業(yè)店為21個(gè)，數(shù)量占比為35.59%；其次是專賣店，數(shù)量占比為28.81%；數(shù)量占比最小的是購(gòu)物中心和百貨店，數(shù)量占比為16.95%。購(gòu)物中心和百貨店的營(yíng)業(yè)面積為24.60萬(wàn)平方米，占1000平方米及以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積的62.34%，居于首位；其次是專業(yè)店，營(yíng)業(yè)面積占比為13.61%；營(yíng)業(yè)面積占比最低的是專賣店，營(yíng)業(yè)面積占比為10.69%。

圖2-2-17XX市城區(qū)規(guī)模以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分業(yè)態(tài)數(shù)量構(gòu)成圖圖2-2-18XX市城區(qū)規(guī)模以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分業(yè)態(tài)面積構(gòu)成圖2、資源效益根據(jù)XX市城區(qū)部分大型零售企業(yè)提供的數(shù)據(jù)，2012年，XX市城區(qū)部分大型零售企業(yè)平均地均效益為0.61萬(wàn)元/平方米/年，平均勞均效益為6.44萬(wàn)元/人/年。其中，地均效益最高的是青龍商廈集團(tuán)，地均效益為0.83萬(wàn)元/平方米/年；勞均效益最高的是青龍商廈集團(tuán)，勞均效益為10.00萬(wàn)元/人/年。

圖2-2-192012年XX市城區(qū)部分大型零售企業(yè)地均效益圖2-2-202012年XX市城區(qū)部分大型零售企業(yè)勞均效益（二）商品交易市場(chǎng)1、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)編制組現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研和XX市服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室提供資料，城區(qū)現(xiàn)有商品交易市場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)類別分，日用工業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)均為6個(gè)，占城區(qū)商品交易市場(chǎng)總數(shù)的40.00%；其次是其他市場(chǎng)，數(shù)量占比為13.33%；數(shù)量占比最小的是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，數(shù)量占比為6.67%。生產(chǎn)資料市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積56.65萬(wàn)平方米，占城區(qū)商品交易市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的63.04%，居于首位；其次是其他市場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占比為16.69%；營(yíng)業(yè)面積占比最小的是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，占比為8.90%。圖2-2-21XX市城區(qū)商品交易市場(chǎng)分經(jīng)營(yíng)類別數(shù)量構(gòu)成圖圖2-2-22XX市城區(qū)商品交易市場(chǎng)分經(jīng)營(yíng)類別面積構(gòu)成圖2、資源效益根據(jù)XX市城區(qū)部分商品交易市場(chǎng)提供的數(shù)據(jù)計(jì)算得出，2012年，XX市城區(qū)部分商品交易市場(chǎng)平均地均效益為1.95萬(wàn)元/平方米/年，平均勞均效益為15.16萬(wàn)元/人/年。其中，地均效益最高的是XX貿(mào)易廣場(chǎng)，地均效益為6.00萬(wàn)元/平方米/年；勞均效益最高的是XX建材市場(chǎng)，勞均效益為26.67萬(wàn)元/人/年。

圖2-2-232012年XX市城區(qū)部分商品交易市場(chǎng)地均效益圖2-2-242012年XX市城區(qū)部分商品交易市場(chǎng)勞均效益（三）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)據(jù)XX市城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)調(diào)查表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（不包括贛西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)），城區(qū)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)26個(gè)，合計(jì)營(yíng)業(yè)面積84997平方米，占地面積60397平方米，合計(jì)攤位數(shù)3752個(gè)，2012年實(shí)現(xiàn)交易額105648萬(wàn)元。以XX市公安局統(tǒng)計(jì)的袁州區(qū)、宜陽(yáng)新區(qū)和經(jīng)開區(qū)人口50.1887萬(wàn)人計(jì)算，每千人擁有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積169.35平方米。此外，據(jù)規(guī)劃編制組現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，除調(diào)查表統(tǒng)計(jì)資料外，尚有5個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，合計(jì)營(yíng)業(yè)面積3300平方米，以XX市公安局統(tǒng)計(jì)的袁州區(qū)、宜陽(yáng)新區(qū)和經(jīng)開區(qū)人口50.1887萬(wàn)人計(jì)算，每千人擁有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積6.57平方米。據(jù)此，城區(qū)共有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)31個(gè)，合計(jì)營(yíng)業(yè)面積88297平方米，每千人擁有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積175.93平方米。二、網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀空間布局（一）零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)XX市城區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集聚區(qū)域?yàn)椋褐猩街新芬阅稀⒊?yáng)路以北、XX南路以東、東風(fēng)路以西圍成的老城區(qū)商業(yè)中心；以袁山中路與高士路交叉口為中心所輻射的主街道；壇前路、明月北路、袁山中路圍成區(qū)域；火車站站前主要道路輻射區(qū)域。網(wǎng)點(diǎn)密集道路主要有中山路、東風(fēng)路、高士路、朝陽(yáng)路、鼓樓路、重桂路、袁山路和明月北路。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、宜陽(yáng)新區(qū)東部、城南地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少?？傮w來(lái)看，XX市城區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈現(xiàn)“老城區(qū)集中，新區(qū)和開發(fā)區(qū)相對(duì)缺乏”的分布格局。商業(yè)發(fā)展缺乏指導(dǎo)，商業(yè)布局多為自發(fā)性分布，預(yù)留商業(yè)用地不足；老城區(qū)部分商業(yè)街道各種業(yè)態(tài)發(fā)展混亂，主力業(yè)態(tài)不明，缺乏大型停車場(chǎng)等配套設(shè)施，制約了部分商業(yè)業(yè)態(tài)的后續(xù)發(fā)展；老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)度集中、商業(yè)中心發(fā)展定位不明顯、批零混雜等問(wèn)題。鼓樓路中山中路朝陽(yáng)路重桂路（二）商品交易市場(chǎng)XX市城區(qū)商品交易市場(chǎng)主要分布在明月北路兩側(cè)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和滬昆高速與經(jīng)發(fā)大道交叉區(qū)域，另外老城區(qū)也有少數(shù)商品交易市場(chǎng)。其中高士路-經(jīng)發(fā)大道與滬昆高速交叉區(qū)域的商品交易市場(chǎng)規(guī)模較大，包括經(jīng)營(yíng)面積30萬(wàn)平方米的XX國(guó)際商貿(mào)城（包括建材、家具、衛(wèi)浴、五金、機(jī)電、百貨以及國(guó)際會(huì)展中心、星級(jí)酒店、物流倉(cāng)儲(chǔ)、電子商務(wù)等）和經(jīng)營(yíng)面積38萬(wàn)平方米的廣匯國(guó)際家居建材市場(chǎng)（包括廣匯國(guó)際家居廣場(chǎng)、廣匯汽車城和廣匯國(guó)際大酒店）。廣匯國(guó)際家居建材市場(chǎng)XX國(guó)際商貿(mào)城XX摩托車市場(chǎng)贛西農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)（三）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)XX市城區(qū)共有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)31個(gè)（不包含明月山管委會(huì)所轄區(qū)域），分布較零散，主要功能為服務(wù)周邊小區(qū)居民生活，是民生工程的重要組成部分。但部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)存在基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、規(guī)劃布局不科學(xué)、占道經(jīng)營(yíng)等一系列問(wèn)題，對(duì)城市形象有一定負(fù)面影響，急需提升改造。海納西門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鳳凰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)箭道農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)新東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（四）商業(yè)街及以街形成的商業(yè)集聚區(qū)XX市中心城區(qū)業(yè)已形成較具特點(diǎn)的商業(yè)街或以街形式的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚區(qū)9處，主要包括服飾、餐飲、休閑娛樂、家具家居等類型。其中鼓樓路步行街等多條街區(qū)已具備發(fā)展成為特色商業(yè)街、專業(yè)商業(yè)街的基礎(chǔ)。三、現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展階段（一）零售業(yè)表2-2-2XX市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分業(yè)態(tài)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)描述發(fā)展現(xiàn)狀代表企業(yè)或網(wǎng)點(diǎn)有店鋪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)食雜店位于居民區(qū)內(nèi)，輻射半徑小，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主。一般在100平方米以內(nèi)。以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。成熟以沿街門面為主便利店商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場(chǎng)所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)。商圈范圍小，顧客步行到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為快速消費(fèi)者。100平方米左右，使用率高。即時(shí)食品、日用小百貨為主，售價(jià)高于市場(chǎng)平均水平。初具規(guī)模好鄰居便利折扣店輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的區(qū)民，商品價(jià)格一般低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占有較大的比例。無(wú)無(wú)超市市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主，營(yíng)業(yè)面積在6000平方米以下，經(jīng)營(yíng)包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。成熟青龍超市大型超市市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)附近，輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主，營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上，大眾化衣、食、用品齊全，一次性購(gòu)齊，注重自有品牌開發(fā)。成熟青龍超市、步步高超市等倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品品種在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷售。無(wú)無(wú)百貨店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地，目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的流動(dòng)顧客為主，營(yíng)業(yè)面積在6000-20000平方米，綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。成熟洪客隆百貨店、青龍商廈等專業(yè)店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)，目標(biāo)顧客以有目的選購(gòu)某類商品的流動(dòng)顧客為主。以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。成熟騰達(dá)電器、朝陽(yáng)電腦數(shù)碼城等專賣店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主，根據(jù)商品特點(diǎn)而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。成熟海瀾之家、汽車4S店家居建材商店城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)，目標(biāo)顧客以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主，營(yíng)業(yè)面積在6000平方米以上，商品以改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主。成熟陽(yáng)光家居城、XX市建材市場(chǎng)等購(gòu)物中心社區(qū)型購(gòu)物中心市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，商圈半徑為5-10公里，20-40個(gè)租賃店，包括大型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店無(wú)無(wú)購(gòu)物中心市級(jí)商業(yè)中心，商圈半徑為10-20公里，40-100個(gè)租賃店，包括百貨店、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等初具規(guī)模步步高購(gòu)物中心、步步高廣場(chǎng)等城郊購(gòu)物中心城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道，商圈半徑30-50公里以上，200個(gè)租賃店以上，包括百貨店、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等無(wú)無(wú)工廠直銷中心一般遠(yuǎn)離市區(qū)目標(biāo)顧客，多為重視品牌的有目的的購(gòu)買為，品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌。無(wú)無(wú)無(wú)店鋪商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)XX市無(wú)形店鋪零售業(yè)態(tài)，如電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物基本處于初具規(guī)模階段。由表2-2-2，XX市城區(qū)已形成了多樣化的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在14種有店鋪零售商業(yè)業(yè)態(tài)中，除折扣店、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、社區(qū)型購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心和工廠直銷中心以外，XX市均有所發(fā)展。（二）商品交易市場(chǎng)1、農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)的發(fā)展是從農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)起步的，自新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)大體經(jīng)歷了六個(gè)階段，詳見表2-2-3。表2-2-3我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)發(fā)展階段列表序號(hào)時(shí)限發(fā)展階段階段特征11979-1984年中國(guó)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的恢復(fù)和起步階段市場(chǎng)規(guī)模小、輻射能力弱、布局分散21985-1991年商品交易市場(chǎng)建設(shè)全面開展階段市場(chǎng)規(guī)模不斷提高，輻射范圍擴(kuò)大，逐步形成區(qū)域市場(chǎng)和全國(guó)中心交易市場(chǎng)，市場(chǎng)功能和作用明顯顯現(xiàn)出來(lái)31992-1998年商品交易市場(chǎng)數(shù)量型擴(kuò)張階段市場(chǎng)輻射范圍不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)大量產(chǎn)地型、銷地型、集散型市場(chǎng)，多種成分的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體出現(xiàn)，市場(chǎng)功能逐步發(fā)揮和完善41998-2000年結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段新型流通方式和組織形式對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成一定影響，市場(chǎng)由數(shù)量型擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量效益型發(fā)展52001-2004年市場(chǎng)質(zhì)量整頓階段市場(chǎng)由數(shù)量擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變，標(biāo)準(zhǔn)化市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量管理等方面政策頒布62004年至今全面開放階段外資進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)領(lǐng)域，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)范、可持續(xù)發(fā)展的時(shí)期；“雙百市場(chǎng)工程”促進(jìn)了農(nóng)產(chǎn)品流通的規(guī)?；ⅲ罕碇匈Y料來(lái)源于《中國(guó)商品交易市場(chǎng)30年》。XX市城區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)以贛西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為代表。贛西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)總占地面積155畝，總建筑面積8萬(wàn)平方米，交易面積7萬(wàn)平方米，已形成農(nóng)產(chǎn)品集散中心、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格形成中心、農(nóng)產(chǎn)品信息傳遞中心，是迄今為止贛西地區(qū)規(guī)模最大的農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)，也是國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化示范批發(fā)市場(chǎng)之一，被商務(wù)部核準(zhǔn)為全國(guó)“雙百市場(chǎng)工程”大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格信息采集點(diǎn)。贛西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入全面開放階段。2、小商品交易市場(chǎng)小商品是指針織、服裝、家電、五金、文化、體育、禮品等多種消費(fèi)工業(yè)品。小商品交易市場(chǎng)發(fā)展至今，大體經(jīng)歷了5個(gè)發(fā)展階段，詳見表2-2-4。表2-2-4我國(guó)小商品交易市場(chǎng)發(fā)展階段列表序號(hào)時(shí)限發(fā)展階段階段特征11979-1984年恢復(fù)集貿(mào)時(shí)期產(chǎn)生了漢正街小商品市場(chǎng)（1979年）、義烏小商品市場(chǎng)（1982年）、路橋市場(chǎng)（1978年）21984-1992年自發(fā)發(fā)展時(shí)期1984年我國(guó)貿(mào)易中心開始起步，1985年進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期——形成“貿(mào)易中心熱”，1986年對(duì)貿(mào)易中心進(jìn)行清理整頓31992-1998年數(shù)量型擴(kuò)張時(shí)期培育市場(chǎng)體系成為經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)核心內(nèi)容，國(guó)家制定了《交易市場(chǎng)管理辦法》、《全國(guó)商品市場(chǎng)規(guī)劃綱要》等法規(guī)41999-2004年由數(shù)量型擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量效益型發(fā)展交易市場(chǎng)建設(shè)重點(diǎn)是控制現(xiàn)有的數(shù)量規(guī)模、調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)范運(yùn)作、加強(qiáng)管理、提高效益，并開始把“百城萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)”引入交易市場(chǎng)52004年至今全面開放時(shí)期市場(chǎng)開始國(guó)際化進(jìn)程，如義烏小商品市場(chǎng)注：表中資料來(lái)源于《中國(guó)商品交易市場(chǎng)30年》。XX市城區(qū)小商品交易市場(chǎng)發(fā)展滯后，沒有像義烏小商品市場(chǎng)一樣走國(guó)際化發(fā)展道路的大型小商品市場(chǎng)。XX市小商品市場(chǎng)現(xiàn)階段發(fā)展水平較低，還有較大提升空間。3、生產(chǎn)資料市場(chǎng)20世紀(jì)90年代以前，我國(guó)生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)主要采取“一買一賣”的傳統(tǒng)交易方式，服務(wù)鏈、價(jià)值鏈短，流通附加值低；90年代以來(lái)，生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)根據(jù)不同類型產(chǎn)品的流通特點(diǎn)，有重點(diǎn)地推進(jìn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提升，加大推進(jìn)汽車零配件、建筑裝飾材料連鎖超市業(yè)態(tài)建設(shè)；大力促進(jìn)金屬加工配送業(yè)發(fā)展，加快發(fā)展散裝水泥配送，促進(jìn)生產(chǎn)資料流通企業(yè)由單純的貿(mào)易加工向加工配送、物流配送方向發(fā)展。XX市生產(chǎn)資料市場(chǎng)已具有一定規(guī)模，XX國(guó)際商貿(mào)城和廣匯國(guó)際家居建材廣場(chǎng)等商品交易市場(chǎng)都包含有各類裝飾、建材等生產(chǎn)資料。四、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展水平（一）零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)回顧零售業(yè)態(tài)的變遷歷史，盡管無(wú)法嚴(yán)格地以一個(gè)時(shí)間界限劃分，但是，仍然可以大致劃分為六個(gè)階段，詳見下表2-2-5。表2-2-5零售業(yè)態(tài)發(fā)展階段列表序號(hào)發(fā)展階段階段特征主力業(yè)態(tài)1前百貨商店時(shí)期人們物質(zhì)需求比較單一，商品化程度較低食雜店2百貨商店時(shí)期顧客需求多樣化；百貨店引發(fā)了第一次零售革命百貨店3以連鎖店引發(fā)的第二次零售革命社會(huì)化大生產(chǎn)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)提出要求，消費(fèi)者開始個(gè)性化消費(fèi)和自由購(gòu)買連鎖店420世紀(jì)30年代出現(xiàn)的超級(jí)市場(chǎng)為代表引發(fā)的第三次零售革命人們生活節(jié)奏加快，產(chǎn)生一周一次購(gòu)物需求超市5由購(gòu)物中心、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店和折扣店等引發(fā)的第四次零售革命消費(fèi)需求的差異擴(kuò)大化、經(jīng)濟(jì)收入差距的擴(kuò)大化、消費(fèi)理念的異質(zhì)化購(gòu)物中心、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、折扣店6由無(wú)店鋪銷售引發(fā)的第五次零售革命電子技術(shù)日趨成熟，電子購(gòu)物成為時(shí)尚郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等注：表中資料來(lái)源于《中國(guó)流通創(chuàng)新前沿報(bào)告》。XX市目前處于第四次零售革命階段，購(gòu)物中心、專業(yè)店/專賣店等業(yè)態(tài)處于快速發(fā)展時(shí)期。2012年，XX市人均地區(qū)生產(chǎn)總值22855元，按2012年平均匯率（1美元=6.3125元人民幣）折算為3620.6美元。按照發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的零售業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)律：人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1000美元時(shí)，消費(fèi)者更注重商品的品質(zhì)，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店，并可以導(dǎo)入超市、大型超市；人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)2000至3000美元時(shí)，消費(fèi)者更注重便利與平價(jià)，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為超級(jí)市場(chǎng)；人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到3000美元時(shí)，可考慮導(dǎo)入便利店，并試點(diǎn)發(fā)展大型購(gòu)物中心；人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到6000美元時(shí)，消費(fèi)者更講究方便與實(shí)效，便利店成為主導(dǎo)業(yè)態(tài)；人均地區(qū)生產(chǎn)總值在7000到8000美元時(shí)，消費(fèi)者更追求商品品類齊全，主力業(yè)態(tài)為倉(cāng)儲(chǔ)式商店（大賣場(chǎng)），與家庭轎車擁有量提升相配套；而人均地區(qū)生產(chǎn)總值在12000美元時(shí)，消費(fèi)者更講究多元化的購(gòu)物便利與享受，大型購(gòu)物中心便成為了主力業(yè)態(tài)。XX市零售網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀基本符合上述發(fā)展規(guī)律，人均地區(qū)生產(chǎn)總值已經(jīng)超過(guò)3000美元，正是便利店和購(gòu)物中心的快速發(fā)展時(shí)期。（二）商品交易市場(chǎng)近年來(lái)，XX市商品交易市場(chǎng)發(fā)展較快。建設(shè)了XX國(guó)際商貿(mào)城、廣匯國(guó)際家居建材廣場(chǎng)等一批大型綜合市場(chǎng)；此外，發(fā)展了建材、二手車、汽車、摩托車、果蔬批發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等多類專業(yè)市場(chǎng)。第三節(jié)商業(yè)發(fā)展成就與問(wèn)題一、發(fā)展成就（一）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系快速形成近年來(lái)，XX市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)步伐加快，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系快速形成。以青龍商廈集團(tuán)、步步高連鎖商業(yè)有限責(zé)任公司等為龍頭的零售市場(chǎng)體系，以XX國(guó)際商貿(mào)城、廣匯國(guó)際家居建材廣場(chǎng)、贛西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等為龍頭的商品交易市場(chǎng)體系正在快速形成。連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)、配送中心等新興經(jīng)營(yíng)形式不斷涌現(xiàn)，購(gòu)物中心、便利店、專賣店等新型零售業(yè)態(tài)共同發(fā)展，對(duì)于改造傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，推動(dòng)全市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展起到了積極作用。（二）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間集聚效應(yīng)初顯以鼓樓廣場(chǎng)為中心，鼓樓路為中心軸線，北至中山中路、南至朝陽(yáng)路、西至XX南路、東至東風(fēng)路圍成的城市商業(yè)中心，在0.8平方公里的土地上聚集了多家大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括了城區(qū)大部分購(gòu)物中心、百貨店和商業(yè)街，集聚度高，吸引大量人流、商流匯集于此。同時(shí)，新建大型商品交易市場(chǎng)相對(duì)遠(yuǎn)離市中心區(qū)域，“城零郊批”的格局正在快速形成。（三）老城區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展較好近年來(lái)，XX市委市政府緊抓民生工程建設(shè)，城鄉(xiāng)居民生活水平大幅提升，各類生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)快速發(fā)展。截止2013年3月，XX市城區(qū)共有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)31個(gè)，每千人擁有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積175.93平方米，大幅高于全國(guó)平均水平90平方米/千人。同時(shí)，社區(qū)便利店、家政服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、早餐經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)等社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施也在同步建設(shè)之中。（四）限額以上商業(yè)企業(yè)龍頭作用明顯限額以上批發(fā)零售企業(yè)具有資金、人力資源、管理、信息資源、渠道網(wǎng)絡(luò)等優(yōu)勢(shì)，起著市場(chǎng)導(dǎo)向作用，引領(lǐng)著市場(chǎng)發(fā)展。2011年，XX市限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)商品銷售額240.60億元，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為77.67%。XX市城區(qū)1000平方米及以上零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積占零售網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積的比重達(dá)到78.12%。同時(shí)限額以上企業(yè)積極引入先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理方式，連鎖率大幅提升，自身競(jìng)爭(zhēng)力得到加強(qiáng)。二、存在的問(wèn)題（一）單核心商業(yè)發(fā)展格局已不適應(yīng)城市空間拓展需求隨著城市擴(kuò)容需求急劇加快，《XX市中心城區(qū)總體規(guī)劃》規(guī)劃建設(shè)工業(yè)新城、宜陽(yáng)新區(qū)、明月新區(qū)、袁州新區(qū)、湖田新區(qū)等新片區(qū)。隨著各新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，以鼓樓路為中軸的單核心商業(yè)發(fā)展格局已不能滿足各區(qū)域居民的消費(fèi)服務(wù)需求，迫切需要加快多商業(yè)中心格局的建設(shè)。（二）商業(yè)發(fā)展環(huán)境有待提高隨著城市建設(shè)步伐的加快和居民消費(fèi)服務(wù)層次的提升，對(duì)消費(fèi)服務(wù)環(huán)境的要求越來(lái)越高。尤其是老城區(qū)商業(yè)中心區(qū)域停車較難，批零混雜，市場(chǎng)規(guī)范化程度不高，商業(yè)配套設(shè)施不完善，嚴(yán)重影響了居民消費(fèi)購(gòu)物欲望，也缺乏對(duì)外地消費(fèi)者的吸引力和輻射力。加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范化管理，改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境，是增強(qiáng)XX市商業(yè)區(qū)域輻射力的重要手段。（三）商業(yè)發(fā)展集聚度不高XX市連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不多，商業(yè)發(fā)展集聚度指標(biāo)計(jì)算值僅為0.29，商業(yè)發(fā)展集聚度過(guò)低，城市連鎖經(jīng)營(yíng)有待加快發(fā)展。同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些大型連鎖零售企業(yè)的引入對(duì)XX市本土企業(yè)產(chǎn)生了一定沖擊。（四）城市商業(yè)功能有待完善XX市城市商品購(gòu)買力為0.78，由其比值小于1可以得出XX市商業(yè)尚不足以滿足本市城鄉(xiāng)居民消費(fèi)需求，存在一定的消費(fèi)流失現(xiàn)象。城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要以滿足本地居民基本生活消費(fèi)需求為主，缺乏國(guó)內(nèi)外有影響力的大型商貿(mào)品牌，對(duì)周邊地區(qū)吸引力不足。

第三篇定位分析篇第一章區(qū)域商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析一、XX市與XX省其他地級(jí)市比較分析（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平2012年，XX市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1247.60億元，占全省地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為9.64%，在11個(gè)地級(jí)市中排名第5位，低于南昌市、贛州市、九江市和上饒市。全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值22855元，在11個(gè)地級(jí)市中排名第7位，僅高于贛州市、上饒市、吉安市和撫州市。XX市整體經(jīng)濟(jì)水平在全省11個(gè)地級(jí)市中處于中等水平。圖3-1-22012年XX省各地市國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平比較分析從三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，XX省11個(gè)地級(jí)市三次產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)“二三一”結(jié)構(gòu)。XX市第一產(chǎn)業(yè)增加值占比在11個(gè)地級(jí)市中排名第4位，第二產(chǎn)業(yè)增加值占比在11個(gè)地級(jí)市中排名第7位，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比在11個(gè)地級(jí)市中排名末位，以商貿(mào)流通業(yè)為重要支撐的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化。圖3-1-32012年XX省各地市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較分析（二）人民生活水平2012年，XX市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18896元，人均消費(fèi)性支出11924元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在11個(gè)地級(jí)市中排名第10位，僅高于贛州市，較排名第1位的南昌市低4706元；人均消費(fèi)性支出在11個(gè)地級(jí)市中排名第9位，僅高于撫州市和上饒市；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比重為63.10%，排名第8位。全市農(nóng)民人均純收入8052元，人均生活消費(fèi)支出5269元。農(nóng)民人均純收入在11個(gè)地級(jí)市中排名第7位，僅高于贛州市、上饒市、吉安市和九江市；人均生活消費(fèi)支出在11個(gè)地級(jí)市中排名第5位，低于新余市、萍鄉(xiāng)市、鷹潭市和景德鎮(zhèn)市；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出占人均純收入的比重為65.44%，排名第3位。總體來(lái)說(shuō)，XX市城鎮(zhèn)居民生活水平在全省處于下游水平，農(nóng)村居民生活水平在全省處于中游，城鄉(xiāng)居民傳統(tǒng)消費(fèi)觀念有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，生活水平還有較大提升空間。圖3-1-42012年XX省各地市城鎮(zhèn)居民生活水平比較分析圖3-1-52012年XX省各地市農(nóng)村居民生活水平比較分析二、XX市與全省平均水平比較分析2012年，XX市人均地區(qū)生產(chǎn)總值22855元，較2006年增長(zhǎng)1.78倍，年均增長(zhǎng)18.61%（包含價(jià)格因素）；XX省人均地區(qū)生產(chǎn)總值28799元，較2006年增長(zhǎng)1.67倍，年均增長(zhǎng)17.76%（包含價(jià)格因素）。XX市人均地區(qū)生產(chǎn)總值低于全省平均水平，但增速高于全省平均水平。

圖3-1-6主要年份XX市與全省平均水平人均地區(qū)生產(chǎn)總值比較分析2012年，XX市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18896元，較2006年增長(zhǎng)1.06倍，年均增長(zhǎng)12.84%；XX省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19860元，較2006年增長(zhǎng)1.08倍，年均增長(zhǎng)12.98%。全市農(nóng)村居民人均純收入8052元，較2006年增長(zhǎng)1.20倍，年均增長(zhǎng)14.08%；全省農(nóng)村居民人均純收入7828元，較2006年增長(zhǎng)1.18倍，年均增長(zhǎng)13.90%。XX市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和增速均低于全省平均水平，但農(nóng)村居民人均純收入和增速均高于全省平均水平。圖3-1-7主要年份XX市與全省平均水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比較分析圖3-1-8主要年份XX市與全省平均水平農(nóng)村居民人均純收入比較分析2012年，XX市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出11924元，較2006年增長(zhǎng)0.84倍，年均增長(zhǎng)10.72%；XX省城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12776元，較2006年增長(zhǎng)0.92倍，年均增長(zhǎng)11.51%。全市農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出5269元，較2006年增長(zhǎng)0.90倍，年均增長(zhǎng)11.27%；全省農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出5130元，較2006年增長(zhǎng)0.91倍，年均增長(zhǎng)11.37%。XX市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出和增速均低于全省平均水平；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出高于全省平均水平，但增速略低于全省平均水平。圖3-1-9主要年份XX市與全省平均水平城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出比較分析圖3-1-10主要年份XX市與全省平均水平農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出比較分析第二節(jié)區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析一、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2012年，XX市社會(huì)消費(fèi)品零售總額354